公司内部控制物业管理论文

【摘要】随着房地产市场的不断繁荣，物业管理行业蓬勃发展，但由于其属于服务性行业，具有劳动密集型强、相对技术含量低的特点，因此在日常经营中所面对的管理环境非常复杂且突发状况较多。今天小编给大家找来了《公司内部控制物业管理论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

公司内部控制物业管理论文 篇1：

浅探物业管理公司的财务内部控制

摘  要：自从住房商品化以来，我国房地产业获得了飞速的发展。与之相伴的物业管理公司也逐渐成长起来。但是其管理制度建设却与其发展速度不相适应。尤其是财务管理工作发展滞后，甚至影响到了企业的经营业绩。所以对财务管理工作在物业管理公司中的建设进行分析，提出并解决问题，就有了一定的现实意义。

关键词：物业管理公司 财务管理 内部控制

一、引言

过去的十年是我国房地产业飞速发展的十年，也是我国物业管理公司发展的黄金时期。物业管理行业是伴随着我国改革开放特别是房地产业迅猛发展而发展壮大的，前途大好，但由于公司财务管理水平亟待完善，如内部控制的不足、重视程度不够、会计核算与监督不完善以及资金管理力度不够导致物业管理公司的发展难以为继，生存遭受危机。每个行业都有其自身特点，物业管理行业也不例外，作为一种服务型的行业，它具有服务行业劳动密集型的特征，提供的是多角度、多层次、多时段的物业管理服务。企业对应的财务管理工作也独具自身特征，需要因地制宜，而不可照本宣科。从收入和支出的角度看，物业管理提供的是全天候服务，这些服务会带来人员工资、设备维护、社区管理、卫生清洁等日常支出，而其收入一般是按年或按月缴纳。这就对物业公司的资金管理提出了要求，避免出现资金断裂的财务风险。随着物业管理公司的规模化和集约化，建立现代财务管理制度已经成了对物业公司的一项必然要求。尤其应该借助信息技术的发展，建设有效的信息管理系统，来实现财务管理工作的自动化，提高财务管理工作的效率，加强财务管理工作的综合性，将财务管理工作和信息系统有机结合起来，实现对物业管理公司的有效地科学管理。2008年我国五部委颁布了《内部控制基本规范》，对我国企业内部控制从制度上提出了要求。物业管理公司可以借鉴该规范进行本企业的内部控制机制建设。

二、物业管理公司在财务管理工作中出现的问题

（一）管理层重视经营绩效不重视管理绩效

在物业管理行业发展的初期阶段，与其他行业的发展一样，走的是粗放型的路线，对于很多技术性和综合性比较强但对业绩没有直接提升作用的工作不太重视，尤其是财务管理工作。从那个时候成长起来的企业管理者大多对公司的日常经营工作抓得比较多，比如典型的卫生清洁、安保工作、绿化和设备保养等日常工作。但是缺乏整个企业发展的战略观念，对企业没有有效的市场定位，欠缺现代管理理念，认知意识薄弱，不了解内部控制对于公司未来发展的重要性，很多公司由上至下缺乏内部控制意识，无法形成对企业人力，资金，设备等资源的优化配置，无法形成对成本的有效控制，影响企业整体的最终业绩。长期下去，就有可能导致一个严重后果：公司缺乏战略定位导致企业没有明确的发展战略，也没有有效的管理、业务职能对其进行支撑。一旦遇到发展瓶颈将导致企业经营出现较大波动。因此，公司围绕既定战略发展，搞好财务管理工作的核心就必须要抓住内部控制，这也是为了能够更好的提升公司对于会计信息披露的质量，确保公司的相关资产得以安全并完整的运作，以及对于相关的法律法规不至于成为空头文件，都能够很好的去执行，以实现企业目标。

（二）财务管理工作中内部控制缺乏有效性

随着我国市场经济的发展，各行业竞争越来越激烈，物业管理行业也不能例外，每天都会有新的情况出现，为了高效地应对这些新情况，要求企业建立有效的内部控制机制。但现实情况却是很多企业缺乏有效的内控机制。即使企业建立了高效的内部控制，也常常因为在监督，检查，评估方面制度的缺失，使内部控制机制沦为形式。还有一个问题就是内部控制信息在企业传递中常常失真或受阻，尤其是财务信息，造成即使能够有有效地分析出财务问题，也不能很好地执行。从物业服务的角度来说，内控制度的缺失，财务信息的失真，会带来企业日常运作的混乱，最终面临的必将是业主的不满，企业形象受损。例如：由于财务管理不完善，某物业服务公司在税务局对其最近三年的收支情况进行核查时，发现了开假发票，虚列成本费用的现象，最终受到69万元罚金的处罚。其实在我国这种案例并不少见，正如前文所说，

