第一篇：当前土地管理一范文
关于当前进一步从严土地管理的紧急通知
各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局)，计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局，中国地质调查局及部其他直属单位，部机关各司局：
为认真贯彻国务院关于抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长的要求，促进国民经济平稳运行，进一步落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)，遏制一些地方违法违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用，现就当前进一步从严土地管理有关事项通知如下：
一、不得违反土地利用总体规划和年度计划用地
必须严格执行土地利用总体规划和年度计划，控制建设用地规模。各地不得突破年度计划批准用地，也不得擅自修改土地利用总体规划批准用地。对擅自突破土地利用年度计划的，要加量扣减下一年度的农用地转用计划指标。符合法律规定和产业政策，确需修改规划的，要依照规定听证和论证，并按法定程序和权限报批。任何单位和个人不得改变和占用基本农田，坚决制止通过修改土地利用总体规划等方式规避占用基本农田报批的违法行为。国土资源部和省级国土资源管理部门要定期运用土地利用遥感监测等手段，对各地规划、计划执行情况进行监督检查，并予以通报。
新农村建设必须符合规划，不得以置换、挂钩等为名大拆大建，将腾退土地全部用于非农建设，建新拆旧能够复耕的土地必须复耕。城镇建设用地增加和农村建设用地减少挂钩试点，必须经国土资源部批准，有计划地稳步推行。未经批准进行试点擅自增加使用的建设用地，要追究责任，并扣减用地指标。
二、从严审批各类非农建设用地
坚持有保有压、从严从紧控制新增建设用地。优先保证国家重点基础设施建设项目以及加强经济社会发展薄弱环节建设项目用地 ，进一步提高效率 ，搞好服务。严格执行限制、禁止用地目录和重点领域建设用地定额标准 ，超过用地定额标准的一律核减 。对限制类项目严格限制供应土地，禁止类项目一律不得通过土地预审、审核报批和供应土地。利用滩涂、荒山、荒地等进行非农建设的，也必须依法报批。擅自供应土地的，要依法依规予以查处。
国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址拟占用基本农田的，在建设项目用地预审和审查报批前，要对用地选址方案、基本农田规划调整方案、补充耕地及补划基本农田方案等进行听证和充分论证。占用基本农田数量较大的，国土资源部还将组织进一步论证。各类建设项目拟征收农民集体所有土地的，必须认真履行征地报批前告知、确认程序，申请听证的要按规定组织听证。上述告知、确认、论证、听证等有关材料，要作为用地报批的必备要件。要按照“先补后占”的原则，在补充数量和质量相当的耕地、补划数量和质量相当的基本农田后再批准建设项目用地。
对省级政府及有关部门批准、核准的单独选址建设项目，在向国务院报批用地时，项目审批机关要就是否符合国家产业政策、规划布局、市场准入标准以及审批、核准程序是否完备和合规作出说明 。国土资源部将商请国家发展改革委对其说明进行符合性审查并提出意见。严格执行农用地转用、土地征收和供地备案制度，对不备案及弄虚作假的地区要暂缓农用地转用、土地征收报批。凡未按规定足额缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不得下发用地批复和办理供地手续。新增建设用地不得用于土地收购储备。
发挥土地调查 、登记在建设用地审批中的基础作用。对报批项目用地的地类、权属、面积等情况进行严格核查，做到图件、数据、实地三者一致。各地要认真开展建设用地批后核查监管。建立耕地动态监测系统和分析通报制度。
对因征地补偿安置不到位等引发重大群体性事件的地区，要限期整改。整改期间，暂缓受理所在地区建设项目用地预审和报批申请。
三、确保房地产调控的土地政策落到实处
严格执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)，进一步发挥土地供应的调控作用，保证调控措施的落实。房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积。各地要编制年度土地供应计划，科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构，优先保证中低价位 、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应 ，供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。
