物业公司财务管理流程

2024-05-08

物业公司财务管理流程（共6篇）

篇1：物业公司财务管理流程

物业公司会计核算办法

第一章经营收入核算管理规定经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。

1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2 经营收入的确认及其时间

2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当经营收入必须计入当损益，不得提前或延后。2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。3 经营收入会计科目处理

3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。

3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章成本费用核算管理规定成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计内不得任意改变。2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。

2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当损益。

2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3 成本核算及科目设置 3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。

3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。3.3 物业管理成本的核算

3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。

3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。

3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。第三章物业工程的核算物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。

2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。

2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。2.3 工程完工交付使用的核算。2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。

2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。第四章维修基金的核算科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。2 维修基金的核算

2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。

2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。

2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章

2.3.1。由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。第五章代收款项的核算

企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。第六章现金流量分类根据

****集规字[2005]第17号文件，结合物业行业特点，对现金流量的分类规定如下： 1 现金流量的具体分类：序号小博科代码大博科代码项目名称具体归集范围

一、经营活动现金流量1、111 201 销售商品，提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务及其他业务收入实际收到的现金，如，物业管理及其经营、材料销售、出租收入、代理中介等业务所收到的现金2、112 202 收到的税费返还收到返还的各种税费，包括地方性财政返还收入3、113 203 收到的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目外收到的与经营活动有关的现金流入，包括各种管理费收入、罚没收入、个人赔偿款、职工备用金及个人各种代垫还款、存款利息收入、质保金等4、121 204 购买商品、接受劳务支付的现金购买材料、商品、接受劳务实际支付的现金，主要包括主营业务和其他业务性支出所支付的现金，具体指物业管理成本支出（含物业非在编现场操作人员工资）

5、122 205 支付给职工以及为职工支付的现金支付给在职职工的工资、奖金、福利、各种社会保障性支出及个人所得税等。固定资产等在建工程职工支出不在此项6、123 206 支付的各种税费企业按规定支付的各种税费，不包括固定资产等资本化税费支出7、124 207 支付的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目以外的与经营活动有关的支出，如罚款支出、个人备用金及各种代垫款现金支出、管理费用及营业费用现金支出等

二、投资活动现金流量1、211 301 收回投资所收到的现金企业出售、转让或到期收回（除现金等价物以外）的短期投资、长期股权投资、长期债权投资本金所收到的现金2、212 302 取得投资收益所收到的现金企业因股权性和债权性投资而取得的股利、利息所收到的现金3、213 303 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额处置收入减处置费用后的净额，包括保险赔偿性收入。（支出数以负数反映）

4、214 304 收到的其他与投资活动有关的现金反映企业除上述项目以外的与投资活动有关的现金收入5、221 305 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金企业购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金，不包括资本化利息及融资租赁费6、222 306 投资所支付的现金企业权益性和债权性投资所支付的现金（含投资支付的手续费），包括委托银行贷款、暂列入往来科目的投资。

7、223 307 支付的其他与投资活动有关的现金反映企业除上述项目外与投资活动有关的现金支出

三、筹资活动现金流量1、311 401 吸收投资所收到的现金企业收到的投资者投入的现金，包括发行股票、债券等方式筹集资金实际收到的款项净额（发行收入减支付的佣金等发行费用的净额）

2、313 402 借款所收到的现金企业举借各种长短期借款收到的现金，包括银行贷款（含委托贷款）、向集团外单位借款所收到的现金3、314 403 收到的其他与筹资活动有关的现金（集团内关联企业各种往来款）反映企业收到的除上述项目外与筹资活动有关的现金，包括接受现金捐赠、集团内拨款、押金、代收款项、代收维修资金等4、321 404 偿还债务所支付的现金反映企业偿还债务本金所支付的现金，包括银行还贷（含委托贷款还贷）、偿还向外单位所借款项等5、322 405 分配股利、利润或偿还利息所支付的现金企业支付的股利、利息等现金支出，包括计入固定资产价值、财务费用和项目开发成本的各种借款利息、票据贴息及融资租赁费6、324 406 支付的其他与筹资活动有关的现金（集团内关联企业各种往来款）反映企业支付的除上述项目以外的与筹资活动有关的现金支出，包括捐赠支出、集团内拨款归还代收款项、划转维修资金等现金支出

四、汇率变动对现金的影响

1.现金流量发生时的记帐汇率与现金及现金等价物净增加额中外币现金净增加额期末汇率之间的折算差额 “将净利润调节为经营活动现金流量”补充资料的填列序号小博科代码大博科代码项目名称具体归集范围 701 701 净利润反映企业当期实现的净利润，按利润表中“净利润”填列 702 702 计提的资产减值准备反映企业计入当期损益的八大资产减值准备计提数，按八大资产减值准备科目分析填列 703 703 固定资产折旧反映企业计提的计入当期损益的累计折旧，按“累计折旧”明细科目分析填列 704 704 无形资产摊销计入当期损益的无形资产摊销数，按“无形资产”明细科目分析填列 5 705 705 长期待摊费用摊销反映计入当期损益的长期待摊费用摊销数。具体按“长期待摊费用”明细科目分析填列 706 706 少数股东损益编制合并报表的企业，在合并利润表中反映少数股东的损益按合并利润表“少数股东损益”数填列 707 707 未确认的投资损失编制合并报表的企业，在合并资产负债表中反映的子公司超过母公司投资账面价值的那部分亏损，按合并资产负债表“未确认投资损失”填列 708 708 待摊费用的减少（减：增加）反映企业当期待摊费用的增减数，按“待摊费用”科目期初期末差额填列 709 709 预提费用的增加（减：减少）反映企业当期预提费用的增减数，按“预提费用”科目期初期末差额填列。项目开发预提成本不在此列 710 710 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益）反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产发生的净损益，按“营业外收入”、“营业外支出”明细科目分析填列 11 711 711 固定资产报废损失反映企业固定资产盘亏（或盘盈）的净损益，按“营业外收入”、“营业外支出”明细科目分析填列 12 712 712 财务费用反映企业本期发生的属于投资活动和筹资活动并计入当期损益的利息支出等财务费用(含项目开发利息支出)。利息收入不在此列。按“财务费用”、“开发成本”明细科目分析填列 13 713 713 投资损失（减：收益）反映企业投资所发生的净损益，按“投资收益”科目填列 714 714 递延税款贷项（减借项）反映企业本期递延税款的净增加或净减少，按“递延税款”科目分析填列 715 715 存货的减少（减：增加）反映企业存货的减少或增加，按存货下属科目期初期末差额填列 716 716 经营性应收项目的减少（减：增加）只反映企业与经营活动有关的应收明细科目的减少或增加，应扣除计入“其他应收款”等科目中集团内外投资和筹资性活动往来款项，按“应收票据”、“应收账款”、“其他应收款”、“预付账款”、“应收补贴款”及其他流动资产科目期初期末差额填列 717 717 经营性应付项目的增加（减：减少）只反映企业与经营活动有关的应付明细科目的增加或减少，应扣除计入“其他应付款”等科目中集团内外投资和筹资性活动往来款项，按“应付票据”、“应付账款”、“预收账款”、“应付工资”、“应付福利费”、“应交税金”、“其他应交款”、“其他应付款”、“预计负债”、“长期应付款”、“专项应付款”等科目期初期末差额填列 18 799 799 其他其他需调整和反映的项目第六章附则

六、本办法未尽事宜，按照《****集团财务管理制度》执行

篇2：物业公司财务管理流程

负责提出培训要求，并按照培训计划负责组织实施。负责消防系统设备运行管理的监管、统筹工作。负责消防演习计划和方案的审核及消防演习效果的评估。负责项目员工和部门部长工作的检查指导。

