房地产公司交税详解

2022-08-09

第一篇：房地产公司交税详解

公司股权转让怎么交税

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公司股权转让怎么交税

股权转让分为个人转让和公司转让。公司由于经营管理和发展战略等需要依法进行股权的转让。但是，我们依据公司法的相关规定，公司股权转让需要交税。那么，很多人对此存在疑问，公司股权转让怎么交税?赢了网的小编针对此问题为您进行介绍，希望对您能有所帮助。

一、非上市公司股权转让

非上市公司股权转让主要区分两种情形，一是一般企业之间的股权转让;二是全国中小企业股份转让系统中企业股权转让。

(一)一般企业之间的股权转让

由转让双方按万分之五的税率，适用“产权转移书据”税目缴纳印花税。

政策规定：

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《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发〔1991〕155号)规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。适用税率按所载金额万分之五贴花。

同时，印花税暂行条例施行细则第十六条规定，产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。

这里说的股权转让，适用印花税税目中的“产权转移书据”，适用范畴主要限定在非上市公司之间。

(二) 全国中小企业股份转让系统中企业股权转让

由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。

政策规定：

财税〔2014〕47号文件规定，自2017年6月1日起，全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与股票所书立的股权转让书据，依书立时实际成交金额，由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。

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2017年1月16日，全国中小企业股份转让系统正式揭牌运营，该系统是经国务院批准，继上海证券交易所、深圳证券交易所之后第三家全国性证券交易所。全国中小企业股份转让系统有限责任公司为其运营管理机构，主要是组织安排非上市股份公司股份的公开转让，为创新型、创业型、成长型中小微企业发展服务。

二、上市公司股权转让

出让方按1‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税。

政策规定：

1990年6月28日，深圳市颁布《关于对股权转让和个人持有股票收益征税的暂行规定》，首先开征股票交易印花税，由卖出股票者按成交金额的6‰缴纳。

从2017年9月19日起，调整证券(股票)交易印花税征收方式，将现行的对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据按1‰的税率对双方当事人征收证券(股票)交易印花税，调整为单边征税，即对买卖、继承、赠与所书立的A股、B股股权转让书据的出让方按1‰的税率征收证券(股票)交易印花税，对受让方不再征税。

《财政部、国家税务总局关于以上市公司股权出资有关证券(股票)

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交易印花税政策问题的通知》(财税〔2010〕7号)规定，按照现行印花税政策规定，投资人以其持有的上市公司股权进行出资而发生的股权转让行为，不属于证券(股票)交易印花税的征税范围，不征收证券(股票)交易印花税。上述政策规定可以理解为，上市公司股权出资而发生的股权转移不视同股票买卖。

三、优先股转让

出让方按1‰的税率缴纳证券(股票)交易印花税

政策规定：财税〔2014〕46号文件规定，自2017年6月1日起，在上海证券交易所、深圳证券交易所、全国中小企业股份转让系统买卖、继承、赠与优先股所书立的股权转让书据，均依书立时实际成交金额，由出让方按1‰的税率计算缴纳证券(股票)交易印花税。

《国务院关于开展优先股试点的指导意见》(国发〔2013〕46号)所规定的优先股，指依照公司法，在一般规定的普通种类股份之外，另行规定的其他种类股份，其股份持有人优先于普通股股东分配公司利润和剩余财产，但参与公司决策管理等权利受到限制。公开发行优先股的发行人限于证监会规定的上市公司，非公开发行优先股的发行人限于上市公司(含注册地在境内的境外上市公司)和非上市公众公司。优先股应当在证券交易所、全国中小企业股份转让系统或者在国务院

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批准的其他证券交易场所交易或转让。

与普通股比，优先股是公司在筹集资金时，给予投资者某些优先权的股票，这种优先权主要表现在：一是优先股有固定的股息，不随公司业绩好坏而波动，并已可以先于普通股股东领取股息;二是当公司破产进行财产清算时，优先股股东对公司剩余财产有先于普通股股东的要求权。但优先股一般不参加公司的红利分配，持股人亦无表决权，不能借助表决权参加公司的经营管理。

在上文的介绍中，小编针对不同类型公司股权转让交税流程和相关政策规定进行了详细的说明，相信大家对于公司股权转让怎么交税的相关问题有了深入的了解。在这里，小编也提醒大家，进行股权转让的时候，一定要向专业人士咨询其可行性以及股权转让的最佳方式，这样可以尽可能规避股权转让的风险，对于公司未来的发展和经营管理起到重要的作用。

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第二篇：房地产专业术语详解

11. 如果客户说：“我要先好好想想。”那么营销员就应该说：“先生，其实相关的重点我们不是已经讨论过吗?容我真率地问一问：你顾虑的是什么?”

12. 如果客户说：“我再考虑考虑，下星期给你电话!”那么营销员就应该说：“欢迎你来电话，先生，你看这样会不会更简单些?我星期三下午晚一点的时候给你打电话，还是你觉得星期四上午比较好?”

13. 如果客户说：“我要先跟我太太商量一下!”那么营销员就应该说：“好，先生，我理解。可不可以约夫人一起来谈谈?约在这个周末，或者您喜欢的哪一天?”

类似的拒绝自然还有很多，我们肯定无法一一列举出来，但是，处理的方法其实还是一样，就是要把拒绝转化为肯定，让客户拒绝的意愿动摇，营销员就乘机跟进，诱使客户接受自己的建议。

第三篇：0-房地产项目报建开发流程详解

成都市房地产开发项目

报建流程

2007年9月

1 A、申请《建设项目选址意见书》须知(建筑类)

B、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知(建筑类) C、申请建筑方案审查须知

D、申请《建设工程规划许可证》须知(建筑类) E、申请《建设工程规划验收合格证》须知(建筑类) F、申请《建设项目选址意见书》须知(市政类) G、申请规划设计条件须知(市政类)

H、申请《建设用地规划许可证》须知(市政类) I、申请给水、煤气、排水管道接管 J、申请机动车出入口办理须知

K、申请《建设工程规划许可证》须知(市政类) L、建设项目选址许可

M、规划设计条件、建设用地规划许可 N、建筑方案审查 O、建设工程规划许可

P、建设工程规划竣工验收许可 Q、控规调整

R、缴纳建设项目报建费

S、房地产开发项目临时售楼部规划许可 T、申请地块拍卖规划设计条件 U、办理退还保证金 V、建筑外立面装饰审查

W、建筑屋顶“平改坡”方案审查 X、建筑屋顶“平改坡”施工图审查 Y、办理配套服务设施方案审查

2 Z、补办建设项目选址意见书 AA、补办建设用地规划许可证 AB、补办建设工程规划许可证

AC、给水、煤气、排水管道接管工程规划许可 AD、建设项目选址意见书(市政工程类)许可

AE、道路及排水工程建设工程规划许可

AF、道路及排水工程规划设计条件许可

AG、给水、燃气、通讯、电力等管线工程规划设计条件许可AH、给水、燃气、通讯、电力等管线工程建设工程规划许可AI、建设用地规划许可(市政工程类) AJ、开设机动车出入口规划许可

AK、桥梁、河堤工程规划设计条件许可

AL、桥梁、河堤工程建设工程规划许可

AM、用地内部管线、接管工程规划许可

AN、原管位延长小于 100 米的管线工程规划许可

A、申请《建设项目选址意见书》须知(建筑类)

一、为什么要申请《建设项目选址意见书》?

《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定：“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”。

二、哪些建设项目需要申请《建设项目选址意见书》?

1、在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目;

2、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。

三、申请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?

(一)建设单位应报送下列图纸、文件：

1、《建设项目选址意见书》申请表1份。

2、土地权属证明文件：

(1)出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件(县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书)1份;

(2)自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件(国土证、国土出让合同或划拨决定书)复印件1份(提供原件核验确认后退回)。

3、扩建项目需提供产权证复印件1份。

4、联建项目需提交联建协议1份。

5、1:500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

6、其它需要说明的图纸、文件等。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》1份;

2、经审核不同意的，将予以书面答复(盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份)。

(三)建设单位在办理《建设项目选址意见书》应注意下列事项：

1、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。

2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。

3、凡已(在)建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘测院实测竣工图。

4、加、更名建设项目，建设单位应持成都市国土管理部门的土地批文及相关文件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明(15日)。

5、建设单位在收到市勘测院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件(或规划设计要求)和《建设用地规划许可证》。

6、涉及规划地铁控制线的建设项目，应征求市地铁管理部门意见;

7、涉及规划紫线范围内的建设项目，应征求市文化部门意见;

8、涉及土地整合的建设用地，应征求市国土部门意见。

5 B、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知(建筑类)

一、为什么要申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》?

《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地„„”，《中华人民共和国城市规划法》第三十九条又规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。

二、哪些建设工程需要申请《建设用地规划许可证》?

1、凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用地的;

2、用地性质或面积发生变化的建设项目;

3、土地权属发生变化的建设项目;

4、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。

三、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?

