第一篇：销控手段范文
现场销控流程
现场销控对答
一、销控作为现场SP中的一种，是促进销售的一种重要手段。
二、现在，我先给大家演练一遍流程：
“客户到” “欢迎参观”
请新人操练
三、请一位老业务员配合来示范喊柜台流程
业务员：“柜台” 柜台：“请讲”
业务员：“请问×号楼×单元×××室可不可以介绍/卖掉了没有?” 柜台：“恭喜你还可以介绍/对不起，已经卖掉了” 业务员：“柜台” 柜台：“请讲”
业务员：“请问×号楼×单元×××室可不可以介绍 柜台：“恭喜你还可以介绍” 业务员：“请再帮我确认一次 柜台：“再帮你确认一次”
业务员：“售出了”(并完成一次销售)
柜台：“现场同仁请注意!我们恭喜×××订购×号楼×单元×××室，我们恭
喜他，恭喜啦!” 全体同仁：恭喜啦!(鼓掌)
四、首先讲解销控的重要性：
喊销控不但能使现场的灵魂(柜台)知道你目前的销售程度，使你的个人销售演变成群体销售，并能加快你的成交速度。
更重要的是能活跃现场气氛，使柜台根据当时现场的情况，去控制整个销售，从而达到在单位时间中产生最大效益，这也正体现了我们星观达阵团队作业的一个重要方
面。
其次：讲解喊销控中的基本技巧(“可不可以介绍”/“卖掉了没有”) 请两位老业务员作示范
最后，向新人讲解销控中的一些惯用技巧(如何通过喊销控来封楼层及把自己的意愿告诉柜台)
五、最后一个流程
业务员：“现场同仁请注意，让我们再一次恭喜×××先生购买我们×号楼×单元×××室。让我们再一次恭喜他。”
因为当客户听了这句话后，虚荣心再一次得到满足，同时，也会认为我们的服务周到，为下一次做追踪留下伏笔。
第二篇：销控及认购管理
一. 销控管理
1. 各售楼处销控工作由项目总监统一负责，项目总监交由各售楼处现场经理具体执行，并于第一时间知会项目总监(总销控)。
2. 销售代表需销控单位时，须报知现场经理同总销控联系，确认该单位尚未售出可以销控，才能进行销控。
3. 项目总监进行销控前，必须以销售代表先交客户的认购订金或身份证原件为原则。 4. 销售代表须在销控确认单位后，方与客户办理认购手续。
5. 销售代表不得在现场经理不知情或销控未果的情况下自行销控单位，否则自行承担由此而产生的一切后果，并处予警告处分。
6. 销控后，如客户及时下定并认购，项目经理需及时将最新资料登记于《销控登记表》(表格04-01)，并将进度向总销控汇报。
7. 销控后，如客户无下定或挞定，现场经理需及时反馈给总销控，取消该单位的销控登记，否则因此产生的后果由责任人承担。
8. 如客户已确定挞定，销售代表必须第一时间向现场经理汇报，并由现场经理通知总销控。 9. 各售楼处现场经理须于每天营业结束时，或第二天一早上班时以电话或留言等形式向总销控汇报当天的销售情况，包括卖出多少单位，收到多少订金等。
二. 认购管理
1. 定金与尾数
1) 销售代表必须按公司规定的该楼盘定金金额要求客户落定，如客户的现金不足，销售代表可争取客户以公司规定的最低定金落定。
- 1数纸的编号。
3) 销售代表填写完认购书后，必须交由项目经理核对检查，核对检查无误后方可将红色联交予客户作为认购凭据，并将其余联收妥。
4. 成交报告
在已收齐定金填完认购书，或者完成认购手续后，销售代表需及时填写公司的〈成交报告〉(表格04-02)，并由项目经理确认。成交报告与相应的认购书复印件同时上交给部门经理。 5. 退款
1) 退款须填写退款申请表，由相关财务人员统一编号，有需要时由各售楼处项目经理自相关财务人员领取，并登记负责保管，如有作废必须交回相关财务人员，不得私自处理或遗失。 2) 退款申请表的申请部分一般由客户本人填写签名。特殊情况客户本人不能填写的，则由各售楼处项目经理代为填写并交回相关财务人员进行申请，但必须说明原因。
