物业公司日常管理计划

在人生的每一阶段，我们总是有着不同的目标与期望，有着生活的目标，也有着工作的目标，还有人生的目标，而要实现这些目标与期望，就需要具体的计划，在拟定计划时你是否会感到迷惑呢？以下是小编整理的《物业公司日常管理计划》，希望对大家有所帮助。

第一篇：物业公司日常管理计划

物业公司管理18电梯日常维修保养标准作业规程.

电梯日常维修保养标准作业规程

一、目的

规范电梯维修保养工作,确保电梯各项目性能完好。

二、适用范围

适用于物业管理处辖区内的电梯维修保养。

三、职责

1、物业经理负责审核《电梯维修保养年度计划》并检查维修保养工作 的实施情况。

2、机电维修部主管负责组织制定《电梯维修保养年度计划》并具体组 织、实施、监督维修保养工作。

3、电梯管理员负责电梯的日常维修保养。

4、服务中心主管向有关用户通知电梯停用的情况。

四、程序要点

1、《电梯维修保养年度计划表》的制定

(1每年的12月15日之前,由机电维修部主管组织电梯管理员一 起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》并上报物业经理审 核,公司总经理审批。

(2制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是: a、电梯使用的频度;

b、电梯的运行状况(故障隐患; c、合理时间(避开节假日、特殊活动日等。 (3《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容: a、维修保养项目及内容; b、备品、备件计划; c、具体实施维修保养的时间; d、预计费用。

2、电梯管理员进行电梯维修保养时,应按《电梯维修保养年度计划表》 进行。

3、电梯维修保养安全操作 (1维修保养前的安全准备工作: a、在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌; b、关好厅门,不能关厅门时,用合适的护栅挡住入口处,防止无关人 员进入电梯轿厢或进入电梯井道; c、有人在轿顶上作检修工作时,必须按下轿顶检修箱上的检修开关, 关好厅门。

(2检修过程中的安全注意事项: a、给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况进必须停闭电梯; b、人在轿顶上工作时,站立之处应有选择,脚下不得有油污,否则应打扫

干净,以防滑倒; c、人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时,必须牢牢 握住钢丝绳,并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内,防止被其他部 件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时,要交代和配合好,未经许可不准 开动电梯; d、禁止在井道内和轿顶上吸烟; e、检修电器部件时应尽可能避免带电作业,必须带电操作或难以在完全切 断电源的情况下操作时,应预防触电,并应有监护人、必备的工具和材 料,特别应注意电梯突然启动运行; f、使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手 电筒; g、严禁维修人员站在井沿处向井道内探身,严禁维修人员两只脚分别站在 轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作; h、底坑深度超过1.5M的,应使用梯子上下,禁止攀附随线和轿底其他部位 上下。进入底坑后,应将底坑检视灯箱上的急病停开关或限速器张紧装 置的断绳开关断开; i、应昼避免在井道内上下同时作业,必须同时作业时,下方作业人员应戴 上安全帽; j、检修未完,检修人员需暂离开现场时,应做到:

——关闭所有厅门,暂关不上的必须设置明显标示物,进行安全围档,并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌,并派人看

守; ——切断电梯总电源开关; ——排除热源,如烙铁、电焊、喷灯等。 k、检修保养工作结束后做到:、

——将所有开关恢复到原来状态,检查工具、材料有无遗落在设备上; ——清点工具、材料,打扫工作现场,摘除悬挂的告示牌; ——送电试行,观察电梯运行情况,发现异常及时整改; ——通知有关人员电梯恢复正常运行。

4、电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测 试和安全装置效能检查,电梯的大中型修理由外委完成。

5、每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑(着重对各安全 装置效能检查,对电梯进行保养时,可以一台电梯的全部保养项目 一次性进行,也可以对小区内所有电梯分项目进行保养。 (1检查曳引电动机、减速箱有无异常响声,如有则应对曳引电动 机轴承加注润滑油,对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

(2检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤,娟则应更换 弹性圈,检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象,如

有则应拧紧。

(3检查制动器电磁铁与钢套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻 碍,否则应加润滑剂,检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧 固无松动,如松动则应拧紧。制动器温升不超过60。C。 (4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应 更换。

