房屋空置率

房屋空置率（精选十篇）

房屋空置率 篇1

一、空置现象和空置率的定义

在国外空置是指建筑物整体或者部分未得到使用, 用于出售或出租的房屋尚未出售或者出租, 处于等待出售或者出租的状态 (塌毁的房屋、季节性的或者不上市交易的房屋不计在内) 。

在中国 (不包含香港及台湾地区) 采用的是空置面积这一概念反映空置问题。根据我国《房地产开发统计报表制度》, 空置面积指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中, 尚未销售或出租的商品房屋建筑面积, 包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积, 但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

目前国内研究中, 由于采取的空置率计算方法和对于空置的理解理念不同, 对于国内的空置率的大小还存在着很大的争议。合适的空置率应能反映可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。定义商品住宅的空置率为报告期商品住宅空置数量占报告期可供销售、出租商品住宅数量的比重。

二、我国空置现象分析

一般来说, 房地产市场的空置数量是反映供求强度的指标, 它的多少将影响投资者对未来房地产走势的判断。当市场中商品房空置面积持续上升, 房屋空置率居高不下时, 说明房地产市场中的供求状况便是供大于求。

正确全面地了解空置现象, 不仅需要国家相关统计部门对于空置率的统计资料, 更应该考虑我国国情和现实情况在扣除了市场上种种的空置现象后才能够反映客观真实情况。

商品房空置的存在是必然的, 究其原因是房地产市场的不完全开放性、区域性、信息的不充分性、供给的滞后性造成的。但是应当警醒以下几种空置现象的存在, 以防范可能出现的房地产泡沫。

1.自然空置现象。

根据库存控制理论, 供给实现必须在前, 需求实现只能在后, 必须要提前建造住宅形成供给, 保留一定比例的库存。

因此供给的提前性和需求的滞后性形成两者的差异, 这部分差异就要求有一定的空置。房地产市场中的空置现象也不是零空置就为最佳或空置率越大越好。

2.由于设计质量问题而存在的空置现象。

目前, 空置的商品住宅中, 很大一部分是由资质等级低的房地产开发商粗制滥造而成, 存在很大的质量隐患。

3.商品房供需结构数量上不合理造成的空置现象。

长期以来, 我国商品住宅开发设计中过分追求了高档住宅的设计和开发, 高档住宅供应过多, 而消费者对于住房需求集中在中低端的范围内, 两种现象的差异造成了因为供需不合理而产生的房地产空置现象。

4.投机行为造成的空置现象。

据抽样调查显示, 合肥市某地23个小区共有居民32564户, 其中27.89%的购房者是出于投资或者投机。更大数量的居民购买新房以后把旧房出租, 以房租支付新房贷款。随着“炒房”成为了部分人的投机行为, 也加剧了房地产开发商对于新楼盘的开发, 导致了开发商的投机行为, 也加剧了房地产市场的空置现象。

三、合肥市空置现状分析

从1998年国家取消福利分房至今, 合肥市住宅商品化市场已经发展了十余年。这期间合肥市房地产行业的市场化运作逐渐成熟和规范, 人居环境得到了很大的改善。回顾总结合肥市的房地产发展经历了以下几个阶段:2001—2002年合肥市住宅市场全面启动;2003年起进入发展阶段, 商品房开工面积、施工面积以及房地产投资额等出现全面攀升;2005年至今进入高速发展阶段, 市场化程度越来越高, 市场竞争加剧, 产品质量和住宅品快速提升, 房地产市场投资进入高潮。

(一) 合肥市空置面积分析

根据我国《房地产开发统计报表制度》, 空置面积是反映一定时期市场吸纳能力的重要指标。

数据来源:合肥市统计局、合肥市年鉴

其中2009年1—8月, 合肥市商品房空置面积137.03万平方米, 同比增长75.7%。其中90平方米以下和140平方米住宅、办公楼、其他类型房屋空置的增长较快。空置面积中住宅空置面积90.35万平方米, 增长90.9%。其中, 90平方米以下住宅空置16.84万平方米, 增长1.98倍;140平方米以上住宅空置6.73万平方米, 增长2.23倍。办公楼空置9.02万平方米, 同比增长134%, 其他类型房屋空置14.52万平方米, 同比增长89.5%。

(二) 用房价收入比分析空置现象

该指标主要衡量一个国家居民的房价承受能力。房价收入比=每套住房平均价格/居民家庭平均年收入值越大, 说明家庭购买一套房子需要更多的年数, 也说明了家庭购买能力不足, 同时也表明了一个国家的房地产存在泡沫的可能性较大, 令绝大多数的家庭无力购买住房。

资料来源:中国社科院2010年《经济蓝皮书》

房价收入比反映了居民家庭对住房支付能力和承担能力, 比值越高, 支付能力就越低。西方学者认为房价收入比在36倍内比较合理, 但根据我国的实际情况, 笔者认为房价收入比小于8时, 房地产应该不存在泡沫, 8～9.5时存在轻微泡沫, 9.5～11时存在严重泡沫, 大于11就是极度泡沫。

选取合肥市2009年数据进行计算平均每套住宅的每平方米价格和每套住宅的面积等其他数据。根据房价收入比的公式可以判断出房价收入比的计算当中, 确定合肥市平均每套住房的销售价格, 其次要计算合肥市平均家庭年收入。

平均每套住宅每平方米价格=4691.15元

平均每套住宅的面积=110平方米

平均每套住宅的售价=4691.15×110=516026.5元

根据《合肥市统计年鉴》提供的数据, 2009年末合肥市户均人口3人, 人均可支配收入为17158元。平均家庭年收入为51474元。

房价收入比=平均每套住宅售价/平均家庭年收入=516026.5/51474=10.02

2009年合肥市的房价收入比值为10.02, 处于存在泡沫的区间, 房价与收入比是国际上通用的衡量房地产泡沫的指标之一。从世界发达国家走过的历史看, 平均房价与平均家庭收入的比在5左右比较合理, 超过该比例, 有效需求会下降, 房地产市场难以持续繁荣。房价收入比为5比较合理是这样推算出来的:假设首付为房价的15%～30%, 利率为5%～10%, 贷款期限为5-30年, 每年还贷的金额占收入的比例在10%～20%之间, 在这些假设条件约束下, 房价收入比为1.5～5.9。如果房价收入比超过6。意味着购房者每年还贷的金额超过收入的20%, 生活质量受到严重影响;或者根本无法买房。

一般而言, 一个国家和地区居民收入不断提高, 房地产价格适当上升, 该比值比较稳定, 房地产市场基本正常;但是在一定时期, 该比值上升较快, 就表明居民需更多时间的收入能够买到住房, 居民购买能力下降, 特别在警戒线之上快速爬升, 往往说明房地产市场投机性增大, 存在泡沫。

四、结论

通过对合肥市房地产市场上近几年来空置面积的分析, 尤其是从2009年数据可以看出合肥市的房地产市场空置问题较为严重, 存在空置房屋的类型种类多样, 市场中供应结构和需求结构不平衡。空置房屋的类型、占市场供应的比例, 反映了市场的有效需求、引导市场供应, 一定程度上影响着房地产投资的规模及市场的走势。通过对房价收入比进行分析, 可以看出合肥市房价收入比趋势不断升高, 特别是2009年达到10.02, 从这一指标的变化可以看出合肥市居民买房变得越来越困难。然而市场上的商品房空置面积确在逐年增加, 加剧了人们对于房地产泡沫存的直观反映。居民消费能力不足导致的购房需求缓慢下降, 导致了人为的房地产空置现象的增长。

摘要：随着我国房地产业的迅速发展, 房屋空置问题已经成为了业内人士和政府决策部门关注的焦点, 从空置现象和空置率的定义入手, 分析我国商品房空置现象是由房地产市场的不完全开放性、区域性、信息的不充分性、供给的滞后性造成的。包括自然空置现象、由于设计质量问题而存在的空置现象、商品房供需结构数量上不合理造成的空置现象和投机行为造成的空置现象。通过合肥市房屋空置面积分析, 用房价收入比分析空置现象, 发现特别是2009年房价收入比达到10.02, 从这一指标的变化可以看出合肥市居民买房变得越来越困难。然而市场上的商品房空置面积却在逐年增加, 加剧了人们对于房地产泡沫存在的直观反映。居民消费能力不足导致的购房需求缓慢下降, 导致了人为的房屋空置现象的增长。

关键词：合肥市,房屋空置,房地产业

参考文献

[1]王光玉, 洪璐, 龙志和.住房空置的形成与“自然”空置率的决定[J].产业论坛, 2008 (14) .

