物业公司财务管理

物业公司财务管理（精选十篇）

物业公司财务管理 篇1

1、物业公司的财务管理体现于综合性的管理

物业管理是指由专门的机构和人员, 受物业所有人的委托, 按照国家法律规定, 依照合同和契约, 对已竣工投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地, 以经济手段进行管理。与一般的服务行业相比有其明显的个性, 它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高, 现代物业管理公司的财务管理, 在管理上已经广泛实行财务预算、财务动态分析方法、加强预算控制、参与企业经营管理决策等;通过计算机的应用和分析, 实行数字化管理, 使财务管理的综合性大为加强, 财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的重要组成部分。

2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的各方面

物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务, 是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务。企业从事生产经营活动, 须拥有一定数量的资金, 这是企业进行各种经营活动的基础, 从提供服务、支付人员工资, 到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出, 以及按劳收取的物业服务费, 开展多种经营的现金流入等都与资金有关。各个部门都要使用资金, 没有资金做基础, 任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出, 从而影响整个企业的经济效益。由此可见, 物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作, 要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金, 使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

3、物业公司的财务管理的其他方面特点

(1) 由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关, 大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务, 其资金运动过程及形式必然相对简单, 从而决定了财务核算对象相对简单。 (2) 物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身, 还来自政府有关部门以及物业的业主等, 使其对资金运作过程的监督更为全面。 (3) 物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息, 因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业管理公司财务管理现状

1、管理者缺乏现代理财观念, 不重视成本管理工作

随着物业管理需求的进一步扩大, 物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来, 很多人受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响, 致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业, 缺乏现代管理理念和科学的市场定位, 没有长远的经营谋略, 形不成规模效益, 再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置, 甚至存在严重浪费, 致使企业经济效益低下。因此, 物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。

2、内部财务控制不规范

总体来说, 当前很多的物业管理公司内部财务控制不够规范, 物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循, 而且有的物业公司由于核算简单, 并没有制定相应的内部财务制度, 这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目, 但会计基础管理薄弱、依法建账不到位, 并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目, 这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况, 而且会计信息也不能得到真实的反映。

3、资金管理的力度不够

资金不足和筹资能力差是当前物业企业管理中普遍存在的问题, 物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金, 即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道, 如银行借款资金, 由于物业管理企业几乎都是中小企业, 其注册资本较少, 资本实力有限, 土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少, 缺乏信用保证, 所以难以取得银行贷款。

4、财务报表过于简单笼统, 无法满足各层次的管理需要

物业公司根据会计制度的要求, 对外提供的报表, 只有资产负债表、利润表、现金流量表, 数据过于笼统和宏观, 缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提供给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息, 只能采取统计办法获取, 耗时耗力, 且容易出现差错, 无法满足内部管理的需要。

三、完善物业管理公司财务管理的建议

1、强化成本观念, 建立财务成本分析控制制度

物业管理作为服务性行业, 财务管理的一个重要方面就是成本管理, 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出, 因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标, 提高全员成本素质和意识, 使所有单位和部门都重视成本。另一方面通过对人力资源的科学整合, 激活人才潜力, 减少冗员, 降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训, 造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍, 来提高工作质量和效率。

2、要全面展开财务分析, 保证资金合理运用

物业企业在开展经营的过程中, 经济收益主要来自于两个方面, 一个是为客户提供物业管理, 收取管理费, 另一个就是开展多种经营, 多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润, 使得企业发展壮大, 就要对企业进行有效的财务分析, 保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析, 从而为客户及投资者提供有用信息。首先, 财务管理部门要评价公司的财务状况, 了解公司一定时期的资产、负债水平, 从而判断企业的经营风险, 保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资, 企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例, 充分利用闲置资金, 合理安排长期借款或者是短期借款, 有效控制资金成本。其次, 财务分析要评价企业的管理效率, 管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率, 及时了解企业的运作情况, 要对企业的财务制度进行检查, 以有效防范经营风险, 健全财务控制, 保证业务流程流畅运作。最后, 企业的财务管理分为三个部分, 投资、融资以及利润分配。企业要进行利益分配, 就要对企业的获利能力进行评价, 赢利多少不仅跟自身有关系, 而且跟投资者、债权人都息息相关。因此, 对企业赢利能力的评估是必须的, 不仅可以满足投资者的需要, 而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中, 要重视财务预测与计划, 现今市场竞争尤为激烈, 制定出行之有效的行动方针, 有效的对资金进行预测、对成本进行预算, 以及对利润进行预测, 这对于物业管理企业来说都是必不可少的, 这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。

3、加强物业管理资金的筹措及运作管理

物业管理资金的来源, 除资本本金外, 其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用, 所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时, 加强资金有计划及合理使用, 把有限的资金用在必要的物业管理项目上, 增加资金使用的透明度。另外进行科学的投资决策, 积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业, 更应选择科学合理的投资模式, 尽可能地采用中短期投资, 扬长避短, 在科学合理的投资模式下, 加强投资项目的可行性研究和论证。同时, 加强项目投资实施过程中的控制和管理, 搞好监督工作。

4、建立和健全物业公司内部财务管理制度

物业管理企业应根据国家统一规定, 结合本身的经营特点和内部管理要求, 制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时, 还要不断细化完善这项制度, 配以与财务管理有关的分支管理办法, 如《收费员管理办法》, 《预售电费系统工作规则》, 《空置房、报停房管理办法》, 《兼职收费员管理办法》, 《物资采购管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此, 物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理企业的健康有序发展。

5、物业管理企业的财务管理必须建立规范的财务基础工作

物业管理企业的财务信息是物业管理企业进行经营决策、和国际物业管理接轨、并谋求更大发展的重要数据支持, 是企业降低服务成本、获取经济效益的关键之一。真实、准确、先进、及时、完整的财务信息需要规范的、科学的财务管理基础工作做保障。 (1) 加强对原始记录的管理。一是要统一规范各种原始记录的格式、内容和方法;二是要明确签署、传递、汇集、反馈、保管原始记录的要求;三是要建立各环节的责任制, 确保原始记录的真实、完整、正确、及时, 健全财务核算资料。 (2) 加强对定额管理的管理, 制定并严格执行企业内部的劳动定额、物质定额、费用定额、人员定额、工时定额及考核办法。 (3) 严格规定企业物质的购进、入库、领用、维修等各环节, 堵塞漏洞, 增收节支。 (4) 加强对财务预算的管理。要建立健全财务预算制度, 明确财务预算编制程序及方法, 做好财务预算执行情况的检查、考核工作, 达到通过财务预算控制经营活动、确保各项经营目标顺利实现的目的。 (5) 加强对财产清查的管理。定期做好财产清查工作, 对加强财产管理、加速资金周转、提高经济效益、确保会计报表质量都十分重要。

摘要：近年来, 我国物业行业发展很快, 物业管理市场环境日趋成熟, 物业管理行业面临着良好的发展机遇, 但同时也面临着严峻的挑战。物业管理作为专业化的管理, 其内容将不断更新, 延伸与扩大, 物业企业财务管理应更加精细化, 充分发挥会计核算作用, 提高核算质量, 正确的记录和反映资金流动和经营成果, 才能适应形势发展的需要。

关键词：物业公司,财务,管理

参考文献

[1]《房地产开发企业会计制度》财政部财会字 (1993) 第02号

物业公司财务管理 篇2

编辑：CFO俱乐部

来源：CFO俱乐部

2008年4月2日

第一章 财务部组织架构

财务部经理

会计

出纳

第二章 财务部职责范围

1．根据国家有关财务制度，结合公司的具体情况，制订适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。

2．根据物业管理合同、物业的功能，编制财务预算，确定合理可行的收费标准和分摊比例。

3．组织日常的会计核算，遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准，对不合法、不真实、不准确、不完整的原始凭证及违反财务制度的收支予以抵制，认真做帐、记帐算帐、查帐、报帐。日清日结，做到帐实相符、帐帐相符，帐表相符。

4．准确计算并及时催收各住户应交的管理费、水电费等各项费用，按期上缴各种税收。

5．定期检查财务预算的执行情况，加强与其他部门的协调，发现问题及时调整，确保管理费收支基本平衡。

6．妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表其他档案资料。

7．参与重大经济合同业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究，为总经理决策提供参考意见。

第三章 岗位职责

一、财务部经理

1．全面负责本部门各项工作，直接对总经理负责。

2．组织公司的财务管理工作，制定和完善财务管理制度和操作流程，协助总经理进行经营管理。

3．审核会计凭证和各类会计报表，编写财务分析，送总经理审阅。

4．加强部门建设，开展业务培训，提高并保持部门员工的总体业务水平。

5．编制财务预算，审核控制各项费用支出，合理安排各项费用。

6．检查、监督各项收入的及时收缴，保证公司资金的正常周转。

二、会计

1．进行本部门的日常管理，协助经理做好会计核算工作。

2．负责会计制证和帐务处理，编制会计报表。

3．审核收费通知单，保证收费标准无误，并做好催缴工作。

4．审核各项费用支出，执行财务预算。

5．检查银行、库存现金、资金帐目，发现问题监督改正调帐，并负责来往帐的清理。

6．登记帐本，妥善保管会计凭证、帐本、会计报表和其他档案资料。

7．完成经理交办的其他工作。

三、出纳

1．现金收付，登记现金手册，并编制现金收支日报单。

2．现金及时存行，支票及时进帐，同时保证日常报销所需要的备用金的支取和款项的收取和支付。

3．负责收据和发票等票据的管理。

4．负责代收代付款项的收取和划付。

5．登记现金帐、银行存款帐、管理费用明细帐。

6．计算和发放员工工资。

7．收入类单据的清理并制证或清理后转入会计制证。

8．完成上级交办的其他工作

第四章 工作标准

1．会计核算工作能有条不紊地进行。（即从收支两条线分别来看，收入方面从款项取得直到交纳税款、报表反映；支出方面从款项提取至报表反映，中间各个环节环环相扣，每个环节操作正常以保证整个过程按会计核算的要求进行。）

2．及时准确地提供各项财务信息，包括收入情况、支出情况及银行存款余额情况或某项经济业务的效益情况。

3．及时准确地编制会计报表及报表说明、财务分析报告。

4．强收入的管理，保证公司收入不流失。

5．加强支出管理，保证一切支出都在受控制状态，包括工资性支出以及水、电、维修材料、办公用品等费用的支出。

6．加强预算管理，保证日常的收支状况与财务预算基本一致。

7．制定切实可行的财务管理制度和操作流程，并对部门内员工进行岗位培训与指导，保证部门员工基本上能履行各岗位的职责。

8．与税务、金融等部门沟通良好，不因为公关工作不到位导致公司利益受损失。

第五章 财务管理规定

一、目的。本规定规定了公司资金、现金、票据、费用开支、会计档案的管理办法，旨在加强会计基础工作，正确执行国家财经

纪律和财务制度，更好地为物业管理工作服务。

二、适用范围

本规定适用于公司财务部对资金、现金、票据、费用开支、会计档案的管理。

三、职责

财务部财务人员严格执行本规定，并监督公司全体员工执行本规定。

四、工作内容和要求

1．规定的基本原则是：执行国家有关法律、法规和财务制度，对公司的财务活动实施有效控制，并接受上级有关部门的监督。

2．财务部是公司财务管理部门，在总经理领导下，对公司财务活动实行统一管理。

3．财务人员管理

（1）会计人员的聘用，由行政人事部初试后，由总经理直接面试后决定。

（2）公司重大项目的决策须有财务部负责人参加。

（3）财务人员必须具备专业技术资格，持证上岗。

4.资金管理

（1）原则上应在国有商业银行开设银行帐户，开设或撤销银行帐户时，必须报总经理批准。确需在非国有商业银行开户的，在申请开设帐户的同时，须报审帐户资金最高限额。财务负责人必须监督帐户资金限额的执行情况，并对执行结果负责。

