第一篇：物权法论述范文
2010最新物权法(包含物权法全文和物权法司法解释)
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，通常叫做城镇房屋租赁合同司法解释(以下简称司法解释)，最高人民法院审判委员会于2009年6月22日讨论通过，7月30日公布，9月1日实施。城镇房屋租赁问题不是物权法而是合同法的问题，但是由于与商品房有关，所以又通常把它叫做商品房的司法解释，与物权法有一定关系，也可以将其作为《物权法》的司法解释。
关于商品房和土地权属问题，到目前为止，最高人民法院一共颁布了五个司法解释，即建筑物区分所有权司法解释、物业服务合同司法解释、城镇房屋租赁合同司法解释、商品房买卖合同司法解释和关于土地使用权纠纷司法解释。这五个司法解释合到一起，关于商品房以及相关的土地权属问题的法律适用规则基本上完备，形成了一个比较完整的体系，在开发土地、建设商品房，商品房买卖问题，怎么行使所有权，如何进行管理使用，怎么去租赁，都有较为完善的规则。
在2009年颁发的三部司法解释，比较简单的是物业服务合同司法解释，解决的是合同范围、合同效力、违约责任和合同权利义务终止等问题。建筑物区分所有权司法解释更多的是补充《物权法》规定的不足，大部分也是具体规定。而城镇房屋租赁合同司法解释则很复杂，内容很多，涉及很多理论上争论、实践中没有定论的问题，内容丰富，法理蕴含深刻，只在个别细节上还有值得斟酌的问题。我作为起草三部司法解释的积极参与者，更欣赏这个司法解释。
这部司法解释共讲了七个问题。
一、关于城镇房屋租赁合同的效力问题
司法解释在城镇房屋租赁合同的效力问题上，主要从以下四个方面加以规定：
(一)城镇房屋租赁合同的概念如何界定
司法解释没有从正面给城镇房屋租赁合同做概念界定，但是说到了这个意思，即司法解释第一条规定，本解释所称的城镇房屋，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。这是界定什么是城镇房屋。然后规定，当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。这表面上是说这个司法解释的适用范围，但是实际讲的是城镇房屋租赁合同的概念，即：当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城镇房屋租赁合同。
司法解释规定的是城镇房屋租赁合同，具体讲了城和镇的房屋，但后边又附加了一个说明，如果乡和村里的房屋进行租赁，法律没有特别规定的，也可以参照本司法解释的规定。这等于说，这个司法解释可以包含全部的房屋租赁，原则上都适用同样的规则，只是乡和村的房屋租赁如果有特别规定的，按照特别规定。可以认为，城镇房屋租赁合同差不多相当于房屋租赁合同，不过以城镇房屋租赁合同为主罢了。
租赁物为城和镇的规划区的房屋，是成立城镇房屋租赁合同的条件。限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济实用房因租赁产生的纠纷案件，不适用本解释，即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理。此外，限价房也应当在限制之列，因为限价房比经济实用房的条件稍微再高一点，但政策是一样的，都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，因此价格很低，原因是这些房屋土地使用权是划拨的，而不是有偿出让。目前，公有住房、廉租住房和经济实用房以及限价房出租的情况比较普遍，引起社会强烈反映，政府部门也在干预{1]。有人分析，一种情况是买这种限价房和经济实用房的业主原本可能就不是住房困难户，是钻空子买房;另一种情况是住房确有困难，现在有了房子租出去，可以拿一些租金维持生活。
是不是对所有的经济实用房和限价房出租的一律要进行干预，确认其无效?我的意见是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限价房或者经济实用房的买卖合同中都有约定，经过一定时间，只要补交土地出让金后，业主就可以转让。既然转让都可以，为什么不可以租呢?因此，不宜说这种租赁一律无效。按照司法解释的规定，它是一个无效的租赁合同，是一个事实的租赁合同关系。但如果业主出租上述房屋已经补交了土地出让金的，则应当认为有效。
(二)关于城镇房屋租赁合同效力的三种特殊情况
司法解释还规定了三种租赁合同效力的特殊情况：
第一，司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，订立的租赁合同一律无效。这是说建房没有规划批准，或者没按照规划批准去建的，这样的房屋出租是没有效力的。但是司法解释也给了一个弹性，即如果发生这种情况，在一审法庭辩论终结前，已经取得的工程规划许可证，或者经过有批准权的行政机关批准建设的，这个合同也认为是有效的。
第二，司法解释第三条规定，出租人以其未经批准或未按照批准的内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前，经有审批权的行政机关批准了，就可以认定为有效。
第三，当事人约定的租赁期限超过临时建筑使用期间，例如临时建筑是经过批准的，可以使用十年，但是租赁合同的期限已经超出这个期限了，那么超出部分无效。但如果在一审辩论终结之前，经过批准延长的，租赁期限只要在延长期限内的，都是有效的。
(三)关于城镇房屋租赁合同登记备案的效力问题
房屋租赁合同的登记备案到底具有什么样的效力，在司法实践中一直不明确。按照现在的规定，城镇房屋租赁合同签订之后一定要登记备案。那么，这个登记备案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解释对此做了规定，说得比较巧妙，一方面它没有去公开评论说登记备案到底是什么，但事实上确认也就是个登记备案，不是房屋租赁合同必须经过登记备案才生效，不是生效条件。司法解释规定了两个方面的规则：
首先，第四条第一款规定，当事人仅以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。这就明确了登记备案的性质不是生效的要件，没有备案不发生不生效的后果。实事求是地说，备案就是“备”一下而已，合同订立了，把合同放到政府一“备”，就行了。比较巧妙的是，司法解释并没有说它不是生效要件，而是说以房屋租赁合同没办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，法院不予支持。
其次，如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，它当然是一个生效条件，这是附生效条件的合同。房屋租赁合同中的登记备案不是生效要件，但当事人把它约定成一个生效要件，当然可以。但这个生效要件不是绝对的，司法解释规定，“但当事人一方已经履行合同主要义务，对方接受的除外”。双方当事人尽管约定了登记备案是生效要件，但没有登记备案，房子已经交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租赁合同已经在事实上履行了，当然生效，原来约定的备案生效的约定被实际履行行为所否定。这就像房屋租赁期限已满，承租人继续交房租，出租人继续收房租，就认为成立了新的租赁合同，从过去有期限的租赁合同变成了未约定期限的租赁合同。在这种情况下，一方当事人主张因没有备案而合同没有生效，为无理由，法院不支持这样的请求。
二、关于城镇房屋租赁合同无效及其责任问题
司法解释关于城镇房屋租赁合同无效及责任的规定内容较多，主要问题是：
(一)租赁合同无效可以要求支付房屋使用费
司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院应当支持。这里说的是，房屋租赁合同无效已经确认了，承租人一方要腾房，这没有问题，但承租人已经使用了这么长时间的房子，难道腾房就完了，就算恢复原状了吗
[1]?司法解释规定，尽管合同是无效的，但是使用了租赁房屋，不要求交租金，但要交房屋使用费。司法解释这样规定，是出于对出租人占有利益的保护，对租赁合同无效采用的是折价补偿的方式{2]，是公平的、合理的。合同无效的法律后果，是双方返还依据无效合同而取得的对方的财产，合同法没有规定要给予使用费。但承租人住出租人的房子，如果不交使用费，就不公平。
房屋使用费用按什么标准来算，司法解释规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，法院一般应予支持。那就是说，房屋使用费的标准相当于租金的标准。这样做的原因，在于避免不必要的评估对当事人增加负担，因而为之{3]。对此，我的想法是，完全按照租金的标准计算房屋使用费有一定的问题，因为毕竟是一个无效合同，房屋使用费可以适当低于租金标准，最高也不应超过约定的租金。这就体现了合同是无效的，无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。如果按照我的这个想法办，效果可能会更好。这就像保证合同，保证合同无效，保证人也要承担责任，只是根据过错程度来承担责任，而不是按照约定承担保证责任。
(二)房屋租赁合同无效的赔偿损失责任
房屋租赁合同因合同无效而请求赔偿损失的，司法解释规定，按照《合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定来处理。这就明确了房屋租赁合同无效时请求赔偿损失，法院应该支持的三种损失：
1.承租人经出租人同意装饰装修，但租赁合同无效的，如果没有构成附和的装饰装修物由承租人拆除造成的损失。比方说，承租人租了房子，租赁合同无效，出租人当时是同意装饰装修，但装饰装修物没有构成附和，也就是没有与租赁房屋构成一体不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一种损失，应当赔偿。如果已经构成附和，已经与租赁房屋这种不动产构成一体，无法拆除或者拆除必然影响不动产价值的，出租人不同意利用，还得拆除。这个拆除造成的损失也是一种损失，必须赔偿。
2.承租人没有经过出租人同意装饰装修，或者扩建发生的费用，由于没有经过出租人的同意，这个损失也是损失，是给出租人造成的损失，应当予以赔偿。
3.承租人经过出租人同意扩建，租赁合同无效或者有效而终止履行，双方当事人对扩建费用没有办理合法建设手续的，当事人双方对扩建费用没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用造成的损失，也是损失，应当赔偿。经过约定，原来也经过批准的，就按照约定处理。
这三种损失怎么赔偿，司法解释做了原则性规定，即按照过错程度确定赔偿责任，该谁的过错谁就承担，谁的过错比例大就多承担，谁的过错比例小就少承担，按照过错原则承担责任。一方过错一方承担，双方过错双方承担，按照过错的比例来承担。
(三)房屋双重租赁的效力问题
司法解释第六条规定，出租人就同一房屋订立两份以上的租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：第一顺序，是已经合法占有租赁房屋的;第二顺序，是已经办理登记备案手续的;第三顺序，是合同生效在先的。然后规定，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《中华人民共和国合同法》的规定处理。这是关于双重租赁的完整规则。
在合同领域中，涉及双重关系的主要有两种，一种是双重租赁，还有一种是双重买卖。双重也可以是多重，三个以上的重合的关系是多重。在现实中，经常会用“一女二嫁”来表示这个意思，当然，《婚姻法》规定一夫一妻制、婚姻自主，当然由该“女”自己决定嫁给谁。双重租赁、双重买卖与一女二嫁是一样的道理。一个东西，既要卖给甲，又要卖给乙，当然只能卖给一个人。只有一间房，既要租给甲，又要租给乙，也只能租给一个人。
双重买卖的规则，出卖人与先手买受人和后手买受人订立了两个买卖合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一个，要遵循两个原则：第一，是契约自由原则。履行前手合同还是后手合同，由出卖人的意志决定，可以卖给甲，也可以卖给乙，只能卖给其中一个人。第二，是债权平等原则，先手合同的买受人不能主张其有优先权，应当按照债权平等原则，每一个债权都是平等的，只能由出卖人决定卖给哪一方{4]。
对于后一种原则，很多人不同意，认为一定要有先有后，先者优先。但是，债权法的规则和物权法的规则是不一样的，债权法的规则是债权平等，不管先后;物权法的规则是不平等的，应当是先设立的物权优先，在一个建筑物上先后设立了两个物权，是完全可以的，在行使物权时，设立在先的物权优先行使，这就是物权优先原则{5]。既然如此，在双重买卖的两个买受人中，没有理由主张谁优先。双重买卖的后果是，尽管出卖人有权利决定卖给前手买受人或者后手买受人，但只能履行一个合同，那么，对另外一个合同的买受人则必须承担违约责任，要赔偿损失。双重买卖的违约责任，出卖人是没有办法逃避的。
租赁合同大体如此，构成双重租赁，也应该实行这样的规则，即：第一，契约自由，第二，债权平等。但是，在租赁合同当中有一些特殊的情况，尽管两个租赁合同的效力是平等的，但由于存在特殊情况，而使某一个合同具有了优先权。司法解释规定双重租赁，有三个顺序要遵守，顺位在先的优先：第一，已经合法占有租赁房屋的。两个租赁合同订立以后，有一个承租人已经占有租赁房屋，基于占有，或者说基于已经履行的合同，具有优先权，因为后手合同已经无法履行了。所以，已经占有房屋的承租人的合同优先，确认合同效力。第二，已经办理登记备案手续的。双方谁都没有对租赁房屋占有，但有一方的合同先登记备案，备案的合同优先，确认其效力。第三，是合同生效在先。对此，我有不同意见，理由是，两个承租人的债权平等，没有在先在后的问题。司法解释认为生效在先而效力优先，就要履行前手合同，违反债权平等原则。不过，司法解释已经这样规定了，在司法实践中可以先执行，总结经验教训，以后还可以研究解决。