空置房屋转让合同最新模板 篇2

甲方：__________________身份证号码:___________________________

乙方：__________________身份证号码：__________________________

根据《中华人民共和国合同法》以及其它有关法律法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经充分协商，一致同意，就买卖房屋达成以下条件：

一、买卖房屋基本情况

1、房屋坐落:_______市_______省(区)_______街道_______小区_______栋_______单元_______号。

2、房屋结构：______________结构。

3、房屋面积：共计_______平方米。

4、房产证号：______________。

二、房屋总售价：大写人民币______________元(小写_________元)。

三、付款方式及期限

本合同签定之日，乙方第一次付给甲方购房定金人民币______________元整(_______元);

第二次付款：在_______年_____月______日前，乙方将购房款人民币____________元整(_______元)付给甲方。

第三次付款：在办理乙方名下的相关手续后，乙方再将购房款人民币_____________元整(_______元)付清给甲方。

四、甲乙双方责任

1、甲方保证本房屋在合同签完产权清晰无异议，绝无买卖、抵押、典当等与他人纠纷之事，否则产生一切后果由甲方承担法律责任和经济损损失。

2、甲方在本合同签定收购房款后，不得因市场涨价或政策原因等为理由，收回或反悔不出售此房屋，如甲方违约，应赔偿双倍已付的购房款给乙方;乙方在本合同签定后若中途违约，甲方有权没收乙方已付的购房款。

五、双方约定其他事项

1、本合同若有未尽事宜，双方可另行补充合同，补充合同与合同书具有同等法律效力。

2、本合同书自双方签定合同之日生效。

3、本合同一式二份，甲乙双方各执一份。

甲方：__________________身份证：___________________________

乙方：__________________身份证：___________________________

全国大调查求解房屋“空置率” 篇3

2010年8月5日起，新浪发起“晒黑灯”行动，邀请你来做小区空置调查!网友拍摄晚上9点所在小区的亮灯情况发到论坛，用“黑灯率”来证明小区的空置率之高。没想到，活动引起空前凡响，引发全民“晒黑灯”，更有出租车司机一口气晒出了近百张“黑灯”图。8月11日统计，新浪乐居全国百所城市联合发起的“晒黑灯：空置住宅，我来证明”活动，自5日发起至10日晚，短短5天时间，全国百个城市的网友晒出多达712个楼盘的黑灯照片，共计5000多张。

一边是多数人买不起房，另一方面则有大量房屋空置，这股矛盾的洪流瞬间一发不可收拾。“黑灯”图泛滥网络。全国各地的网友纷纷以楼盘“黑灯照”、“查电表”、“晒水表”等方式展开了一轮民间统计。

晒电表

虽然在“高达6540万套住宅的电表连续6个月读数为零”消息公布之后，国家电网随即否认了这一说法，但用该统计方法仍被用做学术研究的调查方法为部分人应用。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16％。

北京联大应用文理学院城市科学系主任张景秋：调查间隔两个月且正值夏季，如果两个月内某住宅用电量在10度以内，就可以认定该住宅为空置，由此计算出空置率为27.16％。由于电表一般都在户外，所以遇到的调查阻力相对小些。不过，这种空置率的计算方法只是一种学术研究的调查方式，数据不具权威性。

晒黑灯

相比于电表、水表，“晒黑灯”更能直观地反映楼市空置情况，甚至还有网友称，有房企紧急装修保照明，以降低黑灯率。虽然该网友的发帖内容无法证实，但长期在北京写字楼下“趴活”的出租车司机李杰拍了上百张小区黑灯照片。

北京出租车司机李杰：我是选择周末牺牲掉挣钱的机会特意去拍的。拍照时间都是晚上9点到10点，主要是豪宅、高档小区等空置得比较多，一般小区的入住率在50％以上。

晒水表

据媒体报道，杭州水业集团的一份最新内部数据统计显示，杭州五城区57万户安装水表的住宅中，有3万户为“零水表”。杭州水业集团工作人员称，这3万个“零水表”主要分布在20多个小区，并且6个月读数都为零的有17742户。

房地产资深策划人章惠芳：按查水电的方式调查空置房相对比较准确，其次是空调安装情况。但“亮灯与否”并不能说明实质问题，比如出差、晚归等。

查物业

几年前海南商品房空置严重，导致70％的物业公司长期找不到业主收物业费而亏损。中国社科院金融所研究员尹中立表示，当前我国不仅存在已经竣工但没有销售的房子，而且存在数亿平方米甚至更多的已经销售但尚未使用的“关空房”，这些在二手房市场空置的房子才是宏观经济的真正“杀手”。

中国社科院金融所研究员尹中立：每个城市的房地产管理部门都有一个负责物业管理的处室，该部门有详细的物业使用情况登记。但到目前没有一个城市公布过相关的统计数据。

另外，新浪乐居发动大量工作人员及网友调查的数据显示，在30多个主要城市的500个社区中，平均三成以上住宅在晚间20至22时30分“黑灯”，其中一线城市尤为突出。

空置房引发“口水战”

空置房的数据经媒体报道后，业界人士对此看法不尽一致。很多专家指出这个数据没有经过可靠的统计，不能准确反应楼市目前的真实情况，而在楼市市场化之下，适量的空置房是正常现象。而另一部分人则认为中国的空置房现象已经到了一个严重的状态，是楼市泡沫的一个先兆，若不及时采取手段控制，必将引起楼市泡沫的破裂，从而危及到整体经济。

黑灯率≠空置率

针对媒体如此“轰轰烈烈”地“晒黑灯”，有专家指出，用“黑灯率”证明“空置率”太不靠谱。

对流传天下的6540万套空置房，有业内人士大叫可笑，也有业内人士表示并非没有可能。于是就想出了用“黑灯率”来证明“空置率”的办法一可是，这个办法实在太不靠谱了。与其相信莫名其妙的推论。不如相信脚踏实地的调研。

空置率确实是一个很重要的数据，但这应该由权威部门通过科学的方法进行统计，而不能用娱乐化的手法来证明。

4％VS25％

华远地产董事长任志强认为，现在中国内地的空置率不到4％。如果按照任说的中国城镇建筑140亿平方米的总存量计算，空置面积达5.6亿平方米，按平均每套房100平方米算，空置达560万套。而统计局公布的目前待售面积为1.9亿平方米，这中间又差了3.7亿平方米。

如果按另一个标准算。结果就大不一样了。经济学家谢国忠认为，内地商品房空房率达25％-30％。这个标准也被中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海认可，据计算，按照全国城市常住人口6.2亿、人均住房面积30平米计算，全国约有186亿平方米的住房面积，全国房屋空置面积大约在46.5亿平方米-8亿平方米之间。如果按照一套房80平方米计算，全国就约有6975万套空置房。

北京的一组电表抽样调查结果显示：北京市自2004年开始入住的居住小区中普通住宅的空置率平均为27.16％。

到底是4％还是25％?没有官方数据出来之前，都只能停留在猜测阶段。

相信PK怀疑

在这场唇枪舌剑中，可以发现有明显对立的两方，一方则是以牛刀为典型的确信派，面对质疑声，他认为“这样的数据绝对不是‘空穴来风’，质疑的很大可能是在掩饰自身的恐惧。”他认为。如此巨大的空置房，至少说明了两个问题：一是存在大量的炒房现象，不少人把房买着就是等待房价上涨，玩投机。二是开发商捂盘销售等一切伎俩的展示，“宁可不卖也不降价”，最终可能就象当年的“烂尾楼”。他认为，这不止是一个单方面的经济问题，它已经关系到整个社会的公平与正义，已经关系到每个人的基本政治权利。

另外，也有专家对此持怀疑态度。华远集团公司总裁任志强在博客中称经过他的“专业”计算得出结论：所谓全国6500万套空置房的说法-根本不靠谱。任志强认为，在一定程度上。合理的空置也是必要的。一、在需要时有供给的选择余地，不会因工作调动、家庭人口增加等要置换房屋时缺少选择；二、起到供给增量调节市场价格的作用，如当一级市场供给短缺时，空置房会进入市场增加供给，防止一手市场价格上涨过快。

“空置率”成了一个谜呼吁合理计算标准计算标准出台

“空置率”高意味着什么?

