前期物业管理工作计划

在一项新的任务开始之前，有必要去理清工作思路，将工作目标予以细分，让我们提前去做好工作计划吧！以下是小编整理的《前期物业管理工作计划》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

第一篇：前期物业管理工作计划

前期物业管理工作指引

前期物业管理工作指引

1. 目的

以内部市场化为原理，理顺地产公司与物业公司之间的业务和经营关系。

2. 范围

适用于海昌房地产集团物业管部及自有物业公司与地产公司的前期物业管理。

3.

3.1.

3.2.

3.3.

3.4.

4.

4.1. 职责 物业管理部负责本指引的编制及修订工作。 各下属项目公司新城市新项目论证报告中对物业管理进行可行性分析。 各下属项目公司参照本指引，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和结算协议，以明确双方的业务和经营关系。 如本指引规定内容与地方法规相冲突，依照地方法规执行。 原则 集团下属地产公司与物业公司应本着有利于提升客户满意度、提升海昌品牌价值、

促进海昌房地产销售的原则，合理确定地产公司和物业公司因产品属性不同而带来的交叉环节工作职责，理顺业务和经营关系，建立高效、规范的协同机制。

物业公司与地产公司应确定明确的服务标准，建立清晰、便捷的结算流程，以确保地产公司及物业公司的良性经营需要。

地产公司与物业公司应在每年1月份前确定当年各项业务的结算办法。

定义

前期物业管理:指新建物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施物业管理服务的活动。

房屋交付使用:指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为房屋已交付使用。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。

项目开办费:指项目在集中入伙前，物业公司为实现新项目正常运作而产生的人员配备、办公设施、工具材料等费用。

项目配合费:指在总包进场后，物业公司为地产公司提供规划设计及施工建设部分图纸评审、施工配合、管理费测定、物业服务方案、前期物业管理招投标工作的配合、施工工地安全防范与接待、项目部及项目红线范围内保洁服务等而产生的人工费、税费等方面的费用。总包进场前物业配合地产期间产生的费用由地产公司予以实报实销，物业公司按费用总额提取10%作为管理酬金，与地产公司每季度结算一次。

营销配合费:指售楼部成立后，物业公司为营销工作提供开放开盘服务、销售现场、样板房及开放区域接待、保洁、工程维修服务、销售现场物业咨询、入伙工作的支持与人员的协助、培训、税费等方面产生的费用。

物业移交:指竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施和场所、房屋移交给物业公司，物业公司组织人员对房屋及相关设施的质量、使用性、完好性、感观

第 1页，共5页 4.2. 4.3. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6.

效果进行评估验收的过程。

5.7.

6.

6.1. 清洁开荒:指项目接管验收合格后，对项目所有房屋、共用部位、共用设备设施及场地进行全面的清洁，以保证入住时的良好清洁状态。 方法和过程控制 物业管理前期介入阶段

6.1.1. 物业管理介入项目可行性调研

集团下属地产公司开发房地产业务，一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业法规政策、劳动用工、市场成熟度、竞争对手楼盘、项目基本情况及项目客户定位进行充分的调研、并根据物业管理标准和市场价值的差异化程度判断物业管理在市场进入的可行性，并对未来的经营管理状况进行合理预测，形成可行性分析报告供地产公司参考。

6.1.2. 物业管理模式的确定

地产公司在编制营销方案时，应将营销思路、规划设计思路向物业公司详细介绍，物业公司将依据地产公司提供的信息进行物业管理模式的研究，并在销售前确定物业管理模式和服务的基本内容、质量标准，同时作为销售卖点一并推向市场。

