商业用地（精选六篇）
商业用地 篇1
1 案例概况
待估宗地位于无锡市锡山区, 土地面积为61000平方米, 规划用途为商业办公用地, 容积率为3.2。不同于一般商业办公用地, 本次待估宗地附加出让条件, 要求竞买人或竞买人的母公司为上市公司, 同时具有百货、超市两种业态且长期稳定经营, 且地块不得整体或者分割转让, 须有竞买人在土地出让年限内100%持有。
2 项目定位
通过对这宗地的研究, 我们从三方面对其定位进行了分析:
其一、由于其特殊的附加出让条件, 限制了未来建成物业的经营模式, 不但自营或出租经营商业部分, 而且办公部分也不再是传统的分割出售为主, 而是出租经营辅以部分自用。通过对周边办公房供需市场的分析判断, 我们得出办公用房配比仅为少量, 约占总建筑面积的15%的结论。
其二、该宗地建筑体量较大, 在其所在区域内绝无仅有, 通过对无锡市场上该类大型商业体业态的调查分析, 大多为大型综合性百货商场、专业类卖场、商业综合体或商业街;而锡山区属于城市近郊区, 原为下属县级市的政府所在地, 撤市并区后, 划为市辖区, 随着近年经济的发展、交通条件的改善、区域功能的转变, 该区政治中心正逐步东移, 区域功能也逐步由区域政治中心转为区域商业经济中心, 该区域作为乡镇企业的发源地和原区域政治中心的地位, 辐射面广、居民购买力旺盛, 该项目的兴建, 正好完善了区域的功能配套;其他诸如电影院、游乐中心、餐饮中心等在其三公里范围内均已有大量配置, 故确定未来建成物业商业部分为大型综合性百货商场 (占总建筑面积的30%) 、广场式商铺 (占总建筑面积的29%) 。
其三、近年来随着人民生活条件的改善, 汽车的拥有率逐年攀高, 据网络报道, 至2012年底无锡汽车保有量已突破100万辆, 新车挂牌量以平均每天600辆左右的速度增加, 私家车保有量共有62.74万余辆, 按照全市常住人口粗略计算, 每百户居民家用汽车拥有量为40.48辆。大量汽车的上路, 给城市交通带来巨大压力的同时, 对商业物业的停车便捷度的要求也越来越高, 作为锡山区未来的区域商服中心, 其停车位的设计要求也应较高, 而且该宗地与规划中的无锡市地铁二号线柏庄出入口连接, 停车位的设计除满足自身需求外, 还应考虑与日后地铁出入口的配套衔接问题。其规划文本中要求, 商业、办公按不少于0.6车位/100平方米配置机动车停车位, 根据调查一般高档百货大楼及写字楼的的机动车停车位配比通常可达到1~1.2车位/100平方米, 结合本宗地状况, 我们设定了总建筑面积的20%的地上停车楼和同等规模的地下停车场, 合计7.8万平方米。按照《汽车库建筑设计规范》, 停车位长宽一般为2.5~2.7×5~6米, 加上地上停车楼和地下停车场的公共过道、上下坡道等公共面积, 平均折算单个停车位约为32平方米, 则总共可建造2440个停车位。
3 估价方法选用
按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定, 出让地价评估应至少采用两种评估方法, 其一为市场比较法、收益还原法和剩余法三选一, 其二为成本逼近法和公示地价系数修正法二择一。
由于待估宗地同一供需圈内近3年来没有类似的成交案例, 故不适宜采用市场比较法;而假设开发法适用于“待开发房地产”是指具有投资开发或再开发潜力的房地产, 具体指待开发的土地;在建工程;可装修改造或可改用途的旧房。待估宗地开发后的总价值可以通过收益还原法还原后进行贴现计算得出, 故本次评估适宜选用此方法进行评估。
成本逼近法主要从用地成本的角度测算地价, 而对市场需求的影响敏感度较弱, 故不适宜选用成本逼近法进行评估。而无锡市已进行了基准地价更新, 并建立有完善的修正体系, 虽然理论上而言, 这类大面积待开发宗地不甚适宜采用基准地价系数修正法进行评估, 但在现行行业规范规定下, 相比而言基准地价系数修正法比成本逼近法更为适用, 且结合实际操作经验而言, 该方法发展较成熟, 修正体系完善。故本次仍选用假设开发法和基准地价法进行测算。
4 假设开发法应用中的问题
4.1 最佳规模确定
未来建筑规模的确定是假设开发法中的关键。各类型的建筑体量直接关系到未来的收益, 影响整个房地产的价格, 最终影响到计算得出的地价。由于总建筑规模较大, 所以每一种类型的物业面积稍作调整, 就会引起整个建筑物价值的较大波动。因此, 确定各最佳建设规模相当重要, 也具有一定的难点, 怎么确定各类建筑物的合理比例, 如何组合成为最佳规模, 需要深入的研究和探讨。需充分结合项目自身规划条件因素, 周边环境因素, 区域经济发展需要以及同类型建筑物规模来先对其进行市场定位。
结合前文的宗地定位分析, 我们设定待估宗地日后开发建设物业形态如下:
综合性百货商场:6层, 建筑面积6万平米, 占比30%;
广场式商铺:4层, 建筑面积5.7万平米, 占比29%;
写字楼:20层, 3万平米, 占比15%;
配套用房:1万平米, 占比5%;
车库:2440个, 地上3.9万平米, 占比20%, 地下3.9万平米。
4.2 房地产总价的确定
在确定最佳建筑规模之后, 就该计算待估宗地开发后总价值。而本次开发后物业为商业百货及写字楼, 为竞买人100%持有, 不得整体或者分割转让, 故本次商业百货及写字楼都为自营, 通过在土地使用期内出租来获取租金收益, 收回整个投资成本, 收益时间较长。收益还原法计算时, 各类物业的租金收益, 应采用市场比较法来确定, 其租金应为客观租金收益。由于本次待估宗地开发完成后, 物业类型较为复杂, 商业分为百货商场和广场式商铺, 同时兼具办公和停车楼, 需要分别计算四类建筑物的客观租金及收益。
