小产权房屋

小产权房屋（共8篇）

篇1：小产权房屋

房屋买卖合同

出卖人（甲方）：身份证号码：

住址：

买受人（乙方）：身份证号码：

住址：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其位于河南省荥阳市的房屋（建筑面积平方米，含地下室（煤棚）号平方米和该房屋内部分附属物，以人民

币 叁 拾 肆 万元整（￥ 340000 元）的价款出售给乙方。

二、乙方支付甲方合同定金 伍 万元，如甲方反悔本合同，双倍赔

偿；如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲方应向乙方提供购买该房屋时与开发商所签

订的所有合同、凭证及收款票据等。由于此房产权暂时不能过户，乙方

如要过户，甲方必须协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。

四、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、出租、买卖、占

有等权利一并转让给乙方。

五、甲方在搬出该房屋之前应保证按期缴纳各项物业费用。本合同

签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；甲方保证在交接前

对该房屋没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后，发现与有关的产

权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责赔偿。甲方出售该房屋时必须得

到开发商的认可，本合同签订后，甲方要保证以后乙方享有甲方相同的居住权利，如果出现开发商不认可乙方为该房屋房东的身份，则视为甲方违约，乙方有权要求甲方退还向其支付的所有款项并赔偿乙方的经济损失。

六、房屋交付

甲方应当于交付房屋前 一周 内，通知乙方进行房屋交接;乙方应在收到通知之日起 一周 内对房屋及装饰、设备情况进行查验，交付之前发生的费用及风险由甲方承担;自交付之日起，房屋及配套设施物品损坏或所发生的费用及风险由乙方自行承担。甲方将房屋交付给乙方时，乙方应将剩余的贰拾玖万元人民币房款一次性支付给甲方。

七、违约责任

1、甲方在本合同签订之日算起，可以在此房屋内再居住 七 个月时间，应当于公历年月日前交付乙方房屋，同时交付房屋产权证件及有关合同收据等;交付该房屋时应将上述房产内的水、电、通信网络等原有设施及相关资料一并交付给乙方，甲方保证在交付乙方房屋时将上述设施的费用结清，并须协议乙方办理水、电、通信网络等过户手续。

2、甲方如不按合同规定的日期交付房屋或乙方如不按合同规定的付款方式付款，违约方每逾期1天需支付100元人民币的违约金支付给对方。

3、违约方逾期超过 两 个月时，对方有权解除本合同。如甲方反悔本合同，定金双倍赔偿给乙方；如乙方反悔本合同，定金不退。（注：如解除本合同时，违约方不再向对方结算逾期1天100元人民币的违约金）

4、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，甲方必须无条件配合乙方同开发商或有关部门进行处理。

5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款。

6、如因规划部门、设计部门的原因导致影响房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

八、注意事项：

1、房屋内的立式空调、电视机、电脑、洗衣机、冰箱、家具（含沙发、茶几、餐桌、床）归甲方所有，剩下的如：厨房电热水器、太阳能热水器、厨柜、灶具、油烟机及卧室挂式空调壹台和所有窗帘等装修配套施设用品归乙方所有。

2、甲方在签订本合同后在房屋内居住期间，要保证房子的墙壁、地板、屋顶和其它装饰物的干净整洁，如出现弄脏大片墙壁、损坏装修配套设施等行为，甲方要赔偿乙方房屋维修费用。

3、甲方在签订本合同后在房屋内居住期间，如需在墙体打孔等要征得乙方的同意，在搬离该房屋时对于在墙壁上打孔安装的电器、家具等物品如需拆卸搬走，需征得甲方的同意。

九、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成可提交当地仲裁委员会仲裁或人民法院处理。

十、其他约定：本合同自双方签字、按指印之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十一、本合同一式4份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：联系电话：年月日

乙方：联系电话：年月日

见证人：年月日

篇2：小产权房屋

出卖人（甲方）：身份证号码：

买受人（乙方）：身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于__________________________________的房屋（第层，建筑面积_________平方米）以人民币_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。

二、付款方式：乙方首付甲方人民币元整（￥：元）；在年月日前付元整（￥：元），剩余元整（￥：元），按每月付人民币元整（￥：元），所有剩余购房款在三年内付清。若在规定的时间内未付清房款，甲方有权收回房屋产权，且甲方只退回乙方所付款项的70%。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，乙方应将过户等所需费用元整给甲方，甲方协助乙方办理房屋产权手续，所产生的过户费用由甲方承担。

四、本合同签订后，甲方对的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；

六、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。

七、本合同一式两份，甲、乙方各执一份，双方签字之日起生效。

甲方：年月日

篇3：小产权住宅之路在何方

近年来, 全国各地商品住宅价格普遍呈持续上涨趋势, 老百姓买房的经济负担日益加重。而经济适用房等保障性住房的开发规模还远不能满足社会住房需求, 许多对房价望而却步的购房者纷纷把目光转向了城郊地带的小产权住宅。

