第一篇：最新物权法范文
2010最新物权法(包含物权法全文和物权法司法解释)
《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，通常叫做城镇房屋租赁合同司法解释(以下简称司法解释)，最高人民法院审判委员会于2009年6月22日讨论通过，7月30日公布，9月1日实施。城镇房屋租赁问题不是物权法而是合同法的问题，但是由于与商品房有关，所以又通常把它叫做商品房的司法解释，与物权法有一定关系，也可以将其作为《物权法》的司法解释。
关于商品房和土地权属问题，到目前为止，最高人民法院一共颁布了五个司法解释，即建筑物区分所有权司法解释、物业服务合同司法解释、城镇房屋租赁合同司法解释、商品房买卖合同司法解释和关于土地使用权纠纷司法解释。这五个司法解释合到一起，关于商品房以及相关的土地权属问题的法律适用规则基本上完备，形成了一个比较完整的体系，在开发土地、建设商品房，商品房买卖问题，怎么行使所有权，如何进行管理使用，怎么去租赁，都有较为完善的规则。
在2009年颁发的三部司法解释，比较简单的是物业服务合同司法解释，解决的是合同范围、合同效力、违约责任和合同权利义务终止等问题。建筑物区分所有权司法解释更多的是补充《物权法》规定的不足，大部分也是具体规定。而城镇房屋租赁合同司法解释则很复杂，内容很多，涉及很多理论上争论、实践中没有定论的问题，内容丰富，法理蕴含深刻，只在个别细节上还有值得斟酌的问题。我作为起草三部司法解释的积极参与者，更欣赏这个司法解释。
这部司法解释共讲了七个问题。
一、关于城镇房屋租赁合同的效力问题
司法解释在城镇房屋租赁合同的效力问题上，主要从以下四个方面加以规定：
(一)城镇房屋租赁合同的概念如何界定
司法解释没有从正面给城镇房屋租赁合同做概念界定，但是说到了这个意思，即司法解释第一条规定，本解释所称的城镇房屋，是指按照《中华人民共和国城乡规划法》的规定，属于城市规划区、镇规划区范围内的房屋。这是界定什么是城镇房屋。然后规定，当事人约定出租人将上述房屋交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同纠纷案件适用本解释。这表面上是说这个司法解释的适用范围，但是实际讲的是城镇房屋租赁合同的概念，即：当事人约定出租人将城镇房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，就是城镇房屋租赁合同。
司法解释规定的是城镇房屋租赁合同，具体讲了城和镇的房屋，但后边又附加了一个说明，如果乡和村里的房屋进行租赁，法律没有特别规定的，也可以参照本司法解释的规定。这等于说，这个司法解释可以包含全部的房屋租赁，原则上都适用同样的规则，只是乡和村的房屋租赁如果有特别规定的，按照特别规定。可以认为，城镇房屋租赁合同差不多相当于房屋租赁合同，不过以城镇房屋租赁合同为主罢了。
租赁物为城和镇的规划区的房屋，是成立城镇房屋租赁合同的条件。限制性条件是承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房和经济实用房因租赁产生的纠纷案件，不适用本解释，即这些房屋的租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理。此外，限价房也应当在限制之列，因为限价房比经济实用房的条件稍微再高一点，但政策是一样的，都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，因此价格很低，原因是这些房屋土地使用权是划拨的，而不是有偿出让。目前，公有住房、廉租住房和经济实用房以及限价房出租的情况比较普遍，引起社会强烈反映，政府部门也在干预{1]。有人分析，一种情况是买这种限价房和经济实用房的业主原本可能就不是住房困难户，是钻空子买房;另一种情况是住房确有困难，现在有了房子租出去，可以拿一些租金维持生活。
是不是对所有的经济实用房和限价房出租的一律要进行干预，确认其无效?我的意见是未必如此。公有住房和廉租住房除外，在限价房或者经济实用房的买卖合同中都有约定，经过一定时间，只要补交土地出让金后，业主就可以转让。既然转让都可以，为什么不可以租呢?因此，不宜说这种租赁一律无效。按照司法解释的规定，它是一个无效的租赁合同，是一个事实的租赁合同关系。但如果业主出租上述房屋已经补交了土地出让金的，则应当认为有效。
(二)关于城镇房屋租赁合同效力的三种特殊情况
司法解释还规定了三种租赁合同效力的特殊情况：
第一，司法解释第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，订立的租赁合同一律无效。这是说建房没有规划批准，或者没按照规划批准去建的，这样的房屋出租是没有效力的。但是司法解释也给了一个弹性，即如果发生这种情况，在一审法庭辩论终结前，已经取得的工程规划许可证，或者经过有批准权的行政机关批准建设的，这个合同也认为是有效的。
第二，司法解释第三条规定，出租人以其未经批准或未按照批准的内容建设的临时建筑订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前，经有审批权的行政机关批准了，就可以认定为有效。
第三，当事人约定的租赁期限超过临时建筑使用期间，例如临时建筑是经过批准的，可以使用十年，但是租赁合同的期限已经超出这个期限了，那么超出部分无效。但如果在一审辩论终结之前，经过批准延长的，租赁期限只要在延长期限内的，都是有效的。
(三)关于城镇房屋租赁合同登记备案的效力问题
房屋租赁合同的登记备案到底具有什么样的效力，在司法实践中一直不明确。按照现在的规定，城镇房屋租赁合同签订之后一定要登记备案。那么，这个登记备案究竟起到什么作用，并不清楚。司法解释对此做了规定，说得比较巧妙，一方面它没有去公开评论说登记备案到底是什么，但事实上确认也就是个登记备案，不是房屋租赁合同必须经过登记备案才生效，不是生效条件。司法解释规定了两个方面的规则：
首先，第四条第一款规定，当事人仅以房屋租赁合同未办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。这就明确了登记备案的性质不是生效的要件，没有备案不发生不生效的后果。实事求是地说，备案就是“备”一下而已，合同订立了，把合同放到政府一“备”，就行了。比较巧妙的是，司法解释并没有说它不是生效要件，而是说以房屋租赁合同没办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，法院不予支持。
其次，如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，它当然是一个生效条件，这是附生效条件的合同。房屋租赁合同中的登记备案不是生效要件，但当事人把它约定成一个生效要件，当然可以。但这个生效要件不是绝对的，司法解释规定，“但当事人一方已经履行合同主要义务，对方接受的除外”。双方当事人尽管约定了登记备案是生效要件，但没有登记备案，房子已经交付承租人使用，交租金出租人也接受了，租赁合同已经在事实上履行了，当然生效，原来约定的备案生效的约定被实际履行行为所否定。这就像房屋租赁期限已满，承租人继续交房租，出租人继续收房租，就认为成立了新的租赁合同，从过去有期限的租赁合同变成了未约定期限的租赁合同。在这种情况下，一方当事人主张因没有备案而合同没有生效，为无理由，法院不支持这样的请求。
二、关于城镇房屋租赁合同无效及其责任问题
司法解释关于城镇房屋租赁合同无效及责任的规定内容较多，主要问题是：
(一)租赁合同无效可以要求支付房屋使用费
司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，人民法院应当支持。这里说的是，房屋租赁合同无效已经确认了，承租人一方要腾房，这没有问题，但承租人已经使用了这么长时间的房子，难道腾房就完了，就算恢复原状了吗
[1]?司法解释规定，尽管合同是无效的，但是使用了租赁房屋，不要求交租金，但要交房屋使用费。司法解释这样规定，是出于对出租人占有利益的保护，对租赁合同无效采用的是折价补偿的方式{2]，是公平的、合理的。合同无效的法律后果，是双方返还依据无效合同而取得的对方的财产，合同法没有规定要给予使用费。但承租人住出租人的房子，如果不交使用费，就不公平。
房屋使用费用按什么标准来算，司法解释规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，法院一般应予支持。那就是说，房屋使用费的标准相当于租金的标准。这样做的原因，在于避免不必要的评估对当事人增加负担，因而为之{3]。对此，我的想法是，完全按照租金的标准计算房屋使用费有一定的问题，因为毕竟是一个无效合同，房屋使用费可以适当低于租金标准，最高也不应超过约定的租金。这就体现了合同是无效的，无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。如果按照我的这个想法办，效果可能会更好。这就像保证合同，保证合同无效，保证人也要承担责任，只是根据过错程度来承担责任，而不是按照约定承担保证责任。
(二)房屋租赁合同无效的赔偿损失责任
房屋租赁合同因合同无效而请求赔偿损失的，司法解释规定，按照《合同法》的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定来处理。这就明确了房屋租赁合同无效时请求赔偿损失，法院应该支持的三种损失：
1.承租人经出租人同意装饰装修，但租赁合同无效的，如果没有构成附和的装饰装修物由承租人拆除造成的损失。比方说，承租人租了房子，租赁合同无效，出租人当时是同意装饰装修，但装饰装修物没有构成附和，也就是没有与租赁房屋构成一体不可拆除，是可以拆除的，那么拆除就是一种损失，应当赔偿。如果已经构成附和，已经与租赁房屋这种不动产构成一体，无法拆除或者拆除必然影响不动产价值的，出租人不同意利用，还得拆除。这个拆除造成的损失也是一种损失，必须赔偿。
2.承租人没有经过出租人同意装饰装修，或者扩建发生的费用，由于没有经过出租人的同意，这个损失也是损失，是给出租人造成的损失，应当予以赔偿。
3.承租人经过出租人同意扩建，租赁合同无效或者有效而终止履行，双方当事人对扩建费用没有办理合法建设手续的，当事人双方对扩建费用没有约定，未办理合法建设手续的，扩建造价费用造成的损失，也是损失，应当赔偿。经过约定，原来也经过批准的，就按照约定处理。
这三种损失怎么赔偿，司法解释做了原则性规定，即按照过错程度确定赔偿责任，该谁的过错谁就承担，谁的过错比例大就多承担，谁的过错比例小就少承担，按照过错原则承担责任。一方过错一方承担，双方过错双方承担，按照过错的比例来承担。
(三)房屋双重租赁的效力问题
司法解释第六条规定，出租人就同一房屋订立两份以上的租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：第一顺序，是已经合法占有租赁房屋的;第二顺序，是已经办理登记备案手续的;第三顺序，是合同生效在先的。然后规定，不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照《中华人民共和国合同法》的规定处理。这是关于双重租赁的完整规则。