（2）必须按银行及公司规定使用现金。

（3）库存现金限额，按开户银行的规定执行。开户银行没有核定限额的，最高不得超过5000元。

5．实物管理

（1）关于材料物资管理的规定：

a）购进的材料物资，原则上应先进仓，后领用。

b）对生产中急需的或零星的辅助材料，确需直拨使用的除按规定审批外，必须经项目负责人验收并签名，方可报销。

c）工程完工后，剩余的材料必须办理退仓手续。

d）材料、物资必须至少在每年三月和九月盘点二次。会计人员必须实地监督盘点，财务负责人必须对盘点结果的真实性负责。

e）对材料物资出现盘盈、盘亏的，必须查明盈、亏的原因，提出改进措施。必要时，对库存材料进行复点。

6．固定资产管理

（1）各管理处、部门必须指定一名固定资产实物保管责任人，对固定资产的实物管理负责。

（2）固定资产必须设置卡片帐进行管理，卡片帐必须由固定资产保管责任人签名，保管责任人变更的，必须及时变更卡片帐。

（3）在每年的六月，财务人员必须会同固定资产专责及实物保管责任人全面盘点固定资产。会计人员必须实地监督盘点，对盘点结果的真实性负责。

（4）盘点中出现的损溢，必须按规定的程序报批。

7．会计档案管理

会计凭证、会计帐簿、会计报表及储存会计资料的磁盘是企业的重要经济资料，要定期装订、整理立卷、妥善保管。

（1）会计档案管理实行分阶段负责制。按会计凭证的传递流程分出纳责任期、主管会计责任期。其中出纳责任期从出纳审核并接收业务部门的原始凭证起，到出纳将凭证传递给主办会计为止；主管会计责任期是从主办会计审核并接收出纳传递过来的凭证起，到将会计档案移交给档案室保管为止。

（2）在出纳责任期，出纳对交存的原始凭证及自己填写的记帐凭证负保管责任，按规定于每月28日前传递给主管会计。

（3）在主管会计责任期，主管会计对出纳交存的会计凭证、电算产生的记帐凭证、所有科目汇总表、装订成册的凭证本、会计帐簿、会计报表、已登录的档案袋、储存会计资料的磁盘等负责保管，同时应按归档要求对各类档案负责立卷、装订成册、分类分柜保管。存放场所应加锁，钥匙由主管会计掌握。档案原则上不得借出，如有特殊需要经总经理批准后，征得主管会计的同意并约定归还期，办理登记手续。借用期内借出资料的借用人负责保管。超过借用期限，主管会计未催讨追索，造成会计资料丢失的主管会计负连带责任。

（4）会计终了后，当年的会计档案半年内仍保存在主管会计处，期满后编造清册移交公司的档案室。

（5）会计档案必须妥善保管，存放有序，查找方便，并严格执行安全和保密制度。

8．定期公布管理规定

（1）按业主管理委员会的要求，采用不同形式，定期公布管理费用收支情况、维修基金使用情况。

（2）对较大费用的支出要分析情况、加以说明。

9．财务管理安全管理规定

（1）注意防盗，财务管理部门严禁闲杂人员逗留，下班关好门窗，锁好保险箱，密码加锁，密码注意保密。

（2）保险箱钥匙不得在办公室过夜。

（3）注意防火，室内严禁抽烟，下班切断电源。

10．财务人员工作要求：

（1）财务部经理

a）贯彻执行国家和上级有关财务管理方针、政策和法规，遵守国家法律、法令。

b）严格遵守财经纪律，建立和健全财务管理制度及核算制度，并负责督促检查执行情况。

c）负责公司资金的平衡、掌握和监督资金的合理使用，监督资金回笼，考核资金使用和投资效果。

d）参与策划重要的经营策略，并对重要经济合同及投资项目进行评议。

e）向上级领导提供季度分析报告，并提出可行性建议。

f）负责收付凭证的审核、工程结算工作。

g）负责编制公司预算，制定各部门考核指标并监督执行。

h）对财务人员进行业务指导。

（2）主管会计

a）按国家会计制度规定，进行认真审核、分录、算帐，做到手续完备、内容真实，数字准确、帐目清楚，做到帐物相符、帐帐相符、帐表相符。

b）根据公司的特殊性，分门别类进行分部门分小区建帐核算，使公司领导和各部门各小区领导能及时掌握盈亏情况，c）编制各种记帐凭证，及时编制会计报表，为领导的管理工作提供有关的数据资料。

d）负责妥善归档保管好会计凭证、帐簿、报表等一切档案资料。

e）编制资产负债表、损益表、收入明细表、成本明细表，并与其他报表相互核对，有对应关系的数字必须保持一致，年终编报财务状况变动表及财务分析。

f）依据国家税法规定，按时按规定缴纳各项税金，做好有关资料的报送工作，按发票管理的有关规定，做好发票的保管及发出工作。

g）严守机密，妥善保管会计档案资料，及时装订会计凭证，年底结算完毕，将全年会计凭证、帐簿、会计报表等资料收集齐全，整理立卷，妥善保管。

h）指导出纳，定期检查或抽查出纳的现金库存情况。

i）编制每月经营情况分析并提供分析报告。

（3）出纳员

a）遵守国家有关财经纪律，严格执行现金管理规定和银行结算制度。

b）负责办理现金收付各银行结算业务，负责登记现金的银行存款日记帐，每月终及时做出银行存款调节表。

c）负责保管库存现金和各种有价证券、结算凭证、空白支票、收据和有关印章。

d）认真审查每一笔款项的支付和费用报销，对违反规定的一律拒付，并及时向有关领导反映。严禁白条取款入帐。

e）负责工资表的编制及发放。

f）出纳人员不得兼管收入、费用、债权、债务帐簿的登记工作和档案的保管工作。

第六章 费用报销管理规程

一、目的

本规程规范费用报销程序，确保各项费用支出得到合理控制。

二、适用范围

本规程适用于公司各项报销费用的控制。

三、职责 财务部经理负责报销单据的及时审核。

2．公司总经理负责报销费用的审批。

四、报销程序

1．报销费用的填制要求

a）费用经办人原则上应在费用发生后的5个工作日内到财务部办理报销手续，特殊情况可另行处理。

b）将原始单据剪齐边角，正面朝上（与报销单据同向）粘贴在报销单的反面左边。

c）用蓝色或黑色钢笔、签字笔如实填写报销单的各项内容，如：报销时间、报销人、费用摘要、单据张数等。

d）采购类经营费用，须凭有效的《请购单》（或采购计划表）和发票到仓库办理物品验收入库手续，并将进仓单、直拔单附在报销单据的后面。

e）非采购类的行政、办公或其他费用，直接填制报销单据。

f）外出培训费凭《培训协议》办理报销手续。

2．报销单据的审核

a）费用报销单据经手人签名后，由各部门主管签字确认。

b）财务部经理应在收到报销单据的一个工作日内，对各项报销费用进行严格认真的审核，凡符合报销标准的，审核人在财务审核栏内签署姓名、审核日期后，由报销人交总经理审批。

c）经审核报销单据不符合费用开支标准或在有其他疑问，而报销人又无法提供总经理批准的报告时，审核人应退回报销单据。

3． 费用的给付

a）报销人依据审批手续完整的报销单到财务部出纳处签名领取费用。

b）单位价格在2000元以下的报销费用，由出纳员用现金支付。

c）单位价格在2000元以上的报销费用，原则上由出纳员用支票支付，特殊情况的可报财务部经理批准后，以现金支付。

d）各费用发生前借支备用金的，由出纳员作冲减备用金处理。

4.费用报销单据的保管

a 费用报销单据由出纳按顺序编制付款凭证，送财务部会计汇总、记账。

b 所有报销的费用单据，由财务部加密长期保存。

5．本规程执行情况作为财务部相关人员的考评情况之一。

第七章 工资发放规程

一、目的

本规程规范工资发放程序，确保员工能及时、如数、安全地领取工资。

二、适用范围

适用于物业公司员工的工资发放工作

三、职责

1．行政人事部负责每月员工考评及员工动态资料的编制。

2．财务部出纳员负责员工工资计算和《工资发放表》的编制。

3．财务部经理负责《工资发放表》的审核。

4．总经理负责《工资发放表》的审批。

四、工作程序要点

1．员工每月工资的计算

a）财务部负责每月10日发放上月1-30日的工资，遇节假日顺延（春节除外）

b）公司人事部、管理处在每月2日前将员工考勤表送出纳。

c）出纳员每月4日前根据考勤表、员工工资的计算系数计算员工上月工资，并编制《员工工资发放表》。

d）员工工资的计算工式： 员工月工资＝（基本工资＋岗位工资＋业绩工资）*当月出勤天数/当月全勤天数。

e）出纳员必须在编制完毕的《员工工资发放表》的制表人栏签署姓名及日期并于每月6日前报财务部经理审核。

f）财务部经理应在每月8日前审核《员工工资发放表》。如有疑问，应及时查清并予以更正；如无疑问，应在财务部审核栏内签署姓名及日期后于11日前报总经理审批。

g）总经理原则在10日前将审批完毕的《员工工资发放表》交回财务部，特殊情况另行处理。

2．年终奖金的计算

a）公司行政人事部在规定日期（具体日期由总经理决定）将总经理审批完毕的上《员工考评表》交财务部会计。

b）财务部会计根据当年可分配奖金总额并根据奖金分配方案（由总经理根据当年经营状况决定）及《员工考评表》计算出每个员工的年终奖金，并据此编制《员工年终奖金发放表》。财务部会计应在编制完的《员工年终奖金发放表》的制表人栏内签署姓名及日期。

c）财务部经理应严格审核《员工年终奖金发放表》。如有疑问应立即查清，予以更正；如无疑问，应在审核栏内签署姓名及日期。

d）财务部经理应及时将《员工年终奖金发放表》报送总经理审批。

e）总经理在审批的同时应注明具体发放日期。

f）试用期员工不享有年终奖金。

g）奖金发放日离职的员工不享受年终奖金。

3．工资、奖金的发放

（1）银行代发的工资及奖金：

a）出纳员根据审批手续完整的《员工工资发放表》在每月15日前将员工工资表交公司开户银行发放；

b）新人职的员工由出纳员根据人事部提供的员工个人资料及身份证复印件向开户银行申请办理工资代发存折；

c）新办的工资发放存折原则上在18日前由员工本人到出纳处签名领取；

d）存折原则上禁止他人代领。如有特殊原因确需他人代领的，代领人必须在领取时出具被代领人的书面委托书、代领人及被代领人的有效身份证原件，由纳员将双方身份证复印后留存；

