发展楼宇经济的重要性

第一篇：发展楼宇经济的重要性

关于大力发展楼宇经济的调查报告

楼宇经济是以商务楼宇为载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源，带动区域经济的发展。楼宇经济不但可以成为我市招商引资的重要平台，同时可以对优化产业结构，提升我市的现代服务业水平、提供就业岗位，推动现代服务业的发展起到重要作用。

一、背景

作为城市经济的重要组成部分，楼宇经济以其产业上的聚集性和财富上的高效性，已成为现代商贸发展的新风尚和现代都市的“掘金地”。发展楼宇经济，对于集约利用资源、开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等方面，有着不可替代的重要作用。

发展楼宇经济将有助于我市提升区域竞争力，加速经济社会转型发展。加快发展与发达的制造业相适应、与日益活跃的商贸活动相呼应、与拓展现代服务业相吻合的楼宇经济，我市可谓机遇与挑战并存，优势与劣势同在。

二、楼宇经济发展存在的问题

1、缺少产业支撑。由于我市经济规模偏小，特别是具有区域性影响的特大型企业更少，因此，大规模的营销服务企业，中介公司，研发中心难以落户我市，现代服务业，尤其是生产服务业发展缓慢，对楼宇的需求不旺，楼宇经济发

1 展内在动力不足。

2、商务档次不高。目前，城区众多的商务楼宇中，大多始建于上世纪90年代中期，楼宇的硬件设施不够完善，很多连基本的停车场都不完备，只有**、**少数楼宇各项指标比较符合标准。

3、企业规模偏小。就调查摸底的情况看，企业的规模偏小，注册资金达1000万元以上的只有14家，其中就有6家是房地产企业。注册资金100万元以内的就有102家，其中有40户广告装饰旅游服务业，IT行业13户。

4、管理相对混乱。城区现有的13栋楼宇内除**、**是纯粹的商务楼宇外，其余楼宇均存在办公与居住、商务与居住混杂等问题，难以发挥以商务、商贸为主的楼宇功能。

5、租金价格差大。据了解，具有代表性的**大厦的月平均租金为25元/平米，物业管理费约1.5元/平米，外经贸大厦的月平均租金为15元/平米，物业管理费约1元/平米，其它的商务楼宇租金更低，价格悬殊太大，其结果是降低了商务楼宇的服务水准，严重阻滞楼宇经济的发展。

6、发展认识不足。目前社会各阶层对楼宇经济存在着不同程度的概念模糊，观念滞后，重视不够，措施不力，区内各街道都有数量不等的高楼大厦，由于缺乏有力的组织引导和有效的政策措施，在开发利用方面仍各街道和各楼宇开发商没有建立有效的互利合作关系，造成部分楼宇空置的局

2 面。

三、发展楼宇经济的思路与对策建议

(一)科学定位，加快形成楼宇经济发展思路与框架。 根据我市独特的交通优势和商贸优势，结合重点板块产业发展特点和城市建设实际，确立楼宇经济发展思路，重点以商务楼宇为主要载体，加快引进国内外大型公司、知名企业的区域总部或分部、研发中心、销售中心，协调发展现代物流、广告中介、信息咨询、金融保险、法律会计等相关服务业，形成由区域性特色商务楼组成的产业链，增强区域经济的核心竞争力。

(二)有序推进楼宇建设改造，加快搭建楼宇经济发展平台。

引导推进商务楼宇建设。在积极推进商品住宅类房地产发展的同时，加大城市经营力度，鼓励引导各类社会资本在规划区内投资建设商务楼宇。一方面要努力引导建设一批设施齐全、风格鲜明、档次较高的智能化楼宇;另一方面，要加强商务楼宇周边环境的改造建设，完善停车场、通讯等商务配套设施建设，引进培育高水平的物业管理公司，以实现楼宇经济效益最大化。

(三)切实加大招商引资力度，加快运作特色楼宇。 加强商务楼宇招商。创新城市经营理念，加大宣传推介力度，积极吸引国内外规模大、实力强、理念新的房产开发

3 公司建设高品位、高格调、高档次商务楼宇。力争通过几年时间的努力，逐步形成一批有影响力的特色商务区。

加大现代服务业招商。以商务楼宇为载体，加大现代物流、电子信息、广告中介等现代服务业的招商引资力度。大力吸引国内外知名大企业、大集团入驻我市，并以这些龙头企业为核心，有针对性地引进相关产业企业群，促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，逐步形成一批区域性现代物流楼、科研楼、中介楼等特色商务写字楼。

加大传统服务业招商。餐饮、商贸、娱乐等传统服务业的兴旺发达决定着一个区域是否能集聚更多的人气、财气，要将发展传统服务业与发展楼宇经济相结合，加大对外招商引资，规划建设一批美食城、娱乐城和商业中心，完善城市生活服务功能。

(四)强化扶持措施，努力营造楼宇经济快速发展环境。 加强政策扶持。发展楼宇经济在当前已成为各地提升第三产业比重的重要途径，将成为下一轮区域经济竞争的重点之一。要尽快制定出台扶持促进楼宇经济发展的政策措施、实施细则，对商务楼宇开发建设、商务楼宇招商和入驻企业、物业经营管理企业等给予优惠扶持，以宽松优惠的政策培育楼宇经济做大做强。