6.1.3. 物业管理费测算

6.1.3.1. 物业公司应在物业管理服务方案中详列物业管理费的测算依据。

6.1.3.2. 物业管理费定价应参照当地政府相关部门指导标准及行业水平制定，并确

保物业管理项目(含分期开发项目)收支平衡、略有盈余，原则上不赞成

地产公司为促进产品销售而降低物业管理费的做法，如确有必要实施，调

整部分的亏损由地产公司承担，按月或季度向物业公司办理结算手续。

6.1.4. 项目的前期介入

6.1.4.1. 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目规划设计、现场

施工建设及营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入，并站在潜在

客户的角度，对管理需求及项目设施设备配备的合理性、管理成本、可持

续发展提出建设性意见。

6.1.4.2. 物业公司应提供销售区域的接待、清洁、维修服务，并对现场服务人员提

供培训，切实提升现场服务品质，以达到物业促进营销的目的。

6.1.4.3. 项目前期介入阶段，地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公

司相关人员就物业公司提出的问题和意见进行沟通，并确定具体解决办法。

6.1.4.4. 项目前期介入期间产生的项目配合费用、营销配合费用、物业开办费及清

洁开荒费用等按《前期介入服务费用结算标准》进行结算。

6.2. 前期物业管理阶段

6.2.1. 前期物业管理招投标

6.2.1.1. 由地产公司在房屋销售前，按照项目所在地相关规定及主管部门的要求，

组织前期物业管理招投标工作，并起草《前期物业服务合同》、《临时管理

规约》，物业公司应积极配合并参与投标工作。

6.2.1.2. 招投标工作完成后，地产公司应与物业公司签订《前期物业管理服务合同》，

明确委托事项、委托管理期限、双方权利义务、收费标准、物业物业用房、

维修资金管理及违约责任等。合同签订时应充分考虑对物业管理后期工作

的影响，并为从前期物业管理服务过渡到业主委托管理服务阶段创造条件，

同时该合同应与地产公司在销售时与业主签订的《前期物业管理服务协议》

中约定的内容一致。

6.2.2. 前期物业管理方案策划

在前期物业管理招投标过程中，物业公司应确定投标项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体内容包含：项目及企业简介、物业总体设想与承诺、人员配备计划与培训管理、物资装备计划、维修资金使用方案、管理费的收支测算、管理规章制度、档案管理、物业前期管理、物业的日常管理、智能化系统管理、客户服务及社区文化建设等。

6.2.3. 物业用房的提供

6.2.3.1. 地产公司应按照物业管理法规向物业公司或业主大会提供物业用房，物业

用房的装修方案由地产公司协同物业公司共同制定，装修费用由地产公司

承担。

6.2.3.2. 物业用房分类

A.

B.

C. 物业管理用房，包括接待中心、办公室、财务室、会议室、会客室、档案室等。 物业服务用房，包括员工宿舍、淋浴间、洗漱间、卫生间、更衣室、洗衣房、阅览活动室、食堂、各类库房、操作间、休息室等。 物业用房不包括物业公共设施配套用房。

6.2.3.3. 物业用房的标准，项目总建筑面积在25万平方米以下的，按总建筑面积

的2‰提供;建筑面积超过25万平方米的，除按照25万平米的2‰提供

外，超出部分按1‰的标准提供;建筑面积在5万平方米及以下的，按不

少于建筑面积100平方米提供。

6.2.3.4. 物业用房应具有独立的产权并具备正常的使用功能。

6.2.3.5. 地产公司在规划设计时应对物业用房予以充分考虑。办公场所具体位置的

规划应考虑到项目物业管理模式的需要，并从服务辐射区域、交通、安全、

是否扰民等角度充分考虑。物业用房及员工生活用房不能设在地下室中，

并保证通风、噪音符合国家住宅使用标准。

6.2.4. 物业的移交

6.2.4.1. 物业移交的重点是房屋本体、共用部位、共用设备设施及场地的移交，物

业移交应建立书面移交档案。对于验收不合格的项目，地产公司应组织人

员及时进行整改。若在接管验收工作中有屡次整改仍不达标或项目部拒不

整改以及长期拖延的项目，物业公司应将问题以书面报告的形式报地产公

司分管领导处理。

6.2.4.2. 地产公司应在正式入伙前30个工作日完成所有工程的整改工作，并通知

物业公司接管验收。一般接管验收工作每10万平方米需投入20人约10

天的工作量，地产公司须以每10万平方米预留15个工作日给物业公司办

理接管验收手续，并确保另有15个工作日进行清洁开荒工作。否则物业

公司可按日收取应急费用，应急费用包含加班费、补贴和酬金等。

6.2.5. 保洁开荒

6.2.5.1. 保洁开荒分为二种情况：第一种是销售前开放区域、样板房、销售大厅的

保洁开荒;第二种是房屋交付使用前的保洁开荒。

6.2.5.2. 保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围

内的清场及完成初次保洁工作。

6.2.5.3. 保洁开荒工作开始前，地产公司应确保所有房屋钥匙已全部移交给物业公

司。

6.2.5.4. 地产公司可将保洁开荒工作直接发包给物业公司，物业公司在清洁开荒报

价中应包含人工费、材料费、税金、酬金等成本。清洁开荒质量由物业公

司全面监管，费用由地产公司承担。如地产公司将清洁业务直接发包给专

业清洁公司，物业公司应予以监督清洁质量，由地产公司向物业公司支付

总承包费用的10%作为管理酬金。

6.2.6. 标识的配备

6.2.6.1. 房屋本体类标识由地产公司/商业公司按照项目特有的识别系统制作，物

业管理类标识由物业公司按照海昌集团VI管理规定款式制作，费用由地

产公司承担。

6.2.6.2. 地产公司如将房屋本体类标识及物业管理类标识全部委托交由物业公司

制作，期间产生的设计费、制作费和酬金由地产公司承担。

6.2.7. 客户体验日

6.2.7.1. 客户体验日应安排在项目正式入伙前30天--60天前进行，由地产公司全

程组织安排，费用由地产公司承担。

6.2.7.2. 物业公司应在客户体验日充分展示服务水准、专业水平、团队合作精神，

并借此契机为入伙后的服务工作打下坚实的基础。

6.2.7.3. 客户体验日中涉及的整改项目，地产公司应在正式入伙前全部完成整改工

作。

6.2.8. 房屋的集中入伙

6.2.8.1. 房屋的集中交付实行地产公司总经理负责制，成立由各部门、各专业人员

联合组成的入伙工作小组，并策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的

费用由地产公司承担。

6.2.8.2. 地产公司如委托物业公司办理房屋集中入伙手续的，物业公司需提前将集

中入伙策划方案及费用预算报地产公司审核，费用由地产公司承担。

6.2.9. 房屋质量返修管理

地产公司应成立项目保修办，按照《房屋质量保证书》规定承担房屋保修、公共设备设施保修期内的返修及完善工作，此外对已超过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需由地产公司承担修复责任。