这里所谓的小产权住宅, 是指乡 (镇) 政府或村委会利用农民集体所有的土地单独开发或联合房地产开发企业开发建设, 并由乡 ( 镇) 政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。小产权住宅的开发建设大多打着“旧村改造”、“新农村建设”等旗号, 所用土地没有缴纳土地出让金, 同时也规避了商品房开发建设过程中应缴纳的相关税费, 其价格比正规途径开发的商品住宅价格低得多。据调查, 北京近郊小产权住宅价格仅为同区域商品住宅价格的三分之一左右。正因其突出的价格优势, 小产权住宅受到越来越多购房人的青睐。据相关统计, 目前北京市在售住宅楼盘中, 小产权住宅就占了近两成, 且有进一步扩大的趋势。

2.小产权住宅的类型

按开发的住宅类型, 北京目前的小产权住宅有两种形式:一是别墅, 主要分布在密云、怀柔等生态环境优越的区域;二是普通住宅, 主要分布在房山、通州等交通条件便利的区域。

小产权住宅开发利用的土地可分为以下三类: (1) 农民宅基地; (2) 四荒地; (3) 农用地。

3.小产权住宅产生的必然性

3.1商品住宅价格虚高, 老百姓的购房愿望难以转化成有效需求。

近几年, 我国的房价收入比持续走高, 目前一般都在10左右, 由于各地社会经济发展水平的差异, 大城市高一些, 小城市低一些。据相关统计, 到2006年11月, 北京、上海、广州、深圳四地的房价收入比分别为13.55、15.55、12.67、15.76, 超过正常值 (3-6) 的2倍, 表明居民收入水平已难以负担高水平的房价。而随着生活水平的不断提高, 人们提高住房条件的愿望也越来越强烈。在如此居高不下的房价面前, 强烈的购房愿望难以转化成有效需求。面对这样的矛盾, 人们不得不把目光转向商品住宅市场以外的区域——农村住宅。其与商品住宅具有同样的居住功能, 加上得天独厚的价格优势, 打动了众多购房人的心。

3.2农民集体实现土地所有权, 发展农村经济迫切愿望的推动

虽然与国有土地所有权同为土地公有制的两大形式之一, 但是集体土地所有权目前还没有得到与国有土地所有权同等的地位。长期以来, 出于城乡土地二元结构管理的需要, 国家出台了一系列法规政策对集体土地所有权的处分职能进行了限制。近年, 随着社会主义新农村建设的宣传力度不断加大, 农民集体发展农村经济的愿望越来越强烈, 自然而然地把目光转向具有高回报率的住宅产业。农民集体利用其所有的土地建设住宅楼盘, 一方面可提高本集体组织成员的居住条件, 另一方面, 将剩余住宅出售给本集体组织以外的购房人, 可迅速获得发展农村经济的宝贵资金, 开办与住宅产业相配套的服务业等第三产业, 解决剩余劳动力的就业问题。

3.3土地市场竞争日益激烈, 房地产开发商缺乏土地。

土地市场实行“招拍挂”之后, 土地价格不断上涨, 天价“地王”频频出现。很多中小房地产开发企业受自身资金实力的约束, 很难在土地市场上竞得土地, 处于长期无项目开发的窘境。这些企业无力在国有一、二级土地市场上觅得土地, 只好向农村土地市场转移。由于利用农村集体土地开发房地产项目, 不办理征地程序, 土地的取得成本很低。项目开发过程中, 避开了繁琐的项目审批手续, 也不缴纳一些相关税费, 整个项目的开发成本大大降低, 开发周期也相应缩短。利润方面, 比在国有土地市场进行房地产开发一点也不逊色。此外, 由于小产权住宅不能向银行申请抵押贷款, 其销售方式一般为一次性付款, 开发商的资金回笼速度加快, 资金的使用效率提高。

4.小产权住宅目前出现的问题

4.1产权缺少合法性

建设用地许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、销售许可证这五证是否俱全是目前房管部门核发房屋产权证的重要依据。小产权住宅使用的土地没有经过征地程序转为国有, 因此其“五证”肯定是不全的, 房管部门不会对小产权住宅的购销合同进行登记备案, 更不会核发房屋产权证。根据我国相关法律规定, 只有县级以上房管部门才有资格发放房屋产权证, 乡 (镇) 政府或村委会发给小产权住宅购房人的“产权证”不具有正式的法律效力。此类住宅不能合法转让和抵押, 且面临两大风险:一是土地征收, 未来如果涉及道路、市政等规划变更, 国家要对该片土地进行征收, 只能对土地的实际所有人——当地村镇做出补偿, 而不对购房者进行补偿;二是此类购房合同或协议不受目前的法律保护, 村委会若说要收回房子, 购房者在法院也得不到支持。