(5限速器旋转销轴处应加润滑油,限速器轮、张紧轮轮槽应无异 常磨损,如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无 油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物,发脚螺栓应紧固。 (6检查张紧装置动作是否正常,否则应作机械调整;检查限位开 关是否处于正常位置,如未在正常位置则应扳回。

(7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻,如果有阻滞现象则 应对各传动处加润滑油,安全钳楔块与导轨的间隙应为2— 4MM。安全钳钳口应清洁无油污。

(8清洁控制柜内各元器件,检查接触器、继电器动作是否正常, 有无异常声响,触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行 整修,整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电 器;检查熔断器有无松坳、发热现象,如有则应处理并拧紧; 检查各仪表、信号灯是否正常,如损坏则应予以更换。

(9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象,如有则应更 换钢带;检查各传动机构动作是否灵活无阻滞,如阻滞则应对 各传动部位加润滑油;检查电气触头或开关接触是否良好,否 则应擦拭或修理。

(10清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

(11检查各厅门门锁接触是否良好,否则应修理,门锁转动部位应 注入润滑油;检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠,失效 的应及时更抵达。

(12检查自动门传动机构,安全触板传动机构是否正常,各部位螺 丝钉、定位装置是否紧固,门机皮带有无损伤,开关门动作是 否灵活可靠,轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器 等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5-8MM,运行中门刀不能碰 门轱辘,门刀与门轱辘间隙为3MM,厅门不能从外面用手扒开。 对各转动轴加润滑油,保证转动灵活自如,安全触板动作灵敏 可靠。

(13检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒,缺油 应及时加好;检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀,如开裂、膨 胀则应更换。

(14检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油

压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端 限位安全装置是否动作可靠,对不符合要求的要调整或更换, 对传动部位应加润滑油。

(15清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物,清扫底坑、清洁接油 盒。

(16检查紧固感应器各部位螺栓,清除各部位尘土、污物。 (17检查曳引钢丝绳张力是否一致,绳有无伸长,如伸长则应作相 应调整;曳引轮绳槽应清洁无油污。

(18检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固,如松动则应拧紧。 (19做好中章接线盒外部清洁,紧固各端子板压线螺母。

6、每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修 理、调整和测试,此项工作于每年12月上旬以前完成。 (1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

(2检查制动片磨损情况,如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则 应更换。

(3清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。

(4张紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50MM,超过规定的应 予以截绳。

(5检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值2-4MM,试验安全钳

动作是否灵敏可靠,如不满足要求则应作机械调整。

(6清洁机械选层器,对各转动部位加润滑油,损坏的无器件应予 以更换。

(7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳,更换磨损的门轮、地脚滑块, 调整好门机速度。

(8调整厅轿门位置、门锁位置,紧固各部螺栓,门刀与层门地坎、 门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5-8MM。

(9紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓,调整紧固补偿链, 运行时应无撞击声。

(10加缓冲器油,作缓冲器复位试验时,复位开关应动作准确,传 动部分应灵活。

(11对终端限位开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅门地坎 以远50-70MM。

(12对终端极限开关做越程试验,其越程距离为上下端站厅站地坎 以远150-200MM。

(13检查动力部分绝缘电阻应在0.5MΩ以上,其余电气线路应在 0.25MΩ以上,电气设备的金属外壳对地应在4MΩ以上,如果 达不到要求则应进行干燥处理。

(14检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是

否工作政党如果不行则应更换。

7、每次电梯维修保养时间不允许超过8小时,若要超过8小进,则应 由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》,经经理批准后方 可延时。

8、对于计划中未列出的维修保养工作,应由机电维修部主管尽快补充 至计划中,对于突发性的设备设施故障,先经机电维修部主管口头 批准后,按《电梯故障维修标准作业规程》进行紧急维修。

9、电梯管理员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在 《维修保养记录表》内,并于每次维修保养后的3天 之内整理成册后交机电维修部存档,保存期为长期。

10、电梯停用管理

电梯因维修保养等原因需要停梯时,应由机电维修部主管填写《停

申请表》,经经理批准后通知服务中心,由服务中心提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然电梯停用,应在电梯恢复使用后12小时内向有关用