6.2.10. 空置房管理

6.2.10.1. 空置房分为两种情况：第一种情况：因地产公司销售原因，造成房屋

未交付使用而空置的;第二种情况：房屋已经交付使用，因业主个人原因

未办理入伙手续的。

6.2.10.2. 第一种空置房产生的管理费、水、电、供暖等费用由地产公司承担;

第二种空置房相关费用由业主承担。按照《物业服务收费办法》规定，空

置房管理费应全额缴交。具备房屋交付使用条件但尚未入伙的客户，地产

公司有义务敦促其尽快办理交付使用手续。

6.2.10.3. 物业公司应建立对空置房的巡查及清洁制度，并组织实施，保存相关

工作记录。

6.3. 前期配合费用结算

6.3.1. 物业公司配合地产前期介入服务的结算可分为二种方式：第一种为包干制，第二种

为酬金制;

6.3.2. 包干制结算方式按《前期介入服务费用结算标准》签订相关协议，项目配合费及营

销配合费按合同签订后3日内支付40%、服务期满6个月时支付40%、余额20%在年末前一次性清算完毕的方式给付。

6.3.3. 酬金制方式中，前期配合期间产生的所有费用(含人工成本、物料、税金、不可预

见费等)均由地产公司承担，并对物业配合地产期间产生的所有费用计提10%作为物业管理酬金，按季度支付给物业公司。

6.3.4. 物业开办费在签订《前期物业服务合同》时由地产公司按集团下发的《前期介入服

务费用结算标准》一次性划拔给物业公司统筹使用，以便物业公司管理服务工作的正常开展。

6.4. 其他事项

6.4.1. 地产公司因销售或其他需要，承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担，此

部分费用由地产公司按月划拨给物业公司。

6.4.2. 因市政配套不到位或销售承诺等原因，造成项目用水、电、气、供暖形成缴费与收

费之间的价差、量差，以及因前期施工、售后返修等造成的水电开支过大而产生的收支价差及量差部分，由地产公司承担补差责任。物业公司按季度统计上报地产公司相关部门予以结算。

6.4.3. 地产公司在制定与物业管理相关的含有广告内容的对外宣传资料(售楼广告、推广

资料、合同、宣传图册)时，应充分征求物业公司意见后实施。在销售时不得超出《前期物业管理服务合同》约定范围向客户做出承诺，以免增加物业公司的管理难度。

7. 附则

本制度自颁布之日起执行。

第二篇：前期物业管理的工作计划

前期物业管理工作计划 医院后勤工作在整个医院运行体系中扮演着保障、服务、节能、增效重要角色，是医疗服务和医院运行的支持系统。后勤设备是保障医、教、研活动正常运转的基本条件，也是医院基本质量要素。因此物业后勤不仅具有为医疗活动提供条件保障的一面，而且还有为病人和医院职工提供生活服务的一面，因此搞好物业后勤工作，更好地为医、教、研服务，为病人和医院职工服务，非常重要。根据目前主体工程一期项目完工的情况，本人初拟定以下工作思路以供领导审阅：

一、确定管理模式 委托物业公司管理，医院业务经营与后勤物管以共融两制的方式进行管理，我院独立成立物业管理部机制，由物业管理部建立一套质量体系指标，以此作为督查考评的依据，对物业公司进行服务管理及评分，力求服务优质与医疗技术达到相得益彰的效果。

二、制定物业部门组织结构、人员配置及工作职责

1、医院物业管理部组织结构图如下：

物业管理部部长 1名 ↙ ↓ ↘ 物管部行管 物管文员 机电工程师 1名 1名 1名

2、各职位工作职责

1

物业管理部 部长 ①在院长的领导下全面部署并组织物业部的管理工作，以满足医院建设、发展及医疗、教育和科研的需要。 ②参与医院建设和发展的论证活动，发挥职能部门参谋决策的作用。 ③对物业部的工作提出总体设想和规划，不断建立健全的管理制度，使管理水平制度化、规范化、科学化。 ④制定的科学的《物业管理质量体系》，对物业公司日常工作进行监督与评估。 ⑤组织物业部门进行业务培训，对相关的业务工作进行指导。 ⑥制定医院资产管理方案及管理制度，对资产进行统筹管理。 ⑦对各类机电设备检修、服务管理评分、医院环境巡视报告、等报表进行审核。 ⑧完成院领导交办的其它工作。 物业部 行管人员 主管领导物业部长，日常工作向物业部部长汇报。 ① 协助部长督查物业公司日常管理工作。 ②协助部长起草有关物业管理方面的文书及管理制度。 ③依照物业管理部制定的《物业管理质量体系》，对物业公司的业务管理水平进行评估。 ④督查协同管理医院餐厅，组织协调会务接待用餐安排。 ⑤督查物业公司的安范管理情况，对管理疏漏之处，提出整改意见。 ⑥完成部长交办的其它工作。