负责策划和落实便民服务项目，制定相关收费标准及跟进进度。负责处理业主重要投诉和回访工作。负责工程验收结果审批。

十一、负责项目对外委托服务的审核、组织工作。

十二、负责管理文件的审核。

十三、负责物品、应急物品采购的审批。

十四、负责与业主委员会的沟通和协调。

十五、负责审核社区活动计划并组织、监控和实施。

十六、负责审核每月的收支费用。

十七、负责员工绩效考核的监控与结果的审批。

客服中心经理岗位职责

一、负责对各种费用的催缴，收缴工作。

二、负责受理业主投诉及信息反馈，并协调相关部门及人员对投诉问题进行调查了解，并在项目规定的时限内解决或答复。

三、负责协调地产、施工单位及维保单位解决现存问题，如处理未果上报项目经理。

四、负责社区文化，协调督导工作各种（项）经营与服务项目的策划、管理，开展便民服务。

五、负责处理重大的投诉及突发事件的前提处理工作。

六、完成上级领导安排的其他工作

客服中心主任岗位职责

一、掌握管理范围内业户基本情况（如业户构成、产权归属、入住情况、业户家庭或公司情况、租赁情况等）。

二、负责管理区域业户接待工作，包括业户入住、接待与联络、报修、业户回访与走访、投诉、业户意见征询等事宜的接待处理。

三、建立、健全业户档案，实施动态管理。

四、负责客服中心对地产公司各部门、本公司各部门就业户服务相关事宜的联络与协调工作。

五、负责客服内业及大堂接待员的日常管理，查阅所属员工工作记录，指导、督促员工严格按照工作规程及质量要求实施规范服务，检查员工日常工作情况。

六、对所属员工进行业务知识及技能培训。

七、负责本专业值岗班次设置、所属员工值班安排和考勤管理。

八、负责物业费、有偿费用及其他代收代缴费用的监督管理。

九、负责对本项目录音服务电话的监听工作。

十、完成上级领导交付的其他工作任务。

客服管家岗位职责

一、牢固树立全心全意为住户服务的思想，只要住户合理需要的，都要尽量予以满足。

二、负责住户日常投诉的接待工作。

三、负责住户日常报修的记录登记、传达和维修后的回访。

四、负责整理住户资料的收集、汇总、归档及变更的修改。

五、负责外来访客人员的登记和住户确认工作。

六、负责物业管理费及各项费用的代收工作。

七、负责物业管理费及其他费用的催讨工作。

八、接待住户来信来访工作，认真处理住户投诉。

九、负责每日分发报纸和信件。

十、与住户建立和保持良好的关系。

十一、负责每月的统计和整理日常维修情况及与施工单位联系维修情况。

十二、负责向住户通知电梯停用、停水、停电、停气的情况并及时公布相关信息。

十三、负责向求助住户提供具体帮助。

十四、完成上级指派的其他工作。

客服内业岗位职责

一、牢固树立全心全意为住户服务的思想，只要住户合理需要的，都要尽量予以满足。

二、钥匙借用有往来登记及核对数目。

三、接听电话三声之内必须接听，话术：“您好，善上居物业”。

四、负责住户日常报修的记录登记、长达和维修后的回访，及时与施工单位联系维修。

五、及时整理住户资料的收集、汇总、整理电子档案及变更修改。

六、每月将各部门运行表格进行存档、封存。

七、负责收缴服务中心管理费及各项费用的代收工作。

八、认真处理住户投诉及处理工作。

九、接到报修每月统计和整理日常报修及维修情况。

十、负责向住户通知电梯停用、停水、停电、停气的情况并及时公布相关信息。

十一、负责向求助住户提供具体帮助。

十二、完成上级交办的其他任务。

维护部长岗位职责

一、电梯、给排水设备设施、供配电设备设施、采暖设备设施和消防设备设施的维护保养计划的制定、实施和控制。

二、负责编制本部门培训工作总结。

三、负责提出本部门培训要求，并实施组织本部门的培训。

四、负责电梯故障维修的组织监控和被困人员的救援工作。

五、负责检查维修工具集管理，掌握工作实施进展情况，并负责工具和设备零件的申购。

六、负责检查住户部分家庭设施、公共设施的安装、维护等实施情况。

七、负责检查弱电系统维护工作的实施情况。

八、负责维修工作的组织及制定维修项目收费标准的评审。

九、负责前期接管验收的各项工作。

十、负责制定本部门各项工作每月的作息时间表。

十一、负责住户装修图纸的审核和施工现场的巡检。

十二、完成上级指派的其他工作。

维护部班长岗位职责

一、在维护部长的领导下，负责安排维修班的日常工作，配合客服中心即时派专员保质保量按时完成所保修的维修任务。

二、根据本班任务、工作、人员、设备完好率等情况协同部门负责人适时修订部门的各类规章制度，以便所指定的各类制度更符合实际，便于操作。

三、监督检查辖区所有公共设施的运营状况，检查维修人员工作情况，交接班记录及各责任区的设备运行情况，发现问题，组织人员及时处理。

四、认真准确填写考勤及维护维修情况统计表，做到公正、公平、准确、真实、不徇私情。

五、汇报每天工作情况，积极协助部门领导处理重大或突发事件，做到请示汇报相结合。

六、以身作则，给员工做好榜样，做好员工思想工作，带头执行《员工守则》和中心部门的各项制度，做到上传下达、令行禁止。

七、配合部门领导及相关部门做好其他临时性工作。

秩序部长岗位职责

一、秩序部长在项目经理的领导下，接受项目经理对秩序部门的业务指导与检查。

二、定期检查各队工作，各项管理制度的落实情况，治安规范及消防情况，发现为题及时处理和报告，每天在小区内巡视时间不得少于4小时，做好秩序员的考核工作，使考核结果与员工奖励相结合。

三、熟悉掌握小区内的整体情况，能果断处理一般应急事件，遇到紧急事件及时通知项目管理中心，并迅速调集人员前往事发地点进行处理。

四、定期检查器械、用具等的使用及养护情况

五、组织每周开一次保安情况分析会，总结一周秩序工作。

六、负责小区内各种车辆的管理及外来车辆泊车的管理。

七、监管小区内设置的各类消防、安全、交通等标识齐全、醒目工作。

八、负责秩序员各岗位交接班工作及记录质量的完整性，及时送项目存档。

九、带领全体秩序员完成项目交办的其他任务。

十、负责秩序人员的出勤考核，坚持白天和夜间的定期查岗制度，定期将执勤情况及秩序业务状况向部长领导汇报，并提出整改意见。

十一、组织部们员工协助做好小区内义务劳动和便民服务工作。

十二、做好物品进入的核查。

十三、完成上级领导交办的其他工作。

洁化主管岗位职责

一、负责安排、调整及指导员工工作。

二、负责制定本部门工作计划，上报项目，并分解落实所属员工。

三、负责制定所属员工岗位的工作程序，工作范围和工作标准。

四、定期对所属员工进行业务技术培训及考核。

五、每日对分管工作进行巡检，纠正不合格操作和不标准服务情况。

六、每月负责向项目社保保洁工具，日常消耗品等的使用情况，并建立材料使用明细账。

七、节约开支，严格控制消耗材料的使用，降低成本。

八、负责维护、保管本部门的设备、设施。

九、负责组织会务工作，针对业主要求提供相应服务。

十、每月上报当月工作总结及下月工作计划。

十一、负责协调与业主之间的关系。

十二、完成项目领导安排的其它工作。

值班制度

一、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。入有特殊情况，必须向部门部长请假，经准许后方可离开。

二、值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。

三、每班必须按规定时间及范围巡检所管辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。

四、必须按计划及部门之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级或部长。

五、值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。

六、值班人员必须每班打扫值班范围内的卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。

七、任何易燃、易爆物品、不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。

消防监控中心管理制度

一、消防、闭路中心不准打与业务无关的电话，非保卫、消防人员不得进入，任何人不准在消防监控中心、闭路电视房会客和聊天。

二、消防监控中心、闭路电视房，遇到报警时应沉着冷静，准确地向有关部门或值班领导报告，不准错报。消防笔录中心值班人员不准离开控制室。

三、值班人员必须经常打扫卫生，值班室保持干净、整齐，各类控制台保持无灰尘。

四、值班时间不准喝酒、吸烟、睡觉、下象棋、打扑克、吃东西、看小说、摆弄手机等，如发现一次，根据情节轻重给予处理或除名。

五、交接班要交接清楚各种设备情况，交接要详细填写值班记录，领班每天必须进行详细检查记录情况，发现问题及时汇报。

篇3：物业公司财务管理流程

我国物业管理始于八十年代初,在国内发展时间较短,从业人员素质和行业发展的脱节是制约物业发展的关键因素。良好的市场环境为物业公司的发展提供了便利的条件,但物业纠纷也越来越多,这给物业行业带来了很大的挑战。物业行业基础薄弱,发展的初期从业人员素质不高,随着行业发展,吸引高素质员工进入该行业,提高从业人员整体服务水平已成为当务之急。物业行业在我国正经历着转型期,行业间整合趋势越来越明显,如何降低员工离职率,打造一支专业的物业管理团队对物业公司的发展至关重要。

二、Z物业基层员工招聘存在的问题及原因分析

(一)招聘工作中存在的问题

1、缺乏对人力资源需求预测。Z物业在招募基层员工时对人力资源的需求缺乏一定规划,具体表现在:现有人力资源情况不明,招聘存在盲目性,缺乏对未来基层人员和流失人员数量的预测。这导致该公司在招聘中处于不利位置,部分岗位人员缺编严重。

2、基层员工留不住。要解决Z物业行业基层员工离职率高的问题,不能仅靠提高待遇。企业较高的离职率对招聘效果不利,招聘相当于企业的进水阀,离职相当于出水孔,招聘和离职是一个动态的过程。企业的离职率控制在合理的范围内,能使企业保持活力和竞争力。高离职率不仅增加企业成本,还会使企业形象受损,影响社会声誉。

3、基层员工招聘渠道窄。Z物业基层员工的招聘目前主要采用人才市场、专场招聘会、内部推荐等渠道。人才市场效果甚微且成本高,内部推荐一般是在职员工推荐亲朋,容易产生小团体,对组织发展不利。另外,政府定期举办的社区招聘会效果相当差。这些招聘渠道都存在各自的局限性,因此Z物业在招募基层员工时阻力很大。