在合同领域中，涉及双重关系的主要有两种，一种是双重租赁，还有一种是双重买卖。双重也可以是多重，三个以上的重合的关系是多重。在现实中，经常会用“一女二嫁”来表示这个意思，当然，《婚姻法》规定一夫一妻制、婚姻自主，当然由该“女”自己决定嫁给谁。双重租赁、双重买卖与一女二嫁是一样的道理。一个东西，既要卖给甲，又要卖给乙，当然只能卖给一个人。只有一间房，既要租给甲，又要租给乙，也只能租给一个人。
双重买卖的规则，出卖人与先手买受人和后手买受人订立了两个买卖合同，即前手合同和后手合同，前手合同和后手合同到底要履行哪一个，要遵循两个原则：第一，是契约自由原则。履行前手合同还是后手合同，由出卖人的意志决定，可以卖给甲，也可以卖给乙，只能卖给其中一个人。第二，是债权平等原则，先手合同的买受人不能主张其有优先权，应当按照债权平等原则，每一个债权都是平等的，只能由出卖人决定卖给哪一方{4]。
对于后一种原则，很多人不同意，认为一定要有先有后，先者优先。但是，债权法的规则和物权法的规则是不一样的，债权法的规则是债权平等，不管先后;物权法的规则是不平等的，应当是先设立的物权优先，在一个建筑物上先后设立了两个物权，是完全可以的，在行使物权时，设立在先的物权优先行使，这就是物权优先原则{5]。既然如此，在双重买卖的两个买受人中，没有理由主张谁优先。双重买卖的后果是，尽管出卖人有权利决定卖给前手买受人或者后手买受人，但只能履行一个合同，那么，对另外一个合同的买受人则必须承担违约责任，要赔偿损失。双重买卖的违约责任，出卖人是没有办法逃避的。
租赁合同大体如此，构成双重租赁，也应该实行这样的规则，即：第一，契约自由，第二，债权平等。但是，在租赁合同当中有一些特殊的情况，尽管两个租赁合同的效力是平等的，但由于存在特殊情况，而使某一个合同具有了优先权。司法解释规定双重租赁，有三个顺序要遵守，顺位在先的优先：第一，已经合法占有租赁房屋的。两个租赁合同订立以后，有一个承租人已经占有租赁房屋，基于占有，或者说基于已经履行的合同，具有优先权，因为后手合同已经无法履行了。所以，已经占有房屋的承租人的合同优先，确认合同效力。第二，已经办理登记备案手续的。双方谁都没有对租赁房屋占有，但有一方的合同先登记备案，备案的合同优先，确认其效力。第三，是合同生效在先。对此，我有不同意见，理由是，两个承租人的债权平等，没有在先在后的问题。司法解释认为生效在先而效力优先，就要履行前手合同，违反债权平等原则。不过，司法解释已经这样规定了，在司法实践中可以先执行，总结经验教训，以后还可以研究解决。
不论出现上述哪一种情况，对于没有履行的那个合同的承租人，出租人都要承担违约责任，赔偿违约行为造成的损失，或者赔偿违约金，或者定金不退。
(四)出租人的法定解除权
房屋租赁合同在履行过程中，出租人在什么情况下享有租赁合同的解除权，司法解释第七条做了规定，即：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”
按照这个规定，出租人的解除权的产生条件是擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人要求合理期限内仍不予恢复原状。符合这个要求，就构成承租人的根本违约，出租人就享有解除权。出租人主张解除合同，法院应该支持。
(五)承租人的法定解除权
司法解释第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：
(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;
(二)租赁房屋权属有争议的;
(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”按照这一规定，承租人产生法定解除权的条件是：第一，在租赁过程中，司法机关或者行政机关依法查封了租赁房屋，承租人无法使用，承租人可以请求解除。第二，租赁房屋出现了权属争议，租赁房屋到底是谁的都不知道，承租人当然可以要求解除合同。第三，不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，只要有其中一个违反就行了。在上述三种情况下，租赁房屋没有适住条件，承租人享有解除权，可以要求法院解除租赁合同。
三、房屋租赁期间的添附问题
司法解释规定的第三个问题，是房屋租赁期间的添附问题。添附是所有权取得方式之一，具体内容有三种：第一是附和，第二是加工，第三是混合。这三种情况都是发生所有权的原因，但《物权法》在所有权取得的原因中对此没有规定，但在现实生活中普遍存在，特别是在房屋租赁合同中更普遍。在司法实践中究竟应该怎样处理，必须作出规定。司法解释对此做了比较好的规定，能够比较妥善地处理房屋租赁的添附纠纷。
(一)处理房屋租赁期间添附问题的三个原则
在处理城镇房屋租赁合同中的添附问题时，应该遵守三个规则：
第一，承租人对租赁房屋添附的主要形式是装修、装饰、改建、扩建，是承租人将自己的动产添附在出租人的不动产上使其增值，承租人的不动产添附在出租人的不动产上，变成出租人的不动产权利。这种添附的性质是附和，是动产附和于不动产，是承租人把自己的动产即建筑材料附和在出租人的不动产之上。
第二，房屋租赁期间原则上承租人不得对租赁房屋进行添附。简言之，在租赁期间，承租人能不添附就不要添附，能不装修就别装修，能不改建就别改建，应当保持租赁房屋原状。这是一个基本原则，但有例外。
第三，承租人要求添附须经出租人同意。出租人同意承租人添附，是就添附双方达成合意，当然不违反前一项原则。未经出租人同意进行添附，就是违约。双方约定可以添附的，应当确认合意的效力，按照合意约定的规则处理。
(二)处理房屋租赁期间添附的具体规则
在具体规则上，司法解释规定了七种情况：
1.出租人同意添附租赁合同无效的
司法解释第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，但租赁合同无效，添附部分的处理分为两种情形：第一，未形成附合的装饰装修物，如果出租人同意利用，可折价归出租人所有;出租人不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第二，已形成附合的装饰装修物，如果出租人同意利用，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
2.出租人同意添附租赁期间届满或者解除但未形成添附的
司法解释第十条规定的是出租人同意添附租赁期间届满或者解除但未形成添附的规则。承租人经出租人同意进行装饰装修，在租赁期间届满或者合同解除时，对未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。如果当事人另有约定，则应当按照约定处理。
3.出租人同意添附在租赁期间合同解除但形成添附的
租赁双方当事人经合意进行添附，承租人的添附当然没有问题。对于装饰装修构成添附，在租赁期间合同解除时，当事人对解除后的装饰装修费用负担又没有约定的，处理比较棘手。司法解释根据究竟是谁在违约的因素确定处理规则。
第一，由于出租人违约导致合同解除的，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期间添附残值的，法院应予支持。因为出租人违约，在合同履行期间被承租人解除，承租人添附的价值并没有使用完，原因在于出租人，因此，出租人应当赔偿承租人添附的残值。
第二，由于承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间的添附残值的，法院当然不能支持其请求，因为是承租人违约而导致合同解除。这是由于自己的过错造成的损失，承租人无权请求赔偿。但存在三个问题：一是出租人继续使用该残值的，好像出租人占了好处，这并不是不当得利，因为是由承租人过错所致。二是出租人不利用添附残值，需要拆除，承租人还应支出费用。三是如果双方协商，对于添附的残值出租人愿意适当补偿，未尝不可。
第三，由于当事人双方违约导致合同解除的，对于剩余租赁期间内添附的残值，由出租人和承租人各自承担相应的责任。处理的方法，要看过错的大小，按照过错程度承担相应责任。
第四，因不可归责于当事人双方的原因导致合同解除的，剩余租赁期间内添附的残值应该由当事人按照公平责任原则分担，每个人适当分担，但法律另有规定的，按照规定处理。
4.出租人同意添附租赁期满承租人请求出租人补偿装饰装修费用的
承租人经出租人同意装修装饰，在合同履行期满时，承租人请求出租人补偿装修装饰费用的，法院对此请求不予支持。其理由在于，双方当事人装饰装修都是经过合意的，按照一般情形而言，应当推定承租人的装饰装修价值在合同履行期满时使用完毕，租赁期间与装饰装修的费用应该相一致，承租人作为一个理性人应该有这个预期。在租赁合同期满，承租人要求补偿添附的费用的，当然不应支持。但是，如果双方当事人原来就约定在合同履行期满后还给承租人一定补偿的，当然没有问题，可以按照约定办。
5.推定出租人同意添附
推定出租人同意添附，是出租人明知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但没有明确表示异议，法官依此推定出租人同意承租人装饰装修。出租人知道而没有去制止，没有反对，那么就推定其同意。如果出租人请求承租人恢复原状、赔偿损失的，法院也不予支持。出租人“明知”的证明，应当由承租人举证。
6.未经出租人同意承租人进行添附的
承租人没有经过出租人同意进行装饰装修或者扩建发生的费用，由于没有经过出租人同意，当然应当由承租人自己负担，理由是承租人违反了不得添附的原则。而出租人请求承租人给恢复原状或者赔偿损失的，应当予以支持。
7.租赁期间承租人进行扩建的
承租人承租后对租赁房屋进行扩建，是更大的添附，必须经过出租人同意。如果合同无效，或者有效后被终止，双方当事人对扩建费用没有约定的，按照两种情况来办理：第一，扩建已经办理了合法的建设手续，扩建部分的权属归属于出租人，享有所有权，扩建造价费用由出租人承担。第二，没有经过办理合法建设手续的，扩建造价费用由当事人双方按照过错分担。
四、关于租赁房屋转租问题
转租，是出租人将租赁房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系{7]。前一个租赁关系叫做本租，形成转租，本租必须成立且有效。后一个租赁关系叫转租。如果承租人将租赁房屋完全转租给第三人，自己退出租赁关系，不再做承租人，是第三人和出租人建立租赁关系，就不是转租，而是房屋租赁合同的债权债务概括转移{8]。而转租是本租的承租人把租赁的房屋再租给次承租人，转租中的出租人原本是承租人，却变成了出租人，即俗称的“二房东”，即本来的房客变成了二房东。
司法解释对于转租规定了六个问题：
(一)转租须经出租人同意
承租期间，承租人在原则上不可以转租。承租人想把租赁房屋转租出去，必须经过出租人同意，没有经过出租人同意转租的，叫不合法转租或者违法转租{9]，为无效。对此，《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
(二)转租期限应当在本租剩余期限之内
司法解释第十五条还规定，转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，是说如果出租人与承租人另有约定，在剩余的租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。不过，这实际上等于本租又约定了新的租赁期间，这样理解更为合适。