“空置率”高意味着什么?不公平。

一边是大量空置房造成资源浪费，一边是百姓在“蜗居”，这表明，现如今，很多楼盘只有富人才买的起，只是在为富人和投机者服务。这种关

系的非正义之处在于，房地产开发是建市在土地资源配置基础上，土地是全民所有的稀有资源。这种稀有资源本应该最大限度上惠及所有百姓，事实却并非如此。

空置率与高房价之间不仅有直接关系，而且是互为因果的关系、房价高，会让普通百姓买不起房，富人和投资客买得起，但却买来同积和闲置，当市场上的住房很大一部分被投机者用来囤积居奇的时候，房价会进一步被推升。

简而言之，空置率与高房价之间的关系，可以称作“高房价推动高空置率，高空置率是为了进一步推高房价”，这种相互促进的关系是畸形和非正义的。

无法计算的“空置率”?

虽然现在“空置率”被广泛讨论，但事实却是“空置率”目前并没有统一的概念。

普遍认为，空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照同际通行惯例，商品房空置率在5％——10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％--20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商晶房严重积压区。

那么，么叫“空置房”?有人给的定义是：“购房者既没有出租也没有入住的房屋加上没有卖去的房屋”：有人认为空置房指那些建成之后没有卖出去的房子，已经卖出去的不算，而究竟在建成之后有多长时间卖不出去的才算空置?是一个月、三个月还是半年?众说纷纭，至今尚无统一标准。

当前流行的空置率计算方法起码有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房而积除以最近三年内竣工面积；第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍，分母不一样，计算结果自然大相径庭。

而家统计局新闻发言人盛来运11日表示“要计算出准确的商品房空置率很难”。

两大官媒日前发文批评统计局不作为：新华社17日载文质疑：有关部门“很难统计”的说法难以消除公众疑虑。上世纪90年代中后期，相关部门就引入了“空置面积”的统计指标，2003年有关部门承诺“改进房屋空置统计方法，建立与国际接轨的房屋空置率指标体系”。美国、欧盟等很早就开始定期发布住宅空置率的数据，这说明这个指标是可以统计出来的。建议结合全国人口普查，加紧完善楼市信息的统计和披露。

《人民日报》8月20日也发表评论《住房空置率不应成为“传说”》，直指消除“空置率谜团”，管理部门不能无所作为。

公众呼吁“有效办法”

至今，官方没有给出个准话是否有采取有效办法计算空置率。但媒体和网友已经议论开了，建言献策不在少数。

住房空置其实并不是是一个具有中国特色的问题，美国和欧盟等许多国家都会统计住房空置率。美国《华尔街日报》日前撰文认为，中国应该借人口普查来统计住房空置率。事实上。美国每一季度发布的住房空置数据就是通过当前的人口调查和住房空置调查共同统计出来的。同时，美国礼区调查作为十年一次人口普查的“替代”，会每年统计全年或多年平均的住房空置数据。

文章认为，要想得到精确细致的住房空置率，必须依赖统计部门进行大量的工作。当务之急是结合美国和欧盟的经验，大体确定统计空置率时需要掌握哪些基础数据，并通过十年一次的人口普查全面快捷地搜集，为未来的住房抽样调查做好准备。

有网友也认可此方法，认为人口普查是统计空置率之良机。并且认为国家统计局可以发挥牵头作用，利用人口普查小组进行相关统计。统计空置率可以采取两种办法，一种是登记时作相关的调查询问，另一种是由于住房长期空置，普查时就能及时发现，作出相应的统计分析。

而对于如何解决空置率高这一问题，一项调查显示，近六成受访者认为应该通过征收住房空置费来解决这一情况，32.4％的受访者则认为应该通过增加房产税等税收手段，另有8.3％的受访者认为对于这一情况的解决不清楚。业内的主要观点是征收房产税、物业税，或者房屋空置税，增加住宅持有成本。从目前的情况来看，在内地大面积征收房产税的时机还未成熟，加大保障房建设，保障中低收入者居住问题才是关键。另一个值得注意的问题是，已经市场化的房地产市场必定会造成一定量的空置房。在解决空置房的问题上，如果控制不好，则很容易将房地产行业带进行政调控的怪网。

房屋空置率 篇4

如何合理设置空置指标体系,并进行准确的调查和统计,为政府制定行业政策、市场参与者的投资和消费决策提供有力支持,一直是各国统计机构、研究学者等非常关注的问题。一些发达国家和地区对城市住房市场中空置指标体系的设置与统计方法均有较为成熟的经验,这里以美国、英国、日本、新加坡、中国香港、台湾地区为例对其进行介绍,供我国设计空置统计指标体系和统计方法时参考。

1、美国的住宅空置统计

美国联邦统计局住宅与家庭经济统计处负责定期对全国、各地区、各州及75个最大的都市区域(MAs)进行详细的租赁和自有住宅空置率统计。

(一)指标体系

在美国的空置调查与统计中,主要涉及下述指标:

1、空置(Vacancy):在调查的时点如果某套住宅无人居住(并非暂时无人居住),则该套住宅为空置。如果被调查住宅单元的所有者在其它地方另有更常住的住宅,则该套住宅也为空置。

2、占用住宅单元(Occupied Housing Units):如果在调查时至少有一人居住于住宅内或仅为暂时外出(如休假),则称该住宅单元为占用住宅单元。可见,占用住宅单元数量等于家庭数量。

3、季节性住宅(Held for Occasional Use):指周末或其它一年中的某段时期偶尔使用的住宅,有时称第二套住宅。如果住宅单元内的所有居民经常在另外的地方居住,则本住宅也计为空置。

4、出租住宅空置率(Rental Vacancy Rate):指待出租的空置单元占承租人已入住的单元、已出租但尚未入住的单元和待出租的空置单元总和的比例。

5、自有住宅空置率(Homeowner Vacancy Rate):指待出售的空置单元占自住住宅单元、已售出但尚未入住的单元和待出售的空置单元总和的比例。

6、空置期(Duration of Vacancy):为上一个租客(或上一住宅自有者)迁出本住宅单元至调查时点的时间长度(月)。对于尚未入住的新建住宅单元.空置期的时间长度是从住宅竣工的时间算起。对近期从其他用途转变为住宅用途而又尚未入住的单元,时间从转变完成的日期算起。

7、吸纳率(Absorption Rate):一定时间内新建住宅中被市场占用和接纳的程度。政府公布的吸纳率指标主要针对私营房地产开发商新建的、在市场上公开出租或出售的住宅。

(二)统计方法

美国联邦统计局关于住宅情况的数据是来自于四个调研的结果.分别是:

1、American Housing Survey (AHS),是全美最大的住宅样本统计调研,由人口统计局的住宅与城市发展部主持进行。全国范围的统计调研在奇数年内进行,统计样本平均数量为55,000个。AHS对样本进行跟踪调查,同一个样本点每两年进行一次入户访谈的信息维护,直到它被新样本点替换。

2、Decennial Census of Housing (DCOH),是结合人口普查进行的每10年一次的全美住宅普查。如所有者种族、年龄、婚姻状况、房屋价值或是租金收入等基本信息,为每户的必答问题;如所有者的收入状况、购买金额和住宅单元的特征信息等问题作为抽样调查进行,抽样的比例大约为6:1。

3、Housing Vacancy Survey (HVS),提供了有关美国出租和自用住宅空置率的信息。HVS的统计数据通常作为公共和私营机构判断是否需要新建住宅及何时启动新住宅建设计划的依据。此外,作为经济指标中重要项目的出租住宅空置率,常被联邦政府及经济预测专家作为判断当前经济状况的依据之一。数据按全国范围、地域性、州和75个最大的都市区域(MAs)分别统计,其中州和MAs的数据每年公布一次,全国和地域性的数据每季公布一次。从2002年第一季度起,样本数扩大到将近72,000个。

4、Survey of Market Absorption (SOMA),主要调研对象是私营房地产开发商新建的、至少含有5个单元以上的、在市场上公开出租或出售的住宅项目的吸纳率。按季度公布的新建住宅吸纳率可以帮助政府和私营房地产开发商了解新建住宅市场信息,为其新建住宅的投资决策提供支持。在SOMA调研中将全国范围的吸纳周期细化为三个月、六个月、九个月和十二个月内。