3) 退款时，必须将以前所开具给客户的所有相关单据，包括红色联收据，尾数纸，认购书等全部收回，否则相关财务人员有权拒绝退款，或由各售楼处项目经理承担由此而产生的一切后果。
销售：1304 4) 申请表的签收部分，必须由客户在收到所退款项时亲自填写，并经由各售楼处项目经理与收回的收据与尾数纸等配套单据一起交回公司对数。
5) 特殊情况下，客户无法亲自前来领款并签收的，或者遗失了相关单据，则客户必须出具委托书，说明委托人身份，委托原因并附上相关证明文件，声明情况并承担相关责任，否则财务有权拒绝受理退款。
6) 客户退款时间不超过24小时的，可由各售楼处项目经理在楼盘直接完成退款程序，但客户仍须填写申请表的申请部分及签收部分。各售楼处项目经理必须于当天或第二天上午将申请表及配套单据一并交回公司，向相关财务人员说明情况，审核无误后方可进行对数。
- 3公司的收据，认购书统一为一式四联，尾数纸为一式三联，各联按下列对应关系进行管理： 白色：地盘存根;
蓝色：随定金一同交予财务; 红色：客户留存; 黄色：发展商/备用
- 56 -
制定人：_____________ 审批人：_____________
第三篇：阳光·爱丁堡08年销控方案
第一部分 销控步骤(疏理全局)
步骤一：节后春暖花开，引爆首府市场
1、工作执行：
1) 进入2-4月广告主推广期，密集冲击性宣传; 2) 认筹前的所需物资的准备工作; 3) 认筹前新闻营造; 4) 认筹前品牌推介方案确定; 5) 各销控报表完善;
(如：来人周报、来电周报、房源控制周报、已购客户分析统计周报)
6) 3月针对蓄客情况，对客户进行再次疏理和分析，为认筹做准备; 7) 3月对全市中高端项目，再次进行市场调研，为解筹定价做准备。
2、房源控制：公开所有房源
3、时间：2月-3月
4、价格：不公开价格，可告知客户以往价格。
步骤二：排队认购、推介即“售磬”、引发“羊群效应”
1) 品牌推介会。
为了体现项目的档次和品质，项目推介会必须具有一定的高度和市场影响力，因此建议采取新闻酒会的形式。组成专人推介小组，制作项目推介PPT，推介会后，进行自助餐酒会，宴会现场接受内部认购卡购买。
流程：
A、媒体新闻发布会，邀请中行业及相关行业领导，天鸿访谈。 B、客户进场，领取资料。
项目硬广宣传播放、台上“爱乐乐团”轻音乐演奏。(过渡) C、主持人宣布推介会正式开始
D、政府领导致辞
E、领导致辞
F、研发部讲解项目规划、产品设计
G、销售部讲解购房服务、价格、内部认购方式及优惠
H、自助餐酒会开始
I、另一个宴会场地，现场认购、发售VIP卡30张，发放礼品。
项目推介PPT内容：
企业类：天鸿介绍、战略、历程、实力等等。
项目类：项目概况、区位、规划、景观、建筑、户型、配套、服务。 内部认购类：内部认购方式、优惠措施、内部认购服务(专人上门服务)。
2) 300张认购卡，5天发售完毕(含推介会当天)。
时间：4月中旬(12-16日) 价格：不公开价格
3) 解筹。
针对购买认购卡的客户，进行选房，再行签订“定房协议书”，或直接签订“商品房买卖合同”。
时间：4月底(17日-30日)
价格：以一个相对较低的均价解筹，最大程度的吸收认购客户，让利于客户的同时，吸引足够的人气，并在解筹后的一个星期，发出5月1日每平米上涨100元的通知，对客户进行逼定。
步骤三：整合房源优劣，逐步推出
1)5月初解筹完毕后，制定房源销控计划表，分批发售、制造稀缺 。将房源划分成“好”“一般”“差”三类，后期每一批以3：5：2的比例推盘，直至6月底。
这期间要求客户经理，凭借自身的专业帮助、指导客户选择房源，让他知道这的房子非常好卖，同时现场制造紧张气氛，可以有一两个客户经理同时介绍同一房源，造成“如你不买就会让其他人买掉”的紧迫形势!