(一)建设单位应报送下列图纸、文件：

1、规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请表1份。

2、计划批准文件(限政府投资项目)1份。

3、市勘测院出具的勘测放线成果1套。

4、涉及规划地铁控制线的建设项目，出具市地铁管理部门的意见;

5、涉及规划紫线范围内的建设项目，出具市文化部门的意见;

6、涉及土地整合的建设用地，出具市国土部门整合土地的意见。

7、涉及航空限高的建设项目，出具规划处的航空限高要求或空军对航空限高的要求。

8、其它需要说明的图纸、文件等。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日七天审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、需要核发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：

(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件(或规划设计要求)1份; (2)盖有“成都市规划管理局”章的《建设用地规划许可证》1份;

(3)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图4份(含设计红线图1份)。

2、不需要发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：

(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件(或规划设计要求)1份; (2)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的设计红线图4份。

(三)建设单位在办理规划设计条件、《建设用地规划许可证》应注意下列事项：

1、建设单位应在一年内，向规划管理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。

2、建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案内容的真实性及准确性由建设单位负责。

3、建设单位在取得《建设用地规划许可证》一年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，建设单位所持的《建设用地规划许可证》及附件即自行失效。需延期的建设项目，建设单位应持取得的审批文件申请延期，由规划管理部门重新认定。

4、用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需发《建设用地规划许可证》。

5、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。

7 C、申请建筑方案审查须知

一、申请建筑方案审查需报送哪些图纸、文件和资料?

1、建筑设计总平面图(1:500或1:1000)4份;

2、建筑设计方案(含平、立、剖面图)2套;

3、规划设计条件(或规划设计要求)中要求报送效果图的，方案中应含效果图(A3幅面)。

4、当新建建筑或用地周边现状建筑对日照有要求时，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。

5、其它需要说明的图纸、文件等。

二、建设单位应取得哪些审批文件?

建设单位在送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日八天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、经审核同意的，核发以下资料：

(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套; (2)工程项目坐标放线通知单1份。

2、经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1份。

三、建设单位在办理建筑方案审查应注意哪些事项?

1、总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制(大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至1/1000)。

2、总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。

3、总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标(以勘测院放线成果坐标为准)。

4、建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体内容如下：

(1)建设项目各项经济技术指标：除标明规划设计条件中规定的内容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中;

(2)用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称;

8 (3)拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数; (4)标明跃层部份、跃层范围;

(5)准确标明架空层位置、范围和功能;

(6)机动车、人行出入口的位置、宽度，用地内部的交通组织; (7)绿地布置及集中绿地位置; (8)配套设施位置及面积;

(9)居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。

5、建筑设计方案应符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》及有关规划法规，主要包括以下几个方面：

(1)建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施;

(2)建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离;

(3)地下建(构)筑物(包括汽车坡道)外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度;

(4)各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应该规范。

6、临街及重要节点建筑需报效果图的，要求效果图实景嵌入，反映与周边建筑或环境的关系，不得以绿化效果虚化。效果图应反映所有主要立面，且不得仅以夜景效果反映。

7、在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。

8、报送我局的建筑方案应真实有效，如因内容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。

9、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。

9 D、申请《建设工程规划许可证》须知(建筑类)

一、为什么要申请《建设工程规划许可证》?

《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续”。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，确认有关建设活动的合法地位，保证建设单位的合法权益。

二、哪些建设工程需要申请《建设工程规划许可证》? 在城市规划区范围内新建、改建、扩建的工程项目。

三、申请《建设工程规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?

(一)建设单位应报送下列图纸、文件：

1、《建设工程规划许可证》申请表1份。

2、国土权属文件：

(1)出让土地：提供国土证或国土出让合同复印件1份(提供原件核验确认后退回); (2)划拨土地：提供国土证或国土划拔决定书复印件1份(提供原件核验确认后退回)。

3、加盖建设行政主管部门授权的审图机构施工图审查专用章的建筑施工图(平、立、剖面图及图纸目录)1套、建施总平面图3份。

4、《建设工程施工图设计文件审查批准书》复印件1份(提供原件核验确认后退回)。

5、文物挖掘完毕通知单。

6、市建委《建筑项目报件费审核缴款通知单》。

7、市勘测院出具的正式坐标放线资料。

8、其它需要说明的图纸、文件等。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，规划管理部门受理申请后，将在法定工作日四天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、盖有“成都市规划管理局”章的《建设工程规划许可证》正、副本1份。

2、盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”(骑缝章)的建施总平图1份。

3、要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书1份。

(三)建设单位在办理《建设工程规划许可证》应注意下列事项：

1、建设单位缴费时间不计入承诺时限内。

2、建设单位在取得《建设工程规划许可证》后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未提出延期申请的，《建设工程规划许可证》自行失效。

11 E、申请《建设工程规划验收合格证》须知(建筑类)

一、为什么要申请《建设工程规划验收合格证》?

《中华人民共和国城市规划法》第三十八条规定：城市规划行政主管部门可以参加城市规划区内重要建设工程的竣工验收。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

《四川省城市规划法实施办法》第三十二条规定：城市规划行政主管部门应当参加城市规划区内建设工程的竣工验收，验收合格的，予以签章。建设单位应在工程验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

《成都市城市建设规划管理条例》(修正案)第十八条规定：建设项目的竣工验收，必须有市规划行政主管部门参加，有关部门和建设单位凭工程竣工验收“合格证”方可办理供水、供电、入户、产权登记、营业执照等手续，验收不合格者，经处理达到要求后，方可发给合格证。

二、哪些建设工程需要申请《建设工程规划验收合格证》?

中心城以内区域及双流航空港范围内由成都市规划管理局核发的《建设工程规划许可证》的建设项目(高新区建设项目除外)。

三、申请《建设工程规划验收合格证》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?

(一)建设单位应报送下列资料：

1、建设工程规划验收申请报告;

2、建设工程规划要求执行情况自查报告;

3、《建设工程规划许可证》正本及其附图(加盖骑缝章的建施总平图);

4、勘测部门实测的房屋竣工测量图;

5、房屋产权部门实测的房屋面积报告、图表;

6、市城建档案馆竣工资料进馆意见书。

(二)规划管理部门受理申请后，在5个工作日内完成资料核对，现场核验工作，经验收合格的，缴清相关规费后核发《建设工程规划验收合格证》;经验收不合格的，核发《建设工程规划验收意见书》，一次性告知建设单位处理意见;进入违法建设行政处罚程序的，按规定依法处理后，再进行规划验收。

(三)建设单位在办理《建设工程规划验收合格证》应注意下列事项：

建设单位缴费时间不计入承诺时限内。

12 F、申请《建设项目选址意见书》须知(市政类)

一、为什么要申请《建设项目选址意见书》?

《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定：“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”

二、哪些建设项目应申请《建设项目选址意见书》?

(一)在城市规划建设用地范围内需进行计划立项及其他需要办理《建设项目选址意见书》的新建、扩建、改建项目;

(二)在城市规划建设用地范围内需要办理拆迁手续的。

三、申请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?

(一) 建设单位应报送下列图纸、文件

1、《建设项目选址意见书》申请表1份。

2、土地权属证明文件：

(1) 自有土地：交土地权属文件(国土证、国土出让或划拨合同)复印件一份(提供原件核验后退回);

(2)其它土地：土地统征批准文件复印件一份，其它单位供地文件(合同或协议)一份，市国土部门意见(土地出租、转让或划拨意见书)一份。

3、1：500地形图或1：1000带状地形图三份。

4、现状地下管线综合图一份

5、其它需说明的文件、图纸。

(二) 建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日七天内审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》一份;盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的《市政工程规划设计要求通知书》一份;盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的选址红线图一份(与《建设项目选址意见书》一起盖“成都市规划管理局技术管理专用章”的骑缝章);盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的市政工程规划放线通知单一份。

2、经审核不同意的，核发盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”函复意见书一份。

(三) 建设单位在办理《建设项目选址以建设书》应注意下列事项：

1、凡已(在)建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘察测绘研究院实测竣工图，并按相关规定处罚后，再分别按“一书两证”程序办理。

2、规划红线和规划设计要求通知书的有效期为一年，需办理延期者，建设单位应在行政许可有效期届满三十日前向规划管理部门提出申请，逾期未报设计图又不办理延期手续的，规划红线和通知书自行作废。

14 G、申请规划设计条件须知(市政类)

一、哪些建设项目需要申请规划设计条件?

(一) 在城市规划建成区内不需办理《建设项目选址意见书》的道路、排水、桥梁工程。

(二) 符合以下条件的管线工程：

1、工程位于在城市规划区内。

2、不需办理《建设项目选址意见书》。

3、非道路同步实施工程。

4、不包括采用“T”型方式直接与道路上配水、配气及排水管线相连的给水、煤气、排水接管工程。

二、申请规划设计条件需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?