2

物业管理部 文员 主管领导物业部长，日常工作向物业部部长汇报。 ①接收医院内各类发文，负责本部门报刊、邮件的收发。 ②负责物业部办公室与各科室及业务单位的接待工作。 ③汇编建档物业管理部的各项文档及资料。 ④负责医院资产台帐的建立及查询，制作资产管理报表。 ⑤负责每半年/1次，医院内的资产盘点工作。 ⑥负责物业办公室各类办公物资的领用与管理。 ⑦完成部长交办的其它工作。

物业部 机电工程师 。 主管领导物业部长，日常工作向物业部部长汇报①负责综合楼日常机电设备的管理与维修。 ②督查物业管理区域各机电设备的运行状况，对设备运行情况提出预警意见及评估，发现问题，要求物业公司工程部进行整改。 ③制定机电设备管理体系与巡查评分，每日制作巡查报表交物业部长审查。 ④制定年度物业中心关于机电设备方面的培训，协同物业公司共同组织培训工作。 ⑤督查并协同物业公司进行每年设备的养护并制定养护方案。 ⑥建立各类设备及产家的档案，将每次养护维修的资料建档。 ⑦完成部长交办的其它工作。

三、市调，了解具资质的物业企业，实地考察，为后续物业引进工作提供质价相符的企业。 3

四、筛选潜在物业企业，制定物业服务项目内容及要求，了解比对预报价。

六、引进物业服务企业，约谈物业委托合同，提出托管项目及服务要求。

七、向院领导汇报物业管理合同，请示相关未尽事宜，完善合同条款。

八、进行委托合同法律咨询，确定我方合同的权力受保护的合法性。

九、组织签订物业委托合同的。

十、督查物业公司与建设单位承接验收工作，参与并监督物业企业与建设单位验收的过程，避免工程质量上的疏漏及相关资料的流失。承接的项目及资料包括以下内容：

(一)产权资料

1、项目批准文件;

2、规划用地批准文件;

3、建筑执照。

(二)工程技术资料

1、地质勘察报告;

2、工程合同及开竣工报告;

3、工程预算;

4、图纸绘审记录;

5、工程设计变更通知及技术核定资料(质量事故处理记录);

6、工程竣工图(总评面图、建筑、结构、设备、附属工程所有隐蔽管线的全套图纸);

7、隐蔽工程验收记录;

8、沉降观测记录;

9、 地基处理记录;

10、钢材水泥等主要材料的质量保证资料;

11、新材料、构配件的签订合格证书;

12、 水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;

13、砂桨、混凝土试块试压报告;

14、施工验收证明书。

二、房屋移交接管内容

1、建筑外檐;

2、梁、柱、板主体;

3、公共部位顶棚、墙面、地面、楼梯、扶手、钢窗; 4

4、室内及楼道配电箱;

5、配电柜;

6、公共部位照明。

三、公共设施接管验收项目内容

1、中央空调系统;

2、高低压配电室设备;

3、锅炉房系统;

4、真空泵房、气泵房、水泵房设备系统;

5、消防中控、监控系统;

6、给排水系统;

7、弱电系统(电话、电视、宽带网络、广播、音响、对讲等);

8、电梯系统;

9、污水处理系统;

10、院内路灯、公共走廊照明系统;

11、停车设备运行情况; 十

一、监管前期物业接管设备物质的采购 十

二、督查物业公司招聘工作，与物业公司确认组织结构并明确各部门岗位的责任分工及人数安排。如虚拟图所示： 拟楼层 服务岗位 保洁人数设置(人) 保安设置(人) 预估人工费用 挂号处 1人/1000元 2人/1500 4000元 / 1000元 急诊科 1人/1000元 / 1000元 传染科 1人/1000元 1人/1500元 2500元 1F 收费处 1人/1000元 大堂保 洁及其 它功能/ 1000元 1人/1000元 科室日常清洁 / 2000元 内科门诊 2人/1000元 / 2000元 外科门诊 2人/1000元 2F / 1000元 儿科门诊 1人/1000元 3人/1500 5500元 体检中心 1人/1000元 合计人工费用 ￥：20000元 十

三、督查组织物业公司员工培训工作 5

十四、监督食堂筹备工作 十

五、组织资产设备系统软件的引进及培训 固定资产作为医院资产的重要组成部分，具有使用周期长、使用地点分散、管理难度大等特点。根据这一特性，建议引用《医院固定资产管理软件》，这类软件有别于财务类软件的附属《固定资产管理软件》，它支持设备及资产的增加管理、变更管理、清理、借出管理、归还管理、修理管理等管理功能，支持固定资产折旧管理，自动生成固定资产台帐，提供多种查询及报表，同时能结合条形码技术，赋予每个实物一张唯一的条码资产标签，从资产购入企业开始到资产退出的整个生命周期，能针对固定资产实物进行全程跟踪管理。解决了资产管理中帐、卡、物不符，资产不明设备不清，闲置浪费、虚增资产和资产流失问题。为医院资产管理工作提供全方位、精准、高效的动态数据与决策依据，实现资产管理工作的信息化、规范化与标准化管理，能全面提升医院资产管理的效率与管理水平。 物业管理服务内容确定 十