广场式商铺的收益确定:该宗地周边区域内同类规模的商业广场数量较多, 主要有建材类、服饰类和餐饮类三种, 我们对区域内的同规模商业广场的现状和历年经营状况进行了调查, 其所邻近的锡沪路商圈为无锡著名的装饰材料一条街, 装饰建材销售店已趋饱和;该地块内已规划有综合性购物中心, 广场式商铺如规划成纯粹的服饰商城功能有所重复;距该宗地约3千米处有中华美食博览城, 即为大型纯餐饮类中心;结合周边居住人群消费能力及习惯后, 我们设定该广场式商铺定位为以中档品牌服饰为主, 辅以精品餐饮企业。定位完成后, 通过周边调查比较, 分别采用市场比较法测算其租金收益:一层的商铺日租金约为10元/平方米, 二层商铺日租金约为6元/平方米, 三层商铺日租金约为4元/平方米, 四层商铺日租金约为3元/平方米。
综合型购物中心的收益确定:同类规模的商业百货大楼经营收益一般由柜面租金、销售分成和入场费等几部分组成, 计算较为复杂, 而且现购物中心尚未建成, 不确定性较大, 作为新建的购物中心, 市场培育的时间较久, 前期消费者对商场的品牌认知度需要一定时间来培养, 故我们暂仅考虑其柜面租金。目前东亭地区已建成的综合性百货商场不多, 但由于东亭地区经济的发展、交通条件的改善、区域功能的转变, 其经济辐射半径不断扩大, 该宗地未来建成的百货商场的服务半径也较大, 因此可以将案例选择的供需圈稍加扩大, 增加可比较的案例。我们通过走访、上市公司财务报表以及税务等途径对无锡市内现有的大型购物中心分楼层的柜面租金进行了调查, 通过比较确定柜面平均日租金为4.5元/平方米。
写字楼的收益确定:由于该宗地内建筑为完全的自持, 不得分割或整体转让, 决定其只能通过租赁的方式经营, 不论是日后其自用部分还是出租经营部分都应作为潜在收益面积来考虑。经调查比较采用市场比较法日租金约为1.35元/平方米。
停车场的收益确定:在计算商业百货办公的收益外, 不能忽略另一个收益, 即停车场收益。对于停车收益而言, 单个车场的停车费的获取相对比较容易, 因为相关文件对价格做出规定, 但是大面积停车场的总收益, 涉及到停车位的日均出租比例, 单个停车位的日均有效出租时间。估价对象有2440个地上地下停车位。我们查阅了市物价局对于该类停车场收费的文件规定, 走访了市区各购物中心, 到多个停车场去做实际调研:普遍情况下, 此类商业百货及办公的停车位的日出租率约为70~80%, 单个车位的日平均停车时间约为4~6小时, 故本次计算采用中间值5小时, 停车费平均约5元/小时。
根据2013年4月8日出台的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范 (试行) 》中的规定假设开发法中建成后的售价等相关收益水平, 采用出让时当地市场同类不动产正常价格水平, 不能采用估算的未来收益, 因此, 本次计算采用的各项租金水平不再做未来估算。同时, 该技术规范中规定收益还原法中的所采用的收益水平在出让年期内保持平稳, 故本次收益还原法计算不考虑租金在收益年期内的增长, 计算公式采用收益期为有限年净收益每年不变的公式。
4.3 地价计算中的问题
通过收益还原法还原得出建成后房地产总价之后, 可以进入假设开发法的开发过程计算。除正常的假设开发法计算中所需考虑的购地成本、开发成本、利润、利息等, 主要有两方面内容需着重考虑:
其一为项目的建筑安装工程费:因为本次评估的案例建成后直接出租经营。要达到预期的收益, 建筑安装工程费中不能忽略装修费用。我们查阅了现行装修定额、工程实例, 走访了同类型物业、装潢公司, 分别对综合性购物中心、广场式商铺以及高层写字楼的土建、装修、安装进行了测算, 之后加权得出该项目的综合建筑安装工程费。
其二为因其挂牌条件中明确该项目不得分割或整体转让, 成本计算中所涉及的项目转让税、费也不应考虑计算, 诸如营业税、城市建设维护费、教育费附加、土地增值税、房地产交易服务费等税费在计算过程中不应扣除。
5 基准地价系数修正法应用中的问题
5.1 基准地价区段选择
无锡市已有基准地价更新成果, 基准地价的基准日为2013年1月1日, 分为商业、住宅、工业三个用途。估价对象评估设定为商业办公用地, 未来建成商业建筑面积占主要部分, 故参照商业用地基准地价进行计算。
无锡市商业用地基准地价为区段价, 待估宗地位于基准地价区段范围外, 估价对象方圆500米内, 有三个不同的区段。对于选取哪个区段, 操作惯例上是选取最为接近的基准地价区段, 但我们认为针对这种特殊案例, 应该从区段内商业物业的形态, 商业物业的建筑规模, 主要经营类型, 商业的辐射范围等多方面进行详细分析, 确定采用何种区段价进行评估。
在本次估价对象附近的三个基准地价区段中, 估价对象西侧的02004S区段为锡沪路装饰材料一条街, 该区段内商业业态主要为各类沿街装修建材专卖店, 如TOTO洁具、缇缇壁纸、东鹏陶瓷等, 辅以部分大型建材销售市场及家具销售卖场, 如好艺家、月星家居等, 由于其为无锡最著名的建材商业街, 其服务半径较大, 服务人群也较广, 覆盖全市范围;估价对象北面的05004S区段, 商业业态则为小型沿街商铺, 多为以周边居民为主要服务对象, 经营餐饮、小商品等, 服务半径较小;估价对象南面的05008S区段, 主要的商业业态为沿街商铺及大型超市购物广场, 区段内有如丰汇欢乐广场及乐购大型购物超市等, 其服务半径较广, 覆盖东亭区域。
我们从商业物业的形态、商业物业的建筑规模、主要经营类型、商业的辐射范围四个方面进行了量化分析, 将各区段的考虑因素分别赋分, 以估价对象为满分, 其余区段与估价对象相比, 越接近, 则赋分越高, 最终计算出最高分, 以此来进行区段选择参考。具体操作如表1所示。
5.2 区段修正
由于待估宗地位于05008S区段范围外, 因此需要进行区段修正。估价对象与该区段直线距离约400米, 综合分析近年来附近成交的地价及房价, 估价对象周边的地价比区段内地价低约25~35%左右, 结合估价对象与该区段的距离, 确定区段修正系数为0.7。
5.3 用途修正