作者：向茂琳

公司内部控制物业管理论文 篇2：

物业公司内部控制有效实施问题浅析

【摘 要】随着房地产市场的不断繁荣，物业管理行业蓬勃发展，但由于其属于服务性行业，具有劳动密集型强、相对技术含量低的特点，因此在日常经营中所面对的管理环境非常复杂且突发状况较多。物业公司应加强内部控制，建立完善的内部控制体制，建立健全的内控管理制度，真正做好物业公司风险防范工作，使公司能合理运用资金，防止资金的浪费和流失，避免出现财务风险，促进物业公司健康、稳定发展。

【关键词】物业公司；内部控制；财务风险防范

一、内部控制概念

内部控制是指一个组织、企业或是经济单位在日常的经营活动中建立的一系列相互制约的组织形式和职责分工。内部控制的主要目标是通过建立科学、合理的内部控制制度来确保企业各项运营资产的安全、完整，提高企业经营活动的效率，是一个规划、实施、评估和调整的动态整合过程。因此，物业管理企业保证内部控制的有效性是十分必要的，其应加大对内部控制的重视程度，提高内部控制意识，完善企业内部控制氛围。

二、物业公司实施内部控制的重要意义

1.内部控制是我国物业公司面向现代化管理的必经之路

作为现代内部管理的重要组成部分，内部控制的实行，能够保证企业在经营的过程中各项工作得以正常运行，能提高企业在经营管理过程中的效率。内部控制可以明确区分企业产权关系与责任，实现利益分配过程中的优化。

2.内部控制是企业实现战略目标的重要途径

日益复杂和不断变化的外部环境，导致物业管理行业间竞争加剧，使得我国物业管理企业的发展面临严峻的考验。战略目标的实现对企业来说具有十分重要的意义，能够引导企业明确未来的发展方向、实现经营目标。而内部控制的目标是通过合理配置资源，将分散的职能部门、流程等整合，为整个企业的顺畅运营提供保证，是实现公司战略目标的重要途径。

三、物业公司内部控制现状

1.物业公司的内部控制体系不健全

内部控制制度是现代社会发展进步的一种管理模式的体现，是企业制度的进一步精细化与提高。但由于当前物业管理企业相对人员较多且员工素质相对不高，导致企业在内部控制制度设计、实施方面、业务流程管控方面、资产管理方面、财务收支等方面仍存在很多问题。物业管理企业没能结合自身发展现状，制定出可行并适合本公司实际发展状况的内部控制制度，而是借用和照搬其他企业已有的固定模式来管理，使得内部控制制度存在缺陷，降低了企业整体的管理水平，不利于企业的健康稳定发展。

2.内部控制未得到重视

物业管理公司普遍被认为是为开发商配套做后期服务的企业，其主要的工作内容就是常规的物业管理服务，如保洁、绿化、保安、小区内部公共设备设施维护等。这种观点使其将工作重点放在物业费、水电费催款上，而对于加强内部控制的重要性未加以重视，表现在：一方面是企业的管理者对内部控制不够重视，导致内部控制制度根本无法在企业内部落实，对公司的而言没有起到风险防范、业务流程改进等作用。另一方面，物业管理企业中财务人员的对财务内部控制不重视。由于高层管理者的不重视，也导致了公司的财务人员对于内部控制缺乏对其重要性认识，致使财务内部控制的理念没能够在公司的各项工作流程中得到广泛的传播应用，反映出企业的管理不规范、成本失控、费用超支等现象，未能真正发挥其应有的管理、监管、风险防范作用。

3.财务内部控制执行不利，忽视奖惩激励

由于物业管理企业发展历程较短，企业对内部控制不够重视，降低了财务人员的入职门槛，导致目前我国物业管理企业中财务人员素质水平普遍偏低，企业对财务人员的要求仅为完成简单的记账、报销等一些最基本的财务工作。同时企业内部不重视对于财务人员培训，再加上员工也缺乏主动学习的意识，导致企业内部财务管理水平偏低，不能建立科学、良好的业绩考核指标体系。因财务内部控制执行不利，致使物业管理企业的工作业绩不能准确的衡量，不能做到及时的奖励与惩罚。