4.2非法占用农用地和宜农“四荒地”

受经济利益的驱动, 许多农村集体不惜违反土地利用总体规划, 非法占用农用地 (尤其是耕地) 建设小产权住宅, 使大量区位条件好, 土地质量高的农地非法转为建设用地。农民集体的这种短期行为使我们的“生命线”被逐步蚕食, 耕地保护的压力日益加大。

另外, 我国的耕地后备资源严重不足, “四荒地”本应优先用于农业用途。然而, 在经济利益的刺激下, 很多宜农的“四荒地”也被开发建设成小产权住宅, 使我国耕地后备资源更加紧缺。

4.3别墅建设加重住宅市场供需结构失衡

去年, 国家再次叫停别墅用地, 规定2006年6月1日起全国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续, 并对别墅进行全面清理, 从而进一步调控住房供应结构。

在别墅用地屡次被中央叫停之后, 有些房地产商开始变相地开发别墅项目, 一批小产权项目开始搭乘新农村建设政策的顺风车“名正言顺”地进入住宅市场。根据某研究中心的一项统计数据显示, 目前北京市在售别墅里, 小产权项目有30多个, 约占市场总量的24%, 主要分布在远郊区县, 如顺义、昌平、门头沟、怀柔、密云、延庆等区县。小产权别墅主打价格策略, 定价仅为同区域大产权别墅的30%到50%, 处于热销状态。小产权别墅建设不仅造成土地资源的严重浪费, 而且与国家住房供应结构调控政策相违背, 加重了住宅市场供需结构失衡, 不利于我国住宅市场的健康发展。

5.对小产权住宅发展的政策建议

小产权住宅发展的关键在于土地。由于其集体所有性质, 小产权住宅用地, 开发前不论是否为宅基地, 开发后其实际已等同于宅基地。《物权法》规定宅基地使用权为用益物权, “宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利, 有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。”目前我国的相关法律和法规并没有明确规定农村集体组织以外的居民不能使用宅基地。1998年以前, 《土地管理法》是明文允许城镇居民利用农村集体土地建设住宅的, 1998年后只是删去了相关条款, 并没有增加条款明确规定禁止城镇居民使用农村宅基地。且现行的《土地管理法》只规定“农村村民出卖、出租住房后, 再申请宅基地的, 不予批准。”此条款也只是对农民出卖、出租宅基地后再申请宅基地的申请, 并没有明确规定农村村民不能出卖和出租住房。只有国土资源部2004年下发的《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定“严禁城镇居民购买宅基地, 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此, 小产权住宅并不违反国家的相关法律法规, 只是与国家政策有一定程度的冲突。

小产权住宅建设, 将农村宅基地集中起来进行住宅的规划和建设, 在优先满足本组织内部成员住房需求的前提下, 将剩余的住宅出售给本集体组织以外的购房人, 有利于盘活存量宅基地, 推动农村土地的节约集约利用。

因此, 如何处理小产权住宅, 一刀切地拆除或补发土地使用证和房屋产权证显然都是不合适的。笔者认为应对不同类型的小产权住宅应出台相应的政策区别对待。

5.1限制小产权住房的开发类型

目前导致我国房价虚高的一个重要原因是我国住宅市场的供需结构失衡即住宅供应结构与需求结构的失衡, 是大量高档住宅供给与中低档住宅庞大需求的失衡。小产权住房作为住宅市场供需失衡的产物, 市场赋予了它调节市场失衡的使命, 我们不能因为它是无法上户口的“私生子”而将其统统一棍子打死。

小产权普通住宅, 顺应了市场对中低档商品住宅的旺盛需求, 大大增加了住宅市场的有效需求, 对商品住宅市场的结构性失衡起到了一定的调节作用。而小产权别墅的建设恰恰起到了相反的作用, 不利于商品住宅市场的持续健康发展。响应建设节约型社会的号召, 全国已停批别墅项目用地, 别墅市场一下子紧俏起来, 小产权别墅也就应运而生。另外, 小产权别墅主要建设在生态环境优越的区域, 在这些区域进行别墅类房地产开发, 一方面会造成土地资源的巨大浪费, 另一方面也会破坏当地的生态环境。因此, 小产权住宅的开发应以普通住宅为其唯一的开发类型, 禁止别墅等高档住宅的开发建设。对于小产权别墅等高档住宅, 无论是在建或已建成项目应一律拆除, 并恢复原有地貌。

5.2建立小产权住宅的回购制度

由于庞大的住宅需求, 将农村住宅出售给集体组织以外的购房人, 最大的问题是容易产生投机行为。笔者认为建立小产权住宅的回购制度, 可解决这个问题。小产权住宅购房人享有房屋所有权和房屋所占土地的一定年限 (合同约定) 的使用权, 购房人在约定使用年限内若想转让房屋, 只能转让给土地所有者即农村集体组织。农村集体组织在回购住宅后, 可再次出售给新的购房人。在使用年期满后, 土地所有者 (即农村集体组织) 可根据房屋的剩余价值给予购房人补偿, 收回宅基地。房屋所有人也可以申请继续延长宅基地使用年期。实行回购制度, 只开放小产权住宅的一级市场, 使其只能作为居住之用, 而不具备投资功能, 可有效地防范投机行为。