严格执行国土资源部、国家工商行政管理总局颁布的《国有土地使用权出让合同示范文本》和《国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)》。土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监督检查，对违约的要追究违约责任。切实加大闲置土地处置力度，应当征收土地闲置费的，要依法从高征收;应当无偿收回土地使用权的，要坚决依法无偿收回。
建立健全土地市场动态监测制度。科学预测房地产开发对土地的需求，加大房地产开发用地及相关信息披露力度，及时向社会发布土地供应数量、结构、分布及实施情况，地价动态变化情况等基本信息。
严格土地登记管理。凡未缴清土地出让金及有关规费的，不得发放土地使用证。加强土地使用权抵押登记管理，防范金融风险。
四、严肃查处违法违规用地
加大查处土地违法违规案件的力度。重点查处违反规划、突破计划、违法批地用地的典型案件。国土资源部、监察部已经部署了公开查处一批重大典型案件工作，各地都要按照要求，严肃查处违法违规用地的案件。对重大违法违规案件，要公开调查、公开结果，并追究相关人员的责任。处理违法违规案件，要追究责任到位，处罚到位。各级国土资源管理部门要认真履行执法监察职责，对有案不查的，要依照规定追究有关人员的责任 。要严格落实土地执法动态巡查责任制 ，加强事前防范。
各省、自治区、直辖市要认真组织开展对以租代征违法用地、闲置土地和别墅用地的清理，重点是对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》下发以来发生的各类违法违规用地的清理。对清理出的问题，要严肃处理，认真整改，并于2006年10月底前，将清理情况特别是查处结果向国土资源部作出报告。国土资源部将会同有关部门加强监督检查。
继续做好开发区用地审核工作。坚决落实开发区的四至范围，对拒不落实的要责令整改。擅自调整开发区位置、边界和扩区的，其用地按违法查处。
五、继续深入开展“完善体制、提高素质”活动
为实施最严格的土地管理制度，提高国土资源管理部门参与宏观调控的能力，各地要继续深入开展“完善体制、提高素质”活动。省级国土资源管理部门要按照新体制和职能的要求，切实负起责任，坚持原则，依法行政。要切实加强基层国土资源所建设，保证机构、编制、经费到位，充分发挥其执法监察作用。
要加强各级国土资源管理部门的班子建设，高度重视干部职工的教育培训，建设一支政治好，原则性强，熟悉业务，懂得管理，廉洁自律的队伍。
各级国土资源管理部门要进一步树立和落实科学发展观，保持气势、把握主导，用心做事、力戒浮躁，夯实基础、拓展成效，全面贯彻党中央、国务院关于严格土地管理、加强宏观调控的重大决策部署，促进国民经济平稳较快发展。
二○○六年五月三十日
第二篇：国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知
【发布单位】国土资源部 【发布文号】
【发布日期】2006-05-30 【生效日期】2006-05-30 【失效日期】 【所属类别】政策参考 【文件来源】国土资源部
国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知
各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局)，计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局，中国地质调查局及部其他直属单位，部机关各司局：
为认真贯彻国务院关于抑制一些行业和地区固定资产投资过快增长的要求，促进国民经济平稳运行，进一步落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)，遏制一些地方违法违规占用土地，充分发挥土地供应的调控作用，现就当前进一步从严土地管理有关事项通知如下：
一、不得违反土地利用总体规划和计划用地
必须严格执行土地利用总体规划和计划，控制建设用地规模。各地不得突破计划批准用地，也不得擅自修改土地利用总体规划批准用地。对擅自突破土地利用计划的，要加量扣减下一的农用地转用计划指标。符合法律规定和产业政策，确需修改规划的，要依照规定听证和论证，并按法定程序和权限报批。任何单位和个人不得改变和占用基本农田，坚决制止通过修改土地利用总体规划等方式规避占用基本农田报批的违法行为。国土资源部和省级国土资源管理部门要定期运用土地利用遥感监测等手段，对各地规划、计划执行情况进行监督检查，并予以通报。
新农村建设必须符合规划，不得以置换、挂钩等为名大拆大建，将腾退土地全部用于非农建设，建新拆旧能够复耕的土地必须复耕。城镇建设用地增加和农村建设用地减少挂钩试点，必须经国土资源部批准，有计划地稳步推行。未经批准进行试点擅自增加使用的建设用地，要追究责任，并扣减用地指标。
