人车分流制度物业管理论文

摘要：随着经济社会发展，私家车辆日益普及，城市停车位建设滞后，消防车通道被占用、堵塞的现象经常出现，甚至出现消防车被堵无法及时赶到火场，贻误灭火有利时机，导致火灾伤亡和财产损失扩大。本文分析了消防车通道消防安全管理中当前存在的主要问题，结合工作实际，提出综合治理对策，供参考研究。以下是小编精心整理的《人车分流制度物业管理论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

人车分流制度物业管理论文 篇1：

人车分流制度物业管理论文 篇2：

关于加强消防车通道消防安全管理的几点思考

摘要：随着经济社会发展，私家车辆日益普及，城市停车位建设滞后，消防车通道被占用、堵塞的现象经常出现，甚至出现消防车被堵无法及时赶到火场，贻误灭火有利时机，导致火灾伤亡和财产损失扩大。本文分析了消防车通道消防安全管理中当前存在的主要问题，结合工作实际，提出综合治理对策，供参考研究。

关键词：消防安全;消防车通道;治理;对策

2019年12月2日，辽宁省某某小区发生火灾，由于消防车通道被停放车辆堵塞影响火灾扑救，导致灭火行动贻误战机、火势扩大，引起舆论广泛关注。2020年1月1日，重庆某某小区发生火灾，消防车道被占用而影响灭火救援的问题再次被曝光。这两起火灾均在社会上造成了极大的社会影响，也给人民群众生命财产安全造成巨大威胁和损失。

一、消防车通道现状

消防车通道是火灾发生时供消防车通行的道路，是实施灭火救援的“生命通道”，国家法律和消防技术标准对消防车通道的设置和管理有明确要求。随着我市私家车数量激增，停车占用、堵塞消防车通道问题日益凸显。目前，消防车通道消防安全管理存在的问题主要有：

（一）消防安全意识不足，占道行为普遍。由于个别群众法律和安全意识不强、有关单位管理不到位等原因，一些小区内私家车乱停，石墩子、广告牌乱放，小区消防车通道频频被堵，消防车通道被占用、堵塞屡禁不止，隐患丛生。

（二）车辆停车位严重不足。近年来，私家车数量激增，部分小区由于设计原因未配备足量车位，小区停车难。以秦皇岛市为例，目前全市小区743个，高层小区250个，设置固定车位约165900个，全市机动车保有量约76万辆，车位缺口巨大。全市实行人车分流管理的小区仅有89个，大量高层小区是采取地上与地下混合停放的方式，物业管理难，还有大量小区没有固定车位，车辆停放全靠自觉。

（三）消防安全监管难度大。目前，物业管理单位对车辆占用、堵塞消防车通道的行为无执法权，只能劝阻，且流动性较大，很难有效制止。对小区内私家车违规占道的处罚需由辖区公安派出所承担，但是在实际监管过程中，违法行为很多，执法力量确很少，行政处罚程序复杂，需要大量时间。

二、消防车通道的规范设置与消防安全管理对策

笔者从规范疏导消防车通道无法畅通问题与加强消防安全管理两个方面进行探讨，坚持从源头上防范化解重大安全风险，健全风险防范化解的机制，真正把问题解决在矛头之时、成灾之前。

（一）规范消防车通道标识标线。积极推进消防车通道管理和标识标线的画线、喷涂、张贴等工作。加强消防车通道的设计审核、消防验收工作，确保消防车通道畅通有效;明确各类场所消防车通道标识标线和管理工作的责任单位，切实抓好标识标线管理工作;各级消防救援机构要积极指导公安派出所、街道、社区、物业管理等单位，街道、社区负责消防车通道标识标线的巡查管理工作，物业管理企业要具体负责实施，对无物业管理单位的小区的消防車通道标识标线工作由街道、社区负责。

（二）严格消防车通道管理。加强辖区内消防车通道的日常巡查工作，加大每天巡查频次。发现存在消防车通道被占用的违法行为，立即向辖区派出所报告，并在显著位置对违法占用消防车通道的车辆进行曝光。物业管理企业对消防车通道被占用负管理责任，加强对进入小区车辆管理，完善登记信息，加大消防宣传力度，做到消防教育进每家每户，发现存在占用消防车道的违法行为时，应立即联系车主，并向辖区派出所进行报告。公安派出所加强对消防车通道工作的日常监督管理，对单位违反消防车通道的要及时通知辖区消防救援机构。乡镇、街道要加强进村道路限高、限宽路降的管理，确保消防车辆正常通行。

（三）加大查处力度。公安机关要加大对占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行的违法行为的处罚，依据《河北省公安派出所消防监督检查规定》第十九条第一款第二项对单位依法责令改正，对个人依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十条第一款第三项进行处罚，处警告或者贰佰元以下的罚款;情节严重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处伍佰元以下罚款。消防救援机构要加大对消防安全重点单位消防车道管理工作的检查力度，加大对单位违反消防车通道管理行为的查处力度，加大对消防安全知识的宣传和违法行为的曝光。各机关团体、企事业单位要加大对工作人员的教育力度，凡存在私家车辆占用、堵塞消防车通道的，将对工作单位进行通报和曝光。各地区各部门要加强联动、合理治患，对占用消防车通道的行为从严执法，建立健全单位和个人占用、堵塞、封闭消防车通道等严重失信行为披露、曝光制度，依托“信用中国”网站，依法向社会公开披露严重失信信息，充分发挥社会舆论监督作用，形成强大的震慑力。