户作出解释。

一、记录

二、相关支持文件

第二篇：物业公司日常巡查内容方法

物业公司客服部日常巡查

日常巡查目的

1、 确保小区正常工作和正常秩序

2、 防患与未然，将治安、消防等隐患消除

3、 杜绝违章装修，将违章装修施工消灭萌芽状态

4、 确保公共设施、设备处于良好状态

5、 检查小区清洁绿化、保安工作质量

6、 增加与业主间的沟通机会

7、 实施空置房的管理

巡查的内容

1、 治安、消防隐患的巡查

2、 公共设施、设备的安全完好状况的巡查

3、 清洁卫生状况的巡查

4、 园林绿化维护状况的巡查

5、 装修单位的巡查

6、 空置房的巡查

7、 住户遵守有关规章制度的巡查，有无违章现象

8、 利用巡查机会与住户沟通

9、 专项巡查

巡查方法

走、看、听、闻、调查了解等

装修巡查发现问题解决渠道

1、 联系业主或装修负责人协商整改

2、 管理员发出书面整改通知单知会装修单位及业主单位

3、 属于保修期范围内由相关单位整改

4、 可能进行规劝、阻止、处理的应予以立即解决

5、 及时将问题记录在巡查记录表，找相关部门解决。

6、 巡查中发现的重大问题，管理员应及时向客户中心主管汇报，由客户中心协调相关部门处理

第三篇：物业公司品质部日常检查制度提要

物业公司品质部日常检查制度提要：为了规范管理，提高服务质量，加大检查力度，确保质量管理体系工作落到实处，使各项工作严格按照计划进行

物业公司品质部日常检查制度

(二)

为了规范管理，提高服务质量，加大检查力度，确保质量管理体系工作落到实处，使各项工作严格按照计划进行，特制定本制度：

一、检查内容：

1、各部门的培训工作：

①新入职人员的培训工作;②在职人员的培训工作;③特殊岗位人员的培训工作;

④晋升(调动)人员的培训工作。

2、各部门考勤管理工作：

①各部门员工打卡或签到情况; ②各部门员工在岗情况;

3、办公秩序的管理：

①办公环境卫生、办公室规范、整齐;②办公人员工装、胸卡;③在岗及工作情况。

4、员工仪容仪表、礼貌礼节服务：

①员工精神状态、工作作风;②工装、工牌的佩戴情况;③见面是否有问候、能否做到微笑服务。

二、现场各项服务质量的检查

1、保洁区域内卫生是否达标;

2、绿化环境是否按标准进行维护保养;

3、公共秩序管理员的在岗、巡逻情况;

4、监控人员的在岗情况及突发事件的处理情况;

5、水电维修人员的值班维修及养护工作;

6、客户服务人员的服务态度、工作热情及办事效率;

7、仓库物质及其各种记录;

8、餐厅卫生、饭菜质量等。

9、各种记录表格的填写

10、征求业主意见;

11、通过走访业主、征求业主意见来收集服务中心的服务质量达标情况，以便及时进行改进工作。

12、工作计划的落实工作;

13、根据各部门的工作计划实施抽查和定时检查，督促计划的严格落实。

14、公司各项制度、通知及会议精神的落实。

三、检查方式：

1、采用白天巡检和夜晚抽查相结合;

2、根据公司年工作计划，品质部制定详细的月计划，并严格落实。

3、白天巡查，每个服务中心保证每周检查至少一次;夜晚抽检，各服务中心每周至少一次。(郑州市外区域项目每两周检查一次)

4、根据检查情况，品质部每月编写一份《检查通报》下发各部门。

四、检查程序：

品质检查员到管理项目检查完后，被处罚人在处罚项目处签字认可，检查结果由服务中心负责人签字认可，并限时整改，一式两份，服务中心存一份，另一份返回品质部。

五、检查要求：

1、品质部要严格按照检查计划进行检查，没有部门经理的允许任何人不得私自改动计划;

2、任何人不得利用工作之便干私事，更不能私自离岗、脱岗，发现一次按旷工处理;