(一) 建设单位应报送以下图纸、文件：

1、《市政工程规划申请表》各一份。

2、项目批准文件、相关纪要一份。

3、1：500(1：1000)地形图两份。(煤气、给水应标注接管点位置，若有特殊要求，标注拟建方案)

4、现状地下管线综合图一份(旧城区)。

5、其他需要说明的图纸、文件等。

(二)建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日九天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复，经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的《成都市规划管理局市政建设工程规划设计要求通知书》或标注有规划设计要求并加盖“成都市规划管理局技术管理专用章”地形图一份。

2、加盖“成都市规划管理局技术管理专用章”的放线通知单一份。

(三) 建设单位在申请规划设计条件应注意下列事项：

规划设计要求的有效期为一年，需办理延期者，建设单位应在行政许可有效期届满三十日前向规划管理部门提出申请，逾期未报设计图又不办理延期手续的，规划设计要求和通知书自行作废。

15 H、申请《建设用地规划许可证》须知(市政类)

一、为什么要申请《建设用地规划许可证》?

二、哪些建设工程需要申请《建设用地规划许可证》?

(一)凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用地的;

(二)在城市规划建成区内需要办理拆迁手续的。

三、申请《建设用地规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?

(一) 建设单位应报送下列图纸、文件：

1、《建设用地规划许可证》申请表一份。

2、计划批准文件(限政府投资类项目)一份。

3、市勘测院出具的勘测放线成果一套。

(二) 建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理将予以书面答复。经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、盖有“成都市规划管理局”章的《建设用地规划许可证》一份。

2、盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图一份(并与《建设用地规划许可证》一起盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的骑缝章)。

(三) 建设单位在办理《建设用地规划许可证》应注意下列事项：

建设单位在取得《建设用地规划许可证》一年内，应向国土管理部门申请办理土地批准使用文件，需办理延期者，建设单位应在行政许可有效期届满三十日前向规划管理部门提出申请，逾期未报又不办理延期手续的，《建设用地规划许可证》自行作废。

16 I、申请给水、煤气、排水管道接管规划许可办理须知

一、哪些项目需要申请办理给水、煤气、排水管道接管规划许可?

(一) 新建建筑项目的给水、煤气、排水管道“T”型接管工程;

(二) 已建建筑项目的给水、煤气、排水管道“T”型接管改建工程。

二、申请给水、煤气、排水管道接管规划许可需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?

(一) 建设单位应报送下列图纸、文件：

1、《市政工程规划申请表》一份。

2、经市规划局批准的盖有规划行政许可专用章骑缝章的建施总平面图一份。

3、管线施工设计图三份。

4、与相邻单位签订的相关协议。(若接管须穿越近邻单位的用地，或是须与近邻单位的管网相连)

5、与有资质的非开挖公司签订的非开挖合同。(若接管须穿越刚建成〈未超过5年〉或是交通繁忙的城市干道时)

6、建设用地相邻道路的排水施工图一份。(仅限排水工程)

7、项目用地范围内的排水管道施工设计图一份。

(二) 取得的审批文件

1、给水、煤气工程：建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将现场办理，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”的管线施工设计图两份。

2、排水工程：建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日十一天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复，审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”的排水施工设计图两份。

17 J、申请机动车出入口办理须知

一、哪些项目需要申请机动车出入口?

(一)在2005年7月1日前取得《建设工程规划许可证》的建设项目(包括现已建成的单位用地、居住小区等)。

(二)需在道路范围内的机非绿化分隔带上的开口。

二、申请机动车出入口需报送哪些图纸、文件和资料?取得哪些审批文件?

(一) 建设单位应报送下列图纸、文件

1、市政工程申请表一份。

2、书面申请一份(内容包括拟开口性质、宽度、数量、位置等具体要求及理由)

3、经市规划局批准的盖有规划行政许可专用章骑缝章的建施总平面图(或道路施工设计图)或1：500地形图两份。

(二) 建设单位送齐上述图纸、文件，经规划行政主管部门受理申请后，将在法定工作日十一天内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复，经审核同意的，由规划行政主管部门发给建设单位下列审批文件：标注有开口位置、宽度、要求并加盖“成都市规划管理局行政许可专用章”的建施总平面图(或道路施工设计图)或地形图两份。

18 K、申请《建设工程规划许可证》须知(市政类)

一、为什么要申请《建设工程规划许可证》?

二、哪些市政工程需要申请《建设工程许可证》?

(一)新建、改建(指改变现状道路中心线和道路横断面)、扩建的城市道路和桥梁工程。

(二)新建、改建(指改变现状道路中心线和道路横断面)、扩建的上跨、下穿立交及道路隧道工程。

(三)新建的有轨交通工程及地下铁路工程。

(四)新建、改建的人行天桥和人行地道。

(五)雨水、污水、给水、煤气等市政公用管线。

(六)电力、通信、路灯等排管浅沟和埋设电缆、架空线缆。

(七)热力、气体、油料、化工物料等特殊管道。

三、哪些市政工程不需申请《建设工程规划许可证》?

(一)城市道路和桥梁工程的大修和养护工程。

(二)为解决施工期间临时交通而建的便道、便桥工程。

(三)在城市道路上新建、改建、扩建长度在100米以内的地下管线工程(须进行施工图审批，但不发放建设工程规划许可证)。

(四)各类临时管线工程(须进行施工图审批，但不发放建设工程规划许可证)。

(五)建设单位用地范围内的专业管线工程(须进行施工图审批，但不发放建设工程规划许可证)。

四、申请《建设工程规划许可证》前需要办理哪些手续?

(一)需要到计划管理部门进行任务立项的，应向规划管理部门申请建设项目选址意见书。

(二)申请规划设计要求。

(三)需要办理用地的，应向规划管理部门申请建设用地规划许可证。

五、申请《建设工程规划许可证》需报送哪些图纸和文件?取得哪些审批文件?并应注意哪些事项?

(一)建设单位应报送下列图纸和文件：

1、《市政工程规划申请表》一份。

2、施工设计图三份。

3、施工中标通知书(或建设单位委托书或施工单位资质证明)一份。

4、现状地下管线综合图一份。(道路工程及非同步实施的管线工程)

5、施工图设计说明书一份。

6、签订覆土前规划竣工的测量委托书一份。

7、放线资料一份。

8、与有资质的非开挖公司签定的非开挖施工合同原件(若拟建管线须穿越刚建成不久(未超过5年)道路或是交通繁忙的城市干道时)。

(二)建设单位送齐上述图纸文件后，规划管理部门将在法定工作日十一日内审批完毕，规划管理部门审批同意后，由规划管理部门发给建设单位下列审批意见：

1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设工程规划许可证》一份，盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”的《建设工程规划许可证》副本一份，盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的施工图两份。

2、经审核不同意的，将予以书面答复(盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书一份)

(三)建设单位在领取上述图纸文件时，应注意下列事项：

建设单位在取得《建设工程规划许可证》，应在六个月内申请开工，逾期未开工，又未申请延期或申请延期又未被批准的，《建设工程规划许可证》即行失效。

20 L、建设项目选址许可

一、项目概述

1、项目名称：建设项目选址意见书审批

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：6个工作日，其中：窗口受理(1)-→初审(3)-→复审、审定(1)-→办证、发放(1)

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话：投诉电话：

二、法定依据

《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十条; 《四川省<城市规划法>实施办法》第三章第二十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第二章第五条;

《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程。建设部《建设项目选址规划管理办法》。

三、办理程序

第一步：申请人持根据《建设项目选址意见书报建须知》要求准备的相关材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。

第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效、符合前置条件的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》。

第三步：在承诺期限内，经审查符合控制性详细规划和《成都市规划管理技术规定》的，依法作出同意选址的书面决定，向申请人发放《建设项目选址意见书》1份、勘测放线单1份;经审查不同意的，向申请人发放函复意见通知书1份。

四、申请材料

1、《建设项目选址意见书》申请表1份(窗口索取或网上下载)

2、土地权属证明文件：(1)出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件(县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书)1份;(2)自有、招标、拍卖、挂

21 牌土地，需提供相关土地权属文件(国土证、国土出让合同或划拨决定书)复印件1份(提供原件核验确认后退回)。

3、扩建项目需提供产权证复印件1份。

4、联建项目需提交联建协议1份。

5、1:500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。

6、其它需要说明的图纸、文件等。

五、前置条件

建设用地面积(指建设项目净用地面积)未达到下列最小面积要求的，不得单独开发建设：

六、申办《建设项目选址意见书》取得的审批文件

建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：

1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》1份;

2、经审核不同意的，将予以书面答复(盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份)。

七、申办《建设项目选址意见书》注意事项：

2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。

3、凡已(在)建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘测院实测竣工图。并按有关规定处罚后，再分别按“一书两证”程序办理。

5、建设单位在收到市勘测院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件(或规划设计要求)和《建设用地规划许可证》。

22 M、规划设计条件、建设用地规划许可

一、项目概述

1、项目名称：规划设计条件、建设用地规划许可

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：7个工作日，其中：窗口受理(1)-→初审(4)-→复审、审定(1)-→办证、发放(1)

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话：投诉电话：

二、法定依据

《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十一条; 《四川省城市规划法实施办法》第三章第二十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第三章第十九条;