根据规划要求及附加出让条件, 待估地块的用途为商业、办公用地, 规划未来经营模式为大型购物中心、广场式商铺及办公楼。根据基准地价修正体系中的用途修正表, 写字楼、商业性写字办公场所修正系数为0.7, 三星级以上宾馆、酒店、度假村修正系数为0.6~0.7。根据估价师调查, 此类商业、办公用地由于建设业态和挂牌条件的限制导致投资回收期较为漫长, 资金回笼时间长, 对其价值有较大影响, 通过对近年来无锡及周边城市类似宗地交易状况和房地产经营状况的调查分析, 结合用途修正系数表, 最终加权确定其用途修正系数为0.75。
6 结束语
土地一级市场目前正在不断的朝着健康有序的方向发展, 今年四月国土资源办公厅发布的《国有建设用地使用权出让地价技术评估技术规范》更是对一级市场土地的评估做出了详细的指导意见。随着技术规范的不断完善, 土地一级市场的有序发育, 越来越多的特殊用地将进入一级市场评估程序, 因此特殊用地的出让地价评估, 有许多值得思考和探讨的地方, 需要理论和实践相结合进行科学的计算和操作。以上仅是我们对本宗商业百货、办公用地案例出让地价评估的一点思考和处理方式, 以做抛砖引玉之用, 疏漏之处还请不吝指教。
参考文献
[1]无锡市统计年鉴[C].无锡市统计局, 2010~2012.
[2]汽车库建筑设计规范[S].北京:建筑工程学院出版, 1998.
商业用地和住宅用地的区别细则 篇2
弊端主要有以下几点：
1、使用年限商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重；产权时间应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。最可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵!
2、交易税费初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%；如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
3、按揭方式大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。
4、日常生活成本如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
如水费：3.7（住宅）/5.6（工业商业）/6.1（宾馆、饭店、餐饮业)
5、设计标准设计导向不同。公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。
6、落户问题无法迁入户口优点主要有以下几点：
1、关于保值性开发商能将土地建造成本都较高的商用房，改为住宅出售，主要由于住宅可变现性强，风险小，销售速度快资金回笼时间短等因素，当然，最关键的原因在于区域的住宅稀缺性强！能实现较高的利润价值。因此购房者在购买这类住房时，往往也是由于缺乏其他的选择导致的，房产相应的保值性也比较好。
2、关于建造标准非住宅的房屋建设标准不同。如果按照公建相关要求，人防和消防等建设标准都较高，对开发商而言，成本将提高，但对购房者的使用影响不大。
3、可以注册公司北京市工商局正式下文：公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为“住宅（包括公寓、别墅）”的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。因此，非住宅类房产，可以注册公司。
使用年限存在差异事实上，关于土地性质的问题，还要追溯到1990年国务院公布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这份文件中将土地出让分为五类，并对各类性质土地的最高使用权年限进行了说明，分别是居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年、综合或者其他用地五十年。
所以很明显，根据这份条例，购买在非“居住”用地上建造的房子，首先受影响的是使用权年限，也就是说，这类住宅的使用权期限都要短于居住用地上的住宅。而且根据今年两会刚刚通过的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”这就是说，住宅用地上建造的房屋，使用期限已经基本不受之前“七十年”的束缚，而非住宅用地上的房产期满之后如何延续，则还有一定具体问题具体分析的空间。
贷款、生活成本、户口问题需要注意除了比居住用地少了二三十年的使用期，非居住用地上建造的住宅项目还会面临下面几个不同的地方。
首先是贷款，对于居住用地的房产，目前，银行一般都会允许贷款人办理首付最少三成、最多贷款七成、最长三十年还清的个人住房贷款，但如果是购买非居住用地的房子，银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况往往会按照商业楼，即首付最少四成，最长十年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。
其次是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30％左右。
但对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者最好让开发商在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。
再次是户口问题。在商业用地上建造的房屋，由于其商业或者办公性质，原则上是不可以落户口的；至于综合用地，则因为它可能包含了住宅立项，所以正常情况下并不影响购房落户的实行。
除此之外，现在很多商业性质的“商住楼”非常好卖的原因，不小程度在于可以在工商局注册办公，这在去年6月北京市工商局叫停“住宅办公”之后越来越成为这类物业的最大优势，因此对于投资者来说也有不小的吸引力。