总体看,美国联邦统计局仅对住宅进行空置情况的统计,对于商业性物业的空置情况则很少有官方的统计数据。住宅的空置调研通常结合人口普查进行或实施各类抽样调查。住宅空置指标统计结果的公布,一般是以季度、年度等作为报告周期,以数据表格或调查报告等为主要形式,上传至其官方主页,供相关机构或个人免费下载使用。

2、英国的住宅空置统计

(一)指标体系

由于英国是由英格兰、威尔士、苏格兰和北爱尔兰四个部分组成,行政体系各自独立,所以各区域政府分别对本地区进行相关的住房统计。虽然各区域在具体统计过程中所涉及的内容有所不同,但对于空置住宅的认定标准相对统一,主要均为以空置和空置率为主、总存量和自有化率为辅的指标体系。

(二)统计方法

1、英格兰。the Office of the Deputy Prime Minister(ODPM)每年发布的住房统计中将公布每个财务年度内(前一年的4月1日到当年的3月31日)英格兰地区的相关住房统计数据,其中包括住宅空置方面的数据。ODPM仅对福利性质住宅的存量市场统计其空置情况.将全英格兰分为10个区域,按区域进行统计。应用的指标是空置量和空置率,空置量以住宅单元(套)计量,包括空置总量和随时可入住的空置房屋数量;空置率则是用空置量除以该类住宅所有存量。

2、威尔士。Welsh Housing Statistics (WHS)每年发布一次本地区的住宅情况统计,其中仅对local authority dwellings进行空置的统计。主要指标有空置量、总存量、空置期(大于6个月)。在统计数据中虽然没有给出空置率的数据,但根据已有的空置量和总存量的数据可以对空置率进行相应计算得到。

3、苏格兰。Post CensusVacant Survey (PCS)每十年进行一次全区内与住宅相关问题的调研,包括了整个苏格兰区域和其辖属地区的房屋自有化率、空置原因和空置期调研。

4、北爱尔兰。House Condition Survey (HCS)每5年在整个北爱尔兰地区进行一次全区内的住宅相关问题的调研,包括整个北爱尔兰区域和其辖属地区的房屋自有化率、空置量和空置率。

英国四个主要地区关于住宅空置指标统计的统计结果发布方式、基本与美国联邦统计局相类似,一般是以年度或其它调查周期等作为报告周期(视不同调查目的与内容而略有差别),以数据表格或调查报告等为主要形式,上传至其官方主页,供相关机构或个人免费下载使用。

3、日本的住宅空置统计

在日本的统计体系中,狭义的空置住宅由第二居所、待租和待售的住宅以及其他空置住房(如加班后的留宿处)组成;而广义上的空置住宅指的是没有被使用的住房,包括狭义的空置住宅,还包括临时住所和在建住宅。另外,关于住宅空置的指标还按不同的建筑类型分为独立式住宅、出租房、公寓和其他。

日本住宅空置率的统计和发布依托于房屋和土地调查(HLS)。目前,日本已经进行了三次全国范围的房屋和土地调查,最新数据(2008年)统计结果于2010年公开发布在日本国家统计局网站上。房屋和土地调查是日本关于住宅条件最基础的调查,为制定住房政策提供了很多基础数据支持。通过对于住宅、其他房屋以及住户的调研,可以充分了解日本国家以及地方目前的住房状况和趋势。2008年的房屋和土地调查,针对2005年人口普查所列举的行政区,抽样调查了五分之一,总共约210000个行政区。调查包含了住宅、其他被使用的房屋及居住在内的家庭。调查每个行政区选择17个住宅抽样,样本总数为3500000个。

空置的调查数据由日本国家统计局发布,往往在调查年份1-2年后在国家统计局网站上向社会公布抽样调查结果。官方发布的统计数据主要指标是空置量(抽样调查结果),没有空置率的具体数字。但可以根据其它数据计算而得。

4、新加坡的住宅空置统计

新加坡市区重建局(URA)负责统计并公布各种类型物业的供给、销售和空置情况。URA是隶属于新加坡发展部的半官方半民间组织,负责土地资源的规划和管理,同时进行各种房地产开发数据的统计整理。URA通过新加坡统计局每季度发布《房地产信息》,其中包括各种类型房地产物业该季度价格变动和供给、销售、空置等情况的详细数据,并随之发布每季度的《物业市场信息》,其中包括全国范围内所有建成、在建项目的详细情况。由于新加坡国土十分狭小,URA得以对全国范围内的所有房地产项目进行全面的调查统计,因此除供给量、销售量和空置量、空置率等统计外,还提供了丰富的原始数据。

《房地产信息》中分别提供了私人住宅、高档公寓、写字楼、商铺和工业物业的情况,其中私人住宅和高档公寓的供应量、销售量和空置量等以单元数(套)来表示。对于每种物业类型,《房地产信息》分别提供了增量和存量两个市场的数据。

《物业市场信息》除了《房地产信息》中的数据外,还提供全国范围内所有已建在建住宅、商业和工业物业项目的详细情况。对于存量项目,《物业市场信息》中列出了本季度内该项目的空置率。对于销售中的新建项目,则列出了其供应量和已销售量。此外,《物业市场信息》中还列举了在建、拟建项目的基本情况。利用《物业市场信息》中提供的项目数据,开发商和市场分析者可以根据需要计算分析特定区域或特定类型物业的空置情况,并可在此基础上进一步分析空置的变化趋势。

以“居者有其屋计划”为核心的公屋政策是新加坡住房制度的一大特色,超过80%的新加坡居民居住在由住房发展局(HDB)按居屋计划提供的公共住宅中。由于管理部门的不同,无论是《房地产信息》还是《物业市场信息》中都不包括公共住宅的相关数据,而这部分内容包含在住房发展局每年发布的《HDB年度报告》中。新加坡采取了由满足条件的家庭申请、等待购买或租住公屋的做法,使得公共住宅中几乎不存在空置的问题。

5、香港地区的住宅空置统计

香港差饷物业估价署(Rating&Valuation Department)负责统计并公布香港各种类型物业的供给、销售和空置情况。差饷物业估价署是香港政府负责向香港所有地产物业估值及征收差饷及地租的政府部门,隶属于财经事务及库务局。差饷物业估价署每年年底会展开楼宇普查,结合相关差饷资料编制并发布《香港物业报告》,描述上一年内香港物业市场活动,并预测随后两年的落成量,其中就包括了反映物业空置情况的数据。香港的空置体系主要是针对各类私人物业的存量市场,对不同的物业类型进行分类统计,因为政府资助建设的各类公共住宅几乎不存在空置问题。

香港差饷物业估价署按照不同的物业类型分别对相应指标进行统计,这些物业类型包括私人住宅、私人写字楼、私人商业楼宇、私人工业楼宇。其中私人住宅又分为大、中、小型单位分别进行统计。每种类型的物业都会有相应的各种统计指标。《香港物业报告》通过香港差饷物业估价署网站以及印刷版《香港物业报告》进行发布。报告的正文部分介绍了最近5年私人住宅的空置情况及其变化趋势。报告的图表部分包含了私人住宅按分类、分区进行统计的详细数据表格。图表部分还包括私人住宅各类单位的拆卸量、落成量、总存量,各区按单位分落成量,各区单位落成后使用方式等信息。

6、台湾地区的住宅空置统计

自1956年开始,台湾地区每隔10年左右会进行一次户口及住宅普查,以了解台湾的人口质量、家庭结构、就学就业及住宅使用状况,其中就包括对住宅空置情况的调查。至今为止,台湾地区共进行了6次户口及住宅普查。

台湾采用空闲住宅总数、空屋率等指标来反映住宅的空置状况。空闲住宅数是指有门牌号码并可供居住使用而未使用或低度使用的住宅单位的数量;空屋率是指特定时间点空闲住宅数占住宅单位数的比重。除此之外,还有一个指标叫做“余屋数”,专指建设公司手中希望出售但仍未售出的房屋数量。

台湾户口及住宅普查自2000年开始改由“行政院”主计处统筹实施并编写普查报告。2010年户口及住宅普查计划以“派员面访调查法”为主要普查方式,对样本普查区进行全面访查,同时采用留置填表、网络填报及邮寄通信作为辅助普查方式。在2010年的户口及住宅普查中,与空置相关的数据将包含在住宅普查项目中,随普查报告一同发布,并按照普查项目交叉分类进行信息发布。

