房地产估价机构检讨

第一篇：房地产估价机构检讨

房地产估价机构管理办法中华人民共和国建设部令第142号

中华人民共和国建设部令

第142号

《房地产估价机构管理办法》已于2005年9月27日经第73次部常务会议讨论通过，现予发布，自2005年12月1日起施行。

建设部部长 汪光焘 二○○五年十月十二日

房地产估价机构管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。

第二条 在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。

本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。

第四条 房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。

房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。

第六条 房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。

鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。

第二章 估价机构资质核准

第七条 房地产估价机构资质等级分为

一、

二、三级。

国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责

二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。

第八条 房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。

第九条 各资质等级房地产估价机构的条件如下：

(一)一级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上;

3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上;

4.有15名以上专职注册房地产估价师;

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%; 9.有固定的经营服务场所;

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全; 11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求; 12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

(二)二级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上; 3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上;

4.有8名以上专职注册房地产估价师;

5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;

6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%; 9.有固定的经营服务场所;

10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全; 11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求; 12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

(三)三级资质

1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;

2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上;

3.有3名以上专职注册房地产估价师;

4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;

5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;

7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;

8.有固定的经营服务场所;

9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;

10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;

12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。

第十条 申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：

(一)房地产估价机构资质等级申请表(一式二份，加盖申报机构公章);

(二)房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;

(三)营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章);

(四)出资证明复印件(加盖申报机构公章);

(五)法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章);

(六)专职注册房地产估价师证明;

(七)固定经营服务场所的证明;

(八)经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息;

(九)随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式二份，加盖申报机构公章)。

申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。

第十一条 新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供第十条第

(一)项、第

(三)项至第

(八)项材料。

新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。

第十二条 申请核定一级房地产估价机构资质的，应当向省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交本办法第十条规定的材料。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。

国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。

第十三条

二、三级房地产估价机构资质由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审，具体许可程序及办理期限由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门依法确定。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院建设行政主管部门备案。

第十四条 房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院建设行政主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。

房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。

第十五条 房地产估价机构资质有效期为3年。

资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。

在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。

第十六条 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。

第十七条 房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。

房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定;其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。

第十八条 房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。

第三章 分支机构的设立

第十九条 一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十条的规定设立分支机构。

二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。

分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。

第二十条 分支机构应当具备下列条件：

(一)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;

(二)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;

(三)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;

(四)有固定的经营服务场所;

(五)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。

注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。

第二十一条 新设立的分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。

省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门，并报国务院建设行政主管部门备案。

第二十二条 分支机构备案，应当提交下列材料：

(一)分支机构的营业执照复印件;

(二)房地产估价机构资质证书正本复印件;

(三)分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明;

(四)拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。

第二十三条 分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内，报原备案机关备案。

第四章 估价管理

第二十四条 从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。

一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。

二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。

暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

第二十五条 房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。

房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。

第二十六条 房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

第二十七条 房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。

估价委托合同应当包括下列内容：

(一)委托人的名称或者姓名和住所;

(二)估价机构的名称和住所;

(三)估价对象;

(四)估价目的;

(五)估价时点;

(六)委托人的协助义务;

(七)估价服务费及其支付方式;

(八)估价报告交付的日期和方式;

(九)违约责任;

(十)解决争议的方法。

第二十八条 房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。

经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。

第二十九条 委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。

第三十条 房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息时，房地产行政主管部门应当提供查询服务，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。

第三十一条 房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。

第三十二条 房地产估价机构不得有下列行为：

(一)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;

(二)超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;

(三)以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;

(四)违反房地产估价规范和标准;

(五)出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;

(六)擅自设立分支机构;

(七)未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务;

(八)法律、法规禁止的其他行为。

第三十三条 房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。

房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。

第三十四条 除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。

第三十五条 房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训，为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。

第三十六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。

第三十七条 县级以上人民政府房地产行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：

(一)要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书，有关房地产估价业务的文档，有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件;

(二)进入被检查单位进行检查，查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料;

(三)纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

县级以上人民政府房地产行政主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。

第三十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍被检查单位的正常经营活动，不得索取或者收受财物、谋取其他利益。

有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。

第三十九条 房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。

第四十条 有下列情形之一的，资质许可机关或者其上级机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产估价机构资质：

(一)资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的;

(二)超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的;

(三)违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的;

(四)对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的;

(五)依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。

房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。

第四十一条 房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其资质。

第四十二条 有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质：

(一)房地产估价机构资质有效期届满未延续的;

(二)房地产估价机构依法终止的;

(三)房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的;

(四)法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。

第四十三条 资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。

房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。

房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。

房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。

任何单位和个人有权查阅信用档案。

第五章 法律责任

第四十四条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十五条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。

第四十六条 未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

第四十七条 违反本办法第十六条规定，房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的，可处1万元以下的罚款。

第四十八条 有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款：

(一)违反本办法第十九条第一款规定设立分支机构的;

(二)违反本办法第二十条规定设立分支机构的;

(三)违反本办法第二十一条第一款规定，新设立的分支机构不备案的。

第四十九条 有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：

(一)违反本办法第二十五条规定承揽业务的;

(二)违反本办法第二十八条第一款规定，擅自转让受托的估价业务的;

(三)违反本办法第十九条第二款、第二十八条第二款、第三十一条规定出具估价报告的。

第五十条 违反本办法第二十六条规定，房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十一条 违反本办法第三十条规定，房地产行政主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的，由其上级房地产行政主管部门责令改正。

第五十二条 房地产估价机构有本办法第三十二条行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条 违反本办法第三十四条规定，房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十四条 资质许可机关有下列情形之一的，由其上级行政主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

(二)对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的;

(三)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的;

(四)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。

第六章 附 则

第五十五条 本办法自2005年12月1日起施行。1997年1月9日建设部颁布的《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(建房[1997]12号)同时废止。

本办法施行前建设部发布的规章与本办法的规定不一致的，以本办法为准。

第二篇： 房地产估价报告的估价描述与估价分析 王 全 民

一、估价报告实例点评

实例一

目前正常的封面做法主要有二种： (1)估价报告题目+六项内容 (2)分二部分

封 面--企业自选纸类型和自行设计

扉 页--估价报告题目+六项内容

封面(或扉页)六项内容 举例1：

房地产抵押估价报告

估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日

估价报告编号：XXX 估(200X)第 XXXXX 号

举例2：

估价报告目录形式

致估价委托人函 ........................... ..... ..... ..... ..... ..... ...2 注册房地产估价师声明 ................................................ ... ..3 估价的假设和限制条件 ........... ...... ..... ..... ..... ..... ..... ......4 房地产估价结果报告 .......................... ..... ..... ..... ..... .....6 

