前期物业客服工作总结

忙碌的时光虽然匆匆，但不虚度，无论是从事什么样的工作，在工作一段时间后，我们应当对自身的工作进行反思。通过工作总结的方式，详细记录自身的成长，可促使我们认真、全面的了解自身，改进自身的工作方式，提升自我，在往后的工作之路上，不断成长。今天小编为大家精心挑选了关于《前期物业客服工作总结》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：前期物业客服工作总结

物业前期介入总结

3.1期工程遗留问题总结和建议

3.1期现已完工，但仍然存在部分遗留问题，需予以整理，并对问题持续跟进、关注、处理和部分问题提前准备好解决方案，现总结如下：

一、按专业分类的遗留问题及需注意的问题

1、管道方面

1.1因位于3#楼屋面的消防水箱室内地面无地漏、未做防水，(设计无，因水箱内有浮球控制电磁阀控制进水)，故只有浮球控制一道控制措施，启动消防系统后及时定期巡查，检查控制系统，若该系统故障，消防水外溢，损失很大。

1.2户内生活阳台给水管未做保温(设计问题)，入冬前户内给水管进行排水并将不用水住户的阀门关好，以免因冻坏造成已装修户的损失。

1.3 户内厨房、卫生间的排水管施工方部分未装存水弯，业主装修时，建议加装存水弯，避免发生返臭现象。

1.4 阳台地漏安装因规范要求高于地面2cm，但雨天若阳台发生积水，易渗入楼下，造成纠纷(尤其11层有露台的更易发生积水)。(3期未销售房屋较多，随着时间推移，阳台防水效果会越来越差。)

1.5环内室外排污管下沉，施工方正在进行维修，我方需持续跟进并同地产方对维修结果进行检查。

1.6环内从楼内去排污井的污水管需进行检查，因为排污主管下沉的部分管道正在进行维修，但该段管道也在下沉范围内，但未做维修，我方需进行详细检查。

1.7化粪池的排气孔问题，高度偏低;pvc管易损坏;在人行道上，不明白的行人容易将烟头扔进排气孔从而导致事故(化粪池内有沼气)。

1.8园区排污管与雨水管与市政管网未连通，需持续跟踪推进。

1.9园区所有井盖需重新检查，部分井盖偏低，井沿破损。设计井盖与地坪标高一样，望联系地产全部统一维护至井盖高于地坪2cm。

1.10暖气管在顶层的供回管间的旁通少部分未做，详细检查让施工方补做。

1.11绿化取水点取水盒内鹅卵石未放满，感官不好同时，取水器易磕碰损坏。

1.12西门及环路沿雨水篦子承重力较差，容易损坏，需要进行整改。

2、强弱电方面

2.1环内楼宇部分户内电线未穿管敷设，我方需持续跟进检查，后期若业主装修发现，极易发生纠纷。

2.2设备间水泵房控制箱下电缆在电缆沟内，无支架，且沟内有水，部分电缆在水中，该处需整改。

2.3发电机房从发电机出来的铜排未热缩处理，部分铜排外漏，保护遮板晃动，铜排与母线连接的支架偏少，母线不牢固，存在安全隐患(设计应采用电缆与桥架作为发电机与配电柜的连接，较为安全和施工方便，成本也较低。)

2.4 15#、20#号楼原楼道施工时采用翘板开关，现需要进行更换为声光控开关。

2.5电梯五方通话需要持续跟进，测试，现通话声音过小，需联系维保尽快解决。

2、土建方面

2.1

1、

2、3号楼平层通道门打开后易磕碰消防箱，导致消防箱玻璃破损，现虽然安装了挡门块，但该挡门块在与门磕碰几次后极易松动脱落，(业主做不到随手关门;现已发现有挡门块脱落，导致玻璃破损)然后因楼层高风大导致玻璃损坏。

2.2 因

1、

2、3号楼平层通道只有护栏，(设计问题)存在不安全隐患，(高空风大及小孩无人看护的情况下攀爬)该处粘贴警示标识告知业主。

2.3空调机位处无地漏，装修后易因该处积水导致的墙面腻子面返潮、起包。

2.4各栋楼

3、10层线条处坡度部分不达标，易导致装修后的墙面受潮、起包。

2.5车库、人防的墙面和沉降缝渗水情况需持续跟进并检查。(之前已经全面检查并报至地产方)

2.6电梯平层召唤键旁边空鼓，部分已经破损。

2.7电梯口门套采用的面砖包门头，现脱落、松动的较多，需出方案予以整改。(设计时应采取不锈钢包门头)

2.8车库及人防库的渗水情况，需要持续跟进并进行维修。(之前已经全部检查并做记录，同时将问题发至地产方。)

二、装修管理需注意的问题(方案提前确定，现场核实，避免后期因我方方案变更引起业主反感和业主损失)