《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程; 《成都市规划管理技术规定》(2005)。

三、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政务服务中心市规划局窗口提出申请。

第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规范、有效的予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理处室经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场或5个工作日内一次性告知申请人。

第三步：在承诺期限内，经审查符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》的，依法作出准予许可的书面决定，需要核发《建设用地规划许可证》的项目，向建设单位发放：规划设计条件(或规划设计要求)1份，《建设用地规划许可证》1份及用地红线图4份(含设计红线图1份);不需要核发《建设用地规划许可证》的项目，向建设单位发放：规划设计条件(或规划设计要求)1份，设计红线图4份。经审批不同意的，给予书面回复。

四、申请材料

1、规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请表1份。(窗口索取或网上下载)

2、计划批准文件(限政府投资项目)1份。

3、市勘测院出具的勘测放线成果1套。

4、其它需要说明的图纸、文件等。

五、前置条件

申请的项目已取得我局核发的《建设项目选址意见书》

六、申办《建设用地规划许可证》取得的审批文件

建设单位报齐必备文件、图纸后，规划管理部门将在7个工作日内审核完毕。经审核不同意的，规划管理部门将给予以书面答复。经审核同意的，发给建设单位下列审批文件。

1、需要核发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料： (1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件1份; (2)盖有“成都市规划管理局”章的《建设用地规划许可证》1份;

(3)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的用地红线图4份(含设计红线图1份)。

2、不需要发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：

(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的规划设计条件(或规划设计要求)1份; (2)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的设计红线图4份。

七、申办《建设用地规划许可证》注意事项。

1、建设单位应在一年内，向规划管理部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效。

2、建设单位应依据规划设计条件、设计红线图和市勘测院提供的勘测成果进行方案设计，设计方案内容的真实性及准确性由建设单位负责。

4、用地面积和用地性质及土地权属不发生改变的建设项目，不需发《建设用地规划许可证》。

5、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。

24 N、建筑方案审查

一、项目概述

1、项目名称：建筑方案审查

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：8个工作日，其中：窗口受理(1)-→初审(5)-→复审、审定(1)-→窗口发放(1)

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话：

7、投诉电话：

二、法定依据

《中华人民共和国城市规划法》;

《四川省<城市规划法>实施办法》第三章第二十四条; 《成都市城市建设规划管理条例》第二章;

《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程; 《成都市规划管理技术规定》(2005)。

三、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政务服务中心市规划局窗口提出申请。

第三步：在承诺期限内，经审查符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》的，依法作出准予许可的书面决定，经审查同意的，核发建筑方案总平面图3份、方案1套和工程项目坐标放线通知单1份;经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1份。

四、申请材料

1、建筑设计总平面图(1:500或1:1000)5份;

2、建筑设计方案(含平、立、剖面图)1套;

3、规划设计条件(或规划设计要求)中要求报送效果图的，方案中应含效果图(A3幅面)。

4、其它需要说明的图纸、文件等。

五、前置条件

1、申请的项目已取得我局核发的规划设计条件、《建设用地规划许可证》;

2、送审的建筑设计总平、方案需符合申办建筑方案中的报审要求。

六、申办建筑方案审查取得的审批文件

1、经审核同意的，核发以下资料：

(1)盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的建筑方案总平面图3份、方案1套; (2)工程项目坐标放线通知单1份。

2、经审核需要修改的，则退回设计方案1套、建筑方案总平图3份，并附《建筑方案审查意见单》1份。

七、申办建筑方案审查注意事项

1、总平面图必需在1/500地形蓝图上以AUTOCAD形式绘制(大型或特殊建设项目绘制比例可放宽至1/1000)。

2、总平面图需加盖相应资质的设计单位出图章和注册建筑师章以及标注综合技术经济指标。

3、总平面图中需注明用地周边道路及红线及道路中线、绿化分隔带和用地红线及坐标(以勘测院放线成果坐标为准)。

4、建筑设计方案总平图表达信息应全面准确，具体内容如下：

(1)建设项目各项经济技术指标：除标明规划设计条件中规定的内容外，还须将该项目中不同使用功能及附属用房的面积标注在总平图中;

(2)用地红线，规划道路的红线位置、道路名称及宽度，相邻现状建筑、拟拆除的现状建筑、相邻单位名称;

(3)拟建建筑的外轮廓尺寸、建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离、至现状建筑的距离、建筑高度、层数; (4)标明跃层部份、跃层范围;

(5)准确标明架空层位置、范围和功能;

26 (6)机动车、人行出入口的位置、宽度，用地内部的交通组织; (7)绿地布置及集中绿地位置; (8)配套设施位置及面积;

(9)居住建筑和对用地周边现状居住建筑有影响的建设项目，总平图的设计说明中应有日照分析的结论。

5、建筑设计方案应符合规划设计条件、《成都市规划管理技术规定》及有关规划法规，主要包括以下几个方面：

(1)建筑性质、容积率、建筑密度、建设规模、建筑高度、层数、停车数量、绿地率、集中绿地、配套设施;

(2)建筑间距、建筑后退道路红线距离、建筑后退用地红线距离;

(3)地下建(构)筑物(包括汽车坡道)外墙后退道路、用地红线的距离、人行出入口及机动车开口后退道路红线的距离、位置、宽度;

(4)各层平面图都应明确标明使用功能，且名称应该规范。

7、在建筑方案确定后，建议建设单位持审批通过的建筑方案，在施工图报审前到市勘测院坐标放线。

8、报送我局的建筑方案应真实有效，如因内容不实而发生的一切矛盾、纠纷，均由建设单位负责。

9、如属特别地区范围的建设项目，不受本时限限制。

27 O、建设工程规划许可

一、项目概述

1、项目名称：建设工程规划许可

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：4个工作日，其中：窗口受理(1)-→初审(1)-→复审、审定(1)-→窗口发放(1)

5、收费标准及收费依据：124元/平方米;成都市人民政府《关于成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法》的通知

6、窗口电话：

7、投诉电话：

二、法定依据

《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十二条; 《四川省城市规划法实施办法》第三章第二十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第三章第六条;

《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程; 《成都市文物保护管理条例》第五章二十三条。

三、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政务服务中心市规划局窗口提出申请。

第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规范、有效的予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理处室经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场一次性告知申请人。

第三步：在承诺期限内，经审查取得土地权属文件、缴费完成、施工图、文物挖掘审查均已通过的，依法作出准予许可的书面决定，向建设单位发放《建设工程规划许可证》正、副本及建施总平面图。

四、申请材料

1、《建设工程规划许可证》申请表1份(窗口索取或网上下载)

2、国土权属文件：(1)出让土地：提供国土证或国土出让合同复印件1份(提供原件核验确认后退回);(2)划拨土地：提供国土证或国土划拔决定书复印件1份(提供原件核验确认后退回)。

3、加盖建设行政主管部门授权的审图机构施工图审查专用章的建筑施工图(平、立、剖面图及图纸目录)1套、建施总平面图3份。

4、《建设工程施工图设计文件审查批准书》复印件1份(提供原件核验确认后退回)。

5、文物挖掘完毕通知单。

6、市建委《建筑项目报件费审核缴款通知单》。

7、市勘测院出具的正式坐标放线资料。

8、其它需要说明的图纸、文件等。

五、前置条件

1、申请的项目已取得我局审查通过的建筑设计方案和建筑施工图。

2、申请的项目已取得我局核发的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》及取得土地权属文件。

3、申请项目已完成坐标放线工作。

六、申办《建设工程规划许可证》取得的审批文件

建设单位按步骤送交上述图纸、文件，规划管理部门受理申请后，将在4个工作日内审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将给予以书面答复。经审核同意的，规划管理部门将发给建设单位下列审批文件：

1、盖有“成都市规划管理局”章的《建设工程规划许可证》正、副本1份。

2、盖有“成都市规划管理局行政许可专用章”(骑缝章)的建施总平图1份。

七、申办《建设工程规划许可证》注意事项

1、建设单位缴费时间不计入承诺时限内。

2、建设单位在取得《建设工程规划许可证》后，应在六个月内申请开工，逾期未开工又未提出延期申请的，《建设工程规划许可证》自行失效。

29 P、建设工程规划竣工验收许可

一、项目概述

1、项目名称：建设工程规划验收合格证审批

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：5个工作日

5、收费标准及收费依据：按成都市人民政府《关于成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法》的通知代收。

6、窗口电话：

7、投诉电话：

二、法定依据

《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十七条、三十八条; 《四川省城市规划法实施办法》第三章第三十一条、三十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第十八条;

《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程。

三、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政务中心规划局窗口提出申请。

第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规范、有效的予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并予当日将有关材料转项目管理处室经办人员。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场一次性告知申请人。

第三步：在承诺期限内，经核准符合规划审批要求的，向建设单位发放《建设工程规划验收合格证》。经核准不符合规划审批要求的，向建设单位发放《规划验收意见书》。建设单位按《规划验收意见书》实施整改后重新申请《建设工程规划验收合格证》。

