关于逾期办理房屋权属证书违约金相关问题的分析

1 逾期办理房屋权属证书违约金的性质

1.1 案例

2011年8月, 原告许某和被告中粮地产公司签订了《商品房买卖合同》, 原告购买被告开发的商品房一套。合同约定, 自交付房屋起一年内, 被告应当取得案涉房屋所在楼栋的权属证明并为原告办理案涉房屋的权属证书, 否则, 逾期办理楼栋权属证明违约金与逾期办理分户产权的违约金分别为每日支付房款的万分之一, 自应当取得证明次日起至实际取得之日止。后原告付清房款, 被告交付房屋, 但一直未取得楼栋权属证明以及未为原告办理分户产权。

1.2 分析

(1) 逾期办证违约金的合法性。根据我国《物权法》与《合同法》的相关规定, 买受人在开发商协助下取得房屋权属证书, 是同取得房屋同等重要的物权权利, 并非只是设立在房屋本身之上的随附权利;开发商为房屋买受人办理房屋权属证书, 是同交付房屋同样重要的义务与责任, 并非只是设立在交房之上的随附义务。因此, 双方就逾期不能办理房屋权属证书约定了违约金, 是双方的自由意思表示, 并不违反法律强制性规定, 并且双方应当受到合同约定的约束, 完成己方义务, 否则应当承担相应的违约责任。

(2) 同时约定两种违约金的情形及处理。在日常交易中, 相对于买受人, 开发商是处于绝对优势地位的, 买受人要向开发商提供委托办理产权证的委托书以及缴纳相关税费, 何时取得房屋权属证书受开发商能否尽快办理的态度影响。在此案中, 双方的合同约定是双方真实的意思表示, 应当按照合同约定履行各自义务。被告未按约定在规定期限内为原告办理房屋权属证书, 应当按照合同约定的计算方式向原告支付违约金, 在这一问题上并无太多争议;至于逾期办理案涉房屋所在楼栋的权属证明, 笔者认为, 约定逾期办理所在楼栋的权属证明违约金, 是双方真实意思表示, 但从实际损失的情况来看, 买受人购买房屋, 或用于居住, 或用于投资, 在用于居住的情况下, 只要开发商按时交房, 居住环境不受干扰, 所在楼栋的权属证明对买受人而言并无实际意义;在用于投资的情况下, 楼栋的权属证明虽然是取得分户产权的先决条件, 但直接影响房屋交易情况的是房屋分户产权, 楼栋权属证明对买受人而言也无较大意义。此案中, 被告虽未办理楼栋的权属证明, 但向原告及时交付房屋, 不影响原告对房屋的实际使用和收益, 应当认为, 合同同时约定出卖人逾期取得楼栋权属登记与逾期办理分户产权登记均应支付违约金, 并且买受人同时主张两项违约金的, 在理论上应当予以支持, 但对于两项违约行为重合期间的违约金, 不应重复计算, 法院择一支持。

2 逾期办理房屋权属证书违约金数额的调整方式

2.1 案例

原告蒋某与被告众信公司于2013年10月签订《商品房买卖合同》, 约定原告购买被告开发的商品房一套, 总价款65万元, 如果自交房之日起一年内, 被告未为原告办理房屋权属证书的, 被告应在三十天内退还原告房款, 并支付原告已付房款3%的违约金 (约为19000元) 。后至2015年5月审理时, 被告仍未办理房屋权属证书。

2.2 分析

(1) 违约金数额调整原则。我国法院调整违约金, 坚持“补偿性为主, 惩罚性为辅”的基本原则, 在综合违约方的违约情况、守约方的实际损失、商品房买卖合同履行情况等因素综合予以确定。笔者认为, 出卖人以约定的逾期办证违约金标准过高为理由请求调整的, 应当按照买受人实际损失—违约方违约情况—合同履行状况—刚性调整比例为顺序考量调整违约金的数额。其中刚性调整比例, 如果买受人不退房, 在约定标准为已付购房款日万分之一以内的, 原则上不属于“违约金约定过高”的范围, 可以以日万分之一为标准予以衡量。

(2) 违约金数额具体调整方式。在本案中, 虽然双方约定已付房款的3%为违约金数额, 在起诉时已经超过了日万分之一的标准, 但双方的约定为买受人退房, 出卖人返还购房款, 并不能对日万分之一的标准进行僵化适用。并且在此案中, 虽然买受人购买该房屋是用于出租, 出卖人按时交房, 并不影响其收取租金等收益, 但买受人的实际损失不仅仅包括固定的租金收益, 还包括可能取得的交易机会。再考虑到出卖方的违约情况以及合同履行状况 (买受人一次性付款) , 按已付房款的3%计算违约金并支付, 是合理的。

3 逾期办理房屋权属证书违约金请求超过诉讼时效的处理

3.1 案例

2009年6月, 原告李某与被告浩林公司签订《商品房买卖合同》, 约定原告购买被告开发的商品房一套, 如果自交房之日起一年内, 被告未为原告办理房屋权属证书, 买受人不退房, 自出卖人应当取得房屋权属证书期限届满次日至实际取得时止, 出卖人按每日已付房款的万分之一向买受人支付违约金。2010年5月4日, 被告向原告交付房屋。后直至法院2016年10月受理该案, 被告仍未如约办理产权证。