第二篇：关于山阳区发展楼宇经济的调研报告

山阳区政协委员：黄春林

一.什么是楼宇经济

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。所谓楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，体现集约型、高密度特点的一种现代经济形态。楼宇经济野是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。这里所说的“楼宇”，一般指城市内占地面积较小，容积率较高、建筑面积较大并用于经营性的写字楼、商务楼和工业楼房。在我国城市经济发展中，凡是以写字楼、商务楼和都市型工业楼宇为重要物质载体的经济活动，通称为“楼宇经济”。

二.楼宇经济的特点

1、高产出。楼宇经济实现税收高，是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。据发达地区有关方面统计，一幢高级商务楼所创造的效益，与城郊几平方公里范围内的商户所产生的效益相等，因而被称为垂直的商务街、金融街。

2、集约利用土地。楼宇经济集约利用土地和资源，实现了城市经济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态，通过把平面土地和空间概念联系起来，充分利用空间

资源，使土地要素得以拓展，提高了土地使用率和产出率。

3、具有环保特点。支撑楼宇经济的产业非常广泛，但主要是现代服务业。如金融业、各种咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业、公司。

三.发展楼宇经济的必要性

1、发展楼宇经济，有利于推动城市化进程，培育新的经济增长点。目前山阳区正处在工业化、城市化加速发展的阶段，发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚大量的人流、资金流和信息流，一方面可促使城市化加速推进，同时可实现在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间。

2、发展楼宇经济，有利于加速现代服务业发展，实现经济结构调整。楼宇经济发展到一定程度，较多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，形成功能良好、配套齐全的商务圈。同时楼宇中聚集的大量企业和员工所产生的知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，都能进一步促进区域现代服务业发展。

3、发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市品

位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。通过发展楼宇经济，大力引进大公司、研发中心和新型业态落户，可以加速信息、资金、人才、技术等关键要素在山阳区的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，极大地改善山阳区的投资环境。

四.发展楼宇经济的现实阻碍

楼宇经济的发展离不开集聚性商业楼宇的建设与开发，而房地产企业的结构性缺陷使得从事房地产经营的企业极少，绝大多数房地产企业都只从事项目的开发，追求快速的利益回报。

原因主要是在住宅开发时可以通过预售和销售将资金回笼或获得利润，写字楼市场等收租物业面对的则是租赁市场，出租写字楼资金回收期长，还有大量的后期物业管理工作，没有相当实力的企业做不了。

由于短期高开发利润的吸引，以及房地产企业实力有限的现状，使房地产企业不得不放弃写字楼建设而选择住宅。这种缺陷所带来的局限，在大型项目操作和长期稳定的回报上显现得特别充分。

五.山阳区发展楼宇经济的几点建议

一是要做好产业战略前导和城市规划，引导开发建设智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，通过拆旧建新、

拆低建高，加快楼宇扩容和升级，提高房地产开发中写字楼所占比例。

二是完善对楼宇经济的长效服务和管理机制。建立一支由工商、税务、市容、综合执法、环保、交通支队、街道及各楼宇物业部门组成的楼宇招商服务队伍，强化服务功能，提高服务效率，求精求细，多角度、深层次开展服务，积极协调解决楼宇建设和招商过程中的各类困难。

三是进行市场化的专业推介。召开商务楼宇展示推介会和智能化研讨会，对重点楼宇进行专题宣传和推广。策划建立山阳区楼宇经济促进服务中心，从事写字楼和商业店铺承租、买卖及楼市调查、市场咨询、信息发布、招商引资等业务，搭建起楼宇和企业对接的桥梁，促进楼宇交易。

四是功能专业化。走“打造专业楼宇平台，发展特色产业集群”的路子，引导业主进行楼宇功能定位，促进金融、物流、中介等产业的聚集，发展产业集群。鼓励开发商引进相同或关联行业入住，部分楼宇对一些不符合自身定位的企业进行了置换和交流。通过政府有效运作，力争形成一批产业特征比较明显的特色楼宇。

五是完善城区功能，营造良好的楼宇经济外部商务环境。着重解决交通压力，兴建立体停车楼。重点发展品牌性商业零售，特色楼宇餐饮、休闲、文化娱乐等服务性项目，形成区域性聚集，为楼宇经济提供配套服务，提升城市品位，

丰富楼宇经济的内涵。

六是以提高入住企业质量为目标，进一步增强楼宇经济招商引资的针对性和实效性。将重点商务楼宇整体包装、策划，整体招商;借助知名中介公司进行招商;采取合资、合作的方式引入品牌物业管理公司;完善行业组织，形成公平竞争的楼宇经济市场局面，增强共同抵御风险的能力。

发展楼宇经济是拓展山阳区发展空间的重要途径，是山阳区招商引资的重要手段，是加快山阳区现代服务业发展的必然要求，我们要以“楼宇得租金、企业得利润、政府得税收、经济得发展”为目标，大力发展楼宇经济，打造高端商务功能，实现山阳区经济发展的新突破。