e）员工可在每月16—18日到出纳处领取工资清单；

f）员工的年终奖金由出纳在总经理批准的日期内送交公司开户银行代发。

（2）现金发放的员工工资及奖金：

a）工资年终奖金原则上应由银行统一代发，因特殊情况无法办理银行代发手续的员工工资由出纳员按照（员工工资发放表）用现金发放；

b）员工应在每月规定的工资发放日（或年终奖金发放日）到财务部出纳员处签名领取自己的工资（或年终奖金）；

c）员上在领取现金发放工资的同时可以领取工资单。

4.离职员工工资的计算与发放

a）离职员工凭审批手续完整的（员工离职表）到财务部结算工资。

b）出纳员根据《员工离职表》、依照员工工资计算公式在一个工作日内计算该员工离职工资。

c）员工离职工资经财务经理审核、总经理审批后生效。

d）未办理离职手续，擅自离职的员工将扣发其未领工资。

5．工资资料的查阅及保管

a）如员工对自己的工资存有疑问，原则上应在工资发放后的五日内持工资存折或工资单到出纳员处查询。特殊原因不能及时查阅的，可在一个月内到财务部申请查阅。

b）员工只可以查阅自己的工资，不可以任何理由代他人查阅。

c）每月的工资发放资料由财务部主管会计编制凭证进行相关的账务处理。

d）财务部经理月末进行系统的审核后，将工资发放资料加密在财务部长期保存。

第八章 管理费收取管理规程

一、目的

本管理规程规范服务收费管理，确保业主（住户）满意。

二、适用范围

本规程适用于对兴业新邨管理服务费、水费、公共分摊水电费。

三、职责

1．财务人员负责办理现金或委托银行收费的有关手续。

2．保安员协助财务人员向业主（住户）派发收费凭据或催款通知单。

四、工作要求和内容

1．收费方法，可分为两种：

a）现金收费：车位使用费（临时停车）、装修管理有关费用、物业管理服务费、水费及公共分摊水电费、维修服务费、家政服务费；

b）委托银行收费：住宅物业管理服务费、住宅水费、住宅公共分摊水电费；

2．委托银行收费的开户手续：在业主办理入住手续时，凭物业公司开的帐户，到指定银行存入一定金额，以便每月结算划帐。

3．对小区内业主（住户）的收费

（1）住宅物业管理服务费的收取

a）兴业新邨两个月收一次管理服务费，逢单月收费。逢双月30日前，财务人员通知指定银行在业主（住户）帐号上扣除住宅物业管理服务费及其它应收费用。财务人员在收到银行扣费成功通知后，应在5天

内把收费凭据交管理处服务中心，由服务中心组织分发给业主（住户）。

b）若业主（住户）帐户中金额不足以支付当期费用时，由财务人员用电话通知或发出催款通知单向业主（住户）催缴。

c）若连续三个月欠缴，由财务人员发出限期缴款通知单，限其3天内缴清欠款及滞纳金，否则按有关规定处理。

d）住宅物业管理服务费计算公式：

服务管理费=住宅的销售面积×住宅管理服务费标准+购买的机动车车位面积×住宅管理服务费标准×50%

（2）住宅水费的收取

a）每双月25日前，由管理处工程组人员读取水表值，并计算每户应交水费（包括公共分摊）。住宅水费同住宅管理费一起收取，收取程序跟住宅管理费一样。

b）水费计算公式：

业主（住户）的每月水费=该户水表读数（吨）×住宅水费单价＋公共分摊水费摊R：

（3）小区内住宅公共分摊电费的收取

a）每双月22日前，由管理处工程组人员读取小区内公共部分电表值，并计算每户应分摊值；每双月30日前，财务人员通知指定银行在业主（住户）帐号上扣除公共分摊电费及其它费用。

b）公共分摊电费和管理费一起收取。

c）公共电费分摊原则：

Ⅰ）每一座走廊、楼梯、电梯运行、水泵运行等每座楼宇内公共电费，由该座业主（住户）分摊；

浅议物业公司的成本管理 篇3

关键词：成本控制 问题 措施 物业公司

80年代初，物业管理作为城市商住小区的通用管理模式和方法传入我国，至今已有三十多年的历史。随着市场经济的不断成熟，物业管理已成为我国房地产业发展的重要组成部分，也成为与人们生活息息相关的新型服务行业。物业管理的范围很广，包括卫生清洁、绿化、设备维修维护、小区安全等等。

物业成本费用是物业管理公司在提供物业管理服务过程中所发生的各项支出。住宅小区公共性服务的成本费用主要包括：人员工资薪金，社会保险费，固定资产折旧费，行政办公费，通讯费，交通费，服装费，设备设施维护费，公用水电费，垃圾清运费，清洁，绿化，法定税费等等。而要控制这些成本的发生就要分析这些成本形成的原因。找出最佳的着手点。

一、物业管理企业的成本特征

（一）成本形成点多

物业管理企业的成本一般分为管理成本、服务成本。管理成本是对物业所管辖的小区房屋及配套的管理所发生的成本。服务成本主要是物业管理公司为所管辖的小区业主服务过程中所发生的成本，如保洁人员、保安人员的工资、各项设备的维护保养费用、小区卫生清洁费用等。

（二）成本发生面广

由于物业管理企业占领的市场越大，其管理的物业分布面越广，所以设置的管理机构越多，发生物业成本的地域上也分布越广。

（三）监管成本难

不同物业区段面临的市场环境差异很大，比如不同物业所管辖区段的性质、业主的要求、规模的大小、收费标准、收费模式等都是有差别的，这就导致物业管理企业很难用统一的管理标准、管理模式管理各处，加大了物业管理企业成本监控的难度。

二、物业管理企业成本管理存在问题及成因分析

虽然物业管理在我国已有三十多年的历史，物业管理市场也得到了充分的发展，但物业管理企业的成本管理还有待改善，还存在一系列问题。且其成因比较复杂。这些问题的主要表现及成因分析如下：

（一）降低成本思路比较片面

在物业管理行业降低管理成本普遍的做法是减少费用支出等等。但是随着物业管理项目的增加，而物业管理企业作为劳动密集型行业，增加的物业管理人员也随之增加，管理成本无法得到实质性降低。同时，考虑到接管物业项目的初期各类发生的开支较多，以及业主的入住率不足直接影响到物业管理费的收缴等等，管理成本其实不降反增。

（二）物业管理成本持续提升

国家颁布新的《劳动合同法》，加快了人力成本的增长，但是物业服务费标准多年不变，这使得物业的服务成本大于物业服务收入。由于政策的因素而加剧了经营成本的进一步增加。

三、完善物业管理企业成本管理采取的措施

（一）加强人力资源成本的控制

物业管理行业属劳动密集型行业，人力资源成为物业管理公司主要成本费用。提高劳动生产率，降低劳动成本，对人员的管理就成为控制成本的重要部分。如小区采用银行交费制，减少人员收费环节，提高服务档次，使物业管理处集中精力为业主服务。这样物业管理公司就能以相对较低的成本提高种类更多的服务品种，从而使其服务品种结构更加符合顾客不断变化的服务需求。所以因地制宜、合理有效地设置物业管理公司职能部门，科学地使用人力资源成本是降低物业管理公司成本切实有效的手段和方法。

（二）加强维修费用控制

物业管理公司成本中占很大比重的是维修费用，维修费用包括日常维修费用和公共部位维修费用。维修工作的好坏也直接影响到物业管理的水平。因此，在物业管理的财务管理工作中对维修费用要做到最恰當的控制。物业管理企业应要求各个物业管理处认真编制维修费用的全年预算，同时建立和完善维修费用审批制度。物业管理企业要把握好平时发生的维修费用，注意机器的维护和保养，这样可以避免机器超负荷的运转之后再进行大修理。对于大项目的维修进行竞标的方式，通过维修单位提供的价格及服务综合比较，选出合适的维修单位来为本企业服务，尽量把维修费用控制在最低水平。与服务好、信誉好、价格合理的维修公司可以采取签订长期合同，不仅可以保证服务的质量而且价格优惠。

（三）为业主提供优质服务，适当提高物业收费标准

由于历史原因，有一部分或个别的小区的硬件设施、监控等配套设施不能满足小区业主的要求，这使得在收费方面是存在着一定的难度。应当投入人力和物力去改善小区的环境，大大提高业主的满意度，适当时机调整物业管理收费标准的幅度，增加物业管理公司的物业收入，减少亏损。

（四）降低物料消耗

为了提高物料的综合利用率，物业管理公司要严格把关采购物料的质量、领用、消耗各个环节，节约使用办公用品、维修材料、燃料、配件、等物品，杜绝浪费。

（五）加强预算考核

加强预算考核的严肃性，对于各部门进行考核监督，严格按照预算开支，强化预算管理，提高预算的准确性，减少决策的盲目性、随意性、重复性，减少计划外项目。

综上所述，物业管理企业作为一个以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、环境效益和社会效益的综合统一为目的一种综合性经营组织。决定物业管理企业的能否长足发展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物业管理企业的当前任务的重中之重是降低成本实现投资效益最大化。将成本管理与公司实际情况相结合.找出最优的成本管理路子，使得物业管理公司得到良好的发展，更好为小区全体业主服务，达到双赢的局面。

参考文献：

[1]李世谦，物业管理实务，经济管理出版社，1997

[2]王文华，物业会计与财务管理，立信会计出版社，2005年12月

[3]刘洪玉柴强，物业经营管理，中国建筑工业出出版社，2006年8月第1版

关于物业公司财务管理的思考 篇4

1.物业公司财务管理的内容。

物业管理公司财务管理的主要内容有:对资金筹集和运用的管理;商品房资金的管理;租金收支管理;物业有偿服务费的管理;资金分配的管理;财务收支汇总平衡等等。

2.物业公司财务管理的任务。

(1)筹集并有效使用资金,监督资金正常运行,维护资金安全,努力提高公司经济效益。(2)做好财务管理基础工作,建立健全财务管理制度,认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。(3)加强财务核算的管理,以提高会计信息的及时性和准确性。(4)监督公司财产的购建、保管和使用,配合综合管理部定期进行财产清查。(5)按期编制各类会计报表和财务说明书,做好分析、考核工作。

二、我国物业公司财务管理存在的问题

1.内部财务控制不规范。

多数企业由于依法建账不到位,没有按照会计科目的要求设置明细的账目,这样不能及时向业主客户反映物业管理费的使用情况,不能真实反映会计信息,不利于物业公司的发展。

2.财务人员素质偏低。

由于物业公司领导不重视财务管理工作,在选拔会计人员方面不是以职业道德素质和专业技术素质为标准,而是以方便自己对会计人员的控制为依据来选拔会计人员。

3.资金不足和资金筹措能力差。

物业管理资金的来源渠道和数量是有限的,主要包括物业管理的资本金、维修金、管理费及经营性收入。其他渠道,如银行贷款,由于物业管理公司几乎都是规模小,注册资本少,资本实力弱,银行贷款时可抵押的资产数量少,难以得到银行的信任,也就很难得到银行贷款。