一、估价委托人 ............................................................6

二、估价机构...............................................................6

三、估价目的...............................................................6

四、估价对象及其范围.......................................................7

五、价值类型及其定义.......................................................7

六、估价时点及其确定理由...................................................7

七、估价依据 ................................. ............................7

八、估价原则 ................................. ............................8

九、估价方法 ............................. ... ............................9

十、估价结果 ............................. ... ............................9 十

一、其他需要说明的事项..................... .............................9 十

二、估价人员 ............................... ............................9 1 房地产抵押估价技术报告 ................. .. ............................ ...29

一、估价对象描述与分析 ....................... ............................29

二、市场背景描述与分析 ........................... ........................32

五、估价对象最高最佳利用分析 ..............................................35

六、估计方法适用性分析 ............................ .......................43

七、估价测算过程 .................................. .......................43

八、估价结果确定................................... .......................45 附件：

1、估价委托书;

2、估价对象位置示意图;

3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片;

4、估价对象权属证明复印件;

5、估价机构资质证书复印件;

6、估价机构营业执照复印件;

7、注册房地产估价师证书复印件;

8、估价中引用的其他专用文件资料。

致估价委托人函的形式 例3(略) 例4(略)

二、估价报告质量评审不合格内容与说明

(一)估价报告重要内容描述缺失

结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期内容所出现的缺失。

技术报告重要内容缺失：包括估价对象描述与分析(实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析)、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定内容所出现的缺失。

其他重要内容缺失：包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件及附件等内容所出现的缺失。

(二)估价报告的原则性错误(估价报告存在下列情形之一的，为原则性错误)

1、估价报告中没有2名以上(含2名)注册房地产估价师亲笔签名的;

2、估价报告中没有加盖估价机构公章的;

3、估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的;

4、估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的;

5、随意编造估价假设的;

6、估价对象不符合估价目的相应的处分要求的;

7、估价对象范围或者状况界定存在严重错误的;

8、虚构、编造估价对象状况的;

9、估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的;

10、价值类型选择或者价值定义存在严重错误的;

11、虚构、编造可比实例的。

(三)估价报告的严重质量缺陷(估价报告存在下列情形之一的，为严重质量缺陷)

1、估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的;

2、理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的;

3、估价方法选用出现错误的;

4、估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的;

5、估价技术路线确定出现严重错误的;

6、估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际且无正当理由的;

7、估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的;

8、估价报告中的内容前后严重矛盾的;

9、致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的;

10、对估价结果有重大影响且存在不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。

三、房地产估价结果报告描述的基本要求

(一)估价委托人

1、要求：描述内容完整，表述准确;

2、内容：要有委托单位或个人名称、地址、联系电话、联系人名称等

(二)估价机构

1、要求：描述内容完整，表述准确;

2、内容：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质有效期等。

(三) 估价目的

1、要求：表述准确、具体，与经济行为相对应;

2、内容：各类不同的估价目的表述

(四)估价对象(及其范围)

1、要求：描述范围明确、界定准确，具体是指估价对象的基本状况内容属实、确定、具体、全面、简明，估价对象状况基本内容不缺少、不重复、不交叉。

2、内容：

(1)估价对象描述的基本状况。通过估价对象产权证明、规划、合同等依据，描述出估价对象的名称、权益状况、坐落、四至、土地面积、年限、建筑面积与结构、年限等。

(2)估价对象估价范围包含是否存在装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等，其界定应清楚。

(五)估价时点(及其确定理由)

1、要求：估价时点确定正确，确定理由简要明确;

2、内容：表达估价时点具体日期的年月日，要用大写或阿拉伯数字表示;说明确定估价时点的具体理由。估价时点描述常见理由：

3 (1)根据法规或技术标准要求确定估价时点;

(2)根据合同约定确定估价时点;

(3)根据估价对象即将发生的经济行为之需要确定估价时点;

(4)结合估价需要在征得估价委托人同意后确定估价时点。

(六)价值类型(及其定义)

1、要求：描述价值类型与定义，要求价值类型明确，价值内涵或定义完整、准确;

2、内容：分别描述价值类型价值定义。 价值类型一是分为市场价值与非市场价值 非市场价值的五种形式

(七)估价依据

1、要求：依据完整、明确、合法有效;

2、内容：必要的法律法规要完整、名称要准确;

必要的估价技术依据要完整、名称要准确; 估价委托人提供依据、资料要完整、具体; 估价机构掌握的依据、资料要完整、具体。

(1)必要的法律法规依据排序

①全国人民代表大会通过的法律，如： 《民法》、 《宪法》、《物权法》等;

②全国人大常委会通过的法律，如：《城市房地产管理法》、《土地管理法》，《城乡规划法》等;

③国务院制定的行政法规，如：《中华人民共和国房产税暂行条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等;

④司法解释，如：“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院执行执行设定抵押的房屋的规定》等。

⑤部门规章或省、市、区规章，如：《城市房屋抵押管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房屋登记办法》等;

⑥所在城市(指地市级或县)相关规定，如大连市国土资源和房屋局文件《大连市城市房屋拆迁估价实施细则》大国土房屋发[2008]18号;

(2)必要的技术标准依据(主要指行业内技术标准)如：

《房地产估价规范》 GB/T 50291-1999

9、《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)、《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号、《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号、房屋质量缺陷损失评估规程》DBG/T 01-103-2005(北京市工程建设标准)等;

(3)估价委托人提供的资料依据

如：产权资料、优先受偿款资料、房屋租赁合同资料、土地与房屋状况统计资料、房屋工程设计图纸资料、建安工程费资料、房屋维护、改造工程设计图纸与费用资料等;

(4)估价机构掌握的资料依据(略)

(八)估价原则

1、要求：原则内容要完整但不交叉，各原则描述要准确;

2、内容完整：是指应分别列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。不少报告没有独立、客观、公正原则。

举例：估价要以最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断标准如下：

(1)法律上的许可性。如产权限制、规划及相关政策法规许可。要展开——如层高大的沿街商铺加层可增收益

(2)技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。如建筑、设备技术的改造。

(3)经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限投资而能获得最大收益的使用方式。如经营方式

(4)价值最大化。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中，达到最大的一种。

(5)土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。如建筑物与土地在区位、面积是否相匹配，裙房与塔楼之间等是否具有投资集约度。

(6)与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。

(7)可持续发展性。按可持续发展的观点确定使用。即研究房地产市场的发展变化趋、使未来利益最大化的使用方式。

(九)估价方法

1、要求：采用的估价方法要完整，定义要准确;

2、内容：说明估价思路和估价方法种类，描述出已采用估价方法的名称与定义。

估价方法选取应注意的问题：

(1)估价报告估价思路先于估价方法;

(2)估价方法选择主要取决于三方面：估价对象性质或用途、估价目的和市场发育状况;

(3)不要表述与估价方法选取无关的内容;