商业用地 篇3
关键词：控规；容积率；基值—阀值
控制性详细规划（以下简称“控规”）作为规划实施与管理的核心层次和重要依据是政府调控市场机制与实现建设目标的直接手段。容积率作为控规强制性内容的核心控制指标，肩负着落实城市整体强度分区平衡、体现政府政策导向和维护社会公平的重任。目前，影响容积率的因素众多，确定方法也多种多样，但在控规编制中对于容积率仅仅单一赋值，使规划缺乏一定的弹性，导致控规频繁修改丧失权威性、科学性。因此，在控规编制中容积率引入基准值和阀值双指标的赋值方式，是一种很好的解决方法。
1、研究背景
1.1发展背景
控规产生于我国实行改革开放、计划经济体制向市场经济体制转变的背景下，经过十几年的发展和應用过程中，控规出现了“刚性”逐渐丧失的问题。在控规的编制到完成的过程中，中央或地方政策的微小变动都会对其直接或间接地产生着影响，其指标确定的依据存在着不确定性；在后续的规划管理中，为了协调土地开发主体、公众和政府的需求，在相互博弈之中控规成果被频频调整，而局部地块指标的调整最终将会带来整体功能的失衡。
1.2政策背景
2008年出台的《中华人民共和国城乡规划法》强化了控规的“权威性”和“刚性”，以遏制当前“控而不严”和“频频失控”的尴尬局面，控规指标的编制和管理必须及时作出调整。同时《物权法》的出台也表明公众利益已成为未来规划编制的重点和难点，控规作为实际规划管理的依据，其权威性、效益性和公平性应并重。
1.3实践背景
容积率是土地资源配置的核心内容和微观强度控制的核心指标。通过相关资料显示，各地容积率指标赋值大多会根据地块所处的区位进行不同的控制，其指标控制形式仍以上限控制为主。
各地控规的成果中容积率指标赋值形式和方法解决了实践中的很多问题，但仍存在着一些不尽如人意之处：
（1）上位规划引导不足
作为法定文件的总体规划注重的是宏观调控与公共政策属性等大的战略方针问题，在落实上需控规的具体指导，若控规的前期研究不足，将很容易导致其编制的依据不足，且控规的表达方式要求简单规范，很难检验其前期的研究深度。
（2）指标变更随意，无调整幅度限制
指标的频繁变更，使规划地块承受着总量失控的风险，缺乏动态控制优势，再加上规划管理中相关程序的保障存在缺陷，这在很大程度上会使控规指标出现“控而不严”和“频频失控”的现象，导致规划权威性逐渐丧失。
在规划调整过程中，没有明确容积率可调整的幅度。相关的法律法规虽然赋予了市人民政府或城市规划委员会足够大的自由裁量权，却没有对自由裁量权的运用加以限制。
2、“基值—阀值”的提出
2.1确定思路
在分析影响容积率取值的相关因素的基础上，利用多种方法求出地块的容积率基准值；利用环境容量和开发最高收益率限额求出地块的容积率阀值；阀值与基值之差为控规的弹性值，根据审查级别（如局审会或者市审会）确定容积率调整的幅度。
2.2基本内涵与特征
容积率基值是依经济要素测算的强度准入条件，经多种方法校核，结合编制时的国家政策和规划发展目标导向并考虑地块所处的交通、服务、环境等区位因素而确定的地块开发基础强度。该值应小于阀值，是地块开发较为合理的强度值。
容积率阀值是以地块所能承受的环境容量为阀极，最大程度地限制其开发，保障地块内的环境质量，对地块的开发起约束作用。
“基值—阀值”的容积率赋值方式存在如下特征：
（1）在保证整体建设发展平衡的前提下，合理确定局部地块的开发容量。
（2）切实加强定量经济分析，强调多种方法应用。
（3）明确容积率调整的最大幅度，引入双因子控制指标，利于规划调整控制，加强控规“弹性”。
2.3提出目的
（1）增加指标的弹性变化，弱化“单值”概念。传统控规的上限控制往往会导致对定值的强调，而导致控规指标失去弹性。一旦政策发生微小变化或开发项目的局部变更都会导致控规的修改。而通过“基值—阀值”加双因子调整幅度控制，则可增加指标的科学性和控规的合理性。
（2）强调指标阀值的控制作用。2008年1月1日起施行的《中华人民共和国城乡规划法》虽然规定了控规修改的前提条件和程序，却未涉及指标修改的幅度限制，致使相关主管部门的自由裁量权限过大，易滋生腐败问题。而通过“基值—阀值”加双因子调控的赋值方式，则可较好的解决此类问题，相关部门的调控权限被局限在阀值之内，调整的幅度依据表一进行，增加控规“弹性”，使管理清晰明了。
（3）加强对公众利益的考虑。以往开发企业只关注自身经济价值，易忽视公众利益。由于缺乏相关的控制措施，使开发企业不注重自身信誉等级的积累，很难形成较有名气的地产企业。本次研究通过企业对社会公众所做的贡献划分为三个等级，以此提出不同的控规调整的准入条件和幅度，引导开发企业关注公众利益，进而促进政府、民众、开发企业三方的利益平衡。
3、结语
控规的制定在一定程度上是为了方便土地使用权的出让，若开发地块的控制指标编制得不合理，则很容易在土地招租前后出现变更的局面，导致规划权威性、刚性和弹性丧失。
本次研究提出的“基值—阀值”加双因子调控方式以制定具有较合理弹性的土地开发强度指标体系为初衷，充分考虑与上位规划的衔接，将定性分析与定量分析方法相融合，确定合理的基值、阀值及调整幅度，使指标更具技术性和灵活性，利于后期的规划管理。当然，如何合理把握这种“弹性”幅度是一项长期、繁琐的工作。同时，确定的结果对于开发项目而言只是一种控制手段，控制容积率的目的是为了更好地实现规划，关注到更多的利益方，对城市整体开发容量进行适度的控制。
参考文献：
[1]黄晓华，黄汝钦.控制性详细规划中商业性开发项目容积率“值域化”研究[J].规划师，2010（10）：28-33.
[2]吴浩军，李怡婉.我国现行容积率调整程序的缺陷及优化设计[J].规划师，2010（9）：84-87.
[3]于一丁，黄宁，万昆.控规编制的新思路——在北京通州07，08片区控规中的实践[J].城市规划学刊，2006（3）：94-98.