第三篇：发展楼宇经济，实现管城区南曹乡的跨越式发展（邵磊）

当前，七里河村正在如火如荼进行的城中村改造。为楼宇经济的发展提供了极其有利的条件和机遇，如何更好地利用城中村改造这个舞台，强力推进楼宇经济发展，继而实现区乡经济跨越式发展，推动区域性中心城市建设?经过近段的调研和参与就此相关问题进行了分析和探讨。

加强调控 避免盲目建设

楼宇经济发展有较强的依托性，是在一定的人流、物流、资金流、信息流基础上产生的，必然依托于周边基础设施、公共设施或其他产业、服务设施的配套。从目前七里河村改造实际来看，有着非常有利于楼宇经济发展的优势和条件。首先，该村区位交通优势明显，为楼宇经济的孕育和发展提供了极其有利的条件。其次，城中村改造可以促进南曹乡乃至管城区城市功能的完善，为楼宇经济的发展创造基础条件。再次，城中村改造可以促进现代化商业、服务业的发展，为楼宇经济发展提供广阔的市场。结合近年来以及目前管城区的实际，我认为应该从“四个强化”入手。

一是要强化市场定位。楼宇经济空间虽然是城市效益的高地，但数量并非越多越好，规模也并非越大越好，除商住房和回迁房以外，还需建多少商务用房，在科学分析与规划的基础上确定楼宇经济发展空间及规模，进行适度合理规划，避免盲目建设。

二是要强化规划调控。可将楼宇经济发展规划纳入城中村改造的后期规划。该村处于黄金地段，紧邻机场高速路口，中州大道和航海路，邻近有多个成熟楼盘支撑，形成了一个成熟的商用居住的环境。在先期规划中已有规格较高、规模较大的高档楼宇，主要面向大公司、大企业，同时还能形成一批标志性建筑，提升城市品位。建议后期开发中小写字楼、宜商宜居型楼宇，以中小企业为主要服务对象。建设一批宜商宜居、花园式的楼宇，建成大公司或大企业的研发总部或培训基地。

三是要强化招商引资。通过精心策划，主动招商、以商招商等多种方式，采取有效新措施，营造“留商、安商、扶商”环境，打造吸引开发商的热土，立足“招大商、商招大、大招商”，吸引实力强、信誉好的大型知名企业参与我乡的经济建设。以商务楼宇做载体，加大现代物流、电子信息、广告中介等现代服务业的招商引资力度，大力吸引国内外知名大企业、大集团入驻，并以这些龙头企业为核心，有针对性地引进相关产品企业群。逐步形成一批区域性的，能够为管城区叫响品牌，在管城区投资融资的黄金地段，为管城区和南曹乡的跨越式发展提供动力。

改造和保留之间保持平衡

七里河村城中村改造应能解决四个方面的问题，首先就是人居环境的改善;第二，要提高土地集约率的水平;第三，保护原村民的合法利益;第四，解决外来务工人员的居住需求。

但改造要注意三个问题：首先，要注意改造前和改造后原村民利益调整问题，这是城中村改造的核心，也是保持本地和谐稳定的根本。其次，要注意公共利益的保障问题。应该把城中村改造放在整个城市建设的一个大环节来考虑。最后，要注意保持改造与保留之间的平衡。全力推进人居环境改善和城市功能提升，使我村这一城市建设管理的“难点”变为城市发展的“亮点”，这一市民关注的“焦点”变为经济发展新的投资“热点”。

打造都市型工业楼宇集聚区

对于改造，我建议：刻意打造一些特定的服务功能区;要通过城中村改造，打造都市型工业楼宇集聚区。

这几年郑州市在都市型工业发展上比较缓慢，我们知道，楼宇经济的产业基础不仅仅是商业和服务业，还有都市型工业，这是一个很重要的产业基础。目前，很多城中村居民的文化程度并不高，需要通过都市型工业来吸纳、安置这样一些居民，使他们能够在一些都市型工业中间解决就业问题。建议预留一个示范园区，同时，打造节能楼宇、智能化楼宇、绿色楼宇的集聚群，营造一个特定的园区生态体系。鼓励和督促开发商开发智能化商务楼宇和结构合理、配套设施比较好的楼宇，加强商务楼宇居住区域环境整治和生活服务设施建设;加强和改善商务楼宇的物业管理;加强与楼宇开发商、业主、物业公司、入驻企业四方的楼宇联席会;围绕楼宇经济的发展，鼓励和支持楼宇开发商、业主和入驻企业、物业管理公司创新工作模式。

完善管理规划公司一定要进商务楼

城中村改造当中，发展楼宇经济要依托中小企业。怎样让这些中小企业相对集中?住宅禁商就是一个很好的措施。我觉得住宅禁商在完善管理和规划的条件下是可以操作的，通过政策是可以实现的，把分散在各个住宅楼里的公司，从住宅楼里挤出来，从而，让它进入到城中村相对集中的楼宇当中。