4.公司运用资金管理水平低。

物业公司在运用资金管理过程中由于自身管理不善,资金运转周期长,滞留资金多,影响资金的盈利能力。此外,由于经营管理不善,资产破损丢失的现象时有发生,影响运用资金的正常使用。

三、完善物业公司财务管理的思考

1.内部财务管理制度。

物业管理公司只有建立一套科学、完整、规范并适应自身发展的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自主权,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,促进物业管理公司的健康有序发展。

2.提高财务人员素质。

在会计人员素质方面要严格要求,不具备会计从业能力的人员禁止进入财务部门工作,要对会计从业人员进行职业道德教育和技能培训,使公司财务部门成为一个思想觉悟高,专业技能强的部门。

3.拓宽资金筹措渠道。

银行贷款是物业公司外部筹资渠道之一,公司要立足于自身能力,扩大经营规模,提高盈利能力,提高信用度,降低经营风险,按银行规定办理各项贷款业务,使公司能够如数取得银行贷款。此外,物业管理公司还应通过参股、控股、联营等集约经营方式来筹措资金。

4.加强资金运用能力。

物业管理企业要注意选择科学合理的投资模式,加强投资项目的可行性研究,合理安排资金投放和回收时间,减少资金占用,加速资金周转,把有限的资金用在必要的物业管理项目上。

结语

物业公司物业管理工作经验汇报 篇5

我们玉山物业公司成立于1996年，隶属于胜利油田胜中社区管理中心。现有职工361人，公司下设3个机关部门、4个物业站以及5支专业化队伍，目前辖区占地总面积128万平方米，其中建筑面积62万平方米，绿化总面积23万平方米；管理着14个自然住宅小区，居民总户数为9027户。近几年来，在日益激烈的物业管理市场竞争中，面对新经济条件下业主对物业管理服务水平的新要求，我们始终坚持以“居民至上，服务第一”为宗旨，不断强化公司的内部管理，积极创新具有玉山特色的“GIN”绿色物管新思路，为玉山物业公司搭建了坚实的发展平台。经过多年来的实践与探索，我们建立和完善了一套科学的小区管理制度，内部管理服务质量控制体系和运行机制，使物业管理走上了科学化、规范化、标准化、专业化的发展轨道。公司于XX年9月通过了ISo9001国际质量体系认证，公司近年来还先后多次荣获山东省、东营市和管理局“创安工作先进单位”、“文明建设先进单位”、“庭园绿化先进单位”、“油田道德示范点”、“先进基层党组织”等60余项荣誉称号。XX年，公司还被山东省评为“职工职业道德先进单位”。公司所管理的雅苑小区被评为“国家级示范住宅小区”，翠苑、舒苑和清苑三个小区被评为“省级优秀住宅小区”。精细的管理锤炼出了过硬的队伍，XX年，公司的雅苑物业站被评为管理局“十佳示范队”，综合维修队被评为管理局“名牌基层队”，治安保卫队和办公物业管理队被评为管理局“行业一强”。几年来的实践使我们意识到，一个物业公司要想发展必须依靠其内部的严格管理，公司的发展过程同时也是管理创新的过程，物业公司只有不断的创造出新的管理模式、新的操作流程，以实现各管理要素的合理组合，才能够健全体魄，去抢占日益广阔的物业市场。

下面，我将玉山物业公司近几年来在强化内部管理工作中的一些主要做法向大家做如下汇报：

一、深化一个“精”字，进一步夯实了公司管理工作的基础所谓“精”，就是要求我们的工作要在原来的基础上，加以提炼、总结，取其精华，发扬继承，要做到精益求精，力求完美。物业公司在日常的管理服务过程中，每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细，每一项工作都是精品，精心是态度，精细是过程，精品是成绩。在油田深化改革、重组改制、市场化运作机制逐步形成的新形势下，我们从提高企业生存竞争能力的高度，不断加强对公司管理工作的精确计划、精确决策和精确控制，不断健全各项管理工作的运行机制，不断加强内部管理工作的过程指导，全面夯实了公司管理工作的基础。一是在运行机制上下功夫。一套科学有效的机制是企业的“筋骨”，是企业实现快速发展的基础保障。几年来，我们紧跟油田和社区改革步伐，不断加强内部管理体制和运行机制的转换，逐步形成了以物业站为甲方，各专业队为乙方的“一拖N”管理模式。原来由物业站大包大揽的各项维修、保洁、绿化、治保等服务工作与小区工作相分离，分别形成专业化队伍，变原来的统一管理为甲乙方合同关系，各专业队成为服务的提供方和承包方，双方按照合同约定进行考核与被考核。内部模拟市场机制的运行，使物业站和专业队之间责权更加明确，考核更加严格，迫使专业化队伍必须用优质快捷的服务到接受服务的物业站去挣取服务成本。在用人机制上，我们重点突出各单位、各部门的职能作用，设置了较为科学、合理的运行机构，严格执行“三岗制”动态管理办法，通过对人员的优化组合，充分挖掘人力资源的潜能，进一步提高劳动效率和管理效率，增强员工队伍的风险意识，仅XX年，公司就优化下来多名职工充实到了门卫、绿化等原来家属的岗位上，既节余了费用，又安置了富裕人员；在利益分配机制上，我们彻底打破了“大锅饭”的现象，结合岗效薪点工资制度的实施，在维修队实行了工时制，坚决做到了“干和不干的不一样，多干和少干的不一样，会干和不会干的不一样”，平时不干活的职工奖金将出现负数。

二是在素质培训上下功夫。物业管理说到底是为业主提供各项满意的服务，而这一切都要取决于服务者素质的高低和能力的发挥，也取决于人力资源是否科学、有效运用。因此搞好人力资源管理、加强人才素质建设是抓好其他各项管理的基础，也是确保企业长盛不衰的关键。XX年我们对公司部分机构和人员进行了相应调整，优化了人员结构，简化了管理流程。我们一是通过加大对基层干部的培训力度，建立健全了公司培训考核体系，调整优化人员结构，把政治强、业务精、懂经营、善管理的优秀人才选拔到了管理岗位上，通过扎实有效地培训，使公司每一个站、队长都学会了标书编制、成本测算，与居民沟通的技巧和独立投标的技能，全部具备了独立经营管理的能力。二是加大了对职工队伍的培训力度，各基层单位都建立了“一人一课”、“导师带徒”等简单有效地培训办法，激发了职工学习业务的热情。目前，在公司的员工中，大专以上占21.4%，中专占17.8%，技校以下占60.9%。

三是在品牌建设上下功夫。近几年来，管理局对社区的费用补贴逐渐压缩，XX年实现零补贴和物业企业实现改制分流的严峻形势已经不可避免的摆在了我们面前，再想走坐享其成的老路是不现实的，仍然存在临时抱佛脚的思想也是行不通的。因此，我们通过企业文化和学习型组织的创建，经过几年的探索，逐渐形成了具有玉山特色的文化体系，并通过不断的锤炼，公司在“塑造品牌、发展品牌”上迈出了坚实的一步，已经巩固形成了“心连心”、“彩虹”、“银盾卫士”以及“广厦之星”等一批服务精品，进一步增强了玉山形象的影响力和渗透力。

二、把握一个“细”字，进一步促进了公司管理工作的规范所谓“细”就是要求我们的工作组织要严密，管理要细致入微，不能只浮于表面，而要扎实深入，管理到位。目前的物业管理与服务水平的差异往往是体现在细节的管理上。我们物业公司每天处理着数不清的事情，保洁、保安、绿化、维修等，件件琐碎，看似无关紧要，小事一桩，可是小事一旦因为某个环节、某个细节处理不好，很可能转化为大事，影响信誉。相反，每个细节、每一个环节、每一件事情都能做到位，我们的整体管理水平就能提高。对于任何一项工作来说，构建设想是前提，落实到细处却是关键。近年来，由于区域的整合以及不断的发展，玉山物业公司的管理面积逐渐变大，管理难度也随之增加，为确保工作质量不降，公司狠抓了细节管理，将管理延伸到了每一名员工的每一个动作、每一次微笑当中，进一步促进了公司管理工作的规范。一是以ISo9001质量管理体系为基础，细化了管理服务的标准。近年来，公司依据ISo9001体系的要求，在服务标准的制定上，明确了具体的操作程序和质量责任人，使每个岗位都有了工作职责、任职要求、服务规范和工作标准，都有相应的检查制度和考核细则，都有质量持续改进和纠正预防控制措施，实现了标准化、程序化、规范化，每一名职工都知道自己干什么，应该怎么干，干到什么程度，由谁来管理考核，出现问题将受到什么处罚，由谁来处罚等，做到了“事事受控，时时受控，人人受控”。我们将工作人员入户要穿鞋套，要怎样敲门、要怎样问好、工作服要全部纪扣以及工作证的佩戴位置等等琐碎细节都做了规范要求，ISo9001质量管理体系的推行，更新了服务理念，各岗位都按照“写自己所要做的、做自己所写的、记自己所做过的”的基本要求履行本职工作，进一步完善了各项管理制度、操作规程和激励约束机制，把物业管理工作提高到了一个新的水平。二是以开展承诺服务为切入点，增强了员工为居民服务的意识。物业管理的产品是服务，谁的服务得到业主的认可，谁的服务就更广阔，产品就卖的多，就有市场。几年来，公司全面实施了承诺服务制，公开了承诺内容和服务标准，要求维修人员在接到居民的报修或咨询后，在服务范围之内的必须在20分钟内赶到现场处理解决，需要协调其他部门的必须在24小时内通过电话或者走访等形式给用户一个肯定的答复。同时提出并推行了“首问责任制”，各基层单位分别建立了“首问负责制”日常工作记录本，要求首接责任人对接待的人和事以及处理方式和结果等信息作好详细记录，客观地反映出处理解决问题的全过程。在全员中树立了“为他人服务是愉快”的观念，从而增强了员工为居民服务的意识。三是以先进的服务理念为着眼点，促进了管理与服务的人性化。近年来，我们依靠企业文化的影响力，以深化“GIN”绿色物管为核心，从环境、服务、文化三个方面构筑了最佳的人居环境，变物化管理为人文关怀，以先进的服务理念为着眼点，促进了管理与服务的人性化。在小区维修方面，公司组建了“彩虹服务队”，在同行业率先开展了以预防为核心的“主动式”维修服务。在治安工作方面公司全面推行了“准军事化管理”，设立了24小时报警值班室。在物业管理工作中，公司实行了“区块值守法”，赋予了职工充分的管理权，变执行者为管理着，提高了职工主动参与管理的积极性。同时公司还通过建立“定期回访”、“居民访谈日”等制度和异彩纷呈的黑板报、宣传栏，有效地促进了居民与物业之间的沟通与交流。为给居民提供更加人性化的服务，公司在雅苑小区建成了胜利油田第一个智能化管理小区，水电气三表实现了远程抄录，小区建设有电子大屏、背景音乐以及周界防范系统等，物业站也基本实现了信息化管理，建立了雅苑网站，居民可与物业站随时进行网上沟通和交流，体贴入微的服务使居住在小区的居民倍感温馨。