二、从严审批各类非农建设用地
坚持有保有压、从严从紧控制新增建设用地。优先保证国家重点基础设施建设项目以及加强经济社会发展薄弱环节建设项目用地 ，进一步提高效率 ，搞好服务。严格执行限制、禁止用地目录和重点领域建设用地定额标准 ，超过用地定额标准的一律核减 。对限制类项目严格限制供应土地，禁止类项目一律不得通过土地预审、审核报批和供应土地。利用滩涂、荒山、荒地等进行非农建设的，也必须依法报批。擅自供应土地的，要依法依规予以查处。
国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址拟占用基本农田的，在建设项目用地预审和审查报批前，要对用地选址方案、基本农田规划调整方案、补充耕地及补划基本农田方案等进行听证和充分论证。占用基本农田数量较大的，国土资源部还将组织进一步论证。各类建设项目拟征收农民集体所有土地的，必须认真履行征地报批前告知、确认程序，申请听证的要按规定组织听证。上述告知、确认、论证、听证等有关材料，要作为用地报批的必备要件。要按照“先补后占”的原则，在补充数量和质量相当的耕地、补划数量和质量相当的基本农田后再批准建设项目用地。
对省级政府及有关部门批准、核准的单独选址建设项目，在向国务院报批用地时，项目审批机关要就是否符合国家产业政策、规划布局、市场准入标准以及审批、核准程序是否完备和合规作出说明 。国土资源部将商请国家发展改革委对其说明进行符合性审查并提出意见。严格执行农用地转用、土地征收和供地备案制度，对不备案及弄虚作假的地区要暂缓农用地转用、土地征收报批。凡未按规定足额缴纳新增建设用地土地有偿使用费的，不得下发用地批复和办理供地手续。新增建设用地不得用于土地收购储备。
发挥土地调查 、登记在建设用地审批中的基础作用。对报批项目用地的地类、权属、面积等情况进行严格核查，做到图件、数据、实地三者一致。各地要认真开展建设用地批后核查监管。建立耕地动态监测系统和分析通报制度。
对因征地补偿安置不到位等引发重大群体性事件的地区，要限期整改。整改期间，暂缓受理所在地区建设项目用地预审和报批申请。
三、确保房地产调控的土地政策落到实处
严格执行《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)，进一步发挥土地供应的调控作用，保证调控措施的落实。房地产开发用地必须采用招标拍卖挂牌方式公开出让，合理确定宗地面积。各地要编制土地供应计划，科学合理确定房地产开发用地供应规模和结构，优先保证中低价位 、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应 ，供地计划要向社会公布。严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。
严格执行国土资源部、国家工商行政管理总局颁布的《国有土地使用权出让合同示范文本》和《国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)》。土地出让文件应当将住房套型限制、容积率、开工及竣工时限等规划、建设、土地使用条件明确，并在国有土地使用权出让合同中予以约定。加强对国有土地使用权出让合同执行情况的监督检查，对违约的要追究违约责任。切实加大闲置土地处置力度，应当征收土地闲置费的，要依法从高征收;应当无偿收回土地使用权的，要坚决依法无偿收回。
建立健全土地市场动态监测制度。科学预测房地产开发对土地的需求，加大房地产开发用地及相关信息披露力度，及时向社会发布土地供应数量、结构、分布及实施情况，地价动态变化情况等基本信息。
严格土地登记管理。凡未缴清土地出让金及有关规费的，不得发放土地使用证。加强土地使用权抵押登记管理，防范金融风险。
四、严肃查处违法违规用地
加大查处土地违法违规案件的力度。重点查处违反规划、突破计划、违法批地用地的典型案件。国土资源部、监察部已经部署了公开查处一批重大典型案件工作，各地都要按照要求，严肃查处违法违规用地的案件。对重大违法违规案件，要公开调查、公开结果，并追究相关人员的责任。处理违法违规案件，要追究责任到位，处罚到位。各级国土资源管理部门要认真履行执法监察职责，对有案不查的，要依照规定追究有关人员的责任 。要严格落实土地执法动态巡查责任制 ，加强事前防范。
各省、自治区、直辖市要认真组织开展对以租代征违法用地、闲置土地和别墅用地的清理，重点是对《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》下发以来发生的各类违法违规用地的清理。对清理出的问题，要严肃处理，认真整改，并于2006年10月底前，将清理情况特别是查处结果向国土资源部作出报告。国土资源部将会同有关部门加强监督检查。