(4)在本部分要注意与技术报告中的“估价方法适用性分析”的协调性。

(十)估价结果

1、要求：描述完整清晰，这里的估价结果要与致估价委托人函、技术报告中的估价结果要一致;

2、内容：估价结果(币种、总价、单价及总价大写)表述完整;估价结果相关事项(与估价假设、限制条件一致，扣除相关费用及税金应说明)要清晰。

估价结果应注意的问题：

(1)要注明估价对象的具体名称;

(2)要注明估价时点的具体日期;

(3)当估价项目为多个单体房屋或设施时，应分别写出其单价和相应总价或列表分别说明;

(4)对于利用某种估价方法取得相应估价结果，应描述确定结果的合理性理由;

(5)对于通过几种估价方法取得的结果，在确定估价最终结果时，应说明利用简单算术平均法权重相同的理由，或应说明利用加权算术平均法权重不同的理由;

5 (6)结合不同估价目的对估价结果确定需要说明的理由。

(十一)其它需要说明的问题

如：如估价作业日期、估价报告有效使用期、特殊目的估价等，应酌情进行说明。

(十二)估价人员

1、要求：人员姓名、个人情况内容要齐全、准确;

2、人员情况内容描述应注意的问题

(1)应注明执行估价的注册房地产估价师的姓名、资格、注册号并签名;

(2)应注明协助估价的人员姓名、资格(职称)并签名;

(3)有重要专业帮助的，要注明帮助估价的专业人员的姓名、资格(职称)、帮助内容并签名。

四、估价技术报告的估价描述与估价分析

(一)技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题

1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复;

2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体;

3、估价对象状况专业分析空缺 (1)缺少维护、使用状况描述与分析;

(2)缺少估价对象功能状分析。如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、交通与便捷情况;

(3)区位状况：一般状况介绍多，分析少、不具体; (4)没有权益状况分析。

(5)缺少外部性分析。如周边景观环境与设施等;

4、市场背景描述与分析不得要领 (1)没有按三方面要求去分析; (2)描述内容扯得太远;

(3)与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。

5、最高最佳利用分析不得要领

多数报告没有按三方面的基本要求去分析。

6、估价方法适用性分析存在的问题

(1)与结果报告中的“估价方法”内容相同; (2)没有进行估价技术路线表述;

(3)因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法; (4)未对已选用的估价方法阐明充分理由; (5)未对未选用的估价方法的说明具体理由。

(二)估价对象实物状况估价描述与估价分析

1、土地实物状况描述与分析

(1)土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：

估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、

6 地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项;

(2)土地实物状况分析：要求客观、透彻。

①形状不同对土地的利用及价值的影响分析：较规则形状的情形、不规则形状的情形; ②临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析; ③地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析; ④土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析; ⑤不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。

2、建筑物实物状况描述与分析

(1)建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：

估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项;

(2)建筑物实物状况分析：要求要求客观、透彻。

①结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等;

②平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析; ③不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析;

④维护使用状况(建筑结构、装修装修、设施设备)现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体;

⑤折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合; ⑥外部状况描述与分析要进行酌情分析。 民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例

3、估价对象权益状况描述与分析

(1)估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：

①土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述;

②建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述; (2)估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。 ①结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性;

②结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响; ③权益状况不同与估价方法运用分析;

④估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析;

4、估价对象区位状况描述与分析

(1)估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括： ①位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确; ②交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项; ③周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确; ④外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施, 不缺项、描述清楚、准确;

7 (2)区位状况分析，要求客观、透彻、与估价对象类型针对性要强。 ①区位四个方面的分析均应有针对性;

②区位分析要为估价方法中的测算做出必要的数据判断; ③要进行区位未来变化趋势的分析;

④区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。

(三)市场背景的描述与分析

1、市场背景的描述与分析的要求

(1)宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。本地整体房地产市场状况分析不能笼统;

(2)本地本类房地产细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻;

(3)国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合紧密; (4)估价分析结论及估价参数取值要有市场数据支持。. 进一步讲，房地产市场分析中要从宏观、细分二个房地产市场层面分析。第一层面宏观市场要以当地房地产市场总体分析为主，如房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。 第二层面是当地本类细分的房地产市场情况。

2、国家、本地房地产市场的宏观分析

分析中宜以供需规模是否基本均衡、市场供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行。以住宅为例：

(1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比变化、环比变化;

(2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积;住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等;

(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化;

(4)影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积;当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等;

3、本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来) (1)本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。以普通商品住宅为例：

(2)本地本类房地产市场价格：新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘住宅价格变化状况，其他类型住宅价格变化等;

二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等;

本地本类住宅市场供给分析：本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年

8 度施工面积、本开工面积、本竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。

(3)本类房地产市场需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求;住房投资增加的需求;收入水平的提高增加的需求;城市化水平快速发展增加的需求;拆迁房屋增加的被动需求;旧危房淘汰增加的需求;年轻结婚增加的需求;外地人购房增加的需求;存量住宅转换其他用途房屋增加的需求;住宅成套率的提高等。

(4)住房空置情况

住宅空置率的几种类型; 住宅空置率分析。

4、国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析 (1)重大发展战略实施，经济结构调整对房价的影响 (2)金融政策对房价的影响 (3)税收政策对房价的影响 (4)土地政策对房价的影响

(5)住房保障政策变化对房价的影响。

5、未来趋势变化分析 (1)市场供给与需求分析 (2)居民收入变化分析

(3)投资与消费理念变化趋势分析 (4)房地产市场结构变化分析 (5)未来社会、经济发展分析。

五、估价对象最高最佳利用分析

(一)合法性分析

1、合法性分析的内容;估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性;

2、 合法性分析方法与思路。合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式;合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性;合法性范围内可争取的最高最佳利用。

(二)估价对象利用前提分析。一般为四种利用前提的分析。

1、保持现状前提

该利用前提基本判断：指估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。

该前提价值量判断：房地产现状价值≥推倒重建时新建房地产价值-现有建筑物拆除费用-建造新建筑物费用-建造期间经济损失

按保持现状利用为前提和房地产的基本类型：

(1)新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提;

(2)虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。

(3)虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估介对象保持

9 现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。

保持现状利用前提的技术可行性分析

(1)规划设计方案的合理性：如：1)用途与总平面布置的合理性;2)红线区域内道路交通与绿化安排除;3)建筑群与公用设施合理组合;4)整体风格：人文、生态、景观等。

(2)房屋结构体系的安全性：1)根据用途、安全、耐久性选择结构型式;2)根据重要程度选择结构型式;3)结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式;4)按抗震性能要求选择结构类型; (3)建筑平面设计的适用性：1)建筑物功能与平面布置的关系(如平面交通、各类房间安排、洁污分区;2)不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置;3)商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排;4)工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等;5)各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑等; (4)建筑立面设计效果 (5)建材与设备的选用 (6)施工适用技术