三、坚持一个“严”字，进一步提高了公司管理工作的水平所谓“严”就是严格管理，从领导做起，从小事做起，做到点滴不漏，将每一项制度与措施毫不递减的执行到公司的每一个角落。实践使我们意识到，强化内部管理，关键在于严格落实各项规章制度，只有实施严格的考核与监督，才能够确保管理措施的到位，才能够提升公司的整体管理水平。一是通过建立三级考核网络体系，促进了管理水平的持续提高。监督考核对工作过程的控制以及管理轨道的通畅起着至关重要的作用，是影响管理水平持续提高的关键。为此，公司领导层始终重视考核体系的建设，打破了原有的监督考核体系，建立健全了“三级”监督考核网络，即对小区内出现的包括治安、环卫、维修等问题，首先责任全部落实到物业站，再由物业站对专业队进行分项考核，这样就使物业站既自觉的加强日常管理，又在考核专业队时自觉的严格起来，同时专业化队伍为挣取劳务费用而主动的加大细节管理和强化人员素质。“三级”监督考核网络的运行，既使各类矛盾问题象“倒三角形”一样由物业站逐层递减并最终解决消化在基层；又使责任压力象“正三角形”一样由物业站逐层递增最终增强基层职工的责任意识，使管理干部减轻压力，轻装上阵，甩开膀子更好的为公司献计谋策。为使考核更加科学、更加严格，我们还出台了《玉山物业公司日常考核细则》和《日常考核奖惩兑现办法》等一系列制度，把每周物业部的自查与社区的周考核、双月考核相结合，把日常考核与集中考核相结合，对小区的治安、环卫绿化以及维修等工作进行全面检查考核，发现问题及时处理，真正做到了“罚不心软，奖不心疼”。成绩出在平时，出在严格的管理之中，XX年，在社区组织的四次考核中，玉山物业公司全部名列前茅，在油田公共事业部的居民问卷调查中，玉山物业公司居民满意率高达98％。二是通过建立绩效考核激励机制，激发了管理工作的有效性。随着市场竞争的日趋激烈，作为绩效管理理论重要环节的绩效考核已越来越被一些企业所借鉴和运用，已充分显示出了它的重要性和时代性。对于物业管理企业来说，我们所提供的无形产品质量的好坏更多的取决于人的因素，而适当的绩效考核将是充分调动员工积极性、确保公司整体目标达成的重要手段。因此，公司从各基层单位抽调了10余名骨干集中购买了书籍并系统学习了绩效考核的理论实质，通过不断的吸收、消化，逐渐建立健全了符合玉山实际的绩效考核体系，建立了一套具有人性化、灵活性、操作性强和能够充分调动职工积极性的绩效考核办法，同时把岗效薪点工作与职工的绩效考核有机的结合起来，努力在调动人的一切积极因素上下功夫，不断提高了员工个人的业绩能力，充分激发了公司管理工作的有效性。三是通过建立严格的成本考核体系，增强了队伍的成本节约意识。随着XX年补贴费用的大幅压减和XX年“零补贴”的即将到来，为公司的成本管理工作提出了更高的要求。为使有限的资金发挥最佳效益，公司将全年的成本费用指标，经过科学合理地测算后，将成本构成的每个要素，横向承包到有关部门，纵向层层分解到基层队、班组及个人，签订成本费用承包合同，形成人人肩上有指标、点点滴滴降成本的倒逼机制。针对公司机关人员大事小事都用车的现象，公司在认真调研的基础上，退回了车队的两台车，只留一部值班车，并由综合办公室严格把关、统一调度，对路程近的骑自行车，对路程远的集中安排，降低了车辆的往返率以及费用的支出。公司要求各单位全部实行日记录、月分析、季兑现。公司成本检查考核工作小组定期对各单位的费用支出情况进行检查，帮助分析节超原因和制定费用计划，确保各单位的费用支出控制在规定指标之内。年末，公司对各单位费用发生情况统计分析，严格按规定落实节奖超罚，进一步增强了队伍的成本节约意识。截至XX年5月份，公司共撤除多余固定电话7部。XX年全年节余成本近百万元。精细的管理是企业实现发展的保障，多年来的实践证明，一套科学有效地管理是企业效益的根本，玉山物业公司正是通过不断的强化内部管理，不断的优化内部结构，使公司在发展道路上越走越宽。近几年来，玉山物业公司凭借着良好的市场信誉和品牌形象，在激烈的市场竞争中抢占先机，已成功地接管了胜利日报社、东营区政府、辛店街道办事处、东营区检察院、建设银行、计算中心、油城广场、鑫都置业等一批高标准的非住宅物业，XX年创造了150多万元的外部市场收入。XX年元旦，公司还主动瞄准省内市场，实施“走出去”战略，先后组织人员对济南、青岛等地的物业管理市场进行了前期调研和考察，为公司今后进一步抢占省内市场提供了极具价值的参考。目前，胜利油田的社区物业管理正处于发展的初级阶段，在今后相当一个时期，服务市场发育不成熟，物业管理收入不足，将是各物业管理公司生存发展的最大障碍。基于现状，物业管理公司应在不断加强内部管理的同时，一是要坚持企业化经营，服务与创收并重。一方面加强内部管理，搞好服务创收，努力克服油田减少补贴所带来的压力和困难；一方面要在零补贴后，通过管理和创收实现自立生存和发展，通过创收不断扩大经济规模，提高自立生存能力。二是要坚持市场化运作，引入竞争机制。通过市场上激烈的角逐和较量，将企业追求自身经济利益的内在要求转化为外部压力，并将这种压力变成动力，激励各物业管理企业提高管理服务的水平和素质。三是要坚持社会化服务，实现经济目标和社会目标的协调发展。

谈国有体制下物业公司的经营与管理 篇6

【关键词】国有体制；物业管理服务；企业经营；市场化

随着经济的快速发展，人民生活逐渐富裕，对买房的欲望也日益增强。从而近10年来的房地产行业也迅速发展，进一步影响着物业管理服务行业。从依托着房地产行业到成为一个独立的新型行业，物业管理服务在人们心中越来越不可脱离。经过了长时间的发展，物业管理服务企业经过了多次改革与创新。其中，国有制物业管理服务企业也随着国有企业的经济体制改革逐渐发生变化，其后勤服务的主要功用也正在向市场化的方向改变。由于是正在进行，所以，也为国有经济体制下的物业管理服务行业带来了机遇，同时也有巨大的挑战。

一、关于国有体制下公司的简单分析

国有体制下的物业管理经营企业，作为国有授权资产的运行机构，一般是指由国有资产批准成立的，并且登记注册的特殊经济法人。国有体制下的企业主要是国有资产控股，法人行使所有权，来从事相关经济活动，并且对企业的发展、增值以及保值等负主要责任。

1.国有体制下的企业性质

国有体制下的经营企业的主要功能其实是对政府职能的扩展。对政府来说，其主要目的是要加强对社会经济的实质性调控，从而来达到政府正常状况下难以达到的目的。从目前的形式来看，国有体制下的经营企业实质上是通过企业的功能来设施具体目的的手段。作为政府的经济工具，国有体制下的企业依旧需要为自己谋一条出路。国有企业正面临着巨大挑战，比如经济的重新布局规划、功能的重要重构等，当政府的出面已经无法到达预期的效果后，企业的调整也应当按照市场的规划进行。国有资产企业可以为国资委的顺利转变提供一个专业化的平台，可以为政府的意愿提供资源，从而实现政府的预期功能。

国有体制下的企业同时也作为一个经营性的盈利企业，同样需要企业的正常发展模式。国资产权的公司主要是从事产权运营，尤其是国有股份公司为主的股份制企业。尽管国有体制下的企业拥有着政府所支撑的特殊权利，但作为一个正常的企业，其功能依旧不能超出其所能发挥地最大限度，比如市场的公平竞争、法人的独立性等。国有资产的企业一般情况下不能直接参与公司产品的生产运营或其他经营性活动，而是以国有资产持股人的身份对企业的发展进行干预。另一方面，国有体制下的企业常常是以投资为手段、以干预企业运营为纽带进行对管理机构适当的发展布局和调整。与一般的国有企业不同，其主要不是进行公司的增值保值，而是配合政府的实际情况来运营。

2.国有体制下的企业分类

根据我国的当前状况和国际法则，一般把国有体制下的企业分为三大类：

第一，专业性的国有资产经营公司和综合性的国有资产经营公司。简单来说，专业性的国有体制下的公司主要是集中在某些特定的行业，比如机械电控股份有限公司、商贸控股有限公司等。这些公司一般是由管理部门经过革新形成的，但是综合性的国有体制下的公司有着明显不同的特点。后者的运营范围较广，涉及的层面也较多，既有生产性企业，也有销售性的企业；既有制造业的企业，也有基础设施供应企业，通常是由政府授权而形成的。

第二，纯粹控股公司和混合控股公司。纯粹控股公司一般是政府不能直接干预企业的运营和发展，只是专注于投资和战略性管理。相反，混合型控股公司是政府既要参与企业的生产经营，直接参与公司发展，又要进行资本投资参与。

第三，再对纯粹控股公司的细分：财务型纯粹控股公司和战略型纯粹控股公司。财务性控股公司主要是针对公司的财务管理，一般情况下是对上市公司的股票进行操作和投进运作，而不是对其进行经营性管理和战略调控。战略型控股公司则是根据公司的实际发展需要，随时进行股份结构和股权的配置进行战略性调配。

二、国有体制下物业管理服务现状及存在的问题

1.国有体制下的物业管理服务企业的人才问题

物业管理服务一般对工作人员的要求是对建筑业、管理业、房地产行业以及相关的法律知识的高级服务性人才。或许是这样的人才不愿屈就这类行业，我国物业劳动的工作人员多半是老年退休的人员。作为管理服务行业，并且是一项劳动密集度高的工作，工作人员的整体行业素质普遍不高，尤其是国有体制下的物业管理服务企业。进一步造成了国有资产的物业管理服务效率远低于市场上的大型物业管理服务公司。

2.国有体制下的物业管理服务企业的服务问题

由于国有体制下的物业管理服务行业的工作人员的素质不高，导致了该行业的服务差、收费高等不良现象。有些企业的战略性发展甚至出现曲解物业管理服务行业，认为该行业只是简单的社区服务性保障工作。与此同时，凭借着房地产行业的迅猛发展，对物业管理服务的需求日益增大，从而导致其服务的恶化。因此，物业管理服务行业出现了服务意识差和管理者自恃清高的态度。此外，国家还没有对物业管理服务行业进行统一的收费标准，致使不同的物业管理服务企业另立标准，随意收费。

3.国有体制下的物业管理服务企业的管理问题

管理混乱、规模太小、经营无方向等问题在一些物业管理服务企业尤为凸显。物业管理服务企业的成本相对高，收益低且效益回收时间长等问题，到时企业的服务标准也受到影响，少数企业甚至还出现了支不抵收的状况。另外，物业管理服务的工作范围有限，导致收益来源少，再加上工作人员的素质跟不上，导致服务的参差不齐、专业性差以及公司的运营集中化，都会导致物业管理服务企业的发展受阻。