采取回购制度的小产权住宅在一定程度上弥补了经济适用房制度的缺陷。其低廉的价格使更多的中低收入家庭改善了居住条件。它没有经济适用房的购买资格审核, 没有户口的限制, 使更多需要住房的外来人口也能够买到住房。

5.3加强宅基地总量控制, 积极推进村庄整理

我国将实行最严格的耕地保护制度, 因此允许小产权住宅建设并不是放任其自由发展, 要对其用地进行约束。允许农村集体组织利用自有的宅基地进行小产权住宅建设, 禁止利用农地和宜农“四荒地”建设住宅。小产权住宅建设已占用的土地应全部纳入本集体组织的宅基地指标内进行管理。对于违反乡 (镇) 土地利用总体规划, 非法占用农用地 (尤其是耕地) 和宜农“四荒地”进行小产权住宅建设的行为, 可根据相关法律法规进行严惩, 提高此类行为的违法成本。由于此类小产权住宅楼盘的拆除成本很高, 且也很难恢复原有地貌, 如何消化现有的此类小产权住宅, 同时又保证农用地尤其是耕地数量不减少?笔者认为在不改变乡 (镇) 土地利用总体规划目标的基础上, 可通过村庄规划的调整, 积极推进农村居民点的整理, 优化村庄格局, 控制村庄宅基地总量, 实现村庄范围内宅基地与农地间的占补平衡, 即小产权住宅建设占用了多少农地或宜农“四荒地”, 就要通过村庄整理出多少农地。在不能实现占补平衡的情况下, 不再批准新的宅基地指标, 以此来确保村庄整理的顺利推进, 尽可能地减少因小产权住宅建设造成的农地损失, 同时预防新的此类违法行为的发生。

6.结语

小产权住宅, 作为一种实际的住宅供应形式, 其存在和发展有其必然的原因。任何事物或现象都具有两面性, 作为市场自我调节的产物, 政府如果对小产权住宅全盘否定加以取缔显然是不合适的。我们可将其看作是住房制度改革的一种新形式, 加以合理引导, 使其朝着健康、正确的方向发展。

摘要：由于商品住宅市场价格高涨, 许多买房者不得不把目光转向城市郊区利用农村集体土地开发建设的小产权住宅。小产权住宅不具备合法产权, 且开发建设过程中存在非法占用农用地和“四荒地”的现象, 同时小产权别墅的开发建设加重了商品住宅市场的供需结构失衡。因此, 本文建议限制小产权住宅的开发类型, 建立回购制度等措施, 合理引导小产权住宅的建设。

关键词：小产权,宅基地,回购

参考文献

[1]刘润秋.农村住房产权流转的瓶颈及政策建议.农村经济, 2006, (3) .

[2]常玉生.物权法能否保护“小产权”.人民论坛, 2007, (8) .

[3]潇琦.小产权房走在钢丝上未来之路在何方.北京房地产, 2007, (5) .

篇4：“小产权”迷思

香堂村的故事

1998年，当张文山决定在香堂村搞“房地产开发”的时候，他不会想到这个偏僻的村庄有一天会成为全国瞩目的焦点。

香堂村位于北京正北46公里的燕山之麓，昌平区以东12公里的地方，是一个傍山依岭的村庄。1987年，张文山接任香堂村党支部书记时，村账目负债累累，村民们一穷二白。

张文山是香堂村村民眼中的能人。打上中学的时候，他就是个活跃分子，爱唱好动。“文化大革命”期间村里普及样板戏，张文山如鱼得水，在《红灯记》里演李玉和，在《沙家浜》里扮郭建光，很快在香堂村“戏班子”成了红人。

一次偶然的机会，张文山结识了评剧大师新凤霞。两人因为对评剧的共同爱好而成为朋友。令张文山没有想到的是，这次偶然的相识，竟然为香堂村开辟了一条致富之路。

也许是被香堂村的青山秀水吸引，有一次，新凤霞对张文山说：“我要到你们香堂村来落户，你欢迎吗？”