房地产现状价值分析方法：通过市场法、收益法或成本法等测算分析证明，估价对象的现状价值最高，即为最高最佳利用。

公式：房地产现状价值≥新建房地产价值-现有建筑物拆除费用-建造新建筑物费用- 拆除旧建筑物、建造新年建筑物期间的经营损失

当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。否则，按其他情况考虑。

2、装饰装修改造前提

该前提基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。

按装饰装修改造为前提的房地产基本类型：

(1)房屋原装修折旧年限已到且再维修无意义

(2)虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修难以使原房屋充分使用的房地产;

(3)已使用多年，由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产;

(4)规模需要适当扩大但不改变用途的房屋;

(5)档次需要提升，风格需要转换的房地产;

(6)已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有进行适当改造和装修改变环境的房地产。

该前提价值量判断：

估价对象装饰装修改造后价值增加额≥估价对象装饰装修改造所需费用进一步展开讲。 该前提的价值量判断公式：

[估价对象装修改造后实现的价值-现状条件下的价值] ≥[(1)装修改造设计费用+(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用+ (3)改造(包括扩建)工程费用+(4)装饰装修工程费用+(5)新设备购置安装费用+(6)扩建补地价+(7)工程监理费 +(8)工程造价询咨费用+(9)招投标费用+(10)质检费+(11)环保监测测评费+(12)业主管理费用+(13)财务费用+(14)装修改造期间经营损失] 装饰装修改造使用分析举例：

实例基本情况：某单位需一办公楼，建筑面积24 000 m。一种方案是对一幢闲置多年的房地

2 10 产建筑物适当改造并进行装饰装修后使用，二是直接购买相类似房地产。

据了解，在当地市场上清水房状况的下新开发房地产为4 000元/m，故需支付总房价9 600万元。而当地有一幢未使用办公楼，占地4600平方米，地下二层，地上21层，房屋原建筑面积23069m，取得该房地产的投资总额为2 000万元。内部因结构安全需植筋、粘钢板加固，地上塔楼每层需通过植筋扩建，装修改造后建筑面积为24 026 m，外墙为干挂安溪红623理石，镂艺中空玻璃幕、中空热断铝窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半时间改造完成，共发生费用内容为： 房屋工程加固设计、改造设计费，砼梁等拆除与建筑垃圾运费，土建改造扩建费用，普通装修费，外墙干挂理石、玻璃幕、热断铝中空窗、大型固定窗等装修费，水暖电工程费，零星工程费，其它费用(监理费用、质检费用、工程保险费、工程造价咨询费用、招投标代理费等)，计发生费用2701万元。因此，此改造项目费用4701元，比买新办公楼节省：

4 000元/m×24 026 m-4701万元=4 909.4万元

另外，该办公楼室内装饰装修及部分室外工程费2500万元。这部分费用新买或改造是都需要,如果将改造办公楼节省的费用于室内装饰装修还节省许多资金。

3、转换用途前提(既改用途又重新装修改造 此类较多)

该前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额≥估价对象转换用途所需费用

需要转换用途的可能情形

(1)原(设计)用途本来不合理，须改变用途;

(2)城市经济地理位置已发生变化，应改变用途;

(3)经济地理位置正在发生变化，经分析应改变用途;

(4)通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。

价值量判断进一步展开分析公式：

[估价对象转换用途后实现的价值-现状条件下的价值] ≥[(1)转换用途设计费用+(2)转换用建造工程费用+(3)转换用途补地价+(4)转换用途设备家具购置费用+(5)业主管理费用+(6)转换用途期间经营损失等]。

4、重新利用前提(属推倒重来类型，是对土地的重新使用)

该前提基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。

价值量判断公式

估价对象现有价值≤[重新利用完成后实现的价值-拆除现有建筑物费用-重新建造扩大建筑面积补地价-重新建造建安费用-重新建造管理费用-重新建造前期费用-重新建造财务费用-税费与利润-重新建造期间经营损失等] 此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用

(三)最高最佳利用结合估价方法的运用分析

1、市场法中的应用

(1)最高最佳利用是市场价值形成的基础

在所有的房地产估价业务中，房地产的价值确定都以特定的用途为基础。估价对象的最高最佳利用分析可以使我们对某宗房地产在市场参与者们心理中的竞争地位作出判断和专业分析的思路。

最高最佳利用分析的重点是将土地设想为空地时的潜在用途。但对于土地的最高最佳分析应结合估价对象现实状况，看当前是否能成为空地或者是已经具有改良物房地产的最高最佳利用。

11

222

#2

2(2)最高最佳利用分析在市场法中的具体应用

①在技术报告的市场因素分析中，应结合当地市场情况并通过必要的经济技术指标及数据，对估价对象进行最高最佳利用分析;

②对于选取的可比实例，不仅要符合估价规范中选取的条件要求，而且应分别说明各可比实例成交价格是否是在最高最佳利用状况下的交易价格;

③在交易时间因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象最高最佳利用状况下的价格;

④在区位因素、个别因素、权益状况等因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象在最高最佳利用状况下的价格。

2、成本法中的应用

(1)一般认识：物质构成是决定估价对象功能效果的基本条件，也是估价对象实现最高最佳利用的物质保障和基础。无论是建设规模，还是内外部条件，均与估价对象的用途和使用效果直接相关。同时，不同的开发建造方式和使用状况，都与估价对象的建造成本与运营费用密不可分。因此，估价中成本法的运用与最高最佳利用分析有着多方面的广泛联系。 (2)最高最佳利用分析在成本法中的具体应用

①按收益递增递减原理，结合建筑物的层数、面积，进行成本与效益的分析，可以体现费用与收益的关系;

②按均衡原理，可结合建筑物不同组合方式，进行成本与效益的分析。如利用建筑物内部各部分功能、面积比例的均衡，是根据物质构成体现的，建筑物使用的材料、设备形成了相应的功能以满足各种使用要求。其物质构成要受到费用的制约。所以利用该原理通过成本法展开分析很有意义;

③根据保持现状前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析; ④根据装饰装修改造前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析; ⑤根据改变用途前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析; ⑥根据重新开发前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析;

⑦据全寿命周期费用理论，进行估价对象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不仅考虑它的一次性投入，还要充分考虑投入使用期间运营费用的多少。

3、收益法中的应用 (1)一般认识

预期原理是收益法和最高最佳利用经济上的可行性分析的共同理论基础。经济上的可行性不仅是最高最佳利用分析的必要条件，而且通过收益法的分析与测算也能够得到很好的验证。估价对象价值的最大化也是两者在估价中试图追求的目标。两者的原理有许多相同之处。如：

①与收益法共同遵循预期原理;