我区目前有大量的公司在住宅楼里办公，这是一个历史遗留问题。目前，武汉、杭州等一些城市已出台了一些相关措施，通过这些措施促使住宅禁商，开办公司一定要进商务楼、写字楼。

村改对我乡发展的作用

由于历史和现实原因，七里河村建筑密度大，基础设施薄弱，环境卫生脏、乱、差，特别是消防安全和治安隐患突出，影响了城市功能的发挥和城市空间资源的配置。实施城中村改造，已成为改善村民居住条件，提高群众生活水平的迫切需要，成为改善南曹乡形象，提升城市品位的迫切需要，加快我村改造可以提升我乡城区辐射带动能力、推进城乡一体化建设的迫切要求。提升城市品位的迫切要求。成为当前扩内需、保增长、保民生客观要求。也是我乡实现跨越式发展

的重头戏。

第四篇：楼宇经济空间发展体系研究

楼宇经济空间发展体系研究──以杭州市为例

楼宇经济的发展是城市竞争力的重要体现，是城市经济活动的重要组成部分。据统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8km2地域所产生的经济效益相等。因此，‚楼宇经济‛作为新型财富效应，被形象地比喻为都市里的‚垂直印钞机‛。目前，楼宇经济已成为国内大城市经济发展的‚生力军‛。

但与此同时，在缺乏规划指导的情况下，国内各大城市楼宇经济的发展不可避免地产生如发展无序、产业集聚度低、区域恶性竞争等一系列问题，相关的配套设施的发展也相对滞后。本文在对国内外大城市楼宇经济发展案例进行研究的基础上，以杭州市为例，初步建立楼宇经济空间发展体系，以期将城市楼宇经济的发展纳入科学化、系统化、协调化的发展轨道。

1 解读楼宇经济 1.1 楼宇经济内涵解读

关于‚楼宇经济‛，较为典型的定义为：‚楼宇经济‛即以楼宇为载体的经济形态，是通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源，增加收入，带动区域经济发展的一种经济形态。它是城市经济和市场经济的必然产物，是城市经济发展的新风向和现代都市新的‚掘金地‛。

由这一定义来看，楼宇经济的内涵主要包括三个方面： (1)楼宇经济是城市经济发展的高级形式。即由原来以简单的产业复制和粗放型的外延扩张的方式发展城区经济转向以楼宇为核心的集约型发展方式。

(2)楼宇经济是功能板块经济。特定的经济要素必须聚集整合形成一定的功能性板块，才能产生集约化效应。

(3)楼宇经济是环境经济。不同的经济要素对于诸如交通环境、人文环境、社区环境等各有不同的要求，城区的环境必须围绕楼宇承载的经济要素实施特定的优化，方能吸引相应的经济要素的进入。

1.2 楼宇经济模式解读

纵观国内外大城市楼宇经济的发展过程，可以总结出城市楼宇经济发展的普遍模式，对其他城市发展楼宇经济有极大的参考作用：

(1)多核多中心的发展结构。不仅是纽约、东京、伦敦、香港等国际大都市，与杭州发展阶段较为接近的上海也出现了浦东浦西两大商务商业集聚区和各区分散发展的特点。

(2)与快速公共交通线路(尤其是地铁网络)的延伸相结合。如香港的几大商业商务中心，均为大型交通集散枢纽;伦敦更是以地铁网络为基础、地铁站点为节点构建的楼宇经济网络。

(3)楼宇业态发展多元化。在楼宇经济发展的多核多中心结构中，分化出的次级中心一般体现出与原中心高低互补、类型互补的产业特征。如纽约曼哈顿，老城保留金融交易功能，中城以行政管理功能为主，而如布鲁克林、长岛、皇后区等以后台服务功能为主，实现功能和层次的互补。

(4)利用规划和政府引导的手段。城市次核的建设，一般都是政府为疏解老城区的压力，引导新城区开发的重要手段。规划和政府引导在发展前期起到了非常重要的作用。

1.3 楼宇经济类型解读

楼宇经济的发展类型，从狭义上来说，就是写字楼、商业楼、城市综合体;从广义上来说，还应包括如科技孵化器、工业遗产、历史建筑、标准厂房和SOHO(small office，小型办公;home office，在家办公)等现代产业发展中的新兴楼宇类型。本文的研究取楼宇经济发展的广义类型，分三个层次进行。

(1)基础类型：狭义所指的楼宇经济类型。

商务楼宇：不包括行政办公、事业单位和各类社会团体的自用办公用房。商业办公综合体按商务楼统计。

商业楼宇：各类商业楼，但不包括各类已有特定投资和经营主体的新建、改扩建商场、市场等。

城市综合体：城市综合体的狭义概念，即混合功能的建筑。 (2)拓展类型：主要指工业研发等新兴类型。如硅谷即为科技研发的楼宇集聚;而幕张副都心和横滨MM21等，是以高标准工业为基础实现的楼宇集聚。

科研楼宇：除大专院校、科研机构外的各类研发、信息咨询等建筑，包括科技孵化器。

标准厂房：仅指工业用地内的高标准厂房。

(3)城市特色类型(杭州市)：各个城市的特色产业作为城市经济发展的重点扶植对象，也应在楼宇经济的发展中有所体现。以杭州市为例，文化创意产业是城市产业发展的新方向，而保护建筑、农居SOHO为杭州市文创产业的主要载体，也应是杭州市楼宇经济发展的重要类型。