四、申请材料

1、规划验收申请表1份(窗口索取或网上下载)及附件。

2、建设工程规划要求执行情况自查报告

3、勘测部门实测房屋竣工测量图2份

4、房屋产权部门实测竣工建筑面积图、表

5、建设工程规划许可证及

6、市城建档案馆竣工资料进馆意见书(限建筑面积2000平方米以上建筑)。

五、申办建设工程规划验收注意事项

1、已取得《建设工程规划许可证》并完成规划验收意见书所要求的所有内容的。

2、应持相关部门费用核定单报建。

3、已完成规划许可证要求的所有配套项目。

4、违法建设已进入违法建设查处程序进行处理。

六、取得的文件

《建设工程规划验收合格证》1份或规划验收意见书。

31 Q、控规调整

一、项目概述

1、项目名称：控规调整

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：成都市规划局规划处

4、承诺时限：技术性调整：9个工作日;非技术性调整：15个工作日

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话：831908

24、86917530、86917531

7、投诉电话：869248

37、86921930

二、法定依据

《中华人民共和国城市规划法》; 《四川省<城市规划法>实施办法》; 《成都市城市建设规划管理条例》;

《成都市城市规划编制审批管理暂行办法》;

《成都市规划管理局控制性详细规划编制办法(暂行)》;

《成都市规划管理局控制性详细规划编制、调整审批程序管理规定(暂行)》; 《成都市规划管理局控制性详细规划局部调整技术管理规定(暂行)》; 《成都市规划管理局控制性详细规划编制技术管理规定(暂行)》;

《关于〈成都市规划管理局控制性详细规划编制、调整审批程序管理规定(暂行)〉、〈成都市规划管理局控制性详细规划局部调整技术管理规定(暂行)〉的补充说明》。

三、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市规划局规划处提出申请。

第二步：窗口工作人员按标准查验申请材料，对材料齐全、规范、有效、符合前置条件的予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场一次性告知申请人。

第三步：在承诺期限内，依法作出行政审批的书面决定。

四、申请材料

1、控规局部调整申请报告6份，含以下内容：

(1)控规局部调整申请书(详细列明局部调整内容和理由，含联系人姓名及电话，A4纸打印，并加盖单位公章);

(2)土地权属证明文件(验原件、收复印件并加盖申请单位公章); (3)计划批准文件(限政府投资项目，验原件，收复印件)

(4)申请局部规划调整所涉及的相关批复、议事纪要(非必备，验原件，收复印件); (5)《建设用地规划许可证》(非必备，验原件，收复印件) (6)市勘测院出具的勘测成果及红线图(非必备，验原件，收复印件) (7)《建设工程规划许可证》(非必备，验原件，收复印件) (8)已批准的总平面图(非必备，验原件，收复印件) (9)其它涉及控规调整的有关文件和材料

2、控规局部调整的专题论证报告6份(图说文件，含电子文件)

五、前置条件

1、申请调规内容不属于原则上不予调整的控规内容：《成都市规划管理局控制性详细规划局部调整技术管理规定(暂行)》中的第十一条;

2、因自身原因再次申请同一地块的控规调整超过一年的。

六、取得审批文件

由规划管理部门出具的《控规局部调整函复意见书》1份。

七、注意事项

1、受理控规调整申请，不视为已同意调整申请

2、为提高办事效率，简化办事程序，建议在正式申请前到市规划局承办部门咨询相关要求;

3、市规划局控规调整承办部门：中心城五城区及高新区行政辖区内的控规调整由对应市规划局各分局承办;郫县、新都位于外环路以内部分的控规调整由市规划局郊县处承办;龙泉驿区位于外环路以内部分的控规调整由市规划局锦江分局承办。

33 R、缴纳建设项目报建费

一、项目概述

1、项目名称：缴纳建设项目报建费

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：当场办理

5、收费标准及收费依据：

(1)申请工程规划许可证前缴纳124/平方米。 (2)申请规划验收缴纳25元/平方米

成都市人民政府关于修改完善《关于成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法》部分条款内容的通知

6、窗口电话： 86917

526、86917530、8691753

7、投诉电话： 869248

37、86921930

二、办理程序第一步：

1、申请人自申办建设工程规划许可证受理后，接市政务中心规划局窗口工作人员通知，持市规划局《建设项目报件回执》到市政务服务中心规划局窗口领取窗口工作人员签发的《建筑项目报件费审核缴款通知单》。

2、申请人自申办规划验收合格证受理后, 接市政务中心规划局窗口工作人员通知，持市规划局《建设项目报件回执》到市政务服务中心市规划局窗口领取加盖“此费已核”专用章的《防空地下室易地建设费核定单》。

第二步：申请人持《建筑项目报件费审核缴款通知单》或《防空地下室易地建设费核定单》到市政务服务中心建设银行收银柜缴纳报建费。

第三步：申请人将缴款通知书送交市政务服务中心市规划局窗口，表明缴费已完成。

三、前置条件

1、申请人办理工程规划许可证阶段已在市建委取得《建设项目报建费审核缴款通知书》。并经规划验线合格。

2、申请人申办的规划验收项目：

34 (1)应符合规划审批要求;

(2)费用核定由相关部门负责，如有减免需出具相关部门的减免意见;

(3)已建违法建设同意补办的项目，在核发《建设工程规划许可证》前一并核缴(149元/平方米)。

四、说明

核缴费程序属于工程规划许可证、规划验收合格证发证前的一个必备程序，在市政务服务中心一站式进行。该程序只表明建设单位缴纳报建费情况，不能代替取得最终证照的其他前置条件。

35 S、房地产开发项目临时售楼部规划许可

一、项目概述

1、项目名称：房地产开发项目临时售楼部规划许可

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：当场办结

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话： 86917

526、86917530、86917531

7、投诉电话： 869248

37、86921930

二、法定依据

《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十三条; 《四川省<城市规划法>实施办法》第三章第三十条; 《成都市城市建设规划管理条例》第三章第十四条。

三、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政务服务中心市规划局窗口提出申请。

第二步：窗口工作人员按标准查验必备材料，审查设计总平图，将符合要求的材料报首席代表审定，对不符合要求的材料一次性告知申请人。

第三步：经审查符合临时售楼部标准的，依法作出准予许可的决定，向建设单位发放加盖“成都市规划管理局行政许可专用章(套红)”章的临时售楼部总平图。

四、申请材料

1、临时建设承诺书一份(窗口索取)

2、临时售楼部的总平图3份

五、前置条件

1、临时售楼部的建筑面积在500平方米以下;

2、临时售楼部的位置在该房地产开发项目的用地红线以内。

六、取得的审批文件

1、盖有“成都市规划管理局行政许可专用章(套红)”和“成都市政务中心市规划局窗口审批专用章同意按此总平建设临时售楼处、(有效期两年)、(如城市建设需要或建设工期竣工验收时自行无条件拆除)”章的设施总平图一份。

2、《临时建设建设工程规划许可证》一份。

37 T、申请地块拍卖规划设计条件

一、项目概述

1、项目名称：申请地块拍卖规划设计条件

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：10个工作日，其中：受理(1)-→初审(1)-→踏勘现场、征求相关部门意见、测放用地红线(6)-→复审、审定(1)-→发放(1)

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话： 86917

526、86917530、86917531

7、投诉电话：869248

37、86921930

二、法定依据

《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十条; 《四川省<城市规划法>实施办法》第三章第二十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第三章第五条;

《成都市非政府投资项目实行登记备案制暂行办法》和投资项目办事流程。建设部《建设项目选址规划管理办法》。

三、办理程序

第一步：申请人持根据《申请地块拍卖规划设计条件》要求准备的相关材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。

第三步：在承诺期限内，经审查符合控制性详细规划和《成都市规划管理技术规定》的，依法作出同意的书面决定，向申请人发放《规划设计条件通知书》(1份)及有关附图。

四、申请材料

1、申请一份。(窗口索取或网上下载)

2、市国土局土地拍卖中心联系函一份。

3、原土地手续(国土证复印件、统征地批准文件)

4、1:500地形图2份(其中一份由蓝笔标注拟拍卖用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章)。

五、申办《申请地块拍卖规划设计条件》取得的审批文件

建设单位报齐必备文件、图纸后，规划管理部门会同相关职能部门在10个工作日内审批完毕。经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。经审核同意的，发给建设单位下列审批文件：

1、建设项目规划设计条件一份;

2、标明设计范围的用地红线图一份。

39 U、办理退还保证金

一、项目概述

1、项目名称：退还保证金

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：5天

5、窗口电话： 86917

526、86917530、86917531

6、投诉电话：869248

37、86921930

二、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。

第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申请材料齐全、规范、有效、符合要求的进入核实审查程序，对不符合要求的材料一次性告知申请人。