3、在检查工作中，如遇到拒签或不服纠缠的事件，应执行逐级投诉程序，不得在现场发生争吵，发生一次罚款15元;

4、每周五召开周例会时，品质部将下周检查计划交总经理。

第四篇：物业日常管理方案

***日常管理方案

***日常运营管理已久，在现有工作开展方式的基础上，个人建议制订既科学合理，又切实可行的有针对性的日常运作管理机制，确保有效运作。

1、安保管理

***是集商业商铺、业主及短期临时租户相结合的物业小区，面对这 种有商铺二次装修、短期临时租户、业主来访人员、快递收发等人员混杂，给安保管理工作带来了无形的压力。小区治安的好坏是业主衡量物业管理的关键，为把一切不安全因素控制在萌芽阶段，确保***小区随时处于安全状态，建议安保工作如下：

1.1在安保管理上以:“强化专业、人防为主、机防为辅的全面防范”整体安全

管理防范思路。在装修、物资搬运中实施“有章可循、违章必纠”的管理 办法，灵活运用各种手段，在执行处理事务上要讲情、讲理、讲法，以预 防为主，永远把安全放在第一位。

1.2根据小区地理位置，在目前 2个班轮流换防的基础上实行责任承包。当班

期间，谁出事谁担责的管理机制，以此提高在岗人员的责任心。 1.3要求保安队员严格按照《保安工作手册》 规范动作，文明执勤，规范上岗。 坚持查岗制度的执行，由保安班长负责保安员的日检，保安队长负责周检， 管理处负责月检及不定期查岗的逐级检查制度，并根据查岗情况给予通报， 漏岗，偷懒者按公司规定处罚，确保保安队伍的素质和服务水准。 1.4在机防配备不足的情况下，适当增加保安人员以弥补机防局限性留下的安 全防范死角，相互补充，形成动态、静态互补的交叉安全防范体系。保安

拟设固定岗，流动哨和巡逻哨，整个小区 24 小时全方位检查，明确责任 区，划分责任人。

1.5加强住宅区内流动人员及外来人员管理和防范，及时建立商户和住宅人员

档案，并定期核查(文员协助建档)。

1.6 落实安全责任制，明确责任人。管理处与保安队长签订治安目标管理责任

书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导、全 体保安队员又是防火责任人。 1.7 加强车辆停放管理

1.71地下停车场灯光昏暗，加设几处照明及张贴一些温馨提示，告知车主规

范停车及自保意识。

1.72地面停车场制作小区交通车辆行驶停放管理规定提示牌。要求保安对所

来车辆进行统一指挥，要求规范停放，严禁堵塞消防通道。 1.73细化、完善停车系统，做到电脑收费系统与手工收费同步可查，杜绝

收费岗人员的不良作为发生。 1.8消防管理

1.81要求做到每月末及法定节日前，对大楼各层公共区域、公共设施进行

例行安全检查。

1.82检查工作由管理处总负责人组织，工程组、保安班长、当班巡查员参

加。

1.83检查项目为各楼层所配备的消防灭火器材、消防栓是否齐全、有效，

各楼层机房、电房设施设备是否运转正常，机房、电房内所配备的灭 火器材是否完好。

1.84检查各楼层走廊、电梯、安全通道是否畅通，消防指示灯是否完好。 1.9暑期来临，由于小区学龄孩童较多，再加暑期中会有一些从乡下农村来深

圳度假的小孩，会给小区的安保管理带来很大的压力(尤其是5楼公共 场所、游乐设施)，加之部分家长对小孩看管不严，为防范安全事故的发 生，建议在暑期阶段多增设1名保安(晚班4人、白班4人)，増岗专职 负责5楼公共管理与各栋楼层的安全巡查工作，以此来加强5楼与住宅 区的安全管理。 1.10保安巡查范围

1.10.1 查可疑人员、外来人员和捡垃圾、乞讨人员。 1.10.2 查违章停车、违章装修。 1.10.3 查室外施工、搭建情况。 1.10.4查高室抛物、乱扔垃圾现象。 1.10.5查漏水、漏电、漏气现象。