②通过不同生产、经营方案从中选择最优;

③分析资金投入时间、经营状况都按最佳效益去考虑;

④通过最高最佳利用分析，选择确定更好的用途和经营方式。 (2)收益法中的应用

①根据收益递增递减原理，结合不同经营规模对估价对象进行最高最佳利用分析;

②根据不同生产经营方式选择相应基本数据、参数和数学模型，利用收益法测算最高净现值， 12 以此确定估价对象的最高最佳利用方案;

(3)分析不同的投入时间和经营状况，寻求估价对象的最高最佳利用方式。

4、假设开发法中的应用 (1)一般认识

预期原理不仅是收益法的理论基础，也是假设开发法的理论基础。假设开发法的本质是以房地产的未来收益为导向或未来市场的价格为目标求取估价对象的价值，而最高最佳利用也是以估价对象每一种潜在用途的未来收益现值或开发完成后价值为目标，所以尽管在估价中两者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。

(2)最高最佳利用分析在假设开发法中的具体应用

①根据法律上允许、经济上可行，结合估价对象用途确定估价对象最佳开发利用方案; ②根据技术上可能，结合估价对象规模、内部组合方式分析估价对象是否达到最高最佳; ③在估价结果的可靠性上，按估价对象的用途、档次与规模，在合法基础上分析是否能够达到最高最佳利用;

④对于开发完成后的价值，分析估价对象能否在经营收益或售价上，实现最高的现值。

(四)不同估价目的最高最佳利用分析应用

1、建设用地使用权出让估价

建设用地使用权出让，无论采取何种方式出让，价值类型均为市场价值。

①利用建设用地出让的规划条件进行分析。规划条件是对估价对象最高最佳利用深入分析的法律依据，包括：地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、建设时间等，当是综合用地时，要求明确各类具体用途、所占面积及各自出让年期。一般以当前规划条件为准。

②结合估价对象周边状况进行分析。如现状下的经济地理位置、未来可能发生的变化、整个城市建发展规划较大变动可能产生的影响。

(2)房地产转让估价

①单纯的建设用地转让。其最高最佳利用分析深度、完整性，应等同于建设用地使用权出让估价;

②在建工程转让。

为在建工程中续建项目时，其分析深度不仅同建设用地使用权出让估价，完整性应结合既定设计方案和图纸进行再深入账分析，因为一般项目续建须尊重原设计方案与图纸。

在建工程若为停建项目，要分析停建的原因。如分析停建是资金问题使项目搁浅，还是建设手续不完备停建，也还是违规行为以及项目设计不合理等。对于第四种情况，有必要修改设计再开发建设，否则将无法达到最高最佳使用;

③已形成某种使用的房地产的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于对现有房地产状况下进行最高最佳利用分析。当规划允许拆除重建时，其分析应包括假设为空地的土地最高最佳利用分析。

(3)房地产抵押估价

在抵押设立时，无论估价对象房地产是否处于最高最佳利用状况，从谨慎原则出发，抵押价值的确定应以目前使用状况为基础确定，不需要以最高最佳利用为前提。

根据谨慎原则，抵押价值一般是以当前使用价值为基础确定，当使用价值高于最高最佳利用为

13 前提的市场价值时，也应以市场价值为基础确定。

(4)城市房屋拆迁补偿估价

在城市房屋拆迁估价中，求取的是按被拆迁房屋在当前用途下的市场价格。所以，估价中只能假设估价对象在不被拆迁的条件下，保持原有用途持续使用为前提，显然这种用途已经不需要按估价对象的最高最佳利用去分析。

在拆迁补偿中，当被拆除房屋占用的土地已经被规划为新用途的开发用地时，无论是从合法的角度，还是从技术与经济的角度分析，都应该按规划确定的新用途和容积率作为最高最佳利用，故应进行最高最佳利用分析。在抵押价值估价中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根据房地产实物特征等因素确定。

(五)最高最佳利用分析举例--方案比选

某宗商服用地为拟出让的熟地面积10000 M ，根据规划适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让合同规定出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成清水房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费(包括外装修)为1500元/M ，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%。上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入;清水房建成时的销售价格为12000元/M 。由清水房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为1000元/M;精装修公寓的售价为15000元/M 。

若该公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为300元/M ;假设宾馆正常经营的年净收入为6600万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在清水房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为18%。 要求：(1)根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小;(2)判断该宗土地的合理价值，确定最佳使用方式。(计算过程与结果保留二位小数) 分析方法一：

估价对象总建筑面积：10000 × 5=5(万M ) 部分基本成本确定： 土地购买税费：0.04V 建安费用：1500×5=7500(万元) 专业费用：7500×6%=450(万元) 管理费用:(7500+450)×3%=238.50(万元) 建安费用+专业费用+管理费用

=(7500+450+238.50)=8188.50(万元) 建安费用+专业费用+管理费用的折现值

2

222

22

28188.5060%8188.5040%4522.8752555.2977087.17(万元)(118%)0.5(118%)1.

51、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000(万元) 销售费用：60000×3%=1800(万元) 销售税费：60000×6%=3600(万元)

14

V160000360018000.04V7078.1730846.24(万元)(118%)2(118%)1.7

52、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000(万元)

装修及相关费用：1000×5=5000(万元) 销售费用：75000×3%=2250(万元) 销售税费：75000×6%=4500(万元)

V2750004500225050000.04V7078.1733208.25(万元)2(118%)2.5(118%)2.2

53、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.566001142411.87(万元)37.510%(118%)2.5(110%)或折现值

因宾馆开发完成后价值小于精装修公寓开发完成后价值，而且宾馆的成本投入大，所以由按钮求出的土地价值V3必然小于由精装修公寓求出的土地价值V2 或V3=25986.34(万元)

4、估价结论

(1)根据最高最佳利用分析中的价值最大化，估价对象评估的土地合理价值为33208.25万元; (2)估价对象的最佳用途为精装修状况下的公寓。

分析方法二：

总建筑面积：10000 × 5=5(万M ) 建安费用+专业费用+管理费用

=(1500×5×(1+6%)×(1+3%)=8188.50(万元)

1、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000(万元) 销售费用：60000×3%=1800(万元) 销售税费：60000×6%=3600(万元)

V1×(1+4%) ×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%) +1800×(1+18%)=60000-3600 V1 =30846.24(万元)

2、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000(万元) 装修及相关费用：1000×5=5000(万元) 销售费用：75000×3%=2250(万元) 销售税费：75000×6%=4500(万元)

V2×(1+4%) ×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)

2.