把我们需要封的房源的价格拔高到一定高度，有高价格的销控房源同时对现有房源形成了促销!
房源：每10栋为一批次，只有将第一批次的10栋销售完，才可打开第二批次。 时间：每一批次的销售周期控制为7天。 价格：每14天·每平米上涨50元。
(以上房源、时间、价格配合为暂定，根据第一批解筹后的剩余房源，进行具体划分。)
2)爱丁堡热销新闻作配合。
步骤四：交房活动及现房美景，冲击剩余房源。
1)7月爱丁堡成全现房姿态，中旬下文通知客户7月底爱丁堡将全面大幅调价，每平米上涨180元。
2)举行交房入住及答谢活动，告知在活动结束第二日，开始派售认购卡(金卡)，剩余房源只有持卡者方可购买。
3)8月31日交房活动完毕，房价再次调整180元。
第二个部分
解筹定价
根据本项目的定位，我们在此把市场可类比的高层楼盘作为可比对象，并结合区域楼盘的发展现状及趋势，对本项目的定价做整体评估。 比较楼盘
均
价 和枫雅居
5180 公园壹号(花园洋房)
5500 紫金长安
4800 锦华名居
5250 根据以上项目价格，以及项目现处价格，两方衡量评估比较，建议本项目08年第一批解筹时的项目均价为：5200元/㎡。(此价格为暂定价格，具体根据3月底的市场调研再行定夺。)
上涨频率：根据全局疏理，将具体涨幅日期及价格做以下汇总 A、4月17日解筹
价格5200元/㎡
B、4月25日发文
通知5月1日上涨100元/㎡
C、5.8-5.30
每14天涨50元，可涨150元 D、7月20日发文
通知7月31日上涨180元 E、8月25日发文
通知8月31日上涨180元
(以上频率，是以市场向好方向所做的安排，如市场出现平抑房价现象，则通过提高认购卡增值基数，缩小上涨额数等办法加以应对。)
第三个部分
认筹操作
一、思路
1、内部认购分两次进行：第一次4月12日开始，推介会后集中派售30张内部“认购卡”，
推介会开始时发放“认购申请表”，表上编有顺序号，依先来后到的座次顺序发放，客户自愿填写，只有填写完毕的客户方可在推介会后，持“认购申请表”购买“认购卡”;
第二次4月17日开始，持“认购卡”的客户可进行选房，并签订《商品房买卖合同》，特殊客户，可由置业顾问申请，先签订“定房协议”。
2、由于推广的周期较短，对客户积累效果存在一定的不可预见性，所以建议实行“认购卡增值”的策略。即从购买之日起，到4月17日为止，在原有认购卡诚意金基础上，每天增加一定的金额，可冲抵房款。
3、一卡只限选定一套房源，允许多人选择一套房源。房源的最终归属取决于“定房协议书”，谁先签到协议，房源谁得。用“几选一”的方式，客户进行自我逼迫快速做出决定。
4、内部认购卡可根据节奏控制的要求制定不同档次，分为VIP卡、金卡、银卡。 建议VIP卡150张、金卡50张、银卡100张。各卡的购买基数及优惠各不同：(暂定) A、一张“VIP认购卡”20000元，每天增值基数500元，在签署《商品房买卖合同》后，冲抵房款。
B、一张“金卡”28000元，每天增值基数900元，在签署《商品房买卖合同》后，冲抵房款。
C、一张“银卡”15000元，每天增值基数200元，在签署《商品房买卖合同》后，冲抵房款。
二、流程：
告知——购卡——排队——认购
三、内部认购组织 第一步：派筹
1、派筹时间和地点
时间：2008年4月12日——4月16日
地点：第一天为，宴会场所，后四天，为售楼中心。
2、派筹方式
派发内部认购卡VIP卡
内部认购卡上排编号，一卡一号，与“购卡申请表”编号相同。 开始当天进行集中派筹
3、派筹流程
发布信息——现场接待——收取购卡诚意金——客户登记——财务收据——发认购卡
4、操作：
信息发布，告知市场派筹信息;
诚意金收取标准——根据派发卡类，收取15000、20000、28000不等的诚意金; 卡类派发顺序：VIP认购卡派发完毕后，发放银卡，最后为金卡的派发。 “认购申请表”，客户需提供身份证复印件1份。 向客户开财务收据，并发放内部认购卡。 向客户提供“内部认购卡说明”。
5、准备工作