4.财务内部审计不完善、成本控制不科学

目前绝大部分物业管理企业出于成本的考虑，并没有成立专门的审计部门，而是由财务部人员兼职担任审计工作，这不仅削弱了内部审计机构的客观性和独立性，也造成企业各部门对内部审计的普遍不重视，严重影响了内部审计质量。部分企业虽然有专门的审计部门，但其对企业各部门内部控制制度执行情况的检查流于形式，缺乏整套的考核与奖惩制度。

四、物业公司有效实施内部控制的相关对策

1.建立与完善物业企业内部控制制度

针对当前物业管理企业内部控制中普遍存在的问题，为保证行业健康、稳定、可持续发展，物业管理企业应该依照国家的相关规定，结合行业的自身特点，建立适合自身企业发展的内部控制体系制度。让物业企业在实际工作中有制度可以及规范。于此同时，物业管理企业内部应该建立适合自身发展特点的内部控制组织架构，确保内部控制制度能在企业内部有效实施。同时，在内部控制制度实施的过程中，及时发现问题并解决问题，不断的改进、完善内部控制制度，以充分落实好经营自主权，形成一系列适应物业公司管理要求的管理体系和自我约束机制，规范企业的经营行为，促进物业管理公司的健康有序发展，使企业利益相关者利益达到最大化。

2.加强内部控制的全员重视程度

物业管理应全员思想统一、步调一致，保证内部控制实施的有效性。

（1）物业管理企业的管理层尤其是高层管理者要提高对物业管理企业内部控制的重视程度，一定要转变物业管理是为房地产开发企业做配套管理的思想，拓宽企业发展思路，从资源、资金、内部控制等方面给与充足的配置，真正认识到物业管理企业在整个房地产行业的开发、销售及售后等各环节举足轻重的作用。

（2）内部控制的实质为一项活动实施的动态过程，是企业内部全员参与的整体控制过程。既然控制活动贯穿于企业经营活动的每一项业务活动中，那么随之而来的风险防范也会涉及公司内部各部门的每个环节。对于物业管理企业而言，因为服务对象层次不同，且涉及面广泛，内容琐碎，容易出现很多突发问题，因此内部控制要在企业内部的各个方面及每个流程中得到全面有效的宣贯施行，必须要通过全体人员的共同参与，共同配合。同时，在内部控制实施的过程中，也需要全体人员共同努力群力群策，不断的研究、分析、改进，使内部控制体系在企业内部运作的能够起到更好的改善工程流程、程序，风险防范及规避等作用。

3.结合企业发展战略在执行过程中灵活应用，确保切实可行

物业管理企业内部控制体系建立的最终目的是实现企业发展的战略目标，在内部控制实施的过程中，要根据物业管理企业自身发展的特点及行业发展的状况，及时对内部控制制度做出调整，符合行业的社会发展，因此物业管理企业内部控制体系必须是灵活的，随机应变的，并且是切实可行的，否则将成为阻碍企业实现战略目标的绊脚石。

4.建立内部审计制度，奖惩挂钩

为了更好的使内部控制制度在企业中发挥作用，应该在物业管理企业内部成立专门的独立于财务部门的内部审计管控部门。内部审计部门直接对公司的最高领导层负责，企业通过内部审计制度对各级管理层的财务活动和管理活动进行评价，包括企业经营方针的贯彻执行情况、企业财务会计信息的真实性和可靠性、成本的有效控制、经营风险防范、各级管理人员的绩效、内控环节的协调情况等。同时公司各部门应该积极配合审计部门的审计工作，这样才能确保内部审计工作的顺利开展与实施。最后对内部审计结果做出及时的奖惩制度，以在企业内部形成良好的激励氛围，更利于企业的发展。

5.加强成本控制管理

物业管理企业属于服务性行业，成本控制管理也是内部控制管理的一个重要方面，对于一个物业公司来说其最重要的成本支出是人工成本支出和经营费用的支出，因此物业管理企业应该建立全员成本控制制度。其首先应建立科学的财务管理制度，明确企业成本控制目标，培养全员节流意识，使所有单位和部门都重视成本管理，其次应通过对人力资源的科学、合理、有效整合，激发员工潜能，合理搭配岗位人员配置，降低人工成本。最后应加强职业道德培训及专业技能培训，提高员工整体综合素质，打造一支爱岗敬业、技术精通、高素质复合型人才队伍，通过强化成本意识，建立全员成本管控，不断提高物业管理企业的服务质量和工作效率。