520.25

21.5

0.5

2+(2250+5000)×(1+12%)=75000-4500 V2 =33208.25(万元)

0.25

3、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.5一次性设备购置费：300×5=1500(万元) 销售费用：64149.38×3%=1924.48(万元) 销售费用：64149.38×6%=3848.96 (万元) V3×(1+4%) ×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+(1924.48+4000)×(1+18%)V3 =25986.35(万元)

4、估价结论：同第一种估价方法

二种方法，估价结果与结论相同;但是，若改变题干中的基本数据或相关参数，将会有其他的结论或结果。该类分析在估价实务中具有推广意义。

0.25

2.

52=64149.38-3848.96-1500

六、估价方法的适用性分析

(一)估价方法的适用性分析要求：

1、技术路线表述清晰、明确

2、通过估价方法排查，选取估价方法，排查过程要完整、合理;

3、已选用估价方法理由充分

4、未选用估价方法理由充分。

(二)估价方法的适用性分析方法

1、结合估价目的、估价对象用途与市场条件描述估价技术路线;

2、已选用的各估价方法的理由描述要充分;

3、说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式;

4、未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分。

七、房地产抵押的估价描述与分析要求

(一)估价结果披露：要求要素披露完整。

包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。

1、分三个方面进行。市值可为评估值;

知悉法定优先受偿款款结合工作查询过程、措施、结果说明;

抵押价值视前二者去确定。

要求：内容要完整、分析要合理、依据要充分、针对性要强。

2、常见险来源：

政策风险 ：由行业、金融等政策的变动引发的

16 市场风险：由市场供求关系引起的 法律变动风险：颁布及法律条文变动引起的 技术风险：在估价报告技术方面隐含的 报告使用风险：未能正确使用估价报告产生的

管理风险：事务管理风险;事务管理风险;事务管理风险

(二)估价对象变现能力分析

分析基本要求：内容完整，分析合理，依据充分，针对性强

1、要对抵押房地产的通用性(强弱)、独立使用性、可分割转让(可能)性进行分析。主要从实物与产权方面进行考虑。

(1)房地产通用性：

抵押房地产的用途、功能被市场接受的程度。通用性好，易被买者接受，容易变现。若抵押房地产是普通住宅，易被购房地产青睐。又如抵押房地产有着广泛的可改造性，也易变现。

(2)独立使用性：

使用中不受影响不受干扰，单独形成综合使用效果或独立形成生产能力，易变现。如综合性大楼，功能完整易变现;户型较小的住宅也易变现;

(3)可分割转让性：

通过垂真按单元或户分割进行相对独立空间容易变现。如：综合性大楼、住宅楼有较强可分割性;而大户型住宅、独幢别墅可分割性差。

2、要分析假定在估价时点拍卖或者变卖时，估价对象最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。

此问题相对较难。差异程度是量化概念，从价格在估价时点时拍卖或者变卖与最可能实现价格差异来看，差异绝对值不易有确定。可分析的思路与方式：快速变现的可能性有多大;

市场需求程度判断-有效需求的购买力、需求偏好?在什么时间才能把卖出去?变现时能卖成什么样的价格?

3、要估计变现时间的长短(依市场而定)

按一次性变现需要的时间

多次分别变现需要的时间

4、要说明变现费用、税金的种类，需要变现的数额和清偿顺序

本次抵押权人可得价款=拍卖或变卖的最可能价格-法定优先受偿款-拍卖或变卖的税费;变现费用种类：拍卖或变卖的最可能价格、拍卖或变卖的费用诉讼费用、估价费用、拍卖费用;税金种类：营业税及附加，其他税费;

清偿顺序：假定未设立法定优先受偿权利下的价值、法定优先受偿款;已抵押担保债权数额;拖欠建设工程价款，其他法定优先受偿款，抵押价值;

5、变现能力分析要有针对性。(形成需求的可能性，以住宅为例，本身功能、位置、档次、可改造性等)

(三)抵押估价的风险提示

估价要求内容要完整，分析要合理，针对性要强，风险提示要具体、有针对性。

风险提示的内容包括：

1、关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明;近期同类房地产价值下跌状况，各期变化情况;

2、评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明;

原抵押评估总值，贷出部分的贷款额度、期限，已偿还比重和具体数额;近期本地房地产价格发生的主要变化

3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;估价对象在产权、物质状况变化;本类房地产近期的价格变化。

4、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;

信贷规模变化、利率政策变化形成的风险

房地产市场影响价格、总量变化的影响。

5、合理使用评估价值;

正常的评估价值;

谨慎前提下的评估价值。

6、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等;

是否需要再评估，应尽早确定，并说明理由。

(四)抵押估价的附件

包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。要求提供法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的。

这些附件既是必要的依据，也是估价描述与分析的重要素材。

第三篇：房地产估价合同及土地估价报告

附录一

房地产估价合同(示例)

签订合同双方：

委托估价方：(以下简称甲方)

受托估价方：(以下简称乙方)

甲、乙双方经充分协商，现就房地产估价委托事宜订立本合同，内容如下：

一、甲方因需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。

二、评估标的物坐落于，土地面积平方米，建筑面积平方米(详见附图)。

三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委估房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行估价，并于年月日以前出具该房地产估价报告书。

四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。

甲方应提交的资料具体如下：

五、乙方在估价期间需要到实地查勘，甲方有义务陪同并提供方便和配合。

六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。

七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依甲乙双方认同的下列收费方法计算：自本合同生效之日起日内，甲方应先付给乙方定金元(人民币、美元)，余款待乙方将估价报告书交付给甲方后于日内一次付请。

八、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日，应赔偿甲方估价服务费的%。

九、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等

资料，乙方可按时间顺延估价报告书的交付时间。

十、合同生效后，甲方如果中断估价委托的请求，乙方工作已经过半，甲方应付给乙方全部估价服务费;乙方工作尚未过半，甲方应付给乙方全部估价服务费的%，或已预付的估价服务费定金不予退还。上述两者之中取其高者。

十一、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估。乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提出复估申请的，估价报告书生效。

十二、双方约定的其他事项：十

三、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。如有异议，须经双方协商解决。

十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件。附件经双方签章后与本合同具有同等法律效力。

十五本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。

甲方(签章)：乙方(签章)：

法定代表人：法定代表人：

地址：地址：

邮政编码：邮政编码：

电话：电话：

银行帐号：银行帐号：

委托代理人(签章)：委托代理人(签章)：

签约日期：年月日

签约地点：

附录二

土地估价报告规范格式

土地估价报告(首页)

土地估价报告编号项目名称：

受托估价单位：

估价人：

委托估价单位(人)：

估价日期：：

土地估价报告(文字说明式)

第一部分摘要

一、估价项目名称[说明估价项目的全称]

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]

三、估价期日[说明所估地价的具体时点]

四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]

五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价签名，并注明土地估价师资格证书号]

六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]

年月日

第二部分估价对象界定

一、委托估价方[说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]

二、委托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]

三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]

四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]

