房地产项目开发委托书

2024-04-07

房地产项目开发委托书（共6篇）

篇1：房地产项目开发委托书

项目开发委托管理合作协议书

甲方：注册地址：

法定代表人：

乙方：彭身份证号：地址：

鉴于：

1、甲方取得了(或拟取得)位于【】编号为【】地块的国有土地使用权，依法进行房地产开发建设。甲方根据相关法律法规的规定，在项目所在地设立了项目公司作为该地块项目的开发建设主体。

2、乙方多年的房地产开发经验，在业内拥有较高的口碑及美誉度，对房产开发各环节享有大量社会资源，逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有强大的专业技术支持力量。乙方有意通过输出专业的管理及技术，为甲方创造更高的效益。

3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意与乙方就上述地块项目开发建设的管理工作进行合作，乙方也同意有此意愿。

为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。

第一部分协议书

一、项目概况

1、项目名称：【】

2、项目地点：【（暂命名）。】，土地四至为【】界址点座标见国有土地使用权出让合同附件《出让宗地界址图》。

3、土地使用权获取方式为【拍卖/招标/收购等】，用地性质为【住宅/商业 /综合或其他】用地。

4、地块面积：宗地面积【】平方米，其中建设用地面积【】平方米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。

5、主要规划建设指标：容积率为【限高为【公共配套【】。其中，预计规划住宅【】建筑密度为，【】绿地率为，【】 ,】平方米，商业配套【】平方米，（最终以规划部门核准的指标为准）。

6、建设内容：【住宅、商业配套、公共服务设施】。

7、土地现状：【净地/待拆迁】【周边大市政配套建设情况、土地平整情况】【已交付/于确定期限前交付】

8、与项目有关的合同文件及审批文件：（或有）

1）《国有土地使用权出让合同》；（2）【国有土地使用权证】

3）【】

9、其他项目描述：【重大不利因素/特别规划限制条件/部分动工等情况】。【注：项目前期尽职调查中发现的对于正常开发建设及管理存在限制、障碍等不利因素，如对于安置房的特别要求、市政配套未到位等，予以充分披露。】

二、合作方式

甲、乙双方约定，乙方负责项目全程管理，甲方聘请乙方以项目公司总经理的身份组建专业管理团队开展工作，对该房产开发项目包括但不限于协助拿地、项目定位管理、规划设计管理、工程营造、成本管理、营销管理、竣工交付管理、招商运营等环节的项目开发管理。

三、项目管理的基本原则

1、甲方作为项目的开发建设单位，拥有项目开发中的投资决策权、知情权、建议权和监督权。甲方依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险。

2、乙方根据本协议的约定履行管理职责和义务，获得协议约定的收益。

3、乙方担任项目公司总经理并组建项目管理团队，乙方及乙方团队对甲方董事会负责，根据本合同的约定或甲方董事会的授权许可行使项目日常经营管理权，努力实现项目管理各项目标。

4、项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的合同以项目公司名义签订，由乙方及乙方项目管理团队进行合同签订、履行的全过程管理。

四、乙方开发管理工作内容

1、涵盖一般性房地产开发项目公司的工作内容，包括但不限于：

1.1、协助甲方与各级行政部门沟通，完成拿地工作。

1.2、在甲方的协助下完成项目的前期报批工作。

1.3、负责项目规划设计阶段的管理工作，把控设计成果质量。

1.4、全面管理项目公司的日常运行、运营。

1.5、通过招投标或其他符合规定的方式，选择工程勘察、设计、施工、监理和材料设备采购等的具体承包、供应单位。

1.6、进行项目开发建设过程中各类合同的洽谈、签署，负责合同履行的全过程管理。

1.7、负责现场施工管理，确保安全文明施工。

1.8、负责项目策划、推广、销售管理。

1.9、审核、签证工程进度报表及提出进度拨款意见，负责施工中出现的工程设计变更的报批手续。

1.10、组织中间验收、竣工验收和规划验收，组织、督促各承建单位及时编制工程结算及有关技术资料的整理汇编，并提交甲方。

1.11、负责组织实施房屋交付使用工作。

1.12、负责合同约定期限内的房屋维保工作。

1.13、根据甲方的需要为甲方融资需求提供帮助。1.14、负责招商运营、物业管理等全面工作。

1.15、按照甲方董事会核定和下达的经营指标，全面履行总经理职责。

五、项目委托管理的目标

1、工程质量管理目标：符合设计要求、符合国家现行相关施工质量验收规范的合格标准。

2、工期管理目标：本项目总体建设周期暂定为【】个月（以首批施工许可证领取之日起开始计算）；以上时间目标均为估算，以双方正式确定的框架性开发计划与项目分期开发方案为准。乙方在本合同签订后【15】个工作日内将框架性开发计划提交甲方确认，在项目总体规划方案审批通过后【30】个工作日内将项目分期开发方案提交甲方确认。

3、工程成本管理目标：在项目定位、产品设计阶段，形成甲乙双方共同认定的概算成本管理目标；在项目施工图设计完成后【20】个工作日内，由乙方组织施工图预算，经甲方审核确认后作为工程预算成本管理目标。根据项目招投标情况，及时跟踪成本变动情况，如成本发生重大变异，应随时上报甲方，由甲方审核、确认后实施。

4、项目房产销售周期及销售率目标：本项目分期开发、销售，预计项目第一期不晚于【】年【】月获得预售许可证并正式开盘销售，于【】年【】月之前完成可销售面积【 85 】 %的销售（甲方保留物业计入已销售面积）。项目销售周期以双方正式确认的销售计划为准。乙方在项目总体规划方案审批通过后【30】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【30】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。如遇特殊情况，包括房产市场发生重大变化或甲方特别要求放缓销售节奏，则双方协商适当决定延长销售周期。

5、安全文明施工管理目标：无重大伤亡事故，符合项目工程所在地安全文明工地的标准。

6、具体目标以甲方董事会核定和下达的指标为准。

七、甲方应承担或向乙方支付以下几个方面的费用：

1、自本合同签订之日起，乙方即开展项目管理前期准备工作，甲方应按年薪____万元的标准向乙方支付报酬。（支付时间及方式自行确认）

2、鉴于乙方的专业管理为甲方产业增值所作的贡献，甲方同意按甲方（或项目公司？）的全部股本的 %股权所代表的收益权作为乙方进行项目管理的回报。（权利成立的时间及方式自行确认）

特别说明：股权所代表的收益权并非股权，该权利无需进行工商登记等备案手续，乙方也不因此成为公司股东，不承担股东责任。该收益权仅是对一定比例股权所代表的收益（包括收益、分红、及其所代表的资产）进行处置的权益。

3、乙方组建的管理团队人员的薪酬福利制度和标准（包括薪酬、社会保险费、住房公积金以及现金或实物形式的福利），由乙方参考城市公司薪酬福利制度并结合行业普遍标准、项目所在地物价水平拟定，由甲方董事会审批后执行。