六、

1、 物业管理区公共区域、共用设施设备管理及维修、养护 (1)房屋主体的维修、养护和管理; (2)墙面、天花板、地面、门窗各类板材、砖面的维护保养; (3)各小修范围内的泥工、瓦工、木工的修补及小五金的安装维护; (4)中央空调系统运行维护; (5)高低压配电室设备运行维护; (6)锅炉房系统运行维护; (7)消防系统设备运行维护; (8)中央监控系统设备运行维护; (9)弱电系统(电话、电视、广播、宽带网线)设备运行维护; (10)真空泵房、气泵房、水泵房设备系统运行维护; (11)给排水系统运行维护; (12)电梯系统运行维护; (13)污水处理系统运行维护; (14)院内路灯公共走廊照明系统的维护; (15)停车设备运行、维护保养;

2、 物业管理区域安全防范、公共秩序维护; (1)门岗保卫; (2)医院重要设备和库房区域的治安巡视; (3)医院门诊、科室、病区、传染隔离区等的治安巡视; 6

(4)地面及地下车库的车辆引导、停放管理; (5)闭路电视监控中心的监控; (6)报刊、邮件的收发; (7)医院物资出入放行登记管理。

3、 物业管理区域绿化养护和管理; (1)绿篱及灌木修剪; (2)草坪机剪; (3)花、树喷药杀虫; (4)树木、绿化带(草坪)浇水; (5)枯枝、落叶清除; (6)施肥、松土、拾捡杂物; (7)综合楼办公室，租摆花树的养护。

4、物业管理区域的清洁、保洁 (1)外围道路清扫、保洁; (2)楼层清洁、消毒;(3)玻璃清洁; (4)公共卫生间、开水间、污洗间、浴室清洁消毒; (5)生活垃圾收集清运及医疗垃圾焚烧处理; (7)地面、沟渠、窨井等清理消毒; (8)医疗科室、手术室、会议室、透析室、重症室、急诊抢救室、注射区等清洁消毒; (9)共用部分的过道、步梯、电梯、天台、平台、挑檐及建筑外墙等的清洁。 (10)大堂大理石地面打蜡、消毒; (11)果皮箱、垃圾站垃圾清运保洁; (12)各类板材墙面、顶棚、标识、宣传栏外窗、桌椅的保洁; (13)不锈钢制品去污(扶手、电梯门、果皮箱等); (14)路灯、公共照明灯等清洁; (15)楼梯踏步、踢脚线、围护铁栏清洁; (16)化粪池清掏消毒。

5、物业管理区域的消防管理

6、餐饮管理服务

1、要求物业公司建立一套完善的，科学订餐、送配餐及消毒作业规程。

2、建立一套便捷且具优质服务的医院职工用餐服务方案。 7

3、建立一套会务接待用餐服务方案。

7、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及场所管理;救护车管理。

消毒房的管理

医院被服布料、太平间、高压氧、

8、被服布料即：病人使用医院的床上用品和穿着的衣服。以及工作人员的服装和各种敷料布、手术衣等。要求物业提供全院各种被服布料的收集、运送及消毒等服务。

9、医疗辅助服务 导医、护工、病人陪护、月子陪护、门诊挂号;

10、医疗勤杂工服务 10.1内勤：收发、运送被服布类、向病人发护理水、送开水、维护门诊。 诊室的秩序10.2护理内勤 帮助病人订餐，取送饭菜、清洗送餐车; 手术室接送手术病人; 清洗医用器材，代病人取药等; 协助护理人员护理婴儿; 协助医护人员约束病人的行为; 协助病室医护人员进行尸体料理、病重患者及行动不便病人的陪护工作。 10.3外勤：取送各种检查、化验标本，医疗用各类物品(含药品)，外送病室科室各类报告、报表及相关文件。 流泥井清运与保畅，医疗区下水管道的疏通与保畅(含室内外)。 搬运工作：医院所需的物资(含医疗用品、药品和器材)搬运。

11、接待服务

物管接待咨询、医院内报修受理、受理投诉、病床加位租赁、轮椅。

12、商业便民服务 8

文印、代办机票、火车票、船票、预定鲜花。

十七、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理;

十

八、各类突发事件的紧急预案

1、火警处理方案、火灾处理预紧程序。

2、水管爆裂紧急预案。

3、污井水、管道、化粪池堵塞、污水外溢紧急预案。

4、停电事故的紧急预案。

5、电梯故障紧急预案。

6、物品被盗、遗失的处理流程。

7、病患猝死的处理方案。

8、打架、斗殴、流氓滋事等治案事件的预紧方案。

9、医患冲突的预紧方案。

10、精神失常及醉汉闯入医院的处理流程。

11、抢劫、爆炸事件的预紧方案。 十

九、投标项目以外的院内勤杂事物 9

工作进度表 2011年8月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 3日期/内容 休 休 休 休 物业部工作计