头脑灵光的张文山马上想到，如果在香堂村的地面上盖一个别墅群，把一些文化名人引进村，再依靠名人的影响把香堂村宣传出去，促进招商引资，香堂村就有救了。

说干就干，张文山立刻动员村民整理荒山，改造旧村，搞房地产开发。

1994年，首批房子建起来后，新凤霞以5万元的价格买下了第一套房子。此后，著名评剧表演艺术家马泰、歌唱家李双江、画家苏平等一批文艺界名人也先后入住该村。

张文山最初的想法只是在香堂村搞一个规模不是很大的“百个名人商品房”，利用名人效应，以达到招商引资发展香堂村的目的。没想到一搞起来就一发不可收。

13年间，香堂村陆续开发了10个这样对外销售的小区，小区的建设从早期零散的满足少数人对此地自然环境、山水风光的个性需求，转型为成熟的商品住宅的开发建设。

现在香堂文化新村划分为10个区，共有3000多住户，房型分为二层小别墅、大三居、四合院。与之配套的设施有医院、幼儿园、健身馆、超市、物业管理、高尔夫球场等。2006年，香堂村房地产实现销售收入6500万元。在村民们看来，香堂村的重生，无疑拜房地产的蓬勃发展所赐。

香堂村房地产的红火是可以理解的。近年来，由于地根紧缩等原因，房地产市场的供应远远不能满足市场的需求，从而导致房价不断攀升。今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，其中北京房价同比上涨9.6%。面对如此高的房价，中低收入人群只能选择其他途径来解决。

由于香堂村的小区均盖在村里的荒山废地上，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金，因而节省了大量的土地出让金；此外由村集体牵头开发，也省去了开发商；而建筑商就是当地农民。如此一来，小区建设成本大为降低，较市区内的商品房有鲜明的价格优势。

身份之惑

像香堂村这样在集体荒地上建造房屋对外出售的，并非独此一家。统计显示，在北京周边的房山、顺义、密云、通州等，共有80个左右已售、在售、在建的此类项目，近10万套房子，占据北京房地产市场1/4的江山。这些房子有一个共同的名字：小产权房。

之所以被称为“小产权”，是因为它们的缺乏合法的身份。

小产权房占用的是集体土地，按照现行的《土地管理法》规定，此类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此小产权实际就是没有产权，购买此类房屋的人的利益也不受国家法律所保护，不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

小产权房一般由开发商和村委会合作，或者村委会自行组织建设，而后自行销售。购房者签订的合同与一般的商品房买卖合同也有所不同，其名称是“××项目房屋买卖合同”，合同由乡镇人民政府监制，出卖人为某村民委员会。

对于开发商而言，小产权房的出现打破了旧有的游戏规则。对于地方政府而言，小产权房的出现，则使他们失去了获取土地出让金和各种相关税费的可能。

近期，对于小产权房的打击空前严厉起来。

2007年3月12日，北京市建委发布了小产权别墅购买的风险警示。

6月18日，建设部发布了《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。

6月25日，北京市率先在全国开始征讨小产权房。北京市国土资源局局长安家盛在一次活动中表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。

已有小产权房在这一波打击中遭遇“灭顶之灾”。今年4月16日，房山区青龙湖镇青龙头村144栋乡产权别墅被拆掉85栋，其余均被没收，另有3名涉案人员被羁押，原因是“这些项目为违法建筑”。

尽管如此，小产权房的销量依然有增无减。“买啊，怎么不买呢，跟四环周边动辄上万元的房价相比，这里连三分之一都不到。”在通州小产权房太玉园，前来看房的朱先生对记者说。对于小产权房蕴涵的风险，朱先生表示并不担心：“总建筑面积230万平方米的大社区，不可能说拆就拆吧！”

“我们不要求国家给咱们制定政策。靠房产带动旅游搞活村子，老百姓也富了，这难道不是好事一桩吗？”张文山对记者说。

对于小产权是否违法的问题，张文山表示难以理解：“难道这几千户来香堂村买房的人都糊涂吗？这些人不懂法吗？难道他们不知道小产权是怎么回事吗？来这里的有很多是律师甚至法官，他们就是研究法律的。”

监管难题

小产权房的“非法存在”已有十余年，但为什么没有相关部门进行制止呢？

据了解，小产权房的管理涉及国土资源部门、建设部门，甚至还有农业部门和国家相关立法、执法部门。由于处在政府各职能管理部门的交叉点上，就造成了表面有很多部门管，实际上却是谁都没有管的局面。

举例而言，按照《房地产管理法》，建设部有权对城镇国有土地上的商品房市场进行管理和查处，但是对非城镇国有土地上的房屋管理，建设部却鞭长莫及。

开发商任志强认为，建设部完全可以理直气壮地去管理，而不是仅仅作出风险提示。在任志强看来，不管这些“小产权”的建设是否合法，但其对社会销售的行为是违法的。建设部虽无权管理非城镇国有土地上的建设行为，但对违反《房地产管理法》的市场销售行为则应该予以制止。

任志强在博客中批评，在一个法治国家，在国务院所属部门用新闻发布会的方式提出了“风险提示”之后，居然没有另一个应有权力管辖的部门来管制这种小产权买卖的违法交易行为。