不论出现上述哪一种情况，对于没有履行的那个合同的承租人，出租人都要承担违约责任，赔偿违约行为造成的损失，或者赔偿违约金，或者定金不退。
(四)出租人的法定解除权
房屋租赁合同在履行过程中，出租人在什么情况下享有租赁合同的解除权，司法解释第七条做了规定，即：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”
按照这个规定，出租人的解除权的产生条件是擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人要求合理期限内仍不予恢复原状。符合这个要求，就构成承租人的根本违约，出租人就享有解除权。出租人主张解除合同，法院应该支持。
(五)承租人的法定解除权
司法解释第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”按照这一规定，承租人产生法定解除权的条件是：第一，在租赁过程中，司法机关或者行政机关依法查封了租赁房屋，承租人无法使用，承租人可以请求解除。第二，租赁房屋出现了权属争议，租赁房屋到底是谁的都不知道，承租人当然可以要求解除合同。第三，不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，只要有其中一个违反就行了。在上述三种情况下，租赁房屋没有适住条件，承租人享有解除权，可以要求法院解除租赁合同。
三、房屋租赁期间的添附问题
司法解释规定的第三个问题，是房屋租赁期间的添附问题。添附是所有权取得方式之一，具体内容有三种：第一是附和，第二是加工，第三是混合。这三种情况都是发生所有权的原因，但《物权法》在所有权取得的原因中对此没有规定，但在现实生活中普遍存在，特别是在房屋租赁合同中更普遍。在司法实践中究竟应该怎样处理，必须作出规定。司法解释对此做了比较好的规定，能够比较妥善地处理房屋租赁的添附纠纷。
(一)处理房屋租赁期间添附问题的三个原则
在处理城镇房屋租赁合同中的添附问题时，应该遵守三个规则：
第一，承租人对租赁房屋添附的主要形式是装修、装饰、改建、扩建，是承租人将自己的动产添附在出租人的不动产上使其增值，承租人的不动产添附在出租人的不动产上，变成出租人的不动产权利。这种添附的性质是附和，是动产附和于不动产，是承租人把自己的动产即建筑材料附和在出租人的不动产之上。
第二，房屋租赁期间原则上承租人不得对租赁房屋进行添附。简言之，在租赁期间，承租人能不添附就不要添附，能不装修就别装修，能不改建就别改建，应当保持租赁房屋原状。这是一个基本原则，但有例外。
第三，承租人要求添附须经出租人同意。出租人同意承租人添附，是就添附双方达成合意，当然不违反前一项原则。未经出租人同意进行添附，就是违约。双方约定可以添附的，应当确认合意的效力，按照合意约定的规则处理。
(二)处理房屋租赁期间添附的具体规则
在具体规则上，司法解释规定了七种情况：
1.出租人同意添附租赁合同无效的
司法解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，但租赁合同无效，添附部分的处理分为两种情形：第一，未形成附合的装饰装修物，如果出租人同意利用，可折价归出租人所有;出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第二，已形成附合的装饰装修物，如果出租人同意利用，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
2.出租人同意添附租赁期间届满或者解除但未形成添附的
司法解释第十条规定的是出租人同意添附租赁期间届满或者解除但未形成添附的规则。承租人经出租人同意进行装饰装修，在租赁期间届满或者合同解除时，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。如果当事人另有约定，则应当按照约定处理。
3.出租人同意添附在租赁期间合同解除但形成添附的
租赁双方当事人经合意进行添附，承租人的添附当然没有问题。对于装饰装修构成添附，在租赁期间合同解除时，当事人对解除后的装饰装修费用负担又没有约定的，处理比较棘手。司法解释根据究竟是谁在违约的因素确定处理规则。
第一，由于出租人违约导致合同解除的，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期间添附残值的，法院应予支持。因为出租人违约，在合同履行期间被承租人解除，承租人添附的价值并没有使用完，原因在于出租人，因此，出租人应当赔偿承租人添附的残值。
第二，由于承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间的添附残值的，法院当然不能支持其请求，因为是承租人违约而导致合同解除。这是由于自己的过错造成的损失，承租人无权请求赔偿。但存在三个问题：一是出租人继续使用该残值的，好像出租人占了好处，这并不是不当得利，因为是由承租人过错所致。二是出租人不利用添附残值，需要拆除，承租人还应支出费用。三是如果双方协商，对于添附的残值出租人愿意适当补偿，未尝不可。
第三，由于当事人双方违约导致合同解除的，对于剩余租赁期间内添附的残值，由出租人和承租人各自承担相应的责任。处理的方法，要看过错的大小，按照过错程度承担相应责任。
第四，因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，剩余租赁期间内添附的残值应该由当事人按照公平责任原则分担，每个人适当分担，但法律另有规定的，按照规定处理。
4.出租人同意添附租赁期满承租人请求出租人补偿装饰装修费用的
承租人经出租人同意装修装饰，在合同履行期满时，承租人请求出租人补偿装修装饰费用的，法院对此请求不予支持。其理由在于，双方当事人装饰装修都是经过合意的，按照一般情形而言，应当推定承租人的装饰装修价值在合同履行期满时使用完毕，租赁期间与装饰装修的费用应该相一致，承租人作为一个理性人应该有这个预期。在租赁合同期满，承租人要求补偿添附的费用的，当然不应支持。但是，如果双方当事人原来就约定在合同履行期满后还给承租人一定补偿的，当然没有问题，可以按照约定办。
5.推定出租人同意添附
推定出租人同意添附，是出租人明知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但没有明确表示异议，法官依此推定出租人同意承租人装饰装修。出租人知道而没有去制止，没有反对，那么就推定其同意。如果出租人请求承租人恢复原状、赔偿损失的，法院也不予支持。出租人“明知”的证明，应当由承租人举证。
6.未经出租人同意承租人进行添附的
承租人没有经过出租人同意进行装饰装修或者扩建发生的费用，由于没有经过出租人同意，当然应当由承租人自己负担，理由是承租人违反了不得添附的原则。而出租人请求承租人给恢复原状或者赔偿损失的，应当予以支持。
7.租赁期间承租人进行扩建的
承租人承租后对租赁房屋进行扩建，是更大的添附，必须经过出租人同意。如果合同无效，或者有效后被终止，双方当事人对扩建费用没有约定的，按照两种情况来办理：第一，扩建已经办理了合法的建设手续，扩建部分的权属归属于出租人，享有所有权，扩建造价费用由出租人承担。第二，没有经过办理合法建设手续的，扩建造价费用由当事人双方按照过错分担。
四、关于租赁房屋转租问题
转租，是出租人将租赁房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系{7]。前一个租赁关系叫做本租，形成转租，本租必须成立且有效。后一个租赁关系叫转租。如果承租人将租赁房屋完全转租给第三人，自己退出租赁关系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租赁关系，就不是转租，而是房屋租赁合同的债权债务概括转移{8]。而转租是本租的承租人把租赁的房屋再租给次承租人，转租中的出租人原本是承租人，却变成了出租人，即俗称的“二房东”，即本来的房客变成了二房东。
司法解释对于转租规定了六个问题：
(一)转租须经出租人同意
承租期间，承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去，必须经过出租人同意，没有经过出租人同意转租的，叫不合法转租或者违法转租{9]，为无效。对此，《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
(二)转租期限应当在本租剩余期限之内
司法解释第十五条还规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，是说如果出租人与承租人另有约定，在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。不过，这实际上等于本租又约定了新的租赁期间，这样理解更为合适。
因此，可以确定转租合同有效的基本条件，一是出租人同意，二是在剩余租赁期间。
(三)出租人的异议权和同意转租的推定
出租人知道承租人转租而不反对的，司法解释规定了两个规则：第一，出租人知道承租人转租的事实，承租人构成擅自转租，司法解释规定了六个月的异议期限，在六个月内，出租人发现转租的事实，可以提出异议。该异议权是形成权，一经提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。第二，超出六个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。
(四)次承租人可以参加本租发生的诉讼
转租合同的第三人即次承租人，在本租当事人之间发生争议时，可以参加。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时，或者争议合同效力，或者争议租金，其后果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼，法院不应该拒绝。
值得研究的是，司法解释把这个规则写在第十六条，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定之后，那么，这个规则仅仅是对此而言，还是对所有的转租的诉讼都适用?按照条文的逻辑，这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中，但事实上在其他方面也会出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题，因此，次承租人以无独立请求权的第三人参加诉讼的，法院应当支持。
(五)承租人拖欠租金次承租人的抗辩权
承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人起诉要求解除合同，涉及次承租人的转租合同利益。对此，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，可以作为抗辩理由进行抗辩，主张不得解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。对此，出租人不能解除租赁合同。
至于次承租人交纳的租金和违约金，是替承租人交的，因此，超出次承租人应付的租金数额，可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。
(六)次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务
房屋租赁合同解除以后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人还在占有这个房子的时候，有权要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同当然不复存在，次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同之后，对租赁房屋仍然占有一段时间的，对逾期腾房的房屋使用费负有支付义务。
本租合同的当事人是出租人和承租人，而转租合同的当事人是承租人和次承租人之间的合同，按照合同相对性原则，似乎出租人在只能要求承租人承担义务，无权请求次承租人负担义务。但由于租赁合同已经解除，次承租人占有租赁房屋已经没有法律上的原因，出租人可以直接针对次承租人，请求腾房，支付逾期使用费用。
五、城镇房屋租赁合同的效力延伸
城镇房屋租赁合同的效力延伸有与继承相似，但不是继承。继承是一个人死亡后，他的财产由其继承人继承，继承人取得遗产的所有权。在房屋租赁合同中，转移的不是物权，而是租赁权。这就是当代民法物权债权化和债权物权化的问题。债权物权化的典型，就是租赁合同产生的租赁权，房屋租赁合同的这些问题，其实都是租赁权，租赁房屋本来是出租人的，但承租人根据租赁合同的债权而取得租赁权，可以使用、收益，还可以转租。这个租赁权就是物权化的债权。有的国家的法律承认租赁权是物权，但大多数国家还是仅把它作为一个物权化的债权对待。既然租赁权不是财产权，就没有继承问题，当承租人是自然人并且去世后，合同的租赁期还没有完成，《合同法》第二百三十四条明确规定，与承租人生前共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这就是租赁合同效力延伸问题。司法解释参照这一规定，第十九条规定了另外两个效力延伸的规则：
第一，个人租赁房屋如果是给个体工商户的家庭使用，不是自己使用，承租人在租赁期间死亡或者失踪的，其他家庭成员作为个体工商户的经营者，有权主张继续租赁合同的效力，一直用到合同约定的租赁期满。按照合同相对性原则，出租人、承租人是当事人，承租人死了，合同就应该消灭。但是由于租赁权具有物权化的效力，由于承租人是个体工商户，这时就准许个体工商户家庭的其他成员把合同的效力延伸到合同约定的租赁期结束后再消灭。这就是效力延伸的问题。