(二)基层员工招聘问题的原因分析

Z物业在物业公司中较为专业,其在基层员工招聘中存在的问题一定程度上暴露了整个行业招聘中的通病。通过对物业公司基层员工招聘问题的原因分析,可以使我们更多地了解招聘工作中存在的问题。

1、基层员工招不来的原因。

(1)整体薪酬水平偏低。虽然近年来由于物业公司发展迅速,盈利情况也越来越好,但是物业行业整体薪酬在服务行业中处于较低水平,长期以来较低的薪酬水平的提高依然需要一定的时间。人们对于物业公司低薪酬的印象也需要时间来改善。物业公司基层员工总体薪酬水平较低在一定程度上制约了物业公司招聘工作开展。

(2)物业公司的快速发展和劳动力供给不足的矛盾。一方面,由于房地产业的迅速发展催生了很多新的住宅、商业、写字楼等楼盘,为物业行业的发展提供了广阔的前景和人员的需求;另一方面却使物业公司发展对基层员工的大量需求和劳动力供给不足的矛盾逐渐凸显。

2、基层员工招聘渠道分析。在公司对预算严格控制的情况下,很多花费较高的如劳务外包、劳务派遣、校园招聘等招聘渠道只能放弃。因此在招聘渠道的选择上只能采用人才市场、专场招聘、网络招聘、内部推荐这四个渠道。

(1)人才市场招聘分析。人才市场在Z物业基层员工的招聘中扮演了主力军的角色,人才集中、人员专业、时间固定、场地宽阔等是其优势,但是缺点也显而易见,例如:费用较高、招聘单位竞争性大、应聘者素质参差不齐、对于较远的应聘者缺乏吸引力等。笔者认为随着互联网等信息产业的发展,就业者能建立与企业招聘信息的沟通,也是解决物业招聘渠道窄的有效方式之一。

(2)专场招聘分析。Z物业参加的各类政府组织的专场招聘会存在一定的缺点。现场招聘由于时间短促,不能对应聘者进行细致的审查和评测,招聘者个人因素以及嘈杂的现场环境,容易对应聘人员判断失准,从而造成企业优秀人才的流失。加之参与人较多,鱼龙混杂,容易产生学历造假等不良应聘行为,从而影响招聘结果的有效性和真实性。

(3)内部推荐招聘分析。内部推荐在物业招聘中占了很大比例,但是内部推荐带来的裙带关系会对企业氛围产生不良影响,从而会使一部分优秀员工流失,这种流失对组织发展很不利,应该发掘其他的招聘渠道,降低对内部推荐的依赖。

三、Z物业招聘问题的对策及建议

(一)制定人力资源规划,完善招聘体系

Z物业设计招聘体系时一定要结合企业发展的现状,对招聘工作进行分析,要对企业人力资源进行合理规划,以此来指导招聘工作的开展。

1、分析企业发展战略。企业的人力资源规划在制定时要和发展战略相匹配。为了合理配置企业员工,需要制定合理的人才规划,并且按照一定的标准组织招聘,这样就大大降低了招聘工作的盲目性,可以保证人岗匹配。

2、盘点人力资源状况。在招聘前应该对企业现有人力资源状况进行盘点,合理地选择评价工具对现有人力资源进行分析,分析的内容主要有岗位现有人数、岗位需求人数、岗位工作职责、岗位薪酬、岗位胜任力素质模型、岗位人员流动率等问题。

3、建立规划实施的保障体制。企业应有完善的人力资源规划体系,在招募中,应该对招聘实施的计划进行有效的监督,确保招聘工作没有和公司人力资源规划相矛盾。

(二)降低离职率,提高招聘有效性

Z物业在招聘基层员工时应结合物业公司的特点和劳动力市场的规律,从企业、个人、社会等不同角度降低离职率。

1、构建员工胜任力素质模型。在实施招聘时,要构建招聘岗位的胜任力素质模型,在选择人才时,讲究适用、好用、够用原则。在招聘中,要求人岗匹配。

2、建立合理的激励制度。激励主要包括物质激励和精神激励。物质激励要在考虑市场薪酬线和企业承受能力的基础上采用多样化的方式进行,除了薪酬外,还可设定绩效薪酬、年终奖、工龄奖、节假日福利等。精神激励主要是表扬、培训、升迁机会等,公司内部要建立畅通的晋升通道。如果企业只采用外部招聘的方式来填补职位空缺,公司现有的优秀员工存在感和贡献感受挫,也会出现离职的情况。

3、减轻基层员工工作负荷。物业属于较为轻松的行业,但是某些基层岗位工作负荷还是很重,尤其是安管员。缩短工作时间,实行弹性工作制以及拓展工作内容,这些都可以缓解工作负荷。

(三)拓展招聘渠道

1、推广校园招聘。国内很多学校现在已经开设有物业管理专业,这对于物业公司的整体发展来说有益。在物业公司基层员工的招聘中,大力开展校园招聘,是培养高素质的物业人才的有效举措之一。

2、加强与政府及部队的合作。在就业环境日趋紧张的今天,政府专门设立了就业指导中心和组织招聘会,加强与企业的合作,引导无业和失业人员合理就业。物业基层员工在我国存在巨大的人才缺口,加强与政府和部队的合作是一个双赢的选择。

3、合理实行劳务派遣和劳务外包。现代企业为了减轻企业人力资源管理的负担、提高人力资源管理的专业性,都采取劳务派遣和外包的方式。现在很多物业公司已经放开了管理思路,将企业的基层工作外包给第三方做,取得了不错的效果。

(四)降低对基层员工的依赖度

1、对基层岗位进行整合。物业行业近年来发展迅猛,但是许多岗位沿用从前,因此对基层员工岗位的整合很有必要。通过对物业基本工作的分析,分离出最主要的工作内容再进行设置。

2、推广楼宇智能化技术。物业行业需要大量的基层员工主要在于安全、消防、设备维护、保洁等领域的智能化程度不高,只能用大量的人力来完成庞大的工作。如果我们将建筑物作为一个系统整体来考虑,将建筑的管理尽可能的用信息系统来代替,不仅能提高物业公司的服务水平,更能降低对基层员工的依赖度。

四、总结

总之,物业公司基层员工的招聘作为物业人力资源管理的重中之重,需要引起重视。随着物业行业的发展,物业公司也会对基层员工产生大量的需求,在这个过程中,需要企业结合实际完善招聘机制,打造专业的招聘队伍,做好物业基层员工的招聘工作,推动该行业朝着一个专业、健康的方向发展。

参考文献

[1]朱正亮,陈珍珠.中小民营企业招聘效率低下的原因及对策[J].武汉理工大学学报(信息与管理工程版),2007,(03):159-162

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[3]赵修文,张晓骞.浅析企业的有效招聘[J].商场现代化,2006,(24):324-325

篇4：论物业公司的会计核算和财务管理

关键词：物业公司；物业管理；会计核算；财务管理；人才管理制度

引言

物业公司隶属房地产行业旗下的企业，其发展具有明显的房地产行业发展特征，属于时下新兴的朝阳企业。服务是该行业的最基本又是最重要的发展特征。我国物业公司介于我国城市房地产的综合开发和我国城市住房制度改革背景下，通过实行住宅商品化发展管理应运而生的。我国物业公司的发展具有新时期社会主义发展的时代气息。随着物业管理行业在我国不断新兴和发展起来，物业公司也在中华大地上如雨后春笋般建立起来，并得到不断发展壮大。

物业公司的运行与发展，会计在其经济管理中扮演着十分重要的角色。物业公司的会计核算和财务管理，直接关系到物业公司的发展大计，因为物业公司的会计等方面的财务管理直接影响到物业公司的经济效益。在公司财务管理中如果能够做到科学化管理，会计核算工作将会得到更大的发展空间，这不仅能够简化会计核算工作，而且还能够更大程度地实现物业公司各部门工作效率的提高。文章将针对物业公司的会计核算及财务处理方式进行剖析，旨在提高物业公司的财务管理活动。

一、现阶段我国物业公司会计核算及财务管理的发展现状

新时期发展视域下，我国物业公司会计核算及财务管理当下发展不明显。物业管理作为新时期社会发展中不可或缺的服务性经济发展行业，其发展时间虽然短暂，但是它不等同于其它服务行业，它具有其独特的发展特征。对于物业公司本身的发展特点来说，其发展要求必须加强该公司的会计核算管理和财务管理，确保物业公司在经济发展中具备高效性、安全性和准确性。会计核算和财务管理是物业公司财务管理的重要组成部分。同时，二者又是企业经济发展和经济监督的重要组成部分。

物业公司会计人员和财务人员在工作中综合素质能力有待提高。当前，不少物业公司员工主要是直接从原企业的一些行政总务部门以及内退返聘人员，加之还有不少员工还是一些企业竞争上岗失败的富余人员通过关系走后门手段而成为物业公司的管理骨干员工。介于历史发展的原因，大多数会计人员和财务管理人员管理理念落后，平均年龄偏大和文化水平偏低的发展状态。在工作综合能力评定方面，有待提高。然而，就算是财务人员的组成队伍，大多是原来公司的一些老财务管理人员，没有专业的高素质的文化水平。对企业财务管理认知程度不得而知，即便是财务人员也多是没有经过财会理论和专业知识系统学习的“半路出家”人员，仅能应付日常的会计核算工作，要求他们做好财务管理的确勉为其难。

