万科住宅项目总结报告

2023-03-10

时间过得很快，四季轮回的过程中，一年忙碌的工作时间结束。在这一年的工作中，大家通过工作，可学到更多方面的工作知识，也留下了众多的学习回忆。为记录这一年的成长，可编写一份年终总结。以下是小编精心整理的《万科住宅项目总结报告》，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

第一篇：万科住宅项目总结报告

万科的住宅产业化

万科住宅产业化新高值

2010年，万科超计划实现住宅产业化开工面积106万平方米，达到了住宅产业化的新高值。同时，新开工面积中装修房比例高达93%。此外，万科开始将住宅产业化与保障房建设进行接合，2010年参与的深圳、南京、北京三个保障房项目都引入了住宅产业化技术。

通过多年探索，万科的住宅产业化实践早已成为业界旗帜，通过其研发、实践行为，带动并培育了一大批规划、设计、施工、产品、设备等相关技术力量和企业，产业链带动作用十分明显，为行业发展起到了重要的引领作用。与此同时，通过其实施项目及东莞建筑研究中心基地的展示交流，促进了全社会对住宅产业化的认知。

更重要的是，住宅产业化的探索不仅为中国住宅建筑生产方式的革命积累能量，随着2010年万科迈入千亿级序列，如何通过产业化突破规模化瓶颈将为业界深思。

亚洲最大集成产业化住宅生产基地威海奠基

本报讯日前，卓达山东蓝岛科技产业园建设项目全面启动奠基仪式在威海文登南海新区举行。该项目建成后将实现年产600万平方米新型生态环保材料房屋建筑，成为亚洲最大的集成产业化住宅生产基地。该科技产业园是国家发改委重点支持的项目。产业园总占地规模2800余亩，总投资46亿元人民币，拥有当今国内最先进的智能生产线，以及各类管理人员、研发人员、生产人员、后勤保障人员3000余人。项目设生产线10条、1200吨压机30台，年产量可达600万建筑平方米。

在奠基仪式上，卓达蓝岛新型建材有限公司、济南住宅产业化发展中心、香港毅德寰宇有限公司签署了三方战略合作协议。三方凭借各自产业优势，联合开发，将对住宅产业化产生积极推动作用。

此前，卓达河北固安新型材料研发基地已经在住宅产业化领域深入研发了十余年，其开发的TID外墙保温隔热复合装饰板系统、FID防火型内墙养生装饰板系统和负离子恒久释放低碳环能轻钢快装整体房屋等产品，已经获得了22项国家专利技术。卓达新型建材的主打产品——新型生态材料和整体环保房屋系列产品已实现标准化设计、预制化生产、装配式施工，这些特点使它实现了从建造房屋到制造房屋的转变，实现了低碳环保与住宅工厂化制作的有机结合。在河北省住房城乡建设厅的大力支持下，卓达集团正在石家庄高新技术开发区筹建一个新的生产基地，以满足市场的巨大需求。

合肥：建房就像组装汽车

不需要搅拌机、不需要脚手架、不用一砖一砖垒，建一座房子像拼装一辆汽车，由梁、柱、板等部件直接组装而成。这就是合肥经开区国家住宅产业化基地打造的叠合板式住宅工艺，引领了中国住宅产业新革命。

树立住宅产业化技术标准

2006年成立的经开区住宅产业化基地，2006年7月经国家建设部批准成为国内首家政府引导的国家住宅产业化基地。经过5年多发展，该基地目前已经形成具有自身特色的发展建设模式。

在我国推进住宅产业化的最大难题就是没有技术标准，施工技术参差不齐，导致住宅质量无法保障。为推进住宅产业化健康发展，海恒集团积极与大专院校等机构合作，研究解决产业化住宅的设计、生产和施工标准化问题，先后编制发布了全国首部安徽省《叠合板式混凝土剪力墙结构技术规程》、《安徽省住宅装饰装修验收标准》……今年4月，海恒集团获得省科技厅颁发的安徽科学技术研究成果证书，标志着该集团“叠合板式住宅项目”获得省科技厅肯定。

打造住宅产业化生产链

为构建住宅产业化生产链，海恒集团积极吸引国内外节能省地型住宅部品部件生产企业前来投资建厂，打造住宅产业化生产园区。

截至目前，园区集中了西伟德固得美混凝土预制件、西伟德快可美干灰浆建材、鹏远住宅工业示范园、罗宝外墙节能装饰板材料、仁创新型建材、蒙达科博斯化学建材、东凯新型加气混凝土建材、安徽派雅新能源等企业，形成了以西伟德叠合板结构体系及康拜环保板内装体系为基础的住宅产业化核心产品体系，逐步形成从结构、围护、设备设施到内装部品的生产产业链条，已建成10.52亿元投资规模、设计年生产总值达34亿元的生产制造园区。

引导住宅产业化市场

为加快推进合肥市住宅产业化发展，引导住宅产业化市场，经开区努力推广运用节能省地型住宅相关技术和产品，发挥示范效应，西伟德叠合板式住宅推广试验楼就是典型代表。该项目通过对房屋预制件的精确计算，通过工厂，运到现场合理拼装，完成一整套合理有序的搭建程序，像拼装汽车零部件一样组装房子。2010年8月开工的西伟德叠合板式住宅推广试验楼项目，建筑面积1750平方米，于2011年3月落成，集中示范了目前国内先进的成套住宅工业化技术和产品。

经统计分析，每层主体结构工期仅需4～5天，与传统结构比较，节省工时30%左右，同时可有效减少建筑垃圾和粉尘、降低建筑噪声。该试验项目的建设，将叠合板式混凝土结构体系的实际应用形成一套建设标准体系，对于在合肥市乃至全国范围内的大规模推广应用具有指导意义。试验楼落成以来，已接待多批国家住建部、省住建厅和众多房地产开发企业的建筑、建材等领域专家前来观摩考察。