3.2 分析

(1) 违约金诉讼时效的起算。目前, 购房人请求支付逾期办理产权证的违约金的计算有两种, 第一种是在实际已经取得产权证, 购房人按照合同计算了违约金金额;第二种是至起诉时仍未取得产权证, 购房人按照合同约定要求违约金从违约之日起累计计算至实际办理之日止。无论哪一种违约金主张方式, 诉讼时效的起算时间均是以合同约定开发商为购房人办理产权证的期限届满之次日起, 没有约定的, 自法定办证期限届满之次日起。

在本案中, 被告于2010年5月4日交房, 按照合同约定, 被告最迟应当于2011年5月4日为原告办理权属证书, 该案中违约金诉讼时效应于2011年5月5日起算, 自2013年5月6日超过诉讼时效。该案至起诉时已经超过诉讼时效三年以上。

(2) 违约金超诉讼时效类案件不同裁判观点。对于逾期办证违约金的主张超过两年诉讼时效的, 在近几年, C市两级法院曾经存在以下不同的三种裁判观点:

一是逾期办证的违约金作为普通债权, 即使合同约定按日计算, 也是一个整体债权, 并非独立的债权, 应当遵照诉讼时效的一般规则, 即从办证期限届满时开始计算两年的诉讼时效, 超过两年的其违约金的诉讼请求不能得到支持。

二是逾期办证违约金, 超过两年的诉讼时效即全都不予支持, 有违双方约定的违约金持续累加计算的本意, 可能导致出现开发商逾期办证的违约时间更长, 购房者却无法取得违约金的情况。由于出卖人逾期办证的违约状态一直持续存在, 违约金应当持续计算, 逾期办证违约金的性质是一种继续性债权, 只要开发商未明确表示不履行办证义务, 诉讼时效就不应开始计算, 购房人在实际没有取得产权证或者实际取得产权证两年内, 向开发商主张从应当取得产权证之日起计算至实际取得之日止的违约金, 均应当得到全部支持。

三是逾期办证的违约金属于分段的独立债权, 此种违约金具有可分割性, 可以将逾期办证违约金分割成多个债权个体, 每个债权本质上都是单独的一时性债权, 诉讼时效也分别计算。因此, 在裁判时, 采用倒退两年的形式对于起诉之日前两年内的违约金进行保护, 对于起诉日前超过两年时间的违约金则以超过诉讼时效, 不予支持。

(3) 关于解决违约金诉讼时效混乱的对策建议如下:

一是对于违约金适用诉讼时效的基础, 应当是被告的抗辩。若开发商没有就逾期办证违约金超过了诉讼时效进行抗辩, 仅主张适当调低违约金数额等情况, 证明开发商对逾期办证违约金的认可, 只是对于违约金的金额或者是计算方式有异议, 法院不应主动适用诉讼时效来否定购房人的请求。

二是在上述三种不同裁判观点中, 笔者认为第二种较为合理。在商品房预售合同中, 虽然逾期办证违约金的约定一般表述为按照购房人已经支付的购房款的一定比例, 自购房人应当取得产权证之日起计算至实际取得之日止, 但这种计算方式仅仅是计算公式, 并不代表该违约金是一个继续性的债权或者应当的一个个独立的债权, 逾期办证违约金还是作为一个整体债权存在, 应当从办证期限届满时开始计算两年的诉讼时效, 超过两年的其胜诉不能得到支持。在实际生活中, 由于办理房屋权属证书是买受人和出卖人长期往复沟通的过程, 协调周期较长, 并且买受人对于诉讼时效的相关法律规定了解较少, 天然的以为一日未办理产权证, 一日就可以要求违约金, 故这一观点乍看似乎对买受人很无情。但是, 实际上这样统一的裁判规则, 有利于裁判规则的统一, 对外发出裁判明确可预期的信号, 更重要的是, 促使购房人在知晓合法权益被侵害时, 尽快依法行使自己的权利。在众多的商品房预售合同纠纷案件中看来, 购房人的主要权利是取得房产权属登记, 保证自己的物权, 逾期办证违约金仅仅是其中较小的一项权利, 但是购房人越早积极主张自己的权利, 越是利于其权利得到保障。

三是坚持普法宣传, 增强业主维权意识。虽然逾期办证的主要违约方在开发商, 但从主张逾期办证违约金超过诉讼时效案件多、人数较广、超过时效期间过长来看, 都说明购房人维权意识仍然有待提高。“法律不保护躺在权利上睡觉的人”, 在约定期限内没有取得相应的权属登记, 购房人应当尽快向开发商积极主张, 要求开发商在一定期限内办理产权证, 并且保存好相应证据, 若开发商继续违约, 一定确保在诉讼时效内提起诉讼。

摘要：随着目前房地产市场的持续热化, 开发商逾期办理房屋权属证书的现象也屡见不鲜, 甚至已经成为一种业内潜规则。对于如何认定逾期办理房屋权属证书违约金的性质、如何对其数额进行适当调节以及买受人维权时如何适用诉讼时效制度, 平衡各方利益, 解决社会矛盾, 本文选取C市W区人民法院案例, 对逾期办证违约金所涉及的以上问题进行探究和分析。

关键词：逾期,房屋权属证书,违约金