因此，可以确定转租合同有效的基本条件，一是出租人同意，二是在剩余租赁期间。
(三)出租人的异议权和同意转租的推定
出租人知道承租人转租而不反对的，司法解释规定了两个规则：第一，出租人知道承租人转租的事实，承租人构成擅自转租，司法解释规定了六个月的异议期限，在六个月内，出租人发现转租的事实，可以提出异议。该异议权是形成权，一经提出异议，转租就无效。六个月期限是除斥期间，为不变期间。第二，超出六个月异议期，出租人没有提出异议的，推定出租人同意转租，转租合同有效，出租人应当认可承租人和次承租人之间的转租合同的效力。
(四)次承租人可以参加本租发生的诉讼
转租合同的第三人即次承租人，在本租当事人之间发生争议时，可以参加。因为本租双方当事人发生纠纷提起诉讼时，或者争议合同效力，或者争议租金，其后果可能影响到次承租人的利益，因此，次承租人有权要求参加诉讼。在参加诉讼时，次承租人的身份是无独立请求权的第三人，没有独立的请求权。次承租人以无独立请求权的第三人要求参加本租双方当事人争议的诉讼，法院不应该拒绝。
值得研究的是，司法解释把这个规则写在第十六条，即“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定之后，那么，这个规则仅仅是对此而言，还是对所有的转租的诉讼都适用?按照条文的逻辑，这个规则应当仅仅适用于异议权和推定同意转租的诉讼中，但事实上在其他方面也会出现本租诉讼关乎次承租人利益的问题，因此，次承租人以无独立请求权的第三人参加诉讼的，法院应当支持。
(五)承租人拖欠租金次承租人的抗辩权
承租人拖欠租金，属于根本违约，出租人起诉要求解除合同，涉及次承租人的转租合同利益。对此，次承租人可以代承租人缴纳拖欠的租金和违约金，可以作为抗辩理由进行抗辩，主张不得解除合同。这是一个合理的抗辩。次承租人享有解除合同的抗辩权。对此，出租人不能解除租赁合同。
至于次承租人交纳的租金和违约金，是替承租人交的，因此，超出次承租人应付的租金数额，可以抵作转租的租金，或者向承租人追偿。
(六)次承租人腾房的义务和逾期使用费支付义务
房屋租赁合同解除以后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人还在占有这个房子的时候，有权要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同当然不复存在，次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同之后，对租赁房屋仍然占有一段时间的，对逾期腾房的房屋使用费负有支付义务。
本租合同的当事人是出租人和承租人，而转租合同的当事人是承租人和次承租人之间的合同，按照合同相对性原则，似乎出租人在只能要求承租人承担义务，无权请求次承租人负担义务。但由于租赁合同已经解除，次承租人占有租赁房屋已经没有法律上的原因，出租人可以直接针对次承租人，请求腾房，支付逾期使用费用。
五、城镇房屋租赁合同的效力延伸
城镇房屋租赁合同的效力延伸有与继承相似，但不是继承。继承是一个人死亡后，他的财产由其继承人继承，继承人取得遗产的所有权。在房屋租赁合同中，转移的不是物权，而是租赁权。这就是当代民法物权债权化和债权物权化的问题。债权物权化的典型，就是租赁合同产生的租赁权，房屋租赁合同的这些问题，其实都是租赁权，租赁房屋本来是出租人的，但承租人根据租赁合同的债权而取得租赁权，可以使用、收益，还可以转租。这个租赁权就是物权化的债权。有的国家的法律承认租赁权是物权，但大多数国家还是仅把它作为一个物权化的债权对待。既然租赁权不是财产权，就没有继承问题，当承租人是自然人并且去世后，合同的租赁期还没有完成，《合同法》第二百三十四条明确规定，与承租人生前共同居住人可以按照原租赁合同租赁该房屋。这就是租赁合同效力延伸问题。司法解释参照这一规定，第十九条规定了另外两个效力延伸的规则：
第一，个人租赁房屋如果是给个体工商户的家庭使用，不是自己使用，承租人在租赁期间死亡或者失踪的，其他家庭成员作为个体工商户的经营者，有权主张继续租赁合同的效力，一直用到合同约定的租赁期满。按照合同相对性原则，出租人、承租人是当事人，承租人死了，合同就应该消灭。但是由于租赁权具有物权化的效力，由于承租人是个体工商户，这时就准许个体工商户家庭的其他成员把合同的效力延伸到合同约定的租赁期结束后再消灭。这就是效力延伸的问题。
第二，个人租赁房屋从事合伙经营，即合伙人个人租赁房屋给合伙使用，不是自己使用，承租人死亡或者失踪，其他合伙人说想把合同继续延续到租赁期满，也是可以的，其他合伙人有这个权利。
这两个规则，即使出租人不同意，个体工商户和其他合伙人也有权要求合同履行到租赁期限完成为止。这是强制性的规定。本来，民事法律关系主体消灭而消灭{10]，合同当事人一方死亡的，合同消灭，但在租赁中，由于租赁权带有一定的物权性质，所以它的效力可以延伸到合同期限届满。
六、买卖不破租赁原则的适用
买卖不破租赁原则是应当遵守的，在城镇房屋租赁合同中同样如此。出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移{11]，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。
司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是：
第一，承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
第二，规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。
第三，如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。
七、承租人优先购买权问题
关于承租人优先购买权，是司法解释重点规定的一个问题，写得很好，作为重点问题研究。
民法上的优先购买权，一是共有人的优先购买权，一是承租人的优先购买权，三是股东优先购买权，四是合伙人优先购买权等{12]。共有人之一出卖其共有份额，其他共有人有优先购买权。股东出让股权，其他股东享有优先购买权，是一个道理。出租人要出卖租赁房屋，承租人享有优先购买权。这两个优先购买权设置的目的不同：共有人优先购买权的目的是尽量保持共有的状态，保持共有人之间的关系和谐。在同等条件下，共有人有优先购买权，能够继续维持共有的关系，承租人优先购买权的目的是对承租人的照顾，除此之外没有它意。比较而言，两种优先购买权的立法目的不同，共有人优先购买权的目的比承租人优先购买权的目的更重要，必要性更强。
在司法实践中，承租人优先购买权的适用比较混乱，缺乏准确的规则。例如，出租人没有尊重承租人的优先购买权，承租人主张侵害了其优先购买权，有的法院保障承租人的优先购买权，判决出租人和第三人的买卖合同无效;有的法院判决继续买卖，承租人有优先购买权，有的法院甚至直接判决争议房屋的所有权归属于承租人。
司法解释在承租人优先购买权问题上做了统一的规定，可以归纳为五个规则：
(一)承租人优先购买权的性质是债权
司法解释规定承租人优先购买权，确认这种优先购买权与基于共有的优先购买权不同，效力有所差别，共有人的优先购买权优先于承租人优先购买权。至于承租人的优先购买权为什么效力低于共有人优先购买权，司法解释认为承租人的优先购买权是法定优先缔约权，系债权，不具有对抗第三人的效力{13]。
(二)侵害承租人优先购买权的救济方式为赔偿损失
正因为承租人优先购买权的性质是债权，是优先缔约权，而不是物权性质的权利，因此，司法解释规定，出租人违反义务，侵害优先购买权的救济方式损害赔偿，而不是必须保障承租人优先购买。这个规定与以往的理解是不同的
[2]。我认为，这个做法大体可行，是有道理的，就是因为承租人的优先购买权的效力较弱，与共有人的优先购买权效力不同的结果。因此，不能再适用对侵害优先购买权的采取宣告买卖合同无效的做法了。
怎样确定侵害承租人的优先购买权，解释确定“出租人出卖租赁房屋在合理期限内没有通知承租人”，就构成侵害优先购买权。
这个规定有一个问题值得斟酌，就是有可能使出租人在出卖出租房屋的时候，都不通知承租人，最后了不起就是赔偿损失而已。其后果，可能会使承租人的有效购买权成为一句空话。
(三)对以协议折价变卖方式实现抵押权的租赁房屋承租人享有优先购买权
司法解释第二十二条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”在对租赁房屋以协议折价、变卖方式实现抵押权时，出租人应当在合理期限内通知承租人，承租人主张优先购买权的，在同等条件下，可以优先购买，保障承租人的优先购买权。其条件是，租赁房屋原来是设置了抵押权的，出租人要把该房实现抵押权，是用协议折价和变卖的方式，才可以主张承租人优先购买权。这个规定还要和第二十条规定的实现抵押权不受买卖不破租赁原则限制联系起来。以租赁房屋实现抵押权不受买卖不破租赁的约束，承租人不可以主张继续保持租赁合同的效力，但在这里对承租人用优先购买权的方法来保护。
但是，应当注意，如果是用拍卖的方式实现抵押权的，不在此限。
(四)以拍卖方式出卖租赁房屋对承租人的保护
司法解释对以拍卖方式对租赁房屋实现抵押权的，专门作出规定，即第二十三条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。”按照这一规定，以拍卖方式出卖租赁房屋，不论是抵押权人为了实现抵押权而出卖，还是出租人自己出卖，只要是拍卖，对承租人优先购买权的保护，就统一适用这样的方法，即出租人以拍卖的方式出卖租赁房屋的，出租人和拍卖行都有义务在拍卖五日前通知承租人，如果承租人不参加拍卖的，就视为放弃优先购买权。这样规定是完全对的。
在司法解释的草案中，还规定了这样的内容：在拍卖过程中，有最高应价时，承租人当场表示高价购买的，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条关于“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定处理，保障出租人的优先购买权。侵害优先购买权的，应当予以损害赔偿。这样的规定是不正确的，司法解释将这些内容删掉，是完全正确的。
(五)对抗承租人优先购买权的法定事由
司法解释第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”这是规定了四种对抗承租人优先购买权的法定事由。
1.房屋共有人行使优先购买权
共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权，而承租人优先购买权是基于债权而生，物权优先于债权，自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。
2.房屋卖给出租人的近亲属
出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。这就是说，出租人的近亲属也享有优先购买权，并且这个优先购买权比承租人优先购买权更优先，可以对抗承租人的优先购买权。值得研究的是，这种基于亲属关系发生的优先购买权，是不是一个新的优先购买权，产生这种优先购买权的法律基础是什么?