财务管理基础工作需要规范。物业公司加强财务规范化管理基础工作的主体是企业的客户和职工。由于物业公司的客户大多是个体私营者，与公司发生的业务，不愿签署合同或协议、提供合规票据。这既不符合财务规范化管理要求，又从反面耳濡目染地影响到职工，使他们对不规范的做法习以为常，而对正常的财务管理反而感到不适，认为是财务人员有意制造麻烦。这既不利于财务管理工作的规范进行，也阻碍和影响财务管理水平的提高。

二、当前我国物业公司会计核算和财务管理存在的问题

（一）会计人员的专业技能和职业道德素质偏低导致会计核算失真

就如上面一节所述，现阶段不少物业公司员工质量以次充好以假充真的现象频频出现，没有严格的员工准入制度和员工绩效考核制度的制约，给物业公司员工滥竽充数式的经验工作以发展契机。会计核算是一项系统的艰巨而复杂的审计方面的工作，没有具备坚实的专业基础和过硬的职业道德素质，是很难胜任的。然而，现阶段我国不少物业公司的会计人员和财务管理人员专业素质偏低，职业道德素质能力有待加强。例如，某物业公司在一年度核算中因会计做账不谨慎，出现死账和漏账情况，导致整个会计核算过程无法正常进行，给会计核算工作带来不可估量的损失。

在财务管理方面，由于财务管理的相关工作人员职业道德偏差，导致财务管理不严，拉帮结伙贪污现象严重，给公司经济发展带来极大的影响。

（二）财务管理的松散性导致公司财务混乱

松散的财务管理促使公司财务混乱。受到传统的财务管理的影响和公司传统人事管理方式的制约，当前我国物业公司财务管理方面存在诸多问题，尤其是当下松散的财务管理方式，给物业公司一些一直觊觎公司资金的不法人员更多进行违法行经的机会。比如财务人员在财务管理中与会计人员相互串通，故意弄虚作假，虚报瞒报账目等等，致使公司财务出现混乱。

不严格的财务管理方式，给财务管理带来不同程度的影响。财务管理与会计管理纠结不清，制度界限和权责不明导致公司财务管理一片混乱，相关部门和相关管理成为财务管理混乱的主要替罪羊。

（三）物业公司人才管理和人才引进方面存在问题

物业公司人才方面的管理一直是该类公司进一步发展的一块绊脚石，如何解决好物业公司人才引进成为物业公司高层们共同关注又很难解决的问题。物业公司是现行企业中的朝阳企业，谁不想往里头钻。众人的觊觎和公司在人才引进的松散性成为物业公司优秀人才引进的障碍。而作为物业公司肥肉部门的财务管理部门，更是大家眼红的关键部门。由此，财务管理部门的人才引进方式往往是关系式引进方式，或者是一些老员工拉关系直接进入财务管理部门，这为企业人才的发展埋下了隐患，从而导致人事管理和企业发展根基不牢。

三、加强物业公司会计核算和财务管理的优化管理措施

（一）严格会计从业人员和财务管理人员的准入制度

物业公司会计从业人员和财务管理人员的准入制度无小事，会计人员和财务管理人员引进不当，很可能导致整个公司的发展受到影响。所以必须严格会计人员和财务管理人员的准入制度。从根本上杜绝公司员工聘任的关系化发展毒瘤，澄清公司发展的污垢，净化公司发展的环境，为公司经济和核心发展方向奠定坚实的基础。

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（二）加强物业公司会计核算和财务方面的优化管理

物业公司的会计核算直接关系到物业公司的发展，它是物业公司经济发展的晴雨表，有效反映公司经济的发展状况，从而为公司管理层和决策者提供可靠的研究数据和进一步调控物业公司的发展方向。会计核算以后的数据的真实度与公司经济的发展方向息息相关，会计核算的真实度越高，就越有利于公司的发展，并为公司高层对企业在市场竞争中发展方向的有效调整提供坚实可靠的资料。会计核算何其重要，不可能在只言片语中说得清楚的，故而，优化会计核算的管理，提高会计核算的质量是物业公司应该关注的课题之一。

财务方面应优化管理部门结构，严格控制财务人员的数量和质量，从严处理财务方面存在的问题，杜绝无制度无责任下的私人财务关系，做到权责分明，同时并划清各部门的权责界限，做到责任到人，责任到财务管理中的每一细节。

（三）革新人才管理制度，加强公司员工绩效管理

人才是公司发展的根据，尤其是管理方面的人才，直接关系到公司发展的根本大计。革新公司人才管理制度，实现任人唯贤，杜绝任人唯亲的人才引进歪风。可以通过公平公正的人才引进方式，真正做到提高公司财务管理方面人才的优化发展。同时，在长期的发展中，公司应通过高效率的员工绩效管理方式，鼓励优秀人才发展，提高公司的综合竞争力。

结语

综上所述，物业公司的会计核算和财务管理，在发展中相互依承、共同促进。辩证地处理好两者的关系，优化物业公司人才管理结构，实现物业公司全新的变革式的发展管理。只有从人才引进和员工素质方面优化管理，从根本上杜绝财务蛀虫的出现，净化物业公司发展环境，才能更有机会提高物业公司的综合竞争力，促使物业公司在当今激烈的市场经济竞争中立于不败之地。（作者单位：湖南省国立投资（控股）有限公司）

参考文献：

[1]左溆；物业管理：烫手还是抢手[J]；现代商业银行；2010年01期

[2]谢晖；论物业公司集团化管控模式创新[J]；物流工程与管理；2011年07期

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[4]王卫国；李光杰；；20年历程怡海与你同行——怡海物业20年发展纪实[J]；中国物业管理；2011年07期

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[6]张丽萍；浅议物业公司内部控制规范[J]；现代经济信息；2011年14期

[7]雁南；“房管家”为何乐当“老娘舅” 浦东新区潍坊物业公司的故事[J]；浦东开发；2004年12期

[8]郑立杰；物业管理中的“纹枰论道”[J]；中国物业管理；2011年08期

篇5：物业公司财务管理流程

（附财务内控制度、合同管理办法及加班管理制度）

财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。

一、管理方案

财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。

二、管理原则

严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。

三、财务会计制度

总体遵循《中华人民共和国会计法》、国家有关的税收规定、物业管理有关规定、《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》等法规或条例执行。

四、财产管理制度

(1)财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。

(2)财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,(房地产E网:)及各使用部门保管。

(3)财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。

(4)所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。

(5)各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。

(6)各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修。

(7)固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者,对当事人予以严肃处理。

(8)低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。

(9)固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。

(10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧。

(11)各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。

(12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。

(13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。

(14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支。每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符。发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。

(15)银行存款的收支应每天结出余额并每周填制银行存款报表。月结时,应取得银行对账单,填制银行存款调节表。

(16)对外签订的各种合同,均应送财务部,由财务部监督和配合合同的执行。

(17)银行的结算凭证、发票、有价证券等统一由财务部管理。

五、物资管理制度

(1)物资分类:

i)固定资产:单位价值在1000元以上(含1000元),使用时间在1年以上(含1年)。

ii)低值易耗品:单位价值在100元以上-1000元以下,使用时间不足1年或超过1年的物品。

iii)办公用品:办公用消耗性物品。

iv)物料用品:管理所需的消耗性物品。

(2)物资采购(工程)申请审批程序

A 所有采购须先由各所在物业管理处填写“采购单/工程承包确认单”,由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批:

a)总额在500元以上、1000元以下者,采购部门须提供1-2份报价单,由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

b)总额在1000元至10000元以下者,采购部门须提供不少于2份的报价单;由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

c)总额在人民币1万元至2万元以下者,采购部门提供3份报价单,由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批;

d)总额在人民币2万元至5万元以下者,采购部门提供4份以上报价单,由所在物业管理处主任审批,报物业管理公司审批;

e)总额在人民币5万元至10万元及以上者,采购部门须提供5份以上的报价单,由所在物业管理处主任初审,报物业公司审批。

B.“采购单/工程承包确认单”一式五联,分别为:-

第一联(白色)---承包商/供应商留存

第二联(红色)---所在物业管理处经理留存

第三联(绿色)---物业管理部会计处留存

第四联(黄色)---采购人员在申请付款时作附件给会计部

第五联(蓝色)------存档于物业管理公司

C.所有采购及工程项目对外须签定正式合同,备合同原件或复印伯睛份给会计存档;

D.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后,会计部门才能予以付款。

E.对办公用品及其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。

(3)物资的领用、使用、保管制度

a)专人使用之固定资产及及低值易耗品,由使用人办理领用登记手续,并负有保管责任;公司及部门共用物品,必须指定专人保管,保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。

b)日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。

c)各部门领用物品须填写领料单,由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续。

d)各部门领用之物品,须建立部门领用物品使用登记薄,包括领用时间、领用人、领用数量及用途。

e)仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入账。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析,形成分析报告。

六、成本控制

(1)严格按预算对各单元进行控制;

(2)严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等;