4、上述费用不包括甲方根据合同应向第三方支付的涉及项目开发的相关费用，包括但不限于前期工程费、市政配套费、招标代理费、设计费（包括但不限于规划设计费、建筑设计费、景观设计费、精装修设计费、人防设计费、弱电设计费、综合管线设计费等）、监理费和工程造价、审计、法律服务、物业管理等咨询费以及营销费用等各项相关费用；

5、在项目建设过程中，发生额外工作的，根据实际情况和乙方实际工作量，根据本合同约定或甲方、乙方另行协商费用标准及支付方式。

第二部分

第一条本合同适用的法律是指《中华人民共和国合同法》、相关行政法规。

第二条甲方的权利和义务

1、甲方有权根据本合同规定，对委托管理项目的资金使用、工程建设进度、质量进行综合性监督、控制、检查，对违规行为予以纠正；

2、甲方有权对因技术、水文、地质等原因造成的设计变更进行核准；

3、参与委托管理项目工程中招投标活动；

4、甲方有权要求乙方更换不称职的工作人员，更换从社会招聘的不称职员工；

5、甲方应完成项目前期交地工作，如因项目交地问题造成施工障碍，甲方应承担甲方自身的延期损失。因政府政策或者办事原因引起的交地延期，甲方应主动说明，项目工期相应顺延；

6、甲方应负责协调乙方及与项目有关的各政府行政主管部门的关系，负责协助乙方办理项目前期相关审批手续；

7、甲方应监督和指导项目的建设实施，并参加项目的竣工验收和移交；

8、甲方有权要求乙方赔偿因擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失；

9、甲方负责筹措建设资金，应按相关合同约定及时核拨建设资金；

10、甲方应在 10 个工作日内就乙方书面提交并要求做出决定的一切事宜给予书面答复；甲方没有在规定时间答复的，乙方有权减轻自己的责任。

11、按时支付本合同约定的各项费用。

第四条乙方的权利和义务

1、乙方应恪尽职责，按照法律对于代理人的规定，尽心尽力履行管理义务，维护甲方的合同权益，并享有下列权利：

1.1有权要求甲方支付本合同约定的各项费用；

1.2无论因何种原因解除合同的，甲方应向乙方人员支付人员的基本薪酬。

2、乙方应履行以下义务：

2.1在项目管理实施过程中，乙方应根据乙方开发和管理经验，结合甲方和项目实际情况，为项目公司建立公司基础管理制度和项目管理制度，包括人力资源和薪酬福利制度、财务管理制度、行政管理制度、工程营造制度、成本管理和招投标制度等，经甲方审批后执行，作为具体开展受托管理工作的依据； 2.2在甲方的协助下完成项目前期报批工作；

2.3通过招投标或者其他市场化原则确定包括但不限于设计、土建、安装、监理等专业工作单位。在确定上述专业工作单位后代表甲方执行上述合同项下甲方的有关权利、义务（付款义务除外）；

2.4按约定范围负责项目建设管理，协调项目所有参建单位间的关系，按照乙方自有项目的工作品质控制标准，实施进度、成本、质量和安全等四大控制的具体工作；

2.5接收并归档保存设计方和承包商提供的资料，并在项目建成移交时统一提交给甲方；

2.6按要求向甲方报送计划、财务、工程、销售等工作情况报告，如遇方案、开发计划、成本等重大调整，须及时向甲方汇报；

2.7协助甲方做好项目建设中与有关专业工作单位的结算工作； 2.8协助和监督监理方进行相关的工程监理工作； 2.9组织竣工验收；

2.10负责督促、审核承包方编制的项目竣工报告； 2.11竣工验收通过后，及时与甲方办理移交手续；

2.12乙方应建立完整的项目建设档案，在项目完成后将工程档案、财务档案及相关资料向甲方和有关部门移交。未征得有关方面同意，不得泄露与本工程有关的保密资料；

2.13负责自项目取得竣工验收综合备案之日起的【 6 】个月内房屋整改和维保管理工作；负责质保期内的相关协调工作，但质量保修责任由相关专业工作单位依据合同约定承担；

2.14乙方应按季度和向甲方提交项目管理报告，并在项目正式开工、主体结顶、竣工验收等重要阶段，专项向甲方提交专题工作报告。项目管理报告应包括以下内容： A.项目开发主要工作（包括前期、规划设计、工程营造）的进度和进展情况，以及和项目开发计划的对比分析； B.项目成本的发生和异动情况分析； C.项目各项费用的发生和异动情况分析； D.项目当季的资金使用情况和下个季度的资金需求计划； E.项目营销执行情况； F.项目公司人力资源的状况； G.甲方关注的其他重点工作情况。

2.15在项目分期或总体达到约定的完成时间时，乙方应向甲方提交项目分期或总体经营报告，就本合同约定的各项委托管理目标完成情况向甲方出具总结报告。

第六条本合同未涉及的具体管理工作，包括但不限于：项目前期管理、规划设计管理、项目工期管理、项目成本管理、项目工程质量、施工现场管理、项目营销管理、财务和资金管理、竣工验收和交付管理、项目品牌的使用管理及维护等，在乙方实施开展具体工作后逐步与甲方完善约定，以补充协议的形式予以确认。

第七条经营成果及奖励（如有可另行约定）

1、乙方作为项目管理人，严格按照本协议的约定及相关的制度、流程，在甲方的监管下，本着认真负责的态度，尽心尽力做好项目经营管理工作，在合理合法的范围内争取项目效益最大化。在此前提条件下，无论出现何种经营成果，甲方均予以认可。

2、如果最终项目经营成果良好或优秀，即实际经营利润超过约定的经营利润目标的，则甲方同意给予乙方奖励，具体奖励标准双方另行约定。

第八条合同变更、解除和终止

1、甲乙双方经协商，可以协议变更本合同；

2、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：

2.1未能按期足额支付本合同约定的向乙方支付的费用，并经乙方书面告知超过10日仍未履行的；

2.2由于甲方拒绝或怠于协助合同约定义务导致乙方管理工作发生困难的； 2.3其他因甲方原因导致合同履行目的不能实现或者难以实现的。

3、乙方有下列原因之一的，甲方有权解除合同：

3.1乙方不配合甲方监督检查等不能正常开展管理工作的情形，经甲方负责人催告后，在规定期限内仍未改正的； 3.2由于乙方的管理原因导致项目质量与合同严重不符、建设成本显著增加的；

3.3由于乙方严重违反合同约定，未能履行管理职责，经甲方书面提出意见后拒绝整改的。

4、解除合同的程序当事人一方要求变更或解除合同时，应当提前【30】日以书面形式通知其他各方，另一方应在 20 个工作日内给予答复，另一方未答复的，合同自动解除。因解除合同使其他各方遭受损失的，除依法可以免除责任的情况外，应由责任方负责赔偿。