根据实际的需要，在已经完成的工作基础上，在4月10日前应该完成以下工作： A、人员培训，包括销售人员、财务、保安、保洁的培训; B、销售制度的制定，各种内部认购卡的优惠措施确定; C、销售物料的准备，包括： a内部认购卡及使用说明 b项目宣传资料 c认购流程图、单据 d复印机一台
第二步：内部认购
1、内部认购时间及地点
时间：2008年4月18日——4月30日 地点：售楼中心
2、流程：
客户通知——现场接待——出示认购卡及证件——选房——交纳定金——签署订房协议
3、操作：
1)销售人员通过电话或函件提前通知派筹客户 2)以10名/次安排派筹客户，分段进行选房 4)每段次以现场正式定购为先
5)正式定房后，交纳定金——10万元(认购卡诚意金不直接记入，待签署买卖合同后再行记入)，签署“定房协议”后，认购卡诚意金不再退还。
4、准备工作
人员培训，包括销售人员选房流程培训，财务、保安、保洁的培训 销售现场强化组织
第三步：信息发布(暂定)
1)主题方向为“阳光爱丁堡内部认购卡认购惊人，品质楼盘倍受追捧”，吸引更多观望者认购。
2)软文：阳光爱丁堡内部认购情况总结，炒作认购势头，宣传天鸿对认购客户的服务，为转化客户做好准备。
3)主题方向为“一套好房子，住着也骄傲!”，内容为预告明日阳光爱丁堡开始选房以及选房安排公告，通知各持卡人到售楼中心选房，吸引尚未购卡的观望者。 4)新闻稿，阳光爱丁堡今日开始选房。
5)软文，内容为阳光爱丁堡认购量宣传，“天鸿品牌服务体贴到位，品质楼盘品味服务”，渲染选房现场的组织和服务的细致化，体现楼盘的综合品质。
附件1：
阳光爱丁堡内部认购卡使用说明
1.本内部认购卡为阳光爱丁堡优先选房权益卡。
2.本内部认购卡仅限2008年4月17日至2008年4月30日期间认购。 3.本内部认购卡为分：金卡、银卡、VIP卡，三类。
4.在签署内部认购卡申请表并交纳诚意金之后，则可取得本卡并享受相关权益。 5.优先选房日期，天鸿地产将选择短信、邮政信函、电话通知或报纸等形式告知持卡人。 6.在优先选房之前，天鸿地产将优先选房的具体实施方法通知持卡人，由于持卡人的原因而错过选房日期，由持卡人负责。
7.在规定的优先选房日期内，持卡人到选房地点进行选房，选房顺序按内部认购卡编号选房，具体办法在《优先选房通知函》中予以说明，一卡限选一个房源。 8.本内部认购卡除享有优先选房之权益外，还可享有如下权益： ①优先获取阳光·爱丁堡相关资料; ②优先参观阳光·爱丁堡样板房; ③优先获得阳光·爱丁堡项目提供的礼品;
9.(暂定)本内部认购卡具有增值功能，自购买之日起至4月17日，在认购卡诚意金的基数上每天增值，认购卡类别不同，交纳的诚意金不同，增值金额也不相同。 金卡
诚意金28000元
每天增值900元 VIP卡诚意金20000元
每天增值500元 银卡
诚意金15000元
每天增值200元
10.凭内部认购卡购房的客户在指定日期内缴清定金，并签订《房地产买卖协议》，该内部认购卡诚意金以及增值数额可等价值抵购房款。
11.若未能成功选房，持卡人可参与下次选房，若一直未选中房源或客户要求退出此次认购活动，可在天鸿规定时间内到指定地点办理诚意金退款手续，交回本内部认购卡，款数如数退还，不作任何利息性支付。
11.本增值卡如有遗失，请携有效证件、诚意金收据、申请表到天鸿地产挂失补办。 12.若对本增值卡使有任何疑问，请致电或向现场工作人员查询。 13.本内部认购卡最终解释权归新疆天鸿地产有限公司所有。
(“认购申请表”“认购卡备份登记”“客户认购须知”“优先选房通知函”等其他流程文件，待活动细节确认后，再行制作。)
第四篇：北京某商业城商铺销控建议书
自北京某商业城店铺切割完成以后，我司就北京某商业城产权商铺的销控问题组织商业研究中心有关专家及项目组成员召开专题会议，讨论、研究北京某商业城商铺的销控原则和措施，在综合多方意见和建议的前提下，我司现就北京某商业城商铺销售控制问题提出如下建议。
一、 商铺销控的目的
1、 为实现良好的经济效益和社会效益提供保障。