(3)员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写借款申请单,经部门主管、财务主管及管理处主任审批后,由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外,均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过RMB1000元,申请人必须还清旧款方可申请新的借款。

(4)有关部门费用报销规定

a)管理处必须严格遵守有关审批程序,凡需购买之物品,要先填写“采购/工程承包确认单”,由管理处管理处主任签名,呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有“采购/工程承包确认单”由各部门填写所购物品清单交管理处出纳,由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。

b)所有报销须取得正式的发票、单据,并有经办人的签名(全名);

-市内交通费:外出办事非紧急情况不得搭乘的士,特殊情况除外,但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时,报销人必须在的士车票背面注明XX年XX月XX日,由XX地方到XX地方办理XX事情,并签名(全名)。

-办公用品:各部门若需购买办公用品,每月初须填写“办公用品申请单”交由行政文员汇总后统一申请,并按规定程序填写“采购/工程承包确认单”经管理处主任签名呈物业管理公司审批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写“零星物品申购单”(附后)向管理处主任申请,经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品,否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据,如有需要应到物业管理部会计处领取。

-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算,统一申请并按本规定之“一”项的要求操作。临时急用之维修用品须填写“零星物品申购单”向物业管理公司申请,经同意后,方可购买,并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。

-通讯费用:

① 管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销,超过部分自理,如实际费用不足报销标准,按实际发生数据实报销。但不再报销CALL机台费。

② 管理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销CALL机台费(数字机)。

③ 其余员工CALL机台费一律不得报销,特殊情况需报销CALL机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请,须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性,经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。

④ 报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销,下列情况不予报销:

●所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者,不予报销;

●用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者,或擅自修改原始凭证者,不予报销;

⑤ 所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后,否则不予报销。

(5)报销程序:

●经办人员在报销单据背后签名后,填写“费用报销单”并在“报销人”处签名,并将发票单据整齐粘贴于“费用报销单”之后;出纳审核“费用报销单”所填数据与其附件发票单据的数据是否相符;所填单据内容是否符合有关财务规定;

●管理处主任签名。

●出纳须将“费用报销单”及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金;

●出纳取得按规定的审批程序审批完毕之“费用报销单”后履行支付程序,收款人签名,出

纳加盖“现金付讫”或“银行付讫”印章;

七、会计报表规定

(1)每月财务报告须按统一的格式上报,具体报送报表如下:

a)资产负债表;

b)收支表;

c)固定资产明细表;

d)各科目余额明细表(往来账明细须单独列表反映);

e)应收、已收、实收管理费明细表

f)库存现金盘点表;

g)银行存款余额调剂表;

h)银行存款余额调剂表;

i)财务报告说明

(2)每月5日为报表的上报日(节假日顺延),为了保证报表的准时上报,各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日。

(3)所有报表须先报送至物业管理公司,审核后之财务报表方报送给有关部门人员。

附件一：大型物业公司财务内控制度

公司各部门所签合同必须到行政部及财务部备案，财务部根据合同规定及相关票据进行付款准备。如果合同中途发生变更，应提前通知财务部。

一、财务支出管理

(一)费用的请领

1、现金的领用:现金借款人需填写借款单、付款申请单或业务招待费申请单,先由本部门负责人签字,再由财务部负责人和执行总经理审核、签字后,到出纳处领款。现金借款人在借款前必须结清以前的借款,否则不准续借。

2、支票的领用:领用支票时需填写借款单或付款申请单,先由本部门负责人签字,再由财务部负责人及执行总经理审核、签字后,到出纳处办理支票领用登记手续,手续齐备才能开具支票。

领用支票后要及时凭有效凭证报销,每月二十日前领用的支票,必须在月底前报销;每月二十日以后领用的支票必须在次月十日前报销。

(二)费用的报销

1、公司的所有开支必须事前征得执行总经理的同意,并严格按照指定的标准进行开支。

2、报销程序:填写费用报销单--部门经理审批--财务经理审核--执行总经理审批--总经理审批--返回财务部--结帐。

3、擅自开支和超越领导批示限额的开支不得报销。

4、费用开支后,当事人必须在票据上注明开支明细或事由。

5、每周二、三、四为日常费用报销日,财务部在周二前做好现金准备。

6、领导审批报销的时间为每周四、五下午工作时间的最后一个小时。

(三)有关费用的说明

1、费用在1000元以上者,原则上使用支票支付。

2、所有职员的出租车票原则上不准报销(经执行总经理批准除外),因公外出可以报销公交车票。

3、公司的以下物品由办公室统一购买,所发生的费用由办公室统一报销:

(1)书;

(2)办公用品;

(3)日用品、百货、饮料、食品;

(4)固定资产、低值易耗品;

(5)药品;

(6)礼品,由于工作需要所需礼品一律由行政部统一购买,需要礼品的人员,事前把手续齐备的申请单交行政部负责人,领用时填写领用登记表。

4、公司各部门所签合同必须到行政部及财务部备案,财务部根据合同规定及相关票据进行付款准备。如果合同中途发生变更,应提前通知财务部。

5、财务部审查费用开支的真实性,对于虚报假报的行为公司将视情节轻重进行处分或处罚。

二、差旅费用报销管理

(一)原则

1、出差之前必须填写《出差申请表》,交部门经理或主管副总批准,交行政部备案,《出差申请表》作为差旅费报销的必须文件。

2、每一位员工均须填写差旅费报销单,详细说明每一项开支。

3、只有与公司公务有关的费用发生,公司才予以报销。用于个人的娱乐消费、体育活动、美容美发、酒店客房的酒吧、酒水的消费等不在报销之列。

4、私人旅行不能与公务出差混在一起。如果私人旅行发生在公务出差之前或之后,则私人旅行的费用必须与公务出差的费用分离。

(二)差旅标准和出差补助

1、员工在市内出差,市内交通费经行政部审查后按实报销(不含出租车费)。

2、长途出差按以下标准报销:(略)

● A类城市指直辖市、沿海城市,其他城市为B类城市。

● 出差补助包含了临时延长工作时间的加班补助费用以及日常的交通费用,所以该等费用不再报销。

● 次阶人员陪同高阶人员或客人出差的,其住宿标准可以按高阶人员或客人标准报销。

● 若一人以上出差到同一地方,同性别员工应同住一室。为了便于工作,公司领导不适用此款规定。

(三)餐费

●出差用餐补助为每天40元,分为:早餐10元、中餐15元、晚餐15元;

●报销餐补时,应根据出发及返回时间合理地申请;

●若项目公司提供用餐,则不得申请用餐补助;

●若有交际应酬餐则不得报销当日的中餐或晚餐。

(四)差旅费报销审批程序

1、预借款:出差人员如果需要,可按出差地点和出差时间填写“借款单”,经所在部门经理签署意见后,按公司借款审批权限报批。

2、报销:每一位出差员工须填写《差旅费报销单》,并详细说明每一项目的费用开支。所有开支都必须提供原始发票及酒店明细账单以证明此项开支已经发生,特殊情况可酌情处理。

出差人员回公司三日之内应将需报销单据按规定填好交到相应的部门经理处待审批、报账、按公司规定的审批权限报批。

违反以上规定,财会人员有权拒绝报销或要求重新办理报批手续。

(五)票据及预领款丢失

1、所有预领款一经预领,应有专人负责保管,发生丢失由保管人负责。

如发生任何票据遗失,员工应提供适当的说明报告(如警方的证明、酒店或旅行社证明本人票据被盗的信件等)、或其他足够的证明文件(如遗失票据的复印件),公司可给予认可和报销。

三、通讯费用管理

公司要求所有员工自备通讯工具。对给予通讯补贴的员工必须确保手机每天8:00-24:00间处于开机状态,司机、(来自:)部门经理和重要岗位人员工作日24小时开机,周六、周日不关机。

1、总经理、执行总经理每月实报实销,总经理助理每人每月最高限额600元,限额以内实报实销,超出部分自理。

2、部门经理、部门副经理每人每月最高限额200元、限额以内实报实销,超出部分自理。开发部经理、推广部经理、综合管理部经理、采购部经理每人每月最高限额300元,由外省市股东或总部派来人员每人每月增加100元。

3、部门主管、从事特殊岗位员工、外联工作繁忙人员和司机,经执行总经理批准,每人每月最高限额150元,限额以内实报实销,超出部分自理。

4、所有员工的通讯工具必须在综合管理部登记在册作为报销依据,无登记在册者均不予报销。

附件二：物业公司合同管理条例

凡属发生法律效力的经济合同正本,一份应由经办人及时送交公司综合管理部分类编号造册、登记、保管,另一份在综合管理部编号后交财务保管。其他人员,如分管业务、财务的副总经理、经办部门,则立卷保存复印件。

1、经济合同法是调整平等主体之间经济关系的法律规范。公司的经济合同是公司业务经营的凭证。加强合同的管理,对于维护公司的合同利益,确保公司的经济效益,具有重大的意义。

2、综合管理部负责处理公司的法律事务,以及合同的管理检查,监督合同的执行。拟定合同要严格依照国家的法律、法令、法规和政策,认真了解对方的各项基本情况,并且注意结合公司具体情况,做到文字清楚、定义准确、逻辑严谨、叙述规范、结构完整、内容详尽,权利、义务关系和违约责任明确,日期、期限和数字准确无误;