保护建筑：各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发利用。

农居SOHO：以不收税、不交级差地租为特点和优势，发展SOHO特色区。

2 现状调查与规划导向

本文按商务楼宇、商业楼宇、城市综合体、科研楼宇、标准厂房、保护建筑、农居SOHO等七种类型进行研究，但由于城市综合体、保护建筑、农居SOHO等三种类型建筑目前尚处在规划和实施前期，暂未作具体统计。现状统计资料按商务楼宇、商业楼宇、科研楼宇、标准厂房四类进行分析。

此外，考虑到楼宇经济的规模集聚特点，统计项目标准为建筑面积在5000m2以上的楼宇。 2.1 杭州市楼宇经济现状调查 2.1.1 楼宇经济项目统计

杭州楼宇经济发展雏形始于20世纪90年代初。至2008年4月，杭州市楼宇已建面积达到1415万m2，在建931万m2，共2346万m2。

其中，商务楼项目总建筑面积约为1461万m2，占62.3%，在杭州市楼宇经济发展中占主导地位。商业楼项目总建筑面积约629万m2，占26.7%;另外，科研楼项目总建筑面积约199万m2，占8.5%;标准厂房项目总建筑面积约58万m2，占2.5%。

从规模上来看，648宗开工项目中，建筑面积大于10000m2的楼宇经济项目共503宗，占总开工项目的78%;建筑面积5000～10000m2的楼宇经济项目共76宗，占12%;建筑面积小于5000m2的楼宇经济项目共69宗，占10%。

此外，处于规划审批阶段的楼宇经济项目约有469万m2，同时有规划意向的项目约684万m2。

2.1.2 基于现状统计为主的楼宇经济功能区

根据楼宇经济项目已建、在建、在批、规划意向项目统计情况，及其在杭州市区空间的分布，规划确定10个集聚度较高的楼宇经济功能区：

(1)旅游商业中心区：包括武林商圈、庆春凤起沿线、湖滨商圈、城站吴山一带。该区是城市总体规划确定的两个市级公共中心之一，是杭州市楼宇经济发展最早、最成熟的板块，其楼宇开发以主城区中心地段的巨大商业价值为依托。

(2)中央商务区：是城市总体规划中确定的两个市级公共中心之一，即钱江新城与钱江世纪城，处于建设与发展的时期，是未来楼宇经济发展的重中之重。

(3)黄龙板块：杭州市高端商务集聚板块。 (4)城西文教区：为信息业、软件业集中区域。 (5)杭州市汽车工贸园：以汽车相关产业为主，规划意向项目较集中，将在近期发展。

(6)石桥商贸物流区：以比邻汽车北站的地理优势发展商贸产业，规划意向项目较集中，将在近期发展。

(7)下沙新城：以启动区块和新城中心区为主。

(8)滨江新城：以滨江行政文化中心周边区域、高新区江南区域为主。

(9)临平新城：临平副城中心。

(10)萧山新区：为江南城三大区块(滨江区、萧山城区和江南临江地区)之一萧山城区中心区域。

2.2 杭州市楼宇经济规划导向

2.2.1 影响楼宇经济发展的重大工程与规划

(1)杭州市城市总体规划。《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》中指出杭州市 ‚一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带‛开放式空间布局结构，城市建设由‚西湖时代‛迈向‚钱塘江时代‛，以城市结构为基础确定楼宇经济的发展架构。

(2)楼宇招商‚831‛工程。杭州市楼宇招商的‚831‛工程即推出80幢左右的重点招商楼宇、30幢左右的特色楼宇和10大文化创意产业园，促进楼宇经济的健康快速发展。

(3)‚20大新城‛、‚100个城市综合体‛的重大规划。2008年7月召开的杭州市委十届四次全体(扩大)会议提出了‚与世界名城相媲美的‘生活品质之城’‛的宏伟目标，明确了打造‚20大新城‛、‚100个城市综合体‛的重大规划，丰富了楼宇经济建设的内涵。

(4)地铁相关规划与地铁上盖物业的开发。杭州市于2004年开始进行地铁建设，至2011年，地铁

1、2号线将建成通车。地铁的建设和地铁上盖物业的开发，也是对杭州市楼宇经济发展产生增值效应的重大工程。 2.2.2 基于规划阶段统计的楼宇经济功能区

结合杭州市近期重大工程与规划，确定几类处于规划阶段的楼宇经济功能区：

(1)文化创意产业园。即楼宇招商‚831‛工程确定的西湖创意谷、之江文化创意园、西湖数字娱乐产业园、运河天地文化创意园、杭州创新创业新天地、创意良渚基地、西溪创意产业园、湘湖文化创意产业园、下沙大学科技园、白马湖生态创意城等10个文化创意产业园。

(2)新城。在杭州市区范围内的之江新城、钱江新城、城东新城、滨江新城、下沙新城、湘湖新城、钱江世纪城、空港新城、江东新城、临江新城、临平新城、塘栖新城、南湖新城等13个新城。