继续做好开发区用地审核工作。坚决落实开发区的四至范围，对拒不落实的要责令整改。擅自调整开发区位置、边界和扩区的，其用地按违法查处。
五、继续深入开展“完善体制、提高素质”活动
为实施最严格的土地管理制度，提高国土资源管理部门参与宏观调控的能力，各地要继续深入开展“完善体制、提高素质”活动。省级国土资源管理部门要按照新体制和职能的要求，切实负起责任，坚持原则，依法行政。要切实加强基层国土资源所建设，保证机构、编制、经费到位，充分发挥其执法监察作用。
要加强各级国土资源管理部门的班子建设，高度重视干部职工的教育培训，建设一支政治好，原则性强，熟悉业务，懂得管理，廉洁自律的队伍。
各级国土资源管理部门要进一步树立和落实科学发展观，保持气势、把握主导，用心做事、力戒浮躁，夯实基础、拓展成效，全面贯彻党中央、国务院关于严格土地管理、加强宏观调控的重大决策部署，促进国民经济平稳较快发展。
二○○六年五月三十日
本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。
第三篇：当前农村土地流转的形式
当前农村土地流转的形式、问题与管理建议
重庆合川钱塘张先干
我国自农村土地实行联产承包责任制以来，特别是通过良种良法的推广，农民的温饱问题得到了有效解决。但是，随着社会经济的发展，农村一家一户为单位的生产形式弊端日益凸显，农业机械化、农业产业化等难以推进，农业的规模效应不能很好发挥，加之农民的大量外出打工，使不少土地粗放经营，甚至撂荒，造成了有限土地资源的浪费。对此，各级各地为促进农业结构调整、有效提高土地效益，积极探索了一些土地流转经营的路子。这些新的创举形式不同,利弊各异。从笔者所在地的情况看，当前农村土地经营权流转的量还不大，已进行的流转形式主要有六种，存在的问题主要有五个，还需从六个方面完善管理。
一、流转的主要形式
(一)转包。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。这部分多是已转移到非农产业的人员，他们已不以农为生。这种形式的好处是：转出方可以有更充足的时间从事其它产业，转入方可以根据自己的需要扩大经营规模，能有效的转移农村劳动力，能暂时缓解增人不增地的矛盾。不足是：它不能从根本上解决不种地的拥有土地，种地的却没有土地的问题，会给转包期不长的土地带来被部分转入方掠夺性经营的情况。
(二)租赁。即农户与承租方之间在一定期限内的土地使用权转移。这种方式，主要在农户与用地单位之间进行，农户自愿将全部或部分土地使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。它利在能促进当地经济发展、产业推进、规模经营，因为承租土地的多是企业、种养植大户和单位或公司。缺陷是承租方不能搞较长期限的发展项目，不能大动着改
1变土地原貌，因为多是租期满后要还原土地及附作物的。
(三)互换。即农户之间土地承包经营权剩余期限的相互转移。互换的主要目的多是为了耕种的方便或种植结构调整的需要。互换后，互换地块的承包权、经营权和原土地承包合同约定的权利、义务随之互相转移。这种互换，有同等面积的互换，也有不等面积的互换，双方多视互换地块的地级和远近条件决定。这种互换的好处是：对改变地块零星分散，实现农户的土地集中具有直接意义。缺陷是：仍不能解决一家一户为生产单元的形式，农业的规模效应仍不能很好发挥。
(四)代耕。即将自己承包的土地交给信得过的人代耕代种的方式。这多是外出打工、出嫁、上学和参加了工作等无力耕种土地的家庭，他们虽然无力耕种，但想始终拥有土地的收益权，不愿转让和退包，因而就与亲戚、朋友或邻居约定，将自己承包的土地交给他们代耕，代耕期间的种植收益有的归代耕人，相应的义务由代耕人承担(如原来的农业税等)，其它的土地使用权收益归自己;有的由代耕人向委托人交一定量的农产品，委托人支付一定量的报酬或种子和肥料，使用权始终不转移。这种方式的好处是：可以保留原土地承包人的承包权，土地仍然可作为他们的生活保障。弊端是：粗放经营的较多，同时加巨了增人不能增地的矛盾。有的举家迁出了，甚至死亡绝户了，仍然拥有土地使用权，很多新生和迁入的农民却没有基本的生产资料。
(五)出让。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这种多是因公路、桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的需要，被政府征用土地的部分。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。这种形式的结果是：有利于改善交通条件和完善公益设施，有利于顺利推进小城市建设，缩小城乡差别，促进城乡统筹发展。对承包者来说，提前得到了实惠，多数能接受，地处偏远的和承包地较多