划制定

确定物业管理 模式 确定物业部组

织结构 招聘物业部工

作人员

省内，市调物

业公司

物业部招聘人

员到位

与院领导请示 办公用品、医 疗耗材采购方

案

了解采购市场

制定采购方

案，制作开业 期各类耗材及 办公室用品的 采购计划 组织资产设备 系统软件的引 进10

及培

训

工作进度表 2011年9月份

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 日期/内容

在院领导批 示下，赴深

圳考察物业

企业

制作物业企 业市调报告

向院领导汇 总会报考察

企业的情

况，及预报

价。 约谈意向公 司，商谈服

务项目、价 格，拟定委

托合同

双方意向达

成，进行委 托合同法律

咨，签定合 物业进场，

安排办公

室。进行承

接验收，筹 备食堂。 组织招聘， 11 进行资产

录入工作

工作进度表 2011年10月份

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 日期/内容 物业公司招 聘人员到位 组织入职、 作。 食堂人员培训

食堂筹备工

筹备就

绪，试用。

制定各类物

业管理制

度。

制定《物业

管理质量体

系》

制定办公用 品及医疗耗

材，市调采

购计划

向院领导汇 报采购市调

情况，收集 各科室采购

计划，报批。 组织资产管 帐

12 理录入工

作，建立台

工作进度表 2011年11月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 日期/内容 组织物业公 司进行一期 工程的开荒 保洁工作。 进行办公用

品及医疗耗 材的采购 物业公司组

织培训并进

约谈《危险 物品特许经

营》企业， 商定合作价 格，签定医

疗垃圾处置 合同。

督查医院 餐厅筹备

检查物业培 训、上岗情 况 检查物业清

洁耗材、设 备准备情况

机电设备运 行实习。 行检查 13

工作进度表 2011年12月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 日期/内容 消防队进行 消防工作检 查 协助医院开

业庆典的各 项工作

物业公司全 体人员到

岗，内外保 安进入安防

职工食堂、 医院餐厅已

正常运行。

资产数据录

入完毕，台 帐已建档。

组织各机电 设备类，开

业前检查。

各科室，办

公用品、医

用耗材已到 位。 卫监局、环

保局、急控 中心，检查

结束。 各办公室、开业庆典 14

15 16

第三篇：物业管理前期介入工作细则

1、 物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见?

答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计(说明)应该提出以下几点建议：

(1)要考虑商业和物管用房的预留(包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等)。

(2)配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 (3)设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 (4)高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。

(5)水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。

(6)信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层(放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费)，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。

(7)小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 (8)小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。

(9)小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。

(10)小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。

(11)绿化带植物的品种(尤其是高档大型物业小区)不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。

(12)小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。

(13)小区内尽量不要配置有安全隐患的水池(含游泳池)、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。

(14)排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 (15)现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏(其中一个为洗水机排水用)否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。

(16)低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题(渗漏)。

(17)建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带;多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足(第五面资源的利用)。 (18)现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以考虑可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置(以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬。)

(19)楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片(防涂鸦，防污渍)。找房地产资料 到中国地产商

(20)楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露(以防小孩和他人捣乱拨弄)。

(21)小区内的消防水管是否考虑可用(在地面)油漆的红管或不易退色的油漆管(以减

少高空作业)。

(22)小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆(方便日常维修、减少开支)。

(23)垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。

(24)单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关(以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量)。

(25)一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量(以免大容量电表收取几十度费用而发生不必要的支出)。

(26)消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 (27)由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表(以避免自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，一般都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用)。

(28)小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。

(29)凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带(既利用上了空调水，又美化了环境，避免了以往空调滴水面造成地面青苔)。

(30)建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗(以减少高空抛物现象)。

(31)各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。

(32)所有单元进户门应设计遮雨棚(防雨水和淋花水)。

(33)商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应考虑进去。 (34)建筑上不要出现死角即不可上人的平台等(以减少卫生死角和高空作业)。 (35)重要管路和线路要预留备用管线或活口，(以免发生局部损坏换整条管线、劳民伤财)。

(36)最容易发生问题(渗水)的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂(pv管)或生锈而破裂(镀锌管)故设计时最好设置套管。

(37)小区配套公共设施规划设计要一步到位：

(a)按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。 (b)管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以考虑。

(c)阳台设计要考虑到花盆座架(底部向里倾斜)以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要考虑进去。

2、物业公司在工程施工阶段介入过程中应注意什么?