(3)城市综合体。在杭州市区范围内城市综合体共有84个。 (4)地铁上盖物业。杭州市地铁

1、2号线将于2011年建成通车，在规划中将

1、2号线地铁上盖物业归为楼宇经济功能区的研究范畴。

(5)其他楼宇经济功能区。其他正在规划、发展中的楼宇经济重点区域。

3 空间结构规划与建设发展导引 3.1 杭州市楼宇经济功能区空间结构规划 3.1.1 楼宇经济功能区发展能级分析

各个楼宇经济功能区的发展规模、发展阶段、发展方向均有较大差异。根据各楼宇经济功能区的具体情况，由发展能级的高至低分为四级功能区：

(1)一级功能区。在城市发展总体结构中地位高(城市中心或城市副中心)，现状建成、规划项目较多，区域范围内大型城市综合体等重要项目也较多的楼宇经济功能区。

(2)二级功能区。包括两种情况： 其一，在城市发展总体结构中地位高(城市中心或城市副中心)，现状建成、规划项目多，发展相当成熟，但后续项目相对较少的楼宇经济功能区。

其二，在城市发展总体结构中地位高(城市中心或城市副中心)，现状建设情况一般，但规划项目较多，区域范围内大型城市综合体等重要项目也较多的楼宇经济功能区。

(3)三级功能区。包括三种情况：

其一，城市次级商业商务中心，现状建成、规划项目较多，区域范围内有大型城市综合体等重要项目的楼宇经济功能区。

其二，城市特色功能区，现状建设情况一般，但规划项目较多，区域范围内有大型城市综合体等重要项目的楼宇经济功能区。

其三，规划中的部分新城项目，现状建设情况一般，但规划总体规模较大，处于城市空间拓展的枢纽地区，其发展将影响杭州未来城市空间结构形成的楼宇经济功能区。

(4)四级功能区。四级功能区主要包括

一、

二、三级功能区外的楼宇经济集聚区域，主要分为四大类型：

其一，未在

一、

二、三级功能区集聚范围之内的城市综合体。 其二，区级中心。 其三，各区其他重点区域。

其四，在

一、

二、三级功能区之外的地铁上盖物业，原则上归为四级功能区，但由于地铁上盖物业的特殊性，在深入研究的时候应作为一种特殊的楼宇经济功能区进行独立研究。

3.1.2 空间结构规划

根据杭州市楼宇经济功能区的发展能级，结合总规确定的城市发展结构与近期重大工程项目与规划，确定杭州市楼宇经济发展总体结构为‚两轴两核，六心十三区‛，实现城市楼宇经济空间的有机增长、有序开发、持续发展。 (1)两轴──城市发展两大轴线。杭州市楼宇经济发展的中心与重点区块应在城市发展轴线上，体现与城市共同发展的方向。

其一，城市发展轴：南北向主城—江南城的发展轴线。 其二，生态发展轴：东西向的钱塘江为轴线，实现南北与东西的和谐发展。

(2)两核──两个一级功能区。‚两核‛即两个楼宇经济一级功能区，也是《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》确定的两个市级中心。

其一，旅游商业中心区：主要包括现状中的庆春凤起沿线、武林商圈、湖滨商圈、城站吴山一带，楼宇经济项目发展较早、环境氛围成熟，楼宇经济项目的发展在一定程度上依托于当地繁荣的商业，但发展受到主城中心的交通限制，发展后备空间较小。

其二，中央商务区：中央商务区包括西兴大桥与钱江二桥之间两岸临江地区，主要包括钱塘江北岸的钱江新城和南岸的钱江世纪城，承担行政办公、金融贸易、会议展示、文化娱乐、旅游服务等功能，是区域性商务中心。

(3)六心──六个二级功能区。

其一，黄龙板块：高端商务集成，杭州市楼宇经济精品地块。 其二，城东新城：结合浙江省规模最大的现代化综合交通枢纽中心建设，实现区域整体提升。

其三，下沙新城、临平新城、滨江新城、萧山板块：分别为总规确定的三大副城(下沙城、临平城、江南城)的中心区。

(4)十三区──十三个三级功能区。

其一，创新创业新天地、九堡板块、运河两岸商务区：发展与规划中的城市次级商业商务中心。

其二，城西文教区、西溪板块和白马湖生态创意城：为城市特色功能区，分别以电子信息、生态旅游与文化创意、动漫基地与SOHO为发展特色的楼宇经济区块。

其三，之江新城、湘湖新城、空港新城、江东新城、临江新城、塘栖新城、南湖新城：处于城市空间拓展的枢纽地区的新城。

3.2.1 楼宇经济功能区发展时序分析

楼宇经济功能区的发展，与道路交通、配套设施的建设密不可分。以杭州市楼宇经济现状发展情况为基础，结合《杭州市城市综合交通规划(修编)》中关于市区三快网络(快速道路网、城市轨道网、快速公交BRT网)，主要是城市轨道规划的内容，进行杭州市楼宇经济功能区发展时序分析。