1.10.6查安全消防设施，娱乐公共设施情况。 1.10.7查房屋本体设施和公共设施情况。

1.10.8查四无：无乱张贴、无乱涂写、无乱堆放、无乱排水。

2、 清洁卫生

环境卫生是给人入眼的第一感知，做好它，我们的心情都是舒爽的，也是对物管最基本的要求所在。在目前保洁人员及所配清洁设施的情况下，力争做到以下要求：

2.1要求垃圾桶所设之点的垃圾装袋，每日早晨、下午下班前进行清理、周转， 做到生活垃圾日产日清。

2.2小区道路、小区地面、地面停车场、绿化带等要求做到每日清扫一次。 2.3 5楼公共游乐场与休闲地方要求每日先清扫后拖地一次。

2.4大堂、门厅、办公室、座椅、电梯等每日清扫及用毛巾擦拭一次，确保干

净卫生、无尘。

2.5公共部位门、窗、不锈钢扶栏、信息栏、消防栓、灭火器每月擦拭一次。 2.6 5楼以上各栋住宅每层要求保洁做到地面干净卫生、无垃圾、无油污水

迹。消防楼梯无垃圾、不堵塞。

2.7小区公共雨、污水管道每月检查一次，并视检查情况及时清掏处理;化粪

池每年至少清掏一次，发现异常及时处理。

2.8地下车库做到每周两次的清扫处理，一年一次用水管冲洗一次(保安、工

程、保洁一起参与)。

2.9根据小区实际情况对小区公共区域定期进行消毒和除四害处理。 2.10要求对保洁用具拖把时时清洗，垃圾周转桶每日下班前周转垃圾时用水

冲洗，每月月末用洗衣粉对垃圾周转桶洗刷一次。

2.11对现有保洁人员实行责任区域划分，清洁卫生包干，责任到人。

3、工程保养维修

工程工作开展的是否到位关系到整个物业业主、商铺能否正常生活、正常开门营业，因此，规范运作就显得尤为重要,既要保障整个物业所有设施设备的正常运行，又要做好这些设施设备的维修保养计划，且建档做好相关记录，具体如下：

3.1对共用设施设备进行日常管理和维修保养。

3.2建立健全共用设施设备的操作规范、设备台账、设施设备的运行、检查、

维修、保养等记录齐全、存档管理。

3.3设施设备标示齐全、规范、责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备

操作规范及保养要求，确保设施设备运行正常。

3.4对共用设施设备定期组织巡查，且做好巡查记录，需要维修，属于小范围

的，及时组织修复，属于大、中范围或者需要更新改造的，及时编制维 修、更新改造计划上报公司。

3.5消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。 3.6设备房保持整洁、通风、无冒、滴、漏和鼠害现象。 3.7路灯、楼道灯完好率不低于95%。

3.8容易危及人身安全的设施设备要有明显警示标志和防范措施。

3.9物业管理处派工派单处理工作完成的及时性，力争当日事、当日毕，当日

不能完成的工作必须在下班前汇报主管领导。

4、房屋租赁管理

4.1房屋出租率的高低将直接影响公司运营效益，建议设岗专职做网络推广销

售(包括住房销售与出租)，将我们空置的商铺、住房及周围的环境经过 修饰，发布于个人房源网、58网、赶集网、微信公众号等，以此提高房源 信息的散播渠道。

4.2在我们现有文件《租赁协议》中需修改一些内容，主要是针对住户不按时

缴纳租金及相关管理费用所采取的防控措施，要求租户在入住前明白相 关条款并同意遵守执行。

4.3租金催缴，建议财务与各分部统建网络共享，对租户租金即将到期或逾期 未缴纳的，分别制表共享或每周一次对租金收取情况进行对接，以便物管

员及时采取措施收缴相关费用，以确保租金尽快回笼，降低公司收赢风险。

5、文件管理

目前公司雍景濠城的文件管理相对有点凌乱，不易查找，标示分类不清，只有区域大类。应按区域、部门进行具体的分类保存，这样既可确保政府相关部门备查，又可因公司过往问题处理方法的借鉴而为创新提供价值信息(例：查找一份5年前公司与中国移动通信合作的合同书，谁能快速找出这份资料?)