五、结束语

随着物业管理行业的稳步发展、日益成熟，其面临着优良的发展机遇，同时也将面临激烈的同业竞争，内部控制成为保证企业持续运营、获得竞争优势的关键。为使物业管理企业在激烈的市场竞争中利于不败之地，物业管理企业应加强自身的内部控制，通过一系列有力措施，完善内部控制体系。物业管理企业只有使内部控制合理有效，企业内部科学管理，才能使企业在市场竞争中具有优势；只有这些体系充分发挥引导、促进作用，物业管理企业才能实现可持续发展。

参考文献：

[1]施新燕.物业管理企业内部控制探究[J].中国外资上半月，2013（12）

[2]胡志勇.完善企业内部控制的对策及建议[J].辽宁行政学院学报杂志，2013（12）

作者：孙宇

公司内部控制物业管理论文 篇3：

物业管理企业内部控制研究

摘要：进入新时代以来，内部控制作为企业经营活动的自我调节和自我制约的内在机制，处于企业中枢神经系统的重要位置，其管理水平决定了企业的生存和发展。物业管理企业属于服务性企业，内部控制具有人力成本占比高、坏账风险高、采购品种多、项目分布分散等特点。作为新兴行业，物业管理企业在内部控制实践中存在着内部控制环境薄弱、风险识别和评估能力不足、控制活动不完善等主要问题。文章结合实践经验研究完善物业管理企业内部控制管理的对策，以提高企业经营管控能力，实现企业可持续发展。

关键词：物业管理企业;内部控制;风险管理

引言

随着国内房地产行业的快速发展，物业管理企业的发展速度与日俱增，同时物业管理企业的发展规模扩大，企业的管理难度增加，传统的管理模式已经难以满足当前企业的发展需求。财务内部控制对企业的发展具有重要意义，而现阶段部分物业管理企业的财务内部控制仍然存在较多的问题，因此物业管理企业应当加强财务内部控制，构建完善的财务内部控制体系，提升企业的财务内部控制水平。

1物业管理企业内部控制的重要性

随着经济的发展，各种资源价格日益上涨，而物业费收费标准多年不变，使得物业管理企业利润空间越来越低，基于此，健全物业管理企业内部控制具有重要意义：保证企业各项经营活动遵循内外部的政策;维护企业资产的安全;保证企业归集的经营信息准确、完整、及时;优化企业内部管理活动流程;促进企业运营健康、实现发展战略。

2物业管理企业内部控制存在的问题

2.1缺乏对财务内部控制的重视意识

现如今的大多数物业管理企业内部都设有内部控制体系，但是能够真正将内部控制体系如实规范地落实在企业财务管理工作中的案例却是少之又少。主要在于企业的领导管理层对于内部控制的重视意识十分缺乏，企业的管理层忽视财务内部控制体系建设，未能明确财务内部控制对企业发展的重要意义，而且认为财务内部控制体系的建立犹如食之无味、弃之可惜的“鸡肋”，同时在企业现有的内部控制制度对财务内控体系的建设缺少相应的约束内容，对具体的建设过程缺少奖惩考核机制，导致员工对财务内部控制体系建设的重视程度较低，在日常经营管理过程中无法积极配合财务内部控制体系建设和财务内部控制管理，而且企业管理层人员对财务内部控制体系的态度直接影响企业其他员工对财务内部控制的态度。此外，还有很多企业针对员工的业务能力与思想水平没有对应的培训体系，导致财务内部控制体系的建立徒有其表。

2.2内部控制流程与内控目标相脱节

该公司内部控制流程还不够完善和规范，存在着内控安全以及管理体系之间的相交性问题，控制有效性不强。其次就是内控流程设计方面不够科学，甚至只考虑公司利益，而忽略了客户的利益，从而降低了客户满意度，而员工满意度也随之下降，影响了其他方面的流程管理。这主要原因在于内控部门没有真正了解公司战略发展规划和内控目标的需要，从而使得内控流程和内控目标相分离，从而丧失了一定的指向性和针对性，反而得到了负面的效果。