第二，个人租赁房屋从事合伙经营，即合伙人个人租赁房屋给合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失踪，其他合伙人说想把合同继续延续到租赁期满，也是可以的，其他合伙人有这个权利。
这两个规则，即使出租人不同意，个体工商户和其他合伙人也有权要求合同履行到租赁期限完成为止。这是强制性的规定。本来，民事法律关系主体消灭而消灭{10]，合同当事人一方死亡的，合同消灭，但在租赁中，由于租赁权带有一定的物权性质，所以它的效力可以延伸到合同期限届满。
六、买卖不破租赁原则的适用
买卖不破租赁原则是应当遵守的，在城镇房屋租赁合同中同样如此。出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移{11]，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。
司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是：
第一，承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
第二，规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。
第三，如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。
七、承租人优先购买权问题
关于承租人优先购买权，是司法解释重点规定的一个问题，写得很好，作为重点问题研究。
民法上的优先购买权，一是共有人的优先购买权，一是承租人的优先购买权，三是股东优先购买权，四是合伙人优先购买权等{12]。共有人之一出卖其共有份额，其他共有人有优先购买权。股东出让股权，其他股东享有优先购买权，是一个道理。出租人要出卖租赁房屋，承租人享有优先购买权。这两个优先购买权设置的目的不同：共有人优先购买权的目的是尽量保持共有的状态，保持共有人之间的关系和谐。在同等条件下，共有人有优先购买权，能够继续维持共有的关系，承租人优先购买权的目的是对承租人的照顾，除此之外没有它意。比较而言，两种优先购买权的立法目的不同，共有人优先购买权的目的比承租人优先购买权的目的更重要，必要性更强。
在司法实践中，承租人优先购买权的适用比较混乱，缺乏准确的规则。例如，出租人没有尊重承租人的优先购买权，承租人主张侵害了其优先购买权，有的法院保障承租人的优先购买权，判决出租人和第三人的买卖合同无效;有的法院判决继续买卖，承租人有优先购买权，有的法院甚至直接判决争议房屋的所有权归属于承租人。
司法解释在承租人优先购买权问题上做了统一的规定，可以归纳为五个规则：
(一)承租人优先购买权的性质是债权
司法解释规定承租人优先购买权，确认这种优先购买权与基于共有的优先购买权不同，效力有所差别，共有人的优先购买权优先于承租人优先购买权。至于承租人的优先购买权为什么效力低于共有人优先购买权，司法解释认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力{13]。
(二)侵害承租人优先购买权的救济方式为赔偿损失
正因为承租人优先购买权的性质是债权，是优先缔约权，而不是物权性质的权利，因此，司法解释规定，出租人违反义务，侵害优先购买权的救济方式损害赔偿，而不是必须保障承租人优先购买。这个规定与以往的理解是不同的
[2]。我认为，这个做法大体可行，是有道理的，就是因为承租人的优先购买权的效力较弱，与共有人的优先购买权效力不同的结果。因此，不能再适用对侵害优先购买权的采取宣告买卖合同无效的做法了。
怎样确定侵害承租人的优先购买权，解释确定“出租人出卖租赁房屋在合理期限内没有通知承租人”，就构成侵害优先购买权。
这个规定有一个问题值得斟酌，就是有可能使出租人在出卖出租房屋的时候，都不通知承租人，最后了不起就是赔偿损失而已。其后果，可能会使承租人的有效购买权成为一句空话。
(三)对以协议折价变卖方式实现抵押权的租赁房屋承租人享有优先购买权
司法解释第二十二条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”在对租赁房屋以协议折价、变卖方式实现抵押权时，出租人应当在合理期限内通知承租人，承租人主张优先购买权的，在同等条件下，可以优先购买，保障承租人的优先购买权。其条件是，租赁房屋原来是设置了抵押权的，出租人要把该房实现抵押权，是用协议折价和变卖的方式，才可以主张承租人优先购买权。这个规定还要和第二十条规定的实现抵押权不受买卖不破租赁原则限制联系起来。以租赁房屋实现抵押权不受买卖不破租赁的约束，承租人不可以主张继续保持租赁合同的效力，但在这里对承租人用优先购买权的方法来保护。
但是，应当注意，如果是用拍卖的方式实现抵押权的，不在此限。
(四)以拍卖方式出卖租赁房屋对承租人的保护
司法解释对以拍卖方式对租赁房屋实现抵押权的，专门作出规定，即第二十三条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”按照这一规定，以拍卖方式出卖租赁房屋，不论是抵押权人为了实现抵押权而出卖，还是出租人自己出卖，只要是拍卖，对承租人优先购买权的保护，就统一适用这样的方法，即出租人以拍卖的方式出卖租赁房屋的，出租人和拍卖行都有义务在拍卖五日前通知承租人，如果承租人不参加拍卖的，就视为放弃优先购买权。这样规定是完全对的。
在司法解释的草案中，还规定了这样的内容：在拍卖过程中，有最高应价时，承租人当场表示高价购买的，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定处理，保障出租人的优先购买权。侵害优先购买权的，应当予以损害赔偿。这样的规定是不正确的，司法解释将这些内容删掉，是完全正确的。
(五)对抗承租人优先购买权的法定事由
司法解释第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”这是规定了四种对抗承租人优先购买权的法定事由。
1.房屋共有人行使优先购买权
共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权，而承租人优先购买权是基于债权而生，物权优先于债权，自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。
2.房屋卖给出租人的近亲属
出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。这就是说，出租人的近亲属也享有优先购买权，并且这个优先购买权比承租人优先购买权更优先，可以对抗承租人的优先购买权。值得研究的是，这种基于亲属关系发生的优先购买权，是不是一个新的优先购买权，产生这种优先购买权的法律基础是什么?
3.承租人放弃优先购买权
出租人出卖租赁房屋，对承租人已经履行告知义务，如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的，就视为放弃优先购买权，对此，当然不得再主张优先购买权。15日是个不变期限，承租人主张优先购买权必须在15日内表示态度，没有明确表示的，就视为放弃权利。
4.第三人善意取得租赁房屋所有权
如果购买租赁房屋的第三人是出于善意，并且已经办理了登记手续，就构成善意取得。第三人出于善意对于承租人的优先购买权不知情，就是善意，构成善意取得，就即时取得所有权。承租人再主张优先购买权，就无法对抗善意第三人依法即时取得的所有权。
司法解释规定，侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿。这是好的，但如何确定损失，如何确定损害赔偿责任，司法解释并没有给出方法。在司法实践中可能无法操作。关键在于怎么去计算承租人优先购买权受到损害的损失数额。我的想法是，可以按照产生优先购买权那个时候的房价是多少，受到侵害后的房价是多少，其差别可以算作损失。还有一个办法，就是参照一般的违约金的计算标准，确定损失赔偿责任。
一、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
建筑物区分所有权制度，在2007年10月1日期实施的物权法中用专章进行了规定，充分表明我国民法学界及立法者已经认识到建筑物区分所有权制度的重要价值及其现实意义。因应了物业服务企业对小区、公寓、大厦进行物业管理服务及该项服务迅速发展的现实需要，对规范和协调我国物业管理服务关系、解决物业管理服务纠纷、提供了基础性和原则性的法律框架。应当认为，将对法院审理该类纠纷案件起到积极的作用。但不可忌讳、回避的问题是，建筑物区分所有权制度，作为我国首次以立法方式确立的一项物权制度，当中存在的问题仍然不少，在理解和适用上操作性仍然不够强。为此，最高院出台司法解释实在是其必然。笔者以下试图借理解解释内容的同时，指出其中仍然存在的有待解决实际问题。
1.解释关于业主的范围的认定。根据解释第一条第一款的规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，均应当认定为物权法第六章所称的业主。即业主的范围包括通过依法登记、依据生效法律文书、继承、受遗赠等方式取得建筑物专有部分所有权的人，同时，该解释第一条第二款还规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。 2.解释关于车位、摊位等特定空间作为建筑物专有部分进行认定的条件问题。根据解释第二条的规定，车位、摊位及其他房屋只要能够满足以下条件就应当认定为建筑物专有部分：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。但规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，则应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
3.解释关于对“住改商”问题的处理。“住改商”既包括专用部分住改商，也包括共有部分的住改商，根据解释第十条的规定，业主将住宅即其专有部分改变为经营性用房，须经全部有利害关系人一致同意。而在解释的第七条就共有部分住改商进行了的规定，对改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，明确了必需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
4.解释关于业主表决权问题的处理。根据物权法，业主的表决权的统计方式包括两种，一种是按业主人数进行统计;一种是按业主专有部分的面积比例进行统计。但就对业主购买两套甚至多套房屋，其表决权统计方式规定不甚明确，按专有面积当然不会存在争议，但是否应当按一个业主还是多个业主进行统计就不无争论。解释第九条对此有了明确规定，即出现前述情形时，在业主人数的统计上，仍然按一人计算。当然，笔者认为，该统计方式仅仅解决了技术上的问题，而对表决结果的影响为零。因为，业主的表决权的实现，人数或专有部分不是仅其中之一就可以决定的，而是必须两者都同时达到法定要求方可。
5.解释关于业主大会、业主委员会诉讼主体资格问题。根据物权法第七十八条及解释十二条的规定，业主大会、业主委员会可以作为案件的被告;结合物权法第八十三条的规定，似乎也排除了业主大会、业主委员会作为案件原告的可能性。笔者认为，不管是物权法、还是该解释的规定，将在很大程度上限制业主的维权工作，给业主维权带来了现实的困难。对损害全体业主共同利益的侵害行为，如果业主大会、业主委员会都无权作为原告进行告诉，而需要全体业主办理新的授权委托，或各个业主分别诉讼，不仅在成本上不合理，而且作为业主大会、业主委员会的职权也根本无从体现。这样的规定，显然弊大于利。
6.解释关于车位、车库应当首先满足业主的需要的认定。根据解释第五条的规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。从解释规定文义进行理解，该规定包含两层含义，即一是开发商可以将车位、车库采用出售、附赠或者出租等方式处分给业主;二是开发商必须按照配置比例进行前述处分。该解释内容存在的问题是，如果发展商的前述处分行为不符合前述规定，是否必然导致认定其处分行为为不符合“应当首先满足业主的需要”的情形，而可撤销或无效;而且该解释内容仍然没有解决好后面几个问题，一是“满足业主的需要”中“业主的需要”是指业主现实的需要为限还是也包括业主未来可能的、潜在的需要;二是“满足业主的需要”中的“业主”应作何种理解，如果根据该解释第一条之规定，结合物权法第七十四条第二款的规定，这里的业主就包括购买房屋的业主，也包括纯粹购买车位、车库的业主，如果作此理解，开发商就可能将车库、车位出售给房屋业主以外的人，而导致车库倒买倒卖甚至房屋业主买不到车库、车位的现象发生，也一定程度上给小区的物业管理带来难度。因此，此处的业主笔者认为应作限定解释，即限定其范围为房屋业主;三是对“业主的需要”是否应当作必要限制，特别是时效方面的限制，即在多长时间内业主行使购买、租赁车位、车库权利方可得到满足和法院支持，如果无期限限制，必然导致资源浪费，也导致其他业主利益受损，如需要多个车位的业主因无法得到满足而导致不便，该部分的物业管理费用长期无法收取而增加管理成本等。
(二)《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
伴随房地产业的蓬勃发展，物业管理作为新兴的服务产业也步入快车道，既给广大购房入住的业主带来极大的便利，也顺应了社会分工进一步细化的需要。然而，与此同时所引发的问题也越来越多，甚至矛盾有加深的迹象，以致专门形成一类以物业管理服务纠纷为法院审理对象的案件。即涉及民事诉讼、也不乏引发行政诉讼。最高院本次出台解释，既具有前述背景因素，但更多的是结合了新颁布实施的《物权法》的规定，以指导各级法院正确审理该类案件。解释共十三条，主要解决了以下几个问题：