4.国有体制下的物业管理服务企业的经营问题

房地产的发展纵然迅速，但有相当的老房地产仍在投入使用，导致物业管理服务企业的负担更加沉重。面对房屋的老态化、公共基础设施的老化，企业的维护成本也随之大大增加。目前有部分企业的职工用房依旧是20世纪80年代的房屋，因为年久失修，并且安全隐患的潜在埋伏，造成物业的管理成本增加。尽管有越来越多的资金投入使用，但效果甚微，致使物业管理服务企业的经营问题也出现问题。

5.国有体制下的物业管理服务企业的人员问题

国有企业的人员负担一般比较重，经常将一些老、弱、病、残等弱势群体安排在后勤部门，造成了用人的瘫痪。一方面，在国企工作的升职困难，导致很多人才的不愿到此求职；另一方面，一般外企的工资高等优势，造成人才的外流。比如，一个自行车管理的车棚也经常安排3—4人，一些打扫清洁卫生的苦活则靠外聘一些低价的临时工，从而造成运营成本的进一步增加，随之而来的压力也增大。因此，既影响了正常员工的积极性，也阻碍了企业正常发展。

三、国有体制经营模式的重构授权策略

在实施具体的重构授权策略时，注意以下几点要求：

第一，作为授权的主体——政府，并非国有体制下的监管机构，被授权的则是国有资产运营企业。由于国有体制下的监管机构仅仅只是具有监管职责，没有出资人的代表权，因此，无法授权。同时，国有体制下的监管机构与国有资产的运营公司之间没有了授权与被授权的关系，而是变成了监管与被监管的关系。另外，资产是授权的内容。国有资产运行企业可以根据自己的运营模式来管理企业的发展，也能够对企业的财产进行使用、处分等权利。

第二，授权的方式主要是以合同的方式确定的，一旦确定成功，应当有国有资产的运营公司与政府签订相关的经营合同。国有资产的运营公司应当严格按照签订的经营合同进行对物业管理服务企业的管理。与此同时，政府依旧享有特定的对国有资产运营公司的监管权力。若运营公司有违背合同的行为，政府有权终止合同。

第三，行政授权的实质是指行政职权的分配。政府可以单方面的使用权力，从而来满足社会公共产品的供求与对国有资产运营公司的监管与运作，进一步提高企业的收益与成效。但是，由于国有资产运营公司本身作为一个经济实体，对其进行有效地监督是为了避免发生为谋取自身利益而违背授权的行为，在投资方面尤为突出。只有权力分配的合理行使，才能让企业的发展与运行得到良好的保障。

四、完善国有体制物业管理服务企业的经营管理的建议

1.专业化人才管理

在得到授权的支持后，应尽快做出以下策略的调整：

首先，在物业管理服务企业内部适当选出一些高素质、文化程度也高的工作人员进行物业管理相关方面的专业知识培训。与此同时，加强企业内部的管理，是物业管理服务企业逐渐走上市场化的道路；其次，在人才市场等社会招聘方式，招聘一些高素质高文聘高经验的人才，来是物业管理服务企业的工作团队升华一个高度；最后，物业管理服务企业要制定一些适用于企业发展的战略性措施。总之，就是尽量了利用身边的资源，把握好时机和方向，进行专业的人才化管理，积极开展多种经营模式。

2.完善自身的发展机制

国有体制下的物业管理服务企业也要在自身的问题上下足功夫：

第一，加强对市场的调查研究，通过多方渠道了解物业管理服务行业的发展趋势，再结合企业自身的发展模式，合理制定出企业的发展性经营战略，从而建立科学的管理体制，让企业迅速稳定地发展；第二，转变企业理念，加强服务质量管理。工作人员的企业的元素，要想转变企业的思想，必须先从员工开始。根据物业管理服务行业的宗旨：给业主当好家，要从根本上改变员工的服务意识，引导员工树立良好的服务态度，降低其对企业的过分依赖，将强对企业的人才管理。使员工在自己的位置上产生责任感、紧迫感，从而提高服务质量；第三，建立一支专业化、高素质的人才队伍。要开拓企业市场，必须培养出一批具备能力的人才，从而推动管理服务行业的发展。对员工的要求是思想服务意识好、技术精湛、文化程度高、有较强的敬业精神、能吃苦耐劳、团队精神以及奉献精神；第四，物业管理服务企业是一个劳动密集型大的行业，工作人员的流动性也大，对于服务质量的加强，必须要成立一支培训团队，集中进行培训，从而解决一些问题。

3.走上经营规模化道路

由于国有体制下的物业管理服务企业出现的规模小、管理乱、易分散等不良现象，物业管理服务行业必须要健全自身的发展机制。一方面，可以通过收购小型的物业公司，进行整合，从而减少成本，达到运营规模，提升企业的整体实力；另一方面，物业管理服务企业可以走向大物业的道路，集中周边资源，向集团化经营发展，提升国民经济水平，加快城镇化管理。

五、结束语

综上所述，要建立新型的国有资产管理体制，其中，一定要构建完善的工作体制。作为管理体制的中间层——国有资产经营机构的成功设置与否，将直接影响改革的是否顺利进行。具体的步骤要逐步进行，不能急于求成，也要将这些步骤具体化，主要才能使得中间层的有效组建，把国有体制下的物业管理服务行业推向一个更高的水平。其次，国有资产运营的公司作为一个独立的经济实体，为了避免出现贪污受、为自己谋利贿等不良社会风气，必须加强管理运营监督，从而保障公共产品的提供与为社会服务的理念得到更好地实施。

参考文献：

[1]石子印，刘维奇.论国有资产管理新体制下国有资产经营公司功能再造[J].生产力研究，2005，06：195-196+207.

[2]宋立，肖金成.国有投资公司存在的问题与政策化改革思路[J].财贸经济，2003，04：30-38+95-96.

[3]王在全.谈国有企业改革从管资产到管资本的转变[J].特区经济，2014，09：43-46.

[4]余凤翥.转型期国有资产经营公司战略经营定位的探索——以广东省广业资产经营有限公司为例[J].特区经济，2008，10：285-287.

物业管理公司如何强化财务管理 篇7

1.1 物业公司的财务管理体现于综合性的管理

在市场竞争不断加剧的环境下, 物业管理公司的工作也提上了一个新的水平, 在自身的发展模式上也有所提升。物业公司的管理和其他的行业管理模式不一样, 它有着自身比较鲜明的特性, 物业公司是以服务为主, 以它自己提供的服务来换取相应的价值体现。它的工作性质也是比较特殊的, 因为物业公司所服务的对象是在使用和居住在社区的人们, 那么只要这个环境需要运转, 物业公司就必须无间断的全天候的提供服务, 社区内不知道什么时候就会有突发性的状况发生, 这个时候就需要物业公司在第一时间赶到现场采取相应的措施进行处理。物业公司在人员的使用上是属于密集型的, 在服务上也是密集型的, 不管社区内有什么样的状况发生, 物业公司都必须能够有相应的对策来进行处理, 这就决定了物业公司在管理方面是综合型的, 全方位的。财务管理在物业公司的运转过程中也发挥着很重要的作用, 它对物业公司的财务状况会进行相应的预决算, 在管理方面实行现代化的信息化系统, 可以为物业管理提供更加方便快捷的工作方式, 财务管理已经成为物业管理中必不可少的一部分, 所以更应该加强物业公司的财务管理工作。

1.2 物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面

物业管理工作是一种服务型的工作, 在工作的过程中, 时刻都需要财务管理来进行沟通。物业管理在服务方面不仅是对整体上有所服务, 在对个人上同样可以提供服务, 物业公司在从事工作的时候, 是需要一定的资金支持才能够进行运转的, 比如说对公共设施的维修管理, 对社区庭院的花草树木进行护理, 对房屋的保养等等, 还有一部分服务是需要先有资金的付出才能够进行工作的, 那么这些过程的运转都是需要一定的资金来维持的。每一项工作都和资金有着联系, 所以说财务管理工作渗透到物业管理的方方面面, 一定要有一个强有力的财务管理工作才能为物业公司的运转提供条件。

2 完善物业管理公司财务管理的建议

2.1 强化成本观念, 建立财务成本分析控制制度

物业管理在工作性质上来讲是属于服务性的行业, 主要就是通过提供服务来获取相应的价值回报。那么在物业管理的运作过程中, 在财务管理方面对于成本的管理是非常重要的, 在物业管理的工作当中, 成本付出最多的就是人员上的成本和服务付出所产生的成本, 要想对财务管理中的成本管理进行控制, 就要对这两个方面进行控制。在人员的管理上, 应该对员工进行定期的培训, 需要在专业能力方面和个人素质方面都进行相应的培训, 使他们在自我意识上懂得为公司节省成本, 可以利用最小的成本付出获取最大的效益, 这期间是服务人员的个人素质充分发挥的过程, 因为人员的能动性对整个工作的流程以及工作的方法都有很强的控制力度, 他们成本控制意识的产生会节省很多不必要的浪费。在人员的管理过程中, 应该注重对管理方面的人才的培养, 打造一支全面的综合型的人才管理队伍, 为物业管理工作在工作效率上提供更好的管理, 对于工作效率比较低的员工可以做适当的裁员, 减轻负担, 因为这部分人不仅在工作的过程中会产生一定的浪费, 而且在服务的水平上也有所欠缺。另一个是在服务的模式上可以进行适当的改善, 利用先进的科学的管理模式来对物业管理工作进行管理, 在服务的水平和服务的模式上改革创新, 尽量的控制成本, 提高工作效率。

2.2 要全面展开财务分析, 保证资金合理运用

物业企业在开展经营的过程中, 经济收益主要来自于两个方面, 一个是为客户提供物业管理, 收取管理费, 另一个就是开展多种经营, 多元化、分散化投资。如果企业想从中获取利润, 使得企业发展壮大, 就要对企业进行有效的财务分析, 保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开分析, 从而为客户及投资者提供有用信息。首先, 财务管理部门要评价公司的财务状况, 了解公司一定时期的资产、负债水平, 从而判断企业的经营风险, 保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资, 企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例, 充分利用闲置资金, 合理安排长期借款或者是短期借款, 有效控制资金成本。其次, 财务分析要评价企业的管理效率, 管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率, 及时了解企业的运作情况, 要对企业的财务制度进行检查, 以有效防范经营风险, 健全财务控制, 保证业务流程流畅运作。

2.3 加强物业管理资金的筹措及运作管理

物业管理资金的来源, 除资本本金或者银行贷款外, 其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用, 所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时, 加强资金有计划及合理使用, 把有限的资金用在必要的物业管理项目上, 增加资金使用的透明度。另外, 进行科学的投资决策, 积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业, 更应选择科学合理的投资模式, 尽可能地采用中短期投资, 扬长避短, 在科学合理的投资模式下, 加强投资项目的可行性研究和论证。同时, 加强项目投资实施过程中的控制和管理, 搞好监督工作。

2.4 建立和健全物业公司内部财务管理制度

物业管理企业应根据国家统一规定, 结合本身的经营特点和内部管理要求, 制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时, 还要不断细化完善这项制度, 配以与财务管理有关的分支管理办法, 如《收费员管理办法》, 《预售电费系统工作规则》, 《空置房、报停房管理办法》, 《兼职收费员管理办法》, 《物资采购管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此, 物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理企业的健康有序发展。

参考文献

[1]李成军.物业管理公司如何加强财务管理, [J].2009.