1、装修板车拉材料时电梯门口滑轨铺模板再进入电梯内，避免滑轨磕碰变形。

2、户内窗户无窗纱，提前根据窗户开启方向制定好安装方案。

3、有商铺楼宇阳台、窗户的防盗网的安装方案确定

4、商铺空调主机位置的确定和安放要求

5、商铺卷帘门的统一安装方案确定

6、商铺内的消防喷淋设施的处理方案，若业主提出拆改(或业主私自拆改)怎么处理。

7、

1、

2、

3、号楼的一层商铺设计有排烟道，业主若想开餐饮，我方如何解释和劝导。

8、门面房上店牌及广告的统一管理

9、地面人行道砖较薄，承重力较差，加强装修管理及后期商铺门口的车辆管理。

10、园区道沿破损较多，加强车辆及板车拉货管理，铺模板再上道沿，以免道沿损坏。

三、3.1期需要增加的或改动的设备设施的建议及其他一些建议。

1、节能改造及其他需改造项目

1.1园区方形灯柱为500w，耗电量较大，进行合理改造。

1.2车库照明进行合理改造，正在进行。

1.3人防照明进行合理改造或管理

1.4“锦绣天下”4个大字的广告牌灯源电源取自机房内电梯电源需要改造，同时对亮灯时间增加时控控制。

1.5电梯机房风机在夏季需要使用，但晚上12点后在电梯很少使用时是否可以进行时控控制，可以进行研究后决定。

1.6

1、

2、3号楼的通道间照明采用翘板开关，需改造。

1.7 大厅灯为翘板开关，需改造。

1.8楼外消防栓未做保温，入冬前及时做好保温。

2、安全问题

2.1园区围墙需加装防爬刺，围墙护栏易攀爬。

2.2游乐设施附近需设有安全标识，定期做好清洁(雨后需做)及紧固螺栓，消除安全隐患，该设备设施为业主最常用设施，所以做好，有助于提高业主满意度。

3、其他

3.1电梯井道及设备井内照明灯具的及时关闭(翘班开关控制，隐蔽空间，不易被观察)

3 .2消防通道绿化草坪下因有灰石垫层，故保水性较差，土壤厚度浅，注意及时浇水和施肥。

3.3非机动车位需予以考虑(一期有，而三期无，业主会有比较后的争议和不满)

以上为3期现存在的主要及重点遗留问题及我的一点建议和意见，3期的前期介入工作，自我评价较为良好的完成了领导交给我任务，但仍然有些不足及需改进的方面，同时客观存在较大的工作难度和限制因素。

不足与需要改进的是：

1、未彻底完全的吃透图纸，记忆图纸。

2、某些专业知识，主要是土建方面知识有所欠缺。

3、需要增加与地产方的协商沟通，便于及时发现及时处理。

客观存在的工作难度与限制因素:

1、前期介入前2月就必须得到全部图纸，提前熟悉图纸。

2、因为前期介入专业过多，需要的知识又是很广，几乎工程所以专业全部包括，所以难度较大。

3、前期介入人员职位必须达到一定职位，方有与地产、监理、施工方平等对话权利，要不易被轻视及不重视。

最后，以上内容为3.1期总结及一些建议，请领导查阅。

2015年7月28日

第二篇：前期物业工作计划提要

前期物业工作计划提要：第一阶段是参与提供方案设计条件;第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议;前期物业工作计划

文章来源

前期物业工作计划

一、前期物业工作主要有如下四方面：

(一)、参与规划设计、施工跟进

1、规划设计

(1)、参与目的：使设计在满足技术、规范要求下要同时满足便于使用、易于维护、运行可靠、安全，使用和维护费用低的要求。

(2)、阶段划分：第一阶段是参与提供方案设计条件;第二阶段是参与初步设计的审核，主要工作是查看设计条件的落实情况，及对各细部进一步研究并提出建议;三是参与施工图纸会审，审核设计条件和建议落实情况和对设计进一步的审核。

(3)、时间及重点：规划设计阶段的参与主要是跟随工程的规划设计实际进度进行。物业参与的重点是设施设备和公共部位的质量保证。

为保证工作质量，应该对工程的每个分部工程进行分析，提供相应的建议。

2、施工跟进

(1)、目的：熟悉土建、设施设备、管路的敷设情况，为以后管理打下基础;二是参与工程的验收工作，控制工程的施工质量，确保工程的使用功能，减少工程维修量和费用支出，避免造成使用纠纷;三是收集各种工程技术资料。