6、客服/文员

客服即客户服务工作(接受客户咨询、解决客户存在的问题，尽可能的满足客户需求)，这就要求我们的工作人员对商务礼仪、电话或面对面沟通的方式方法及事务工作处理的灵活程度等，需要有一个系统的学习和培训，其次是对自身形象和言行举止。

7、其他

在公司的管理上须要求各级人员应对各自的岗位进行履职，实行数据量化管理，作为服务行业，我们要时刻报着急客户之所急、急领导之所急的心态，遇事拖拉、推诿的这种不正之风要及时刹住。要尽可能的规避对团队实行交叉管理，一是管理方的彼此推诿，二是被管理方会找各种理由来搪塞管理方，造成很大的窝工。

事务性的工作岗位，要求岗位工作人员做到“日清日毕”，特殊情况不能日毕时，每日下班前都要对自己的垂直领导做当天的工作汇报，唯有此，才能对下线工作人员有一个有效的管控，不至于发展成放任自留、遇工作想干就干，不想干就给自己找各种借口。

部门之间因工作关系需要人员借用处理要紧事务，建议在借用前事先和该

区域的负责人沟通一下，以便该区域负责人在遇其他事情的时候有个应对之策。物业管理工程公司内部做不了的，要外包来完成的一定要有公司责任人监督现场施工的质量情况，而不是完工后在审单签字时问一些无关紧要的问题。

以上是我拟制的***小区日常管理方案，呈请领导评审、酌定，不妥之处敬请指正，以确保小区在日常运营工作中稳步提升而共同努力。

2015

第五篇： 物业管理公司计划书

一、 公司筹建：

1. 出资人情况：法人与自然人 2. 物业管理企业的组建条件 1)企业名称的确定; 2) 企业住所; 3) 法定代表人; 4) 注册资本; 5) 公司章程; 6) 公司从业人员。 3. 物业管理企业的设立

在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。

4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级

1) 资质一级企业：注册资本500 万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

2) 资质二级企业：注册资本300 万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20 人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以__________上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%;10%以上的管理项目获得建设 部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号，10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

3) 资质三级企业：注册资本50万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。

二、物业公司的经营计划

1. 物业管理的目标和任务 1)创造安居乐业的生产、生活环境 2)对实现物业的保值和增值。 2. 物业管理的主要内容

l)维护物业管理区域内的规划不受破坏 2)房屋装修监督管理 3)房屋的维护与修缮

4)设备、设施的管理及维修养护 5)安全保卫与消防 6)保洁、消毒、防疫管理 7)环境保护 8)绿化管理 9)车辆管理 10)综合经营服务

3、物业管理的基本原则

1)产权、经营权分离原则; 2)业主至上原则; 3)统一管理原则; 4)专业高效原则; 5)权、责分明原则; 6)经济合理原则; 7)公平竞争原则; 8)依法行事原则。

4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置 1)总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。

2)办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。

3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。

4)物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。 5) 社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。 6) 工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。

7)保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。 8)产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。 9)租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。 5. 物业管理公司的前期工作

设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场;物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。 按照以下步骤进行开展工作。 1)人员准备与资料准备; 2)设备、器材准备; 3)资金准备;

4)拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查;

通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。 ①项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。 ②项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

③项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。 ④配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。 ⑤消防、安保、清洁等设施状况 ⑥项目性质及特色

⑦政府的支持、扶持与介入程度

⑧开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等 6. 制订物业管理方案的其他准备工作 l)组建制订物业管理方案的工作班子： 2)对方案制订人员进行必要的业务培训： 3)准备经费; 4)准备设备;

5)准备相关资料。 7. 制订物业管理方案 l)物业管理方案的内容

①物业管理档次②物业管理服务的标准 ③物业管理财务收支预算 2)物业管理方案的基本架构 ①项目管理的整体设想与策划 ②管理模式

③公司人力资源管理 ④规章制度建设 ⑤经营管理指标

⑥社区文化建设与服务 ⑦财务管理及经费收入测算 ⑧日常管理

⑨物业维修养护计划和实施

3)制订物业管理方案的主要步骤 第一步：成立制订方案的工作机构 第二步：培训工作人员

第三步：经费、设备、资料准备 第四步：项目、使用人、竞争调查 第五步：研究分析调查资料

第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目 第七步：经费预算第 八步：草拟方案文本 第九步：向专家顾问征询 第十步：送公司领导审阅 第十一步：修改、研讨、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿

第十四步：实施、反馈 8. 介入物业管理工作 1)物业的接管验收与撤管 2)物业的撤管

3) 签订物业委托管理合同

4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。 9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系 l)物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 2)物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系 3)物业管理企业与房地产开发企业的关系

4)物业管理企业与业主委员会的关系业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。

5)物业管理企业与街道办事处和居委会的关系

6)物业管理区域建设与社区建设的关系设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。

三. 物业管理费用的管理

1.物业管理费用构成

l)物业管理费用分类一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。另一类是___________公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。2)有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费;②公共设施、设备日常运行、维修及保养费;③绿化管理费;④清洁卫生费⑤保安费;⑥办公费;⑦物业管理单位固定资产折旧费;⑧法定税费。

3)住宅小区物业管理经费的来源①定期收取物业管理服务费;②小区维修养护专项基金;③以业养业，一业为主，多种经营的收入;④靠政府多方面的支持;⑤开发建设单位给予一定的支持。

4)物业管理对物业的基本要求是：①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。④环境优美、安全、舒适。⑤为物业管理提供必要的设施。 四. 物业管理企业管理制度的建设 1.物业管理制度体系的内容 l)物业管理企业内部制度①物业管理公司员工管理条例②物业管理企业各部门的职责范围③物业管理企业员工岗位责任制2)物业管理企业外部制度①物业接管验收规定②楼宇入住规定③物业管理公约④住户须知手册⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度⑥房屋管理服务制度⑦住宅区管理制度⑧业主公约⑨业主委员会章程 五. 管理制度示例 1. 消防制度和规定

1)消防中心值班制度;2)防火档案制度;3)防火岗位责任制度;4)其他消防规定。5)消防设备管理制度

2.车辆管理制度1)门卫管理制度2)物业区域大门门卫的职责3)停车场(库)门卫的职责

3. 车辆保管规定1)汽车管理规定2)自行车、摩托车管理规定 4. 住宅区内车辆交通管理规定

5.物业环境的绿化管理1)绿化管理机构的设置及岗位职责2) 绿化养护与管理的考核指标六. 物业管理资金的来源和管理

1. 物业管理启动资金物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。

1)资金来源与管理一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品 购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。

2)物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。

3)日常物业管理资金包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。

4)日常物业管理资金的管理 2.利用会计手段进行经济管理 3.物业管理资金的使用与运作

(l)物业管理资金的性质物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金;根据物业管理对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。

(2)物业管理资金的使用物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。具体包括三方面：①成本性资金支出与使用：②公益性资金使用③投资性资金支出与使用

(3)物业管理资金的使用原则 ①保障物业管理需求的原则。 ②节约支出，合理收益原则。 ③制约性支出使用原则。 (4)物业管理资金使用的责任制 5.物业管理资金的预算管理

(l)物业管理资金预算的准备工作①物业管理资金预算管理的概念②物业管理资金预算管理的前提条件

3)职业化管理水平以及员工的职业道德水平; 4)要充分利用管理会计的职能。

(2)物业管理资金预算编制程序和编制原则 ①物业管理资金预算编制的程序 ②物业管理资金预算编制的原则 七. 综合经营服务

1. 综合经营服务的内容 l)综合服务的内容 ①为物业自身服务 ②清扫保洁服务 ③绿化养护服务 ④治安保卫服务 ⑤家庭居民生活服务 2)经营性综合服务的内容

①衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。

②饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。 ③家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。

④教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。 ⑤娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。 ⑥购物方面：包括日用百货供应和副食供应。 ⑦金融方面：开办信用社。

⑧经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介; ⑨广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。 3)开展综合经营服务的要求

①效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。

②方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。 ③态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 ④满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 2. 综合服务的方式 l)常规性服务

这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。 2)委托性服务

这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，(用)户自愿选择的特约服务。 3)无偿性服务 3. 综合经营服务的运作

综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。