北京某商业城不仅仅是要将商铺销售出去，实现投资回报，更重要的是保证北京某商业城开业后可持续的经营管理。为使北京某商业城在后期的经营中取得良好的经济效益和社会效益，我们认为必须在商铺销售时实施有效销控，以此保证北京某商业城符合前期的市场定位、经营定位，保证北京某商业城良好的整体对外形象，保证经营者有序经营，保证北京某商业城的各项经营管理措施能有效实施 。只有这样，北京某商业城的经营效益和社会效益才能得到保障。
2、 提升北京某商业城整体商业价值。
北京某商业城地处南三环木樨园商圈，商业价值不言而喻。为进一步挖掘北京某商业城的商业价值，提升北京某商业城的整体商业价值，北京某商业城产权商铺在销售过程中必须实施有效的销控。只有这样，才能保证北京某商业城的经营管理工作能有序地开展，保证商场的规范管理，树立北京某商业城良好的社会形象，从而保证北京某商业城和投资者、经营者、业户实现良好的经济效益，实施“四赢”战略，只有北京某商业城、投资者、经营者、业户实现良好的经济效益和社会效益，北京某商业城商铺的商业价值才能逐步提升，从而使北京某商业城的整体价值得到进一步提高。
3、 创造良好的经营管理条件。
北京某商业城B1至3F楼是产权式商铺，不同于传统的市场式商场。北京某商业城引入的是“商铺+商场”的经营管理模式，即商场式管理，店铺式经营，实行统一规划、布局和实施规范的商场管理。为保证商铺在后期的经营过程中，
符合北京某商业城整体的业态及业种定位等经营管理要求，因此，在进行商铺销售前必须进行有效的控制，为后期的经营管理奠定良好的基础，为北京某商业城经营管理的实施创造良好的前提条件。
二、 销控原则
1、 有利于商铺销售的原则。
为了尽快实现投资回报，北京某商业城在商铺销售过程中，应以有利于销售为出发点，进行合理的销控。因此各方必须充分认识到销控措施是为了更好的销售，正确理解销售与销控的关系，灵活把握、处理好销售与销控的矛盾。
2、 符合经营定位的原则。
北京某商业城的经营定位是我司在对前期北京某创意房地产经纪公司所做的市场调查的基础上，会同贵司进行专题讨论而得出的，北京某商业城商铺的销控，必须符合北京某商业城的业态定位及经营定位的要求，以保证北京某商业城的整体对外形象不受影响和损害。
3、 符合功能布局的原则。
北京某商业城进行了科学的、详细的垂直及平面功能布局，整个项目的功能分布明确，充分体现了各业态、各业种、各品类之间的关联性、层次性和过渡性，保证了各业态、业种、品类在整体经营布局中的协调性。若销控符合功能布局的要求，则各楼层功能清晰，不重复交叉，反之则各楼层功能混淆，互相影响，既不利于经营，又严重影响北京某商业城的整体形象。
4、 有利于经营管理的原则。
北京某商业城实行的是统一规划布局、统一卖场形象、统一营业人员管理、统一物价质量计量管理、统一营业时间、统一售后服务、统一营销宣传、统一物业管理、统一卖场管理、统一服饰形象的“十统一”规范管理，以“商铺式经营，商场式管理”的经营管理模式，来保证经营秩序的良性运行，使各业户、经营者的利益得到有效保障。北京某商业城商铺的销控，应以有利于经营管理为原则，为后期经营管理工作提供保障。
三、 销控措施
1、 分楼层销控
北京某商业城各楼层的经营定位不同，各楼层的功能分布也不相同，销售商
铺时，必须根据投资者的意向，针对其投资经营的具体情况进行销控，依据各楼层的定位和功能布局，将不同意向的投资者按定位和功能布局控制在不同的楼层。
2、按功能区销控
每个楼层都有不同的功能区，通过按楼层功能布局将投资者固定在该楼层后，再根据功能区进行销控，将投资者分别控制在不同的功能区内。
3、按品类销控
根据投资者投资意向、经营商品的类别进行销控，将各种商品按商品类别控制在相应的功能区内。具体经营品类及相应的功能区参考北京某商业城店铺销控图。
按销控图所列商品品类销控，将经营相同品类商品的投资者控制在同一功能区内，同时将购买同一功能区商铺的投资者，限定经营同样的商品品类，这样既保证了商品布局的协调、合理，又能保证各区域功能明晰。
4、 按已售、未售区域销控
在各个功能区内，根据销售进度，标明出已售商铺、未售商铺，分批次进行销售。待第一批次相邻的商铺售完以后，接着推出第二批次相邻的商铺，以此类推。这样，就能做到销售出去的商铺铺铺相连，形成相对独立的已售区域，如果有剩下未售商铺，那么剩下的部分未售出的商铺，也能铺铺相连，形成相对独立的未售区域，便于后期统一招商、经营和管理。