1.关于物业服务合同法律效力的认定问题。解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释内容解决了两类合同的效力认定问题，一是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，由于此类合同主体为建设单位和其选聘的物业服务企业，业主不参与其中，而且多数情况下也没有向业主公示，因此常出现业主对该类合同不予认可并拒绝履行合同中约定的业主义务纠纷，解释直接肯定了该类合同的法律效力，一定意义上可以使纠纷得到解决，但笔者认为，由于该类合同侵害了业主的知情权，法律也没有就合同内容必须进行公示进行强制要求，不能不说是一大缺憾。二是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，这类合同由于业主委员会、业主大会所代表的是全体业主的利益，其法律效力当然应当得到承认。
2.关于物业管理费收交中争议的解决。解释首先解决了房屋空置时是否具有交纳物业管理费的义务问题。由于现实存在业主收楼或视为收楼后一直空置的现象，而导致该部分业主提出其未享受物业服务而拒交物业管理费，为此解释做出了需要交纳的规定，即“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据物权原理，发展商已将房屋交付给业主控制，而无论该房屋处于何种状态，该业主当然具有和其他业主同样的交纳物业管理费的义务。其次解决了业主将房屋出租、出借情况下，物业管理费交纳主体问题，解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。此外，解释还就物业服务企业是否有权向业主委员会主张物业管理费进行了规定，明确指出，物业服务企业应当向业主主张。
3.关于物业服务合同未获续聘或终止、解除情况下相关问题的处理。主要包括两个内容，一是业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。二是物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
对《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(征求意见稿)》的认识和建议
一、物业服务企业没有维修专有部分的义务
征求意见稿第二条：“物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。” 这一条文有三个问题：
1、物业企业没有维修专有部分的义务。专有部分自交付以后，风险转移给业主，保修期内由建设单位承担保修责任，保修期后业主自行维护和保养。业主可以就专有部分的维修委托物业服务企业，但这属于另一个法律关系，不是物业服务企业法定的或者物业服务合同约定的义务
2、共有部分的维修养护，费用本来就是由业主承担的(管理费或者维修资金)，而不是物业企业承担。权利人自行维修后由责任方承担费用只适用于责任人有保修义务的情形，物业企业不是保修单位，它即使未履行维修职责，应承担的是违约责任和赔偿责任，而不是承担维修费用。
3、“经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准”，如同“经多次治疗未能治愈”，原因可能是多方面的，有的可能属于建筑物先天质量缺陷，有的可能因为业主使用不当，不能一概归责于物业企业。确实属于物业公司不胜任，业主可以解聘，可以请求它赔偿损失，但不应当是自行维修后让它承担费用。
二、物业服务企业不应承担“安全保障义务”
征求意见稿第八条：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”我国民事侵权责任法上的安全保障义务来源于最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”从法理上看，义务人应当是经营性的或者是社会活动的组织者;面对的是不特定的对象;通常有自己的经营场所;它与被保障人之间的关系应当是消费场所与消费者的关系，或者是组织者与被组织者的关系，它对自己经营场所内的不安全因素具有控制、预防、改善、提示的能力。而物业服务企业不符合这些条件。
1、物业服务企业与业主的关系是雇佣关系。物权法第八十二条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
2、物业服务企业没有管理业主及其活动的权利与能力。《物业管理条例》第二条：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3、物业服务企业没有自己的经营场所，它是在业主的不动产之上为业主提供服务，服务的对象也是特定的。
4、法规明确规定物业服务企业在安全防范方面的职责是“协助”。《物业管理条例》第四十七条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”协助的对象，一是业主，二是有关行政机关，它们才是安全防范的责任主体。
综上，物业服务企业不应当承担安全保障义务。如果物业企业没有履行合同义务造成业主的损害，应当依照《物业管理条例》第三十六条承担损害赔偿责任：
“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这仍然是违约责任。违约责任以未履行合同为基础，安全保障义务只要受害人没有过错就不能减轻或免除义务人的责任，两者在实务中会导致不同的法律责任。而后者既无法律依据，也不合情理，会在实务中产生混乱，建议删除。
三、车辆丢失或者毁损的责任，应以合同为依据处理
征求意见稿第九条：“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。 物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。”
这个条文第一款讲侵权责任，第二款才讲违约责任，顺序不大符合逻辑。“业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任”，等于先将物业服务企业置于赔偿义务人的地位，这既无法律依据，也不合情理。现实中这类纠纷越来越多，而在社会治安形势日趋严峻的情况下，作为汽车这种大宗财产的所有人，自己应当采取适当的风险预防措施，而不能只依赖于物业服务企业。事实上物业企业也不具备这个能力。
如果承认物业企业没有安全保障义务，那么本条第一款就不能成立。建议在这个问题上，仍然以《物业管理条例》第三十六条为原则来处理，具体条文建议修改为：
“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，车主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当依据车辆停放或保管协议的约定处理。没有车辆停放或保管协议的，按物业服务协议中的相关约定处理。没有物业服务协议的，按物业服务企业有无履行法规要求的保安义务，判断其是否承担赔偿责任。”
四、对从事物业服务的“其他管理人”应作出界定
物权法第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”而《物业管理条例》第三十二条明确规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”按建设部规章，不具有相应的资质，不能从事物业服务活动。故物权法所说的“其他管理人”，应当是指具有从事专项服务资质的服务商，而不是物业服务企业以外、却能从事物业服务的机构或者个人。否则，必然会导致物业服务的市场严重混乱，在恶性竞争、鱼龙混杂之下，严重损害业主利益的情况不可避免。故对“其它管理人”应当加以界定，并且它只能从事其有资质的专项服务。
建议增加一个条文：物权法第八十一条所说的“其他管理人”，是指具有相应资质的园林、机电维修保养、清洁、消毒、保安服务等专业经营者。其他管理人在经营范围内，受业主委托从事专项的物业服务。
五、业主转移房屋时恶意欠费的，继受的业主有清偿义务
现实中许多以投资为目的的买房人，直到将房屋出手，也不到物业服务处交费，而我国现行的不动产登记制度中，又没有权利瑕疵登记的手段，故物业企业对这种情形无可奈何。这不但是对物业服务企业的损害，也是对全体业主共同利益的损害。由于物业企业的员工大部分是农民工，欠费还会引发社会问题。鉴于此，建议确立“卖方欠费买方清偿”的规则，其理由和意义如下：
1、甲卖房给乙时，乙并不是简单地购买房屋，而是全面继受了甲所转让的不动产的权利义务。台湾《公寓大厦管理条例》第二十四条：“区分所有权之继受人应继受原区分所有权人依照本条例或规约所定之一切权利义务”，法理鲜明，可资借鉴。
2、甲乙双方交易时，就房屋是否存在欠费负担，即使没有恶意串通，乙也有注意义务;未尽注意义务，当然应当承担责任。
3、物业企业在甲长期欠费并找不到债务人情况下继续履行管理职责，已经构成无因管理，乙作为受益人也有偿还义务。
4、如果确立了这一规则，此类因房产转让而产生的欠费纠纷将大大减少。水电费较少欠费纠纷，就在于水、电供应者采取了甲欠乙还的规则。
建议增加一个条文为：“业主转让房屋时积欠的物业管理费，购买方负有清偿责任。”
第二篇：物权法论文:制定物权法的几个特点
制定物权法的几个特点
今年3月16日十届全国人大五次会议高票通过、10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》是新中国历史上第一部物权法，它确立了中国特色的社会主义物权制度。物权法的地位十分重要，是仅次于我国宪法的基本法律，是我国民法典的重要组成部分，是社会主义市场经济法律体系中的基础性法律。
物权法立
法，以其历时之久、社会参与度之高、争议之激烈成为中国立法史上的“新标杆”。回顾制定物权法的过程，笔者认为有以下几方面的特点。
第一，立法机关始终坚持质量第一的精神，因此制定过程十分谨慎，不急于求成，不赶进度，使我国物权法成为具有时代特色、符合社会经济客观规律的良法。
物权法的起草工作始于1993年，可谓十三年磨一剑。全国人大常委会对制定物权法高度重视。根据立法法的规定，在我国，一部法律草案经过全国人大常委会三次审议一般就会付诸表决。但是，物权法草案却在反复修改后进入五年来的第八次审议。这是全国人大立法史上第一部进入八审的法律草案，也是审议次数最多的法律草案。物权法从起草到通过的十多年，正是中国社会从计划经济向市场经济转变、从建立社会主义市场经济体制向完善社会主义市场经济体制过渡的重要时期。立法机关通过不断调研和论证，深刻把握我国社会经济关系的巨大变化，深刻把握社会主义市场经济的发展规律，进而转化为法律条文，上升为法律规范，为巩固和发展我国社会主义市场经济提供了十分重要的法律保障。此外，一般而言，一部法律草案审议次数越多，质量也就越高。物权法从起草到通过历时十三年，经过八次审议，无疑从程序上保障了物权法的立法质量。
第二，物权法的制定充分体现了科学立法、民主立法的原则。
物权法是中国特色社会主义法律体系中起支架作用的基本法律，事关国家基本经济制度和人民群众切身利益。坚持民主立法、科学立法，广泛听取意见，尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，是制定物权法过程中的鲜明特点。
“应广泛听取专家和社会各方意见”“建议组织更多社会力量参与讨论”……审议中，许多全国人大常委会委员建议将物权法草案向社会全文公布，广泛征求意见。这一意见被委员长会议采纳。全国人大常委会办公厅于2005年7月10日全文公布了物权法草案，面向社会征求意见。。从机关单位到普通百姓，在40天的时间里，社会各界为进一步完善物权法草案积极建言献策，共向全国人大常委会提出意见11543件。同时收到的，还有来自26个省、自治区、直辖市和15个较大市的人大常委会、47个中央有关部门、16个大公司、22个法学教学研究机构和部分法学专家学者提出的意见和建议。立法机关先后召开100多次座谈会和多次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。从面向社会公开征求意见，到第四次审议时的现场直播，对公民意见的广泛采纳，物权法无不闪烁着现代立法的光彩。出席3月16日十届全国人大五次会议闭幕大会的2889名代表中的2799人投下了赞成票，占比高达97%，充分表明物权法的制定是民心所向，反映了全国人民的共同意愿。
第三，物权法的制定清晰地诠释了一条法学原理：法律作为上层建筑的重要内容，对经济基础的变化发展具有巨大的反作用。
物权法是对我国改革开放以来诸多既有制度的确认，有利于让人们尽享改革发展的成果，进一步激发人们创造财富的积极性。
改革开放以来，我国逐步由计划经济向社会主义市场经济过渡，总结出公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度，从而增强了综合国力，改善了人民生活，这是有目共睹的事实。公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度，是马克思主义和中国实际相结合的产物，是中国特色社会主义的体现，是实现国家繁荣昌盛、构建和谐社会的基本国策。立法机关将坚持社会主义初级阶段的基本经济制度，作为制定、实施物权法的首要目的和基本原则。物权法在第一条鲜明地指出制定物权法的目的就是“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。物权法明确了国有财产的范围和归属、国家所有权的行使和国有企业的物权等，以维护国有经济在国民经济中的主导地位;明确了集体财产的范围和归属，以保障集体经济的发展;明确了私人所有权的范围和对私有财产的保护，以鼓励、支持和促进非公有制经济的发展。这样规定，将现实经济基础固定化，把改革开放以来形成的基本经济制度上升为国家基本法律规范，从而有利于坚持和完善社会主义基本经济制度，有利于各种所有制经济充分发挥各自优势，相互促进，共同发展。