的还巴不得多卖地变现。缺陷是：这种形式没现钱的事业办不成，同时混淆了所有权和使用权的界限，实质上是使用权者把土地所有权一并进行了出让，因为出让的土地多是改变了用途和性质的，而真正的土地所有权者却没得到收益。
(六)入股。即农户将全部或部分承包土地使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的土地使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。这种方式目前还在初推阶段，其好在风险共担，有利于企业、公司与当地农民的相互支持、相互关心、相互配合、相互促进。弊在有可能引发新的社会问题，如果企业、公司出现亏损、倒闭，农民血本无归，没了生活保障，难免不出现社会不稳定的情况。因为还有不少农民是以土地为生的。
二、存在的主要问题
(一)流转程序不规范。目前，农村的土地流转还有很多是农户间自发进行，流转双方多是亲戚、朋友或相互关系较好的，内部的私下流转，流转规模较小，其实质不是真正意义上的流转，不进行登记，不遵循一定的程序，没有履行必要的手续，缺乏严谨的履约依据。有的还是“口头协议”，没有流转契约来规范流转双方的权利和义务，造成了承包关系的混乱，流转工作的无序。一方面容易引起纠纷，影响农村社会稳定;另一方面，造成了承包者的短期行为，因流转双方有的是一年一定，使得承包者没有长期保障，不肯对土地作较多投入和对水利设施进行妥善维护，怕投入的资金收不回来。
(二)流转机制不健全。土地流转的实质是土地经营权的交易，交易行为既市场行为，市场经济必须有必要的机制做保障。当前，土地流转的保障措施没落实，土地流转后没有相关的配套措施，少数土地流转后的经营者，缺乏对耕地的保护意识，为提高近期收益对土地实行掠夺式经营，导致土壤肥力下降。更有少数承包者，假借土地流转之名对土地进行非法侵害，改变土地用途。如将土地流转给砖瓦厂开发或将耕地流转出去成为建设用地等，牟取比种田更大的利益。
(三)流转信息不畅通。现在农村土地供需信息尚未形成区域网络，供需双方的信息不能及时沟通，还存在“要转的转不出去，要租的租不到”的情况，难以形成有效流转。
(四)对土地分配政策理解有偏差。政策规定土地承包期30年不变，“增人不增地，减人不减地”，在一些村社集体没有机动地或所留机动地较少，而人员发生变化又较大的情况下，由于不能及时调整承包地，个别地方人地矛盾十分突出。许多人思想上还有土地分配平均化的思维定势，即人口增加就要求分配给承包地，人口减少承包地就要退包，对土地分配政策的理解存在偏差。因而有的在获得转包、租赁和代耕的土地后就视为己有，不履行事前的约定，从而使有的人宁愿让土地闲臵也不让其流转，他们怕流出后不能再取得土地收益。
(五)缺乏流转的服务组织。目前是事前信息无人收集，事中无人提供报务，事后无机构监管，有的档案资料都没人管理。要真正准确说出一个市、一个区、一个镇、甚至一个村社的土地流转情况还不是没有困难，还存在统计+估计的情况，实际是土地流转还没真正“走”起来。
三、推动流转的建议
(一)提高对土地流转的认识。千方百计让基层干部和农民群众认识到，土地不仅是农民就业和生存的手段,还是一笔庞大的资产，而实行土地流转正是合理利用这一资产和增加要素收入的有效手段。各级各地要充分利用各种媒体,大力宣传有关土地流转的法律法规和通过流转土地增收的典型;要让农民了解政策,消除误解，提高“以地生财”的意识。
(二)遵循农村土地流转的原则。主要有五个：
1、所有权不变原则。农村土地除法律规定属国家所有的以外，属于全体农民集体所有，土地流转，不能改变土地集体所有的权属关系，必须接受集体的监督和管理。
2、自愿流转原则。不管采取何种模式的流转，都应广泛征求农民意见，取得农民的理解和支持。
3、有偿流转原则。无偿流转土地在客观上容易造成人们浪费土地资源，轻贱土地;有偿流转可以在经济上激发群
众合理利用土地的自觉性。
4、依法流转原则。即严格按照有关法律规定办理流转手续，确保土地规范流转。
5、公平、公开、公正原则。土地的发包、出租、出让，必须由集体经济组织统一组织进行，公开招标，严防暗箱操作、私下交易。
(三)加强土地流转的管理。农村土地流转涉及土地政策的宣传、培训、指导、流转手续的规范、合同的鉴证和登记等工作，任务艰巨、责任重大，必须要有强有力的监管体系。二是要规范流转手续。土地流转前，双方应向村社集体提出流转申请，村社在充分征求双方的意愿后，明确土地流转的形式、补偿、期限，依法签订相应的流转合同，并做好流转合同的鉴证和登记备案工作。三是加强土地流转的协调。妥善解决“有地无力经营”与“有力无地经营”的矛盾。