5、本合同所有内容均履行完毕或者本合同因任何原因被解除的，则本合同自动终止。

第九条陈述和保证

1、甲方陈述和保证

1.1甲方系依据中华人民共和国法律合法设立的有限责任公司，拥有与本项目开发建设相适应的营业许可和房地产开发资质条件，并且甲方保证在合同期间有效存续

1.2甲方具备签订和履行本合同的完全、独立的能力，并已就本合同的签订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可。并且本合同不违背甲方的公司章程、董事会、股东会决议，以及其他的协议、承诺，不会引发任何利益冲突； 1.3甲方拥有本项目合法的土地使用权，不会有任何政府机关或其他实体或个人启动或可能启动任何程序、主张、诉讼，并导致本项目的正常开发建设存在障碍； 1.4本合同签署时，甲方不存在未披露的债务、或有债务，也不存在任何诉讼、潜在的诉讼或者任何影响其业务以及主体存在的任何政府处罚；

2、乙方陈述和保证

2.1乙方系依据中华人民共和国法律合法设立的有限责任公司，拥有与本项目开发建设受托管理相适应的营业许可和专业技术能力，并且乙方保证在合同期间有效存续；

2.2乙方具备签订和履行本合同的完全、独立的能力，并已就本合同的签订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可。并且本合同不违背乙方的公司章程、董事会、股东会决议，以及其他的协议、承诺，不会引发任何利益冲突；乙方承诺取得绿城商标的再许可使用的权利；

2.3乙方作为本项目开发建设的受托管理单位，应按照有利于项目整体利益的原则履行合同约定义务，不得损害甲方利益。

第十条违约责任

1、甲方的违约责任：

1.1甲方未能按约定向乙方支付任何费用的，逾期在【60】日内的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之【一】的违约金；逾期超过【60】日的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之【二】的违约金；

1.2在管理过程中，甲方无正当理由擅自解除合同或者因为甲方违约乙方提出解除合同的，乙方有权要求甲方支付截止解除合同之日止的所有费用，并要求甲方承担违约责任向乙方支付违约金，违约金为？

1.3甲方未按时向各专业工作单位支付建设费用的，应承担延期付款的责任，因延期拨付工程款导致停工的，工期顺延。乙方不承担各节点延迟的违约责任；

1.4若因甲方原因延误工期的，工期控制目标相应延长，如因此给乙方造成损失，或增加额外工作的，甲方应补偿乙方的损失。

2、乙方的违约责任

2.1因甲方同意的变更设计导致管理期限、工程成本总额发生变化的，乙方不承担法律责任；

2.2项目建设质量未达到合同约定标准而致使甲方产生损失的，损失部分由乙方承担，但承担额度以乙方应收取的项目开发委托管理费为最高限额；

2.3由于乙方的原因产生项目的工期、质量、成本总额等与合同不符的，经乙方协助甲方向第三人索赔后获得赔偿的，可以在获得赔偿的范围内免除乙方相应的责任；

2.4如因乙方管理责任导致实际工程成本与目标成本发生偏差的如何处置 2.7因乙方管理原因造成的管理费用超支如何处置?（选取，可能过细）

3、免责

3.1因不可抗力导致合同不能全部或部分履行，由甲方与乙方协商解决。乙方如仍为甲方提供委托管理服务的，甲方仍须支付本合同附件约定的人员费用。不可抗力包括因战争、**、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾、一定级别的风、雨、雪、洪、震等自然灾害；

3.2由于非乙方的原因或者市场变化的因素导致本合同中有关工程成本、质量、工期、安全与本合同不符的，乙方不承担赔偿责任；

3.3因政策变化、政府办事原因导致合同不能全部或部分履行，在提供充分证据后可免除违约责任；

3.4甲方同意对项目成本、质量、工期等事项进行变更的，乙方不承担责任。无论甲乙双方因何种原因违约的，在本合同解除前，均不免除甲方向乙方支付人员费用的责任。

第十一条合同的持续与转让

1、甲乙双方均保证在本合同签订后，将积极促成本合同的持续履行。同时甲方保证在本合同履行期间，将维持其股权结构的稳定性，甲方股权结构发生变更不得影响本合同的效力，且甲方应在股权结构变更后及时向乙方提供新一届股东会关于认可本合同内容的决议文件。

2、本合同履行过程中，甲乙双方任何一方工商登记事项发生变更的，应在该项变更发生后十日内书面通知另一方。

3、未经其他方同意，任何一方不得将其在本合同项下的任何权利或义务全部或部分转让或授予他人，但乙方指定其下属的专业公司履行本合同约定的管理职责除外。

第十二条争议的解决

1、在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，可提交主管部门协调，协调后争议仍未解决时，任何一方均可向甲方所在地人民法院起诉；

2、诉讼过程中，本合同不存在争议的部分应继续履行。

第十三条合同生效及其它

1、本合同自双方签字并加盖单位公章后即行生效；

2、未经对方同意，任何一方不得将其在本合同项下的任何权利或义务全部或部分转让或授予他人，但乙方指定其下属的专业公司履行本合同约定的管理职责除外；

3、任何一方在合同项下向另一方发出的要求、指示、指令、批准、报告、确认等均应以书面形式通过邮寄、当面送交或传真发至以下地址：甲方地址：；乙方地址：；

4、对本合同所做出的任何修订或修改，须用书面形式作出并经双方签署后生效。生效后的修订或修改条款取代本合同原来的相应内容，并作为本合同的组成部分。

第十四条其它

1、本合同一式【】份，甲方执【】份，乙方执【】份，各文本具有同等法律效力。

甲方：（签章）乙方：（签章）法定代表人（或授权代表人）：

本合同于 2013 年月日签订于。

篇2：房地产项目开发委托书

1、委托标的：

甲方为___________以下商铺的`合法业主：

区：

号商铺，___________建造面积___________㎡;

标段___________号商铺，建造面积___________㎡;

合计___________间商铺，总建筑面积为___________㎡。上述商铺为委托标的。

2、委托条件：

2、1甲方委托乙方进行上述商铺的全国招商，并代表甲方与租赁户签订《租赁合同》。

2.2租赁价格：

甲方同意乙方按以下租金指导价进行上述商铺的全国招商工作：

租金：___________

招商优惠：___________

甲方同意乙方对第三方招商租金在市场开业前以上述价格优惠至3折。开业后的租金优惠提升在开业后再次协商。

2.3租赁合同期：

甲方同意并委托乙方与租赁方所签订的《租赁合同》最长租期至_______年_月__日止。租期到期后，双方另行协商委托事宜。

3、其他：

3.1甲方同意，若乙方为甲方成功招商，在签订《租赁合同》当日即支付给乙方上述铺位一个月租金作为招商服务费。

3.2乙方只限在上述委托范围进行招商，如租赁价格低于上述标准或租赁期超过_____年，乙方须经过甲方的书面同意，方可与租赁方签订《租赁合同》。

3.3甲方同意在本委托书有效期内不自行或委托第三方进行招商活动，如违约，甲方赔偿乙方招商费用，每间商铺承担违约金_______万元。

3.4本委托书自签订之日起生效，有效期至___年_____月_________日止。

4、特别约定：

4.1本租赁委托书之权益不得转让。

4.2立约双方于平等、真实、自愿的前提下签署本租赁委托书，对租赁委托书或租赁委托行为可能引致的后果负责，任何一方均完全明白并愿意无一例外的承受。

4.3本租赁委托书所载之地址或电话如有更改，委托方应书面通知受托方。同时委托方保证于此租赁委托书内提供之资料完全真实。此租赁委托书受中华人民共和国法律约束。

4.4本租赁委托书一式四份，受托方执三份，委托方执一份，具同等法律效力。

委托方签署(公章)___________受托方签署(公章)______________________

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经办人________________

篇3：房地产项目开发委托书

房地产开发具有阶段性、周期性特点, 同时造价编审工作又具有时间性、批量性。房地产开发商一般选择将造价编审工作委托给造价咨询人, 造价咨询人根据委托进行预结算编制或审核工作, 由于工作角色的不同, 造价咨询人不承担成本控制的责任。本文从房地产开发商的角度出发, 浅谈房地产开发商如何在委托造价咨询人编制施工图预算阶段, 通过施工图纸内审、品牌及信息价格控制、预算编制范围控制、预算结果复核等工作进行成本控制。