3.承租人放弃优先购买权
出租人出卖租赁房屋，对承租人已经履行告知义务，如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的，就视为放弃优先购买权，对此，当然不得再主张优先购买权。15日是个不变期限，承租人主张优先购买权必须在15日内表示态度，没有明确表示的，就视为放弃权利。
4.第三人善意取得租赁房屋所有权
如果购买租赁房屋的第三人是出于善意，并且已经办理了登记手续，就构成善意取得。第三人出于善意对于承租人的优先购买权不知情，就是善意，构成善意取得，就即时取得所有权。承租人再主张优先购买权，就无法对抗善意第三人依法即时取得的所有权。
司法解释规定，侵害优先购买权的救济方式是损害赔偿。这是好的，但如何确定损失，如何确定损害赔偿责任，司法解释并没有给出方法。在司法实践中可能无法操作。关键在于怎么去计算承租人优先购买权受到损害的损失数额。我的想法是，可以按照产生优先购买权那个时候的房价是多少，受到侵害后的房价是多少，其差别可以算作损失。还有一个办法，就是参照一般的违约金的计算标准，确定损失赔偿责任。
一、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
建筑物区分所有权制度，在2007年10月1日期实施的物权法中用专章进行了规定，充分表明我国民法学界及立法者已经认识到建筑物区分所有权制度的重要价值及其现实意义。因应了物业服务企业对小区、公寓、大厦进行物业管理服务及该项服务迅速发展的现实需要，对规范和协调我国物业管理服务关系、解决物业管理服务纠纷、提供了基础性和原则性的法律框架。应当认为，将对法院审理该类纠纷案件起到积极的作用。但不可忌讳、回避的问题是，建筑物区分所有权制度，作为我国首次以立法方式确立的一项物权制度，当中存在的问题仍然不少，在理解和适用上操作性仍然不够强。为此，最高院出台司法解释实在是其必然。笔者以下试图借理解解释内容的同时，指出其中仍然存在的有待解决实际问题。
1.解释关于业主的范围的认定。根据解释第一条第一款的规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，均应当认定为物权法第六章所称的业主。即业主的范围包括通过依法登记、依据生效法律文书、继承、受遗赠等方式取得建筑物专有部分所有权的人，同时，该解释第一条第二款还规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。 2.解释关于车位、摊位等特定空间作为建筑物专有部分进行认定的条件问题。根据解释第二条的规定，车位、摊位及其他房屋只要能够满足以下条件就应当认定为建筑物专有部分：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。但规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，则应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
3.解释关于对“住改商”问题的处理。“住改商”既包括专用部分住改商，也包括共有部分的住改商，根据解释第十条的规定，业主将住宅即其专有部分改变为经营性用房，须经全部有利害关系人一致同意。而在解释的第七条就共有部分住改商进行了的规定，对改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分的，明确了必需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
4.解释关于业主表决权问题的处理。根据物权法，业主的表决权的统计方式包括两种，一种是按业主人数进行统计;一种是按业主专有部分的面积比例进行统计。但就对业主购买两套甚至多套房屋，其表决权统计方式规定不甚明确，按专有面积当然不会存在争议，但是否应当按一个业主还是多个业主进行统计就不无争论。解释第九条对此有了明确规定，即出现前述情形时，在业主人数的统计上，仍然按一人计算。当然，笔者认为，该统计方式仅仅解决了技术上的问题，而对表决结果的影响为零。因为，业主的表决权的实现，人数或专有部分不是仅其中之一就可以决定的，而是必须两者都同时达到法定要求方可。
5.解释关于业主大会、业主委员会诉讼主体资格问题。根据物权法第七十八条及解释十二条的规定，业主大会、业主委员会可以作为案件的被告;结合物权法第八十三条的规定，似乎也排除了业主大会、业主委员会作为案件原告的可能性。笔者认为，不管是物权法、还是该解释的规定，将在很大程度上限制业主的维权工作，给业主维权带来了现实的困难。对损害全体业主共同利益的侵害行为，如果业主大会、业主委员会都无权作为原告进行告诉，而需要全体业主办理新的授权委托，或各个业主分别诉讼，不仅在成本上不合理，而且作为业主大会、业主委员会的职权也根本无从体现。这样的规定，显然弊大于利。
6.解释关于车位、车库应当首先满足业主的需要的认定。根据解释第五条的规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。从解释规定文义进行理解，该规定包含两层含义，即一是开发商可以将车位、车库采用出售、附赠或者出租等方式处分给业主;二是开发商必须按照配置比例进行前述处分。该解释内容存在的问题是，如果发展商的前述处分行为不符合前述规定，是否必然导致认定其处分行为为不符合“应当首先满足业主的需要”的情形，而可撤销或无效;而且该解释内容仍然没有解决好后面几个问题，一是“满足业主的需要”中“业主的需要”是指业主现实的需要为限还是也包括业主未来可能的、潜在的需要;二是“满足业主的需要”中的“业主”应作何种理解，如果根据该解释第一条之规定，结合物权法第七十四条第二款的规定，这里的业主就包括购买房屋的业主，也包括纯粹购买车位、车库的业主，如果作此理解，开发商就可能将车库、车位出售给房屋业主以外的人，而导致车库倒买倒卖甚至房屋业主买不到车库、车位的现象发生，也一定程度上给小区的物业管理带来难度。因此，此处的业主笔者认为应作限定解释，即限定其范围为房屋业主;三是对“业主的需要”是否应当作必要限制，特别是时效方面的限制，即在多长时间内业主行使购买、租赁车位、车库权利方可得到满足和法院支持，如果无期限限制，必然导致资源浪费，也导致其他业主利益受损，如需要多个车位的业主因无法得到满足而导致不便，该部分的物业管理费用长期无法收取而增加管理成本等。
(二)《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
伴随房地产业的蓬勃发展，物业管理作为新兴的服务产业也步入快车道，既给广大购房入住的业主带来极大的便利，也顺应了社会分工进一步细化的需要。然而，与此同时所引发的问题也越来越多，甚至矛盾有加深的迹象，以致专门形成一类以物业管理服务纠纷为法院审理对象的案件。即涉及民事诉讼、也不乏引发行政诉讼。最高院本次出台解释，既具有前述背景因素，但更多的是结合了新颁布实施的《物权法》的规定，以指导各级法院正确审理该类案件。解释共十三条，主要解决了以下几个问题：
1.关于物业服务合同法律效力的认定问题。解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该解释内容解决了两类合同的效力认定问题，一是建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，由于此类合同主体为建设单位和其选聘的物业服务企业，业主不参与其中，而且多数情况下也没有向业主公示，因此常出现业主对该类合同不予认可并拒绝履行合同中约定的业主义务纠纷，解释直接肯定了该类合同的法律效力，一定意义上可以使纠纷得到解决，但笔者认为，由于该类合同侵害了业主的知情权，法律也没有就合同内容必须进行公示进行强制要求，不能不说是一大缺憾。二是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，这类合同由于业主委员会、业主大会所代表的是全体业主的利益，其法律效力当然应当得到承认。
2.关于物业管理费收交中争议的解决。解释首先解决了房屋空置时是否具有交纳物业管理费的义务问题。由于现实存在业主收楼或视为收楼后一直空置的现象，而导致该部分业主提出其未享受物业服务而拒交物业管理费，为此解释做出了需要交纳的规定，即“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据物权原理，发展商已将房屋交付给业主控制，而无论该房屋处于何种状态，该业主当然具有和其他业主同样的交纳物业管理费的义务。其次解决了业主将房屋出租、出借情况下，物业管理费交纳主体问题，解释规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。此外，解释还就物业服务企业是否有权向业主委员会主张物业管理费进行了规定，明确指出，物业服务企业应当向业主主张。
3.关于物业服务合同未获续聘或终止、解除情况下相关问题的处理。主要包括两个内容，一是业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。二是物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
对《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(征求意见稿)》的认识和建议
一、物业服务企业没有维修专有部分的义务
征求意见稿第二条：“物业服务企业拒绝履行或者在合理期限内拖延履行物业服务合同约定的维修、养护和维护等义务，或者经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准，业主委员会或者业主自行或者委托他人对业主专有部分或者共有部分进行维修、养护和维护，请求物业服务企业承担相关费用的，应予支持。” 这一条文有三个问题：
1、物业企业没有维修专有部分的义务。专有部分自交付以后，风险转移给业主，保修期内由建设单位承担保修责任，保修期后业主自行维护和保养。业主可以就专有部分的维修委托物业服务企业，但这属于另一个法律关系，不是物业服务企业法定的或者物业服务合同约定的义务