从上述对六个国家和地区的空置指标情况的介绍可以看出,虽然各国(地区)的空置指标体系各有不同,但都包含最基本的两个指标,空置量和空置率,部分国家有空置期、吸纳率、吸纳周期等进一步衡量市场空置状况的指标。总体来看:

一是空置指标体系针对一定范围内现有的、可供使用的所有房屋(包括被占用的房屋和空置房屋两大部分),如果业主购入房屋作为投资、储存而未投入使用,仍被视作空置。

二是指标体系除了按照物业类型分类外,还有其它多种分类方式,以深入反映子市场的空置状况。

三是住宅空置量的统计以单元(套)为单位,采用“套”作为住宅空置量的单位,便于将住宅单元数量和家庭数量进行比较。

四是采用空置期或吸纳期指标时,进一步细化为三个月、六个月、九个月和十二个月以内等指标。

房屋空置率 篇5

甲方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

乙方：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

为确保XXXXXX物业共用设施设备的正常运行与公共秩序的正常维护，保障已入住业主及物业服务企业的合法权益，依据相关法律规定，经甲乙双方协商一致，达成本协议。

一、本物业管理区域内全部空置房屋所应交付的物业管理服务费、中央空调制冷费、中央空调供热费均由甲方一次性全额向乙方支付，不得拖欠。

二、上述款项为全部空置房屋自首位业主领取钥匙之日起18个月发生的总费用。

三、上述款项由甲方自本物业办理完成首位业主入住手续之日起20天内向乙方支付。

四、因甲方拒交、缓交、迟交、少交上述款项导致本物业共用设施设备无法正常运行、公共秩序无法正常维护而造成的经济损失与赔偿，均由甲方承担。

五、本物业承接查验期间，如共用部位和共用设施设备存在质量缺陷，造成跑、冒、滴、漏，给业主财产带来损失的，均由甲方承担赔偿责任。

六、本物业交接后，甲方未能及时解决共用部位、共用设施设备存在的质量缺陷和安全隐患，导致业主人身、财产遭受损害的，由甲方承担赔偿责任。

七、本物业交接后，出现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，甲方应当负责修复；给业主造成经济损失的，由甲方承担赔偿责任。

八、本协议未尽事宜由甲乙双方另行协商解决。如双方对本协议约定的条款发生争议与纠纷，在乙方所在地人民法院提起诉讼解决。

九、本协议自双方签字盖章之日起生效。

十、本协议一式两份，双方各执一份。

甲方：乙方：

住宅空置率的国际比较与启示 篇6

一、美国

美国统计署 (US Census Bureau) 从1965年开始统计住宅的空置率, 且自有房和租赁房分开统计。美国统计署对空置住房的定义为, 在调查时点上没有人居住的房子, 除非拥有者只是临时性不在此居住。即使调查时发现有人对该住宅占有和居住, 但这个人在另外一个地方已经登记了常用的居住地址, 那么这栋房子仍然视为空置住宅。当然, 如果是还没有装修好或装修好但还不能使用的新建住宅, 或者房屋结构受到破坏、被禁用、即将被拆除而不能居住的老房子, 都不计算为空置住房。那些非住宅类房屋如办公楼、商用楼、仓库等的空置情况不在此统计范畴。

对于那些旅游区的度假类别墅等住房, 如果拥有者在别处有登记的常用居住地址, 那么专为度假或周末才偶尔使用的住房就算为空置住宅。对于那些已经出租或出售, 但承租者或购房者因处于办理手续或迁移过程中而暂时没有入住的空房子, 则不视为空置住宅。

在确定何谓空置住宅的定义后, 租赁或自有住宅的空置率即都可以相应地计算出来。分子是空置的租赁或自有住宅, 分母是所有租赁住宅或自有住宅。

美国统计署对住宅空置率数据十分重视, 认为这是反映住宅市场运行情况的一个关键指标, 为此发布频率很高, 每季度会及时发布。数据来源是统计署主办的“住宅空置调查”, 与同期人口抽样调查合并进行, 覆盖面达到全美75个最大的都市圈, 调查频率为月度, 以抽样进行, 抽样样本量达到每个月7.1万家庭地址, 数据采集方式是通过电话和人工上门调查结合, 如果电话调查得不到信息, 调查员必须亲自上门拜访获取有效信息。

二、欧盟

欧盟各国对空置住宅以及空置率的定义不尽一致, 比较复杂。有的国家对空置房定义相当宽泛, 如意大利、丹麦、奥地利、波兰、塞浦路斯, 把除了首套房 (登记的常用地址) 外的其他住房 (含二套房、度假房、周末房等) 都算进去, 导致计算出来的空置率相对较高。但大多数国家对空置房定义较窄, 只看调查时点上有没有人实际占有和居住, 而一个家庭可以在一个时点上 (临时性或者长期) 同时居住和占有多套房, 这样空置率计算出来就低很多。当然, 如果业主或承租者只是临时性离开, 比如出差、探亲和度假, 则不算空置房。

在后一种口径下, 又有一些国家把因为已经废弃、不可居住等原因而空置的住宅都算成空置房, 如希腊和斯洛文尼亚, 这导致希腊住宅空置率高达30%多, 斯洛文尼亚也高达11%多。不过有意思的是, 英国的英格兰地区包括废弃、还包括买卖和装修原因而空置的住宅, 计算的空置率仍只有3%～4%, 可见其住房市场的供应十分紧张。但大多数国家是不考虑已废弃住宅的, 基本以可居住住宅为前提。在这个统计口径下, 荷兰、瑞典都只有2%;法国略高, 为6%左右;德国更高, 达到8%。这或可反映出德国房价十几年未涨的原因。

欧盟国家也是通过调查来获得住宅空置相关数据的, 但多数国家调查频率较低, 往往3～5年才有一次相关的调查, 只有少数发达国家能做到每年调查一次, 甚至每季度一次。

此外, 欧洲中央银行也曾经在一份关于欧元区房地产数据的报告中提到欧元区各国住宅空置率的统计。他们对空置住宅的定义相对宽泛, 凡是没有被所有者利用 (占用或出租) 的住房都视为空置住宅, 这样包括了相当部分的二套房和度假房。从这个角度来计算的住房空置率相当高, 历年平均要达到11%左右。

三、我国香港地区

香港特别行政区政府差饷物业估计署每年都要出版香港物业报告, 将香港房地产市场的情况向社会和从业者及时通报。2010年4月出版的最新一期报告即《香港物业报告2010》报告了关于2009年香港住宅空置率的数据与说明, 其中提到由于2009年香港楼宇市场复苏强劲, 当年空置私人住宅有明显下跌, 空置量为47350套, 较上年下降10%, 空置率为4.3%, 为多年来最低水平。

四、启示

从国际经验上看, 关于住宅空置率的定义并没有很大争论。虽然各国还有些差异, 但比较公认的意见是以美国为代表的做法, 即以调查时点是否有人居住和使用为标准, 临时性外出不计入。

我国住宅市场化时间较短, 因此与其他住宅市场成熟的国家及地区不同。我国每年新建商品住宅量相对于住宅存量的比重较大, 加上小区的交通与教育等公共配套往往滞后住宅交付等原因, 大量居民购置新商品住宅后仍暂居住在原来的老住宅, 从原有住宅搬迁到新购房的转移过程可能较长。即使入住新房了, 很多家庭也保留老房, 既不出售也不出租。但从住宅资源利用的角度来说, 随机任何一个时点上, 无论新房还是旧房, 只要是闲置的、没有人经常性居住和利用的, 称之为空置房应该是毫无疑义, 并不存在所谓难以有标准的问题。

退一步说, 即使存在何谓闲置、何谓经常性使用住宅的难点, 如假设一个家庭经常轮流使用两套住房, 不好说哪一套更为“闲置”, 但鉴于一个家庭/个人在一个时点上只能居住和使用一套住宅, 即使这两套住房中的空置住房被认定有误, 对于计算空置率来说, 并不会出现问题。

至于那些度假房、周末房, 参照美国等标准, 严格来说都是空置房, 即便放宽一些标准, 如果事先做好登记, 每一个家庭可以允许拥有一套非常用住房, 那也不难操作。总之, 概念上的障碍并不存在。