物业公司的财务管理及会计核算 篇8

物业管理是指物业产权入、使用人委托物业管理企业运用现代化的经营手段和修缮技术, 对已投入使用的各类物业 (包括房屋及其设备以及相关的居住环境等) 统一进行维护、修缮、服务的管理活动。物业管理与传统的房屋管理最大区别是遵循市场经济规律运作。物业管理公司在物业管理的过程中, 对物业进行的各项管理, 是通过经济核算的制度, 按一定的方式供给一定的货币资金, 用以周转和使用, 完成对物业的正常管理和服务。物业财务管理是物业管理企业对资金运作进行规划和控制的一项管理活动, 物业公司财务管理以筹集资本为重点, 以资本成本最小化为目标。财务管理不仅要筹措资本, 而且要进行有效的内部控制, 管好用好资金。物业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹资的规模与时间, 确保公司经济活动的正常进行, 还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险, 选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。

二、物业公司会计核算的内容

(一) 代管基金的核算

“代管基金是物业公司接受业主委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施维修基金”。这种基金是房地产开发商、售房单位代扣或提取, 移交给物业公司管理的, 资金性质属物业产权人、使用人所有, 物业公司代管, 按《规定》必须专户储存、专项使用, 只能用于房屋共用部位和共用设施设备的大修, 不得挪作他用。代管基金应按街坊栋、号设立明细帐, 进行会计核算, 维修支出经有关部门批准后相应减少各代管基金明细账。专项存款利息收入也相应增加代管基金各明细帐。物业公司使用物业产权人、使用人提供的办公用房、商业用房等其他设施, 不入物业公司帐, 建立辅助帐进行实物管理, 不计提折旧, 但应支付有偿使用费, 作为代管基金, 用于这些房屋设施的大修, 小修直接进营业成本。

(二) 物业公司的营业收入核算

物业公司的营业收入指企业从事物管和其他经营活动取得的各项收入, 包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入包括:物管收入。分为公共性服务费收入 (如向住户收取的物管费、卫生费等) 公众代办性服务费收入 (如代交水费、煤气费等) 和特约服务收费收入 (如擦玻璃、接送小孩到学校等) ;物业经营收入。如出租房屋收入、小区停车场、网球场收入;物业大修收入。指为物业产权人、使用人大修房屋设施设备共用部位发生的维修工程收入。此外, 其他业务收入包括房屋中介代销手续费收入、商用房经营收入、无形资产转让收入、外揽工程收入等。

(三) 物业公司成本费用核算

物业公司成本费用核算采用权责发生制, 按营业成本、期间费用核算。“营业成本指企业在从事物管活动中为物业产权人使用人提供维修管理和服务所发生的各项, 主要是物业公司主营业务”。主营业务以外的其他附营经营活动其成本比照相关行业财务制度进行会计核算, 作为其他业务支出处理。营业成本中设直接人工费、直接材料费和间接费用三个科目进行核算。在进行核算时尽量划小核算单位, 将管理的成本支出与承担的责任挂钩。可按各物管站 (如:甲站、乙站) 、服务大项目 (如:保洁、绿化、保安支出等) 为成本核算对象进行核算。这样, 便于对成本进行分析将成本进行分解落实到人, 有利于实行成本费用责任制。期间费用包括管理费用财务费用, 核算与其他行业相同。

(四) 代收款项核算

物业公司应在“其他应付款”科目下设置明细科目“代收款项”, 用于核算企业代收代付款项, 如代收的电表初装费、有线电视初装费等。物业公司受物业产权人委托代为收取的房租等, 也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。

三、物业公司会计核算中存在的问题与处理方法

(一) 物业服务费用构成及收入确认问题

(1) 物业服务费用构成。物业公司应遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则, 依据《物业管理条例》和《物业管理收费办法》收取物业服务费用。一是物业服务企业按照政府指导价或市场调节价, 根据其与业主委员会签订的服务合同约定, 对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护, 管理维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主和物业使用人所收取的物业服务费用。二是物业管理所收取其他特殊费用, 如装修后的垃圾清运费等。三是根据法律法规规定或业主大会决定而收取的用于物业公共维修养护的专项维修资金以及其他用于维持物业公共管理的费用。

(2) 物业服务费用收入确认。大多数物业公司对物业管理费收入确认采用收付实现制的会计原则, 即在收到业主交来物业管理费时才确认为收入 (当然, 也不是完全意义上的收付实现制, 如当期收到以后各期的物业管理费, 则作预收款挂账, 而不是作为当期收入) 。《企业会计制度》明确规定劳务收入确认的原则为: (1) 劳务收入总成本能够可靠地计量; (2) 与交易相关的经济利益能够流入企业; (3) 劳务的完成程度能够可靠地确定。当三个条件满足, 就要确认为收入, 而不论是否已经收到款项。许多物业公司现行的做法, 与《企业会计制度》的要求相背离, 如何解决物业公司收入确认的问题, 笔者提出如下思路:考虑物业管理行业的特点, 合理运用谨慎性原则, 对物业管理费收入可酌情采取收付实现制, 并采取备查账的方式进行管理。

(二) 维修基金核算问题

“物业维修收入即物业公司接受业主管理委员会或物业产权人、使用人的委托, 对房屋共同部位、共用设施设备进行大修等工程施工活动所取得的工程结算收入”。我们把“为获得营业收入而发生的各种服务的实际成本称为营业成本”, 包括: (1) 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费; (2) 楼内公用设施维修及保养费; (3) 绿化管理费; (4) 清洁卫生费; (5) 保安费; (6) 办公费; (7) 物业管理公司固定资产折旧费; (8) 所耗装修装饰材料、大修理工程施工成本等。企业应在“营业成本”总帐下, 设置各类明细帐, 如公共性服务成本、代办性服务成本、持约服务成本、兼营服务成本等详细反映各营业成本的发生及结转情况。根据物业管理的有关法规条例, 业主需要交纳维修基金。维修基金主要用于物业共用部位的维修养护, 从所有权关系上讲, 属业主所有。目前, 物业公司对维修基金的核算的主要方法是:管理处在收到业主交纳的维修基金时, 作长期应付款挂账, 发生维修基金支付时, 冲减长期应付款。财政部文件明确规定维修基金为代管基金, 但是否需要交营业税, 税务方面没有明确规定, 有的物业公司缴纳了营业税, 有的物业公司没有缴纳营业税。业主缴纳的维修基金需不需要纳营业税呢?笔者认为, 维修基金不需要纳营业》税, 理由是:从维修基金的用途来看, 其是用于物业共用部位的维修养护, 不是物业公司的服务内容, 而且, 从所有权关系上看, 是业主的。物业公司仅是代管而己, 因此, 不应做为交纳营业税的税基。

(三) 公共水电费核算问题

对公共水电费的核算, 物业公司也有两种核算方式。“一是发生的公共水电费直接计入物业管理成本;二是公共水电费作为代收代付款, 在业主交纳的物业管理费中抵扣”。笔者认为应采取第二种方式, 理由是水电是由供水供电部门提供的, 供水供电部门销售水电, 已向消费者收取了增值税, 不应再收取营业税, 从这个意义上来说, 公共水电费应作为代收代付款处理。

四、小结

物业管理是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务企业, “取之于民、用之于民”是物业公司财务管理的原则。在物业管理的实际工作中暴露出在资金的筹集和资金的使用方面现行规定尚不完善, 仍需做不断的探索, 使物业公司的会计核算既能适应多元化物业服务对会计信息资料的需要, 又能满足物业公司自身对会计信息的要求。会计作为各项经营活动的最终记录, 必须真实、合法、公允的反映物业公司的经营活动。

参考文献

[1]、王守平, 物业公司会计核算中亟须解决的几个问题[J];上海会计;1997.06

物业公司财务管理 篇9

关键词：物业公司,企业成本,成本管理

一、物业公司财务管理概述

近几年来, 我国物业行业发展很快, 物业管理市场环境日趋成熟, 物业管理行业面临着良好的发展机遇, 但同时也面临着严峻的挑战。该行业有其自身的行业特点, 因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性。首先物业公司财务管理涉及的面相当广泛, 企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作, 要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金, 使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。其次, 物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身, 还来自政府有关部门以及物业的业主等, 使其对资金运作过程的监督更为全面, 物业公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息, 因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业公司财务管理现状及存在问题

(一) 财务管控体系比较薄弱。

住宅物业由于管理能力有限, 内部财务管控体系也比较薄弱。例如很多公司对于日常办公用品的领用没有台账, 临时停车费没有监控管理措施, 租赁的车位等没有专人审核和保管合同, 固定资产与办公用品没有区分管理, 物业费的催收不及时, 部分经营收入未能有效监管等。以上种种内控制度的缺乏导致收入不能及时入账, 支出又无法有效节省, 最终只能是亏损越来越大。究其原因, 一方面是不重视, 主观上领导认为物业公司的业务活动非常简单, 没必要专门设置内部控制部门和机构;另一方面, 由于住宅物业还处于发展初期, 待遇不高, 导致物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员, 很多物业公司的财务人员都没有受过系统的财务培训, 更不要说内控了。

(二) 管理者缺乏现代理财观念, 不重视成本管理工作。

传统意义上的物业管理走的是“谁开发, 谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大, 物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来, 受老观念的影响, 致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业, 缺乏现代管理理念和科学的市场定位, 没有长远的经营谋略, 形不成规模效益, 再加上不重视财务管理工作, 人、财、物、信息等资源未能优化配置, 甚至存在严重浪费, 致使企业经济效益低下。因此, 物业企业经营者应树立现代理财观和成本核算观。

(三) 财务管理人员能力不强。

从多数物业公司的实际情况看, 更多的公司为了节省人力成本, 财务管理人员招聘不以财会人员的职业道德素质和专业知识为标准, 而以成本最低为依据选用人员, 很多物业公司的财务人员都是从收款员或者其他岗位转业过来的, 有不少甚至连会计从业资格证都没有。此外, 不少物业管理公司为了节省用工成本, 在岗位设置上不尽合理, 不满足不相容职务相分离原则, 会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。因此, 从专业角度来讲, 目前物业公司的财务人员的能力有待进一步加强。

(四) 资金不足和筹资能力差。

物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金, 即资本金;物业维修资金;日常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道, 如银行借款资金, 由于物业管理企业几乎都是中小企业, 其注册资本较少, 土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少, 缺乏信用保证, 所以难以取得银行贷款。

(五) 投资回报低, 盈利较难。

我国物业快速发展主要是近十来年, 由于目前物业费的标准比较低, 不少物业公司一直处于亏损中。同时, 受经营规模和资质的限制, 物业公司可以选择的其他投资项目较少, 即使有合适的项目, 因为物业公司缺乏强有力的管理团队, 导致其存在较大的风险。