西宁市商业用地集约利用微观评价 篇4
土地集约利用是发展循环经济和建设节约型社会的必然选择[1]。一个城市土地集约利用潜力的评价分宏观、中观、微观三个层次,宏观层次的评价是对一个城市土地集约利用水平的总体评价,中观层次是对城市内部区域的评价,微观层次则是对具体地块的评价[2]。宏观评价和中观评价有助于城市间和城市内部规划的完善,而具有可操作性的微观(地块或宗地)评价,更具有实践意义。近年来,城市土地集约利用研究日益增多,从研究的尺度来看,研究层次多集中在宏观尺度,中观尺度和微观尺度的研究相对较少;从研究区域的分布来看,研究对象主要为经济发达地区的大城市,欠发达地区的城市土地集约利用研究较少,尤其是从微观尺度出发,对西部经济欠发达地区的城市进行土地集约利用研究更显薄弱。
随着西部大开发战略的实施,从2000年开始,西宁市建设用地持续增加,城市规模不断扩大,经济与城市化的迅速发展、城市用地的快速扩展与粗放利用,使市区土地资源稀缺性矛盾进一步加剧,已严重威胁到西宁市社会经济的持续发展。商业用地作为城市土地中重要的一类建设用地,其地价水平最高﹑级差收益最明显﹑区域差异最显著。本文以西宁市建设用地为研究对象,从微观层次出发,在划分功能区的基础上,选择商业功能区中典型宗地作为评价对象,构建土地集约利用评价指标体系,对商业功能区典型宗地集约利用程度进行评价,对于促进城市商业土地内涵挖潜和集约式扩张、优化商业用地利用空间布局、实现城市可持续发展,都具有重要的理论意义和实践意义。
1 评价单元选择
1.1 功能区划分
功能区是指土地使用功能、使用强度、土地利用方向、基准地价等条件大体一致的区域。其划分与合并按照土地开发利用强度的均质性、土地利用结构的相似性、土地利用方向的一致性等特点[3],并综合考虑地形、地物边界一致性、行政区划相对完整性和基准地价保持一致性等原则将城市划分为若干个功能区,功能区数量取决于城市规模和评价范围的大小。
将西宁市划分为居住功能区、商业功能区和工业功能区三种类型。在功能区的地域范围内,划分出18个功能区,其中居住功能区9个、商业功能区5个、工业功能区4个。划分的居住、商业、工业各功能区的各项指标均符合功能区划分的原则,从功能区分布来看,商业功能区和居住功能区主要集中在西宁市城市的十字中心,工业功能区主要分布在城东区、城西区和城北区的边缘地带。
1.2 宗地设定
宗地是指在城市某一功能区内设定的,其深度、宽度、形状、用途、利用程度等特征在该区域内具有代表性,在该功能区中可以起示范及比较标准作用的宗地或地块[2]。宗地的选择必须遵循以下原则:(1)能反映功能区土地使用的状况;(2)地籍资料、地价资料等完备;(3)土地形状规则或基本规则,面积适中;(4)空间分布相对均匀[4]。
商业用地选择的要求:(1)所选评价单元是西宁市商业代表性类型和支柱产业,较好地反映出西宁市现有商业用地状况;(2)所选评价单元在地域分布上比较均衡;(3)独立的大型商业企业作为一个评价单元;(4)所选评价单元配套设施基本完善;(5)基础资料易于获取。
按照商业用地选取原则,选取十个商业用地评价单元,分别是:伊尔顿国际饭店、西宁义乌商贸城、惠客家超市(小桥店)、青海汇通建国酒店、银龙酒店、神旺大酒店、大十字百货商店有限公司、西宁王府井百货、纺织品百货大楼和西宁华联超市。
2 评价方法
2.1 评价指标体系建立
评价指标体系着重反映城市土地集约利用的总体状况,并综合、全面反映城市土地集约利用的各个方面。它一方面要反映城市土地集约利用的共性,另一方面要体现具体城市土地利用的特征[5]。
指标选取在遵循综合性、层次性、系统性、独立性和可操作等原则的基础上,主要考虑土地使用强度、土地投入状况和土地产出效益,参照现有建设用地集约利用评价指标的选取情况和《建设用地节约集约利用评价规程》,结合西宁市区域特点,建立了西宁市典型商业用地集约利用评价指标体系(见表1)。
数据来源:《西宁统计年鉴》(2008)、《西宁市土地利用现状图》(2008)、《西宁市土地级别边界与基准地价图》(2008).
2.2 指标理想值确定
根据国家和地方制定的各种技术规范,结合国家、区域国民经济和社会发展规划等目标,依据西宁市土地利用规划、城市规划、行业政策等确定的技术指标,在充分调查的基础上,利用相关数据资料,初步制订了各项评价指标理想值的参考范围,邀请了从事西宁市社会经济规划、管理工作的领导与学者组成的11位专家,通过三轮咨询,最终确定了西宁市商业用地各项指标的理想值(见表2)。
2.3 指标标准化
为使各指标数据具有可比性,需采用标准化来处理原始数据,以消除单位和量纲,得到各项指标的评价分值。各指标标准值所对应的是建设用地达到集约利用满意要求时的指标水平,其对应的指标分值为100%。指标有正指标、负指标和适度指标三类,三者的处理方法各不相同[6]:
式中:Xi为i第项指标的评价得分值;ai为第i项指标的实际值;如果Ai属于一个唯一值且不等于0,Ai为第i项指标的理想值;如果Ai属于一个区间值,Ai1为第i项指标理想值的下界值,Ai2为第i项指标理想值的上界值。
2.4 子目标和指标权重确定
权重依据评价指标对建设用地节约集约利用的影响程度确定。按以下公式计算指标权重值:
式中:Wi为第i项子目标或指标的权重;Eij为专家j对于第i项子目标或指标的打分;n为专家总数。
组织了对西宁市社会经济发展与土地利用水平比较熟悉的21位专家,对各项子目标或指标的权重进行了两轮打分,第二轮的打分参考第一轮打分结果,并以第二轮打分为直接依据,最终确定了西宁市商业用地集约利用评价子目标和指标权重值(见表2),得到的权重结果均通过了方差检验,符合评价标准。
2.5 集约度计算
2.5.1 子目标分值计算