1 做好施工图内审, 对成本变动因素进行有效控制。

设计不完善或者设计深度不够, 是导致施工过程中工程变更不断的主要原因, 结果往往使成本增加, 难以控制, 为施工阶段和结算阶段的成本管理带来较多困难和大量工作。因此在委托咨询人编制预算之前, 应对施工图纸进行内审, 发现和控制变动因素, 从源头上降低后续工作出现变化的可能性是实现成本有效控制的有效方法。

1.1 认真审核图纸, 确保施工图纸与项目定位一致, 控制变更发生可能

房地产开发商审图主要关注设计的先进性, 合理性和经济性。作为成本管理人员, 要从经济合理可行的角度进行把握, 将可能发生的问题考虑周到。首先, 立足于投资决策和市场定位, 确定项目档次标准, 审视图纸是否体现了项目经济定位思路;其次, 结合项目定位审视施工技术方法是否经济合理, 是否确实可行, 如对基础或地下室的设计和施工进行经济技术比较, 采用不同形式基础或施工方法, 哪一个更经济合理;遇特殊的结构或装饰构造, 考虑大幅度增加的成本是否值得, 是否有成熟的施工技术等。确保施工图纸与项目定位一致, 控制变更发生可能。

1.2 仔细核对图纸, 进行纠错、补漏, 控制减少变更活口

施工图纸经常有错、漏的问题存在, 引起变更, 为承包人不平衡报价创造条件。而不平衡报价掩盖了工程实际投资成本, 间接促成了“低合同、高索赔”的发生。预算编制是按施工图纸进行, 施工图纸也涉及了各设计专业配合, 但由于设计深度不够, 各专业之间沟通不足, 使专业图纸存在问题或者矛盾。这就需要按预算编制的思路仔细阅读图纸, 提取预算时所需数据和相关施工工艺, 对尺寸不详、有误或描述模糊等情况请相关人员澄清;协调各设计专业相互配合, 将图纸中矛盾之处想办法解决或避免。从源头上对成本实施预控, 减少变更活口。

2 实施材料 (设备) 品牌及价格信息管理, 进行有针对性成本控制

一般建筑工程中材料 (设备) 占工程造价的60-70%, 成本管理人员在尽可能充分掌握市场信息的基础上对工程造价进行有针对性的控制和管理十分重要。

2.1 编制工程主要材料 (设备) 清单, 明晰成本控制对象

深入阅读图纸, 编制工程主要材料 (设备) 清单, 使成本可控对象了然于胸。一般而言, 所列材料 (设备) 清单包括钢材、水泥、装饰用材、防水材料、铝合金、水电器材 (主要是线、管、开关、插座、箱、洁具等) 、设备 (如电梯、水泵、发电机等) ;另外, 不同项目还可能有特殊材料 (设备) 要求, 如温泉项目需要配备热水管, 沿江河地下室需配大型水泵抽水等。清单除列出材料 (设备) 的名称, 还应列有具体的型号、规格等参数, 明晰成本控制对象, 为下一步工作提供详细信息。

2.2 掌握材料 (设备) 性价数据, 积累成本控制依据

材料 (设备) 因品牌、质量品质等诸多因素造成价格差异较大, 对材料 (设备) 成本控制主要集中在根据项目档次定位, 选择优质优价的品牌, 这项工作要求成本管理人员对市场信息十分熟悉, 并掌握一定的数据资源, 甚至建立长期的材料 (设备) 数据信息储备。

首先, 确定重点调查材料 (设备) , 即以对工程造价影响大, 质量需要把关的材料 (设备) 为主;通过走访市场了解主要参数, 参考各地区编制的工程造价信息, 与业内同行交流等途径进一步收集商家或品牌的材料 (设备) 信息 (包括名称、质量性能、价格水平等) 。

其次, 由于数据获得方式不同, 所获信息需加工整理成具备可比性的信息。如以房地产开发商角色询价可能较多获得市场价、若是承包人则询得的主要是采购价, 比较二者价格上的差别;又如从信息价上获得信息, 与询价时点之间可能存在时间上的差别, 尤其对一些受市场、经济环境变化影响大的材料 (设备) 要根据变动幅度进行调整;成本管理人员还要了解各价格的费用构成, 如所获价格是否含税、是否包括运输、包装等费用等。成本管理人员在进行价格分析、比对基础上, 以某一时点 (如询价时点) 的价格水平、费用构成等作为标准, 将各品牌、价格修正到该时点, 使其具备可比性, 为确定品牌提供依据, 积累成本控制依据。

2.3 限定材料 (设备) 厂家、品牌范围, 控制成本变动空间

限定材料 (设备) 厂家、品牌范围, 为控制成本提供可循依据。不同材料 (设备) 厂家、品牌价格存在较大差异, 对材料 (设备) 厂家、品牌范围进行限定, 即是在充分考虑材料 (设备) 厂家、品牌质量、价格、性能及售后等方面, 根据项目定位确定的档次与费用标准, 划定价格范围和档次相当的厂家、品牌, 确保质量、缩小价格变动空间, 实现成本控制的主动性。例如在进行电线电缆的市场调查过程中, 了解到某较大品牌厂家价格高出较多, 主要是品牌做得好, 铜含量较纯, 与较多中等价位的产品相比其标定准确, 其标定100m长度则实际即100m长度, 而多数中等价位品牌标定100m实际只有95m左右。考虑满足性能和使用的前提下, 经过折算比价, 选择了三个中等价位、价格相近的品牌。在厂家、品牌的选择上, 勿忽视对售后服务的考虑, 尤其对一些像电梯、水泵等后期维修保养需求较高的设备。好的品质和服务关系到项目后期运营成本, 也关系到开发商的信誉、品牌, 以及好的服务口碑。因此, 对材料 (设备) 厂家、品牌范围限定, 不但使质量有所保证, 还达到控制成本变动空间的目的。

3 制定工作流程, 约定内容范围和要求, 实现编制过程中的成本控制

房地产开发商在委托造价咨询人时, 首先要根据自身管理水平, 结合工程项目特点及工程经验, 在全面了解企业成本控制能力基础上, 委托造价咨询人提供针对性服务。为实现上述成本控制目标, 避免目标偏离, 有必要制定工作流程, 约定内容范围, 并提出作业要求, 以便随时跟踪检查, 保证成本的掌控。