第三步：经审查符合退还要求的，窗口工作人员负责填写并向建设单位发放加盖窗口技术管理专用章的《成都市规划管理局建设单位退还保证金通知书》。

第四步：建设单位凭《成都市规划管理局建设单位退还保证金通知单》、原缴款时市规划局开出的保证金收据第三联原件(退款联)、收款单位财务收据，到市规划局财务室(505室)办理退款手续。

三、申请材料

1、退保证金申请一份。

2、原缴款时市规划局开出的保证金收据第三联原件(退款联)。

3、收款单位财务收据。

四、前置条件

1、经市规划局验收合格的项目，方可办理退还保证金手续。

2、如原缴款凭据遗失或收款单位与原缴款单位不一致，必须出具加盖公章的有效证明。

40 V、建筑外立面装饰审查

一、项目概述

1、项目名称：建筑外立面装饰

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：一般地区6个工作日，城市特别地区8个工作日。其中：一般地区：窗口受理(1)-→初审(2)-→审定(2)-→签发(1)

特别地区：窗口受理(1)-→初审(2)-→审查(2)-→审定(2)-→签发(1)

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话： 86917

526、86917530、86917531

7、投诉电话： 869248

37、86921930

二、法定依据

《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十条; 《四川省〈城市规划发〉实施办法》第三章第二十二条; 《成都市城市建设规划管理条例》第三章第五条。

三、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。

第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效、符合前置条件的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理经办人，对申请材料不符合要求的，当场一次性告知申请人。

第三步：在承诺期限内，经审查同意的，依法向申请人发放盖章的总平面图1份和效果图1份;经审查不同意的，向申请人发放函复意见书1份。

四、申请材料：

1、建筑外立面装饰申请表1份(窗口索取或网上下载);

2、房屋产权证或市规划局批准的(建筑工程规划许可证)配套的骑缝章总平面图复印件1份，(提供原件，核对后退回);

3、红线图1份;

4、A3幅面的建筑外立面装饰彩色效果图2份(打印纸);

5、建筑外立面装饰设计方案2份(含总平图，需盖设计单位出图章及注册建筑师章);

6、市勘测院出具的勘测放线成果(已建建筑);

7、现状照片(限已建建筑);

8、其它需要说明的图纸、文件等。

五、前置条件：

1、已建建筑整体外立面装饰，不含改、扩建项目;

2、拟建建筑外立面方案变更。

六、取得的审批文件：

1、经批核同意的，核发盖“成都市规划管理技术专用章”的总平面图1份和盖“成都市规划管理技术专用章”的效果图1份。

2、经审核不同意的，核发盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份。

七、注意事项：

1、建设项目外立面装饰的安全性由设计单位负责。

2、外墙装饰外缘端不得超出道路红线。

3、建筑立面图及效果图上应说明拟用的饰面材料类型。

42 W、建筑屋顶“平改坡”方案审查

一、项目概述

1、项目名称：建筑平屋面改坡屋面方案审查

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限： 8个工作日

其中：窗口受理(1)-→初审(5)-→审定(1)-→签发(1)

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话： 86917

526、86917530、86917531

7、投诉电话： 869248

37、86921930

二、法定依据

《中华人民共和国城市规划法》第四章第三十三条; 《四川省〈城市规划发〉实施办法》第三章第三十条; 《成都市城市建设规划管理条例》第二章第十四条;

三、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。

第三步：在承诺期限内，经审查同意的，依法向申请人发放盖章的总平面图1份和效果图1份;经审查不同意的，向申请人发放函复意见书1份。

四、申请材料：

1、建筑屋顶“平改坡”方案申请表1份(窗口索取或网上下载);

2、房屋产权证(如属多家产权，需有联建协议或多家委托其中一家报建的委托书)，复印件1份(提供原件，核验后退回)，涉及权益人利益的，应征求相关权益人的意见;

3、A3幅面的效果图2份(打印纸);

4、红线图1份;

5、“平改坡”建设项目方案2份;

6、市勘测院出具的房屋勘测放线成果1份;

7、现状照片;

8、其它需要说明的图纸、文件等。

五、前置条件：

中心城区内已取得房屋产权证的建筑平屋顶改坡屋顶的建设项目。

六、取得的审批文件：

1、经审核同意的，核发盖“成都市规划管理技术专用章”的总平图1份和盖“成都市规划管理技术专用章”的效果图1份。

2、经审核不同意的，核发盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份。

七、注意事项：

1、房屋坡屋顶改造的安全性有设计单位负责。

2、仅限于“平改坡”建设的项目(坡屋檐起点不高于原外墙屋顶面0.3米，坡度不大于30度)，不含改、扩建项目及加层项目。

3、平改坡后不会对周边建筑产生环境污染(如光污染、噪音污染)和日照遮挡。

4、“平改坡”建设项目方案图2份需加盖设计单位出图章及注册建筑师专用章，涉及结构变化的，将安全性证明结论标注在总平面图中。

44 X、建筑屋顶“平改坡”施工图审查

一、项目概述

1、项目名称：建筑平屋面改坡屋面施工图审查

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限： 4个工作日

其中：窗口受理(1)-→初审(1)-→审定(1)-→签发(1)

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话： 86917

526、86917530、86917531

7、投诉电话： 869248

37、86921930

二、法定依据

三、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。

第三步：在承诺期限内，经审查同意的，依法向申请人发放盖章的总平面图1份和效果图1份;经审查不同意的，向申请人发放函复意见书1份。

四、申请材料：

1、建筑屋顶“平改坡” 施工图申请表1份(窗口索取或网上下载);

2、市建委对“平改坡”建设项目方案会审会议纪要1份及盖有审查章的附图;

3、A3幅面的效果图2份(打印纸);

4、“平改坡”建设项目施工图2份(需增加面积的项目施工图应经审图中心审查批准后受理);

5、其它需要说明的图纸、文件等。

五、前置条件：

中心城区内已取得房屋产权证的建筑平屋顶改坡屋顶的建设项目。

六、取得的审批文件：

1、经审核同意的，核发A、盖“成都市规划管理技术专用章”(骑缝章)的建施总平图1份和盖“成都市规划管理技术专用章”的效果图1份。B、《建设工程规划许可证》正本1份(仅指增加面积的部分)。

2、经审核不同意的，核发盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份。

七、注意事项：

1、房屋坡屋顶改造的安全性有设计单位负责。

2、仅限于“平改坡”建设的项目(坡屋檐起点不高于原外墙屋顶面0.3米，坡度不大于30度)，不含改、扩建项目及加层项目。

3、平改坡后不会对周边建筑产生环境污染(如光污染、噪音污染)和日照遮挡。

4、“平改坡”建设项目施工图2份需加盖设计单位出图章及注册建筑师专用章，涉及结构变化的，将安全性证明结论标注在建施总平面图中。

46 Y、办理配套服务设施方案审查

一、项目概述

1、项目名称：中心城区内配套服务设施(包括社区服务用房、居委会用房、公厕及小区增设的自行车库、自行车棚、门卫、收发室等)方案审查

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：8个工作日，其中：

窗口受理(1)-→初审(5)-→审定(1)-→签发(1)

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话： 86917

526、86917530、86917531

7、投诉电话： 869248

37、86921930

二、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。

第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效、符合前置条件的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理分局经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场一次性告知申请人。第三步：在承诺期限内，经审查同意的，向申请人发放盖章认可的总平面图1份;经审查不同意的，向申请人发放建筑方案审查意见书1份。

三、申请材料

1、配套服务设施申请表1份(窗口索取或网上下载);

2、土地权属证明文件1份;

3、1:500地形图1份;

4、建筑设计方案总平面图2份，方案图1套(修建社区服务用房、居委会用房，土地权属单位须在其中一份总平图上签署意见;增建小区自行车库、门卫、收发室等，业主委员会或相关机构须在其中一份总平图上签署意见);

5、承诺书1份;

6、其它需要说明的图纸、文件等。

四、前置条件：

1、建设单位确保修建配套服务设施不得引发与土地权属单位、相临用地单位及业主矛盾纠纷，若出现矛盾纠纷，由建设单位负责协调解决。

2、在建成区拟增建社区服务用房、居委会用房的位置与控规资料不一致时，社区、居委会须将拟建总平方案在拟建位置进行公示，报建时须附公示结果。

3、建设单位须承诺不改变拟建建筑的使用性质，负责协调解决与土地权属单位、相临用地单位及业主的矛盾纠纷。

五、申办配套服务建筑取得的审批文件：

1、经审查同意的，核发方案总平图1份并盖“成都市规划管理技术专用章”，不办理《建设工程规划许可证》。

2、经审核不同意的，将予以书面答复(盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份)。

六、申请配套服务建筑注意事项：

1、如遇国家城市建设需要时，建设单位无条件自行拆除拟建建筑。

2、新规划报建建设项目的配套服务设施，按“一书两证”程序申请报建。

48 Z、补办建设项目选址意见书

一、项目概述

1、项目名称：补办项目(申请补办规划手续的已建建设项目或停工工程)建设项目选址意见书审批

2、办理单位：成都市规划管理局

3、办理窗口：市政务服务中心市规划局窗口

4、承诺时限：6个工作日，其中：

窗口受理(1)-→初审(3)-→审定(1)-→签发(1)