(2)、要设计出相应的表格和工作程序来保证施工跟进的工作质量，

(二)、确定物业公司运行所需文案

鉴于公司预在本项目建立正规的物业管理模式，因此，公司的架构和运行模式需要重新建立。

1、运行模式：新的公司运行模式采用iso9001：2000版的模式建立。

2、具体内容：http:///新的运行模式的文件共分成如下三个层次

(1)、质量管理手册： 主要包括公司的质量方针和质量目标，组织机构设置，各部门、岗位职责、权限及沟通，相互关系。

(2)、程序性文件： 针对公司各部门的具体工作编制相应的程序性文件进行控制。

(3)、第三层次性文件主要指对部门的各质量活动和操作进行描述和规定的详细作业文件，包括质量记录、相关标准和制度等。

根据上述方案，由顾问公司根据我公司的实际情况，提供相关文案，经审核通过后，作为公司的正式文件。

为确保顾问公司提供文案的进度和质量，编制顾问进度计划，经双方确认后执行。每项工作按照如下程序进行：根据进度计划确定工作内容----我方提出编写要求----按要求提供资料---我方审核通过后批准执行。

根据开发商提供的的项目计划完成时间在2005年6月，以上文案在2005年2月末以前完成。

(三)、筹备设施设备采购、人员招聘及培训

1、依据：根据确定的岗位说明书、人员到岗计划及办公计划进行。

2、时间：2005年3月进行人员招聘，

4、5月人员培训。

3、时间可根据实际情况进行调整。

(四)、接管验收、物业公司正式运行及改进

1、按照规定对物业进行接管验收。

2、公司按照既定模式运行。

3、在实际运行过程中持续改进。

二、公司人员需求计划

1、2005年3月前，共需三人，项目负责人一人、内业资料一人、工程负责人一人(暂定名)。

2、分工：

(1)、项目负责人： 参与以上四个方面工作的全部工作，重点负责

2、

3、4方面工作，并对规划设计、施工跟进工作进行指导和监督。

(2)、内业人员：直接受项目负责人领导，协助项目负责人进行工作，熟悉相关工作内容，对工作过程中的资料进行规范管理，完成领导交办的工作。

(3)、工程负责人：直接受项目负责人领导，负责

[1

第三篇：前期物业管理工作总结

前期物业管理流程及内容

1、 新公司筹建：分公司主要负责人员派遣或外部招聘;分公司工商注册，税务登记，资质备案;物业招投标及备案工作;签署《前期物业服务合同》，并备案，配合项目公司取得预售许可证;办公设备、作业工具及其他物质的采购;招聘客服、机电、保安、清洁、绿化等人员并进行岗前培训;制定相关管理规章制度及文件编制;编制前期物业管理方案和测算物业管理费等。

2、 物业定位及确定管理费标准：依据项目平面图、设备、绿化情况，准确计算人工成本、能耗等，以测算物业管理费;根据项目规划定位;结合周边项目相关费用市场调研，以及政府指导方针政策;与地产公司协商确定最终物业管理费。

3、 工程合理化建议：参加新城市项目规划设计评审会;从业主使用和物业管理角度，提出合理的建议性意见;物业机电技术人员前期介入各类工程施工及大型设备设施安装调试。

4、 销售案场服务：详细准确了解地产公司营销需求，编制《销售案场服务方案》;与地产公司签署《销售案案场服务合同》;提供相关的销售中心及样板房的保洁、维护、秩序、引导等物业服务;开展对销售案场物业服务定期和不定期检查，提出整改意见，确保满足新城市服务标准;积极配合项目公司开展的促销活动。

5、 竣工验收(承接查验)：全力配合地产公司进行竣工验收工作;参加地产公司的分户验收，记录验收过程存在的问题，建立完整的分户档案，提交地产公司并跟进修复进度;(由于验收时间离入伙时间一般很短，有些项目甚至未竣工验收即交付业主，许多问题未能全部修复。)对房屋共用部分及公共设备设施进行地产公司与物业公司的交接(含各类竣工图纸、资料)。

6、 集中入住：与地产公司充分研讨，共同制定《集中入住方案》;就审批通过的《集中入住方案》进行反复员工培训，并进行多次模拟操练;集中入住现场的布置;与业主签署《前期物业管理合同》和《临时管理规约》，收取相关费用;对业主验房时提出问题，及时记录并上交给地产公司以便后期服务。

第四篇：物业管理前期介入工作细则

1、 物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见?

答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议：

(1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 (3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 (4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

(7)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 (8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

(13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 (15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

(16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。

(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。 (18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。)

(19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。找房地产资料 到中国地产商

(20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减

少高空作业)。

(22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。

(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

(24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。

(25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 (27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。

(28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

(29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。

(31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

(32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。 (34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。 (35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。

(36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(pv管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。

(37)小区配套公共设施规划设计要一步到位：

(a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。 (b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么?

答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 (7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统

一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

(9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

(10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项?