2、共有部分的维修养护，费用本来就是由业主承担的(管理费或者维修资金)，而不是物业企业承担。权利人自行维修后由责任方承担费用只适用于责任人有保修义务的情形，物业企业不是保修单位，它即使未履行维修职责，应承担的是违约责任和赔偿责任，而不是承担维修费用。
3、“经多次维修、养护和维护等仍不能达到物业服务合同约定的标准”，如同“经多次治疗未能治愈”，原因可能是多方面的，有的可能属于建筑物先天质量缺陷，有的可能因为业主使用不当，不能一概归责于物业企业。确实属于物业公司不胜任，业主可以解聘，可以请求它赔偿损失，但不应当是自行维修后让它承担费用。
二、物业服务企业不应承担“安全保障义务”
征求意见稿第八条：“物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。”我国民事侵权责任法上的安全保障义务来源于最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”从法理上看，义务人应当是经营性的或者是社会活动的组织者;面对的是不特定的对象;通常有自己的经营场所;它与被保障人之间的关系应当是消费场所与消费者的关系，或者是组织者与被组织者的关系，它对自己经营场所内的不安全因素具有控制、预防、改善、提示的能力。而物业服务企业不符合这些条件。
1、物业服务企业与业主的关系是雇佣关系。物权法第八十二条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
2、物业服务企业没有管理业主及其活动的权利与能力。《物业管理条例》第二条：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
3、物业服务企业没有自己的经营场所，它是在业主的不动产之上为业主提供服务，服务的对象也是特定的。
4、法规明确规定物业服务企业在安全防范方面的职责是“协助”。《物业管理条例》第四十七条“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”协助的对象，一是业主，二是有关行政机关，它们才是安全防范的责任主体。
综上，物业服务企业不应当承担安全保障义务。如果物业企业没有履行合同义务造成业主的损害，应当依照《物业管理条例》第三十六条承担损害赔偿责任：
“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”这仍然是违约责任。违约责任以未履行合同为基础，安全保障义务只要受害人没有过错就不能减轻或免除义务人的责任，两者在实务中会导致不同的法律责任。而后者既无法律依据，也不合情理，会在实务中产生混乱，建议删除。
三、车辆丢失或者毁损的责任，应以合同为依据处理
征求意见稿第九条：“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当根据物业服务企业的过错程度、收费情况等因素，确定其是否承担赔偿责任以及承担赔偿责任的范围。业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任。 物业服务合同包含车辆保管服务内容或者当事人另行签订车辆保管服务协议，按照相关合同或者协议约定处理。”
这个条文第一款讲侵权责任，第二款才讲违约责任，顺序不大符合逻辑。“业主对车辆丢失或者毁损有过错的，应当根据其过错程度减轻或者免除物业服务企业的赔偿责任”，等于先将物业服务企业置于赔偿义务人的地位，这既无法律依据，也不合情理。现实中这类纠纷越来越多，而在社会治安形势日趋严峻的情况下，作为汽车这种大宗财产的所有人，自己应当采取适当的风险预防措施，而不能只依赖于物业服务企业。事实上物业企业也不具备这个能力。
如果承认物业企业没有安全保障义务，那么本条第一款就不能成立。建议在这个问题上，仍然以《物业管理条例》第三十六条为原则来处理，具体条文建议修改为：
“车辆在物业服务区域内丢失或者毁损，车主请求物业服务企业承担赔偿责任的，应当依据车辆停放或保管协议的约定处理。没有车辆停放或保管协议的，按物业服务协议中的相关约定处理。没有物业服务协议的，按物业服务企业有无履行法规要求的保安义务，判断其是否承担赔偿责任。”
四、对从事物业服务的“其他管理人”应作出界定
物权法第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”而《物业管理条例》第三十二条明确规定“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”按建设部规章，不具有相应的资质，不能从事物业服务活动。故物权法所说的“其他管理人”，应当是指具有从事专项服务资质的服务商，而不是物业服务企业以外、却能从事物业服务的机构或者个人。否则，必然会导致物业服务的市场严重混乱，在恶性竞争、鱼龙混杂之下，严重损害业主利益的情况不可避免。故对“其它管理人”应当加以界定，并且它只能从事其有资质的专项服务。
建议增加一个条文：物权法第八十一条所说的“其他管理人”，是指具有相应资质的园林、机电维修保养、清洁、消毒、保安服务等专业经营者。其他管理人在经营范围内，受业主委托从事专项的物业服务。
五、业主转移房屋时恶意欠费的，继受的业主有清偿义务
现实中许多以投资为目的的买房人，直到将房屋出手，也不到物业服务处交费，而我国现行的不动产登记制度中，又没有权利瑕疵登记的手段，故物业企业对这种情形无可奈何。这不但是对物业服务企业的损害，也是对全体业主共同利益的损害。由于物业企业的员工大部分是农民工，欠费还会引发社会问题。鉴于此，建议确立“卖方欠费买方清偿”的规则，其理由和意义如下：
1、甲卖房给乙时，乙并不是简单地购买房屋，而是全面继受了甲所转让的不动产的权利义务。台湾《公寓大厦管理条例》第二十四条：“区分所有权之继受人应继受原区分所有权人依照本条例或规约所定之一切权利义务”，法理鲜明，可资借鉴。
2、甲乙双方交易时，就房屋是否存在欠费负担，即使没有恶意串通，乙也有注意义务;未尽注意义务，当然应当承担责任。
3、物业企业在甲长期欠费并找不到债务人情况下继续履行管理职责，已经构成无因管理，乙作为受益人也有偿还义务。
4、如果确立了这一规则，此类因房产转让而产生的欠费纠纷将大大减少。水电费较少欠费纠纷，就在于水、电供应者采取了甲欠乙还的规则。
建议增加一个条文为：“业主转让房屋时积欠的物业管理费，购买方负有清偿责任。”
第二篇：最新最全电大知识产权法填空题
1按照商标的构成要素，可将商标分成 视觉商标、听觉商标，和味觉商标三种。
2注册不当商标撤销制度，是指对那些不具备注册条件而取得注册的商标，通过法定程序撤销其注册的制度。
3我国对商标专用权的保护主要有行政保护和司法保护两种方式。 4根据专利法的规定，优先权分为外国优先权和本国优先权。 5按照我国《专利法》，执行复审的机构是国家知识产权局专利复审委员会。
6根据《专利法》的规定, 任何单位或个人认为专利权的授予不符合法律规定，都可以请求宣告专利权无效。
7职务作品是公民为完成法人或者其他组织工作任务所创作的作品。 8使用他人作品演出，表演者应当取得著作权人许可，并支付报酬。 9两个权威的知识产权国际保护管理机构是世界知识产权组织(WIPO)和世界贸易组织(WTO)。
10国务院所属国家知识产权局负责管理全国专利工作，统一受理和审查专利申请，依法授予专利权。
11我国商标法对商标注册原则采用的是自愿注册和强制注册相结合的原则。
12我国商标到国外注册，可以选择办理商标国际注册或办理逐一国家注册两种途径。
13未经商标注册人同意，更换其注册商标并将该更换商标的商品又投入市场的行为是反向假冒侵权。
14外观设计是指对产品的形状、图案、色彩或者其结合所作出的富有美感并适于工业上应用的新设计。
15由法人或者其他组织主持，代表法人或者其他组织意志创作，并由法人或者其他组织 承担责任的作品，法人或者其他组织视为作者。 16使用他人作品演出，表演者应当取得著作权人许可，并支付报酬。演出组织者组织演出，由该演出组织者取得著作权人许可，并支付报酬。
17作品是指文学、艺术和科学领域内具有独创性并能以某种有形形式复制的
18我国商标法规定，国家规定必须使用注册商标的商品，必须申请商标注册，未经 核准注册的，不得在市场销售。
19注册商标使用许可的形式主要有两种，即独占使用许可和普通使用许可。
20驰名商标是指在中国为相关公众广为知晓并享有较高声誉的商标。 21发明人是指对发明创造的实质性特点作出创造性贡献的人。 22著作权中作者的署名权修改权、保护作品完整权的保护期不受限制。
23巴黎公约的基本原则包括国民待遇原则、优先权原则、独立性原则。
24著作权人行使著作权不得违反宪法和法律，不得损害公共利益。 25商标权的主要特征表现为专有性、时间性、地域性。
26我国商标法规定国家工商行政管理总局商标局主管全国商标注册和管理工作。
27注册商标的有效期限是指注册商标受法律保护的期限，即商标注册人享有商标专用权的期限。
28授权专利权的外观设计，应当同申请日以前在国内外出版物上公开发表或者在国外公开使用过的外观设计不相同或不相近似。
29我国专利法规定，发明专利的保护期限为20年，自申请日起计算。 30我国著作权法规定，依法禁止出版、传播的作品，不受法律保护。 31著作权法规定，受委托创作的作品，著作权的归属由委托人和受委托人通过合同约定，合同未明确约定或没有订立合同的，著作权属于受托人。
32中国的国家工商行政管理总局商标局主管全国商标注册和管理工作。
33根据是否以他人商标权为前提，可将商标权取得的方式分为原始取得与继受取得。
34我国商标法规定，注册商标的有效期为10年，自核准注册之日起计算。
35我国专利法实施细则规定，发明是指对产品、方法或者其改进所提出的新的技术方案。
36专利申请的原则有专利申请的单一性原则、先申请原则和优先原则。
37作品的构成条件包括独创性、范围有限性、可感知性和可复制性。 38录音录像制作者使用他人作品制作录音录像制品，应当取得著作权人许可，并付报酬。
39录音录像制作者制作录音录像制品，应当同表演者订立合同，并支付报酬。
40著作权人的人身权利主要包括发表权、署名权、修改权、保护作品完整权 。
41TRIRS协议的基本原则是国民待遇原则、最惠国待遇原则 和缔约方所采取的措施不得与协议的规定向抵触的原则。
第三篇：最新最全电大知识产权法案例分析题
一.原告北京华企多媒体制作有限公司(以下简称华企公司)和中国录音录像出版总社(以下简称中录总社)电视连续剧《一路等候》 问:试分析阐述本案如何处理?为什么?(法律依据)?