青岛写字楼市场的空置率分析 篇7

通常来说, 由于使用性质及收益回报的差别, 一个城市的办公类物业价格要比住宅高。但据笔者研究发现, 在青岛市同类型区域, 写字楼价格比住宅低很多。房地产市场的价格规律跟供求关系是分不开的, 而供求关系可以用空置率来分析, 空置率也是反映市场运行情况的风向标。因此, 研究当前市场下的空置率成为分析房地产业发展状况的重要环节。

本文从青岛市写字楼市场的现状出发, 通过对写字楼市场空置率情况的简单分析, 综合评价青岛市写字楼市场的运行情况。

2 研究现状及相关定义

由于经济发达、存量较大, 西方发达国家的房屋空置率大多采用全部待售待租的新旧房屋与全部可用新旧房屋之比。G.D.Jud等在1990年提出, 自然空置率可界定为不会给房主带来调整租金诱惑的空置率;也可表述为在保证买方充分的选择权利的同时, 又能保证卖方有足够的投资积极性情况下的房屋空置率水平。按国际通行惯例, 商品房空置率的合理区为5%～10%。

国内由于住房改革比较晚, 关于空置率方面的研究是从20世纪90年代开始的。目前, 我国的相关研究主要集中在市场波动状态下, 商品房空置率的定义、计算以及房地产市场的监测等环节。写字楼不同于住宅, 国际通行的空置率惯例不适用于我国商品房市场, 更不适用于写字楼市场。

综上, 本文将自然空置率定义为供需平衡条件下使得供方和需方都对当前价格满意的空置率。空置率计算方法为全部可待售的面积与总存量面积之比。本文通过对近几年来青岛市写字楼空置情况及价格上涨情况的监测, 分析写字楼市场的供求情况, 评价写字楼市场的运行情况。

3 实证分析

笔者搜集并分析了2003-2009年青岛市统计局发布的写字楼市场相关数据 (见表1) 。

资料来源:青岛市统计局

简单分析表1中的数据, 仅看历史吸纳率一栏, 2004-2007年, 吸纳率都是大于1的, 这也从一个侧面反映了青岛市积极向好的经济形势, 在这个阶段写字楼空置率是逐年下降的。2008年, 受到全球金融危机的影响, 吸纳率大幅下降, 也就是从这一年开始, 空置面积逐渐上升, 但由于存量基数也大幅上升, 空置率上升得并不很明显。2009年至今, 由于国家经济刺激政策使得经济形势逐渐好转, 带动了经营环境的转好, 使得空置率隐隐有下降趋势。

从理论上来讲, 适度的空置率是房地产市场的一种缓冲器。当市场上需求上升时, 通过降低空置率, 增加供给, 可以减缓房价的上升;当需求下降时可以通过增加空置率来减少供给, 进而减缓房价的下跌。分析表1中的数据, 可以看到销售价格基本是逐渐上升的, 仅有小幅波动, 每年的价格波动都与上一年的空置情况密切相关, 这也验证了其缓冲器作用, 空置率的反周期性质无疑会减轻房地产市场的供需冲击, 从而起到稳定市场的作用, 这也是供求规律作用的结果。

4 市场分析

从表面上来看, 青岛市的写字楼市场在比较有效地运行。自2003年起, 青岛市写字楼的空置率逐渐下降, 至2008年, 空置率开始小幅上升, 但总体情况是稳定的。这也意味着, 青岛市写字楼的总体供应略大于需求, 总体情况比较平衡, 写字楼的价格总体也处于正常波动范围内。虽然空置率相对于北京、上海偏高, 我们认为仍处于符合青岛市经济发展状况的合理空置率区间内。

青岛市写字楼缺乏统一布局和客户群细化与定位。在青岛写字楼市场上, 存在着与写字楼经济所应具有的聚集性、关联性、高端性等特点不符的现象。青岛早期写字楼自我发展成分较大, 全市缺少统一的规划布局, 致使目前青岛写字楼经济的聚集程度较低, 在空间布局上相对分散。青岛能够达到甲级写字楼水准的物业匮乏, 导致缺少有分量的大集团区域总部在青岛设点。因此, 在青岛目前房地产业发展中, 很难体现写字楼在长期性和稳定性上的优势, 无法吸引足够的投资者。

青岛房地产市场投资力量倾向于住宅。对于写字楼投资者来说, 投资金额数量偏大, 投资周期长, 物业管理风险大。这也是写字楼价格低于住宅价格的原因, 具体表现为租金明显偏低, 销售不畅, 空置率明显偏高。除了产品品质低、市场定位模糊等结构性量的供需上青岛写字楼市场基本平衡, 但在产品结构上供需却与市场脱节。

5 对策

据笔者调查研究, 青岛市写字楼空置率长期处于较高的水平上, 空置率达20%～25%。对此, 提出如下对策:

首先, 要加强房地产市场的整合。目前青岛市场小开发商偏多, 导致竞争开发成本过于高昂, 市场布局混乱。所以应加快房地产企业的整合, 利用市场机制优胜劣汰, 发展出一批专业性强、经营理念先进的房地产企业, 促进市场的统一布局。

其次, 要改变很多地方政府过度依靠土地出让金收入的财政收入模式。一方面, 拿地成本过高是造成我国房价上涨最重要的原因之一, 要降房价, 必须将地价降下来;另一方面, 我国人多地少的矛盾决定了地方政府依靠土地出让金的财政收入模式不可持续, 必须加以改革。

再次, 金融机构在贷款时要谨慎, 适当抑制房地产市场的“不均衡”发展。

最后, 在整个调整中, 核心是政府的相关行为、政策。除了改变财政收入模式、促进房地产行业整合、调整宏观经济环境外, 安抚消费者、稳定市场也离不开政府的参与。只有当“有形的手”与“无形的手”很好地配合起来, 才能保证房地产市场的有效运行。

6 结语

通过以上分析, 我们不仅简单了解了空置率的相关理论, 更利用青岛市近年的相关数据分析了青岛市写字楼市场的运行情况与特点。本文存在以下不足:首先, 我国的相关统计数据的可信度较低。其次, 本文一些结论源于笔者的从业经验, 而且过于关注中高端市场, 忽略了部分低端市场, 造成统计方面存在部分偏向性。第三, 本文只是大概分析了空置率的变化, 没有细化分析, 具体分析还有待进一步讨论。

摘要：房地产业与经济发展密切相关, 而写字楼的使用与投资又与当前经济环境密切相关, 是影响经济发展的主要力量。在当前市场条件下, 青岛市写字楼市场的空置率相对偏高, 不利于整合社会资源和规范房地产市场。本文通过分析当前市场形势下青岛市写字楼的空置率, 评价青岛市写字楼市场的运行情况, 提出相应对策, 促进写字楼市场的发展。

关键词：写字数,空置率,经济发展,资源整合

参考文献

[1]张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社, 2005.

房屋空置率 篇8

联行北京研究部主管马安平在接受记者采访时如是说。

根据全球五大房地产代理及服务机构之一——仲量联行的研究报告预计:2009年在北京的商铺市场, 新增供应量将创纪录地达到167万平方米, 市场存量将飙升51%。由于市场供过于求的状况将进一步加剧, 这种新增供应量的大幅增长将给市场租金水平带来更大的下行压力。

成绩斐然的2008年

回顾2008年, 总体而言仍然称得上是北京商铺市场成绩斐然的一年。2008年, 北京商铺市场的新增供应创历史新高, 市场存量飙升45%, 北京夏季奥运会的承办带动市场对优质商铺空间的需求同创历史新高。由于零售商意欲利用奥运会筹办过程中所出现的巨大商机, 使得当年高达925000平方米的新增商铺空间被零售商租赁一空, 接近2007年的三倍, 是1998年前一历史高位的两倍多。

可以说, 2008年本应该是北京商业地产的“黄金年”, 但是最终由于后奥运的经济疲弱和金融危机对我国的冲击使得“黄金年”的结尾显得颇具忧郁性。Sandalwood华北区总经理张志贤指出:“奥运会后市场需求的预期下降, 以及现有零售商和新的零售商决定推迟开设新店的计划, 导致商铺租赁活动出现了超乎先前市场预料的下跌。尽管零售商的零售收入仍在增长, 但由于经济放缓所存在的不确定性, 使得零售商在开设新店时更为谨慎。心的需求, 使得2008年全年的市场空置率并未受到新增供应大幅增长的影响, 仍保持在相对平稳的水平, 整个北京商铺市场的平均租金攀升至7238元/平方米/年, 创历史新高。