第四，物权法的制定实现了坚持中国特色和学习借鉴国外物权立法经验的有机结合。
物权法的制定立足于我
第三篇：物权法的生活性与生活中的物权法
文章来源：中顾法律网
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物权法的生活性与生活中的物权法 刘凯湘 北京大学法学院 教授
物权法起草是目前我国最重要的立法活动，而且物权法草案第四次审议稿正在向全社会各届征求意见。很多人反映对物权法很生疏，不像合同法、知识产权法、婚姻法、继承法、公司法等民事法律容易懂，很多名词术语如用益物权、地役权、权利质权、让与担保、孳息、公示公信等，很晦涩，不知道什么意思。应当承认，物权法是民商法中理论和学术色彩很浓的一个部分，而且在有物权法规范和理论的大陆法系国家，这些名词术语是几乎不能用别的词语来代替的，尽管可以用别的、通俗的话语来解释，但立法时只能使用这些名词术语，否则就不是在制定一部物权法，而是在写一本物权法的普及读物了(事实上，即使是写一本物权法的普及读物，也无法避免使用这些名词术语)。
这样一来，是不是物权法就只是一部学者的法律，而普通民众就无法理解了呢?物权法是不是离老百姓很遥远的东西呢?当然不是。任何法律，都是两个层面的：一个是学术或学者层面的，一个是生活或民众层面的。作为前者，它是法律文明不断进步的途径，通过学术的整理和表述、学者的阐释和研究，使得立法更合理、更科学、更符合
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法律追求的公平、正义等价值;作为后者，它是法律的生命力之所在，是立法的目的之所在，因为法律的本质是一种行为规范和利益衡器，而行为与利益都是存在于生活和民众中的。本文试图从民众、从老百姓生活话语和生活理解的角度，选取物权法草案包含的若干主要制度进行说解，试图通过这种方式将法律语言还原为生活语言，以使我们更多的民众对物权法有更多的了解和理解，对物权法的立法目的、立法原则、主要制度、目前的主要争议焦点等有更多的知悉，进而将来待物权法颁布后能够更好地利用这部法律保护自己的权益。当然，这里所谓的“生活话语”是相对于学术语言而言的，有些可能是家喻户晓、人人皆知的，有些却仍然含有一定的学术或理论色彩，只是尽量使其通俗化一些。
物归其主：物权法的直接目的
人们的生活离不开物，企业的生产离不开物，国家的存在也离不开物。物是人类赖以生存的前提条件。但世有万物，人人欲得之，人人欲享之，如何是好?如果某物没有主人，那人人都有权利得到它，人人都有权利利用它，人人都有权利处分它，岂不天下大乱?所以，物要分你我，要定名份，要归主人，如此方可止纠纷，息争缠，平是非，稳秩序。于是人们创造了这样一个法律：对于有价值、人类可支配的物，要明确它的主人，划清它的界限，是张三的财产，其他人就别再存非分之想了，张三是它的主人，只能由张三去享用它，支配它;
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同时，不属于张三的财产，张三也就别去惹它了。万物有其主，天下得太平。这就是物权――一种直接建立在物之上的法律权利。定纷止争，这就是物权法最直接的目的。
但哪些物归于哪些人，或者说哪些人可以成为哪些物的主人即所有权人，这却是很大的问题了。说到底，社会上的财富、资源，到底如何在人们之间进行具有归属意义的分配，这已经不是物权法所能够解决的问题，而是一国的基本经济制度的问题，是所有制的问题。这是需要宪法来解决的问题。如此说来，物权法不就没有什么价值了?且慢，一国的基本经济制度的确不是物权法所能回答的问题，但宪法只是原则性的规定，宣示性的表述，并不规定具体的物在具体的主体之间的分配，更不规定物权的具体内容。仅有宪法的原则性和宣示性规定是不能给人们提供具体的行为规范的。就像我国宪法规定了公民的生命权，但若没有刑法中关于剥夺公民生命权的犯罪的刑罚制度和民法中关于公民生命权受侵害的赔偿制度，宪法所规定的生命权就成了一纸空文。但宪法的原则性规定是非常重要的，是其他法律得以制定的依据。试想，如果没有宪法中关于公民的私人所有权的规定，物权法能够规定公民的私人财产所有权吗?在2004年修宪之前，我国哪一部法律能够使用“私人财产所有权”的概念呢?所以，一方面，不能夸大物权法在确定社会财富和资源归属问题上的作用，使人们误以为物权法是关于经济制度的基本法律，另一方面，也不能以为有了宪
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法的原则性规定就解决了物的归属的全部问题，这一任务只能由物权法来完成。没有物权法，就无法明确私人、法人、集体以至国家各自享有哪些具体的财产范围和财产类型，无法做到真正的物归其主，天下还是会一片大乱的。
物归其主的核心制度是物权法中的所有权制度。这是我国物权法制定中的最大难题。这些难题不是由于民法学家从法理上解释不清，不是由于物权法的逻辑体系容纳不下，而是因为物权法直接受制于一国的基本经济制度和政治制度。比如，土地所有权问题，宪法规定我国实行土地公有制，公有的两种形式一为国家所有一为集体所有，惟独没有私人所有，所以土地就无法成为私人所有权的对象(客体)，物权法就不能规定私人可以成为土地的所有权人，否则就违宪了。这就是本文前面所说的不能夸大物权法在确定社会财富和资源归属和分配方面的作用的涵义。至于大一统的土地公有制的弊端，由此造成的土地资源浪费、土地毁损、水土流失、土地寻租、农民利益受损等，学者早已指出，但在宪法的相关规定修改之前，物权法或民法是鞭长莫及的。
又如，在所有权的类型化当中，特别是所有权的主体分类当中，物权法草案采用的是依所有制类型进行的划分，即分为国家所有权、集体所有权和私人所有权。有的学者非常尖锐地反对这种分类，因为它违反了对各种所有权进行一体保护的原则，是计划经济的遗留物，
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但也有学者认为这种分类是合理和必须的。事实上，这仍然是宪法的问题，是宪法对不同的所有制实行分类定位和保护在物权法的反映。理想状态的物权法是不应当进行分类定位和分类保护的，但具体到我国的现状，在国家所有制占绝对优势、集体所有制似是而非、私人所有制如摇篮襁褓的情况下，不对私有制进行分类保护其实是对私人所有权不利的，这就如同由于妇女儿童在生理上较之于男性处于相对不利的地位而必须通过诸如《妇女儿童权益保障法》给予特别保护一样，看似对妇女儿童的歧视，实则是公平的选择。如果什么时候私人所有制不再屈从于公有制，取消现在的分类保护便是水到渠成之事。所以，本文作者强调物权法的民族性，民族性既包括优秀的成分，也包括中性的成分，还包括有待完善的成分。在财产法中，物权法的民族性是远甚于合同法、知识产权法的，尽管也有其国际性。
物尽其用：物权法的间接目的
物是服务于人的，是为人所利用的，被利用物才有价值。人们拥有财产，不是为了拥有本身，而是为了满足某种需要。当然，也许有的人就是为了拥有本身，例如为了炫耀，但炫耀也是一种利用方式，也是物的价值所在;或许，还有的人不断攫取巨额的财富但既不利用也不炫耀，例如很多贪官占有数千万元的现金，但却藏在后院的地窖里，自己省吃俭用，这就不能用常人的理解来解释了，属于例外情形。
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物权法草案规定了物的所有权人享有对物的占有、使用、收益和处分的权利，这当中的占有只是手段，使用、收益才是目的，处分通常是获得其他财产或利益的途径，也不是所有权的目的。当然，处分权是非常重要的权利，只有所有权人才能处分自己的财产。所以，物权法规定所有权，不仅仅是为了定纷止争，而是通过定纷止争以便于人们对物的利用，因为对于权属不明的物是很难加以自由的和有效的利用的。
除了所有权中的使用、收益权利，物权法实现物尽其用的立法目的更主要地体现在用益物权制定上。所谓用益物权就是对他人的财产(主要是不动产)加以利用的权利。在我国，由于很多社会资源特别是土地只能属于公有，而土地等资源只有由私人或法人组织加以利用如建房、种植等才有实际价值，私人和法人组织没有所有权，所以只能通过对国家或集体的土地等资源加以利用，才能一方面实现土地的价值，另一方面满足私人、法人组织生产经营、生活等需要，才能使人们安居乐业。故此，物权法规定了土地使用权、承包经营权、宅基地使用权、农地使用权、居住权等，以及地役权，这些权利都是用益物权。所以，物尽其用是物权法的终极目的。还有物权法草案没有规定但几乎所有的民法学者都认为应当规定的典权。如果说中国的老百姓对地役权、地上权的概念不熟悉的话，对典权却是至少略知一二的，土地、房屋的出典、承典在我国有千余年的历史，民国时期仍然被广
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泛使用，49年以后随着土地改革而不再有土地出典，但私有房屋出典仍然在民间存在。这又涉及到物权法的民族性和生活性。有活生生的生活土壤、有浓厚的民族特色和有重要的制度价值的典权不能写进物权法，这就不是经济制度与政治制度的问题了，不是宪法的问题了，而是立法者的任性了。
物尽其用还表现在物权法的担保物权制度上。张三有一栋房屋，可以自己居住，这是物尽其用的体现;张三把它租给李四，这也是物尽其用的体现：张三获得了租金收入，李四解决了住房的问题;张三向银行借款，拿这栋房屋作抵押，获得贷款，还是物尽其用的体现：张三可以继续使用房屋，却又通过房屋而获得了贷款。抵押权、质权、留置权等担保物权都体现了物权法对物尽其用的生活理念的追求。
路可拾遗：物权法对拾得遗失物的处理
拾金不昧是被称为民族美德的。但这一美德今天似乎成了一种奢望。其实它是人类的美德，到过西方国家的人如果在那里有遗失钱包的经历的话，大都同时会有失而复得的经历，只是在那里人们对于这种行为认为太正常了，所以没有必要报道，而在我们国家，由于遗失东西失而复得的可能性太小，所以一旦有一次就要宣传，甚至失主还要写一封感谢信给拾得人的单位，因为这太出乎他的意料了。这就是我国现在关于拾得遗失物的生活观念。所以，当物权法草案原来规定
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拾得人有权获得报酬时，道貌岸然的君子不能不质问：法律怎么能够如此践踏我们的传统美德呢?!这可以理解为是对失落的文明的一种怀旧，但毕竟是自欺欺人。遗憾的是我们的立法者往往难以坚持法律自身的理念而易于屈从“舆论”的压力，怕给自己背上“败坏家风、有辱祖先”的骂名，所以交还遗失物的报酬就只好免谈了。
不仅如此，物权法草案还规定“遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归国家所有”。国家可以“不劳而获”，而拾得遗失物的人却是“劳而不获”，在财产价额通常不会太大的遗失物方面都非得让政府与民争利吗?!为什么就不能将无任认领的遗失物归拾得人呢?显然，这既是一种财产取得方式上的不平等，更是“伪道德”的体现。
但是，物权法草案在向“舆论”妥协的同时，还是捍卫了一些法律的“尊严”――它规定：所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用;所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。所以，当你捡到了别人遗失的钱包，或者手机，或者更值钱的东西，你至少可以要求失主给你支付保管费，其他的“必要费用”，比如交通费、误工费(比如你花了半天时间去送交遗失物)、通讯费(比如你联系失主)等，你完全有权提出要求;如果失主发出了悬赏广告允诺支付报酬，你尽可以要求他支付，如果他不支付，
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打官司你肯定赢。所以，拾遗值得。当然，千万别以为本文作者是反对拾金不昧，而只说是，拾金不昧是道德的问题，权利义务却是法律的问题，法律不总是道德的守护神。
另外一点同样重要的是，捡到遗失物是应当交还给失主的，如果找不到失主则应当送交给有关部门。如果将捡到的遗失物据为己有，那就是你自己的不对了，在法律上那就成了不当得利，失主如果知道了就有权要求你返还，而你不能以对方未给报酬或支付相关费用为由留置遗失物。这是两个不同的法律关系。
与邻为善：物权法对不动产相邻关系的规定
不论是个人还是单位，不论是在农村还是在城市，你总会有或多或少的邻居，而你自己也会成为别人的邻居。邻居对于人们的生活很重要，这不，我们的先人就有“择邻而居”、“孟母三迁”、“远亲不如近邻”、“与邻为善”等训诫和劝导。现代社会，尤其是在我国，想做到“择邻而居”是很困难的，最好的办法是“既邻之，则善之”，与人方便，自己方便。但这是道德的约束，万一你不幸碰上了“恶邻”，怎么办?物权法为你撑腰。物权法草案关于相邻关系方面的规定是较为详细的，尽管原来的草案更详细。比如，邻居家的空调晚上噪声如雷，马达轰鸣，你无法入睡，这时你有权要求他采取措施，排除妨害。农村容易出现村与村之间的用水、排水关系，应当相互提供
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必要的便利，对自然流水的利用应当合理分配，上游的人们不能把河里的水都截留了，以免影响下游人们的生活和生产。建筑物之间的通风、采光和日照也需要相互照顾。当然，邻里之间更不得向他人排放污染物、噪声、辐射等有害物质。遇到这些问题，如果协商解决不了，那就用物权法来保护自己――当然，如果正好你自己是“恶邻”一方，你的邻居同样会使用这一武器的。
不知者不为过：物权法的善意取得制度