3、公司对外签订经济合同,应以公司的名义进行,一律使用公司合同专用章。合同由业务部门起草,经财务部、审算部核实,由主管副总经理认可,并经法律顾问审查,由总经理或执行总经理签字(或盖章),公司其他人代表公司签订合同,应有总经理授权才能办理;

4、对外签订经济合同程序为:先由经办部门经理同意,业务部门起草,经财务部、审算部核实,由主管副总经理认可,并经法律顾问审查,报总经理或执行总经理审批后盖合同章。合同原件由综合管理部存档备案,经办部门留存复印件。未经上述审批程序的,合同管理人员不予盖章,财务不予付款;

5、在合同执和过程中,如需中途变更或解除,由原经办业务部门提出意见,报总经理或执行总经理决定;

6、经济合同履行过程中,如发现隐患或出现纠纷,经办人或经办部门应立即向主管领导反映,并及时采取对策,避免或减少公司的经济损失,维护公司合法权益;

7、凡属发生法律效力的经济合同正本,一份应由经办人及时送交公司综合管理部分类编号造册、登记、保管,另一份在综合管理部编号后交财务保管。其他人员,如分管业务、财务的副总经理、经办部门,则立卷保存复印件。综合管理部立卷保存的经济合同,应把每个项目或每笔资金的合同和全部附件原件装订一起存档长期保存;

8、发生法律效力的合同(含重要的附件)从签订之日起至失效之日止。失效的合同(含重要的附件)从失效之日继续封存十年;

9、合同(含重要的附件)的复印和散发:公司的经济合同除原经办部门业务需要可复印外,其他部门、人员未经执行总经理同意,一律不得复印和散发;

10、合同的借用:合同正本、副本的原件原则上不准外借。

如有关人员确实因特殊原因需要借合同文本,须填写“合同复印人借单”,经执行总经理签字批准,方可复印或定期借用,用后按期交回保管;

11、合同封存、销毁:失效的合同由主管财务的副总经理主持封存。封存期满的合同,造册登记后销毁;

12、合同遗失,特别是正本和附件原件遗失,遗失人要及时上报,并有责任继续查找,查明原因和情况后,根据情况及时进行处理;

篇6：物业公司财务管理流程

时间:2009-10-27 12:53来源:蜂巢网作者:本站整理点击:

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园林绿化验收工作规定

1.0绿化验收组由园林施工队，物业服务中心，清洁绿化部、发展商共同参与组织验收。

2.0验收程序:

2.1接管绿化设计施工图纸。

2.2对照施工图纸,对绿化施工面积进行实测实量。

2.3核对图纸设计品种，是否与现场实种植物一致。

2.4核对现场植物规格，是否达到设计标准。

2.5对验收中发现的质量缺陷，要求园林施工单位按议定时限整改后再进行复验。

园林绿化工作的检验

1.0目的：确保公司绿化管理服务井然有序。

2.0适用范围：公司绿化管理工作。

3.0职责：

3.1物业服务中心物业部负责对绿化管理进行不定期巡查。物业服务中心绿化主管主任负责对绿化日常养护进行日检。公司质量检查组负责对绿化管理进行月检，并做好记录并保存。

4.0绿化管理过程包括：

4.1植物养护

4.2植物造型和修剪

4.3植物的病虫害防治。

4.4植物的浇水与施肥。

5.0相关记录

《绿化工作日检表》PR/WY-29-03

花工的职责

1.0负责管理区域花草、树木的维护保养。

2.0每天巡查本岗位所有绿化布置及设施是否正常，及时纠正排除不达标现象，不能及时处理的上报绿化主管主任。

3.0做好日常花木养护管理，每天按要求对花草淋水一次到两次。

4.0做好室内、室外庭园景点布置，及换花工作。

5．0 负责定期保养各种园林机械设备，保证其机器处于正常的工作状

态。

5.1制定每周绿化工作计划表上报物业服务中心主管审批

绿地花木养护管理制度

1.0住宅区绿化日常养护管理由物业服务中心负责。

2.0住宅区绿化工程验收由物业服务中心和经营部负责。

3.0绿化工程验收时，应符合下列要求:

3.1保养成活期在三个月以上。

3.2绿化工程设计图纸及资料齐全，工程按设计施工并达到标准。

4.0管理区域内的住户和管理人员，有保护绿化和参加美化小区活动的义务。

5.0住宅区的绿化更新改造工作由物业服务中心负责。

6.0未经公司许可，严禁随意占用绿化地。

7.0不准损坏花草树木、园林小品。

8.0不准在绿地上凉、晒衣物，停放车辆。

9.0不得在草地上玩耍、坐卧、溜狗、踢球、打羽毛球等运动活动。

10.0不准向绿化地乱扔果皮纸张杂物。

花卉植物摆设

1.0目的：创造优美舒适的、生活环境；

2.0摆设范围：

2.1公共场所：公共场所的花卉摆放，主要以节日前后或迎接佳宾时应用，首先要保证交通方便。布置要以整体远看着眼，常选用高大壮观的盆栽植物整

齐分列广场四周或建筑物周围。种类不易过多，以体形大而整齐，花大而艳丽为宜。如果使用枝叶碎细的矮小盆花时，一定要品种单一，株型整齐，并成群成片布置。围绕大棵花盆下或灯具周围、通道镶边或群集组合成一个临时花坛。总之要密集，彩色分明,有整体效果。

2.2门厅及通道：门厅的布置，首先要考虑交通方便。在设计这些门厅的布置时，常选择中央摆设盆花群，以花艳枝茂的花卉作主题，以观赏性强的植物作为点缀，门厅会显得丰富多采。人流集中的地方应将花卉装饰于周围及楼梯的栏杆、台阶上或休息台，在不影响交通时也可适当选择一些小巧玲珑的盆花，常以鲜艳美丽整齐垂挂植物效果比较好。但要保证花草安全，不至常碰落。利用壁面悬挂一些小盆载，以丰富立面色彩。

2.3会议室：可选用一些观赏性强，体态优美，适合于近处欣赏的花卉。如桩景、盆景、插花、及较高贵的盆花等,如具芳香则更好。装饰的位置会议台、窗台、专设的花盆架等。

2.4屋顶花园：在绿地小人口密的城市中，利用建筑的平顶作为花园以满

足人们对园林的需求。通常可用一些大型盆景，也可砌成植物花槽，种植花草要

选用一些生长快，不受冻害，绿荫浓郁的植物。尤其用一年生的蔓性花卉来布置楼顶花园，成型比较快。

3.0标准：摆放整齐，搭配艳丽。

花草植物的浇水管理方式

1.0绿化植物受特定环境条件所限，浇水操作不但麻烦，而且是成败的关键，要求浇水恰到好处，首先了解不同的花木品种在发育阶段需要水份多少的自然习性；浇水时，还要看天气阴晴，温度、湿度，花木种类，植株大小等。

2.0浇水时间：春季秋季，在上午10点前，冬季在午后2点前浇水，掌握好水温与土温接近，冬季稍高，夏季稍低。

2.1找水：天气干旱季节15:00--16:00看土壤干湿酌情补浇适量的水。以保持土壤潮湿为宜。逾天气突然变化特殊情况需要水时，找水不受时间限制。

2.2放水:植物在生长发育旺盛期，为放条、发棵、摧芽，结合施肥浇水量可以加大，保持土壤表层土不见白茬，叶子不焉。

2.3喷水：夏秋，干旱季节，除正常浇水，应向叶片地面喷水，以增加小环境湿度，防止花叶枯焦和花朵早调谢，保持植物清新。任何时候喷水都应把叶面喷净，防止残留水点与叶面灰尘疑成渍，而不易清除。

草坪的施工与保养

1.0地植草坪的施工首先是平整土地，场地应有一定的排水坡度，中心地

区不能低凹，也不能将地做成水平式，因为水平的地面即单调又缺乏艺术性，而且对雨水的排除很不利，中心地区可以稍微高一些，形成2%左右的排水坡度。

2.0要对土壤进行一次全面的深翻，其深度要在20厘米以下，同时必须

改良土壤，施基肥和使用化学除草剂，消灭杂草，特别是播种草籽的草坪尤其重要。

3.0经常性的剪草能使草坪保持平整美观，并且促进生长茂盛，控制高度不超过5厘米，草坪边缘的乱草进行切边，保证草地边线线条清新。

4.0杂草是草坪的大敌，而且生命力很强，如果不及时清除，会影响草坪的生长，所以清除杂草是一项重要的工作。在土地整理时施入阔叶灭草丹,对杂草萌芽的初起控制效果比较好。

5.0为使草坪生长良好，浇水工作也不可少，浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少达到湿润土层5厘米以下，浇水时间以早晚为好。

花木移植

1.0目的：加大株间距离，扩大植物营养面积．

2.0小区内绿化养护在一般情况下，都不需要移植，但是在绿化设计时的行间距离是按绿化苗木设计的．随着植物生长，株间空间距已不够植物的横向发展，这时要根据植物生长需要进行移植梳行。