(四)探索建立土地流转中介组织。实行土地流转委托管理，充分发挥土地的资源优势。首先是尽快建立农村土地流转交易信息网络，及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息资料，定期对外发布可流转的土地资源信息，接受土地供求双方的咨询，沟通市场供需双方的相互联系，提高土地流转交易的成功率。二是在双方协商一致的前提下，帮助办理流转手续，切实的为承租者提供信贷、技术、物资等服务，妥善处理土地经营过程中发生的矛盾和问题，维护好土地所有者、承包者、经营者三方的合法权益，从而使土地流转与农业结构调整实现“双赢”。
(五)配套适应农村土地流转的制度。一是改革户籍制度，打破农民身份的限制，改变农民的“恋土”观念，鼓励农民离土离乡，进镇入城安家经商，减少农民对土地的直接依赖。二是完善农村社会保障机制，把放弃经营土地、进入城市的农民纳入城镇社会保障体系,实现与城镇低保、社保、医保的对接,避免再次返乡争地。三是建立农村人口养老保险制度，进一步完善新型农村合作医疗的管理，把最低生活保障体系向农村延伸，并尽快解决好60岁以上和已丧失劳动能力人员的社会保障问题, 消除农民离土的后顾之忧。四是加快建立适合农村特
点的社会就业和保障体制，提高自我保障能力。如用地单位合理安臵失地人员的工作和将农民流转土地收益用一部分建立个人基本医疗、养老保险等。
(六)引导土地适度规模经营。土地适度规模经营是我国农业的必由之路，是中国农村自家庭承包经营制度以后，一直被人们所关注的重要问题。因此，我们要在强化政府服务职能，引导土地规模经营上下功夫。一是实施产业推动方略。鼓励农民将承包的土地向主导产业和规模基地集中发展。通过产业化的龙头企业和其它合作经济组织租赁农户的土地使用权，用于连片规模开发优质、高效的名、优、特产品，形成农产品加工龙头企业的原料基地。也可采取土地使用权入股方式，与龙头企业组成股份合作制企业，使企业与农民双方都有利可图。二是大户带动。把培育规模经营大户作为带动土地流转的重点，以示范辐射大户、大户带动土地流转，形成土地流转吸引大户开发的良性循环。在这一点上，可采取鼓励干部向农民租田搞示范，“做给农民看，教会农民干”的引导方式，带动农民自愿转租承包土地，实行规模经营。三是借力发展。从发达地区的经验看，有外力才有活力。现在的农村，特别是欠发达地区的农村投入极为有限，潜力还必须注重招商引资。因此，可通过招商引资培养龙头项目、吸引各方面有识之士投资农村，解决农村富余劳动力，促进农民致富奔小康。
通联地址:重庆市合川区钱塘镇人民政府邮政编码:401543
联系电话:023-4257719315823107938
E-mail:qtzzxg@163.com
第四篇：当前城镇土地使用税征管工作
当前城镇土地使用税征管工作中存在的问题及对策
2008年06月26日 来源：湖南省衡阳市雁峰区地方税务局
【大字体】
【中字体】
【小字体】
近年来，各地地税部门不断强化城镇土地使用税的征管工作，较好地发挥了税收调节作用，为促进国民经济发展起到了积极的作用，取得了一定的成效，但是随着市场经济的迅猛发展，在土地使用税的征管过程中也逐渐暴露出一些问题，亟待引起各级税务机关的重视。
一、城镇土地使用税征管中存在的问题
目前，城镇土地使用税在征管上存在的问题直接影响了土地使用税调节资源配置、提高土地使用效率作用的发挥，影响了税负公平，容易引起纳税人的误解和不满。
1、征管基础信息未掌握。一般来说，企业使用土地应该拥有土地使用权证，但现实情况并非如此，由于历史的原因有不少国有、集体老企业没有取得土地使用权证，企业日常申报土地使用税估计个面积数，出现少面积的情况;有的企业增加了房地产也不报，一个面积数申报了很多年;有的企业有多处房产，申报时只报一处房产占地面积，其它地方的房产占地面积一律漏报。
2、部门间协作配合不够。土地使用税的征管基础工作涉及国土、建设、物业管理等部门及相关镇街，单靠地税部门一家的努力难以见效。虽然有关政策法规明确规定，相关部门单位有向税务机关提供涉税基础信息的责任和义务，但在实际工作中，由于尚未建立起一套较为完善、形成惯例的部门协作机制和信息共享交换平台，地税部门很难实时取得房产、土地的登记资料及变动情况。
3、税收宣传力度不足，公民依法纳税意识不强。由于地方税种类较多，对一些小税种的税法知识及法律责任宣传普及依然不足，加上日常征管不到位，管理工作尚欠规范，使得少数纳税人税收法律意识淡化，以为土地使用税等可以能逃则逃、能少则少。
4、协税护税网络不健全。社会化综合治税的征管体系尚未形成，从土地使用税征管工作来看，目前的协税护税网络建设还不够健全，各相关部门协税护税的积极性和作用尚未充分调动发挥出来。如何采取委托代征、统一扣缴等多种有效方式，扩大试点范围和力度，构建一套较为完善的社会化征管体系，值得我们进一步去认真探索。
5、 征税等级标准长期未调整。近年来，许多地方的城区不断扩大，新的工业开发园区不断涌现，其经济发展势头良好，而与此不相适应的是土地使用税的征收等级及标准往往多年未做调整，上述区域大多处于低征税等级的区域，征税标准远低于老