典型用地子目标集约度计算公式为:
式中:λi为i子目标的土地利用集约度分值;λij为i子目标j指标的土地利用集约度分值;βij为i子目标j指标的权重值,,所有指标的权重值和为1;n为指标个数。
2.5.2 目标集约度综合分值计算
典型用地综合集约度计算公式为
式中:λ为典型用地的土地利用集约度;βi为第i项子目标权重,0≤βi≤1,所有子目标的权重值和为1;Fi为对应的某项子目标标准化值;n为子目标个数。
2.6 集约类型划分
参考全国类似用地的平均水平作为评价依据,并通过问卷调查、专家咨询等方式最终确定商业用地集约利用水平的评价标准。按照过度利用类型λ≥100%、集约利用类型85%≤λ<100%、适度利用类型70%≤λ<85%、低度利用类型λ<70%的原则,相应地将商业用地的土地集约利用程度划分为过度利用、集约利用、适度利用和低度利用四个等级。
3 结果与讨论
依据上述评价方法,得出西宁市典型商业用地集约利用评价结果(表3)。
在所选择的西宁市典型商业用地中,十家商业企业的土地集约程度都处于相对较低水平,综合集约度在97.14-56.97之间,其中3家企业处于集约利用水平,4家企业处于适度利用水平,3家企业处于低度利用水平。从整体上看,商场商城土地集约程度较高,而宾馆饭店土地集约程度较低。
西宁市王府井百货的土地利用最集约,集约度指数为97.14;其次是西宁义乌商贸城,集约度指数为87.39;接下来是大十字百货商店有限公司的87.18,这三宗土地均位于西宁市一级商圈内商业网点最密集的中心地段,地价高、土地投入强度大、土地产出效益好,属于土地集约利用类型。西宁华联超市、惠客家超市(小桥店)、青海汇通建国酒店和银龙酒店等四家企业位于西宁市二级商圈内核心位置,交通便利,基础设施和生活设施完善,容积率高,但是单位土地营业额和单位土地从业职工数等土地产出效益均没有达到较高水平,商业用地效益高的特点没有充分的体现,这些土地属于适度利用类型,在现有的条件下,提高商业企业的经营管理水平是商业用地潜力得以释放的主要途径。神旺大酒店、纺织品百货大楼和伊尔顿国际饭店等三宗土地的集约利用指数较低,属于典型的低度利用宗地,土地产出效益差是土地集约利用程度低的主要的原因。
摘要：城市商业用地评价是城市土地集约利用潜力评价的重要组成部分。以西宁市市区2008年建设用地数据为依据,划分城市土地利用类型,选择商业用地的典型宗地,运用综合评价法测算出各宗地的土地利用集约度,并对评价结果进行了分析。结果表明:西宁市商业用地集约利用水平较高。
关键词：商业用地,集约利用,微观评价,西宁市
参考文献
[1]邵晓梅,刘庆,张衍毓.土地集约利用的研究进展及展望.地理科学进展,2006,25,(2):85-95.
[2]陈莹,刘康,郑伟元,邓红蒂,唐程杰.城市土地集约利用潜力评价的应用研究.中国土地科学,2002,16,(4):26-29.
[3]甄江红,成舜,郭永昌,张敏.包头市工业用地土地集约利用潜力评价初步研究.经济地理,2004,24,(2):250-253.
[4]郑新奇,王筱明,王爱萍等.城市宗地集约利用潜力评价方法研究———以济南市城区为例[J].资源科学,2005,27,(6):71-75.
[5]林坚,陈祁辉,晋璟瑶.土地应该怎么用———城市土地集约利用的内涵与指标评价.中国土地,2004,(11):4-7.
高新工业用地商业开发项目建议书 篇5
一、项目概况
项目名称：高新区某工业用地综合开发
项目位置：西安市高新区
工业土地使用权人：西安甲乙工业有限公司
项目现状：项目总占地面积为12亩，土地属性为工业用地。西安甲乙工业有限公司于**年**月通过协议出让方式获得该工业用地使用权50年。目前，该地块为西安甲乙工业有限公司的工业生产用地，地上现存单层工业厂房**㎡。
开发方向：工业用地转性后的房地产综合项目开发
二、商业开发的必要性
1、区域产业升级的需要
本地块位于西安市高新区一期和二期过渡区域。高新区近年来的快速发展，尤其是进入“二次创业”阶段，新兴科技信息产业的进入完全改变了区域原有的产业模式。原有的工业产业已经失去了发展的土壤和环境，取而代之的是软件与服务外包、文化创意、信息服务等新兴产业。为顺应区域的产业发展方向，对本地块进行商业再开发已经迫在眉睫。
2、改善区域环境的需要
本项目位于高新区科技六路居住圈和唐延路商圈内，属高新区的核心发展区域。目前，地块周边聚集了众多高档住宅小区及商务办公项目，在该区域进行工业生产已经严重影响到区域内居民的正常生活。工业生产所产生的噪音、粉尘等对周边居民的生活环境带来严重影响，如不对该地块进行商业再开发，则势必形成安全和环境污染隐患，成为区域发展的伤疤。
3、区域土地市场供给的需要
本地块作为高新区核心区域的工业生产用地，用地性质决定了企业对土地利用较为粗放，地块利用率低，土地级差价值得不到充分体现。与此形成对比的是，随着高新区的快速发展，各企业对区域内土地资源的抢夺几近疯狂，有限的土地储备已经严重限制了城市的发展空间。为满足城市发展对土地的需要，高新区必须整合现有工业用地，盘活土地市场，发挥土地效益，促使投资者想方设法增加投资强度，提高土地利用效率，促进土地节约集约利用。因此，对本地块进行商业再开发亦有利于提高地块的利用率，促进地块的集约利用，部分缓解区域市场的土地供给压力。
4、地块及公司发展的需要
自08年以来，受世界金融危机的蔓延扩散，国内的工业企业也受到不同程度的波及和影响。各企业主对扩大投资生产产生多种顾虑，投资信心不足。同时，考虑到区域工业产业发展的环境已经丧失，西安甲乙工业有限公司已不愿在对该地块的工业生产再追加投资。因此，只有通过对本地块进行商业再开发，使其符合区域产业发展方向，才能激起投资者的欲望和动力，同时避免土地闲置和浪费。