张三从李四手中买了一块手表，花了300元。没过几天，王五看见这块手表，对张三说：这表是我借给李四用的，他怎么把它卖给你了?你得还给我。张三找李四问是不是这回事，李四承认是这回事。张三该怎么办?他可不可以不把表交还给王五?这就是物权法中的善意取得制度。所谓善意取得，亦称为即时取得，是指动产或不动产占有人向第三人移转其所有权或为第三人设定其他物权,即使动产占有人无处分该动产或不动产的权利，但若第三人不知情，则其仍可取得该动产或不动产的所有权或其他物权。按理，李四(占有人)不是手表的所有权人，他没有权利处分这块手表，例如把它卖掉，而只有所有权人王五才能处分，但李四把它处分了，卖给了张三，张三并不知道这块手表是王五的，他信赖李四就是手表的主人，或者李四就是有权出卖这块手表。此时，法律保护张三，因为他是善意的，他不知道这块手表是王五的，所以他可以拒绝王五或李四要求返还手表的主张。
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“不知者不为过”的生活常理在物权法中得到了很好的体现。当然，法律也只保护善意的第三人，所以如果第三人为恶意，也就是说第三人在受让财产时明知处分行为人没有处分权，却为贪图便宜或其他目的而仍然受让，那就是恶意，不能取得受让财产的物权。当然，从诉讼的角度来说，张三如果主张自己是善意，他是不需要负举证责任的，反过来，如果王五主张张三是恶意，是知情的，则王五需要承担举证责任，证明张三是恶意的，如果不能举证证明，那就只能推定张三是善意的。同时，善意取得还需符合另外一个条件，即有偿取得，第三人支付了合理对价，如果是无偿取得，也不构成善意取得，不能取得物权。例如，李四把借用的属于王五的手表赠送给张三，张三系无偿取得，则权利人王五可以请求其返还。在善意取得的情况下，财产的所有权人受到的损失只能向无处分权人请求赔偿。
物权法草案规定了善意取得的条件，包括：受让人在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权;以合理的价格有偿转让;转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人;转让合同有效。前面三项条件是合适的，但“转让合同有效”却不仅是多余的，而且是错误的，因为根据《合同法》的规定无处分权人处分他人财产订立的合同本身就是无效的，除非权利人予以追认或处分权人事后取得了处分权。转让合同若有效，那第三人就是正常取得物权，不存在适用善意取得制度的必要，善意取得制度就是要解
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决在转让合同无效的情况下如何保护善意的第三人的利益以维护交易秩序的问题。看起来，生活中的常理似乎更容易理解，变成法律语言后如果设计或表述不当反不合生活常理了。
对被盗、被抢的财物(即赃物)是否也适用善意取得?学理上有肯定与否定两种不同主张。善意取得制度的目的在于维护交易秩序的安全，保护第三人的合理信赖利益，故在原权利人与第三人的利益平衡中优先保护第三人，但善意取得制度的依据之一却是含有权利人“风险自负”的机理，你愿意把自己的财产通过出租、出借等方式交给他人占有，他人是有可能把它处分掉的，这个风险权利人自己负担。但若是赃物，情况便不同了，权利人并没有把自己的财产交给他人合法占有的意思。所以，赃物不能受善意取得制度的保护。物权法草案也是这样规定的：对被盗、被抢的财物，所有权人等权利人有权追回，该动产通过转让被他人占有的，所有权人、遗失人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道该动产丧失占有之日起两年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该动产的，所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。
同一屋檐下：物权法对建筑物区分所有权的规定
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在我国，城市居民绝大部分是居住在有十几户、几十户甚至几百户人家的同一栋高楼里，每户有自己的一个套间，属于私人的领地和空间，但同时，大家共享过道、电梯间、公寓的外墙、楼顶平台、绿化区、车库等，由此形成了一部分各自所有、一部分共同所有的格局。大家共处同一屋檐下，抬头不见低头见，关系密切。这就是物权法所称的建筑物区分所有权关系。它与前面所说的相邻关系尽管有一定的联系，却不是一回事，因为相邻关系不是要解决物权的归属和物权的行使而是要求解决如何处理相邻关系的问题。建筑物区分所有权是要解决在公寓高楼居住的住户(业主)相互之间的物权归属以及业主与开发商、物业管理公司之间的物权归属与行使问题。物权法上，把业主各自的领地和空间(自己的套间)称为专有权，其性质是私人所有权，把业主对专有部分以外的共有部分享有的权利称为共有权，其性质仍然是私人所有权。这就是所谓的区分所有权。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。例如，你自己的套间内如何装修是你自己的事情，别人(其他业主)不能干涉，但你把房屋的承重墙扒掉，这就不行;你把大家共用的过道改建成自己的衣帽间，这也不行;你把自己养的花草虫鱼搬到了楼顶平台，这还是不行。因为这是属于全体业主的财产。
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实践中常有业主与开发商或物业管理公司之间就小区划内的绿地、道路、物业管理用房等的物权归属发生争议而诉至法院的事情，现在问题明确了，物权法草案规定，这些财产属于业主共有，不属于开发商或物业管理公司(但属于市政建设的除外)。至于会所、车库的归属，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。这一规定是合理的，不过，提醒业主注意的是，建设单位大约是容易想到办法证明其享有所有权的，因为它处于信息和其他方面的优势地位，所以最好是在签订购房合同时争取把会所、车库等的所有权明确为业主所有。
业主可以设立业主会议，选举业主委员会。把选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人的权利规定为业主的权利是物权法草案的进步之处。将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意的规定是物权法草案的另一可圈可点之处。赋予业主和业主会议对侵害业主共同权益的行为、对物业管理机构等违反合同发生的争议以提起诉讼、申请仲裁的权利，更是明智之举。
出处:原载于《中国青年》杂志2006年3月
第四篇：物权法
一、单项选择题
1.属于主物与从物关系的有( )。
A.甲的锁和乙的门 B.甲的拖拉机和乙的拖犁
C.甲的电视机和遥控器 D.房屋和家具
2.甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定，质押合同的生效时间是( )。
A.借款合同签订之日 B.质押合同签订之日
C.向证券登记机构申请办理出质登记之日 D.证券登记机构办理出质登记之日
3.甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定，质权设立的时间是( )。
A.借款合同签订之日
B.质押合同签订之日
C.向证券登记机构申请办理出质登记之日
D.证券登记机构办理出质登记之日
4.甲有一手表，委托乙保管，乙将手表卖与丙，丙又赠与女友丁，丁戴上3天后在街头被戊抢走，戊抢走后又遗失于街头，为庚拾得。根据《物权法》的规定，对该手表享有所有权的是( )。
A.甲 B.丙 C.丁 D.庚
5.在物保与保证并存时， 当事人没有约定或者约定不明的，下列关于清偿顺序的表述中不正确的有( )。
A.当事人另行约定
B.保证与债务人提供的物保并存，物保优先
C.保证与第三人提供的物保并存，物保优先
D.保证与债务人提供的物保并存，保证优先
6.根据合同法律制度的规定，下列合同中，当债务人不履行债务时，债权人不可以行使留置权的是( )。
A.保管合同 B.委托合同
C.加工承揽合同 D.行纪合同
7.根据我国《担保法》的规定，以企业债券进行质押的，质权设立的时间是( )。
A.主合同签订之日
B.质押合同签订之日
C.将企业债券交付债权人之日
D.办理出质登记之日
8.甲、乙、丙三人分别出资修建了一栋三层小楼。建楼前三人约定建成后甲、乙、丙分别住一楼、二楼、三楼，但对楼房的所有权的归属未明确约定。楼房建成后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权( )。
A. 三人共同共有 B.三人按份共有
C.三人区分所有 D.甲拥有所有权，乙、丙拥有使用权
9.甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。
A.小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
B.甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
C.甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
D.甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑
二、多项选择题
1.根据《物权法》的规定，下列财产可以用于抵押的有( )。
A.招标取得的农村荒地的承包经营权，且发包方同意
B.依法被监管的财产
C.股份有限公司依转让方式获得的土地使用权
D.乡镇企业所有的房屋
2.下列选项中，甲不享有返还原物请求权的情形有( )。
A.乙将甲丢失的羊牵回家中，喂养两月后被甲发现
B.甲出国前委托乙保管名人字画，乙卖给知情的丙
C.乙将甲暂时存放的树根加工成价值昂贵的根雕
D.甲乙买卖电脑，乙取走电脑后转卖给丙，却迟迟不付款
3.下列事项需要经由业主共同决定，并且应经专有部分占建筑物总面积2/3 以上业主且占总人数2/3 以上的业主同意才能通过的有( )。
A.业主委员会或者更换业主委员会成员
B.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
C.改建、重建建筑物及其附属设施
D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
4.根据《物权法》的规定，在质押合同中，以( )出质的，质权自登记之日起生效。
A.商标专用权 B.依法可以转让的股票
C.汇票 D.实现留置权的费用
5.根据《物权法》的规定，下列各项中，属于用益物权的有( )。
A.土地承包经营权 B.建设用地使用权
C.宅基地使用权 D.地役权
6.甲、乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将办公楼卖给了丙、丁各
4、6层，乙将办公楼卖给了戊、寅两家单位各
4、6层，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。
A.丙可以向戊主张通行的权利
B.丙可以向寅主张通行的权利
C.丁可以向戊主张通行的权利
D.丁可以向寅主张通行的权利
7.甲向乙借款5万元，并以一台机器作抵押，办理了抵押登记。随后，甲又将该机器质押给丙。丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。
A.乙优先于丙受偿
B.丙优先于丁受偿
C.丁优先于乙受偿
D.丙优先于乙受偿
8.根据合同法律制度的规定，下列合同中，当债务人不履行债务时，债权人可以行使留置权的是( )。
A.保管合同 B.委托合同
C.加工承揽合同 D.行纪合同
9.2007年10月5日，甲向乙借款1000元，同时签订了一份质押合同，约定甲于10月8日将一头母牛作为质物交付给乙，甲如期交付。12月6日，母牛生下小牛一头。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。
A.质押合同的生效时间为10月5日
B.质权的设立时间为10月8日
C.小牛应归乙所有
D.小牛应归甲所有，但可作为质权的标的
10.下列抵押物符合《物权法》要求的是( )。
A.违法、违章的建筑物
B.依法获准尚未建造的房屋
C.共同共有人以共有财产设定抵押，其他共有人知道而未提出异议的
D.农作物及其所附着土地的使用权
四、综合题
2007年12月1日，甲、乙双方签订合同，甲向乙购入价值800万元的二手机器设备，按照合同约定，12月5日乙向甲发货，甲承诺5个月后付款，该买卖合同中没有订立所有权保留性质的条款。由于乙还需要该机器设备生产最后一批商品，因此甲乙又在合同中约定，该设备自12月5日时仍由乙暂时占用一段时间，于12月 15日交付给甲。
2007年12月15日，乙向甲按时交付设备后，甲又将购入的该设备作为固定资产于2008年1月22日为甲欠银行的贷款提供抵押担保，当日签订了抵押合同，于1月24日向当地工商行政管理机关办理了抵押登记手续.抵押担保的债权期限2年。
甲企业为及时筹集所需的生产经营资金，2月20日又将该用于抵押的设备以.900万元的价款转让给丙公司，该转让合同签订时甲忘了通知银行，也未将转让的设备已甩于抵押的情况告诉丙。
为了节约运输成本，甲企业准备建造一条输油管线，途中需要经过A村的一片耕地，甲企业与当地的村委会签订了一项合同，约定输油管线从该片耕地下面通过，甲企业给予A村集体适当的补偿，该合同于3月1日签订，施工当天，遭到了村民郭某的阻拦，经查，郭某是该片耕地的承包人，随后双方发生了纠纷，村委会认为土地虽然由郭某承包，但仍属于集体所有，与甲企业签订的合同是合法有效的。
要求：根据以上资料结合《物权法》的有关规定，
分析回答以下问题：
(1)甲与乙签订的买卖合同中，设备所有权何时转移?并说明理由。
(2)甲将购入后尚未付款的设备用于银行贷款抵押担保是否合法?