(1)现状发展较好楼宇经济功能区：即现状楼宇经济发展有一定基础，区位条件与交通条件较好的楼宇经济功能区，包括旅游商业中心区、黄龙板块、城西文教区和萧山板块。

(2)近期发展楼宇经济功能区：2011年底之前，杭州地铁

1、2号线正式通车，沿

1、2号线地铁站点的各楼宇经济功能区的发展优先度急剧提升，将在近期实现快速发展，主要包括中央商务区(钱江新城和钱江世纪城)、城东新城、下沙新城、滨江新城、临平新城、九堡板块、白马湖生态创意城等七大楼宇经济功能区。另外，创新创业新天地、运河两岸商务区和西溪板块处于城市快速路网交通节点，近期有大量重点项目推出，且其密度低、环境优、文化创意产业为特色的定位对大运量公共交通的要求不高，因此也属于近期发展的板块。

(3)中远期发展楼宇经济功能区：湘湖新城虽在地铁1号线畔，但现状发展基础较薄弱，其旅游度假区尚待地铁通车之后聚集人气;而空港新城作为地铁1号线起点站，其打造临空型经济集聚群的高端化定位，需要一个较长的发展过程，将在中远期发展阶段形成规模。此外，江东新城、临江新城、南湖新城、之江新城、塘栖新城等五大新城区位相对较偏，现状基础薄弱，应在中远期实现发展。 3.2.2 建设发展导引

根据楼宇经济功能区发展时序，确定楼宇经济功能区的建设发展导引(表2)。

(1)重点开发区域：近期将重点发展的楼宇经济功能区。 (2)重点提升区域：现状发展较好，但在产业、配套等方面相对滞后，需要进一步发展提升的楼宇经济功能区。

(3)存量整合区域：目前发展相对成熟，企业入驻率高，招商量较小，近期建设量也较少的区域。近期发展重点应为整合存量。

(4)发展潜力区域：处于规划研究或前期基础设施配套建设阶段，且发展范围较大，基础偏弱，形成楼宇经济高集聚度所需时间较长的楼宇经济功能区。

4 分区楼宇经济空间发展框架(下城区)

国内大城市普遍采取‚两级政府‛的管理体制，楼宇经济发展的主体为各城区政府，因此，本文以杭州市下城区为例，建立分区楼宇经济空间发展框架，将市区楼宇经济空间布局规划落到实处，增强可实施性。

4.1 区块解析

考虑到

一、

二、三级功能区范围较大，在分区发展的层面操作性不强，因此以功能区在区内的主体部分为城区楼宇经济发展的主要地块，便于城区政府实施。

4.2 结构拓展

下城区的现状发展情况较为复杂，南北差异较大：南部的武林商圈是杭州市最繁华的商业地段，而城北的石桥等区域楼宇经济发展较为低端化，和城区发展差异较大。虽然在市商业中心地段体现了较为明显的轴线发展的特征(即沿延安路、庆春路、凤起路、武林路发展)，但就全区而言，轴线发展的模式功能辐射范围较小，难以带动中心区边缘之外区域的发展。规划以组团发展为下城区楼宇经济发展的基本模式，形成下城区楼宇经济五大组团：

(1)武林组团：以传统商贸商务为特征，组团内部体现沿延安路、庆春路、凤起路、武林路轴线发展的特征。

(2)和平会展组团：以和平会展中心为核心形成的商务会展组团。

(3)体育公园组团：以城北体育公园为核心形成的生态休闲组团。

(4)创新创业组团：以创新创业新天地为核心形成的区级次中心组团。

(5)石桥组团：以商贸物流为特色的组团。 4.3 项目建设

下城区现状楼宇经济项目建设类型以商务楼宇为主，商业楼宇、科研楼宇也占一定比例。考虑到下城区楼宇经济以组团发展为主要发展模式，而商业楼宇在组团发展中有带动人气、推进先期开发的作用，因此应适当提高商业楼宇的比例。此外，随着‚20个新城，100个综合体‛重大规划的推进，城市综合体的建设量也将稳步提升(图8)。

5 结语

‚楼宇经济‛是近年来大城市发展的热点与主流方向。它首先是一个经济学的概念，但作为其载体的楼宇的建设与发展又无可争议地属于城市规划的范畴。目前对于‚楼宇经济‛国内规划界仍处于理论研究的阶段，缺乏能够指导实践的规划。本文结合杭州市楼宇经济发展的实际情况，构建了城市楼宇经济发展的量化论证和空间规划的体系，并将沿着这一方向不断研究和探索。

第五篇：武昌区楼宇经济发展现状

目前，我区建成商务楼宇共102幢，建成商务楼宇总建筑面积283.5万平方米，入驻企业3566余家，楼宇综合出租率达95%以上，已基本形成了金融业、文化创意业、信息技术服务业、商贸旅游业等附加值较高的产业结构。未来几年，还将启建340万平方米的商务楼宇，楼宇经济将得到快速发展。