压力重重的2009年

马安平预计:受经济不景气和消费者信心影响, 2009年北京商铺空置率可能最高达到30%。鉴于对零售额增长势头可能放慢的预期, 现有的零售商可能仍将继续推迟其扩张计划, 这是因为开设新店可能对其销售收入造成稀释作用。相反, 新入市的零售商则无此担忧, 因而未来商铺租赁市场可能由这些新零售商所主导。尽管现有高端成熟商铺物业的表现预计会高于其他物业, 但是减弱的需求以及另一个年度供给高峰将促使商铺平均租金下调15%至20%。

尽管国内经济发展放缓使近几个月来商铺租赁市场的交投清淡, 但诸多利好因素, 如零售额的不断增长、新建优质购物中心项目的增多以及商铺项目所推出的诱人的租赁条件, 预计将吸引更多的零售商在2009年进入市场。

广州市商品房自然空置率实证研究 篇9

(一) 研究目的与意义

空置率是反映房地产市场状况的重要因素, 一定量空置面积的存在对房地产市场的正常发展是完全必要的, 它起到“蓄水池”的作用, 有利于为消费者提供选择余地以及抑制商品房价格的不正常上涨, 为房地产市场的正常发展所能承受。而偏于正常范围的商品房空置数量, 会对社会经济造成危害, 不利于房地产市场的发展。

从宏观的角度看, 过高的空置率对卖方意味着显而易见的利益损失;而空置率过低, 则意味着买方没有或很少有选择的余地, 很难在适当的价格范围下找到满意的物业。在过高和过低的两个极端之间必然存在一个正常的空置率, 一方面保证买方充分的选择权利, 另一方面又能保证卖方的利益不受损失, 这个空置率就是自然空置率。因此, 自然空置率的实质就是长期时间内房地产市场供需平衡下的空置率。研究自然空置率与实际空置率的关系能反映长期时间内一个地区房地产市场的空置合理状况、供求情况和整个房地产市场的发展状况。本文主要研究广州市商品房近几年自然空置率与实际空置率的偏离状况, 分析出现这种情况产生的原因与当时房地产市场发展的状况, 指引政府做出正确的宏观调控。

(二) 研究的方法

根据G.D.Jud和J.Frew的研究, 当房地产市场走强, 导致过低的空置率时, 商品房价格会升高;当房地产市场疲软, 导致过高的空置率时, 价格便会降低。

对于计算的对象, 国外是以存量市场为计算单位的。国外学者认为, 住房市场的租金主要由存量商品房的数量水平决定, 其实质租金反映的是质量水平基本保持不变的存量价格。而国内计算自然空置率是针对增量市场而言的, 对于住房的增量市场, 其价格是不断上升的。因此, 设Vt为第t期的实际空置率, 为经过广州市城市居民消费价格指数换算后的历年商品房销售不变价格的变化率, 得出公式 (1) :

在自然空置率水平下, 增量市场的历年商品房价格是不断上升的, 因此价格变化率不应该为零, 而是应该为一个常数, 等于历年商品房销售价格变化率的平均值。即:

(C为换算后的历年商品房销售不变价格变化率的平均值)

从而, 住房增量市场的自然空置率可用公式 (2) 表示:

二、广州市商品房自然空置率实证研究

(一) 数据来源与计算

1、数据来源

本文采用1998-2008年广州市统计年鉴的广州商品房竣工面积、空置面积、销售价格与居民消费价格指数四个指标作为原始数据 (见表1) 。

2、计算过程

通过广州市城市居民价格指数换算的历年商品房不变价格, 计算出历年不变价格变化率。并且通过当前商品房空置面积与前三年竣工面积之比, 计算出历年空置率 (见表2) 。

采用2001-2008年的数据, 并将表2中的数据代入公式 (1) , 运用SPSS统计软件进行回归分析, 得出A=27.353, B=-0.887。广州市商品房不变价格2001—2008年的平均值C=9.72, 代入公式 (2) , 得:

广州市2001-2008年商品房增量市场的自然空置率为19.88%

(二) 自然空置率分析

1、空置率变化状况

如图1所示, 2001-2008年间, 历年实际空置率与商品房销售价格大致呈现反比的趋势。对于19.88%的自然空置率, 2004年是一个分水岭。在2001-2003年这三年时间里, 商品房实际空置率均大于自然空置率, 约高出4%。从2004年开始, 实际空置率呈现大幅下跌趋势, 2004年商品房实际空置率为18.46%, 比2003年的23.5%减少了5.04%。2004-2008年实际空置率均低于自然空置率, 其中2004-2007年实际空置率均是逐年下降, 到了2008年, 则呈现抬头上涨的趋势, 略微上涨了1.09%。

2、空置率变化原因

第一阶段 (2001-2003年)

2001-2003年实际空置率高于自然空置率的主要影响因素有:

(1) 商品房竣工面积的不断增加

在这三年内, 随着各地政府纷纷出台政策, 把房地产业作为支柱产业予以扶持, 但是前期由于缺乏有效的监管, 且该行业存在大量超额利润, 因而追随者甚众, 房地产开发企业数量与开发投资规模放量增长, 广州房地产投资额飞速上涨, 每年的竣工面积大增, 其中2003年住宅房屋竣工面积达到了历史最高水平的1139.4万/m2。

(2) 人们消费水平落后

在这三年里, 人均工资水平并没有很大提升, 其住房需求并不强烈。商品房竣工面积的增加, 即供应量增加, 而需求量却没有对应增长。因此在2001—2003年间, 在房屋价格保持平稳的情况下, 商品房供应量大于需求量, 供应规模偏大, 导致空置房屋量的增加, 实际空置率高于自然空置率。

第二阶段 (2004-2008年)

2004年开始商品房空置率大幅下降的原因有:

(1) 商品房需求旺盛

随着国民经济的持续稳定发展, 广大市民收入水平持续增长, 改善居住条件的自住型购房需求旺盛。同时, 由于银行存款利率低、其他投资渠道过少, 市民普遍对房地产市场未来良好的预期, 使得长线投资型购房需求、保值增值型购房需求快速增长。

(2) 商品房销售价格的上涨与房地产的兴旺

由于房地产市场的不断兴旺发展与人们对楼市的乐观预期, 尽管商品房销售价格不断上涨, 而商品房空置率却不断下降。

(3) 商品房竣工面积不断下降

政府开始针对2004年之前的高空置率这种情况采取了一系列的紧缩手段, 令商品房的竣工面积以每年约10%速度下降。

(4) 政府的政策增加开发商资金压力, 加速空置房的消化

房地产业是资金密集型行业, 项目开发过程中所需资金庞大。自2004年起, 政府不断连续地上调金融机构存贷款基准利率, 放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮, 融资渠道收窄、资金机会成本攀升, 使得开发商的资金压力陡增与资本营运意识增强, 令开发商不得不以更优惠的价格将空置房售出, 从而消化了大量的空置房以便提高资金的使用效率。

三、对策建议

在2006-2008年这三年时间里, 13%至14%的实际空置率说明近几年房地产市场空置率区间偏小, 供不应求, 商品房需求旺盛, 导致房屋价格快速上涨, 长此以往会影响房地产市场的良好发展。针对上述情况, 本文提出以下几点建议:

(一) 政府合理地增加土地供应量

作为商品房供应的源头, 土地供应的不足会直接导致空置率的偏低, 政府应该加大土地供应量。但是并不应该盲目地提供土地, 应该通过合理的规划, 从市场需求的角度出发, 控制供应结构与增大监管力度去合理增加土地供应量。

(二) 以政策规范商品房供应结构户型

部分开发商开发的房屋, 存在结构性的供应问题。如市场上需求量最大的就是70m2-100m2的房屋, 但是市面上供应量最大的却不是这类户型的房屋, 导致有实际需求的人们买不到这类型的房屋, 供不应求的情况不断出现, 造成结构性空置率空间偏小。政府应当发挥市场导向作用, 指引开发商做出正确决策。

(三) 加大对开发商囤地的监管力度

部分开发商为了获取更大的土地增值利润, 采取了囤积土地等不良行为。此举直接减少了市场上商品房的供应量, 从而出现供不应求的现象, 间接导致实际空置率的降低。因此, 政府必须加大对开发商囤地行为进行有效监管, 并适当增加开发商土地闲置费用, 对闲置土地的开发商征缴高额的税费, 加大闲置土地的收回力度, 促使开发商及时进行开发。