3.1 制定工作流程, 确保充分有效沟通, 创造成本控制条件

本文所指工作流程即房地产开发商调控参与造价咨询人预算编制的工作流程, 通过流程控制使沟通及时有效, 发挥出造价咨询人技术和专业优势, 为预算编制阶段的成本控制创造条件。

房地产开发商首先需确定预算工作的负责人或联系人, 负责咨询工作的联系和跟踪;其次, 向造价咨询人提出工作要求, 如对造价咨询人在工作中发现问题或遇到不能自主事宜应及时反映, 不可擅自主张, 往来资料须有文字记录及签字等做出明确要求;再由造价咨询人根据房地产开发商的要求制定工作流程, 以保证造价咨询人按要求作业, 利于房地产开发商跟踪控制。约定工作流程, 应纳入前述成本控制方法;流程工作计划表应包括任务分配计划, 各成果文件完成时间, 遇到问题的处理权限。制定确实可行的工作流程, 以便房地产开发商跟踪和了解造价咨询人工作进展, 及时获取反馈信息, 确保充分有效沟通, 创造成本控制条件。随时可跟踪, 避免偏离目标, 保证成本的掌控。

3.2 约定编制内容范围, 指导咨询人作业, 控制预算编制准确性

房地产开发商成本管理人员应仔细阅读图纸, 根据企业管理能力、运营方式及把控重点等在图纸设计范围内, 考虑工程承包范围。对需保证质量的材料 (设备) 考虑指定品牌;对价格空间大的材料 (设备) 选择开发商供应或指定价格等;挑出单独预算或不列入预算的项目, 如指定分包或二次深化设计后再施工的项目。在委托预算编制前房地产开发商有必要向造价咨询人进行交底, 对编制内容范围、图纸中存在的问题, 以及在计算中可能遇到的情况作出解释说明, 这将大大减低造价咨询人编制预算时的失误, 提高沟通和作业效率。预算编制内容范围是造价咨询人的作业指导, 准确、详细的编制预算内容范围, 避免因范围界定不清在预算编制中出现较大的漏算、重复多算, 防止模糊不清而带来的后续扯皮, 有效控制预算编制准确性。

3.3 明确编制要求, 发挥咨询人专业优势, 控制预算编制完整性

由于承包人一旦确定, 房地产开发商的议价能明显下降, 控制困难, 所以, 要尽力争取预算编制完整, 减少承包人再次议价的机会。造价咨询人虽不承担成本控制的责任, 但凭其丰富的经验和专业优势, 除了对施工图纸存在问题提出异议, 还可帮助房地产开发商弥补由于设计深度不足引起的成本不可控缺陷。造价咨询人在材料 (设备) 品牌、价格方面有丰富的数据库信息, 可借助其信息资源和参考意见审视品牌、价格决策等。为充分发挥造价咨询人专业性, 调动主动性, 应对造价咨询人有明确编制要求, 即具体提出只要是完成本工程项目所必须的, 不管设计深度怎样, 皆要想办法编入预算;凭借经验, 对可能发生的变更情况予以充分考虑, 提出和采用控制办法, 保证预算编制的完整性。编制要求明确了, 就可以发挥咨询人专业优势, 控制预算编制完整性。

4 复核成果文件, 评价业务水平, 积累成本控制经验

4.1 复核咨询人成果文件, 总结成本控制实效

在咨询人预算编制完成后, 应对咨询人提交的预算成果文件进行复核。房地产开发商主要是依照法规、规范、计算方式等复核成果文件编制是否正确、合理;定额套用、子目换算是否准确;成果文件表述是否严谨、清晰, 是否满足委托预算编制范围和委托合同书约定的要求;成果文件和过程资料, 及工程量计算底稿 (土建、水电、钢筋料单) 是否齐全;抽查工程量计算是否准确;材料价格的确定依据是否齐全;各种税费是否按规定计取等。以上复核可以通过工程量核对, 经济指标对比等方法进行, 还可以听取工程造价咨询人的执业情况汇报、向有关单位或个人了解过程情况等。对复核中发现的问题, 及时解决和调整;检验委托施工图预算编制的工作过程, 对成本控制的各节点和起到的作用进行分析, 尽可能量化控制效果, 以从中总结成本控制经验。

4.2 评价咨询人业务水平, 积累优秀成本控制伙伴

施工图预算是房地产开发商进行成本控制的重要依据, 委托编制工作需房地产开发商和造价咨询人共同配合, 房地产开发商从管理的角度上需选择优质的咨询企业作为长期合作伙伴, 故对已结束的咨询服务进行评价不仅是阶段性的任务的总结, 也是企业长期发展的需要, 利于成本控制。对造价咨询人的业务评价可以从以下内容进行:完成委托内容和履行合同的情况;成果文件资料齐备, 预算编制完整性;设身处地从房地产开发商角度考虑, 主动提出专业意见协助成本控制的意识和能力;业务过程中表现出的沟通反馈情况, 以及服务意愿和态度;协助成本控制实际收效;道德品质遵守行业公约和行业规则等情况。对造价咨询人的专业和服务予以认定, 筛选优秀的合作伙伴入库作为长期储备, 使成本控制水平得到提升, 在成本控制管理上越能取得主动收效。

5 结语

综上所述, 房地产开发商要在委托造价咨询人编制施工图预算阶段实现成本控制的目的, 需在委托咨询人编制预算之前做好施工图内审工作, 认真审核图纸, 确保施工图纸与项目定位一致;仔细核对图纸, 进行纠错、补漏, 对成本变动因素进行有效控制。还需实施材料 (设备) 品牌及信息价格管理, 编制工程主要材料 (设备) 清单, 掌握性价数据, 以限定厂家、品牌范围, 进行有针对性成本控制。在委托咨询人编制预算过程中, 应制定工作流程, 指导咨询人作业, 并对编制内容范围和要求作出约定, 使咨询人发挥专业优势, 实现预算编制完整性。在预算编制完成后, 对造价咨询人成果文件的复核和业务水平评价也是必不可少的, 这为成本控制积累经验, 也为企业积累长期合作伙伴提供参考。因此, 房地产开发商如能做到上述内容, 将大大有助于实现对造价咨询人编制工程预算的成本控制。

参考文献

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篇4：分析房地产项目开发管理重点

摘要：竞争激烈的房地产行业在行业整合过程中，企业内在素质将发挥决定性作用。房地产项目的关键是产品定位准确，管理重点是实施合理成本战略，提高企业核心竞争力。

关键词：风险把控产品定位成本管理

0引言

在过去的十多年间，中国房地产市场持续繁荣，房地产企业的发展基本是借助国家房地产制度变革所提供的历史机遇和政策环境。近几年，房地产业屡遭冰点，房地产企业的“幸福日子”一去不复返。去年，美国次货危机引发的金融风暴，也波及到我国的房地产行业，行业整合明显加快，企业核心竞争力得到重视。房地产行业是资金密集型产业，除了万科、金地、保利等上市公司通过股市募集资金外，非上市企业的融资渠道单一，主要靠银行贷款。目前在股市推动楼市、楼市推动地价的背景下，很有可以形成地产寡头，中小企业的竞争力大大降低。面对这种局面，确定企业发展战略和经营模式对中小房地产企业的持续发展具有重要的意义。