三、提高物业公司财务管理水平的对策建议

(一) 建立和健全物业公司内部财务管理制度。

物业管理企业应根据国家统一规定, 结合自身的经营特点和内部管理要求, 制定规范企业内部财务活动的《财务管理办法》。同时, 还要不断细化完善这项制度, 配以与财务管理有关的分支管理办法, 如《收费员管理办法》, 《空置房、报停房管理办法》, 《兼职收费员管理办法》等等;制定小区管理者的考核指标和收费员考核指标;并对小区台账、上交的各种财务资料进行日常核对;对小区的收入进行定期、不定期的检查监督。因此, 物业管理企业只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度, 才能充分落实好理财自主权, 形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制, 才能规范企业的财务行为, 促进物业管理公司的健康有序发展。

(二) 强化成本观念, 建立财务成本分析控制制度。

物业管理作为服务性行业, 财务管理的一个重要方面就是成本管理, 因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出, 因此物业管理公司应该树立“全员成本控制”观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标, 提高全员成本素质和意识, 使所有单位和部门都重视成本, 另一方面通过对人力资源的科学整合, 激活人才潜力, 减少冗员, 降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训, 造就一批爱岗敬业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍, 来提高管理工作质量和效率。

(三) 加强财务人员的专业培训。

首先对没有上岗证的财务人员应该让员工抓紧去报考会计从业资格证书, 公司应该给予学费和考试费上的支持, 这样财务人员能力得到了提升, 对公司的财务管理才能有所帮助, 才能成为经理的好助手, 一起探讨如何盈利。其次物业公司要让财务人员针对性地参加一些会计、税务的培训, 有条件的物业公司可以集中对各项目的财务人员每季度集中一次学习, 并针对学习需要安排必要的考试, 这样才能保证学习的效果, 只有财务人员的能力提升了, 公司的财务管理水平才能有所改进。最后财务人员自身的意识要改变, 不仅仅是一个单据传递员, 机械地处理一些账务, 更多地是要通过财务数据发现问题, 为项目经理做决策提出可行建议。

(四) 加强物业管理资金的筹措及运作管理。

物业管理资金的来源, 除资本本金或者少许银行贷款外, 其他物业管理收入都是向业主或使用人收取的管理费用, 所以资金的筹措必须注重社会效益和经济效益的有机统一。同时, 加强资金有计划及合理使用, 把有限的资金用在必要的物业管理项目上, 增加资金使用的透明度。另外, 进行科学的投资决策, 积极防范投资风险。物业管理企业多是中小企业, 特别要注重选择科学合理的投资模式, 尽可能地采用中短期投资, 扬长避短, 在科学合理的投资模式下, 加强投资项目的可行性研究和论证。同时, 加强项目投资实施过程中的控制和管理, 搞好监督工作, 以达到企业价值的最大化。

(五) 多途径创收, 规模化发展。

物业公司作为盈利性质的企业, 仅靠管理服务收入显然是不够的, 必须想法广开门路, 创造尽可能多的利润。如物业管理公司通过开办建材代销、商品贸易之类的经济实体, 通过商业贸易活动创造收益;物业管理公司可兴办市政维修公司, 房屋维修公司、室内装修公司、园林绿化公司之类的工程服务公司, 通过承建建筑工程服务项目为公司创收;依附于房地产开发公司的物业管理公司, 在承接物业管理项目时, 还可以获得一笔按物业价值计算的该物业的维修基金。此外物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势, 争取一些新小区的管理, 逐步做到规模效益。

参考文献

[1].谢斌.物业公司财务管理存在的问题与分析[J].管理纵横, 2010

[2].邱丽华.加强物业公司的财务管理[J].企业天地, 2010

物业管理公司应收账款的控制与管理 篇10

一、应收账款控制和管理的成本分析

随着市场经济的不断发展和进步,赊销和赊购已经成为一种重要的交易方式。物业管理公司因为赊销的对象为众多分散的业主而产生应收账款,之所以这样做主要是为了扩大销售,增强公司的竞争力,进而获取更大的利益。由此可知,应收账款是公司的一项重要的投资行为,而投资一定会产生成本,在对应收账款控制和管理之前一定要全面了解应收账款成本的构成[1]。

应收账款成本主要由三个部分构成,即管理成本、资金占用成本以及发生坏账的成本。管理成本顾名思义就是由于应收账款管理而消耗的公司开支,主要包括对业主资信状况调查产生的费用、管理人员费用、记录以及监督等费用。资金占用成本主要是指公司将资金放在应收账款上而导致公司失去的机会成本。坏账成本主要是指应收账款无法回收给公司带来的损失。正确分析应收账款成本的构成,可以帮助公司正确权衡这种政策实施增加的盈利以及成本之间的关系。只有在盈利大于成本时才能实行赊销制度,而当账款赊销制度有良好经济效益时,公司可以考虑将信用条件放宽,从而增加赊销量,提高企业的盈利水平[2]。

二、对应收账款控制和管理的策略分析

(一)真实全面的收集关于业主的资料,对业主的信用进行评估,做好业主信用管理

对于企业来说,赊销存在一定的风险性,为了将这种风险最小化,关键就是要做好对业主的信用管理,只为信用状况良好的业主提供赊销服务。首先,加强建立健全信息管理制度,做好对业主的信息管理。物业管理公司在办理业主的入伙手续时一定要将业主的详细信息填写清楚,并核实业主信息的真实性。同时,物业管理公司还需要定期对业主的资料进行更新,以便在发生相关事件时可以及时和业主取得联系。其次,需要对业主的经济能力以及信用进行评估,不断优化业主资料,建立业主信用档案,对于信用较差的业主需要采取一定的措施保证公司的利益[3]。

(二)采用科学的信用政策

物业管理公司采取的信用政策直接影响应收账款回收质量的好坏,因此物业管理公司需要根据实际的情况制定科学的信用政策。信用政策主要包括三个方面的政策,即现金折扣政策、信用期间政策以及信用标准政策。其中比较重要的是信用期间的选择,所谓的信用期间就是指公司允许业主从享受服务到付款的时间,信用时间过短或者过长都会对公司不利,时间过短不能吸引业主,而时间过长会导致公司产生的费用增多,甚至有可能会大于收益。物业管理公司在和业主签订付款合同时就需要明确信用期限,不同的业主可以有不同的信用期限,可以根据业主的意愿以及信用情况进行调整。一年收费一次可以减少业主缴费的次数,给业主带来方便,减少物业管理公司收费的工作量。但是如果业主不能按时缴费,则会对企业造成严重不利的影响,使企业面临较大的财务风险,同时也会增加业主一次性缴费的资金压力。本文笔者建议物业管理公司每个月收费一次,这样可以大大降低坏账风险。这种缴费方式虽然增加了业主缴费的次数,但是由于银行代扣、微信、支付宝等电子银行技术的发展,很大程度上降低了对业主造成的麻烦,因此每个月缴费一次切实可行[4]。

(三)建立完善的应收账款控制和管理机制

应收账款管理和控制的状况直接影响公司的现金流量,进而影响公司的运营。因此,物业管理公司的领导人员需要提高对应收账款控制和管理问题的重视程度,明确各个相关部门责任、义务和权利,重点提高对财务部门的要求,要求财务部门定期对每笔应收账款的账龄以及增减变动情况进行核算,分析每笔应收账款形成的原因以及准时回收的概率,并整理成系统的报告,反馈给公司的领导以及其他各个相关的部门。同时,物业管理公司还需要根据实际的情况制定科学合理的应收账款控制和管理规章制度,将应收账款回收的情况和相关部门以及员工个人的绩效薪资相挂钩。另外,还需要加强对应收账款余额的控制,将其控制在物业服务总收入的2%-10%之间。为了提高应收账款的回收率,还需要将具体的回收责任分配到具体的项目负责人和相关工作人员身上,在年终需要对项目负责人以及员工个人的工作绩效进行评价。对于工作不到位的人员需要调整岗位,优化工作队伍,提高应收账款的回收率[5]。

三、提高应收账款回收率,防范和降低坏账发生的策略分析

(一)加强对应收账款回收情况的监督和管理

由于物业管理公司面对的是广大的业主,收费工作比较繁重,并且应收账款的时间长短也不一样,需要具体情况具体对待。在现实中,费用拖欠时间越长,回收的难度越大,形成坏账的可能性也越大,因此一定要加强对应收账款回收情况的监督和管理,尽量缩短业主逾期的时间,降低坏账的发生率。

(二)调整应收账款回收的政策

科学的收款政策是提高应收账款回收率的重要保障。因此,物业管理公司需要根据不同的业主制定不同的收款政策。对于逾期为缴费的业主需要在合适的时间催款。对于逾期较长时间的业主,业务人员上门催款时改善可以给予业务人员一定的折扣,以便更好的和业主进行协商。另外,为了提高工作人员的工作热情,还需要给予工作人员一定的奖励。

(三)对收账策略进行调整

对于拖欠时间不同和信用品质不同的客户需要采用不同的收账办法,这样可以收到事半功倍的效果,切勿采取一刀切的方式催款。一般情况下,催款都是循序渐进的,首先是通过信函、电话联系等方式,然后是上门面谈、协商,最后是仲裁和诉诸法律。对于超时较短的业主,不要进行过多的打扰,以免引起业主反感,对于时间比较长的业主也需要用婉转的态度通知,在通知无效时可以上门面谈甚至诉诸法律[6]。对于通过法律途径催收的,一定要保存好相关证据,以便获得最有利于企业的诉讼判决。另外,要注意避免超过法律规定的2年诉讼时效。

(四)建立应收账款坏账制度

在商业信用行为当中,坏账行为是无法完全避免的,但是物业管理公司需要尽量将损失降到最低。首先,公司需要坚持谨慎性原则,提前对坏账发生情况进行评估,建立健全坏账准备制度。其次,需要根据业主的财务状况评估坏账的风险,然后选择最恰当的会计政策,根据现行的准则,采用备抵法对坏账进行有效的处理,尽量减少公司的损伤。最后,公司还需要真实的反映管理费用收支状况,维护公司以及广大业主的利益。

四、结语

综上所述,对于物业管理公司来说,做好应收账款控制和管理工作具有重要的意义,有利于降低财务管理的风险,提高企业财务管理的水平和经济效益。因此,物业管理公司的相关领导人员应该进一步提高对应收账款管理和控制的重视程度,优化财务管理的政策,改变收账的方法,做好对业主的信用管理,并加强对应收账款回收情况的监督和管理。只有这样才能做好应收账款的控制和管理工作,将企业存在的应收账款风险降到最低,提高物业管理公司经营发展的质量。

参考文献

[1]霍晓静,钱艳辉.应收账款的风险控制与管理浅析[J].网友世界·云教育,2013,(18):74-75,76.

[2]谢传兰.浅析企业应收账款的内部控制与管理[J].现代经济信息,2012,(24):192.

[3]王云燕.浅谈企业应收账款的风险控制与管理[J].铁路采购与物流,2013,(5):65-66.

[4]范荣芝.“应收账款”风险管理与控制[J].安徽冶金科技职业学院学报,2013,(1):82-83,86.

[5]李彬.化解企业“应收账款”风险刍议[J].新财经(理论版),2013,(7):213-214.