六、估价对象概况

1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明]

3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面

积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等]

七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]

1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]

2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]

3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]

八、地价定义[说明所估地价的内涵、土地实际开发程度及本次估价所设定的开发程度]

第四篇：房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结

房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

《房地产估价案例与分析》考试大纲

第一章 房地产估价文书写作

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产估价文书概述

一、房地产估价文书的种类及作用

(一)估价委托书

(二)估价委托合同

(三)估价项目来源和接洽情况记录

(四)估价作业方案

(五)估价所需资料清单

(六)估价对象实地查看记录

(七)估价报告

(八)估价报告内部审核表

(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录

(十)估价报告交接单

二、房地产估价报告写作的文字要求

(一)对词义的要求 1.用词准确

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准，不堆砌、不生造 5.朝向与楼层

(二)对语句的要求 1.句子简洁，概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密

(三)要防止错别字和错漏 第二节 房地产估价报告写作

一、房地产估价报告的构成要素

二、房地产估价报告的写作

(一)封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构

5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号

第1页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

(二)目录的写作

(三)致委托人函的写作

(四)注册房地产估价师声明的写作

(五)估价的假设和限制条件的写作

(六)估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限

(七)估价技术报告的写作 1.实物状况(或个别因素)分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定

三、房地产估价报告示例

第三节 其他房地产估价主要文书写作

一、估价委托合同

(一)估价委托合同内容构成

(二)估价委托合同写作示例

二、估价所需资料清单

(一)对房地产价格有普遍影响的资料

(二)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

(三)相关实例资料

(四)反映估价对象状况的资料

三、估价作业方案

(一)拟采用的估价技术路线和估价方法

(二)拟定资料收集渠道

(三)预计需要的时间、人力和经费

(四)估价作业步骤和时间进度安排

四、估价对象实地查看记录

第2页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

(一)住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容

2.住宅房地产实地查看记录表示例

(二)经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容

2.经营性房地产实地查看记录表示例

(三)工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容

2.工业房地产实地查看记录表示例

(四)在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容

2.在建工程实地查看记录表示例

五、估价报告内部审核表

(一)估价报告内部审核表内容构成

(二)估价报告内部审核表示例

考试要求

要求考生掌握本章内容。

第二章 不同类型房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 居住房地产估价

一、居住房地产及其特点

(一)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

(二)具有较强的相似性、可比性

(三)不同类型住房价格内涵差异明显

二、影响居住房地产价格的因素

(一)影响居住房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.生活服务设施

3.教育配套设施

4.环境质量

(二)影响居住房地产价格的主要实物状况

1.建筑结构、类型和等级

2.设施与设备

3.建筑质量

4.装修

三、居住房地产估价的常用方法

(一)市场法

第3页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

(二)成本法

(三)收益法

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

(一)商品房估价的技术路线及难点处理

(二)房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 第二节 商业房地产估价

一、商业房地产及其特点

(一)商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点

(二)商业房地产特点 1.收益性

2.经营内容多，业态多样

3.出租、转租经营多，产权分散复杂 4.装修高档且复杂

5.垂直空间价值衰减性明显

二、影响商业房地产价格的因素

(一)影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层

(二)影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值

三、商业房地产估价的常用方法

(一)收益法

(二)市场法

(三)成本法

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

(一)不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产

第4页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

(二)不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价

3.同层商业房地产不同铺面估价

(三)空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 第三节 商务办公房地产估价

一、商务办公房地产及其特点

(一)商务办公房地产及其分类

(二)商务办公房地产的特点 1.所处区位好，规模大

2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

二、影响商务办公房地产价格的因素

(一)影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层

(二)影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平 6.租户类型

三、商务办公房地产估价的常用方法

(一)收益法

(二)市场法

(三)成本法

四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

(一)商务办公房地产租金的求取 1.租约问题

2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题

(二)整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产

第四节 旅馆房地产估价

一、旅馆房地产及其估价特点

(一)旅馆房地产及其特点

第5页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点

(二)旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力

二、影响旅馆房地产价格的主要因素

(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境

(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理

三、旅馆房地产估价方法的选用

(一)收益法

(二)市场法

四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

(一)星级酒店不同功能用房收益的测算

(二)星级酒店净收益的求取

第五节 餐饮房地产估价

一、餐饮房地产及其估价特点

(一)地段选择的差异性

(二)营业收入的差异性

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节 娱乐房地产估价

一、娱乐房地产及其估价特点

二、娱乐房地产估价的常用方法

(一)收益法

(二)市场法

(三)成本法

三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节 工业房地产估价

一、工业房地产及其估价特点

(一)涉及的行业多

(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大

(三)要区分设备和建筑物的造价

(四)受腐蚀的可能性大

二、影响工业房地产价格的主要因素

(一)影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件

第6页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

2.基础设施

3.地理位置

(二)影响工业房地产价格的主要实物状况

1.用地面积与形状

2.地质和水文条件

3.房地产用途

三、工业房地产估价的常用方法

(一)成本法

(二)市场法

(三)收益法

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

第八节 农业房地产的估价

一、农业房地产估价的一般特点

二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

第九节 特殊用途房地产估价

一、停车库的估价

(一)地下停车库特点

(二)地下停车库的价格特点

(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线

二、加油站的估价

(一)加油站房地产估价的一般特点

1.位置极其重要并且分布离散性较强

2.经营的个性差异显著

3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

(二)加油站常见的估价方法和技术路线

考试要求

1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

第7页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

第三章 不同目的房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 建设用地使用权出让价格评估

一、建设用地使用权出让价格评估的特点

(一)建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

(二)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

(三)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

(四)搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

(一)市场法

(二)假设开发法

(三)成本法

(四)基准地价修正法

第二节 房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的特点

二、房地产转让价格评估常用方法

(一)市场法

(二)假设开发法

(三)成本法

(四)收益法

(五)基准地价修正法

第三节 房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值内涵及评估实质

二、房地产抵押估价的法律规定

(一)可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

(二)不得设定抵押的房地产

(三)其他限制条件

(四)与房地产抵押估价有关的规定

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

(一)完全产权房地产

(二)不完全产权房地产

(三)部分(局部)房地产

(四)在建工程房地产

(五)乡(镇)、村企业房地产

四、房地产抵押估价的注意事项

(一)估价目的

第8页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

(二)估价时点

(三)确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

(四)合理确定假设前提和限制条件

(五)把握市场风险防止高估

(六)估价中的谨慎原则

(七)市场变现能力分析

(八)说明与风险提示

(九)其他

第四节 城市房屋拆迁估价

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

(一)估价数量大

(二)涉及面广，社会影响大

(三)估价对象复杂，需要协调各种关系

(四)补偿价格关联性强

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

三、城市房屋拆迁估价技术路线

(一)“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”