答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议：

(1)对小区(大厦)的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价格相近的几家供货商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

(2)小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所生产的牌子、型号与规格。

(3)涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀、抗挤压应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。

(4)所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备(或大宗材料、配件)的保质(修)期的保质(修)内容、保质(修)期限、责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

(5)一些重要的大型配套设备(包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等)的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训。

(6)小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验许可证明(如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等)最好由设备或仪表供货安装单位一并解决。 (7)为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表(便于情况分析和成本控制)，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统

一、集中(便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源)，电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

(8)各专业工程技术人员要做好质量跟进工作深入现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警电话、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。

(9)重要的土建要确保一定抽验合格率，所有的隐蔽工程都要进行质量验收、且要有物管人员参加。

(10)物业的竣工验收，物管人员应会同参加，对不符合物管要求的工程项目有权令其整改满意后再签字，物业(包括设备设施)的二次接管验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。

3、物业管理公司在开发商项目开盘后对外售楼时应注意哪些事项?

答：严格审核售楼说明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修改，以免带来后患。如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园(公共场地不属于套内面积，误导消费者);免x年管理费或只按 多少元/m2收取管理费(让物业公司倒贴钱);小区提供xx会所服务(会所一向是个赔钱项目，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费?谁来贴补经营亏损?);承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有考虑，更谈不上交付使用(业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨)，物管公司应该对开发商售楼部分人员进行短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。

第四篇：前期物业管理工作总结

前期物业管理流程及内容

1、 新公司筹建：分公司主要负责人员派遣或外部招聘;分公司工商注册，税务登记，资质备案;物业招投标及备案工作;签署《前期物业服务合同》，并备案，配合项目公司取得预售许可证;办公设备、作业工具及其他物质的采购;招聘客服、机电、保安、清洁、绿化等人员并进行岗前培训;制定相关管理规章制度及文件编制;编制前期物业管理方案和测算物业管理费等。

2、 物业定位及确定管理费标准：依据项目平面图、设备、绿化情况，准确计算人工成本、能耗等，以测算物业管理费;根据项目规划定位;结合周边项目相关费用市场调研，以及政府指导方针政策;与地产公司协商确定最终物业管理费。

3、 工程合理化建议：参加新城市项目规划设计评审会;从业主使用和物业管理角度，提出合理的建议性意见;物业机电技术人员前期介入各类工程施工及大型设备设施安装调试。

4、 销售案场服务：详细准确了解地产公司营销需求，编制《销售案场服务方案》;与地产公司签署《销售案案场服务合同》;提供相关的销售中心及样板房的保洁、维护、秩序、引导等物业服务;开展对销售案场物业服务定期和不定期检查，提出整改意见，确保满足新城市服务标准;积极配合项目公司开展的促销活动。

5、 竣工验收(承接查验)：全力配合地产公司进行竣工验收工作;参加地产公司的分户验收，记录验收过程存在的问题，建立完整的分户档案，提交地产公司并跟进修复进度;(由于验收时间离入伙时间一般很短，有些项目甚至未竣工验收即交付业主，许多问题未能全部修复。)对房屋共用部分及公共设备设施进行地产公司与物业公司的交接(含各类竣工图纸、资料)。

6、 集中入住：与地产公司充分研讨，共同制定《集中入住方案》;就审批通过的《集中入住方案》进行反复员工培训，并进行多次模拟操练;集中入住现场的布置;与业主签署《前期物业管理合同》和《临时管理规约》，收取相关费用;对业主验房时提出问题，及时记录并上交给地产公司以便后期服务。

第五篇：物业前期接管工作计划

一、客服部物业前期接管工作职责：

1. 与开发商签订《物业管理委托合同》。

2. 与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。

3. 在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。

4. 编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批。

5. 配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。

6. 依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。

7. 协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。

8. 结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。

9. 对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。

10. 依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。

11. 依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。

12. 熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。

13. 完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。

14. 完成上级领导交办的其他事宜。

二、各部门共同汇编的文件：

⑴.《房屋使用、管理、维修公约》

⑵.《房屋质量保证书》

⑶.《房屋使用说明书》

⑷.《房屋交付(入住)通知》

⑸.《入伙授权书》

⑹.《业主(使用人)服务指南》

⑺.《装修管理规定》

⑻.《办理装修流程说明》

⑼.《治安、消防协议书》

⑽.《二次装修施工区域治安、消防承诺书》

⑾.《二次装修协议书》

⑿.《业主联络资料登记表》

⒀.《收楼须知》

⒁.《物业管理费收费标准》

⒂.《公约承诺书》

备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册(一式三份)，在业主收楼时发给业主，由业主签字(盖章)认可、执行;《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主(使用人)服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致

三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜

1. 制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费(押金)、车位费(押金)、租线费(押金)、装修管理费(押金)。

2. 制订《业主(使用人)收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。

3. 制定《业主(使用人)二次装修管理流程》，建立“业主(使用人)装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表(管业部)”、“施工人员出入证”。

4. 制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

5. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待)、工作程序、管理制度。

6. 编写《车位租赁(购买)协议书》、《电话租线(购买)协议书》。

7. 落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地(楼层垃圾间)。

8. 编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。

9. 制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

10. 制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。

11. 制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

12. 制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。

13. 制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

14. 制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

15. 制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。

16. 制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。

17. 制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”;统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制(公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章)。