5、政策的支持
根据西安市高新区总体产业布局规划，为加快区域的产业结构调整和优化升级，西安市高新区管委会制定了《西安高新区关于促进一二期产业结构调整若干政策措施》，措施规定对一期范围及二期部分范围内的现有工业企业及汽车4S店，按照“优先安排、优惠对待”的原则进行搬迁。对原有土地可由政府回购储备，或由企业自行提出变更土地用途申请，办理协议变更土地用途手续，按照有关规定补缴土地出让金。
三、地块市场分析
1、区域市场
从西安房地产市场发展布局来看，本项目所处高新区是西安房地产开发最受关注的区域之一。由于该区域高新企、新兴企业扎堆，同时企业发展带动了整个区域的经济发展，成为西安最具备活力、最现代、最时尚、最具备经济发展动力的主流区域。其他城区大量人口的涌入，在此工作、生活，直接带动了区域内的房地产市场需求。目前，区域内聚集了上海绿地、深圳鸿基、和黄地产、上海大华、福建融侨等大批国内地产知名品牌。“绿地世纪城”、“城市风景”、“西安逸翠园”、“ 融侨紫薇馨苑”、“ 大华阳光曼哈顿”、“枫林绿洲”等大盘的成功开发，再次显示了高新区作为西安房地产开发热点区域的魅力。
通过对高新区09年上半年市场分析来看，上半年高新区商品房施工面积为883940平方米；商品房销售面积709483.4平方米；住宅类物业在售均价为4708元/平方米，位居六城区之首。高昂的价格是高新区作为西安理想人居区域的标志。当前，高新区的房地产开发无论从房屋的设计理念、环境营造上都很超前，再加上优越的配套环境以及持续向好的经济支撑，区域房地产价值显而易见。
2、项目周边环境
本项目共享唐延路商圈和科技六路居住圈，为高新区未来的行政商务中心区，处于极具发展空间的高新CBD核心地段，发展前景广阔。地块周边有唐延路180米宽城市绿化带，附近有奥体中心、木塔寺公园、省妇女儿童活动中心。未来良好的市政建设与规划，将使本项目地理位置优势凸现。项目周边城市快速交通干线四通八达，唐延路、高新路、科技路、南二环路、绕城高速相互贯穿，交通便捷。
同时，项目所处西安主要的商务办公区之一，众多高新企业为项目带来了巨大的优质潜在客户。通过对周边项目调查显示，高新区上班的白领阶层是周边项目客群的重要组成部分，这部分人群也是中小户型的追捧者。根据市场调查来看，目前周边新盘市场供应偏少，基本呈供不应求的局面。这为本项目开发提供了难得的入市契机。
四、地块开发初步方案
1、项目定位
结合本项目用地实际情况结合未来市场发展趋势，综合定位本项目如下： 中小户型公寓＋商业裙房
2、开发初步方案
根据项目定为，初步确定其改造方案如下：
五、开发模式及投资估算
1、开发模式
根据西安甲乙工业有限公司的实际状况及资金能力，结合房地产市场竞争激烈的现状，确定本项目采用的开发模式为：由土地使用权所有人招商引进投资商，西安甲乙工业有限公司以项目土地使用权作价入股和投资商出资共同成立项目开发公司，以项目开发公司为实施主体负责本项目开发实施。
开发主体：高新区某工业用地房地产开工有限公司 法人代表：
投 资 方：西安甲乙工业有限公司、**产业投资公司 业务范围：房地产开发、销售及物业管理
2、投资估算 ⑴.补缴土地出让金
由于本地块目前为工业用地，进行商业开发需变更为综合用地，并补缴土地出让金。通过分析区域成交市场，采用市场比较法初步估算区域同类型工业用地市场价格在150万元/亩，通过市场调查，区域内综合用地市场成交价在350元/亩。本项目总用地面积为12亩，计算项目补缴土地出让金为2400万元，实际土地费用为4200万元。
（350元/亩-150元/亩）×12亩= 2400万元 ⑵.前期工程费
前期工程费包括可行性研究费、规划设计费、工程勘测费、图纸审查费、场地内“三通一平”及招投标代理等费用，初步按80元/㎡估算，计算前期工程费为389.6万元。
48700㎡×80元/㎡ = 389.6万元 ⑶.项目报建费
项目报建费包括城市基础设施配套费、工程质量监督费、劳保统筹基金、工程定额测定费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金等多项费用，通过区域内同类项目报建费市场比较估算本项目报建费为280元/㎡。
48700㎡×280元/㎡ = 1363.6万元 ⑷.建筑安装费
通过对区域内同类项目进行比较，结合西安市建设项目建筑安装费标准，确定本项目建筑安装费按2000元/㎡计算，为9740万元。
48700㎡×2000元/㎡ = 9740万元 ⑸.小区公用设施配套费
包括小区内上下水、电、管道工程，景观绿化及道路工程两部分组成。参照西安市类似工程的实际造价以及本项目的实际情况，经分析比较按220元/㎡估算，为1071.4万元。
48700㎡×220元/㎡ = 1071.4万元 ⑹.项目开发其他费用
包括工程监理费、管理费、销售费用、财务费及不可预见费等，参照西安市类似工程实际投资，初步按450元/㎡估算，为2191.5万元。
48700㎡×450元/㎡ = 2191.5万元 ⑺.项目投资：
通过以上估算，本项目进行商业再开发不计算前期工业土地出让已经支付的土地款，还需再投资17156.1万元，实际总投资为18956.1万元。
六、经济效益及社会效益分析
1、经济效益分析 ⑴.销售收入估算
通过对周边项目市场销售价格进行调研，结合本项目实际情况初步估算公寓销售价格为5500元/㎡，商业裙房销售均价为8500元/㎡，可售车位按15万元/辆计算。计算项目销售收入如下标：
项目销售收入估算表
单位：万元
⑵.项目投资收益
总利润 = 净销售收入 – 实际总投资= 24450.82万元 – 18956.1万元=5494.72万元