中国人民大学法学院教授王轶则认为，小产权房建在农村土地上，并不适用《城市房地产管理法》，如果非说违法，由国土资源局或建设部出面叫停也缺乏法律依据。按照他的解释，国土部门管理范围是国有土地和被征用为国有的农村集体土地，集体土地缺少一个统一的管理部门，尚处在灰色地带。

合法化？

鉴于小产权房涉及到众多中低收入者的切身利益，许多专家建议将其合法化。

中央党校研究室副主任周天勇表示，查办小产权住房在《宪法》和《土地法》中没有依据，这种行为本身就是违法的。“同样是农村的集体土地，为什么只有被地方政府征用后再卖给开发商是合法的？而农民集体在自己的土地上盖的房子然后拿去卖却变成了非法的呢？”。

王轶也认为，小产权住宅并没有违反现有法律，而且只要购房者与乡政府签订的合同符合双方意愿，那么这份合同就是有效的，应当受到法律保护，同时购房人也应当取得相应的转让、出租、抵押、继承、赠予等权利。

但一些专家则担心，由于小产权归农村集体所有，产权关系很难改变，如果在法律层面给予承认，将动摇我国现有的土地政策。

由于土地的非集约化经营难以提高农业生产效率，因此，通过推动土地流转提高土地使用效能，无疑有助于实现农村经济的集约化经营，发展规模经济。

不久前，国家设立重庆、成都先行先试城乡统筹，即暗含了对农村土地流转的大方向。7月3日，重庆在打破二元障碍上跨出一大步：允许农地承包经营权入股，进行流转。而广东已在进行农村土地入市试点，省内的农村集体建设用地无须经过国有征收程序，可以直接进入土地二级市场参与流转。

中国房地产开发集团公司党委书记孟晓苏认为，将农村原有的集体经济转化为股份制，为今后农民拿土地入股分红创造了条件，而且根据《公司法》，农民可以把自己的土地股权部分或者全部卖给城里人或开发企业，开发企业拥有股权，农民得到钱，城里人可以到农村当土地所有者。这将打破单一供应者垄断市场的局面，实现土地供应和房屋供应的多元化，为遏制房价上涨发挥作用。

一位国情专家认为，小产权房是关系到中国现代化发展战略的问题，关系到中国是继续过去的城乡分置二元结构，还是走城乡一体化、城乡互动均衡发展的道路。在他看来，土地变革的意义远不止于房地产市场，还可借此打破城乡二元分隔，消弭城乡差别，使土地、人口以及多种资源在城乡之间双向自由流动。

在这位专家看来，目前的相关土地法规，多是按照城乡二元化结构制定的，早已不适合城乡统筹一体化发展，反而人为地割裂开了土地性质。“改革本身就是突破的过程，所以要打破二元户籍制度，二元土地制度。我们的法律要顺应城乡一体化、城乡均衡发展世界潮流和市场经济必然的要求。”

篇5：小产权房屋买卖合同

出卖人(甲方)：________________村委会

买受人(乙方)：______________________

身份证号码：_______________________

一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后 年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。

四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;

六、违约责任

1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，。

2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同规定的.付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。

4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期 天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。

7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为 元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份

甲方：________________ 乙方：________________ 见证人：______________

____年____月____日

小产权房屋买卖合同范文(2)

出卖人(甲方)：____________ 身份证号码：____________________

买受人(乙方)：____________ 身份证号码：____________________

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于____市_______区__________的房屋(建筑面积______平方米)以人民币_____仟____佰_____拾____万_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室______号_______平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金________元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对__________________的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_______个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过_____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_______种方式解决。

1、提交______________仲裁委员会仲裁。

2、依法向____________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：____________ 乙方：____________ 见证人：__________

篇6：小产权房屋买卖合同

甲方（卖方）： 身份证号码：

乙方（买方）： 身份证号码：

经甲、乙双方友好协商，同意就下列房屋买卖事项，订立本合同，共同遵守。

一、甲方自愿将坐落在西安市经济技术开发区凤城九路与明光路十字向西300米“开元第一城” 幢 单元 号房屋出售给乙方，该房屋建筑面积约为平方米，最终以产权登记面积为准。乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。

二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币 元（大写： 元），乙方应当于本合同签订时一次性向甲方付清上述购房款。

三、双方同意于 年 月 日前由甲方将上述房屋正式交付给乙方。

四、甲方保证上述房屋权属清楚，该房屋转让前所发生的物业费、垃圾费、电梯费、暖气费等与房屋相关的物业费用均结算清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民

七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。

八、本协议自甲、乙双方签字盖章，且在乙方全额向甲方付清购房款后生效。甲方： 乙方：

签订日期： 附件：

1、甲方身份证复印件

篇7：新版小产权房屋买卖合同

买受人(乙方)身份证号码：

卖 方：__________________________________(以下简称甲方)

买 方：__________________________________(以下简称乙方)

