房地产价格虚高与政府的监管职能

2022-09-12

1 房地产价格虚高的主要原因

1.1 房地产价格的概括

2004~2006年, 全国性的房地产价格 (主要是商品房的价格) 开始快速上涨, 相比2003年的房地产价格, 2004年的综合房地产价格涨幅为17%即增加了快13个百分点, 而且这个价格上涨的时间总共以不变的比例推后到2007年。2008年因为全球性金融危机的影响, 整个宏观经济环境有了不利因素影响, 在调整政策、经济下行、房地产自身变化和世界金融危机的结合因素影响下, 我国房价在2008年出现了很显然的下滑, 不过对于大中城市的房价却依旧上涨了6.5%, 之后房价也从未下降过。

2016年8月份国家统计局公布数据, 与2015年年同月相比, 70个大中城市中, 价格下降的城市有6个, 上涨的城市有62个, 持平的城市有2个。8月份, 同比价格变动中, 最高涨幅为44.3%, 最低为下降3.8%。土地、房屋价格的飞速上升给很多、一些城市的经济持续发展带来危机, 对房地产的市场投机行为迅速增加, 也收紧了地方对房地产的调控政策, 很少能见到对房地产很松的政策, 都是对房地产的严格控制, 几乎所有的大中城市都实施“限贷、限购”政策。这种政策比较和善, 希望能使得保持房地产不那么快运行和经济稳定发展之间的平衡。

1.2 当前房地产价格虚高的原因

(1) 城市化进程加快和市场供求相互作用。推进城镇化和农业现代化, 促进城乡区域协调发展一直都是各项工作会议的关键词, 今年两会就有关于提高城镇化率, 实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。城市化进程不仅有农村人口向城市的转移, 也会导致内地城市人口很多流向东部地区的转。根据有关人口调查的数据表明, 大多数的人口流向广东、浙江、上海、江苏、北京这五个省份, 这五个省份最能吸引人口转移, 这明显也是中国房价最高的城市。

(2) 土地的行政垄断和开发商市场的垄断。房地产业具有位置的固定性和不可移动性、使用的长期性、投资大量性、保值增值性等特点, 使得进行房地产开发的企业必须满足资金量足、专业性强等条件。在我国, 房地产企业持续稳定的排名前五的有万科、保利、恒大、碧桂园、富力这五个“地王”。他们在拿地金额、销售面积、销售金额等指标上一直居高不下。这表明房地产市场的所能占的市场份额很高, 很容易形成垄断, 且这种垄断势力是时间和空间的形式存在:中部地区相对对东部地区的垄断势力来说较低但上升较快, 东部地区还是相对平稳一些, 但是西部地区的垄断趋势就超过中部地区, 但是一直停留在那里不会有很大的波动。要保持房地产市场的长久发展健康和人民生活水平的提高, 政府应提高房地产市场的竞争水平, 让更多的企业进来参与竞争。

(3) 影响房地产价格的不同政策因素。一是土地政策方面, 即使招标拍卖挂靠等制度相对于土地出让制度似乎更好, 但政府在执行过程中也忽略了很多问题。地方政府用拍卖提高了土地价格, 但是成本的提高反而使房价上涨;一些人觉得实施城市土地储备制度, 将土地政策引进宏观调控, 才使得房价大涨。土地政策很可能引发权力寻租现象, 开发商越来越多只能把成本转嫁给消费者。

二是金融信贷政策方面, 房地产业是一个资金密集型和高成本产业, 资金是从最初的开发环节到后来的建设和销售环节的全过程都十分重要的, 资金数额动辄千万以上甚至过亿, 这恰好说明了资本控制和影响房地产, 房地产企业需要资本开发, 购房者更需要资金购房, 银行贷款是主要来源。今年十月份, 全国中大城市陆陆续续出台限购限贷、提高首付比例等政策来抑制房价, 足以表明金融信贷政策对房地产价格的影响力。

三是财政税收方面, 当前的房地产税分为开发环节, 主要有土地增值税、城镇土地使用税、占用耕地的税;流通环节:契税、个人所得税、营业税、企业所得税、印花税;保有环节:房产税 (个人免征) 。影响房地产成本一定程度上与税收的比例、税收的搭配等因素有密切联系, 最终这些税收都会成为开发商转移到消费者理由, 所以能够对房地产价格产生直接的影响的是税费制度。全面实施营改增后, 房地产业将适用于11%的增值税税率, 较之营业税5%的税率有大幅上涨, 将会对房地产价格产生意料不到的影响也不是不可能的。