5、收费标准及收费依据：不收费

6、窗口电话： 86917

526、86917530、86917531

7、投诉电话： 869248

37、86921930

二、办理程序

第一步：申请人持申请材料向市政府服务中心规划局窗口提出申请。

第二步：窗口工作人员按标准查验申办人提交的材料，对申办材料齐全、规范、有效的项目予以受理，填写并发出《市规划局建设项目报建回执》，并于当日将有关材料转项目管理分局经办人。对申请材料不齐或不符合法定形式的，当场一次性告知申请人。

第三步：在承诺期限内，经审查同意的，向申请人发放盖章认可的《建设项目选址意见书》1份及实测竣工图1份、设计红线图1份;经审查不同意的，向申请人发放盖章认可的《成都市规划管理局规划管理函复意见书》1份。

三、申请材料：

1、《建设项目选址意见书》申请表1份(窗口索取或网上下载);

2、建设单位关于申请补办建筑项目规划手续的报告或情况说明。

3、土地权属证明文件：

(1)出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件(县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书)1份;

(2)自有土地，需提供相关土地权属文件(国土证、国土出让合同或划拨决定书)复印件1份(提供原件核验确认后退回)。

4、市勘测院出具的实测竣工图3份和红线拨地交接单1套。

第四篇：房地产纠纷典型案件办案流程及法律运用详解

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房地产纠纷

典型案件办案流程与法律运用详解

讲课人：王建彪

律师

主办方：北京万国学校

房地产领域的一些常见法律问题(入门版)

房地产法律问题在很大程度上是一个合同问题，是受国家法律调控较多的合同问题。

土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、合作开发房地产合同、房屋拆迁补偿安置合同、建设工程合同、项目转让合同、商品房买卖合同、商品房预售合同、房地产按揭合同、房地产抵押合同、房地产租赁合同、房地产中介服务合同、物业管理合同

房地产法律领域的主要房产纠纷主要法律依据：《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

法律很多但都是相通的

法律很多，但常用的法律就那么多

房产的分类

我国存在着多种性质的房屋，主要可分为商品房和非商品房。一般房产：商品房

特殊房产的交易，主要的问题是合同的效力问题或者说交易本身是否受法律保护的问题

特殊房产的交易，非商品房经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

经济适用住房只能自住，不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济

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010-51622736 适用住房不满5年的，不得上市交易;对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购;购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

集资房

北京规定集资房产权按经适房管理，超标面积的部分，按市场评估价缴纳集资款。

经济适用住房

建设用地以行政划拨方式供应。

经济适用住房只能自住，九天考资不得出租或出借以及从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易;对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。

已经购买了经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府回购。

农村私有房屋买卖纠纷合同

北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨

论会议纪要的通知

此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。

房改房

建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》，对房改房的首次上市出售规定了许多限制条件。比如：已取得房产证的房改房才允许买卖;个人拥有部分产权的住房(指标准价房)，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见;如果有共有权人时应当征得共有人的同意;在出卖时应当补交国有土地使用权出让金或土地收益，以及交纳其他税费等。

房改房即为已购公有住房，房改房的土地使用权是无偿划拨得到的，没有像商品房那样交纳土地使用费。

职工购买公有住房居住或经营一定期限后(5年)，允许其出售，但原出售单位有优

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010-51622736 先购买权在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴拉有关税费后，收入归个人所有。

军产房

购买这种军产房的是不能受到法律保护的，拆迁不能得到相应的补偿，不能合法继承给子女。

公房承租：直管公房

自管公房

承租人的变更：所有继承人协商一致承租的拆迁

公有居住房屋拆迁补偿款，给承租人。

商品房买卖合同中的效力问题

无证预售(无预售许可证)

共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。

未经共有人同意出卖共有房屋纠纷的处理

一般情况下共同共有的房屋的出卖需要经过全体共有人的一致同意才可以进行，部分共有人擅自处分共有房屋的，一般应当认定无效。但如果第三人善意、有偿地取得该房屋的所有权的，则应当维护第三人的合法权益。由此给其他共有人造成损失的，由擅自处分共有房屋的人予以赔偿。

《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”这一规定正式确立了善意取得制度，

判断第三人取得财产时是否出于善意有两个标准，即：主观上，第三人并不知道转让方无权处分财产;客观上，第三人是基于等价有偿原则取得财产。

以尚未办理房产证为由主张合同无效者，当房产证办理下来之后，房产证写的是原房主的名时，此时效力待定的合同就转化为有效的合同。

签订合同时夫妻一方未到场签名的合同是否无效呢?如果房产证上明确写明了夫妻两个人的名字，则一方单独对外所签订的合同是效力待定的合同，除非有另一方的授权委托书。

而当房产证上只有一个人的名字时，此时夫妻一方对外所签买卖合同为有效合同，除非另一方能证明自己的配偶和买方有恶意串通损害自己的行为。

不能上市交易的二手房为：

未依法取得房屋所有权证的房屋;只取得使用权的房屋，如房屋管理局直管公房;鉴定为危房的房屋;以标准价购买，尚未按成本价补足剩余价款，向全产权过渡的房屋;在农村集体土地上兴建的房屋;已经被列入拆迁公告范围的房屋;所有

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010-51622736 权共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;所有权有纠纷的房屋;已经抵押，并且未经抵押人书面同意的房屋;依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋;房屋已出租他人，出卖人未按规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

商品房预售

一、预售条件及许可证

商品房预售的法定条件如下：

(l)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押;

(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间;

(4)同金融机构已经签订预售款监管协议;

(5)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

案例

当年开发商无证预售公寓

如今称合同无效要收房子

住七年被判腾房业主不服出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

商品房虽无预售许可证，但有土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主又请求继续履行合同，为维护交易安全与社会稳定，应认定商品房买卖有效。

二、认购书

案例类型一：解除认购书，退还定金，退房原则：

案例类型二：认购书具备合同主要条款时应视为合同

非正式合同不得成为开发商不承担无预售许可证等违法行为法律责任的借口，此时视为正式合同已经签订

正式商品房买卖合同的签订后交房前的退房

除不能贷款，履行不能外，一般很难退房

房屋交付阶段的退房合同的解除(商品房退房)

约定解除：法定解除：(核心关键词：目的落空) 理由

1、不可抗力

因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，买房人有权解除合同。

理由

2、卖方明示违约

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010-51622736 在履行期限届满前，房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，即卖方明确表示将不交付房屋的，买房人有权解除合同。

理由

3、先卖后抵押的

商品房买卖合同订立后，九天

考资卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由

4、一房二卖的

商品房买卖合同订立后，卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的，买房人有权解除合同。

理由

5、隐瞒无证售房事实的

卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的，买房人有权解除合同。

理由

6、隐瞒房屋抵押的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。

理由

7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实

卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的，买房人有权解除合同。

理由

8、房屋主体结构不合格

因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格，买房人有权解除合同。

理由

9、房屋存在严重质量问题

因房屋质量问题严重影响正常居住的，买房人有权解除合同。

理由

10、面积误差比超过3% 卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息。

理由

11、过分迟延交付房屋的

卖方迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同。

理由

12、过分迟延产权过户

商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限(商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日)届满后超过一年，由于卖方的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。

个别情况下，如在上述理由3至理由7五种情况下，买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

13、目的落空：

例：房屋价值无法实现

14、其他违约的情形：

房屋本身没有问题，但附属的对房屋价值有重大影响的条款上违约

购买商品房可以要求双倍赔偿的几种法定理由

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被

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010-51622736 撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人也可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

收房后，房屋使用中的纠纷(售后) 房屋质量问题

房屋使用中的质量问题

房屋漏水、反水的维权，例：王泽案件，王维勤案件、苏女士案件房屋重新装修损失，房地产公司与物业公司应承担连带责任逾期维修的违约责任

免交物业费、供暖费的权利或物业费、供暖费的损失配合维修的义务房屋停用的损失

物业问题

郭女士居民踩上胶水摔伤致残物业未尽清理责任赔十万

物业管理公司，在发现有存在危及小区业主人身安全的不安全因素时，应采取妥善措施，防范、阻止危险的发生，保障小区业主人身、财产安全;施工公司在其工作人员打翻胶水后，未及时进行清洗、确保安全，直接导致郭女士等多人因脚踩胶水而滑倒，郭女士在上班途中经由该道路行走并无不当;而导致她滑倒的胶水为无色透明状，郭女士在行走过程中亦无法充分注意，故郭女士本人没有过错，不应承担责任。

附属设施问题

花园、湖泊、雕塑等景观幼儿园等

承诺已无法履行补偿居民经济损失承诺仍可履行

履行及迟延履行的违约金

买主与卖房人越过中介交易中介索赔违约金被驳

最高人民法院

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

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010-51622736 已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。现予公布，自2003年6月1日起施行。

二○○三年四月二十八日

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖

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010-51622736 合同无效的，应予支持。

第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，九天考资经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。

第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

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(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。