甲乙双方本着诚实信用、平等、公平的原则就甲方集资建房 权利义务转让事宜，达成如下协议：

一、甲方自愿将其村证房位于石家庄市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号——平方米)

二、甲乙双方商定转让价格为人民币_____________________元， (大写)____拾____万____仟____佰____拾____元整。

乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方， 该房屋应有一切权利和义务同时转让。

四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。

五、出卖的房屋如因政府规划行为需拆迁，所得相关赔偿的一切 权利自合同生效日起归乙方所有。

六、本合同经双方签章后生效，并对双方都具有同等约束力，应 严格履行。其权利、义务转移时间追及于甲方与__________________ 签订的集资建房协议之时。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔 偿损失， 支付对方违约费用人民币________元， 大写__________元整。

七、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

八、未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方 协商解决;协商不成的，双方愿向法院申请仲裁。

九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具同等法律效力。

甲方(签名或盖章)_________________________________

身份证号：___________________________________________

乙方(签名或盖章)_________________________________

身份证号：___________________________________________

篇8：小产权房屋

进入20世纪以来, 我国城市化进入了飞速发展的阶段, 农村人口大量涌入城市, 国民经济也得到了突飞猛进的增长, 人民生活水平和收入水平有了较大程度的提高, 与此相呼应的是, 在刚踏入21世纪之初我国的房地产市场也迅速复苏, 城市土地价格和房价快速拉升, 其涨幅很大程度上超过了城市居民收入的增长幅度。国民经济的快速增长, 城市化进程的脚步加快这些都极大地刺激了房地产市场的高速发展, 同时在国内的房地产市场上出现了, 在极短的时间内房价迅速拉升的现象。再加之我国对房地产市场的土地供给方式比较单一, 造成了土地的供给无法满足房地产市场的巨大需求, 不仅在数量上无法满足, 在供给结构上也出现了较大的矛盾。

面对日益增长的房价, 城市低收入消费者只得自行寻找可以接受住房形式, 城中村的集体土地自然成为他们选择的不二目标。城市的迅速扩张导致城中村问题在我国城乡二元体质的特殊国情下变成一种普遍现象, 尤其是在一些大中型城市。城中村的村民丧失了最基础的耕地, 发现将原有的自家土地转让给开发商可以获得更高的收益, 而这些原本属于村集体的土地在开发商获得后, 建成住宅再以较低的价格出售给需要住房又对商品房没有购买能力的城市居民、外来务工人员、或者投资者。这类房源的土地由于开发商并未缴纳各种税费和土地出让金, 并没有国家房管部门办法的产权证, 只有村委会开据的权属证明, 因此被称为“小产权”房也可称为“乡产权”房。这类住房在大中型城市的低收入家庭和外来务工人员中受到追捧, 由于“小产权”房的建房随意性大, 数量难以统计, 有相当大的比例是在农民的宅基地上建造然后出售的。因此“小产权”房问题在城中村就更为突出, 影响范围也更大, 从而也造成了社会一定的不稳定因素, 因此受到了极大的重视和关注。

二、郑州市城中村“小产权”房的成因

(一) 城市化进程脚步加快, 城市房价持续攀升

随着我国经济增长速度的持续加快, 各大中型城市都在迅速扩张, 又是由于中原城市经济区的提出, 导致河南省省会郑州市的房价大幅提高。城市化的脚步加快就使得大量的外来务工人员涌入城市, 城中村由于房租物价都偏低成为他们的聚集地, 长期的城市务工, 使得一部分外来务工人员在城市有了归属感, 选择留在城市成家, 养育后代, 但是他们中的大多数属于中低收入群体, 他们对城市中的商品房并不具备购买能力, 因此, 城中村价格相对低廉的“小产权”房成为了他们的首要选择。另外, 对于长期生活在城市的低收入群体来说“小产权”房低廉的价格也同样具有相当的吸引力, 有了买方市场的刚性需求, 就产生了“小产权”房卖方市场的“违法供给”。

自2005年以来, 全国城市土地出让全面实施“招拍挂”, 郑州市的房屋价格虽不比北京、上海、广州等大型城市的住房价格那样飙升的令人咂舌, 但是郑州市的商品房及二手房也是再跟河南省居民收入平均水平相比较下有了较大幅度的增长。2010年初郑州市商品房均价突破6000, 而郑东新区部分小区商品房价格更是突破万元大关。在郑州市内, 城中村的“小产权”房拥有更多的优势, 如交通便利、价格低廉、周边的配套设施相对完善, 同时和市内的商品房相毗邻。

(二) 郑州市城镇居民保障性住房的不足

2010年, 国家开始实施在国内几个试点城市率先建立大规模保障性住房。在此之前, 我国经过对住房制度几十年的改革和探索, 所构建的住房保障框架由“廉租房、限价房、经济适用房、住房公积金”组成。但是我们必须清楚地看到在城镇中真正的中低收入家庭大部分并没有享受到廉租房和经济适用房等保障性住房。这部分人属于社会的弱势群体, 国家的优惠性政策并没有让他们真正享受到应得权利, 因此在这类非正常情况下, 这部分人只好选择了“小产权”房。