18. 制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19. 品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

20. 制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

21. 制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案(

一、

二、三级)目录表”、“档案借阅登记表”。

22. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员)、工作程序、管理制度。

23. 联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。

24. 制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作;建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

25. 制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

26. 制订《计划性工作管理办法》，建立“(月度、周)工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接

确定收楼时间

确定物管费的起计日期

前期工程遗留问题的解决

办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：

△.产权资料

房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据;是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证;也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据;物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：

项目批准文件

用地批准文件

建筑执照

拆迁安置资料

房地产平面图

面积测绘报告

小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单

△.市府验收合格资料

建设工程竣工验收证书

市建筑消防验收合格证

市小区办综合验收合格证

用电许可证

供用电协议书

卫星地面接收设施许可证

电视共用天线合格证

电梯使用合格证

△.工程技术资料

技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：

竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

地质勘察报告

工程合同及开工、竣工报告

工程预决算清单

图纸会审记录

工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)

隐蔽工程验收签证

沉降观察记录

竣工验收证明书

钢材、水泥等主要材料的质量保证书

新材料、构配件的鉴定合格证书

水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书

砂浆、混凝土试块试压报告

供水、供暖的试压报告

园林绿化的图纸和清单

设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单

有关政府部门对分类项目的批文

有关工程项目的其他重要技术决定和文件

△.须移交物业公司管理的资料

用水申请审批表及月供水计划执行表

机电设备单台说明书、调试、订购合同

分摊面积、建筑面积的测绘报告

对外委单位进行调研，签订外委合同

从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。

调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》

调研外委保洁公司(三家以上)，签订《保洁合同》

调研外委绿植租摆公司(三家以上)，签订《绿植租摆协议》

调研灭虫、灭鼠公司(三家以上)，签订《消杀协议》

调研保安公司(三家以上)，签订《外保合同》

调研电梯公司，签订《电梯维保合同》

视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》

视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》

视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》

视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》

视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》

视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》

五、物业交竣验收，正式接管

根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同，开发商(或大业主)可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。

△.物业验收条件

物业验收移交，必须满足以下条件：

提供被验收物业的竣工图(若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)

提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料

提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款

出示政府有关职能部门验收证明

提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料

提供必要的专业技术介绍和培训

提供所有测试、检验和分析报告

清洁被验收的场地、设备和机房

△.拒绝验收

对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：

严重违反国家有关法规

未能通过有关政府职能部门的验收

工地与交付物业不能有效隔离

机房不能完全独立封闭

其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业

△.缺陷整改

对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商(或大业主)建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

△.试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商(或大业主)的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商(或供应商)把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商(或大业主)及其承包商(或供应商)负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。

△.验收通过

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。

△.保修期

按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商(或大业主)与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商(或大业主)应酌情予以补偿。

△.一般操作和维修保养手册递交要求

承包单位在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册”)，以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下要求：

承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。

六、入住办理

入住阶段

1. 入住准备阶段注意事项：

1.1物业办公室选址、装修具备使用条件

1.2开办费、预算

1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。

1.4入住前培训。

1.5确定建设方工程质保金的留存方式。

1.6相关工作的苟洽。

1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。

2.入主阶段

2.1入主阶段主要工作内容

2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组(含接待)、收费组、资料钥匙发放组。

a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。

b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。

c.收费组：核定业主是否已办理签约手续;收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。(公司协助)

d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用;发放业主资料、钥匙;业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员(领取钥匙应有记录)，验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。

2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组(运行组)。

a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。

b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。

c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。

d.结合实际情况协助其他部门完成工作。

2.1.3工程整改组：(该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在)

a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。

b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。

c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题(含隐蔽工程)，到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。

2.1.4日常服务工程组(运行组)

a.业主二装的咨询和申请手续的审批

b.日常维修、巡视。

c.对已交接处在维保期(不存在整改问题)设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。

2.1.5日常服务客服组(运行组)

a.业主二装的咨询和申请手续的办理

b.接待来访业主的咨询和来电

c.负责入住现场的综合事务性工作;

d.整理并装订当天业主入住档案;

e.录入业主信息、报修内容等。

2.1.6秩序维护部

a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。

b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。

c.负责维持物业服务中心内部秩序。

d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。

e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。

f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。

2.1.7环境部

a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。

b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。

c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。

3.注意事项

3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。

3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。

3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。

3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单(依据与开发建设方的相关约定)，联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。

3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。

3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。

3.2保洁基本要求

a.入住大厅保洁：

1)负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放;

2)负责室内及室外地面的清扫;

3)负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换;

b.办公、生活区保洁：

1)负责擦拭办公桌椅、电脑及电话;

2)擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹;

3)及时清倒垃圾，更换垃圾袋;

4)文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。

c.小区保洁：

1)严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。

2)负责园区楼道梯级、车棚(库)、马路及公共区域的清扫保洁。

3)负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。

4)负责楼道杂物的清理。

5)负责垃圾的收集、集中、转运。

6)负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。

7)按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。

8)按照入室清洁服务规程，提供特约清洁服务。