城区，造成老城区与新城区、开发区之间的税负严重失衡。比如，某市一处新建的乡镇工业园区由于交通便利，配套设施齐全，园区发展很快，现有50多家企业，占地面积达2000多亩，因工业园区所在地恰好在城乡交界线之外，按照当地政府6年前核定的土地使用税标准，其每平方米土地年税额仅为一路之隔的某企业的八分之一。据笔者调查，这种因征税等级和标准长期未调整而造成的税负失衡现象非常普遍，显然不能贯彻城镇土地使用税调节级差收入的初衷，也不利于企业之间公平竞争和经济发展。
二、加强土地使用税征收管理的对策
各级税务部门应进一步明确工作职责加强税收宣传，细化工作措施，加强税源管理，加大征收力度，有针对性地采取措施加强征管，不断提高土地使用税征管的精细化水平。
1、加强税收宣传和政策辅导。组织全局税收管理员学习相关政策，熟悉和掌握辖区内不同地段土地适用的等级税额标准。同时，结合市局对土地使用税征收范围及计税依据的重新调整，加大对外宣传力度，利用大厅公告栏、电子显示屏对调整后的土地等级、税额标准进行公示，并将政策文件及调整后的土地等级和税额新标准的宣传资料分送给纳税人，加强对企业的纳税辅导，多方式多渠道争取社会各界对该税征管工作的理解和支持。
2、加强动态管理和调查核实。根据当地经济的发展状况，及时申请调整土地使用税的地段等级和税额标准，公平企业税负，使土地使用税真正发挥调节资源配置、提高土地使用效率的
作用;充分运用现代化税收管理手段，将已普查清楚的税源底子如应税土地面积、应纳税款、土地座落地、房产原值面积、租赁情况等逐户输入计算机;实行"巡查制"，要求管理员日常加强巡查，对差异户重新输入微机管理，并明确对土地使用税、房产税税源数据库加强严格监控和维护，为今后加强土地使用税征收管理提供良好的条件认真开展征收范围内所有企业土地面积的调查核实工作，要求纳税人提供土地使用证的复印件，填写《城镇土地使用税税源信息登记表》;同时，调查人员必须核实纳税人的计税依据，必要时采取实地勘测丈量、实地调查，采集相关信息，并针对采集到的土地信息进行重点比对、分析纳税人申报数据是否准确、采集录入信息是否真实可靠，认真核实，确保数据的准确性。
3、充分利用信息技术。深化土地使用税覆盖式管理，达到以地管税的目标，各地土地管理部门的地籍资料比较完整、准确、详细。我们应当以地籍资料为基础，以地管税，使土地使用税管理更加细致。首先要取得国土管理部门的配合，利用该部门拥有的电子地图系统数据库资料对全部土地进行覆盖，确定每一宗土地的土地使用证编号、面积、厂区内使用面积、土地使用权所有人详细资料、土地等级、应纳税额等，出租土地应有承租土地使用人详细资料，其次要将电子地图系统的数据库资料定期与纳税申报资料进行比对，及时发现征管漏洞，第三要及时将土地管理部门和城建规划部门的有关资料及时更新到数据库内，这样我们
的土地使用税管理水平会得到极大提高。
4、强化申报严格审核。严格审核纳税人是否按照新的城镇土地使用税标准申报缴纳税款，对未按规定申报和只申报不缴税的纳税人，采取深入调研和发送税务文书责令限期改正等形式，使纳税人依法履行纳税义务，对个别确有困难的企业按规定办理缓缴，确保税款及时足额入库。
5、加强后续管理和考核。对纳入征收范围内的企业建立跟踪档案，随时掌握纳税人城镇土使用税计税依据的变化，同时建立城镇土使用税纳税人的手工登记帐本与电子征管台帐，使管理工作进一步到位。在城镇土使用税征期结束后对辖区内的政策执行情况开展专项抽查，以确保土地使用税政策的贯彻执行。同时，将城镇土地使用税的信息采集、调查核实、征收管理等工作纳入目标管理考核，重点考核及时性、真实性和完整性，做到工作有计划、有措施、有落实、分步实施，从而进一步调动全局职工认真履职、实施科学精细化管理的积极性。
6、建立健全委托代征机制。努力构筑社会化综合治税体系，要加强与国土、房产、乡镇政府等的协作，通过开展委托代征、统一扣缴等方式，努力构建土地使用税社会化征管网络，不断探索土地使用税科学化、精细化管理之路。(湖南省衡阳市雁峰区地方税务局局长 唐建华)
第五篇：当前农村土地流转存在四大难题
在实行土地家庭承包经营的基础上，如何发展适度规模经营、加快现代农业建设，一个重要的途径就是推进土地承包经营权流转。随着沙县小吃产业的发展壮大，目前沙县越来越多的农村劳动力外出经营小吃业，土地抛荒闲置现象日益突出，民间自发的土地流转悄然兴起。但随着实践的不断推进，一些难点问题也逐步突显，主要表现为：
(一)抛荒耕地流转难。由于劳动力大量向非农领域转移，沙县的耕地抛荒问题一直比较突出。尽管有针对性地采取了一些鼓励措施，抛荒耕地流转的难度还是很大。究其原因，主要受基本农田用途管制、连片抛荒地‚插花‛多和基础设施配套难等因素制约。按照基本农田面积‚替补‛政策，现有耕地大多属基本农田，抛荒耕地复耕后只能用于种植粮食作物和大田类经济作物，而不能用于种植经济林、开挖鱼塘等改变用途的项目，可开发利用范围窄、效益低，需求主体的积极性不高。加上土地二轮承包时，一般采取不同地类在农户间平均分割的方式，使得每一片抛荒地都涉及多个农户，意见难以统一，给土地连片转流带来困难。此外，抛荒地多是地处偏远的山垅田，耕作条件差，路沟渠等基础设施投入大，对需求主体缺乏吸引力。