产品定位准确，实施合理成本战略，是提高企业核心竞争力的重要手段之一。每个企业各有不同的方式，建立完善的市场调研、产品研发体系及完善的成本控制体系，是企业走向成熟不可缺失的一项重要工作。

1项目前期，把握投资决策

土地储备量大小是房地产企业的实力的象征。项目土地出让拍卖前，究竟以多少价格取得土地，企业要做仔细的投资决策分析，包括项目的基本情况、项目用地现状调查，对项目开发的组织机构、管理赞用、开发建设进度及费用的关系等。这其中，要求企业积累各种基础资料，才能全面精确计算。虽然，土地拍卖过程竞争激烈，价格一加再加，搞清项目主要状况、搞清成本，就有竞争的底气。

2产品定位准确，优化设计

项目设计方案阶段，作深入的产品市场调查是十分必要的，关系到项目开发的成败。市场调研报告是设计的主要依据，可以概括为以下内容：

3建设阶段，严控工程造价成本

项目建设阶段，建设成本管理与控制进入到实现的阶段，计划是否实现，目标能否达到，考验企业团队的执行力。需要有严格的规章制度，对成本控制的各个主要环节进行规范管理。

设计变更的管理工作，对工程建设中的设计变更进行分类管理，分为设计提出的变更、甲方提出的变更、施工单位提出的变更、客户提出的变更。对每项变更内容预算部门要进行费用、工期的评估，技术、工程部门要进行可行性的评估，最终由总工程师签发。变更环节的管理靠制度、靠流程，保证变更的科学客观，杜绝主观随意性。

施工现场签证管理工作：对于要发生的签证，工程部要对照合同，审核签证的必要性，以及签证内容的合理性，对照施工图、预算，核实工程量。明确说明签证的原因、内容。签证单必须有监理、现场经办人、工程部负责人的签字。

设备材料的采购管理工作，在日常工作中建立的材料市场信息库，建立设备供应商的长期合作关系，根据技术部门提供的设备技术参数，工程部门提供的工程进度要求，对各种设备货比三家，比较设备的性价比，择优选用。

工程款的支付：控制工程款及各种材料设备款的支付，源头在招投标及各种商务合同的签订工作上，对合同中的价款支付比例，以工程进度为依据签订。预算部门在做预算时，结合工程款支付的要求，对相关工程量，分别分类计量。支付时，工程部对照完成的工程量、财务部对照合同，严格按合同审批、支付。

预决算管理工作：把预决算作为工程成本控制工作的主线，招标工作、工程量计量、工程造价的计算依据和预决算工作都有直接而密切的关系。准确的预算为控制工程成本提出目标依据。决算工作，核实施工单位申报的工程实际发生的费用，剔除不合理的内容、重复计算的内容，审核价差调整的内容，不仅仅是控制工程造价的最后结果，也是对工程成本控制工作成果的检验。

4销售阶段，严控销售成本

在激烈的市场竞争中，为推动销售工作，销售需投入的费用持续增加。项目方案确定后，销售部门就着手制定营销计划，对广告的投入、现场的包装、参加展会、样板区建设、样板房装修的标准、售楼部的建造编制计划书，提出费用标准、投入计划。公司合理确定费用额度。对各种广告形式做出费效比评估。广告投入后，跟踪评估广告的投入效果，并根据实际销售情况调整，力求每一分钱的投入都有效。

5把控风险调节，积极应对市场变化

房地产开发面临诸多风险，因而必须防患于未然，对各种可能发生的风险都应有前瞻性和延续性的预测，才能减少风险成本的发生。

2005年以来。国家对房地产行业的政策进行多次调整，每～个政策出台，都对行业产生了不同程度的影响。国家经济发展越来越市场化，经济发展也越来越快。在这种情况下，国家政策的调整将成为一种常态。将国家政策、地方法规的研讨工作日常化，对市场可能发生的变化进行推演，适时调整项目的投入时机、投入力度，是应对政策风险的有效方法。从2007年的楼市拐点论到2009年楼市的触底反弹，不同企业对市场的判断和应对策略有很大差别。有的房地产企业抓住了先机，极时调整策略，销售量节节攀升，企业获利颇丰；而有些企业则慢人一步。

多年的持续繁荣，成就了一批优势企业，也制约了企业对发展战略和经营模式的探索。危机也是一种机会，让房地产企业有了修炼内功的紧迫感。在国内包括港澳地区一流企业纷纷跨区域发展、全面出击、建设项目四处开花之时，本地房地产企业要有全国性竞争的态度，用国际化视野来优化企业战略和经营模式。全面分析评价不同企业战略和经营模式的优劣势，分析国内外房地产周期波动的特点和基本规律，以及对目前所处周期阶段和未来二年的趋势进行预测，为企业把准市场脉络，赢得市场先机。

6结束语

篇5：房地产委托开发合同

甲方：

乙方：

依据《城市房地产管理法》、《合同法》有关规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方开发建设兴达小区事宜达成如下协议：

第一条委托的内容和方式

1、本项目位于神池县龙泉镇新城街马场地，占地12.66亩。

2、本项目所有政府批准文件及征地手续均以乙方名义，由乙方负责办理。

3、取得土地使用权后，甲方委托乙方负责本项目建设开发（包括勘探、规划、报建、招投标、工程建设管理、销售手续办理、售房合同签订、产权证办理等）的全过程管理。

4、甲方有权对委托事项进行监理、协调。

第二条委托费用

1、乙方完成第一条第二款任务，甲方向乙方支付整体工程造价的1%。办理手续的费用计入甲方成本。

2、土建工程，甲方按每平米1000元支付乙方。其中，地下室以半价支付，阳台、阴台全封闭以全价支付。

3、“三通一站”的费用计入甲方成本。

4、招投标费用甲乙双方各付一半。

第三条付款时间

按工程进度的90%支付乙方工程款，剩余10%工程款于竣工验收合格后全部付清。即乙方进入项目场地，甲方付乙方合同金额的10%的工程预付款，地下室封顶再付15%，以此类推。

第四条甲方的权利和义务

1、所有政府批准文件及手续由乙方办理、甲方协助。

2、审查决定项目工程设计、工程预决算及费用支出。

3、有权查验工程的进度、检查施工质量、发现质量问题和其他问题及时反馈给乙方。

第五条乙方的权利和义务

1、负责办理本项目用地、立项、报建、规划、施工许可等手续。

2、负责组织施工图设计，报审及招投标。

3、组织工程竣工决算、竣工验收。

4、按照约定的工程进度组织施工，保证新建工程质量符合国家质量规定。

5、对施工过程中所发生的一切债权债务、安全施工、责任事故和侵权责任承担法律责任。

第六条建设开发进度工期

本项目开发进度为一年，开工日期为2011年9月30日，竣工日期为2012年9月30日。

第七条违约责任

1、本协议签订后，任何一方违约给对方造成损失应予以赔偿。

2、房屋交付使用后，出现的工程质量，由乙方承担修理、更换等违约责任。

第八条其他事项

在工程建设过程中，如因政策因素导致该项目停建，互不追究违约责任。因不可抗力等致一方违约的，另一方不予追究违约责任。

甲方：

甲方代表：

篇6：房地产开发委托合同范本

合同编号：_____________

委托人：______________(甲方)