(四) 加强对开发商开发周期与销售周期的监管

部分开发商出于对未来商品房价格的良好预期, 故意延缓开发周期, 并且通过“少量多次推盘”等销售策略延缓销售周期。此举使市场上的房屋更加供不应求, 直接商品房价格上涨速度更快。针对这种情况, 政府部门应在出让土地使用权的时候, 针对开发周期与销售周期设立一个硬性的指标规定, 如果超出期限则处于金额的惩罚, 并且加大监管力度, 才能令房地产市场更加良好地运行。

四、结论

第一, 本文引入商品房增量市场的空置率基本模型, 得出广州市2001-2008年增量市场的自然空置率为19.88%, 整体处于一个合理的范围。实际空置率基本围绕自然空置率波动, 具体表现为两个阶段:第一阶段, 2001-2003年, 实际空置率高于自然空置率, 市场上供求平衡, 商品房销售价格平稳, 属于良性发展趋势。第二阶段, 2004-2008年, 实际空置率低于自然空置率, 市场上开始出现供不应求现象, 商品房销售价格开始飞速上涨, 长久以来并不利于房地产市场的良好发展。第二, 为了解决近几年空置率低于自然空置率的情况, 政府应该合理的进行土地利用规划, 增加土地供应量, 并且应该发挥市场导向作用, 指引开发商正确地对商品房市场户型结构进行合理的调配与供应。同时加大监管与惩罚力度打击开发商囤地与延缓开发周期、销售周期的现象。

参考文献

[1]、张红.房地产经济学[M].清华大学出版社, 2005.

[2]、寇慧丽.房地产金融[M].人民交通出版社, 2007.

[3]、高晓慧.中国住房价格机制研究[M].中国物价出版社, 2003.

[4]、马跃东, 阎小培.商品房空置问题探析[J].城市问题, 2002 (2) .

[5]、周春山, 马跃东.广州市区商品住宅空置现状与成因分析[J].经济地理, 2003 (5) .

房屋空置率 篇10

物流园区空置率问题一直是个待解题,因为更为深层次的问题在于全国不少地区出现了物流园区上马热潮,同时也出现园区圈地与征地难并存的现象。如何还原物流园区一个真实的用地需要?为此本刊记者采访了物流专家徐文静,请他解答“空置率”和物流园区真实需求等问题。

《中国储运》:对于物流园区60%空置率这样一种说法,您的观点是什么,是否同意此一说法?

徐文静:空置率,有点“负面清单”的意思。它传达的是关于物流园区负面的信息。空置率在网上的说法是指房屋的,那么,物流园区空置率是指什么?是指仓库空置率?还是指土地空置率?在我看来,仓库肯定不是了,因为报道者不可能那么专业,竟然可以“看出”仓库等物流设施的空置率。从一些地方仓库租用一库难求的状况中也不可能是仓库的空置率。

很显然从多年报道上来看是指土地空置率。既然是空置率,那么其分母是其什么呢?是整个城市规划的物流用地?还是物流集中区(片区)的物流用地?还是物流园区的用地?可见,物流园区空置率也可能是一本糊涂账,也是国内物流界“混沌”文化的表现。国内发展物流十几年来,很多物流术语或概念都没能得到科学的定义和解释,其中,也包括物流园区、第三方物流等热词。含糊其辞给某些关注者带来了机会,虽然一次又一次地讨论,但是终究不会有什么答案,因为没有标准和规范可言。

《中国储运》:从您的谈话中可以看出物流园区的空置率更多的是指土地的空置问题,这个问题给外界产生的影响是什么?

徐文静:如果是土地意义上的物流园区空置率高,好不好呢?肯定是好事。留有青山在不怕没柴烧。如果我们今今天天把把土土地地都都用用完完了了,,那那么么,,我我们们的的后后人人就就只只能能用用墓墓地地来来做物流园区了。物流园区空置率也客观地体现了功在当代、利在千秋的发展观。就像法国一样,我们物流界的人士都惊讶于法国这样的国家还有大量的土地可以发展物流园区,其实,德国也是一样。

但在我国的今天,物流园区空置率会给人们物流园区用地过剩的假象,其实,这种现象在现有的“土地经济”条件下是很难出现的,空置率中还有一个时间要素,因为园区从规划到动工再到完工有一定的周期,最快的也要一年,更多的是要几年的时间才能完成,还有的是边规划边进行。因此,人们应当在计划期或开发周期内来判断物流园区用地的实际利用,不可能今天规划出台,明天就门庭若市。

《中国储运》:对于评价物流园区的指标问题,您的具体建议是什么?

徐文静:许多与物流地产有关的物流园区目前是处在进行时而非完成时境地,至少这种局面在西部地区还在继续。一些物流园区前期可能只是为了圈地或拿地,建设物流园区只是为了占地,但是,从土地回报或收益的角度看,这样的物流园区是不会很多的。这些物流园区也会遇到转型的问题,因此,通过改变,提高土地利用率,提高设施水平,完善物流园区功能和服务是在所难免的。

评价物流园区,物流园区空置率或许可以成为一个指标,但是,从正常和正面的评价来看,物流园区的物流量(不限于货物量)和货物的价值量更为重要。

《中国储运》:通过您这些年对中国物流园区做过的调查和了解,在您看来,中国物流园区在整体规划过程中,目前实际的用地需要是怎样的状况?

徐文静:土地的供需矛盾是全人类的问题,地球没增大,人类却增加了很多。物流园区用地更多地反映出人们的心理需求和实际供给之间的矛盾,因为很多物流用地并没有用于物流,地方政府有很多的物流规划用地,但是最后并未做物流园区,土地政策和地方政府策略方面的问题对物流园区的发展还是有影响的。

在我看来,物流园区用地不仅涉及到总量而且涉及到结构,举例来说,1000亩和10个100亩其作用和价值是不同的,因此,为了充分发挥土地的作用,应当提高物流园区用地的集中度。

需要强调的是土地指标。土地放量的方式不适应物流园区的开发,物流园区开发周期和土地提供之间是矛盾的,特别是对于大型物流园区,土地指标就像挤牙膏似的,物流园区开发也就不得不像拼积木一样。因此,应适度地调整一下土地的管理方法,以利于物流园区的开发。

最后需要提醒的,不要把物流园区布置在城市“被遗忘的角落”里,没有其它用途的土地都给物流了。很多物流园区用地处在边边角角或犄角旮旯,形状也是千奇百怪的,物流园区的地位不应当那么低微。

《中国储运》:物流园区存在着这样两种现象,一种是有效供给严重短缺,对于有些城市和有些区域一库难求,而同时有些地方又存在着闲置的现象。在您看来,这种截然相反的现象是什么原因造成的?

徐文静:这个问题的基本判断是结构性的矛盾,仓库的供需不对应。原因在于有些仓库的建造者和仓库的使用者还没有“读懂”仓库。很多公共仓库的投资者还没有真正认识到仓库的价值。仓库是什么?货物有高中低档,仓库也有大小贵贱之分。从一定意义上,仓库比房子复杂得多。如果仓库的建筑材料、建筑结构、建筑规模以及功能并不能满足客户的需求,那么,其结果或是闲置或是降价(降低租金),有没有站台、站台的高度和宽度等看似不成问题的问题都会影响仓储运作。

个别物流地产企业有了自己的仓库标准,国家也出台了相应标准,因此,要根据标准设计建造标准化仓库,这一点要特别提醒那些投资者,仓库标准(或指标)不能一味地就低不就高,人们日益提高的生活水平要求更多高质量和高水平的仓库,那些存放在“棚子”里的货物,谁又敢买?谁又敢吃呢?

简单地说,就是仓库标准化和定制化,但定制化也是建立在标准化基础之上的,而不是想当然的个性化。

《中国储运》:据了解,2013年中国的仓储业虽然业绩平平,但是投资却是一大热点,在您看来,2014年的仓储用地之争的主要特点有哪些?

徐文静:争取土地不是最终目的,从政府那里拿到地只是赢在了起跑线上,并不意味着赢在了终点线上。简单地说,现代化和专业化是未来的发展方向,仓库要更加贴近市场需求,物流园区的仓库既要面向多个客户又要面向单一客户。