答：1.原告中录总社与原告华企公司联合摄制的《一》剧，符合国家电视剧制作的规定，依照《中华人民共和国著作权法》的规定，中录总社与华企公司作为该电视作品的制片人，享有著作权。其他电视台播放《一》剧电视作品，应当取得中录总社与华企公司的许可并支付报酬。
2.被告山东电视台未经许可就在其卫星电视节目中播放《一》剧，已经侵犯了中录总社与华企公司的著作权。山东电视台尽管持有宏智公司与其签订的授权播出合同，但是没有证据表明宏智公司对《一》剧享有卫星电视播放权。山东电视台提供的一份关于创意中心与大众公司合作发行《一》剧的证明，系利害关系人创意中心自行出具。该证明不能说明创意中心对《一》剧享有著作权。
3.电视台播放他人的电影、电视和录像，应当取得电影、电视制片者和录像制作者的许可。电视台虽然可以从代理人那里取得播放许可权，但这时必须负有了解该代理人获得代理权的经过以及代理权限范围的义务。山东电视台未尽审核义务，仅据此证明便在其覆盖全国的卫星电视节目中播出《一》剧全剧，致使著作权人行使许可他人在卫星电视播放并获得相应收益的权益遭受不可逆转的损失。山东电视台具有明显过错，依照著作权法的规定，应当承担停止播放、赔礼道歉的责任，并应当将其从侵权播放中所获收益赔偿给著作权人。
二.原告博库股份有限公司(以下简称博库公司)因与被告北京讯能网络有限公司、汤姆有限公司发生侵犯作品专有使用权纠纷，问：试阐述本案如何处理?为什么(法律依据)?
答：1.目前，由于网站之间普遍存在链接关系，才使互联网能够快捷地传播数量巨大的各种信息。如果要求设链者设置链接时，必须对链接来的内容承担事先审查的义务，无疑会使链接的功能受到阻碍，这对于促进互联网业的发展是不利的。同时也应看到，设链者是为了增加本网站的访问量。力图获取更大的经济利益才设置链接。设链者在获得利益的同时，应当按照权利与义务对等的原则，对设置链接是否会妨害他人行使权利履行适当的注意义务。
2。在授权链接的情况下，设链者是否承担责任，可以分两种情形：如果设链者明知链接的作品存在权利上的瑕疵，仍然予以链接，其行为无疑帮助了侵权人传播，扩大了侵权结果，登载该作品的网站和设链者都应当承担侵权责任。如果设链者事先不知道链接来的作品存在权利上的瑕疵而予以链接，其主观上就没有侵权的故意，当然无需承担民事责任，该责任只能由登载作品的网站承担。被告讯能公司与今日视点签订的合作合同中，只约定合作为汤姆网站设计文学频道、制作有关栏目内容和开展相关文化活动，由汤姆网站与今日作家网链接以取得这些栏目内容，没有约定栏目中使用哪些作品，因此讯能公司、汤姆公司无法在设置链接前就知道被链接的作品存在权利瑕疵。讯能公司、汤姆公司与登载该作品的网站之间，对传播侵犯原告博库公司专有使用权的作品不存在共同的故意。
3.博库公司起诉后，讯能公司、汤姆公司得知链接妨害了他人行使权利后，就及时地断开了链接。
4.因此，根据最高人民法院司法解释的规定讯能公司、汤姆公司没有实施侵权的行为，不应承担侵权的民事责任。博库公司主张讯能公司、汤姆公司侵权，理由不能成立，其诉讼请求不予支持。
三.燕妫机械厂于2000年8月日取得一种“烧结机多辊布料器”实用新型专利权，2001年3月，专利权人变更为艾瑞机械厂。试分析北京金都治金机械厂是否侵权?其行为的性质及法律后果?
答：1.燕妫机械厂、艾瑞机械厂分别是烧结机多辊布料器实用新型专利的原专利权人和现专利权人，在专利权有效持有期间享有该专利权。北京金都冶金机械厂实施假冒专利的侵权行为已经侵害了两原告的专利权，被告应当承担相应的侵权责任，立即停止假冒实用新型专利权生产、销售烧结机多辊布料器产品的行为，赔偿经济损失。
2.燕妫机械厂于2000年合法取得“烧结机多辊布料器”实用新型专利权，依法享有专利的专有使用权。2001年专利权人变更为艾瑞机械厂，也是合法权利人。他人未经许可不得使用。我国《专利法》第57条规定，“未经专利权人许可，实施其专利，即侵犯其专利权”。北京金都冶金机械厂未经权利人许可，擅自生产、销售他人的专利产品，己构成了专利侵权行为。
3.2001年我国《专利法实施细则》第84条规定，“下列行为属于假冒他人专利的行为：未经许可，在广告或者其他宣传材料中使用他人的专利号，使人将所涉及的技术误认为是他人的技术;伪造或者变造他人的专利证书、专利文件或者专利申请文件。”北京金都冶金机械厂假冒他人专利号进行宣传和变造专利证书，己构成假冒他人专利的行为。我国《专利法》第58条规定，“假冒他人专利的，除依法承担民事责任外，由管理专利工作的部门责令改正并与予公告，没收违法所得，可以并处违法所得3倍以下的罚款，没有违法所得的，可以处5万元以下的罚款，构成犯罪的.依法追究刑事责任。
四.南海出版公司于2001年4月与原告周海婴签订《鲁迅与我七十年》图书出版合同，试分析该案中被告是否侵权?为什么?本案如何判决?