投资利润率 = 5494.72万元 ÷ 18956.1万元= 28.99%
初步估算，项目净销售收入为24450.82万元。
通过以上初步估算，项目投资利润额为5494.72万元，投资利润率为28.99%。
2、社会效益分析
①.对本工业地块进行商业再开发，不仅符合高新区产业发展方向，同时有利于改善区域的居住环境，对提升区域城市形象具有较大的促进作用。
②.对本工业地块进行商业再开发，有利于盘活区域土地，在一定程度上缓解了区域土地供应紧张局面。
③.通过本地块工业用地性质变综合用地性质，补缴的土地出让金可为政府带来一笔可观财税收入；同时，项目再开发完成后商业裙房的运作经营，为政府提供了稳定的税收。
④.通过本项目商业再开发，可以在一定程度上解决一部分社会闲置劳动力的就业问题，为维护区域社会治安稳定，创造和谐社会做出贡献。
七、收益分配方式
根据本项目商业再开发的开发模式，确定以下两种收益分配方式：
方式一：面积分配——按西安甲乙工业有限公司在项目开公司所占的股权比例，分配与其股权比例相应的公寓面积、商业面积和车位数，西安甲乙工业有限公司以获得物业面积为条件退出项目公司，项目公司可由投资商继续运作经营。
方式二：资产分配——在项目商业开发完成后，对项目公司进行清产核资，根据股东双
方在项目公司的股权比例分配项目公司资产，项目公司解散。
八、结论及建议
1、结论：
通过以上分析来看，无论从经济效益还是社会效益分析，本工业地块都具有巨大的再开发价值。对本地块进行商业再开发不仅能满足企业自身发展需要，同时还符合高新区产业结构调整的方向，有利于改善区域环境，提升区域形象，增加政府财税收入。
虽然本工业地块商业再开发具有以上诸多优势和较好的开发前景，但由于土地规模较小，土地属性现仍为工业用地等诸多不利因素为项目的后期开发带来一些不确定性。
2、建议：
⑴.考虑到项目占地规模较小，对品牌投资商不具吸引力，招商存在一定的难度。因此，建议高新区管委会能在本项目招商方面给予一定支持和帮助，必要时可提供相应的税收优惠政策。
商业用地 篇6
1 研究区概况
研究区位于四川省西充县,地处四川盆地中偏北部,介于30°52′4″~31°15′7″N、105°36′4″~106°4′7″E之间,为南充市管辖,属典型的浅丘地貌,幅员面积1 106 km2。目前全县共有15个建制镇,城区位于晋城镇。2012年西充县总人口658 593人,城镇人口134675人,城镇化水平为20.45%。西充县土地定级范围为城区及规划区,面积为32.785 km2。
2 土地定级评价指标体系的建立及作用分的计算
2.1 土地等级评价方法与技术路线
由于土地等级评价受各种综合因素的影响,决定着其应使用定性与定量相结合的分析方法,根据研究区域的实际情况选取评价指标,通过分析量化评价指标获得评价结果,最终确定土地等级评价技术路线,如图2所示。
2.2 土地定级评价指标的选取
城镇土地定级是一项系统性、科学性和可行性要求较强的工作,所以不能对所有影响土地定级的因素进行逐一评价,而应在研究对象的具体情况的基础上,选择主要因素以及重要因素对其进行评价。本文在遵循影响大、覆盖面广、反映土地质量差异原则的基础上,结合研究区域商业用地的发展状况,从繁华程度、交通条件、基础设施、人口状况4个主导因素提取评价指标,建立了一个有6个重要指标的土地等级评价指标体系。
2.3 土地等级评价指标体系的量化与定级指标作用分值的计算
本文利用加权平均M(·,⊕ ) 模糊算子对评价指标进行层次分析法评价,将西充县城镇土地评价等级分为:优(Ⅰ)、良(Ⅱ)、中( Ⅲ )、差 ( Ⅳ )4个等级。结果表明:特尔菲法和层次分析法确定的评价指标权重基本相同,如表1所示。
2.3.1土地定级指标作用分值的计算
(1)商业繁华程度作用分值计算过程包括:商业中心等级的确定、商业中心规模指数和作用分数计算以及交通条件作用分值计算。(2)道路通达度作用分计算过程包括:道路等级的确定、道路作用指数、影响半径的计算和作用分值计算。(3)对外交通便利度作用分计算过程包括:汽车站等级的确定、作用指数和作用分值的计算。(4)公交便捷度作用分计算过程包括:公交路线和流量的确定、作用指数的计算和作用分值的计算。(5)基础设施作用分计算过程包括:基础设施完善度和公用设施完善度的分值计算。(6)人口密度作用分计算过程包括:常住人口和社区面积的确定、人口密度的计算和作用分值的计算。(7)定级单元的划分和总分值的计算:本文选取50个定级单元,对这50个定级单元通过加权分值和法计算每个定级单元的总分值。经过计算,得到所选取的50个定级单元的总分值,并形成商业用地总分值频率图。将总分值频率图中分值突变处作为土地级别的分界线,从商业用地总分值频率图中可以看出,分值为72、55、24时,土地定级单元总分值频率发生巨大变化,所以可把这3点作为土地分级的界限,把西充县商业用地分为4个等级 .
3 土地级差收益测算及测算结果分析
土地级差收益的测算有利于检验初步测算的土地等级是否真实反映城镇商业用地的质量和土地利用效益的差异。土地利用效益的差异表现在:土地等级越高,相应的土地利用效益和收益也就越高,从土地级差收益测算结果中看出:土地各个等级之间的土地收益存在着明显的差异,土地等级越高,土地收益越大,这基本符合西充县商业用地的土地质量和土地利用状况。根据马克思的地租理论中级差地租的形成条件之一是土地肥沃程度的差别可知,土地肥沃程度的差别即土地质量对级差地租的形成有着重要影响,进而影响土地收益的形成。不同土地等级之间的土地收益差别大于同一等级内的土地收益差别,例如土地等级为优和良的土地收益差为70.89,而土地等级为优的内部土地收益差为50.28。
4 结语