5、 按投资者类型销控
我司认为，购买商铺产权的投资者有四种类型，必须针对其不同的投资意向和特点分别进行销控。
(1)投资自营型。
即投资者购买商铺产权后，自己经营。既是投资者，又是经营者。针对此类投资业户，在销售商铺时，必须严格按照楼层、功能区和商品品类进行控制。对自营业户商铺的销售，必须将其控制在相对应的楼层、相对应的功能区、相对应的品类区域里，并要求投资自营业户与北京某商业城签订《北京某商业城商铺销售补充协议》和《北京某商业城管理公约》，以规范其经营行为。
(2)投资自租型。
即投资购买商铺，但投资者自己不经营，由投资者自己负责将经营使用权转让给他人，投资者自收租金。此类投资者可以在各楼层各功能区选择商铺，北京某商业城在商铺销售过程中应严格按楼层、功能区销控，对该类商铺经营的商品品类进行控制，限定所购商铺的经营范围和经营类别，同时必须与北京某商业城签订《北京某商业城商铺销售补充协议》和《北京某商业城管理公约》，严格规范经营者的经营行为。
(3)投资返租型。
对只投资购买商铺，不参与经营的购买者，北京某商业城按投资双方约定的回报率计算租金返还给投资者。针对此类投资业户，北京某商业城的销控措施是：第
一、必须划定专门区域的商铺出售给此类投资者，便于北京某商业城商铺返租后，能进行统一招商和经营管理;第
二、与投资业户签定商铺返租协议;第
三、必须限定该业户所购商铺所处楼层和功能区内经营的商品品类，以备返租期满业户自行经营时的统一管理。
(4)投资待定型。
投资者购买商铺，但投资者对自己的经营方式和经营品类还不确定;是自己经营，还是返租给北京某商业城或自己租赁给他人，均不能确定。此类投资者可以在各楼层各功能区内选择购买商铺，但商铺一经选定，就必须按楼层、功能区销控措施限定其商铺的经营范围，并要求其在北京某商业城开业前60天内必须确定经营方式和经营品类，限定商铺的开业时间。经营方式和经营品类一经确定，北京某商业城必须立即要求投资者与北京某商业城签订相应的有关协议和公约。
特别说明：
1. 本建议书是在借鉴国内其它城市商铺式商场商铺销控措施的基础上，听取多方意见和建议，并根据多年的商业经营管理经验，结合北京某商业城的实际情况，经过公司领导、商业研究中心人员和本项目组成员共同讨论形成的。本方案是从商业规划、商业经营、管理的专业角度出发，立足于北京某商业城的长远发展，提出以上商铺销控的有关原则及措施，请北京某房地产开发有限公司有关领导审核，以最终确定。
2. 本建议书呈送北京某地产开发有限公司总经理、副总经理、经理及北京某创意房地产经纪公司副总经理，请予以签收，以备日后查询。
第五篇：【实战】房地产销售案场管理－如何做好销控？
楼盘置业者经常能在房产尾盘的销售广告中看到如下字样：隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货，那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑;如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品，那么当初所谓的"销控"是否隐瞒了事实真相，将尚未出售的单元"销控"为已经出售，这对于那些购买在先却无法买到"精品保留单元"的购房者公平吗?它是否涉及到个人消费知情权的问题?销控仅仅是为了防止滞留差的户型，同时维持销售回笼节奏吗?笔者试探者做如下分析：
1、什么是楼盘销售控制
在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。
当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。
2、销售控制产生的背景和作用
销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只能是和销售控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的几率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。