(三) “小产权”房开发的暴利

随着我国“新农村建设”的兴起, 城中村村委会带领农民建设集中区、农民公寓时, 会把多余的房子偷偷卖掉。通过这种手段, 他们很快发现“小产权”房的成本很低, 逐渐地在村委会和区级政府的支持和资助下, 以新农村建设为契机, 城中村开始开始大规模开发“小产权”房。甚至一些环境相对优美的城乡结合部开发了中高档的住宅, 甚至是别墅。而另一些村集体和开发商签订协议, 以高出国家土地征收价格10%左右的补偿价格从村民手中获得土地, 改成大规模的“小产权”房, 村集体可以有此获得高额的土地收益, 同时也降低了开发商的水费成本。因此, “小产权”房才在全国上下, “四处开花”, 屡禁不止。

三、郑州市城中村“小产权”房问题处理和困难

其实城中村、“小产权”房和外来务工人员是有着必然联系的。目前由于郑州市的城市化建设速度很快, 大量外来务工人员涌入, 城中村房租、房价低廉。而面对日益飞增的城市商品房价, 如何正确、合理、有效地解决郑州市城中村“小产权”房问题, 也就成为了郑州市政府和各级区政府当务之急。城中村属于城乡结合部的一部分, 在郑州这样的城中村并不在少数, 其中一些城中村鱼龙混杂, 居住条件差, 各项配套设施极不完善, 成为郑州市社会中的不稳定因素, 所以改造城中村更是迫在眉睫, 这当然不仅仅是房屋产权的改造。

据有关数据表明郑州市可通过城中村改造盘活的土地面积约为10万亩, 目前已出让约1万亩, 包括3000亩的土地储备。目前在建房屋总建筑面积约1382万平方米, 其中安置房约731万平方米, 商品房约651万平方米。这两者包含的廉租房约22万平方米。在建医院、学校、幼儿园等公益性设施用房约1.2万平方米, 总投资约166亿元。其中已完成土地招拍挂的19个村 (组) 共规划中学7所、小学20所、幼儿园43所。这是郑州市在城中村改造中已经取得的成绩。

当然在城中村土地, “小产权”房的改造过程中也面临着相当多的困难。相对于郑州市政府这一级管理层来说, “小产权”房违法难执法是众多问题迟迟不能解决的关键。对“小产权”房处理具有很大的难度和复杂性。据研究调查表明, “小产权”房的建造形式极为复杂, 相当一部分处于相关法规政策的灰色地带。

在法律层面, 我国现行《中华人民共和国土地管理法》中规定:“农村和城市郊区的土地 (包括宅基地、自留地和自留山) 依法属于村农民集体所有, 由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;农民集体所有的土地依法用于非农业建设的, 由县级人民政府登记造册, 核发证书, 确认建设用地使用权”。自《物权法》出台后第六十一条规定“城镇集体所有的不动产和动产, 依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。”按照我国目前的法律规定:“农民宅基地的产权证不能过户给别人”, 农村宅基地禁止转让, 这也就是“小产权”房目前最本质的困境。

但在我国房价高和保障性住房不足的情况下, “小产权”房已存在了相当长的时间, 也具有了一定的规模, 而且“小产权”房的购买者大多是城市中低收入家庭、外来务工人员、毕业不久的学生, 如何处理这种复杂的利益关系是一个十分棘手的难题。笔者认为城中村的“小产权”房宜疏不宜堵, 相关政府部门应该通过对于城中村改造使“小产权”房变成“大产权”房, 同时严禁村集体将农村耕地进入房地产市场, 在保证耕地红线的基础上对已成为既成事实的“小产权”房补收各种税费逐步使其规范化, 并且加大管理力度严罚严惩继续建设的“小产权”房, 要做到管理和执法相结合。

“小产权”房是我国经济迅速发展, 城市化节奏加快这一特定历史时期的产物, 也是我国房地产市场发展的衍生物。其涉及利益广泛处于各方矛盾的的交织中, 解决难度很大。但要相信, 通过市场体制国家政策的完善、各方学者共同研究和社会各阶层的广泛参与讨论, “小产权”房问题会在以后发展中逐渐解决并被市场消化吸收, 成为保障性住房。

参考文献

[1]、牛凤瑞.中国房地产发展报告[M].社会科学文献出版社, 2004-2008.

[2]、季雪.“小产权房”的问题、成因及对策建议[J].中央财经大学学报, 2009 (7) .

[3]、何俊.间隙城中村的物权问题[J].法治在线, 2010 (6) .

[4]、许经勇.城中村、农民工、小产权房与城乡二元体制改革[J].经济纵横, 2010 (2)