第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。

第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。

第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。

《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当

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010-51622736 时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。

商品房买卖合同示范文本

商品房买卖合同(合同编号：)

合同双方当事人：

第一条项目建设依据

出卖人以___________方式取得位于___________、编号为___________的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________________。

该地块土地面积为___________，规划用途为___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】___________。建设工程规划许可证号为___________，施工许可证号为___________。第二条商品房销售依据

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。

第三条买受人所购商品房的基本情况

第四条计价方式与价款

第五条面积确认及面积差异处理

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第__________种方式进行处理：

1.双方自行约定：

(1)____________________________________________________________; 2.双方同意按以下原则处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

第六条付款方式及期限

第七条买受人逾期付款的违约责任

第八条交付期限

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出卖人应当在_____年_____月_____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

1.该商品房经验收合格。

2.该商品房经综合验收合格。

3.该商品房经分期综合验收合格。

4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

5.________________________________

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;

第九条出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第______种方式处理：

1.按逾期时间，分别处理(不作累加)

(1)逾期不超过_____日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_____的违约金，合同继续履行;

(2)逾期超过_____日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之______(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。

第十条规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：

(1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起_____天内将买受人已付款退还给买受人，并按__________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。________________

第十一条交接

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：_____

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第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，九天考资买受人有权要求出卖人按照下述第______种方式处理：

1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

1.___________________________________________________________;

如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

1._______________________________

第十五条关于产权登记的约定

出卖人应当在商品房交付使用后______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第______项处理：

1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的______%赔偿买受人损失。

2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的______%向买受人支付违约金。

第十六条保修责任

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第______种方式解决：1.提交____________仲裁委员会仲裁。

2.依法向人民法院起诉。

二手房买卖中的问题(典型的合同纠纷) 一般二手房买卖的交易步骤签合同、交定金交首付并解押

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010-51622736 过户、买房取得余款

第五篇：商业地产市场调研内容详解

商业房地产因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，更需要在开发前期进行市场调查和研究，以期对项目进行正确定位。但是，从市场调查和研究本身并不能得出市场定位的结论，他们的作用仅限于验证或者为市场定位寻找依据。

商业地产前期调研要考察的主要有经济环境的分析和研究、区域城市结构调查与发展规划、商业发展规划和政策研究、区域零售市场调查与分析、典型性调查与研究、未来商业地产的供应量分析、消费者消费行为的调查与研究、立地条件研究、商圈的确定和研究以下几方面内容，希望和大家一起探讨

一、经济环境的分析和生活结构研究

开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。

◆总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等

◆GDP发展状况及产业结构情况

◆全社会消费品零售总额

◆全市商业增加值

◆城乡居民的人均可支配收入

◆城乡居民储蓄存款余额

通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。

二、区域城市结构调查与城市发展规划调查

所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机;在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括：

◆公共设施状况

◆交通体系状况

◆道路状况、通行量

◆城市性质与功能特点

◆各项城市的机能

◆城市规划

通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。例如，交通网的开发计划，交通网密布的地方往往是人口容易集中或流量特别大的地方，所以在调查时对于交通路线及来往的车辆、班次、载客量等均作为调查的要素;城市发展规划对商业将来的发展非常关键，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接对项目的规划以及未来的经营产生重要影响。

三、商业发展规划和政策研究

每一个城市发展都有发展的规划，商业布局和规划也是城市机能完善的标志，为增强城市商业网点规划管理的科学性、权威性，扩大规划工作覆盖面，国家加强了对商业网点的建设规划和监管

例如，北京市商业委员会关于商业网点的规划不仅考虑目前商业布局特点，而且结合城市发展对限制地区的限制项目都有明确的规定：特别鼓励在四环路周边发展大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈;新发展的居住区，10-15万人要规划建设一个地区级商业中心;地区级商业中心1公里以外的居民区，原则上居住人口1-3万应有一个综合性的社区商业中心。这些都是结合城市发展实际情况提出具体的建设性要求。

四、区域零售业结构的市场调查与分析

如果说前面所要调查的内容主要是宏观经济形势、政策等方面的研究，那么区域零售业结构则是区域零售业实际情况的调查，在通常意义上是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内零售业经济活动的指标和商业特征，而且其综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析。

◆地区间的销售动向

◆业种别的销售动向

◆商业地区间的竞争状况

◆大型主力店的动向以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、

发展和经营动向等进行调查，通过反映的一般性的问题，分析能否得出普遍性的结论。

五、典型性调查与研究

对大型商业区进行市场定位和商业功能建议，在初步的市场定位和业态规划基础上，除通过哈夫模型和损益计划等经济效益分析方法进行预测和评估以外，对城市所在地同类型业态收益状况进行调查和了解也非常关键。对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。

六、未来商业地产的供应量分析

在一个区域内做商业地产，必须首先调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，对许多开发商来讲，以前在开发住宅项目的时候没有这方面的意识，因为住宅的需求量大，进行市场定位和细分的空间广阔。而商业不同，它最终取决于租赁和销售后的经营如何去支撑。所以，不论是经营者还是投资人在选择商铺的时候都会慎重考虑。

在前期调查中，首先应考虑区域的规划情况，了解其规划的规模、开发的时间等。商业地产的供应量是一个非常重要的因素，它直接决定我们未来的商业做多大，做什么。在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平方米;社区服务每千人指标59-464平方米;金融邮电每千人指标60-80平方米，以上合计819-1454平方米。根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求以及建筑形式的要求不同;对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间。开发太早，会由于居住人口规模没有达到基本需求，导致消费需求不足，租赁经营不理想;开发太晚，则不能很好满足居民的生活需求，且会损失商业机会。如天通苑，由于一开始没有发现商业价值，商业开发比较晚，所以当大量的人口入住后形成巨大的市场需求，入住的居民也发现商业价值，许多买了一层住宅的居民，将房屋纷纷租赁给装修、美容美发的商户。所以，我们必须在具体运营项目的时候，对周边商业的规划以及居住区商业配套、开发的时间进行调查和分析;对已经开发的居住区商业配套的情况、业态的构成进行综合分析。现在房地产的开发已经完全市场化运营，我们开发的目的不仅要实现市场价值的最大化，而且要实现社会效应的最大化。

七、消费者消费行为的调查与研究

消费者的消费行为研究又称生活结构研究。对其调查和研究的目的主要是收集该地区内消费者生活形态的资料，即针对消费者生活的特性，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及选择的交通出行方式等方面对消费者消费行为进行定量和定性研究。

1、人口结构

人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业分布等进行分类整理，以便深入分析。除对目前的人口结构调查外，对过去人口的集聚、膨胀的速度以及将来人口结构的变迁进行预测。如在区域内规划建设高校，人口的增加的速度和人口结构变化将非常快，将直接影响整个区域的消费行为，而且对业态的设计产生重大影响。

2、家庭户数构成

家庭户数构成是人口结构的基本资料之一，可依据家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况、人员的变化趋势进行了解，进而可以由人员构成比率，洞悉城市化的发展与生活形态的变化。如这几年通州区许多项目吸纳了大量的城市搬迁户和CBD的小白领，在短短时间内扩大了人口规模，而且家庭结构和户数完全不一样。城市的搬迁户以3-5人老中少三代同堂的家庭为主，而CBD的小白领以2人家庭模式居多。

3、收入水平

根据收入水平确定消费的可能性、消费能力以及目前的消费处于什么样的状况。例如个人年收入在2万元的消费者和5万元的消费者相比，他们在选择服装的购买场所时是完全不同的。前者的选择以市场，而后者主要的选择地点是专卖店和百货商场。

4、消费水平

消费水平是地区内消费活动的直接指标，对零售业来说是最重要的衡量指标。据此可以了解每一个家庭的消费情形，并针对消费内容依据商品类别划分，这样可以计算出商圈内的消费购买力的概况。

5、购买行为

分析其主要的目的有二：一是可以了解消费者经常在哪里消费以及消费的主要商品和服务;二是知悉选择商品和服务的标准，以便对该地区的消费意识作深入探讨。

6、交通和出行方式。随着汽车越来越多地进入家庭，人们交通方式变化，由此导致了消费者的购物习惯以及选择的消费内容。在消费者消费的空间和尺度上，对不同的业态、业种的需求在路上花费的时间都有心理尺度，如对家庭日用消费品的需求主要就近完成，在路上的时间要求在15分钟以内;而购买服装、家具电器等商品选择去大商场和购物中心，花费的时间可以比较长，而交通出行方式改变了消费的时间和空间，以前步行或骑自行车需要半小时，由于汽车进入家庭也许只需要10分钟。所以，对区域内消费者选择何种交通工具的研究非常重要。

八、立地条件研究

除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓一步三市，立地差之毫厘，会导致业绩失之千里。

一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。

1、道路类别

道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。像王府井大街是全国着名的商业干道;朝外大街兼具有商业干道和交通干道的双重功能。对商业选址来说，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道。

2、顾客是否容易达到商业区

除了道路类别以外，还要考虑道

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