答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园(公共场地不属于套内面积，误导消费者);免x年管理费或只按 多少元/m2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供xx会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费?谁来贴补经营亏损?);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

第五篇：前期物业介入工程工作报告

青城华府项目自2010年11月份物业前期介入以来，按照董事长的指示，在配合好项目、服务好营销的同时。依据项目规划设计的31个要点开展工作，就参与小区的规划、设计和建设方面(主要从安全防范、房屋主体、设备设施、园林景观、隐蔽工程、智能化等)。从业主(使用人)及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以本物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

一.规划设计阶段：

从方便业主生活，配套完善、便于管理和降低日后物业管理成本的角度，向项目部提出物业管理规划设计阶段物业管理前期介入报告;总结类似的规划设计缺陷、工程质量疑点难点问题(如：玻璃幕墙的选材、屋顶墙面的防水、隐蔽污排生活管网的施工程序、飘窗渗水、车位设计、主供电容量等)。在介入报告中列出并反馈至各相关部门，以便在规划设计时及时修正和避免。在每项工程开工及开工初期，我们要求前期工程跟踪人员，到项目资料室翻阅查看建设工程施工图纸。对每处设施设备布局仔细斟酌，就不明事项与项目责任工程师进行探讨，是否规范合理设计、能否满足业主使用要求，是否便于我们后期的管理做了相应的考虑(如：①管理用房的预留，包括今后的业委会用房、管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、物料仓库、清洁工工具房等。②小区相对集中进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。车辆及人行出入口尽量专用设置，所有车辆出入口应当直接对小区外部，当不能完全分开时也要在具体的设置中方便物业管理，应有适当的引导隔断措施。③小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻;绿化带植物的品种不宜名贵，高大型树种不易靠近房屋、道路，其根系将对房屋及路面有不良影响;建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 ④小区内尽量不要配置有安全隐患的大型水池、秋千、转盘等;水系的设置不易太多，既不利于清理，也不利于节能降耗和物业管理。⑤排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时便于更换;电梯间的电梯入口要有一定的坡度，防止溢水。⑥小区路灯尽量采用全功率及半功率布线，以便节约用电，其控制应具备光亮自动控制技术;另外，应采用通用型灯座，耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用 1

节能类型。单元楼道灯应采用光控红外线复合开关，以便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。⑦垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处，尽量不靠近住所，东西两侧，以利风向，使气味不聚集小区，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车辆在外作业不影响小区。⑧小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度，各类井盖尽量避免安装在主干路上;所有重要埋设管线应做好地面标示;重要管路，在过路时应注意抗压设计;重要管路和线路要预留备用管线或活口，以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财。⑨各房间均应考虑空调设置位，防止因没有设计造成住户乱装，影响房屋外观;商铺前后应预留空调位及排水管)。

二.关注施工质量，紧跟施工进度，提出合理建议：

坚持参加项目周例会和监理例会，以便及时全面了解各施工进度和时间节点。时刻关注工程质量和工程建设进度，要求工程组每日亲临施工现场，了解施工情况，及时发现问题和反应问题。对各类问题做好记录取证拍照，如实反应到监理和项目部(如：①消防监控中心原设计面积小且不便于利用。②各商网及各电梯机房均为设计爬梯，不便于日后清理和维修。③小区围墙周界原均未设计红外对射技防系统，通往地下室楼梯未设计门禁系统。④小区内围未设计便民公厕。⑤电梯前室装修时未预留各管、线检修口。⑥各进户门、消防门门套灌浆不实。⑦飘窗周围沙浆浇灌不严实，存在渗水隐患。⑧地下室顶部后浇带防水处理不及时。⑨墙面开裂及地面空鼓和起沙等现象。⑩隐蔽污、雨排管网不按规范到井，主污排水管不按规范夯实垫层)。在项目领导的重视下，以上问题都很顺利的得到了有效解决和控制。

三. 加强工程人员的专业技能培训：

结合项目工程进展拟定了工程培训计划，主要以物业接管验收程序、物业接管验收标准及检验规程、住宅分户验收标准与要求、工程疑难100问、项目规划设计的31个要点等科目重点培训。

以上是管理处根据项目工程进展所做的相关工程方面的工作，针对下步工作管理处继续紧跟施工进度、关注施工质量，坚持抓好工程人员的专业技能培训(如：《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》、《建设工程质量管理条例》)。重点抓好接管验收(如：①严格按《住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的标

准验收。②对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，请求项目提出补救和解决措施并备案。③在接管验收时要求项目对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工图纸、技术资料和各单位名称、工程项目、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单备查。④请项目协调各施工单位，适当备留未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等以便日后维修便捷并减少费用。⑤凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的联系施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。⑥验收时密切注意和物管相关的设施和管线有无按规范要求做好。⑦小区公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明，避免以后引起业主投诉、争纷)。

青城华府管理处

2011年9月10日