名称或姓名：__________________

法定代表人：__________________

身份证号：____________________

住所：________________________

电话：________________________

委托代理人：__________________

身份证号：____________________

受委托人：(乙方)____________

名称或姓名：__________________

资格证书号：__________________

法定代表人：__________________

身份证号：____________________

住所：________________________

电话：________________________

委托代理人：__________________

身份证号：____________________

根据有关法律、法规、政策的规定，双方在平等、自愿、诚实、信用、协商一致的基础上，签订本合同。

第一条乙方同意接受甲方委托为其代理事项。

第二条甲方应就授权委托的事项，提供相关合法、有效的证件。

第三条乙方在代理该委托事项时，应认真审查委托事项的真实性，相关文件的合法性、有效性;对甲方不能提供合法、有效证件的，乙方有权拒绝代为办理。

第四条双方商定委托事项在天内完成。超过本约定时限的，甲方有权另行委托他人或自行办理，由此造成损失的可同时按本合同第八条的约定向乙方索赔(但因登记管理部门或甲方的原因造成超时的除外)。

第五条甲方同意在签订本合同后同时支付委托代理费(大写)元人民币。

第六条甲方同意在签订本合同时预付：

(1)代交应纳税、费(大写)__________________元人民币;

(2)__________________元人民币。

本条约定费用在委托代理事项完成时结清，多退少补。

第七条由于甲方原因使委托代理事项终止履行的，预交的委托代理费不予返还;因甲方提供虚假情况或隐瞒与订立、履行合同有关的重要事实(如：房地产权属有争议或已被查封、抵押、有法律法规规定禁止交易的情况)，造成乙方名誉及经济损失的，甲方应承担违约责任赔偿金(大写)____________元人民币，损失超过违约金的按实际损失赔偿。

第八条由于乙方代理当中的原因造成甲方损失的，乙方应承担违约责任赔偿金(大写)____________元人民币，损失超过违约金的按实际损失赔偿。

第九条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决或提交有关部门调解。协商、调解不成，双方同意按下列第______项方式解决。

(1)向沈阳仲裁委员会申请仲裁;

(2)向有管辖权人民法院起诉。

本合同未尽事宜按法律有规定处理。

第十条双方需要约定的其他事项：

第十一条本合同一式______份，效力等同，双方各执______份，自双方签字盖章之日起生效。

委托人：_______________ 受委托人：______________

(签字或盖章) ( 签字或盖章)

______年______月______日 ______年______月______日

委托代理人：____________委托代理人：____________

(签字或盖章) (签字或盖章)

______年______月______日 ______年______月______日

委托开发合同简单版

甲方(委托方)：房地产开发公司

乙方(受托方)：

鉴于：

1、甲方—— 房地产开发公司，系由公司与乙方合作投资的房地产开发公司，甲方已获得了房地产项目的开发权。

2、项目概况：房地产项目规划占地面积约亩，建设用地面积约亩，代征地面积约亩，容积率约。

3、根据乙方与公司于年月日签订的《股权转让协议》中地约定：乙方应协助甲方尽量以协议出让的方式取得房地产项目的土地使用权和开发权。如该地块需按照有关规定进行招投标(挂牌)，乙方承诺以等同于协议出让的价格条件协助甲方获得房地产项目的土地使用权和开发权。

4、甲方经公司董事会决定，将开发房地产项目的所有政府批准文件及征地手续，包括土地补偿、拆迁、安置等工作，委托乙方进行办理。

经甲、乙双方友好协商达成如下协议，以兹共同遵照执行：

第1条委托事项

1.1 授权乙方以甲方的名义取得开发房地产项目的所有政

府文件的批复及项目征地、农民的安置补偿、拆迁等事宜。

第2条委托费用

2.1 甲方应向乙方支付乙方完成第1条1.1款委托事项的委托费用适用包干原则，多不退少不补。

2.2 第1条1.1款委托事项，即房地产项目的委托费用按照建设规划用地每亩万元人民币、规划代征用地每亩万元人民币的标准计算，甲方应向乙方支付的委托费用共计万元人民币。

2.3 甲方支付的房地产项目的委托费用，包含征地补偿费、拆迁费、青苗补偿费，该费用应计入甲方的成本。

2.4 除上述所列费用之外产生的其他开发费用，包括但不限于土地出让金及相关税费、建安成本、管理费用等，由甲方—— 房地产开发公司的股东按照股权比例分别承担。

第3条委托时间

3.1 开始时间：甲方原股东向转让股权完成的时间为准，即以甲方办理完毕工商变更登记，取得新的营业执照为委托事项开始之日。

3.2 完成时间：在年月日之前完成本合同第1.1款约定的委托事项。

第4条付款时间

4.1 房地产项目的委托费用，由甲方按照实际征地交款(不包括土地出让金)的时间和金额予以按期足额支付。用款时乙方需提前申请用款，并将用款时间、用途填写清楚，甲方应按照急款急用、不影响项目开发进度的原则及时审核、及时支付。

第5条委托溢价

5.1 经甲方财务核算，若房地产项目的利润已经超过万元(不含万元)时，甲方应在财务报告出具之日起日内向乙方支付利润的 %。

5.2 经甲方财务核算，若房地产项目的利润在万元(含万元)以下时，甲方应按向乙方支付实际利润的 %。

第6条违约责任

6.1 本协议生效后，甲、乙任何一方无故提出终止协议，应按委托费用总额的5%向对方支付违约金。

6.2 甲方未按约定支付委托包干费用的，应每日按当期应付费用的万分之三

向乙方支付违约金。如逾期超过30天，则乙方有权解除本合同，甲方应向乙方支付违约金万元人民币，乙方有权不退还已为该项目支付的全部款项。若违约金不足以赔偿乙方因此所遭受的损失，乙方有权向甲方追偿赔偿款。

6.3 若乙方未按本合同第3条的约定完成委托事项，甲方除有权解除本合同，并有权要求乙方按委托费用总额的5%向甲方支付违约金。但是因为甲方逾期支付委托费用导致乙方未能按期完成委托事项的，应相应的免除乙方的违约责任。

6.4 若乙方非因甲方原因而不能完成委托事项，给甲方造成损失的，乙方同意由甲方按投资股权比例所分配的利润中予以直接扣除。

6.5 由于一方的过错造成本合同不能履行、不能完全履行或被政府有关部门

认定为无效时，由过错的一方承担违约责任，双方均有过错的，则由双方按责任大小承担各自相应的责任。

第7条争议的解决

7.1 如本合同各方就本合同之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决;若协商不成，应向北京仲裁委员会提请仲裁，仲裁适用该会之《仲裁规则》，仲裁裁决书终局对双方均有约束力。