（四）科学规划停车设施建设。2019年7月30日召开的中共中央政治局会议就将城市停车场建设列入“基础设施短板”范畴，各级政府要抢抓机遇，统筹推进，补齐短板。对于新建小区，规划和住建部门应当按照国家法律法规标准提高车位配比数量。对于老旧小区，充分发挥地上、地下有限的空间资源，在合适的位置建设智能化立体停车楼等措施，补足老旧小区停车短板。对于公共类停车场，由于其建设成本高、投资回收期长、民间资本的积极性不够高，因此应加大扶持政策和激励力度，促进更多民间资本进入停车市场、发展停车产业，将停车产业化不仅作为制造业、更作为现代服务产业来培育。同时针对老旧小区，可以考虑在小区多建设微型消防站，配置必要的灭火救援装备，加强固定消防设施维护，就近开展灭火救援设置，减少消防车通行的空间距离。推动采取安装摄像头监控、设置违章停放电子提示屏等技防措施，推进消防通道智能化管理。

（五）加大宣传和曝光力度。居民消防安全意识不强是占用消防车通道的重要原因。市级新闻媒体要利用各类平台和社会资源，以打通“生命通道”为主题，广泛开展法制宣传和常识宣传，营造浓厚氛围，充分发挥舆论监督作用，结合典型案例以案说法，集中曝光一批占用、堵塞消防车通道的违法行为，剖析危害性和危险性，警示居民群众自觉规范停放车辆，杜绝占用、堵塞消防车通道的违法行为。推动社会形成保持消防车通道畅通的共识。各级政府组织力量深入社区、家庭开展面对面宣传提示，引导居民群众增强保持消防车通道畅通的意识。

参考文献：

[1]中华人民共和国消防法（中华人民共和国主席令第二十九号）[S].

[2]秦皇岛市物业管理条例（秦皇岛市第十四届人民代表大会常务委员会公告第8号）[S].

[3]安森.浅析消防车道不畅的原因及对策.

[4]陈巨生.消防车通道建设与管理探析.

作者：姚昆 马艺嘉

人车分流制度物业管理论文 篇3：

如何更好发挥物业管理的作用

对于中国的写字楼而言，十几年来发展迅猛。从第一代政府机关办公楼、第二代外企写字楼、第三代智能化自动化5A级办公楼到如今注重客户的需求、写字楼的国际化、服务的多样性和灵活性的第四代写字楼。物业管理也在写字楼的开发建设和运营管理中发挥了越来越重要的作用。本文尝试通过对商务写字楼评价标准（以下简称评价标准）的研读，分析如何在商务写字楼的开发运营过程中更好的发挥物业管理的作用。

一、物业管理的关键理念

从物业管理者的视角审视商务写字楼的建设和运营，笔者认为应贯彻落实两个关键理念。一是“软硬兼施”的理念，二是全寿命周期的理念。

（1）“软硬兼施”。商务写字楼中，作为设备设施等有形有体，可以触知的物质要素作为“硬件”应在条件许可的情况下坚持高标准设计、高起点建设。同时，后期服务和运营管理作为“摸不着”的软件要坚持高水平要求，高质量推进。”硬件做得好，软件省不少，软件水平高，硬件用的长”。硬件和软件相互促进，”软硬兼施”才是王道。

（2）全寿命周期。正如评价标准所提到的，商务写字楼建设运营服务理念应坚持可持续发展，统筹考虑商务写字楼全寿命周期内，设计、建造和使用之间的辩证关系。从商务写字楼最终用户使用者的需求及体验出发，对商务写字楼实用性、均好性和可持续发展性进行综合评价。建筑物的前期决策、勘查设计、施工、使用维修乃至拆除各个阶段的管理相互关联而又相互制约，构成一个全寿命管理系统，为保护和延长建筑物的实际使用年限，必须根据其全寿命周期来制定建筑质量标准及安全管理制度。全寿命周期的概念对商务写字楼的物业管理是非常具有指导意义的。

二、物业管理的基本目标

作为商务写字楼的物业管理方，应重点关注其商务功能属性，对业主负责，将资产保值增值作为其终极目标，不断提升回报率，降低投入率，营造良好的造血功能。

（1）提高写字楼投资回报率，需要回归物业管理的本质。以人为本、精致服务，提供用户良好的使用体验，促进楼宇租赁和租金收取。在硬件基本成型的基础下，物业管理方应注重提升写字楼安全性、舒适性及营利性。