(二)农业项目落地难。土地能否顺利实现流转，项目是关键。如夏茂镇天成福地农牧、珍贵药材生产基地，土地流转规模都在500亩以上。但总得看，近年来通过农业专场招商会签订的农业项目，落地率仅有50%左右。其中一个重要原因，就是存在
1 着业主规模需求和农民恋土情结的矛盾，集中连片供地困难。从业主看，随着农田基础设施的逐步完善，农业‚五新‛应用的逐步普及，农业生产的劳动强度大幅降低，土地产出率和劳动生产率明显提高，追求规模效益的愿望越来越强烈。而从农户看，农村税费改革后，取消了所有基于土地的负担，一些原来在二轮承包时主动不要土地的农户，也纷纷向村集体要求承包地。有的农民认为‚土地荒了总比没了好‛、‚土地荒了也比转了好‛。此外，在与项目业主协商时，少数农户要价过高，使业主的投资意愿动摇，项目落空。
(三)稳定预期实现难。一方面，土地流转期限短，业主的投入意愿下降。当前，土地流转期限偏短，2年以内的占83.5%。农民担心土地流转后‚种树的带走肥土，种草的铲走土皮，种烟的‘打一枪放一炮’，使土壤的有机质下降‛，往往走一步看一步，不愿做长远打算。而规模经营业主以经营资本、技术密集的高优农业为主，农田水利、大棚和加工储运等基础设施投入大，只有长期稳定经营才能获取回报。另一方面，流转程序不规范，农户的收益预期下降。全县有89%的土地是以农户自发形式流转的。由于这种流转规模小、期限短、经营项目优势特色不明显，流转价格一般在50—300斤干谷/亩〃年，比规模流转低一半左右。此外，除少数规模流转有签订书面合同外，采取口头协商形式的流转占70.9%，一旦出现纠纷，农户的权益缺乏保障。
(四)新型农民发展难。近几年，沙县一些种养专业大户从小规模经营逐渐发展壮大起来，如夏茂玉兔林山庄业主、天成福地农牧业主等专业合作社的发起人等。在这些新型农民的成长过
2 程中，离不开政府部门和金融机构在政策、技术、信息、资金等方面的扶持。从目前看，这方面力度还不够，新型农民的数量、能力和产业规模与其在现代农业建设中的主体地位不相称。因此，他们希望：农业机械要再优惠些、农业技术培训要经常些、市场信息服务要有效些、农业贷款和保险支持更有力些。
针对新情况、新问题，应该着重抓好四个方面工作：
(一)着重解决土地流转周期短问题。为便于农村土地长期流转，在不跨越第二轮土地承包期的前提下，引导土地流转双方合理确定土地流转期限。对于小规模种养业的土地流转期限一般不少于3年;对于有一定规模的土地流转期限一般不少于5年;对于投资额在100万元以上较大农业项目的，土地流转期限一般在10年以上;对于承包山地、林地的流转期限允许更长些。
(二)着重解决集中连片供地难问题。一是推行土地分级制。各乡(镇、街道)因地制宜地按照土地级差标准对土地进行分类，对
一、
二、
三、四类土地的租金确定指导价。二是推行土地互换制。对个别农户不愿流转其承包地的，通过乡村两级做协调工作，采取调换等质等量的土地办法，达到集中连片流转土地的目的。三是推行土地委托流转制。对63处集中连片100亩以上可供流转的耕地进行综合利用规划，办理委托村集体流转手续，列入土地招商目录，一旦有项目可及时供地。
(三)着重解决投资业主融资难问题。通过试点，逐步突破农村土地承包经营权作为贷款抵押品的法律障碍，解决业主融资难问题。一是成立评估机构。成立农村土地经营权价值评估中介机构，由该中介机构对农村土地经营权价值进行评估。县农业局
3 作为土地经营权抵押登记部门。二是拓宽贷款抵押品范围。制定出台农村土地经营权抵押贷款管理办法，允许符合条件的农村土地经营权用于贷款抵押。土地经营权抵押贷款限额为土地经营权抵押认定价值的70%。价值认定的一般原则：土地经营权抵押价值=土地租赁年平均收益×经营期限+地面附着物(含种养物、农业设施)价值。贷款期限由贷款人按中短期流动资金贷款期限确定。三是发展专业合作组织。围绕林竹、茶果、稻米、畜禽、花卉苗木、食用菌、蔬菜、烟叶等优势产业，创办各种专业合作社和专业协会，利用行业组织，社员之间互为担保，创新担保机制，拓宽社会融资渠道，将工商资本、民间资本引入土地流转。
(四)着重解决流转机制不够活问题。要以围绕土地供得出来，项目落得下去，服务跟得上去为主要内容，建立县、乡农村土地流转市场服务中心。通过组建农村土地流转有形市场，收集并发布全县农村土地流转供求信息;提供土地政策、流转方式、法律咨询等服务;指导乡村协调好土地承包经营权出让方和承租方的关系，为土地流转当事人双方提供公平合理的土地流转交易平台，切实维护当事人双方合法权益。
2009-10-9