关于商品房预售制度的法律反思与完善

2022-09-11

一、商品房预售制度的发展与实践

(一) 商品房预售制度概述

商品房预售, 是指房地产开发企业与购房者约定, 由购房者交付定金或预付款, 而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖, 买卖的只是房屋的一张期货合约。

一般认为, 商品房预售制度起源于我国香港地区, 由香港著名商人霍英东先生首创。1954年, 香港立信置业公司推出了以“分层销售、分期付款”的方式出售尚未完全建成的楼房层售卖、分期付款的销售方式。由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”, 分期、分批地出售给广大房屋消费者, 有如落英片片坠落, 这种房屋销售方式被形象地称为“卖楼花”。

(二) 商品房预售制度发展过程及现状

房地产市场是直接关系国民经济发展速度和质量的重要因素, 首先应该保障人民对住房的刚性需求。商品房预售制度给许多投资者带来了投机的机会, 虽会使消费者享有较多购房优惠, 但相应承担的风险也比购买现房更大, 因此在市场这只“看不见的手”调整的同时更需要国家这只“看的见的手”对房地产开发企业的商品房预售行为进行严格规范。

1994年出台的《城市房地产管理法》, 在总结各地经验的基础上, 建立了预售许可制度, 并做出了许多原则性规定, 商品房预售在房地产市场快速发展时曾起到过一定的积极作用, 但同时它也给购房人带来了风险和增加了负担, 由于立法和相关部门监管的不完善, 商品房预售制度在各方面都存在着一定的不足和缺陷, 在实践中产生大量问题, 也埋下不少隐患。房地产业快速发展和房价的快速上涨, 无疑使我国产业投资比重不合理性进一步暴露出来, 由此产生的金融风险也与日俱增。

二、商品房预售制度存在的法律问题

(一) 商业欺诈仍存在

随着我国房地产业的进一步发展, 如今有实力的开发商已经不应再主要依赖期房预售来解决自己的资金问题。反而是一些不规范的中小开发商, 利用销售行为与房屋实际交付行为之间存在时间差, 虚假宣传、任意改变规划、延期交房等使消费者的合法权益得不到应有的保障, 预售商品房价格波动, 质量与广告宣传、设计规划不符, 延期办证、延期交房等屡见不鲜。

许多开发商会借自身巨大的信息优势, 运用虚假广告、隐瞒重大事实等欺诈手段增加销量, 而且现在对预售广告的性质也不明确, 是要约还是要约邀请要根据其具体内容来看, 但大多数的普通消费者对此的认识并不清晰。所有的问题归结起来都因为不是实打实的现房, 没法经过实物验收再交钱。比如现在很多商品房自带精装修, 可是装修的用料和质量等在预售广告中都没有明确的标准, 或者不符合标准购买者也不了解, 相应的保障措施也不完善, 从而侵犯了预购者的合法权益。

(二) 审批程序不健全

开发企业进行商品房预售, 应向房地产开发主管部门申请办理预售登记, 取得预售许可证明。现阶段取得商品房预售许可证主要有四个条件:一已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 取得商品房预售许可证明。

在主体资格上, 对于商品房预售采取准则主义的市场准入门槛并不高, 符合资质条件的开发商只需向有关部门申请登记, 登记机关审查合格便可对其授予合法主体资格, 而无需行政机关逐级审批。对于开发商的信用度也没有具体规定, 更没有统计或对其进行信用管理与跟踪。之前国务院下发的《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》, 明确将商品房预售许可审批权, 下放到“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。放权行为一方面虽有利于加快商品房预售审批速度, 减少审批程序, 可以更直观地监控楼市波动从而增加供应量, 抑制房价, 但另一方面这更使得其合法主体资格审查要求放宽松, 审批权掌握在地方政府手中, 也给行政腐败提供了途径。

(三) 资金监管不合理

国家对商品房预售资金的监管在《城市商品房预售管理办法》中做了严格的规定, 但在于在实际操作过程中对预售资金监管手段却存在不少缺陷。

我国工业企业则多呈现为订单模式, 这是为了满足消费者趋于多样化、个性化的需求, 影响企业竞争力的主要因素是企业的整体管理水平以及对客户需求的针对性把握, 房地产行业却不同, 主要依赖于资金链的循环完整。也正是由于我国房地产行业有投资数额大、周期长、资金回流慢等特点, 企业自身的资金有限, 而持续运营又需要不断地投入, 经常会出现不按项目开立专户, 以及虽开立专户但存在项目资金串用的现象。

三、完善商品房预售制度的建议

(一) 加强行政审批管理

导致商品房预售种种法律问题的出现有多方面原因, 其中包含了市场的自发性, 这就需要国家加强宏观调控的力度, 首先从开发商最开始的资格审查入手, 加强行政监管, 严格把关。

实行严格的准入制度, 要提高预售资格门槛, 建立企业自行融资能力可行性认证的体系, 提高开发商的自有资金比例, 降低银行的贷款风险。开发商自有资金的提高, 使得风险大部分集中在银行的局面得以改善。房地产行业风险大, 若没有消费者购买, 就需要企业提高自身的风险承受能力, 相当于将风险从消费者和金融机构转嫁到企业自己身上。这样有利于减少商业欺诈情形, 当然导致此现象的出现有多方面原因, 其中还包含了市场的自发性, 这就需要国家加强宏观调控的力度, 首先从开发商最开始的资格审查入手, 加强行政监管, 严格把关。

(二) 完善信息披露制度

目前我国法律、法规不健全, 没有对房产企业进行合理、严格的规制, 没有对弱势群体即购买方予以建立特殊保护机制, 信息披露制度的不健全, 是导致消费者屡屡被骗的原因之一。“如果所有的当事人和制定及执行法律规则的人拥有充分的信息, 则制定出激励当事人改善个人状况的方式行为的法律就是简单的事情。”

应该完善信息披露制度, 有助于规范房地产市场的秩序规范运行, 保护房地产市场交易中处于劣势地位的购房者, 避免因信息的不对称而导致购买者与开发商之间的不公平的交易, 减少了开发商会借自身巨大的信息优势, 运用虚假广告、隐瞒重大事实等欺诈手段的机会。

(三) 加强资金金融监管

预售资金必须专款专用, 保证买卖双方是在信息充分披露的前提下严格按照合同约定进行交易, 通过各个环节的分担预售的风险。综合政府监管模式、商业银行监管模式、中介机构监管模式来看, 还是建立房屋预售款第三方监管制度, 这样银行、开发商、购房者三方的利益均可得到保证。而第三方可以是具有合法执照的律师事务所、保险公司、房地产经纪公司、能够提供担保服务的政府有关部门, 甚至可以是由消费者投资者选举代表进行监督。无论由哪一方监管, 其最终目的都是保护购房者的权益, 保障预售款用于工程建设, 防止开发商将购房者交付的订金挪作它用, 甚至携款潜逃的情形。

摘要：在社会主义市场经济中, 房地产一直是国民经济的支柱产业, 关系着国泰民生, 是人们关注的焦点。过去人们购房通常是现房交付, 自九十年代商品房预售制度建立以来, 越来越多的开发商采取预售的模式, 这对房地产行业的影响也是显而易见的。本文通过对房地产预售制度发展与实践的概述, 分析其利弊及存在的法律问题, 借鉴国外优秀经验最后提出完善商品房预售制度的建议。

关键词：商品房预售,商业欺诈,审批,监管