3.0地栽移植方式：

3.1先切断植物主根，促进侧根发生，在移植后比较容易成活；移栽时间在植物水分蒸腾量极低时进行最宜。因为移栽必定伤害根部，使吸水能力下降，与植物水份蒸腾失去平衡。造成植株萎缩而影响成活率。所以在无风的阴雨天移植最为理想，天气炎热必须午后或傍晚日照不到的时侯进行，并且在种植时边栽种边浇水，保持湿润，降雨后移植效果更好。

3.2盆载移植：首先脱去花盆，将土攘外部旧根刮去一部分，用剪刀将盆边的老根、枯根及曲根全部剪除。同时进行分株，盆底填入少许营养土后，将分株好的植株植入盆中央，四周填实营养土，稍稍镇压即可。移栽后必须保持湿润。因移栽后植物根部受伤，吸水量少，灌水过多时易造成根部伤口腐烂，待新根长出后再逐渐增加灌水量。

4.0标准：移栽后要植物搭配合理，保证成活率。

园林植物造型

1.0目的：植物造型美观，景观丰富

2.0操作程序:

2.1单干式：只留主干，不留侧枝，集中于顶部造型，表现植物的个体美，这种方法充分表现品种特色，将所有侧枝全部剪除，使养份充分集中于顶部

2.2多干式：留主干数条，层次丰富，如大散尾葵、棕竹、大红花等，都适合于多杆式。

2.3丛生式：生长期间多次进行打顶摘心，促使发生多数枝条，全株成低矮丛生状，适用于此种形状花卉较多，如红桑、洒金蓉福建茶等。

2.4悬崖状：这一形状的特点是全株枝条向一个方向伸展下垂，多用于楼顶绿化垂吊植物。

2.5攀援式：多用于蔓性花卉，如牵牛花、报春花、金银花等，使枝条蔓于一定形式的支架上，如形成圆锥型、圆柱型、棚架及篱垣等形式。

2.6匍匐式：利用枝条自然匍匐地面的特性，不要修剪使其覆盖地面。如蔓锦葵、旋花及多数地被植物等。

⒊0标准：适合园林要求，赏心悦目。

1.0目的：保持植物形状，控制植物发展。

2.0修剪方式：

2.1乔木特点:乔木种植初期形状和阔度都适合植物的生长要求。但随着时间转变，有些植物过高过大，树冠连在一起。使下面的花草植物得不到充分的光照，包括绿地草坪严重缺光,造成花草分化不良。缺少光照起不到消杀作用，病虫害发生严重，在管理上带来很大的难度。这时就需要对树冠进行修枝引光，才能有益下边花草的生长。

2.2修剪方式：首先观察树冠形状，怎样剪才能达到引光效果，及保持树冠美观，又能达到剪枝引光的目的。待确定好需要修剪的枝条后，最好用高枝剪站在梯子上操作。便于观察修剪后的效果。修剪时先剪除内生枝、枯枝、病枝最后修枝定型。修剪程度：大型乔木一般适合于重剪,重剪一般称为截:

2.2.1轻截：剪除当年生枝条1/5-1/4

2.2.2中截：剪除一年生枝条长度的1/3--1/2

2.2.3重截：剪除一年生枝条的3/4--2/3

3.0灌木特点：

一般灌木都是以组合形式栽植花坛、花境、花球，如果不定期进行修剪，就变得杂乱无章。修剪方式：

3.1自然式：

各种树木都有一定的树型，保持植物原有的生长形状，能体现园林的自然美和特色美，称为自然美。

3.2人工式：按照设计的形状，将树冠剪成组合式、多层式、悬崖式、螺旋式、球形式半球式、倒半球式、单干式、双干式、曲干式及各种禽、亭、绿篱等。在植物自然生长的基础上加入人工造形，形成一种园林艺术。

4.0落叶树木:从落叶开始到春季发芽前修剪，一般在休眠期修剪。这段时间中树木生长停滞，树体内大部分养份回归根部，修剪后营养损失小，且伤口上不易被细菌感染，有利于树木的春季发芽生长。

4.1轻截：剪除当年生枝条1/5－－1/4。

4.2中截：剪除一年生枝条长度的1/3－－1/2。

4.3重截：剪处一年生枝条长度的3/4－－2/3。

4.4轻修剪又称为蔬(适用于小灌木)。

4.5轻蔬：用剪刀剪除当年生全部枝条的10%。

4.6中蔬：用剪刀剪除当年生全部枝条的10%－20%。

4.7重蔬：用剪刀剪除当年生全部枝条的20%以上。

⒌0标准:植物修剪整齐，花坛美观。

花卉植物繁殖方式

1.0目的：持续花木的轮回生长，增加植物数量。

2.0操作程序：

2.1播种繁殖:播种土壤应选择含腐殖质,轻松而肥沃的沙土壤。光照充足,空气流通,排水良好的地方。播种土壤应深耕30cm深,土块细碎,清除杂物后上层覆盖12cm厚的细土壤。最好用1.5cm孔径铁筛将土筛过，覆盖深度取决于种子的大小。一般大粒种子覆盖深度为种子厚度的三倍左右；小粒种子以不见种子为标准，然后用细孔喷壶充分喷水。

2.2走茎：自叶基部抽出节间较长的茎，节上生着叶、花和不定根，用剪刀剪下来，用花盆重新栽培，就成为一棵幼小植株。

2.3球茎：一些球根类植物，老球茎萌发后常在基部形成新球带子球，用刀将新生的球切下来后以备栽培。选用小号盆和培养土，将切下来的球茎重新栽植经过数日，就会发芽生根成为一株新苗。

2.4叶插：将叶柄从植物上剪下来，插入沙中，叶片立于沙面上，遮阴保持沙床湿润，每天浇三次水，二十天后就会生根。起苗上盆，用培养土栽植就成为一株新苗。

2.5茎插：可以在露地进行，也可在室内进行，以季节种类不同，可以自行选择。选择枝条部分称为插惠，长度以花卉种类、节间长度及组织软硬而异，一般5-10cm长，组织以老熟适中而宜。过于柔嫩易于腐烂，过老不易生根，采用生长强健或树龄较幼的母体枝条，生根率比较高。扦插时要保留一部分叶片，如果去掉全部叶片则难以生根。叶片较大的植物在扦插前剪除叶片的一部分，切口以平剪，光滑为好，以提高成活率。将剪好的枝条插入沙床中，注意浇水保持沙床湿润，一个月后就会生根。

2.6根插:有些花卉能从根上产生不定根芽形成幼株，采用插根繁殖,大多数根插的花卉都有粗壮的根，把根剪成5--8cm长，散插于浅箱内，覆盖土沙约1cM保持湿润。

3.0标准：插穗的切口要光滑.花卉植物虫害防治

1.0目的：确保植物的健康生长，提高植物观赏效果。

2.0花卉虫害的防治，首先了解虫害的发生原因危害部位等规律，才能找出理想的防治措施。常见的虫害如下：

2.1线虫:症状：线虫病感染植株地上部分表现生长衰弱，植株矮小，发黄，花小。化学防治：线虫是植物常见的害虫，防止病虫害随播种材料及带病植物传播到无病区。发病严重的植株应作土壤消毒,可以采用翻晒或用40%二溴氯丙烷处理土壤，用药量每平方米0.3公斤，或40%涕灭威颗粒剂，也可用3%呋南丹颗粒剂，对线虫的防治效果都比较好。

2.2白粉虱症状：白粉虱成虫或幼虫群集在叶子的被面，刺吸汁液进行危害，是花卉的常见虫害。繁殖力强，发育速度快，除吸花卉植物汁液，还分泌大量的蜜露，导致煤污病的发生。化学防治：合理修剪，疏枝，除掉虫叶及清除花卉附近的杂草，减少虫源。喷洒5%三硫磷乳剂2000倍或20%杀灭菊酯2500%

倍；也可用10%涕灭威颗粒剂施入土中，植物吸收后起到杀虫作用。杀虫时间可在清晨成虫活动力不强时进行，可提高杀虫效果。

2.3蚜虫症状：是绿化植物最为普遍的一种害虫，成虫及幼虫群集叶片被面及嫩稍的顶面，吸取汁液危害，被害叶片向背面卷曲皱缩。化学防治：清除杂草，冬季在寄主上喷洒波美5度的石硫合剂，消灭越冬虫卵。危害期间喷洒40%乐果或氧化乐果1200倍或灭蚜松剂1500倍溶液喷杀。

2.4蛴螬症状：主要活动在土壤内，危害各种花卉的幼苗及根部，是重要的地下害虫，绿地经常发生。防治方法：危害期喷浇松乳剂800－1000倍或马拉硫磷800－1000倍，25%乙脂甲胺磷1000倍浇灌土壤。