降低商务写字楼投入率。一是绿色管理，坚持低碳节能的科学管理方式，降低写字楼各种能耗和不必要损耗，减少资源消耗从而延长自然资源的可获得性，同时保护环境少受污染。二是科学管理，降低各类设备设施的维修资金投入，有效延长设备更新周期。

（2）物业管理在商务写字楼各个周期阶段都应发挥其重要的作用。在此，笔者主要从前期介入和运营服务两个阶段分析。

① 前期介入阶段

区位与城市设施。在区位选择过程中，物业管理方应建议开发商选址城市中央商务区、核心商业区或信息产业聚集区，区域内高端服务业、商务写字楼聚集。在北京这样的一线城市，交通成本较高，要充分考虑商务写字楼周边的城市道路设施和城市公共交通的便利性。附属建筑的规划设计中，充分考虑一类及二类服务设施的配比。

场地规划与室外环境。在场地规划过程中，条件允许情况下，建议开发商适当扩大写字楼规模。场地交通采用人车分流和客货分流原则组织场地交通，在地上和地下停车场配备充足的停车位，停车位数量按1辆/100平米配置。室内外交通衔接顺畅，空间识别性强，车道各自独立，采用自然通风措施，绿地规划有利于形成领域感。大堂主要出入口设无障碍通道通道，主体设计简洁、大方，主要出入口位置明显。

工作场所质量。在工作场所规划设计过程中，建议大堂空间敞亮、空间导向明确、尺度适宜，出入便捷。大堂内楼梯、电梯厅标识清晰，空间明确，公共性和艺术性充分结合。楼梯间标识明确，客梯厅交通顺畅。电梯配置符合办公需求，走廊及公共开敞空间衔接流畅，方便通行。管理用房设置合理。

室内环境与设备设施。在室内环境与设备设施设计过程中，建议合理配置暖通空调系统，实现智能控制电梯系统，给排水系统设置合理，配置生活热水、直饮水系统。电力及照明系统保持供电容量足够，配置双路供电及应急发电系统。智能化系统满足各类办公需求，楼宇自控系统及消防报警系统、安保系统等弱电系统配置全面。

② 运营服务阶段

比较而言，物业管理在接管商务写字楼后，在运营服务阶段能够更加直接的发挥作用、体现价值。

总体要求。由一家物业公司统一管理，写字楼产权相对集中，物业公司资信优良，人力资源规范管理。有科学完备的运营与服务组织架构及规章制度体系，岗位职责明确，制度无缺项。具有严格完备的管理人员和专业技术人员持证上岗制度。员工精神面貌健康向上，作风严谨高效。客服中心电话24h值班，有客户意见收集、反馈和持续改进机制制度。

项目内室外环境管理。景观维护完好，绿化养护良好，交通组织与路面维护顺畅明晰。迎宾与安保服务热情周到，提供个性化和增值性服务。大堂布置、维护与保洁到位。楼梯走廊等公共空间维护适宜，配套商业管理有序。实行封闭式安全管理，定期巡更巡检，进出车辆管理有序，停车位施划科学合理，专人24h定期巡视。危及人身安全的部位应有明显标识和具体防范措施。

设备设施管理。设备运行、维护保养实行岗位责任制。设备操作、维护保养、修理、管理的人员及机构需具备合规的上岗证书及资质证书。依规操作、维护保养、修理及管理。设备运行、维护保养、修理档案记录完整，存取方便，设施设备运行正常； 设备及机房环境整洁，无杂物、无鼠（虫）害发生；无违规装修装饰。等排布整洁有序；管道保温材料表面或管路表面着色分类科学、表面平滑且简洁美观。消防系统时刻处于正常监控工作状态。定期组织消防法规及消防知识的消防系统宣传教育。电梯系统电梯运行平稳，平层准确。二次供水具有有效的卫生许可证及水质化验报告。室内温湿度稳定，舒适度应与商务写字楼品质匹配，中央空调系统运行正常。

綠色节能环保。通过相关绿色办公建筑评价。能耗分类、分项、分户统计体系科学， 节能、节水、节材计划科学有据，有专业机构的能耗分析评价报告。年度节能目标及奖惩措施具体、可操作。

三、结论

（1）通过以上分析，笔者认为，应充分重视物业管理在商务写字楼开发运营中的作用，不断加强物业管理的参与度，加强物业管理的运营水平。写字楼的硬件条件固然重要，但以写字楼物业管理为实质的软件实力对于写字楼的运转同样重要。事实上，商用物业的成功很大程度上就取决于后期的物业管理水平。专业的物管公司，能够给写字楼营造出一个良好的内部办公环境，并对大厦的设备设施提供优质的维护，保证长期使用，对保证物业口碑、提高出租率、保持租金水平非常有效，来自物业管理和服务的品质好坏对保证出租率和租金水平的作用显而易见。

（2）写字楼楼物业管理要坚持科学化、制度化、规范化、高起点。物业管理公司要积极探索制定并不断完善管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，让写字楼管理踏上科学化、制度化、规范化的道路。

（本文作者系北京安恒泰物业管理有限公司 副总经理）

作者：王帅