住宅产业化：环境时代的必要元素

“今后被称为环境的时代，住宅生产工业化的元素是不可缺少的。今后公寓住宅的建设，规划设计的关键词是环保节能、高质量、多功能、健康安全、适合老年人;在生产方面的关键词则是高性能材料、防震、抑制晃动等。”近日，在由北京市住房和城乡建设委员会、北京市住房和城乡建设科技促进中心主办，北京城建科技促进会承办，金嘉日本株式会社协办的中日住宅产业化技术交流会上，日本著名的大型综合建筑公司——三井住友建设株式会社的技术负责人、有着近12年住宅产业经验的管谷和人表达了上述观点。二战后，经过近60年的发展，日本的住宅产业已形成一套较完整的体系，成为住宅产业发展最为成熟的国家之一。与日本相比，我国的住宅产业化虽然刚刚起步，但也有十多年的发展历程，然而进展却比较缓慢。任何一个事物的产生、发展、成熟都是在外部条件和内部因素的合力下实现的。当前，日益严峻的环境危机、有增无减的节能减排压力、供不应求的住房需求等一系列无法逃避的问题，成为我国建筑业转变发展方式、推动住宅产业化的强大动力。但作为一个住宅产业化刚刚起步的国家，我们如何发展?借鉴和学习国外的经验与教训是不可或缺的捷径。

住宅公团发挥大作用

回顾日本住宅产业化的发展历程，一个组织发挥了重要的作用，就是由政府成立的住宅公团。

日本住宅产业化的发展与一场世界性的战争——第二次世界大战不无关系。战后日本面临的最大问题就是住房紧缺。管谷和人介绍，这个时期，以解决住宅不足与防火、防灾为目的，混凝土住宅在政府的指导下开始普及。随后，组装式的工业化住宅也开始迅速发展。

1955年，日本政府成立了在住宅生产方面起着重大领头作用的组织——住宅公团。其任务是在以大城市为中心的住宅不足地区建造住宅和有计划地推进住宅基地的开发。

管谷和人说，住宅公团在之后的日本住宅政策上也起到关键性的指导作用，特别是在商品公寓住宅工业化的发展上起了重大作用。此外，住宅公团在设备开发方面起到了先导性的引领行业发展的作用，使厨房水槽、抽水马桶、浴缸、洗面台、钢门等逐步在一般住宅内普及。

随着1964年东京奥林匹克运动会的临近，日本进入了以经济高速增长为目标的时代，第

二、第三产业快速发展，人口从农村快速涌入城市，导致住宅的明显不足和城市空间过密，城市环境日益恶化。为了解决这些问题，政府在政策上进行了修改，在增加住宅的供应量的同时，加强了改善住宅质量的力度。管谷和人说：“随着建筑费用的急剧上升、建筑技术工人的不足和人工费用的上涨，对于建筑公司，施工生产的高度现代化和合理化成为急切需要改善的问题。这个时期，大型综合建筑公司开始尝试4层左右预制构件住宅的建造。使用由专业工厂生产的混凝土和混凝土泵车,就在这个时期。”

1965年，住宅公团建造了第一个预制品工厂，开始正式供应预制构件装配式住宅。另外，住宅公团制作了预制混凝土组装施工方法的设计标准，同时也在普及此施工方法上发挥了积极的作用。

1966年，住宅公团在向社会公开预制构件装配式住宅技术开发成果的同时，也采取了保证民间预制装配式住宅工厂在一定时期有市场需求的措施，这也成为民间企业大量建造设立预制构件装配式住宅工厂的契机。

1968年，为了有效利用土地，住宅公团在住宅建设用地情况出现恶化时，开始开发高层住宅，并从1970

年开始了最高达14层楼的高层预制装配式住宅的供应。

1990年，日本泡沫经济终结，超高层公寓住宅建筑盛行的时代来临。各种部品的研发工作不断进行，出现了预制地面等部品。施工中开始采用先在地面组装、然后用吊车吊装的方式，大大缩短了工期、提高了生产力。

1992年，日本发布了关于预制混凝土结构连接处的研究成果，确定了具有同现场浇注相同构造性的预制品设计方法。另外，超高强度混凝土和钢筋混凝土构造建筑物的设计方法规范也同时作为研究成果得到公布。基于这两项成果，日本的住宅产业化得到了飞速发展。

引入别国经验须慎重

综观住宅产业化较为成熟的日本、美国、瑞典等国家，住宅产业化产生和发展的历史背景、国家的政策等都不尽相同。因此，在借鉴他国发展经验时也必须结合我国住宅产业发展的现状。

管谷和人说:“建筑业与制造业不同，受到土地、基础设施、气候条件等因素的影响，是受周围环境影响并对周围环境影响很多的行业。某个国家在引入别国的关于建筑行业的方法论时必须十分慎重。”

他举例指出，壁式结构是一种适用于预制工艺的结构。日本由于地震多发，能够采用这种结构的建筑物高度有限制，因此在实践中较少采用。但是中国的大部分地区少有地震，通过对壁式结构预制化的相关设计、生产方法进行改良，实现成本的降低、住宅品质的提高并非不可。

北京市住房和城乡建设科技促进中心主任赵丰东认为，日本住宅产业化里的抗震、节能等技术以及设计标准、产业链的整合等都值得我们学习。目前，我们的技术还不成熟，标准体系还不完善。更重要的是观念没有彻底转变，包括房地产企业对住宅产业化的认知程度、施工单位对这种方式的认识，特别是设计单位能否在设计时应用相关技术标准。

之所以观念还未转变，主要是因为目前用工业化的方式建设住宅价格很高。赵丰东指出，但是如果住宅产业化形成社会规模，每一个环节、每一个部品都很专业和高效，成本就会大大下降。到时，开发企业拿到项目后，交给施工单位施工，施工单位就像总包单位，采购各种材料和部品并进行组装。但是目前，施工单位采购的都是半成品，混凝土要经过现场浇注后才能成为一个建筑部品。

实现绿色建筑的有效途径

实际上，北京在上世纪70、80年代，曾出现过住宅产业化推广的辉煌时期。现在，在前门、劲松等很多地方都能看到不少的大板楼，就是采用了预制板现场装配的方法建造的，这也是一种产业化的方式。随着技术的发展，工业化和产业化对技术的精细化的要求越来越高，对质量品质的要求也越来越高。

近几年，北京市的住宅产业化在住房和城乡建设部的指导下有了一定的推广和发展，在政策和技术方面都有所提高。去年3月，北京市9个委办局联合发布了北京市推进住宅产业化的指导意见，确定了近几年北京推广和推进住宅产业化的目标，包括2010年、2011年分别实现50万平方米、100万平方米的产业化的试点示范。此外，还成立了相关的组织、出台了一系列政策，包括：成立了由9个委办局统一协调的北京市住宅产业化联席制度;制定了产业化的相关标准，并成立了专家委员会;在公租房等政策性住房方面，推行住宅产业化的技术，包括楼梯间、阳台板等预制部件;在商品房中，采取对开发商进行3%的面积奖励的方式，推广住宅产业化等。