3.0标准：保证花卉枝叶健康，没有病枝虫害。

植物病害防治

1.0目的：提高花卉的经济效益和观赏效果。

2.0操作范围：常见的病害防治。

2.1白粉病症状：白粉病能危害各种植物，病害发生在叶片、嫩梢、花梗和花蕾。感病的部位布满一层白粉,使花不能开放或花姿不整，影响花木的正常生长。一般通风不良，空气湿度大，病害发生比较严重。氮肥施用过多，土壤中缺钙或过干的轻沙土，都有利于发病。温度变化剧烈，花盆土壤过干等都将减小抗病能力，造成病害的发生。化学防治：用70%甲基托布津，粉锈宁100－1500倍喷洒感病全株。

2.2黑斑病症状：主要危害植物叶片，我国南方多在4、6、7月份多雨季节发病严重，感病的植株叶片呈圆形或近圆形黑色的斑点。11月份病害停止发展。潮湿多雨的季节发病率高。化学防治：清除植物上被感染的病叶，起到预防传播效果，在冬季彻底清除地上的枯枝病叶，杜绝浸染来源。发病初期用70%甲基托布津100倍或75%百菌清1500倍溶液喷洒全株，有较好的防治效果。

2.3褐斑病症状：褐斑病也是植物栽植中较严重且常发生的病害之一，感病的植株叶片呈褐色斑点。对一些灌木草本植物最易发生。植物过于集中，相对湿度大，通风透光不良，喷淋浇水有利病菌的传播，并且叶面残留的水份为病害发展提供了有利条件。化学防治：花卉植物栽植摆放不易过密，通风透光，避免湿度过大，及时摘除病叶，病花，减小病菌侵染来源。发病初期用1%波尔多液或多菌灵1000－1200倍，多抗霉素喷洒全株也有很好的治疗效果。

2.4叶斑病症状：该病害最易危害植物下部叶片和枝条，花柄感染病菌后能引起花蕾枯死，花蕾感病时，花瓣不能开放，并向一侧扭曲，形成奇形花。化学防治：清除植物病株，减小侵染来源，控制病害发生发病期喷洒1%波尔多液，多菌灵也有很好的防治效果。

2.5标准：减少病害发生，确保植物健康。

自然破坏防护措施

1.0目的：做好防护工作，减少植物伤害。

2.0自然破坏主要是台风、爆雨。

3.0防护方式：

3.1台风：在台风来之前，对刚种地载植物，用专用水泥桩两根插在树两边，用一根木条横在上边绑牢，以防树木在风中大幅度摇动时伤害根部,影响植物生长。

3.2爆雨：在暴雨来之前，把花坛的盆花最好搬下来，放在地面上，以防摔破。地栽植物要挖好排水沟，在下雨之间如果雨水过多，能够及时排除，避免因积水而导致植物死亡。

农药的使用

1.0目的:正确使用农药，防止药害发生。

2.0使用方式：

2.1操作前检查

2.1.1检查植物病状及虫害的危害程度。

2.1.2阅读农药使用说明书,查看农药的有效日期，如果是过期的和接进有效期的禁止使用，以免误工误时，操作时一定要按规定的浓度比例配调。

2.1.3检查喷雾器水箱是否漏水，加压器是否能够操作，喷雾器喷头是否堵塞。

2.1.4喷药前如果是阴天最好推迟喷药时间，待到天晴后喷杀效果比较好。

2.2喷药后检查

2.2.1虫害防治，一般在喷药2-3小时害虫就会死亡，不然就是药物无效或

药的份量不够，再进行补杀时加重农药份量后效果还不理想说明农药失效。

2.2.2病害防治，喷药后一星期内如果病害还在蔓延，一般是两种可能，一是农药失效，二是配调浓度不够。要重新补杀一次，效果还不理想就可以断

定农药失效。

3.0操作时注意事项

3.1喷药时要戴口罩、胶手套，不要顶风操作，要站在上风口。

3.2喷药时禁止吃东西，避免发生药物中毒。

4.0标准：达到防治效果，植物生长健康。

5.0：农药的使用要符合环境质量体系ISO14000标准的相关要求。

6.0：对分包方提供的农药进行严格的检查并作好相应的记录。

除草的操作方式

1.0目的：清除杂草,保持土壤中的养份，有益植物的生长发育。

2.0操作程序：

2.1人工除草：除草最好在杂草发生之初，用手连根把掉，杂草多的用锄头J将草根一起抛掉，此时杂草根系较浅，入土不深，易于去除，否则日后易于和花草争夺养份。锄草时间最好在杂草开花之前，不然一次结仔后，需多次清理，即费时又费工，甚至数年后始能清除。一些多年生杂草根扎得比较深，每年春天萌芽前必须用锄头将地下面的根部一起清除。

除草的操作方式

1.0目的：清除杂草,保持土壤中的养份，有益植物的生长发育。

2.0操作程序：

2.1人工除草：除草最好在杂草发生之初，用手连根把掉，杂草多的用锄。

除草的操作方式

1.0目的：清除杂草,保持土壤中的养份，有益植物的生长发育。

2.0操作程序：

2.2药物锄草：大面积的草地用喷雾器将化学杀草药物喷洒在杂草上，一般2-3时就可以死亡。然后除去草根，提高工作效率。有效的除草剂有数十种，包括无机化合物和有化合物制品。后者应用较好，药性杀伤力强，所用剂量小。

生产上广泛应用生长刺激素除杂草，其杀伤力更强。目前常用的除草剂有：灭草灵、２.４－Ｄ、西马津、敌草隆等无机除草剂性质稳定能溶于水，能渗进植物组织，但是对栽培植物容易发生药害，操作时尽量不沾到栽培植物体上。例如：２.４－Ｄ丁酯可以防除双子叶杂草；除草枯可防除单叶杂草，西马津可防除一年生杂草；百草枯可防除一般性杂草。

⒊0标准：彻底清除，斩草除根。

植物保洁

1.0目的：保持花卉本色，没有灰尘污染。

2.0操作程序：

2.1每星期用水管对盆栽花坛冲洗一次，把花盆搬开清理里面的枯叶杂物。

2.2每星期用水管对地栽花坛冲洗一次，冲洗后用扫帚清理枯叶并剪除病枝。每十天用水管对花境、树丛、绿篱、冲洗清理一次。然后清理下面树叶。

2.3每十天对大厅盆花，般出室外冲洗擦抹叶片一次（花叶、花盆、套盆一次）。

2.4每十五天用毛巾对室内盆花擦抹清理一次摘除黄叶对盆花更换一次。

2.5每月对室内摆放时间过长的花卉彻底更换保洁一次。

2.6每月用高压水管对灌木、乔木彻底冲洗保洁一次。冲洗后清除地面杂物。

植物施肥方式

1.0目的：补充植物养份，促使植物生长旺盛。•

2.0植物施肥方式：花卉的施肥可分为基肥和追肥两大类。

2.1基肥特点：基肥能改良土壤，一般在绿化施工初期使用以厩肥、•堆肥作为基肥。•每100•平方米的绿化地宜施基肥110-225公斤，•基肥在整地前翻入土中可以调解土壤。

2.2基肥作为追肥使用时，•以肥料种类及植物生长情况而定。植物较大，距离较远施用干性肥料，可采用沟施、穴施、或条施。

①环状施肥沟宽约30--40cm，②条状施肥沟宽约30--50cm,长度酌情而定

③施肥穴宽约100--50cm•深度一般50cm左右为宜，施肥后上面盖土，然后浇透水。

3.0追肥特点：植物作为追肥时大多以无机肥为主。无机肥易溶于水肥效快，作为追肥时操作比较方便，作为追肥使用的肥料有：

①硝酸铵：液施稀释300--500倍，•淋洒在植物根部，然后浇透水利于植物吸收。

②尿素：作为根外追肥时，液施稀释600-1000•倍淋洒在土壤表层，下雨时间施肥效果比较好。

•③过磷酸钙：最好与有机肥料混合使用，•兼有保养作用。不宜直接与种

子接触，•液施加水100倍，•花芽分化前施效果更佳。

④磷酸钾：由于钾在土壤中，流动范围小，•作追肥时应集中条施或沟施于植物根系密集的土层，施后填土浇水。•

4.0施肥时注意的事项

施肥前要松土，这样肥水渗透快，•容易被吸收。要注意不要使肥水落在叶上，芽上，而影响生长。人粪尿、•过磷酸钙，等酸性肥，不能与草木灰等碱性肥料混合使用，否则会中和，而失去肥效。•碱性盆土要选择酸性肥料。•无机肥和基肥混合使用，可延常肥效，还能防止土壤板结，•可以改善土壤通气、渗水、保水、保肥等性能。•以延常肥效，还能防止土壤板结，•可以改善土壤通气、渗水、保水、保肥等性能。

机械设备的使用及保养

1.0目的：了解设备性能，便于操作保养。

2.0操作程序：

2.1安全

2.1.1操作前首先检查草地上是否有石头、木棍、及其它杂物。

2.1.2操作前检查设备的刀片、螺母、确保机械处于安全状态。

2.1.3操作时不许赤脚，穿托鞋，要穿长裤，穿保护鞋，戴上防护眼罩。

2.1.4操作中只许前进，不许后退，不得跑步操作。

2.1.5有异常震动或异物相抨击时，要立即停机。

2.2启动前检查、准备

2.2.1注入润滑油

2.2.2注入汽油