(3)甲企业与银行签订的抵押合同生效时间是哪天?抵押权何时设立?分别说明理由。
(4)在设备抵押担保期间，甲又与丙签订的抵押物转让合同是否有效?
(5)甲企业与村委会签订的合同属于何种性质的合同?
(6)村委会的观点是否正确?并说明理由。
一、单项选择题
1.属于主物与从物关系的有( )。
A.甲的锁和乙的门 B.甲的拖拉机和乙的拖犁
C.甲的电视机和遥控器 D.房屋和家具
正确答案：C
答案解析：主物是指独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中起主要作用的物。从物，是指独立存在，在与同属一人所有的其他独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的物。
2.甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定，质押合同的生效时间是( )。
A.借款合同签订之日 B.质押合同签订之日
C.向证券登记机构申请办理出质登记之日 D.证券登记机构办理出质登记之日
正确答案：B
答案解析：质押合同是诺成合同，自签订之日起生效。
6.根据合同法律制度的规定，下列合同中，当债务人不履行债务时，债权人不可以行使留置权的是( )。
A.保管合同 B.委托合同
C.加工承揽合同 D.行纪合同
正确答案：B
答案解析：
在承揽合同、运输合同、保管合同、仓储合同、行纪合同中可以产生留置权。
7.根据我国《担保法》的规定，以企业债券进行质押的，质权设立的时间是( )。
A.主合同签订之日
B.质押合同签订之日
C.将企业债券交付债权人之日
D.办理出质登记之日
正确答案：C
答案解析：
《物权法》规定，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的,质权自权利凭证交付质权人时设立。
8.甲、乙、丙三人分别出资修建了一栋三层小楼。建楼前三人约定建成后甲、乙、丙分别住一楼、二楼、三楼，但对楼房的所有权的归属未明确约定。楼房建成后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权( )。
A. 三人共同共有 B.三人按份共有
C.三人区分所有 D.甲拥有所有权，乙、丙拥有使用权
正确答案：B
答案解析：《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本题三人共同出资建楼并约定建成后甲、乙、丙分别住一楼、二楼、三楼，虽然对整个楼房的所有权归属没有约定，但是很明显三人对楼房是共有关系。
9.甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。
A.小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
B.甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
C.甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
D.甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑
正确答案：A
答案解析： (1)需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。在本题中，小区业主通过受让建筑物区分所有权，对小区范围内的建设用地使用权形成了所有关系，依法享有地役权，因此有权向乙提出请求;(2)甲公司在转让全部小区房屋后，对需役地已不具有任何权利，丧失了地役权人的资格，因此，甲公司无权向乙提出请求。
二、多项选择题
1.根据《物权法》的规定，下列财产可以用于抵押的有( )。
A.招标取得的农村荒地的承包经营权，且发包方同意
B.依法被监管的财产
C.股份有限公司依转让方式获得的土地使用权
D.乡镇企业所有的房屋
正确答案：A, C, D
答案解析：根据《物权法》，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。
2.下列选项中，甲不享有返还原物请求权的情形有( )。
A.乙将甲丢失的羊牵回家中，喂养两月后被甲发现
B.甲出国前委托乙保管名人字画，乙卖给知情的丙
C.乙将甲暂时存放的树根加工成价值昂贵的根雕
D.甲乙买卖电脑，乙取走电脑后转卖给丙，却迟迟不付款
正确答案：C, D
答案解析：返还原物请求权属于物上请求权的一种，是物权特有的民法保护方法，只有物权人方能享有该项权能。A项中甲和乙之间虽成立无因管理之债，但享有债权的人是乙，甲作为债务人，同时又是羊的所有权人，故甲可以请求乙返还原物，因此，A不符合题意，应排除。B项中乙无权处分甲的名人字画给恶意的丙，丙不能基于善意取得而享有字画的所有权，甲仍对字画享有所有权，可请求丙返还原物。因此，B不当选。C项中因为根雕的价值远远大于原树根，根据添附的原理，乙基于加工而取得加工物的所有权，甲丧失了对树根的所有权，仅能基于侵权关系要求乙赔偿损失或者按照添附的理论要求乙进行补偿，不能请求返还原物。因此，C正确。D项中所有权已经移转给乙再移转给丙，甲丧失所有权，不能请求返还原物。因此，D正确。
3.下列事项需要经由业主共同决定，并且应经专有部分占建筑物总面积2/3 以上业主且占总人数2/3 以上的业主同意才能通过的有( )。
A.业主委员会或者更换业主委员会成员
B.筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金
C.改建、重建建筑物及其附属设施
D.选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人
正确答案：B, C
答案解析：《物权法》规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则;制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
4.根据《物权法》的规定，在质押合同中，以( )出质的，质权自登记之日起生效。
A.商标专用权 B.依法可以转让的股票
C.汇票 D.实现留置权的费用
正确答案：A, B
答案解析：根据《物权法》规定，以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质押合同自权利凭证交付之日起生效;以依法可以转让的股票、商标专用权、专利权、著作权等出质的，应当办理出质登记，质权自权利凭证交付质权人时设立;以有限责任公司的股份出质的，质权自办理出质登记时设立。
5.根据《物权法》的规定，下列各项中，属于用益物权的有( )。
A.土地承包经营权 B.建设用地使用权
C.宅基地使用权 D.地役权
正确答案：A, B, C, D
答案解析：用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权(海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利)。
6.甲、乙分别取得在同一街区相邻的两块建设用地，并各盖了10层办公楼，乙临街，甲在其后，甲的后院有一个小出口。但甲为了车队出入更方便，遂与相邻的乙约定：乙不在自己西侧宽5米、长150米的土地上建造房屋，专留给甲的车队通行，期限20年，作为补偿，甲一次性支付给乙100万元。双方签订合同并办理了地役权登记。两年后，甲将办公楼卖给了丙、丁各
4、6层，乙将办公楼卖给了戊、寅两家单位各
4、6层，根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。
A.丙可以向戊主张通行的权利
B.丙可以向寅主张通行的权利
C.丁可以向戊主张通行的权利
D.丁可以向寅主张通行的权利
正确答案：A, B, C, D
答案解析：地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或仅仅以一部分而单独存在。
7.甲向乙借款5万元，并以一台机器作抵押，办理了抵押登记。随后，甲又将该机器质押给丙。丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。
A.乙优先于丙受偿
B.丙优先于丁受偿
C.丁优先于乙受偿
D.丙优先于乙受偿
正确答案：A, C
答案解析：同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿;同一财产抵押权与留置权并存时，留置权人优先于抵押权人受偿。由此可见，丁>乙>丙。
8.根据合同法律制度的规定，下列合同中，当债务人不履行债务时，债权人可以行使留置权的是( )。
A.保管合同 B.委托合同
C.加工承揽合同 D.行纪合同
正确答案：A, C, D
答案解析：在承揽合同、运输合同、保管合同、仓储合同、行纪合同中可以产生留置权。
9.2007年10月5日，甲向乙借款1000元，同时签订了一份质押合同，约定甲于10月8日将一头母牛作为质物交付给乙，甲如期交付。12月6日，母牛生下小牛一头。根据《物权法》的规定，下列表述中，正确的是( )。
A.质押合同的生效时间为10月5日
B.质权的设立时间为10月8日
C.小牛应归乙所有
D.小牛应归甲所有，但可作为质权的标的
正确答案：A, B, D
答案解析：选项AB：质权自质物交付之日起设立;选项CD：质权人收取孳息，并非取得孳息的所有权，而是将孳息作为质押标的。
10.下列抵押物符合《物权法》要求的是( )。
A.违法、违章的建筑物
B.依法获准尚未建造的房屋
C.共同共有人以共有财产设定抵押，其他共有人知道而未提出异议的
D.农作物及其所附着土地的使用权
正确答案：B, C
答案解析：A选项中违章建筑不能作为抵押权的标的。D选项是错误的，因为《物权法》规定耕地的土地使用权不得抵押。
四、综合题
2007年12月1日，甲、乙双方签订合同，甲向乙购入价值800万元的二手机器设备，按照合同约定，12月5日乙向甲发货，甲承诺5个月后付款，该买卖合同中没有订立所有权保留性质的条款。由于乙还需要该机器设备生产最后一批商品，因此甲乙又在合同中约定，该设备自12月5日时仍由乙暂时占用一段时间，于12月 15日交付给甲。
2007年12月15日，乙向甲按时交付设备后，甲又将购入的该设备作为固定资产于2008年1月22日为甲欠银行的贷款提供抵押担保，当日签订了抵押合同，于1月24日向当地工商行政管理机关办理了抵押登记手续.抵押担保的债权期限2年。
甲企业为及时筹集所需的生产经营资金，2月20日又将该用于抵押的设备以.900万元的价款转让给丙公司，该转让合同签订时甲忘了通知银行，也未将转让的设备已甩于抵押的情况告诉丙。
为了节约运输成本，甲企业准备建造一条输油管线，途中需要经过A村的一片耕地，甲企业与当地的村委会签订了一项合同，约定输油管线从该片耕地下面通过，甲企业给予A村集体适当的补偿，该合同于3月1日签订，施工当天，遭到了村民郭某的阻拦，经查，郭某是该片耕地的承包人，随后双方发生了纠纷，村委会认为土地虽然由郭某承包，但仍属于集体所有，与甲企业签订的合同是合法有效的。
要求：根据以上资料结合《物权法》的有关规定，
分析回答以下问题：
(1)甲与乙签订的买卖合同中，设备所有权何时转移?并说明理由。
答案：甲与乙签订的买卖合同中，设备所有权自12月5日时移转。根据规定，动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权转移自该约定生效时发生效力(即占有改定)。本题中，甲乙双方约定设备自12月5日暂时由乙占用，实际占有之日视为设备已经交付，所有权发生了转移。
(2)甲将购入后尚未付款的设备用于银行贷款抵押担保是否合法?
答案：抵押担保合法。虽然甲企业未付款，但本题中甲已经拥有了设备的所有权，拥有占有、使用、收益和处分的权利。
(3)甲企业与银行签订的抵押合同生效时间是哪天?抵押权何时设立?分别说明理由。
答案：甲企业与银行签订的抵押合同生效和抵押权设立时间均为2008年1月22日。根据规定，当事人以生产设备设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。本题中，抵押物为企业的设备，抵押合同自签订之日起生效，因此抵押权也在当日设立。
(4)在设备抵押担保期间，甲又与丙签订的抵押物转让合同是否有效?