北京的住宅产业化已经起步，以万科为代表的房地产企业也积极参与，成立了包括规划、设计、开发、建设、施工等单位在内的住宅产业化联盟，在技术研发、信息共享等方面，对推进产业化有很大的促进作用。

赵丰东指出，住宅产业化是让建筑变成绿色建筑的有效途径。北京将通过部品的工业化生产、现场的装配化施工、装修和结构一体化设计、设计标准化的探索等几个方面推动住宅产业化的发展。去年50万平方米的试点示范项目已经落地，今年100万平方米的项目也在进一步落实中。今年北京还准备采取一些更加有力的措施，包括全装修的应用、在土地招拍挂阶段提出相关要求、制定并完善相关技术标准等，进一步推动住宅产业化的发展。

第二篇：万科预制混凝土住宅的十大优点介绍

中国混凝土与水泥制品网

[2007-12-28]

上海新里程项目20栋和21栋PC楼主体结构一直以5天/层的进度顺利向上推进，7月份就主体结构封顶。此PC楼(Precast Concrete也即预制混凝土)列为上海市“„十一五‟住宅产业化建筑施工科技创新示范工程”，也是万科公司第一个推向市场销售的PC项目。目前来说它的成本是比较高的，那万科为什么要建造它呢?原来它至少给我们10大好处。

首先，它有利于提高质量，根治了外墙常有渗漏、裂缝的通病。

因为一般外墙铝合金门窗安装是在工地的土建主体结构完成后进行的，由于是手工操作，管理人员无法24小时旁站监控，工人存在自然惰性、赶工期等原因，不能100%按规范作业施工，使门窗框与墙体之间存在缝隙，造成渗水。但PC楼的外墙PC板是在工厂里预制的，门窗框是在浇PC板混凝土之前就安装在钢模中，这样浇捣混凝土时框和混凝土可以很好的啮合在一起，避免了易渗水的缝隙，渗水概率仅为万分之一。

而且由于PC板与板之间有20~25毫米宽的缝隙，能消化、避免由于热胀冷缩、地震、不均匀沉降等原因造成的外墙裂缝。

其次，有利于加快工程进度。

一般施工当主体结构完成后，还要利用外脚手架进行安装窗、粉刷(含保温)、外墙饰面等施工，而PC板的外墙面砖、窗框等已在工厂里做好，现场不需要外脚手架。局部打胶、涂料，仅用吊篮就可以进行，不占用总工期。就10-18层的楼而言，仅此一点就可节约工期3-4个月左右。全面实行结构、安装、装修等设计与加工的标准化后，速度更快。

常规拖工期的一个重大原因是在施工过程中，设计经常反复修改，但PC楼能基本避免这一现象。因为PC楼一经开始制作PC板片，结构、外形等就不能再随意修改，因为一旦修改，则须重新加工PC钢模，那意味着须付出十分昂贵的钢模代价，且钢模加工制作周期较长，工期也不及。

第三，有利于推进资源整合，提高管理效率。

2006年万科开发系统的员工为2602人，对应销售面积为人均1200多平方米。人均销售额，要突破性增长若困难不少，产业化恰巧能提供我们解决此难题的钥匙。

住宅产业化的道路，就是以标准化、系列化的方式重新组织生产模式，以最终产品住宅为纽带，构造一个关系紧密的企业联合体，形成一个自发的产业化联盟。即万科的产业化=标准化+工业化+产业链整合。在将来全面推行产业化后，盖房子、卖房子，就像去宜家采购，构件是标准的，结构是可以组合的，装配是可以简单完成的。由于PC在一定程度上是已完产品的拼装、组合，我们的管理也是轻松的，效果也是很棒的。PC模式必将为房地产持续科学开发增添一个强大的推进器。

国外PC生产技术、规模早已成气候，把国外先进的生产技术、管理逐步引进来，将对我国现行的施工、设计、管理、政府管理等来一个大变革，能为行业筑大平台、建大团队、做大项目、出大成果、作大贡献提供契机。

当然，随着PC工程量的不断加大，现有加工厂不能满足“喂饱”现场施工进度，须再培育、开发有关资源。国外一个PC楼施工，一般都须10个以上工厂同时生产PC，以满足进度。随着时间的推移，此目标不难实现。

第四，有利于资本运作。

房地产行业是资金密集型企业，资金的周转率、回收速度快非常重要。而PC楼由于建设速度快，竣工早，就能早日回笼资金。

第五，有利于提高建筑产品的品质，赢得客户。

国内大部分建筑房屋的寿命比国外发达国家短。我国现在很多建筑使用20、30年后，结构、外墙饰面开始损坏，有的瓷砖、涂料脱落，变成“花脸”，“未老先衰”，寿命短，老百姓不喜欢。实现PC楼后，由于瓷砖等在工厂里和混凝土牢固地粘结在一起，防止了“冻融”现象，基本杜绝了瓷砖脱落，PC产品能长久不衰、永葆“青春”。

还有，在实现室内安装、精装修的工厂化以后，管道、装修成品等在工厂里生产好，再像装电视机一样装箱，送到家里，打开包装箱组装即可，又快又好。若干年后，想更改室内装修，也比传统施工方式容易的多。

第六，有利于降低业主管理人员的工作强度。

由于产品在工厂预制，常规现场的门窗安装等质量控制点的监控可减少，而且合同数量也减少，管理人员相对轻松，管理的项目数量和质量可以增加。当然，由于现在PC楼管理还在探索，目前现场管理还有一定的强度，等到做熟了、顺了，此优点才能体现出来。

第七，有利于施工现场文明施工、安全管理。

传统作业是大量工人在施工现场，高空坠落、触电、物体打击等是事故频发率最高前三项。而工厂化是把大量工地作业移到工厂，现场工人最大可减少89%，大大减少了现场安全事故发生率。

第八，有利于环境保护、节约资源。

由于工厂化，大大减少了现场土建粉刷等易起灰尘的作业，不会造就“灰朦朦”的建筑工地、“雾朦朦”的遭殃邻居。这既有利于工人健康，又避免了扰民。

日本、美国建筑PC已达50%以上。我国目前每百万美元国内生产总值能耗为1274吨标准煤，比美国高2.5倍，比日本高8.7倍。建造房屋大面积工厂化后，钢模板等重复利用率提高，垃圾减少83%，材料损耗减少60%，建筑节能50%以上。尤其能节能、省地，是积极响应国家倡导的“建设资源节约型、环境友好型社会”大政策、大环境的重要举措，是和万科践行“企业公民”的企业精神一脉相承的。

第九，有利于营造企业创新的氛围，多出创新硕果。

企业又好又快地持续发展，几乎和创新是休戚与共的，创新是企业发展的灵魂。由于PC本身是一个创新工程，涉及设计、施工、材料、加工等都需要有一个和传统做法不一样的创新的思路、创新的管理。

当前，我国企业的科技创新能力薄弱，核心竞争力不强。万科做为中国房地产的领跑者，须不断有新技术、新工艺、新管理作为强大支撑。通过PC工程，聚焦国家发展战略，主动融入国家创新体系，在创新中争取自身的进步与完美，体现万科的抱负与价值。PC创新昭示了万科追求领跑的开拓理念和持久引领房产时代的雄心壮志，是进步和开发的明智之举。矢志在房地产业勇攀高峰、挺立潮头的万科，争开发项目日新月异、创开发成果层出不穷，PC作为融入创新型国家的运作体系的载体，定将在未来房地产业发挥更大的作用。

第十，有利于企业“卓越绩效”模式的深入推进。

卓越绩效模式，其核心是“树立卓越观念，追求卓越绩效”的质量管理新理念。它要求企业更关注顾客和市场，关注社会，承担社会责任，实施可持续发展战略，提高企业整体绩效和竞争能力，强调科学发展、全面发展、协调发展、可持续发展。而工厂化的推进，恰好对提高工程质量、企业整体管理水平、提升客户满意度具有深远的意义。

2002年时，上海建筑工人平均日薪在40元左右，现在平均起码70元，平均每年增长8%左右。照如此速度，5年后，人工费要涨至100元以上，那时，能大幅度的减少工人数量的PC方法可能是普遍性的。

而若PC量大、设计标准化后，能极大的增加钢摸板的周转使用次数，从而大幅降低成本。再加上总包、加工厂、材料商等形成竞争，新工艺就很可能降低成本到25%了。

目前，PC还未成气候，她的优势还未充分表现出来，但是，她的夏天，谁又能说不会很快到来呢?

(中国混凝土与水泥制品网转载请注明出处)

第三篇：万科地产项目可行性报告

万科地产项目可行性报告内容指引

文库

一、前言随着集团房地

一、外部环境

1、城市发展规划与操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。

理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;

第一部分：项目概况产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期项目决策背景及摘要

问苦苦展规划的意义(一般3—5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目);

2、公司进入重点区域市场、项目合

一、宗地位置宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;

文库

二、可行性报告内容指引

战略、发项目启动对公司未来几年发展

2、地势平坦状况，自然

宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。

二、内部因素

1、

二、宗地现状

1、四至范围;宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;

标高，与周边地势比较;住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及

3、地面现状，包括

4、地面现有居民情况，包括具体居项

(2)宗地出行主要依靠没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;

6、土地的完整性，有否市政代征

带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;

7、地质情况，包括土地结构下电缆、暗渠、地上建的交通方式，是否需要发地铁、轻轨等展商自己解决; (3)

括地下管线、暗渠、电缆等。

三、项目周边的社区配套

(一)周边3000米范围内的社区配现有交通捷运系统，、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形

、行车区间等;，标记四至范围及相关数据; 地形地貌图，主要反化目开发进度的影响;

5、地下情况，包括管线、地筑

(1)公交系统情况，包括主要线路

7、

划的城市公共交通和快速捷映宗地地面建筑、河流、沟物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有

近期或规划中是否有对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状图

1、交通状况银行

8、邮局

9、其他况示意图，包括现有和未来规壑、高压线等内容; 地下状况图，包等级和医疗水平

4、大型购物中心、主要商业和菜市场

5、文化、体育、娱套地、市政绿运系统;

2、教育：大中小学及教育质量情况。

3、医院乐设施

七、土地价格、项目周边环境(根据个案特性描述，没有的可以不写)

1、治安情况

2、空气状况

厂、河流湖泊污

3、噪声情况

4、污染情况(化工

6、公园

周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状四染等)

5、危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等) 政策性风险分析

一、合作方式及条件市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)

1、道路现状及规划发展

包括现有路价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、通讯(有线

6、绿化率

7、其他

幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系(影响)。

2、供水状况：地

1、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、合作方明上述现

6、周边景观

7、风水情况

8、近期或规划中

五、大

土

配套电视、电话、网络)：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、燃气：现有

六、规划控制要点

1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、住宅建筑面积、公建管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说

设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、综合容积率、住宅容积率

4、建筑密度

5、控高

3、土地的用途

(二)规划

1、规划所有权归属

2、规划使用式：例如：一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、付款进度及与拿地程序的配合

4、其他合作的主要条件

5、与合作方式相关的其它法律规定

二、土地法律性质评估

(一)现状

1、土地所有权归属

2、土地使用权归属权归属

3、规划的用途

三、取得土地使用权程序评估

1、取得土地使用权的程序

2、取得土地使用权需要的工作日

3、取得商品房用地土地使用权所需条件

4、取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)

四、土地性质变更的评的政策支持或障碍

3、土地性质变更需要的工作日

五、政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。

六、总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。估(已经是商品房用地可以不写)

1、土地性质变更的程序和理由

2、土地性质变更第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述 ◇形成时间 ◇各

2、各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征 ◇平均售价 ◇开发规模 ◇产品形式

◇平均消化率档次住宅区域内分布状况 ◇购买人群变化

2、区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年) ◇开工量/竣工量 ◇销售量/供需比

◇平均售价、区域内供应产品特征

1、各档次产品供应状况

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二

◇平均容积率

◇物业在区域内分布特征

3、区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘应量和产品类型

5、分析：本案在区域市场内的机会点

6、结论：

◇区域市场在整体市场的地位及发展态势

◇本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 ◇本案在区域内开发市场潜力

◇本案在开发中的营销焦点问题个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供

三、区域市场目标客层研究

1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)

2、结论：本案目标人群的区域偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、目标市场定位及产品定位

1、市场定位

2、目标人群特征/来源区域/行业特点

3、产品建议

第四部分：规划设计分析规划设计角度判断将上述

一、初步规划设计思路来源、行业特点、产品力的

1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、主要产品类型：多层、高层，特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和硬指标转化成现实产品的可能性。

2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通方法。

6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、市场分析结果对产品设计的影响讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：项目开发

一、土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、销售计划：各预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。第六部分：投资收益分析

一、成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资(直接建造成本加期间费用期销售时间、价格、面积，，不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格列示：

项目投资总额(万元)单位成本(元/m2) 土地成本前期工程费基础设施费建安工程费配套费用开发间接费直接建造成本小计营销费用管理费用总计税

3、土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税

二、税务分析

1、营业税及附加

2、所得

收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、经济效益分析

1、经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格：经济指标单位数值(元/m2)项目总金额(万元) 销售收入

直接成本开发各期的利润体现经济指标2001年﹒﹒﹒20××年合总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率

3、项目计

上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积(m2) 单位利润(元/m2) 利润(万元)

4、敏感性分据实际情况增减。

(1)成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：

经济指标预测成本×90%预测成各项经济指标的变本预测成本×110%预测成本×120% 总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率

(2)售价变动化，假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：

经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120% 营业额毛利率

税前利润析，参照以下内容及表格，可根税后净利销售净利率总投资回报率

(3)容积率变动各项指标的变化

主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5 多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率

四、项目资金预测

1、资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、资金回款计划：各期销售回款计划。

3、资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：管理资源配置

五、机构设置：是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。

六、人力资源需求：启动项目对个专业(部门)人员的需求，具体人数(重点是专业经理)。

七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。

第八部分：综合分析与建议

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题

(一)主要指标测算

1、预测直接建造成本(不包括地价)、售价

2、投资收益分析(参考以下格式)：经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM 楼面地价完全成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性(或重要性)变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

3、根据需要，可增加如下测算：

销售净利率完全成本最高楼面地价最高总地价 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒

注：R代表可接受的销售净利率;销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。

(二)竞争对手分析

1、主要背景，控股股东情况

2、总资产、净资产、净利润(每股利润)

3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、操作水平，主要开发的项目

5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

(三)制定策略

1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。

3、把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。

(四)资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

第十部分：在新城市开发需要补充的内容

一、市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、各行政区市场比较：

(1)量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

(2)各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平;前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、客户的购买偏好、购买关注的要素

9、重点楼盘描述

二、需要完成新城市发展及房地产市场调研报告(报告格式及内容另附) 附件：

1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法：

(1)从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。

(2)根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：成本估算表

成本项目总成本(万元)单位成本(元/m2)参考项目单位成本说明

一、土地获得价款

1、政府地价及市政配套

2、合作款项

3、红线外市政配套

4、拆迁补偿费

二、开发前期准备费

1、勘察设计费

2、报批报建费

3、三通一平费

4、临时设施费

三、主体建筑工程费

1、基础工程

2、结构及粗装修

3、门、窗工程

4、公共部位精装修

5、室内精装修

6、室内水电气暖

7、室内设备及安装

8、室内智能化系统

四、红线内市政工程费

1、室外给排水系统

2、室外采暖系统

3、室外燃气系统

4、室外高低压系统

5、室外消防系统

6、室外智能化系统

五、园林环境费

1、环境设计费

2、绿化建设费

3、建筑小品费

4、道路广场建造

5、围墙建造费

6、室外照明费

7、室外背景音乐

8、室外零星工程

六、公共配套设施费

1、游泳池

2、会所

3、幼儿园

4、学校

5、儿童游乐设施

6、商业设施

7、其他

七、开发间接费

1、工程管理费

2、营销费用

3、资本化利息

4、物业管理完善费合计说明：

1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类

2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目;②具有最大可比性

3、现金流量预测表

4、欲签定的意向书和合同文本

5、新城市开发的市场调研报告

第四篇：《万科地产住宅工程质量通病防治导则》初稿

为了在竟争日益激烈的房地产市场，实现并永久保持中海地产的品牌，必须很抓工程质量。住宅工程作为中海地产的主打产品，住宅工程质量通病防治工作是提高住宅工程质量的有效途径，且是一项十分庞杂的系统工程，工程各相关单位、各部门对各工作环节必须齐抓共管，方能达到目的!

为此，发展管理部特编写本导则初稿，祈望能起到抛砖引玉之功效，公司各位同事都将自己的聪明才智奉献出来，我部再结合大家提出的意见进行完善，并将作为公司工程管理的指导性文件。

现将《导则》初稿印发给你们，在《导则》初稿的执行过程中，如有问题请与发展管理部联系周正格联系。 1 总则

1.1 为提高住宅工程质量，克服住宅工程质量通病，规范住宅工程质量通病防治(以下简称通病防治)工作，制定本导则。

1.2 本导则适用于本公司新建的住宅工程。

1.3 本导则是结合深圳地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的控制。

1.4 在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行国家有关法律、法规和工程技术标准等规定外，还应执行本导则。

2 基本规定

2.1 通病防治由我司组织实施，督促参建各方质量责任主体应按各自职责履行《导则》的规定。

2.2 通病防治所发生的相关费用应列入工程概预算，公司应作相应部分的投入。

2.3 设计管理部应重视通病防治的设计措施，并将其列入设计管理的内容。

2.4 发展管理部、地盘及监理应将通病防治列入监督重点。 3 参建各方责任主体的管理措施 3.1 地盘

第 1 页共 10 页 3.1.1 在开工前下达《住宅工程质量通病防治任务书》。

3.1.2 批准施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》。 3.1.3 定期召开工程例会，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。 3.1.4 制定合理的工程建设工期。

3.1.5 应将通病防治列入工程检查验收内容。 3.1.6 应明确通病防治的奖罚措施。 3.2 设计管理部

3.2.1 在住宅工程设计管理过程中向设计单位提出相应的设计措施。

3.2.2 协调设计单位将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。

3.3 发展管理部

3.3.1 负责收集整理本导则，跟踪导则的实施情况。

3.3.2 在导则的实施过程中，提供技术支持，并督促各相关方按本导则进行工程质量控制。

3.4 施工单位

3.4.1 认真编写《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，经监理单位审查、地盘批准后实施。

3.4.2 做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。

3.4.3 记录、收集和整理通病防治的方案、施工措施、技术交底和隐蔽验收等相关资料。

3.4.4 根据经批准后的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，对作业班组进行技术交底，样板引路。