答：1.使用他人作品应当同著作权人订立许可使用合同。《鲁迅与我七十年》著作权人周海婴与南海出版公司是图书出版合同关系双方约定南海出版公司享有《鲁迅与我七十年》一书的专有出版权，但在合同有效期内未经双方同意任何一方不得许可第三方使用。
2.周海婴作为《鲁迅与我七十年》一书的著作权人，在与南海出版公
司签定的出版合同中，严格限定了南海出版公司许可第三人使用作品的权利，故在未征得周海婴同意的情况下，520南海出版公司无权擅 自许可该报连载周海婴的作品。著作权许可合同是著作权人及相关权利人进行权利转让的一种重要形式。在许可合同中应当对双方的权利义务进行严格的界定，是双方行为和纠纷解决的依据。 3.被告仅获得南海出版公司的同意，但未得到周海婴的许可即转载了周海婴的作品。在著作权许可合同的签定过程中，一定要注意对双方权利义务的限定，而且要注意查明对方是否合法拥有某项权利。南海出版公司的这种许可行为没有权利依据，而被告某报社作为新闻出版单位应当尽到审查义务，查明南海出版公司是否拥有转许可的权利。 4.周海婴书信的内容虽未明确反对该报社连载其作品，但从周海婴向该报收集连载报纸、寄正误表、询问稿酬等情况，不能得出其对该报的连载行为表示同意的结论。该报连载《鲁迅与我七十年》一书的行为事先没有取得周海婴的许可，事后亦未获得周海婴的同意，在著作权人去函询问稿酬事宜时就应当意识到著作权问题，采取积极的态度与作者协商,其置之不理的态度在主观上也已转化为故意。其行为侵犯了周海婴的著作权应承担相应的民事责任。 5.法院应依据著作权法判决被告行为侵犯了原告著作权应承担相应的民事责任，向原告周海婴公开赔礼道歉赔偿原告周海婴经济损失。 五.招商银行在第30类金融服务等服务项目上向商标局提出“一卡通”商标的注册申请。问：是分析商标评审委员会依据新“商标法”如何裁定?理由是什么? 答：1根据修改前《商标法》第八条规定，商标应具有独创性和显著性，直接表示商品或服务功能等特点的文字、图形缺乏商标应有的显著性，不能起到商标的识别作用，不能作为商标使用。新《商标法》对于这一条款作了较大的改动。根据该法第十一条规定，本身缺乏显著特征的，"经过使用取得显著得特征的"可以作为商标注册。 2从实际情况看，虽然申请商标"一卡通"文字对其指定使用的"金融服务、储蓄银行、信用卡"等服务项目的特点有一定的叙述性，但经过申请人长期使用与广泛宣传，"一卡通"文字与申请人之间建立了紧密的联系，该文字已经起到了识别服务来源的作用。而且，目前尚无证据表明其他金融机构也在类似服务上使用"一卡通"文字。申请商标经过使用已经取得了显著特征，并便于识别。一些对本商品或者服务的特点有描述性的标志，虽然会因为缺乏商标应有的显著特征而在初始阶段难以获得注册，但由于这些标志往往比较浅显，与商品的联系比较直接，容易被消费者所认知。如果经过企业长期的使用和广泛的宣传，使具有上述情形的标志与该企业建立了紧密的联系，消费者一见到某标志就会自然地想到是该企业的产品或服务，那么这一标志实际上就起到了商标的识别作用。 3在商标评审实践中，一直是承认"经过使用取得显著得特征的"标志可以注册为商标的，新《商标法》第十一条的有关规定，则为上述情形提供了明确的法律依据。本案中只有招商银行一家在金融服务上使用"一卡通"作为其服务的标志。为中国的相关公众普遍知晓，即具有很高的知名度。使消费者在看到或听到该标志时，立刻能够与使用该标志的经营者联系起来，从而起到识别商品或服务来源的作用。因此，申请商标可以初步审定。 六.山东省金乡县酒厂于商品分类表第33类酒商品申请注册“王府井”商标，被商标局驳回。试分析商标局驳回注册的理由是否成立? 答：(1)王府井为北京市的著名商业区，与贸易活动密切联系，在国内外具有很高的知名度，不应为独家专用，且该名称已具有显著的地理标志性。 (2)用该词作商标，确实容易使公众对商品的出处造成误认，缺乏商标应有的显著性，并引起不良影响。根据《商标法》第8条第9款规定，不能核准注册。 七.杭州娃哈哈营养食品厂于1991。杭州云峰化妆品厂“娃哈哈” 问：试分析商标评审委员裁定的理由? 答：(1)娃哈哈儿童营养液是当时在儿童营养食品上开发的新产品。“娃哈哈”一词是杭州娃哈哈营养食品厂首创，并于1989年获准注册。该商标在同类产品中享有较高的声誉。由于该词的独特性及宣传效果，“娃哈哈”已成为杭州娃哈哈营养食品厂的代名词，成为该厂的特有标志。该商标应属首创人独家所有。 (2)杭州云峰化妆品厂利用这一为公众熟知商标进行注册，两商标从娃哈哈一词的显著性来看,会使消费者带来产地方面的误认。所以说，杭州云峰化妆品厂注册的“娃哈哈”商标的行为属于不当注册，应予撤销。 八.原告台联良子公司成立于1999年1月11日，新疆良子健身有限公司与台联良子公司签订商标使用许可合同，“良子健身”问：试分析被告的行为是否构成侵权?理由是什么?答：(1)台联良子公司的商标为合法取得，其注册商标专用权受商标法保护，未经其许可，在同种类的商品或服务上使用与其注册商标相同或相似的行为都应视为侵权行为。 (2)根据我国法律规定，法人单位有权命名企业名称并有权使用，但企业名称权在命名和使用时不应侵犯其他企业在先的注册商标专用权合法利益。金钩良子公司在公司设立期间命名企业名称时主观上具有借助“良子”商标的商誉发展本企业的侵权故意。公司设立之后在招牌上突出使用“良子”二字，主观上是希望消费者误认为其公司是台联良子公司开在被告场所的连锁店。从消费者的角度看，由于台联良子公司是一家在国内有一定知名度的集团公司，已经形成一个消费者群体，消费者在看到具有良子字样的服务招牌时，很容易与台联良子公司产生联系，误认为是台联良子公司的关联企业。 (3)金钩良子公司的上述行为既构成对台联良子公司注册商标专用权侵犯，也违反了反不正当竞争法，是一种不正当竞争行为。
第四篇：物权法论文:制定物权法的几个特点
今年3月16日十届全国人大五次会议高票通过、10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》是新中国历史上第一部物权法，它确立了中国特色的社会主义物权制度。物权法的地位十分重要，是仅次于我国宪法的基本法律，是我国民法典的重要组成部分，是社会主义市场经济法律体系中的基础性法律。
物权法立法，以其历时之久、社会参与度之高、争议之激烈成为中国立法史上的“新标杆”。回顾制定物权法的过程，笔者认为有以下几方面的特点。
第一，立法机关始终坚持质量第一的精神，因此制定过程十分谨慎，不急于求成，不赶进度，使我国物权法成为具有时代特色、符合社会经济客观规律的良法。
物权法的起草工作始于1993年，可谓十三年磨一剑。全国人大常委会对制定物权法高度重视。根据立法法的规定，在我国，一部法律草案经过全国人大常委会三次审议一般就会付诸表决。但是，物权法草案却在反复修改后进入五年来的第八次审议。这是全国人大立法史上第一部进入八审的法律草案，也是审议次数最多的法律草案。物权法从起草到通过的十多年，正是中国社会从计划经济向市场经济转变、从建立社会主义市场经济体制向完善社会主义市场经济体制过渡的重要时期。立法机关通过不断调研和论证，深刻把握我国社会经济关系的巨大变化，深刻把握社会主义市场经济的发展规律，进而转化为法律条文，上升为法律规范，为巩固和发展我国社会主义市场经济提供了十分重要的法律保障。此外，一般而言，一部法律草案审议次数越多，质量也就越高。物权法从起草到通过历时十三年，经过八次审议，无疑从程序上保障了物权法的立法质量。
第二，物权法的制定充分体现了科学立法、民主立法的原则。
物权法是中国特色社会主义法律体系中起支架作用的基本法律，事关国家基本经济制度和人民群众切身利益。坚持民主立法、科学立法，广泛听取意见，尽可能协调各方意见、兼顾各方利益，是制定物权法过程中的鲜明特点。
“应广泛听取专家和社会各方意见”“建议组织更多社会力量参与讨论”……审议中，许多全国人大常委会委员建议将物权法草案向社会全文公布，广泛征求意见。这一意见被委员长会议采纳。全国人大常委会办公厅于2005年7月10日全文公布了物权法草案，面向社会征求意见。。从机关单位到普通百姓，在40天的时间里，社会各界为进一步完善物权法草案积极建言献策，共向全国人大常委会提出意见11543件。同时收到的，还有来自26个省、自治区、直辖市和15个较大市的人大常委会、47个中央有关部门、16个大公司、22个法学教学研究机构和部分法学专家学者提出的意见和建议。立法机关先后召开100多次座谈会和多次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。从面向社会公开征求意见，到第四次审议时的现场直播，对公民意见的广泛采纳，物权法无不闪烁着现代立法的光彩。出席3月16日十届全国人大五次会议闭幕大会的2889名代表中的2799人投下了赞成票，占比高达97%，充分表明物权法的制定是民心所向，反映了全国人民的共同意愿。
第三，物权法的制定清晰地诠释了一条法学原理：法律作为上层建筑的重要内容，对经济基础的变化发展具有巨大的反作用。
物权法是对我国改革开放以来诸多既有制度的确认，有利于让人们尽享改革发展的成果，进一步激发人们创造财富的积极性。
改革开放以来，我国逐步由计划经济向社会主义市场经济过渡，总结出公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度，从而增强了综合国力，改善了人民生活，这是有目共睹的事实。公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度，是马克思主义和中国实际相结合的产物，是中国特色社会主义的体现，是实现国家繁荣昌盛、构建和谐社会的基本国策。立法机关将坚持社会主义初级阶段的基本经济制度，作为制定、实施物权法的首要目的和基本原则。物权法在第一条鲜明地指出制定物权法的目的就是“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。物权法明确了国有财产的范围和归属、国家所有权的行使和国有企业的物权等，以维护国有经济在国民经济中的主导地位;明确了集体财产的范围和归属，以保障集体经济的发展;明确了私人所有权的范围和对私有财产的保护，以鼓励、支持和促进非公有制经济的发展。这样规定，将现实经济基础固定化，把改革开放以来形成的基本经济制度上升为国家基本法律规范，从而有利于坚持和完善社会主义基本经济制度，有利于各种所有制经济充分发挥各自优势，相互促进，共同发展。
第四，物权法的制定实现了坚持中国特色和学习借鉴国外物权立法经验的有机结合。
物权法的制定立足于我国改革开放的实际，总结改革开放以来所积累的政治、经济和法律的丰富经验，把有中国特色社会主义中关于财产的归属和利用关系，用条文的形式表现出来，上升到法律的高度，使物权法富有中国特色。物权法最基本的中国特色，就是把所有权的立法结构分为国家所有权、集体所有权和私人所有权，这在各国物权法的立法中是独具特色的。加入世界贸易组织之后，我国经济进一步融入一体化的全球经济当中，由此决定了现行的调整交易活动的民商事法律制度包括物权法应当尽可能地与国际通行规则接轨。在物权法的制定过程中，立法机关在坚持中国特色的基础上，本着兼收并蓄、海纳百川的精神，广泛借鉴英美法系国家和大陆法系国家的先进立法经验，使我国物权法具有时代性和先进性，从而有利于促进中国经济与世界各国经济的共同繁荣和发展。
第五篇：物权法
NO.1 物权
生活解释：物权，通俗地说，一头牛属于你，你可以用它来耕田、拉车，可以租给他人使用，也可以杀掉卖牛肉。这种支配的权利是排他的，任何人都不能干涉你。