3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格

(——)“典型房屋”市场价格评估技术路线

(三)区位指导价市场价格评估技术路线

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

(一)拆迁估价的估价对象

(二)拆迁估价委托人的合法性

(三)拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

(四)拆迁估价价格内涵

(五)几种特殊产别房屋的估价

五、城市房屋拆迁估价的工作方式

(一)拆迁估价前的准备工作

(二)入户调查

(三)室内作业，出具估价报告

(四)现场答疑

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节 房地产强制拍卖估价

一、房地产拍卖的相关法律规定

二、房地产强制拍卖估价的特点

(一)强制处分

(二)快速变现

(三)市场需求面窄、推广力度小

(四)消费者心理因素

第9页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

(五)购买者的额外支出

三、房地产强制拍卖估价的技术路线

四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

(一)商品房

(二)行政趔拨地上的房产

(三)在建工程

第六节 房地产损害赔偿估价

一、房地产价值损失的原因及种类

(一)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

(二)因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

(三)因环境污染造成房地产价值损失

(四)因工程质量缺陷造成房地产价值损失

(五)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

(六)因异议登记不当，造成房地产权利人损害

(七)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

(八)因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

(九)因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

二、房地产损害造成的损失分析

(一)房地产损害的分类

1.按照房地产受损害的部位划分

2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3. 按照暂时性的损害和永久性的损害划分

(二)房地产损害的赔偿金额

三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

(一)房地产损害赔偿评估内涵

(二)房地产损害赔偿评估价值定义

(三)损害赔偿估价的特点

四、房地产损害赔偿估价方法选择

(一)修复费用法(成本法)

(二)损失资本化法

1. 净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型

(三)赔偿实例比较法

(四)损害前后价差法

五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

(一)规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

(二)商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

第10页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

第七节 房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格评估的特点

(一)住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

(二)租约对租金估价有一定的影响

(三)划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

二、房屋租赁价格管理的法律规定

(一)房屋租赁价格应以合同形式载明

(二)不同用途房屋租赁价格管理规定

(三)私房租赁价格管理规定

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

(一)市场法

(二)收益法

(三)成本法

第八节 房地产课税估价

一、房产税估价

二、土地增值税估价

(一)区分评估目的，明确评估内容

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格又无正当理由的

2.提供扣除项目金额不实的

(二)扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本

3.旧房及建筑物的评估价格

三、契税估价

第九节 企业各种经济行为涉及的房地产估价

一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

(一)房地产权属发生转移

(二)房地产权属不发生转移

二、估价的假设前提

三、估价方法的选用

(一)房地产权属发生转移的估价

(二)房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估; 2.掌握房地产转让价格评估; 3.掌握房地产抵押价值评估; 4.掌握城市房屋拆迁估价; 5.熟悉房地产强制拍卖估价; 6.熟悉房地产损害赔偿估价; 7.熟悉房地产租赁价格评估;

第11页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

8.熟悉房地产课税估价;

9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

第四章 房地产咨询顾问服务

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 房地产市场调查研究

一、房地产市场调查研究类型

(一)整体房地产市场调查研究

(二)住宅房地产市场调查研究

(三)商业房地产市场调查研究

(四)写字楼房地产市场调查研究

(五)酒店房地产市场调查研究

(六)工业房地产市场调查研究

二、不同类型房地产市场调查研究报告内容

(一)住宅房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.房地产市场发展现状和趋势分析

3.客户分析

4.竞争分析

(二)商业房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.商业房地产发展现状及趋势

3.商圈(区域)分析

4.消费者消费习惯分析

5.客户分析

(三)写字楼房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.写字楼房地产市场发展状况和趋势

3.商务圈(区域)分析

4.竞争、典型项目研究

5.写字楼客户分析

(四)酒店房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.酒店房地产的发展现状和特点

3.酒店消费者分析

4.酒店市场竞争分析

5.酒店经营者分析

第二节 房地产投资项目可行性研究

一、房地产投资项目可行性研究特点

二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容

第12页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

(一)项目总论

(二)项目概况

(三)项目投资环境分析

(四)项目区域环境分析

(五)房地产市场分析

(六)项目市场定位

(七)项目规划与建筑方案

(八)项目开发建设进度安排

(九)投资估算与资金筹措

(十)项目经济效益分析

(十一)项目风险分析

(十二)项目社会效益和影响分析

(十三)项目可行性研究结论与建议 第三节 房地产开发项目策划

一、房地产开发项目策划的特点

(一)地域性

(二)系统性

(三)前瞻性

(四)市场性

(五)创新性

(六)多样性

二、房地产开发项目策划报告主要内容

(一)项目背景

(二)开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析

2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析

(三)开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析

3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析

(四)开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析

(五)开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位

3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位

第13页 房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

6.物业管理定位

(六)开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议

(七)开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择

(八)开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择

3.开发项目销售计划及策略制定

第四节 房地产贷款项目评估

一、房地产贷款项目评估的含义

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

三、房地产贷款项目评估的特点

(一)综合性

(二)科学性

(三)专业性

(四)特殊性

四、房地产贷款项目评估的内容

五、房地产贷款项目评估的注意事项

(一)评估的侧重点

(二)动态与静态分析

(三)项目风险评估

(四)项目市场评估

考试要求

1.掌握房地产市场调查研究;

2.熟悉房地产投资项目可行性研究; 3.熟悉房地产开发项目策划; 4.熟悉房地产贷款项目评估。

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第五篇：房地产估价

北京翰海兴房地产评估有限公司是经北京市国土资源局和北京市城乡建设委员会批准成立的、具有房地产评估和土地评估资质的专业性咨询机构，目前有多名经验丰富的国家注册房地产估价师及土地估价师在我所执业，有相关的投资咨询师、高级工程师、会计师、造价师等专业人员加盟，并聘请了业内多名权威人士、学者作为专家顾问。

公司发起人均为执业多年的资深评估师，熟悉中国房地产政策，有着丰富的技术经验和人脉资源。公司成立以来，秉承“专业规范，诚信服务”的理念，以为客户提供最具发展价值的专业服务为宗旨,坚持专业国际化、服务本土化;坚持尽我所能、尽我所有的服务原则，致力于提供房地产市场的综合服务。经辛苦努力，公司与土地、规划、建设等相关政府部门和业内兄弟单位具有广泛的联系、长久的合作，并获得了良好的信誉，为事业发展提供了有利保障。

公司坚持一业为主，多项支撑的发展理念，除专业从事房地产评估业务、土地评估业务、提供房地产项目代理外，还与测绘公司、会计师事务所、工程造价公司、投资咨询公司共同合作，取长补短，相互探讨，为客户提供项目策划、房地产测绘、产权证代理、工程造价咨询、资产评估等全方位一条龙的专业咨询服务。