3.4.5 专业分包单位应提出分包工程的通病防治措施，由总包单位核准、监理单位审查、地盘批准后实施。

3.4.6 工程完工后，总包单位应认真填写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。

3.3监理单位

3.4 .1审查施工单位提交的《住宅工程质量通病防治方案和施工措施》，

第 2 页共 10 页提出具体要求和监控措施，并列入《监理规划》和《监理细则》。

3.5.2 认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，上道工序质量不合格时，不允许进入下一道工序施工。

3.5.3 配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的平行检验，发现问题及时处理。

3.5.4 工程完工后，应认真填写《住宅工程质量通病防治工作评估报告》。4 墙体裂缝防治的技术措施 4.1 设计

4.1.1 住宅工程地基应按变形控制设计，并按《建筑地基基础设计规范》(GB50007-2002)的有关规定进行地基变形计算，采用天然和复合地基的住宅工程平均沉降计算值不大于150mm。

4.1.2 住宅长度大于4Om时，应设置变形缝，当有其它可靠措施时，可在规范范围内适当放宽。

4.1.3 砌体工程的顶层和底层应设置通长现浇钢筋混凝土窗台梁，高度不宜小于12Omm，纵筋不少于4φ10，箍筋φ6@200;其它层在窗台标高处应设置通长现浇钢筋混凝土板带;房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置问隔不大于1.3m的现浇钢筋混凝土板带。板带的混凝土强度等级不应小于C20，纵向配筋不宜少于3φ8。

4.1.4 混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为12Omm与墙体同宽的混凝土腰梁，砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。

4.1.5 顶层圈梁高度不宜超过240mm。顶层砌筑砂浆的强度等级不应小于M7.5。

4.1.6 主体与阳台栏板之间的拉结筋必须预埋。

4.1.7 在两种不同基体交接处，应采用钢丝网抹灰或耐碱玻璃网布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。

4.1.8 灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。

第 3 页共 10 页 4.1.9 顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料;当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。

4.1.10屋面应进行隔热保温设计，其传热阻不得小于1.26平方米.K/W。 4.2 施工

4.2.1 砌筑砂浆应采用中粗砂，严禁使用山砂和混合粉。

4.2.2 蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块的出釜停放期宜为45d(不应小于28d)，上墙含水率宜为5%～8%。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和水状态下施工。

4.2.3 填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有一定的空隙，填充墙砌筑完并问隔15d以后，方可将其补砌挤紧;补砌时，对双侧竖缝用高标号水泥砂浆嵌填密实。

4.2.4 砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。 4.2.5 砌体结构砌筑完成后宜60d后再抹灰，并不得少于3Od。 4.2.6 通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。

4.2.7 框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

4.2.8 采用粉煤灰砖、轻骨料混凝土小型空心砌块等的填充墙与框架柱交接处，应用15mm×15mm木条预先留缝，在加贴网片前浇水湿润，再用1：3水泥砂浆嵌实。

5 钢筋混凝土现浇楼板裂缝防治的技术措施 5.1 设计

5.1.1 住宅的建筑平面宜规则，避免平面形状突变。当平面有凹口时，凹口周边楼板的配筋宜适当加强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面。

5.1.2 钢筋混凝土现浇楼板(以下简称现浇板)的设计厚度一般不应小于12Omm(厨房、浴厕、阳台板不得小于90mm)。

5.1.3 屋面及建筑物两端的单元中的现浇板应设置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm，直径不宜小于8mm。外墙转角处应设置放射形钢筋，钢筋的数量不应少于7φ10，长度应大于板跨的1/3，且不

第 4 页共 10 页得小于1.5m。

5.1.4 在现浇板叫急剧变化处、打开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm，直径不应小于6mm，并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的0.15%。

5.1.5 外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mm×240mm，与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度应不大于30Omm。

5.1.6 现浇板强度等级不宜大于C30。

5.1.7 住宅长度大于4Om时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。

5.2 施工

5.2.1 现浇板的混凝土应采用中粗砂。

5.2.2 混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率不应低于8%。

5.2.3 预拌混凝土的含砂率应控制在40%以内，每立方米粗骨料的用量不少于1000kg，粉煤灰的掺量不宜大于15%。

5.2.4 预拌混凝土进场时按检验批检查入模坍落度，高层住住宅不应大于180mm，其它住宅不应大于150mm。

5.2.5 严格控制现浇板的厚度和现浇板中钢筋保护层的厚度。阳台、雨蓬等悬挑现浇板的负弯矩钢筋下面，应设置间距不大于300mm的钢筋保护层垫块，在浇筑混凝土是保证钢筋不位移。

5.2.6 现浇板中的线管必须布置在钢筋网片之上(双层双向配筋时，布置在下层钢筋之上)，交叉布线处应采用线盒，线管的直径应小于1/3楼板厚度，沿预埋管线方向应增设φ6@150、宽度不小于450mm的钢筋网带。严禁水管水平埋设在现浇板中。

5.2.7 现浇板浇筑时，在混凝土初凝前应进行二次振捣，在混凝土终凝前进行两次压抹。

5.2.8 现浇板浇筑后，应在12h内进行覆盖和浇水养护，养护时间不得少

于7d;对掺用缓凝型外加剂的混凝土，不得少于14d。

第 5 页共 10 页 5.2.9 现浇板养护期间，当混凝土强度小于1.2MPa时，不得进行后续施工。当混凝土强度小于1OMPa时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。

5.2.10 现浇板的板底宜采用免粉刷措施。

5.2.11 支撑模板的选用必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够的刚度和稳定性，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm，中间不宜大于800mm。根据工期要求，配备足够数量的模板，保证按规范要求拆模。

5.2.12施工缝的位置和处理、后浇带的位置和混凝土浇筑应严格按设计要求和施工技术方案执行。后浇带应设在对结构受力影响较小的部位，宽度为700～1000mm。后浇带的混凝土浇筑应在主体结构浇筑60d后进行，浇筑时宜采用微膨胀混凝土。

6 楼地面渗漏防治的技术措施 6.1 设计

6.1.1 厨卫间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。

6.1.2 厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外，向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边，与楼板一同浇筑，地面标高应比室内其它房间地面低20～30mm。

6.2 施工

6.2.1 上下水管等预留洞口座标位置应正确，洞口形状为上大下小。

6.2.2 管道安装前，楼板板厚范围内上下水管的光滑外壁应先做毛化处理，再均匀涂一层401塑料胶，然后用筛洗的中粗砂喷洒均匀。

6.2.3 现浇板预留洞口填塞前，应将洞口清洗干净、毛化处理、涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验;无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在洞口处进行24h蓄水试验。

6.2.4 防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉成小圆弧。防水层的泛水高度不得小于300mm。

第 6 页共 10 页 6.2.5 地面找平层向地漏放坡1～1.5%，地漏口要比相邻地面低5mm。

6.2.6 有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20～30mm。

6.2.7 烟道根部向上300mm的范围内宜采用聚合物防水砂浆粉刷，或采用柔性防水层。

6.2.8 卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。 7 外墙渗漏防治的技术措施 7.1 设计

7.1.1 外墙粉刷面层宜掺入聚丙烯抗裂纤维。

7.1.2 外墙涂料层宜选用吸附力强、耐候性好、耐洗刷的弹性涂料。

7.2 施工

7.2.1 外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模量不小于2.5的中粗砂。严禁使用石粉、混合粉。

7.2.2 外墙涂料在使用前，应进行抽样检测。

7.2.3 抹灰工程不得使用过期水泥，其凝结时间和安定性须合格。

7.2.4 外墙洞眼应按规范留置，采用半砖、防水砂浆二次堵砌，表面

采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。 7.2.5 外墙粉刷基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除(凿除时不得露出钢筋)，再采用聚合物水泥砂浆进行修补。

7.2.6 粉刷前应清除墙面污物，并提前1d浇水湿润。

7.2.7 两种不同基体交接处的处理应符合墙体防裂措施的要求。 7.2.8 外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度宜控制在6～10mm。外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。

7.2.9 外粉刷必须设置分格缝。

7.2.10 外墙涂料找平腻子的厚度不应大于1mm。

7.2.11 外墙面砖嵌缝必须采用勾缝条抽压出浆至密实。

第 7 页共 10 页 7.2.12 窗台、窗眉、阳台、雨蓬、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于3%。滴水线粉刷应密实、顶直，不得出现爬水和排水不畅的现象。

7.2.13 粘贴面砖的外墙面用防水砂浆刮糙时，门窗洞口四周墙面刮糙底层与糙面层必须位置错开。

8 门窗渗漏防治的技术措施 8.1 设计

8.1.1 门窗设计应明确抗风压、气密性和水密性三项性能指标。7层及7层以上外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于4级、水密性能不宜低于3级;1～6层外窗的抗风压性能和气密性能不宜低于3级、水密性能不低于2级;其性能等级划分应符合GB/T7106(710

7、7108)-2002的规定。

8.1.2 门窗拼樘料必须进行抗风压变形验算，拼樘料与门窗框之间的拼接应为插接，插接深度不小于10mm。

8.1.3 塑钢门窗型材必须使用与其相匹配的衬钢，衬钢厚度应满足规范要求，并作防腐处理。

8.2 施工

8.2.1 门窗安装前应进行三项性能的见证取样检测，安装完毕后应委托有资质的检测机构进行现场检验。

8.2.2 门窗框安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用防水砂浆刮糙处理，然后实施外框固定。固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。

8.2.3 门窗安装应采用镀锌铁片连接固定，镀锌铁片厚度不小于1.5mm，固定点间距：转角处1800mm，框边处不大于500mm。严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。

8.2.4 门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成型、充填饱满，溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙内，防止发泡剂外膜破损。

8.2.5 门窗框外侧应留5mm宽的打胶槽口;外墙面层为粉刷层时，宜贴“┴”

第 8 页共 10 页型塑料条做槽口。

8.2.6 打胶面应干净干燥后施打密封胶，且应采用中性硅酮密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。

9 屋面渗漏防治的技术措施

9.1 设计

9.1.1 对于体积吸水率大于2%的保温材料，不得设计为倒置式屋面。

9.1.2 刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不得小于C30，厚度不应小于50mm，分格缝间距不宜大于3m，缝宽不应大于30mm，且不小于12mm。

9.1.3 柔性材料防水层的保护层宜采用撒布材料或浅色涂料。当采用刚性保护层时，必须符合细石混凝土防水层的要求。

9.1.4 对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井(烟)道等节点应设计防渗构造详图;变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不得低于C30;伸出屋面井(烟)道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水圈。

9.1.5 膨胀珍珠岩类及其它块状、散状屋面保温层必须设置隔气层和排气系统。排气道应纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3m;排气口应设置在不易被损坏和不易进水的位置。

9.2 施工

9.1.1 屋面工程施工前，必须编制详细的施工方案，经监理审查确认后方可组织施工。

9.1.2 卷材防水层收头宜在女儿墙凹槽内固定，收头处应用防腐木条加盖金属条固定，钉距不得大于450mm，并用密封材料将上下口封严。 9.2.3 在屋面各道防水层或隔气层施工时，伸出屋面管道、井(烟)道及高出屋面的结构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250mm(管道泛水不小于300mm);最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。

9.2.

4刚性细石混凝土防水屋面施工除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：

第 9 页共 10 页 9.2.4.

1钢筋网片应采用焊接型网片。

9.2.4.2 混凝土浇捣时，宜先铺三分之二厚度混凝土并摊平，再放置钢筋网

片，后铺三分之一的混凝土，振捣并碾压密实，收水后分二次压光。

9.2.4.3 分格缝应上下贯通，缝内不得有水泥砂浆粘结。在分格缝和周边缝干净干燥后，用与密封材料相匹配的基层处理剂粉刷，待其表面干燥后立即嵌填防水油膏，密封材料底层应填背衬泡沫棒，分格缝上粘贴不小于200mm宽的卷材保护层。

9.2.4.4 保水养护不小于14d。

9.2.