2 对房地产价格政府监管的法律意见

2.1 加强对土地的管理

一是土地出让要公开、透明、公正。不得暗箱操作变相采取协议方式, 也不得权力寻租。在法律中明确规定政府应公开土地市场的基本信息, 并不定时想公众公开城市一定时期的城市你规划以及如何供应土地等相关信息, 使公众对政府的土地政策都知道。二是2013年十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》的报告, 提出要建立城乡统一的建设用地市场, 加快土地改革的进程, 完善金融市场体系, 深化科技体制改革。这意味着国家已经有引导土地的市场化进程意思表示。

2.2 落实保障房规模

当前, 高收入者能同时拥有几套房, 空置房也越来越多, 低收入者却连最基本的住都无法维持, 房地产不仅是国民经济的支柱, 更是衡量国民基本生活是否得到保障的重要指标。缩小贫富差距, 改善民生是党和国家坚持不懈的目标, 政府应该建立一套健康完善的住房保障机制来解决中低收入家庭的住房问题。

一是加大经济适用房和廉租房的建设和供应规模, 对于土地收益的部分, 地方政府可以提取一部分来进行廉租房的推广。严格并有力监管保障性住房, 有权就有责, 保证规定的开工量和供给的数量。

二是减少住房的空置率。这可以通过限制购买第二套房来监管, 2013年新“国五条”首次提出对于二套以上自有住房转让的户主征收20%的交易税。也在新国五条明确提出, 这是一大进步。

2.3 加快房地产税制改革

要实现对我国房地产价格的有效监管, 税收法律制度是关键, 也是确保国民经济有效运行的经济法律调手段的重要内容, 特别是在房地产市场调节监管中更是起到很大作用, 所以必须要推动和完善我国房地产税收法律制度的改革。

一是优化和改革税种。目前我国对房地产业的征税主要集中于房地产的开发和交易阶段, 这些税是间接税, 增加了开发商的建设成本, 在房地产保有环节进行征收, 区别对待不同的购房者, 对于购买别墅和第二套房应有不同的标准, 对一线城市和二、三线城市也应区别对待。上海和重庆都开始了房产税的试点改革, 标志着在我国很多年一直想的房地产价格改革最终会实现, 只要不断改善和进步, 相信最终会改革成功, 形成一套完整有效的房地产税制法律体系。

二是征收物业税。中共中央发布的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出, “在进行城镇建设的过程中实施改革后的税费方案, 对不动产在条件成熟的时候取消相关的税费, 统一规范地开始征收物业税。”物业税对于消费者而言, 属于双重收税。

2.4 促进房地产价格监管的法治化

政府规制政策的法治化, 强调政府在法律的框架内行使行政规制职责, 其是依法治国和依法行政的基本要求。

一是明确政府的权力界限。政府对房地产的监管必须是在法律规定范围内, 不得超越权限, 包括制定行政政策、具体实施监管的主体、措施等都必须在法律权限之内, 有权必有责, 严格规定政府的监督职能, 保证政府严格执行房地产价格政府规制效果。

二是形成一套政府监管房地产市场的法律法规体系。我国规制房地产相关立法主要有《物权法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》等法律, 以及中央和地方政府发布的相关行政规章和政府规范性文件。市场会经常在一项新的政策发布之后出现新的情况和问题这也是因为房地产价格处于随时变化的原因, 而政府对市场的变化反应有点滞后, 政府失灵也不能对法律法规及时废、改、立, 大量的房地产价格肯定会被政府规制法律浮于表面。作为规范房地产业发展的基本法律, 制定新的综合性房地产法律。综合考虑我国房地产市场的结构、组织形式和价格形成机制的特点是关键, 作为规范房地产业发展的基本法律。

摘要：房地产价格是房地产的核心, 虽然商品的价格是由市场决定的供需关系, 但是市场失灵的影响在房地产市场进一步扩大, 尤其是2004年后, 中国房价经历了全国性的史无前例的暴涨。伴随出现的问题就是投机现象严重、房屋空置率较高、开发及销售不规范等, 保持房地产健康持续发展就是要稳定房地产的价格, 这就需要政府这双有形之手的监管。此类监管并不是政府依据某项政策, 而应该是在健全和不断完善房地产价格政府规制法律规范体系、依法行政前提下的长期有效监管。

关键词：房地产市场,房地产价格,行政监管,完善建议