第8条其他

8.1 本协议壹式贰份，双方各执壹份，具有同等的法律效力。

8.2 本协议经甲、乙双方法定代表人签字并盖章后，自乙方与签订的《股权转让协议》生效之日起生效。

甲方：房地产开发公司乙方：

二零零五年月日二零零五年月日

有关委托开发合同范本

委托方：______，以下简称甲方;

法定代表人或负责人：________;

研究开发方：_______，以下简称乙方;

法定代表人或负责人：___________。

依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经双方当事人协商一致，签订本合同。

1.项目名称：________。

(注：本参考格式适用于新技术、新产品、新材料、新工艺及其系统的研究开发活动。)

2.本技术开发项目在国内外的现状、水平及发展趋势：_______。

3.本研究开发成果应达到的技术水平_________。

4.甲方的主要义务：

(1)向乙方支付约定的项目投资(包括研究开发经费和报告。合同约定研究开发经费的一定比例作为科研补贴的，可以不单列报酬)

项目投资总额为__________。

其中：设备费______;材料费________;

能源费________;试验费________;

试制费________;安装费________;

调式费________;文件编制费______;

(2)按照如下方式分期支付上述项目投资：________。

(注：当事人通常可以选择下列支付方式：①实报实销的方式;②一次总算，分期支付，包干使用的方式;③“研究开发经费”+提成费的方式)。

(3)在合同生效后_____日内向乙方提供下列技术背景资料和原始数据：

(4)甲方应向乙方提供如下的协助事项_______。

(5)甲方应当及时进行如下事项接受研究开发成果_____。

(注：如果合同中有专门的约定，委托方还有义务向研究开发方提供下列协助;提供研究开发样品、模具、根据应用目的和工艺可能提出明确的技术经济指标，对样品进行加工、测试;对工艺装备的安装、调试和维修，以及组织成果技术鉴定等等。)

5.乙方的主要义务：

(1)认真制定和实施研究开发计划。

本研究开发项目的计划和速度(分阶段解决的主要技术问题、达到的目标和完成的时间)如下：______。

本研究开发项目所采用的主研究、试验方法和技术路线(包括工艺流程)如下：_______。

(2)合理使用研究开发经费。乙方对研究开发经费的使用，应专款专用，不得挪作他用。

(3)____年__月__日前在_____地向甲方交付约定的研究开发成果(注：当事人可以约定采取下列一种或者几种方式提交研究开发成果);①产品设计、工艺规程、材料配方和其他图纸、论文、报告等技术文件;②磁带、磁盘、计算机软件;③动物、植物新品种、微生物菌种;④成套技术设施。

(4)提供下列必要的技术指导和技术服务工作_______。

注：如果合同中有专门的约定，研究开发方还有义务向委托方提供下列协作事项：提供技术咨询服务(如市场预测、价值工程、可行性论证等);对委托方人员进行技术培训;提供有关新的技术发展状况的情报资料;协助制定有关操作、工艺规程;提出技术开发总结报告或组织成果技术鉴定;此外，在不妨碍自己研究开发的正常工作的情况下，有义务接受委托方对自己履行合同和经费使用情况的检查。

当事人双方除应履行上述各自主要义务外，还可以约定在合同的订立和履行过程中承担相互不断地通报合同履行情况的义务。尤其是那些对合同的订立或履行有妨碍的情况，如遇到情报交流上的障碍、技术风险以及研究开发经费超支或盈余等等)。

6.甲方的违约责任：

(1)甲方迟延支付研究开发经费，造成研究开发工作停滞、延误的，乙方不承担责任。甲方应当支付数额为投资总额___%的违约金。逾期一定期限不支付研究开发经费或者报酬的，乙方有权解除合同，甲方应当返还技术资料或者有关技术成果补交应付的报酬，支付数额为项目投资总额____%的违约金。

(2)甲方未按照合同约定提供技术资料、原始数据和协作事项或者所提供的技术资料、原始数据和协作事项有重大缺陷，导致研究开发工作停滞、延迟、失败的，甲方应当承担责任，但乙方发现甲方所提供的资料和数据有明显错误而没有通知甲方复核更正和补充的，应当承担相应的责任。甲方逾期二个月不提供技术资料、原始数据和协作事项的，乙方有权解除合同，甲方应当支付数额为项目投资总额___%的违约金。

(3)甲方逾期二个月不接受工作成果的，乙方有权向合同外第三方转让或变卖工作成果。

7.乙方的违约责任：

(1)乙方未按计划实施研究开发工作的，甲方有权要求其实施研究开发计划并采取补救措施。乙方逾期二个月不实施研究开发计划的，甲方有权解除合同。乙方应当支付数额为项目投资总额___%的违约金。

(2)甲方将研究开发经费用于履行合同以外的目的，甲方有权制止并要求其退还相应的经费用于研究开发工作。因此造成研究开发工作停滞、延误或者失败的，乙方应当支付数额为项目投资总额____%的违约金并赔偿损失经甲方催告后，逾期二个月未退还经费用于研究开发工作的，甲方有权解除合同。乙方应当支付违约金或者赔偿因此给委托方所造成的损失。

(3)研究开发成果部分或者全部不附合合同约定条件的，乙方应当返还部分或者全部研究开发经费，支付数额为项目投资总额___%的违约金。

8.研究开发成果的归属和分享：

履行本合同所完成的研究开发成果的专利权归_____方所有。

注(1)：取得专利权的一方通常应允许另一方免费实施该项专利并可以优先受让该专利权。)

注(2)：如果双方当事人没有就该研究开发成果申请专利的意图，双方可以对该非专利技术成果的使用权和转让权作出约定;如果合同没有约定，视双方都有使用和转让的权利，但是，根据法律规定，研究开发方在将技术成果交付委托方之前，不得向第三方转让。)

注(3)：如果当事人依据互利有偿的原则，运用工业产权规范中常见的“普通许可、排它许可、独占许可”等方法，就可以比较圆满地体现出“权限与投资”之间的关系。即：

①委托方向研究开发方支付了部分研究开发经费和报酬的，可对技术成果(包括专利技术和非专利技术，下同)享有免费普通实施权;研究开发方自己保留使用权和向第三方转让的权利。

②委托方向研究开发方支付了全部的研究开发经费和报酬的，可对技术成果享有优先实施权;研究开发方在约定的期限或范围内，自己可保留使用权，但不得向第三方转让该成果。

③委托方除了向研究开发方支付了全部的研究开发经费和报酬外，还支付了约定的“独占费用”的，则可在合同规定范围内对研究开发成果享有安全的使用权和转让权(独占权);研究开发方自己不得使用亦不得向第三方转让该技术成果。

注(4)：委托方如果有意获得该技术成果完整的专利申请权或专利权，也可以根据协商一致、平等有偿原则与研究开发方另外订立专利申请权或专利转让合同。

9.保密条款：

本合同有效期内，双方当事人应对下列技术资料承担保密义务____本合同期满后___年内，双方当事人应对下列技术资料承担保密义务___。