5屋面防水层施工完毕后，应进行蓄水或淋水试验。 10 室内标高和几何尺寸控制措施 10.1 施工单位

10.1.1 由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。

10.1.2 主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线(如墙面1m线、地面方正控制线等)，准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。

10.1.3 严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的控制标识，每1.5～2平方米范围内宜设置一处。

10.1.4 装修阶段应严格按所弹出的标高和轴线控制线施工，发现超标时及时处理。

10.1.5 按检验批进行建筑物室内标高、轴线、楼板厚度的测量，每三层为一个检验批。测量后，认真填写《建筑物室内标、高、轴线、楼板厚度测量记录》(附录4)。

10.1.6 室内标高、轴线位置的检测数量，每检验批按10%的房间数且不少于5间进行抽查。

10.1.7 楼板厚度的检测数量，每检验批按10%的楼板数且不少于5块板进行抽查。

10.2 监理单位

10.2.1 应及时抽验施工单位测量记录。

10.2.2 应对室内标高和几何尺寸不定期进行平行检验，发现问题及时处理。

第 10 页共 10 页

第五篇：万科.房地产项目可行性研究报告(模板)

第1章

总

论 1.1.

项目背景与概况 1.2.

主要技术经济指标 1.3.

第2章

2.1.

2.2.

2.3.

2.4.

第3章

3.1.

3.2.

3.3.

第4章

4.1.

4.2.

4.3.

4.4.

4.5.

4.6.

问题与建议

项目投资环境与市场研究

投资环境分析

区域房地产市场分析

销售预测

营销策略

建设规模与项目开发条件

建设规模

项目概况现状

项目建设条件

建筑方案

设计依据

项目设计主题和开发理念

项目总体规划方案

建筑设计

结构设计

给排水设计

第5章

节能节水措施 5.1.

设计依据

5.2.

建筑部分节能设计第6章

环境影响评价 6.1.

编制依据 6.2.

6.3.

6.4.

第7章

7.1.

7.2.

7.3.

第8章

8.1.

8.2.

第9章

9.1.

9.2.

9.3.

第10章 10.1.

10.2.

环境现状

项目建设对环境的影响

环境保护措施

劳动卫生与消防

指导思想

职业安全卫生健康对策与措施消防设计

组织机构与人力资源配置

组织机构

人力资源配置

项目实施进度

项目开发期

项目实施进度安排

项目实施过程控制措施

项目招投标

工程项目招标投标概述工程项目招标投标因素分析

10.3.

招标依据 10.4.

招标范围 10.5.

招标方式

第11章

投资估算与资金筹措 11.1.

投资估算 11.2.

第12章 12.1.

12.2.

12.3.

12.4.

第13章 13.1.

13.2.

13.3.

第14章 14.1.

14.2.

资金筹措

财务评价项目评估依据

财务评价基础数据的选择财务评价不确定性分析

社会评价

项目对社会的影响分析风险分析社会评价结论

研究结论与建议可行性研究结论建议

第1章

总

论

1.1.

项目背景与概况

1、项目名称：

湘水明珠居住小区一期(

1、

2、3号楼)项目

2、承办单位概况

单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资) 注册资金：港币2,000万元

单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售法定代表人：吴小平

企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位;1986年分配到广州广铁集团任职;1989年调任广州市团委工作;1990年调任广州市花都开发区任副主任;1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。

建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。

公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。

2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。

衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价(已完成征地拆迁)近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。

3、可行性研究报告编制依据 (1)

与委托方签订的咨询协议;

(2)

国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南(试用版)》;

(3)

国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》; (4)

《城市房地产开发经营管理条例》; (5)

《房地产项目经济评价方法》。

4、编制范围

依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(

1、

2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。

5、项目提出的理由

①

项目建设符合国民经济发展

当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。

根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。

正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。 ② 项目对城市建设将起到促进作用

2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。

衡阳作为“3+5”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“3+5”城市群发展建设的环境下，衡阳市委市政府提出要突出衡阳城市形象建筑，提高衡阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到30.18平方米。

目前，衡阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善衡阳市人民的居住条件已经成为衡阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着衡阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使衡阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。

湘水明珠居住小区一期(

1、

2、3号楼)项目符合衡阳城市建设总体规划，贯彻了 “3+5”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。 ③ 解决劳动就业的需要

由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。

据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为衡阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加衡阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。

6、拟建地点

本项目位于衡阳市湘江东岸南段，总占地面积20,936.7平方米，小区西隔湘江东路与湘江风光带相连、南至望江路、东隔规划中的小区小学与中天路相连、北至小区北部主路口。本项目与衡阳市著名的东洲岛隔河相望;距衡阳市火车站不到500米,距离衡昆高速、衡枣高速、京珠高速皆不到二十公里，自然环境优越，道路交通便利。

7、预期目标

湘水明珠居住小区一期(

1、

2、3号楼)项目拟在占地面积20,936.7平方米的土地上，建设总容积率为2.63，建设密度为24.4%,总建筑面积为65,913.47平方米的3栋(1-3号楼)高层电梯住宅房(其中住宅面积47,652.3平方米，1-2层商铺面积7419.1平方米，地下停车场面积10,842平方米)。

8、主要建设条件

湘水明珠居住小区一期(

1、

2、3号楼)建设项目是“湘水明珠”房地产开发项目的一部分，该项目分城市基础设施建设(沿江风光带)和商住房开发两部门进行，项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。为了加快招商引资力度，加快衡阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把衡阳建设成为区域性中心城市，珠晖区启动了湘江东岸南段沿江风光带堤路工程的建设。经考察，在中国2006年中国中西部招商会中引入了富邦升辉房地产开发有限公司，对该项目进行投资建设，并成立了衡阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，珠晖区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及珠晖区负责人担任成员。将东岸风光带南段建设项目纳入省、市重点项目。考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，对该项目享受相关优惠政策，并下发了衡政发[2006]20号文，“关于《湘江东岸南段堤路建设工程实施细则》的通知，该通知第五条规定用地控制范围。“在湘江东岸南段堤咱东厢可开发的土地范围内，根据投资方从事基础设施建设的投资额加20%的回报率确定补偿用地面积，作为投资方的开发用地，由市规划、国土资源等部门经依法批准后将用红线划归投资方实行控制开发”。第六条规定了东厢用地出让价。“已改制企业原则上按改制拍卖价取得土地使用权;正在改制的企业，按市政府和省政府相关文件执行，整宗土地采取挂牌方式供地，市天翔公司(原三机厂)、市住宅公司、砂石公司等单位座落在湘江东岸南段的土地纳入投资方的总体开发，市建衡实业有限公司纳入湘江东岸南段堤坝路及东厢土地的综合开发。

1.2.

主要技术经济指标序号

项目

单位

数值1

总用地面积

㎡

20,936.72

规划总建筑面积

㎡

65,913.472.1

其中：住宅建筑面积