理论解释：物权就是自然人、法人直接支配特定物的权利。物权包括所有权、用益物权和担保物权。
NO.2 所有权
生活解释：你拥有一栋房屋，你可以自己使用;可以出租给别人，收取房租;也可以转手卖给他人。这就是你对这栋房屋的所有权。
理论解释：所有权包括占有、使用、收益、处分的权利，所有权是一种最充分的权利，是一种绝对的权利。
NO.3 用益物权
生活解释：麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。
理论解释：用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。
另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的，应当给予合理补偿。
NO.4 担保物权
生活解释：甲向乙借款20万元，以其价值10万元的房屋、5万元的汽车作为抵押担保，以1万元的音响设备作质押担保，同时还由丙为其提供保证担保。其间汽车遇车祸损毁，获保险赔偿金3万元。如果上述担保均有效，丙应对借款本金在6万元数额内承担保证责任。丙承担的是物的担保以外的担保责任。
理论解释：担保既有物的担保又有人的担保，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。
NO.5 不动产
生活解释：甲买了乙的一套房屋，在变更产权登记之前，乙又将房屋卖给了丙，且进行了产权变更登记。尽管甲与乙房屋买卖合同在先，但是不得对抗丙对房屋的合法拥有。
理论解释：不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。不动产权利的取得应当以登记为要件，不登记，不动产设立、变更、转让和消灭的权利皆无从谈起。
NO.6 动产
生活解释：张三有一张桌子，想卖给李四，不管价钱是怎么商定的，桌子所有权的转移，是以桌子交付给李四时为准。
再比如，甲卖给乙一头牛，双方约定好价钱，尚未给付价款的情况下，甲就将牛交给乙。当天夜里，雷电将此牛击死，乙应该对牛的死亡承担责任，因为牛的所有权以交付而发生转移。
理论解释：动产，顾名思义，就是可以活动的财产。动产所有权的转让和动产质权的设立等，自交付时发生效力。
NO.7 共有
生活解释：甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1/3。为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板。再比如，甲、乙、丙、丁共有一轮船，甲占该船70%份额。现甲欲将该船作抵押向某银行贷款500万元。如各共有人事先对此未作约定，则甲的抵押行为无须经任何人同意。这就是按份共有。
理论解释：共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照其份额对共有的不动产或者动产享有占有、使用、收益和处分的权利。而共同共有则是，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有占有、使用、收益和处分的权利。
NO.8 建筑物区分所有权
生活解释：南京某城市花园是南京市鼓楼区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。
2003年6月，该小区业主委员会向鼓楼区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。
法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。
这起案例就涉及了物权法草案中的“建筑物区分所有权”。
理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物权法》草案中对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，除了建设单位等能够证明其享有所有权外，属于建筑物区分所有权人共有。
NO.9 孳息
生活解释：天然孳息是指，母牛生的小牛、果树上接的果子等。法定孳息是指，银行的利息、房屋的租金等。
理论解释：孳息包括天然孳息和法定孳息。天然孳息由用益物权人取得，没有用益物权人的，由所有权人取得，但当事人另有约定的除外。对于法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得;没有约定或者约定不明的，按照交易习惯取得。
NO.10 相邻权
生活解释：张三有一块土地，他完全有权禁止其他人进入自己的土地，但是李四若不经过张三的土地就不能到达自己的土地，张三就应该给李四提供必要的便利。当然，李四应当尽量避免给相邻的不动产权利人张三造成损害，如造成损害，应当给予赔偿。不动产权利人包括不动产权利人张三以及租用张三土地的其他人。
理论解释：不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。 NO.11 土地承包经营权
生活解释：中央电视台焦点访谈栏目日前播出的某地为修建公路而非法占用农民土地一事，不但没有给予农民合理的补偿，而且侵犯了农民合法的30年土地承包经营权。
理论解释：土地承包经营权人依法有权对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益。
土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等。
征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。
NO.12 建设用地使用权
生活解释：山东省临沂市一家单位以出让方式获得建设用地使用权的同时，不但没有对土地上已经存在的房屋进行补偿，反而强行推倒别人的房屋，就是对已经设立的用益物权人的权利的侵害。
理论解释：建设用地使用权人依法有权对国家所有的土地占有、使用和收益，在该土地上建造并经营建筑物、构筑物及其附属物。新设立的建设用地使用权，不得损害已经设立的用益物权人的权利。
NO.13 宅基地使用权
生活解释：村民甲批得一块宅基地，在此造了两间住房和一间偏房。一年后，因要搬到城里儿子家住，甲将此房转卖给了本村正要申请宅基地的村民乙。村民甲行使的即为宅基地使用权。
理论解释：宅基地使用权人有权对集体所有的土地占有和使用，在该土地上建造住房及其附属设施。同时，宅基地使用权人可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的村民;住房转让时，宅基地使用权一并转让。一户只能拥有一处宅基地。
NO.14 地役权
生活解释：甲为了能在自己的房子里欣赏远处的风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上从事高层建筑;作为补偿，甲每年支付给乙4000元。两年后，乙将该土地使用权转让给丙。丙在该土地上建了一座高楼，与甲发生了纠纷。对此纠纷，甲对乙的土地不享有地役权。
这就说明，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机关申请地役权登记。不登记，不得对抗善意第三人。
理论解释：地役权人有权按照合同利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
NO.15 遗失物
生活解释：甲有天然奇石一块，不慎丢失。乙误以为无主物捡回家，配以基座，陈列于客厅。乙的朋友丙十分喜欢，乙遂以之相赠。后甲发现，向丙追索。奇石属遗失物，乙应返还给甲。
理论解释：拾得遗失物应当返还权利人，遗失物自发布招领公告之日起半年内无人认领的，归国家所有。
NO.16 居住权
生活解释：张先生与李女士结婚时住的两居室是张先生单位分的，后两人因感情不和离婚，法院将房子判给男方，但李女士可以暂时居住。离婚后李女士收养一子和她一起生活，不久，李女士突然病世。其子要求继续在此房居住，张先生不同意，遂将此房收回。李女士离婚后对房子拥有的就是居住权。由于居住权不能继承和转让，因此她收养之子不能继续住在此房。
理论解释：居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。但居住权不得转让和继承。而且，居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。
NO.17 抵押权
生活解释：甲向乙借款20万元，甲的朋友丙、丁二人先后以自己的轿车为乙的债权设定抵押担保并依法办理了抵押登记，但都未与乙约定所担保的债权份额及顺序，两辆轿车价值均为15万元。若甲到期未履行债务，乙可以就任一轿车行使抵押权，再就另一轿车行使抵押权弥补不足，乙可同时就两辆轿车行使抵押权，各实现任意比例债权。
再如，甲向乙借款5万元，并以一台机器作抵押，办理了抵押登记。随后，甲又将该机器质押给丙。丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置。如果发生纠纷，应该按照什么顺序进行受偿呢?应该是乙优先于丙受偿 ，丁优先于乙受偿 。
理论解释：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。
NO.18 质权
生活解释：甲将所持有的A公司债券交付乙，作为向乙借款的质押物。双方签订了书面质押合同，但未在债券上背书“质押”字样。借款到期后甲未还款。甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券。正确的做法应该是，乙以债券已出质对抗丙的执行申请。
理论解释：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人未履行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。
质权与抵押权的不同在于前者是转移动产的占有，而后者则是不转移动产的占有。
质权分为动产质权和权利质权两种。前者是有形的，后者是无形的。
NO.19 留置权
生活解释：农民甲到期没有履行对农民乙的债务，乙就留置了甲与债务有关的农用车一辆，但是甲还在这辆车上设立了抵押权或者质权，如果各个权利人均对此车行使自己的权利，谁应该首先得到补偿呢?应该是设立了留置权的乙。
理论解释：债务人未履行债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
NO.20 占有
生活解释：赵某孤身一人，因外%考/试大/出打工，将一祖传古董交由邻居钱某保管。钱某因结婚用钱，情急之下谎称该古董为自己所有，卖给了古董收藏商孙某，得款10000元。孙某因资金周转需要，向李某借款20000元，双方约定将该古董押给李某，如孙某到期不回赎，古董归李某所有。
因为合同的效力未定，钱某的行为属无权处分行为，无权处分行为产生的合同效力未定。所以，钱某属于无权占有。
孙某能取得古董所有权，因为孙某的行为符合善意取得的条件，孙某因善意取得而取得所有权。孙某的行为就属于善意占有。
赵某有要求占有人返还原物的请求权，自侵权发生之日起一年以内没有行使，该请求权消灭。本案中，赵某只能要求钱某返还古董，而不能要求孙某返还，因为孙某是善意占有。
理论解释：占有，包括有权占有和无权占有，无权占有包括善意占有和恶意占有。