3完善物业管理企业内部控制的对策

3.1加强财务部门管理，重视财务内部控制

要加强企业管理财务内部控制，必须要形成企业从上至下对财务内部控制的意识得以有效提升。尤其是针对很多开发商来讲，在招标之际，必须要严格按照招标要求去招标，不断提高对于物业管理企业的招标要求，促进物业管理企业对于自身的严格要求，同时也能够使企业领导管理层逐渐重视自身的财务内部控制，确保财务部门工作得以规范完成。此外，还要从中不断开展企业上上下下的思想教育，不断提高每一个人的思想水平，促进物业管理企业的财务团队水平进步与发展。

3.2优化内部控制流程

内部控制流程要在建立公司战略发展规划和内控目标上进行细化和规范，对于各项业务操作流程要明确和规范，权责到人，建立责任追查机制，并与绩效考核相挂钩，为内控活动开展提供全员的支持。对于内部资源要做到有效地整合与优化配置，降低不必要开支的费用成本，提高资金使用效率，提升资金利用的创造价值。同时要建立科学的绩效考核机制，将内控活动所考核的内容细化到各个部门中，根据考核指标和工作内容性质设计平衡计分卡，完善绩效考核流程，突出人性化、统一化和规范化的内控管理优势。

3.3建立物业管理企业安全生产标准化体系

作为生产经营型企业，安全生产是物业管理企业的第一要务，更是行业监管重点与企业考核时的一票否决要素。随着我国安全生产法律法规的日趋严格，物业管理企业应当按要求建立符合国家安监部门规范的安全生产标准化体系，促进安全生产保障能力与管理水平的提升。对于物业管理企业，一套系统的、完整的安全生产标准化体系应包括下列要素：一是在安全生产基础管理方面，建立健全安全生产目标及考核办法、安全生产管理机构、安全生产责任制、安全生产规章制度和操作规程、安全生产培训计划和方案、各类应急预案、安全生产资金保障、相关方管理档案、安全生产记录档案等规制性要件，夯实基础性管理;二是在安全生产现场管理方面，开展全方位隐患排查和整改，对安全防护设施及用品、消防设施器材、安全警示标识、特种设备等进行购置、维保与检测，确保各个环节符合标准化要求，力求实现企业“零事故”的安全生产目标。综上，安全生产标准化体系的建立应体现“安全第一、預防为主、综合治理”的方针，注重强化风险管理、过程控制和持续改进，日趋成为物业管理企业安全生产管理的重要路径。

3.4资产管理内控

企业应建立资产定期清查和不定期抽查制度，确保资产安全;企业应加强资产的管理，最大限度地发挥其使用效能。第一，存货：存货的物理条件应符合存货管理的要求，并注意成本效益原则;采购的计划性管理很重要，保证存货不积压、不短缺;定期和不定期现场盘点，盘点差异及时调查原因并进行处理。第二，固定资产：企业应建立固定资产台账;应严格执行固定资产维修计划，定期进行维护保养;应定期对固定资产使用效能进行评价;应建立固定资产清查制度，至少每年进行全面清查。第三，物业设施设备：设施设备是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件，其所有权虽属于全体业主，但保证它的正常运作是物业管理企业的责任。物业管理企业应有计划地进行设施设备的养护、维修，应对设施设备能耗情况进行对比分析，对于耗费高的设施设备应采取节能降耗措施，适时进行改造，物业管理企业进行节能降耗改造可能短期内会增加企业的改造成本，但长期内会降低企业的运营成本。

结语

总之，针对现如今我国多数地区的物业管理企业口碑较差、发展参差不齐的乱象，同时结合该新生服务行业的发展现状来看，要想在激烈的市场博弈之中站稳脚跟，加强企业财务内部控制，促进物业管理服务水平的整体提升，促进物业管理企业市场竞争力的稳健发展，就具有一定的必然性要求。对此，企业必须要合理根据发展现状进行分析，不断改善其问题所在，共同促进健全的财务内部控制体系得到落实，对于物业管理企业的发展有着举足轻重的意义所在。

参考文献

[1]汪雯.新时期物业管理企业的内部会计控制分析[J].企业改革与管理，2019（18）：167+196.

[2]胡文智.浅析物业管理企业财务内部控制对策[J].财经界（学术版），2019（11）：101–102.

[3]孙新华.加强物业管理企业财务内部控制的思考[J].纳税，2019，13（21）：99+102.

[4]许慧灵.物业管理企业财务内部控制分析[J].管理观察，2019（11）：16-18.

（成都银杏酒店管理学院 四川成都 611743）

作者：雍志黎 罗德刚 何怡