在楼盘价格策略的制定一般来说有两种一是"低开高走"，二是"高开低走"，这两种价格制定策略是真对不同的物业来制定的。 2.1、"低开高走"价格制定策略的销售控制：
价格制定策略采用"低开高走"的楼盘，应分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为"逐步走高，并留有升值空间"，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时楼层差价的变化也并非是直线型的成比例变化，而是按心理需求曲线变化，它随着心理需求的变化呈不规则变化。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，从而掌握什么时间该控制什么，如何去控制，以产生协同效益。销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的"低开"并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的"高走"，这就需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，量在谁手中谁就能控制价格，随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量。那么整个营销过程就是一个比较完美的营销控制过程。 2.2、"高开低走"价格制定策略的销售控制
属于"撇脂模式"，市场定位为需求弹性较小的高收入人群，它的特点是阶段性高额利润，速战速决的回收资金，其适用范围为实力信誉颇佳的大公司有"新、奇、特"概念的高附加值的物业。如青岛的天泰集团就常采用这一战术。
3、如何实现销售控制(销售控制的) 销控管理需要一下措施来完善： 3.1、销控表：以直观的方式显示单个楼盘的销售进展情况，可以提供需要了解房间的详细资料及销售情况，并可以根据选择的模拟付款方式生成付款时间表和按揭供款表，方便客户进行详细了解和分析。
3.2、销控总表：以直观的方式显示所有楼盘的销售进展情况，在掌握全局的同时，也可以查看房间及业主的信息。
3.3、销售登记：管理和登记房间销售的情况，包括认购资料、合同资料、产权资料、付款资料等，在合同资料录入完成后，就可以通过网上申报的"上送合同资料"来将合同资料传送到国土局进行合同登记，并取得预售合同，在取得预售合同号后，就可以利用本模块的合同打印来打印预售合同，而不需要到再到国土局的网上进行预售合同打印。
3.4、换退房管理：管理销售过程中换退房处理及查询。
3.5、催交欠款：处理销售过程中的楼款催交及欠款催交处理，并可以打印清单。 3.
6、成交客户管理：登记和管理成交客户的详细资料，方便公司对成交客户进行分析和了解，从而最大限度提高对成交客户的服务。
3.7、销售统计：将公司的销售情况进行统计，并可以以图形方式直观显示。 3.
8、销售统计报表：查看和打印销售过程中需要的各种报表，房地产公司可以根据自己的需要来制订各种报表。
3.9、此外还有一个不容忽视问题是销售折扣，企业定价须着眼核心客户群，并保持一个诚信的价格政策，制定定价机制系统化：
3.9.1、低定价，低折扣。这种定价较为接近实际价格，给人的第一感觉是较为实际，即"价格能够体现出价值"，所含水分较少，容易给客户留下好印象。这一策略为后期销售留下较大的变化余地，当需要价格上调时，可直接标高定价，当原定价过高销售不利时，可不用直接调低定价，而只需加大折扣幅度就可以了。这种方式符合"明升暗降"的调价原则。
3.9.2、高定价，低折扣。定价过高容易吓跑一部分客户，购买"物美价廉"的物业是人们的普遍心理，但这种价格和折扣组合不易处理，当价格上扬是拉高原有的价格，显然会增加销售阻力，而销售不畅时，加大原有已经很大折扣幅度，效果并不明显，而且还会带来众多的负面影响，且违背"明升暗降"原则。
3.9.3、中定价，中折扣。这是一种折中的销售控制组合，优缺点它兼而有之，在此不述。
因此通常情况下采用"低定价、低折扣"的方式比较适宜。