自2003年开始，我区结合自身发展优势，提出发展楼宇经济的思路，先后推出并大力实施了发展武昌公司总部区、 武昌滨江商务区和武汉中央文化区(汉街)的举措。以此为依托，我区形成以大商圈和建设功能配套齐全的商务楼为重点，坚持政府引导、市场运作、政企互助的方针，不断优化软硬环境，加强招商引资。在9年的发展时间里，我区楼宇经济经历了确立楼宇经济概念、提高楼宇出租出售率、进驻楼宇企业产业升级三个阶段。楼宇经济已成为我区区域经济由平面发展向空间发展的一种新的经济增长模式。

目前，武昌总部经济的发展日益成熟，档次逐步提升，定位逐渐清晰，“公司总部区”已成为名副其实的武汉江南现代服务业中心，“武汉江南金融商务中心”亦跃然成形。正在建设中的武昌滨江商务区，将成为武汉主城区新的现

代服务业集聚区和具有滨江特色的、标志性的、多元化功能区。刚刚起步的武汉中央文化区的规划设计定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。

为大力发展楼宇经济，打造高端商务功能，实现中心城区经济发展的新突破，我区以“楼宇得租金、企业得利润、政府得税收、经济得发展”为目标，确立了促进楼宇经济发展的六项新举措。主要包括：

1、完善对楼宇经济的长效服务和管理机制。建立一支由商务局、经信局、工商、税务、市容、综合执法、环保、交通支队、街道及各楼宇物业部门组成的楼宇招商服务队伍，强化服务功能，提高服务效率，并分别成立了武昌区公司总部区办公室、武昌滨江商务区开发建设专班和招商专班，武汉中央文化区项目服务协调工作领导小组。

2、规划科学发展功能分区。通过科学规范的产业功能分区、现代服务业布局，进一步整合土地、楼宇资源，创新发展环境，提升招商水平，在发展空间上取得突破，一是总部经济核心区主要规划在以中南路、中北路、临江大道为两条纵轴，形成以金融保险、高新科技、文化创意、商贸旅游为主的现代服务业发展核心区域。二是滨江现代服务业高端产业集聚区。三是倾力打造武昌区东湖和沙湖之间，以文化为

核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游区。

3、推进项目建设。项目推进进度体现出执行力，必须进一步推进项目建设，务求实效。一是利用融资平台，解决资金瓶颈，通过掌握一定的土地利用、楼宇开发资源，获取高端楼宇开发建设、高端企业引进的“发言权”。二是建立科学有效的项目管理、运行、服务机制，做到“三明确”，即明确重点项目，明确责任领导、部门，明确项目推进中存在的重点难点问题以及项目推进目标。通过对重点项目实施分阶段负责制、重点企业实行一竿子插到底服务机制的落实，破解商务楼宇建设推进难的难题。三是继续做好在建项目的跟踪服务，重点介入、及时掌握建设信息，确保商务楼宇建成完工，并做好招商。四是做好拟建项目的拆迁安置、项目申报、规划审批、方案协审等前期工作，实现项企之间前期对接、提前进入、量身定做等瓶颈突破。利用有效手段积极推进地块的包装、整理，尽快实现挂牌交易。

4、培育重点产业。金融、文化、科技、商贸是产业重点，大力推进“1+4”的产业发展，走总部经济与支柱产业发展、产业结构调整相结合的道路，吸引上下游产业链的积聚，按照“巩固一批、培育一批、引进一批”的方式，加大企业扶持、服务力度，扶持综合实力强的企业进一步做大 做强，在四大支柱产业逐步形成一批市场前景广阔、市场潜力巨大、

规模效益明显并处于行业领先地位的优势总部企业，加快形成具有比较优势和核心竞争力的产业集群。鼓励优势企业特别是具有品牌优势和规模优势、发展态势良好的企业扎根武昌，加快成长壮大。对于符合产业发展方向、关联带动力强、发展层次高的企业，给予重点扶持，特别是重点关注金融总部企业、行业龙头企业、注册过5000万企业的发展。

5、打造一流发展环境。构建现代化设施的公共支撑体系，为企业的发展创造低成本的环境。一是狠抓道路建设，形成便捷、畅通的路网体系。大拆大建，加大拆迁力度，仅2008年—2009年拆迁总面积就达到400万平方米。首义文化区、滨江商务区、东沙连通、武汉大道、武咸公路、沙湖大桥、地铁等一系列工程使武昌未来城市面貌日新月异，在“十一五”期间，仅道路建设投资110亿元以上。二是进一步加大道路、交通、治安、城管、园林、环保等建设的力度，持持各项服务措施、政策支持的连续性。三是集中精力广泛开展招商推介活动，加强总部区宣传及招商策划工作，认真分析武昌比较优势，积极整合“三区”优势资源，做到以情招商、以诚招商、以商招商、以武昌优势资源吸引客商，增强招商针对性，服务性，成长性，招商引资取得新突破。

6、落实财政扶持政策。为欢迎社会各界来武昌投资兴业，区委区政府制定了一系列优惠政策，进一步完善促进区域经济发展的财政扶持政策，包括鼓励高端楼宇、高档酒店、

高端零售业、高档娱乐业等“四高”项目、企业以及总部企业高管个人所得税财政补贴等激励政策，加大政策扶持力度。