答案：在设备抵押担保期间，甲与丙签订的抵押物转让合同无效。根据规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本题中甲转让抵押物时未经银行同意，所以转让合同是无效的。
(5)甲企业与村委会签订的合同属于何种性质的合同?
答案：甲企业与村委会签订的合同属于地役权合同。
(6)村委会的观点是否正确?并说明理由。
答案：村委会的观点是错误的。根据规定，土地上已设定土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。本题中，村民郭某依法承包了该片耕地，是土地的用益物权人，而村委会与甲企业未经郭某的同意便签订了地役权合同，因此该合同是不符合规定的，设定的地役权无效。
3.甲公司向银行贷款，并以所持乙上市公司股份用于质押。根据《物权法》的规定，质权设立的时间是( )。
A.借款合同签订之日
B.质押合同签订之日
C.向证券登记机构申请办理出质登记之日
D.证券登记机构办理出质登记之日
正确答案：D
答案解析：以基金份额.证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立。
4.甲有一手表，委托乙保管，乙将手表卖与丙，丙又赠与女友丁，丁戴上3天后在街头被戊抢走，戊抢走后又遗失于街头，为庚拾得。根据《物权法》的规定，对该手表享有所有权的是( )。
A.甲 B.丙 C.丁 D.庚
正确答案：C
答案解析：
(1)丙属于善意取得，享有所有权，因此丙、丁之间的赠与有效，丁依据赠与取得所有权;(2)拾得人庚应当将手表返还权利人。
5.在物保与保证并存时， 当事人没有约定或者约定不明的，下列关于清偿顺序的表述中不正确的有( )。
A.当事人另行约定
B.保证与债务人提供的物保并存，物保优先
C.保证与第三人提供的物保并存，物保优先
D.保证与债务人提供的物保并存，保证优先
正确答案：C
答案解析：根据《物权法》、《担保法》、《合同法》等相关法律，债的担保有物的担保、人的担保和金钱担保三种，其中物保就是《物权法》中的三种担保物权(抵押权、质权、留置权)，人的担保指保证，金钱担保指定金。三种保证方式并存时，法律规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权;
没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权;第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。因此，没有约定或者约定不明，如果保证与第三人提供的物保并存，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任，应选选项C。
第五篇：物权法
1、 物的概念：民法上的物是指人们能够支配的物质实体和自然力。
2、 物的特征：客观物质性、可支配性。
3、 雪不是物，商标不是物。人不是物。智力成果不是物，游戏币不是物，镶在人身体上的
金牙不是物。
4、 物都是有形的。Ｘ物都是有体的。√
5、 物的种类：
（1）动产与不动产。动产是能够移动并且不因移动而损害其价值的物。不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动会损害价值的物。土地、附着于土地的建筑物及其他定着物、建筑物的固定代附属设备为不动产。树 、草为不动产。附属于不动产上的附属物为不动产。
意义：①两者的流通性和范围有区别。不动产中除土地、公路、铁路等禁止流通外，其他多为限制流通物，流通物种类很少，但动产中大多数都是流通物或限制流通物，禁止流通物的比例比较小。
②物权变动的法定要件不同。不动产的变动一向以国家行政机关登记为要件（也有一些不动产物权的变动不以登记为要件的，具体参见相关部分的论述）。而动产物权的变动，一般以物的交付为要件。
③诉讼管辖不同。因不动产发生的纠纷适用专属管辖，即由不动产所在地的人民法院管辖。而因动产发生的纠纷，诉讼管辖的确定较为灵活。
（2）特定物与种类物。特定物是具有独立特征或被权利人指定而不能以它物替代的物。包括独一无二的物和从一类物中指定而特定化的物。前者如一件古董、名人的一幅字迹乖。后者如从一批机器设备中挑选出来的某一台等。
意义：①有些法律关系只能以特定物为客体。
②意外灭失时的法律后果不同。特定物在交付前意外灭失的，可以免除义务人的将会义务，权利人只能请求赔偿损失。种类物在交付前意外灭失的，由于其有可替代性，故不能免除义务人的交付义务，义务人仍应交付同种类物。
（3）主物与从物：主物是指独立存在，与其他独立物结合使用，并在其中发挥主要效用的物。在两个独立物结合使用中处于附属地位、起辅助和配合作用的是从物。主物所有权转移时，从物所有权也随之转移。从物一定是一个独立的物，否则就不是从物。房屋的门、窗，不能脱离房屋而存在，因而不是从物，而是物的组成部分。
球与球拍不是主从关系。
（4）原物与孳息：原物是依其自然属性或法律规定产生新物的物。孳息是指物或者权益而产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。孳息一定是独立于原物的物。
天然孳息，由所有权人取得；一物之上既有所有权人，又有用益物权人的，因该物产生的天然孳息由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得。没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。
6、 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和
担保物权。物权是和债权对应的一种民事权利，它们共同组成的民法中最基本的财产权形式。
7、 物权特征：
（1） 物权的权利主体特定，义务主体不特定。
（2） 物权内容是直接支配一定的物并排除他人干涉。
8、 物权的分类：
（1） 所有权与他物权。所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益和处
分的权利。所有权是物权中最完整、最充分的权利。他物权是指所有权以外的
物权，是所有权的部分权能与所有权人发生分离，由所有权人以外的主体对物
享有一定程度的直接支配权。
（2） 用益物权和担保物权：用益物权是指以担保债权为目的，即以确保债务的履行
为目的的物权，包括抵押权、质权、留置权等。两者的区别表现在：①用益物
权注重物的使用价值；担保物权注重物的交换价值。②用益物权一般是在不动
产的成立的物权。动产用益物权留下了发展的空间，但物权法规定的具体的用
益物权只是在不动产上设立；担保特权既可以在不动产，也可以在动产上设立。
③用益物权除地役权外，均为主物权；担保物权是从物权，需以主债权的存在
为前提。
（3） 动产物权和不动产物权。
9、 物权法的基本原则：
（1） 平等保护原则
（2） 物权法定原则：
①物权种类法定：当事人不得自由创设法律未规定的新种类物权。如我国的担
保物权只能是抵押权、质押权和留置权三类。
②物权内容法定：物权的方式、效力等内容都由法律明文规定，当事人不得在
特权中自由创设新的内容。如法律规定动产质押必须移转占有，当事人创设不
移转占有的动产质押就不能产生物权效力。
（3） 公示、公信原则
①公示原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
②公信原则：
10、 占有的属性：
（1） 占有是物权的重要内容，是所有权产生的前提。
（2） 占有制度是以事实上的管领为规范对象，不以有权利来源为前提。
11、
12、 准占有：对所有权以外的其他物权和债权的占有称为准占有。 占有：民事主体对物进行管领形成的事实状态。占有的客体只能是物，对于物之外
的财产权只能成立准占有，不能成立占有。
（1） 占有的适用范围：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、
收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有
关法律规定。
（2） 分类：
①自主占有与他主占有。有所有的意思占有标的物的称为自主占有。不以所有
的意思占有标的物的称为他主占有。小偷对赃物的占有是自主占有。
②直接占有与间接占有。
③有权占有与无权占有
④善意占有与恶意占有：这是对无权占有的进一步分类。善意占有是指无权占
有人在占有他人财产时，不知道且不应当知道其占有是非法占有的情形。恶意
占有是指无权占有人在占有他人财产时明知或者应当知道行为属于非法但仍然
继续占有的情形。
（3） 占有的推定效果：
①事实推定：一是推定占有人是以所有的意思为自己占有，而且是善意的、和
平的及公然的；二是在占有前后的两个时期，有占有证据的，推定其为继续占
有。
②权利推定：受权利推定的占有人，免除举证责任，由相对人就没有权利提出反证。
（4） 无权占有与返还请求权人的关系：在无权占有的情况下，权利人请求返还占有
物的，无权占有人与返还请求人之间产生如下法律效果：
①不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
②占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。
③占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产被侵占的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人应当赔偿损失。
（5） 占有的法律保护：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；
对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发
13、 生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 物权变动：
（1） 不动产物权的变动：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。此条所指的不动产物权不限于所有权，还包括在不动产上设立的用益物权和担保物权。如依法属于国家所有的自然资源，其所有权虽然可以不登记，但如果在自然资源设定用益物权和担保物权，仍以办理登记为必要。 法律另有规定 的除外，主要是指个别不动产他物权的变动以登记为对搞要件的情形：①土地承包经营权自土地承包经营合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。②地役权自动役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。③已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。宅基地使用权的变动不以登记为生效要件。
非以法律行为发生的不动产物权变动也不要求以登记为生效要件：①因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。④上述三种情形的物权变动虽不以登记为生效要件，但获得权利的主体在处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权效力。
（2） 不动产权的登记规则、不动产物权登记地点、登记方式等的具体规则是：
①登记地点：由不动产所在地的登记机构办理.
②登记簿与权属证书：不动产物权变动自记载于不动产登记簿时发生效力。在办理完登记簿上的登记手续以后，登记机关发给不动产权属证书，不动产权属证书与不动产登记簿不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
③更正登记与异议登记。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。异议登记是利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出并记入登记簿的行为，是在更正登记不能获得权利
人同意后的补救措施。异议登记使得登记簿上记载的权利失去权利推定效力，第三人不得主张基于登记产生的公信力。为了避免登记效力因异议登记而长期处于不稳定状态，法律要求异议登记申请人在异议登记之日起15日内起诉，不起诉的，异议登记失效。如果异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
④预告登记：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
⑤不动产买卖合同与登记：在不动产买卖中，买卖合同的效力与办理登记没有必然联系。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
⑥登记机构禁止作为的行为：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。登记机构不得有下列行为：要求对不动产进行评估；以年检等名义进行重复登记；超出登记职责范围的其他行为。
（3） 动产的物权变动：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规
定的除外。动产物权的类型主要有动产所有权、动产质押、动产抵押、留置权等。
船舶、航空器和机动车等贵重动产的物权变动采取登记对抗主义。
交付是指将物或提取标的物的凭证移置给他人占有的行为。
①简易交付：是指动产物权设立和转让前，权利人已经先行占有该动产的，无需现实交付，物权在法律行为生效时发生变动。
②指示交付：又称返还请求权的让与，是指让与动产物权的时候，如果让与人的动产由第三个占有，让与有可以将其享有的对第三个的返还请求权让与受让人，以代替现实交付。动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三个返还原物的权利代替交付。
③占有改定：是指动产物权的让与人与受让人之间特别约定，标的物由出让人继续占有，受让人取得对标的物的间接占有以代替标的物的现实交付，并在双方达成物权让与合意时，视为已经将会。
（4） 所有权取得的特别规则：
①原始取得是指根据法律规定，最初取得财产的所有权或不依赖于原有人的意志而取得财产的所有权。原始取得的方式有：劳动生产、先占、孳息、添附、善意取得、拾得遗失物、发现埋藏物等。
②善意取得：是指动产占有人或者不动产的名义登记人将动产或者不动产不法转让给受让人以后，如果受让人善意取得财产，即可依法取得该财产所有权或其他物权的法律制度。善意取得是原始取得。
善意取得必须具备以下要件：
A：受让人受让财产时主观上为善意。
B：以合理的价格有偿受让。
C：依照汗毛规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 善意取得涉及三方当事人，即权利人、让与人、受让人。善意取得成立后，在当事人间发生如下法律效果：
A：在原权利人与受让人之间，原权利人丧失标的物所有权，受让人基于善意取
得制度获得标的物所有权。
B：在让与人与受让人之间，让与人与受让人基于有偿法律行为发生债的法律关系，受让人承担向让与人支付价款的义务，不能基于让与人无权处分拒绝支付价款。
C：在原权利人与让与人之间，原权利人可以要求让与人承担赔偿责任，也可以要求让与人返还不当得利，但无权要求让与人返还原物。
在理解善意取得制度时，应当注意以下几点: