商业街项目定位报告

报告具有汇报性、陈述性的特点，只有按照报告的格式，正确编写报告，报告才能发挥出它的作用。那么在写报告的时候，应该如何写才能突出的重要性呢？以下是小编整理的《商业街项目定位报告》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

第一篇：商业街项目定位报告

商业项目考察报告

第一部分：考察背景说明

为了增加对商业定位、运营、招商的认识和理解，为目前公司整体发展规划、商业项目投资、商业类别转型提供有益参考，在公司的安排下，2014年8月14日—8月18日，我跟随杜总参加了由和硕县人民政府组织的赴内地招商引资考察团。在为期五天的考察期内，考察团一行先后参观了张家口德高森板业有限公司、江苏省吴江市山湖颜料有限公司以及扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司。 第二部分：考察主要商业项目分析

一、项目名称：张家口德高森板业有限公司

1、基本情况：张家口德高森板业有限公司是石木地板等产品专业生产销售的股份有限公司，公司总部在张家口万全县宣平堡乡，张家口德高森板业有限公司拥有完整、科学的质量管理体系。

2、主营品牌：张家口德高森板业有限公司成立于2006年12月，是一家专业研发生产石木地板、装饰板、装饰线、高档门窗、工艺品等系列产品集科工贸为一体的高科技股份制企业。

3、经营范围：人造板材制造、加工、销售、自营进出口业务;建筑材料、装饰材料、装潢材料批发、零售。

4、 项目特点：公司拥有固定资产3000万元，占地面积26000平方米。技术力量雄厚，产品开发能力强，现已拥有二十三项国家专利，先后获得“世界华人科学技术发明奖”、“科技发明进步奖”等。

5、考察小结：眼下，减少能源消耗的低碳产业是迎接新技术革命和产业升级的需求，是行业发展的必然选择。装饰业急需以新技术、新材料生产出环保节能的新型换代产品，来满足国内市场的巨大需求。目前市场上的瓷砖、大理石、实木地板、强化地板、复合地板存在着打滑、辐射、怕水、怕火、变形、保养麻烦、寿命短的缺点，“德高森”牌石木地板如果可以抗菌、抗腐、阻燃、防滑、防蛀、硬度高，密度强，耐酸碱，无污染，接近零甲醛，不怕水，不变形，不热涨冷缩，脚感好，隔音效果强，可回收，兼具流行木纹，回归大自然，便可扬地板市场上瓷砖、大理石、实木地板、复合地板、强化地板之长，避其短，在竞争激烈的市场中突出重围。“德高森”牌石木地板应用矿石粉作为基材主原料，原料和产品节能环保，可循环重复利用;通过用料配比调制，改变高分子性能，生产出似木优木，环保节能的新型地板材料;通过多道生产工艺创新设计，生产过程中达到不排放废气、废水、废渣，生产高质石木地板;基材一次成型，“内应力”均衡，地板稳定性能高，环保热转印技术，提高热潮性能，再现实木纹理，设计简单，无需辅材，装拆方便，安装成本低，便于维护。由此看来，此项目具有广阔的市场前景和高效的商业回报。

二、项目名称：江苏省吴江市山湖颜料有限公司

1、基本情况：吴江山湖颜料有限公司是国内生产色原、色淀的有机颜料的专业制造商。产品被广泛应用于油墨、油漆、涂料、塑料、橡胶以及涂料印花工业。

2、经营现状：目前生产两大系列产品：有机颜料及预分散颜料切片。年产量达2000多吨，本公司产品90%外销。

3、主营品牌：核心产品耐晒青莲色原(紫3#)形成系列产品，适用于水性、油性、溶剂油墨的不同品质要求，销售量国内最大。耐晒桃红色原(红81#)采用国外先进工艺，品质达到国外同类产品的水平。

4、项目特点：吴江山湖颜料有限公司另一系列产品，预分散颜料色片，是采用先进生产工艺，将颜料进行预分散，使用户采用后在生产过程中清洁、环保。采用该预分散颜料色片生产的凹版和柔版油墨具有优良的光泽和透明性、良好的着色力、低污染和易使用性。

5、考察小结：有机颜料与染料的差异在于它与被着色物体没有亲和力，只有通过胶粘剂或成膜物质将有机颜料附着在物体表面，或混在物体内部，使物体着色。其生产所需的中间体、生产设备以及合成过程均与染料的生产大同小异，因此往往将有机颜料在染料工业中组织生产。有机颜料与一般无机颜料相比，通常具有较高的着色力，颗粒容易研磨和分散、不易沉淀，色彩也较鲜艳，但耐晒、耐热、耐候性能较差，普遍用于油墨、涂料、橡胶制品、塑料制品、文教用品和建筑材料等物料的着色。

三、项目名称：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司

1、基本情况：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司位于文化名城扬州市郊，厂区占地面积10000平米，具有先进的生产设备。

2、经营现状：扬州市兴泰钢杆照明器材有限公司主要生产室外道路、广场、车站、码头、庭院及室内工矿照明灯具。品种有：高杆灯、单臂灯、双臂灯、组合灯、庭院灯、投光灯、草坪灯等，以及配套使用的镇流器、触电器，同时生产光控、时控开关箱等电器系列产品。

3、考察小结：目前，新疆各地在城市化进程中，照明设施作为城市基础设施的一部分，伴随着城市路网的快速发展而不断延伸。其在保障交通安全，提高运输效率，方便人民生活，维护社会稳定和美化城市环境等方面发挥着不可替代的作用。因建设年代原因，现有照明设施老旧程度不一，而且，部分县城、乡村由于基础设施建设滞后，极大程度的影响了新疆经济发展和维稳难度，为此，新疆各地由其是南疆各地道路或节点的照明设施及供电线路进行提升改造和建设已经是新疆当前和今后一个时期内较为重要的民生建设项目。目前，巴州周边县市照明器材厂家为数不多，利用太阳能发电的照明器材更是屈指可数，如果此项目能够落户本地，将有一定的市场前景和达到良好的商业运作效果。 第三部分：商业考察总结

1、商业项目定位

我认为商业项目定位要准确。准确的商业定位是商业成功运营的基础，整体商业定位要根据项目所在区域周边环境而定，要找准项目在城市商业中扮演的角色，以及在区域中扮演的角色。

2、项目开发建设

商业项目的开发建设要专业。在整体定位后整体的业态布局要合理，商业动线、整体功能布局要合理;每个功能业态设计要专业，要能有效的满足相应业态的经营需求。商业定位不可能一次定型，都要经过二到三次的从新定位，前期最好引进能够吸引人气的商业。

3、项目运营管理

运营管理要专业。要组建专业的商业运营团队来对整体的商业进行运作，从前期的招商，到后期的经营管理都要有科学的管理理念和经营团队。商业的成功运营需要组建或聘请专业的商业管理公司来管理。

汇报人：张连婧

2014年8月20日

第二篇：宾馆大堂商业服务项目定位报告

宾馆传承厅商业服务项目定位评估报告

【摘要】：宾馆公共区域的商业服务项目设计应遵循宾馆 “以客人为中心”的经营理念。从宾客心理分析,宾馆的公共区域是人们体验宾馆特色主题和宾馆品质水平的重要场所;从宾馆角度分析,宾馆的公共区域是宾馆的一个表达自身文化、层次、内涵的展示中心;从运营设计分析, 宾馆的公共区域是整个宾馆功能区域的交通空间枢纽。因此，公共区域的整体商业服务项目设计应以从宾馆的形象定位、投资规模、建筑结构等方面条件考虑，注重给客人带来美的享受，创造出优雅舒适、典雅尊贵、宁静和谐的气氛，力求在宾馆公共区域的每寸土地上都要挖金。充分利用公共区域宽敞的空间，使其始终保持兴致勃勃的情绪，以开展各种经营活动，提高宾馆的行业竞争力, 最大化地满足宾客需求，促成购买行动。因此宾馆公共区域商业服务项目的设计对宾馆的品牌树立和经营便利起到关键性的作用。

关键词：宾馆公共区域、购物环境、人文感受、情绪影响

前言

根据日前旅游业数据不完全统计，酒店行业的潜在需求正在日益增加，它是旅游行业的一个重要组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极作用。伴随着社会经济的迅猛发展，人们文化生活水平的提高，用于旅游、休闲的时间也越来越多，旅游人数连年攀升，使得酒店的功能发生了巨大变化，人们对旅行中的吃、住、行的品质要求越来越高。仅提供一般食宿功能的传统酒店早已不能满足多元化的市场需求，具有独特性、文化性和体验性环境氛围的酒店悄然兴起，人们更希望酒店环境是承载地域文化的舞台，在酒店的建筑、景观环境和人性化的服务中有一些新奇的享受和经历，感受到当地浓郁的自然与人文特色。南京东郊国宾馆位于南京市城东紫金山南麓，5A级风景区中心地段，东临中山陵，西接紫霞湖、世界文化遗产—明孝陵、梅花山，具有得天独厚的森林环境和自然资源，如一座天然氧吧，俯瞰整个南京东郊国宾馆，一幢幢建筑幽静地掩隐于绿树丛林中，把城市的喧嚣阻隔到千里之外，仿若置身世外桃源。宾馆建筑布局为层层院落深进的园林式格局，建筑物依山就势，借景抒情，和紫金山自然风光巧妙融于一体。整个宾馆经营项目集休闲度假、商务会议、餐饮娱乐、长住公寓、养生健体、购物办公于一体。宾馆除自助餐厅及南京精菜馆对外承包外，其余项目均由宾馆自营。在项目定位评估过程中，考虑到星级酒店公共区域在南京很少有用于文化传播、民间艺术、书画艺术等合作成功案例，故无法采用市场比较法进行定位评估，但星级酒店与玉石珠宝、服饰箱包、日用百货合作较多，在经营功能和设备配置上相差无几，现对宾馆预计合作项目价值评估过程中所涉及的收益和所营造的气质氛围加以整理，撰写此文，供领导们参考，不当之处，望领导们予以指正。

一、 项目概况

1、 项目位置

该项目位于宾馆新建主楼大堂挑高二层，自大堂有旋转式扶梯可直达该项目;二层两部客用电梯也均可抵达此项目位置。并且该项目楼层与北楼的用餐包间、会见厅、多功能厅等重要对客服务区域直连。属于宾馆宾客流动较为频繁的公共区域。

2、 项目规模

该项目总营业面积约为300㎡，其中内部装修已初步完成，地板、墙面、灯光等已安装完毕，预计可分割为2—3块进行项目合作。

3、 项目内容

根据宾馆性质及所接待宾客层次，经过慎重筛选与考察研究后发现，书画类、奇石类、民间手工艺类以及书吧这四种合作项目，均能达到宾馆经营目的与档次要求。

二、 经营项目总体规划及设计理念

1、 提升艺术文化品位增加艺术文化附加值

现代人们对物质的需求是有限的，对艺术文化的需求是无限的。提高宾馆的艺术文化品位已成为酒店市场竞争的一个重要领域、一种重要趋势。艺术文化是一个广泛的概念，人们欣赏什么、怎样欣赏、欣赏的目的、欣赏的观念、欣赏的情趣、欣赏的礼仪，都是属于艺术欣赏范畴。它贯穿于宾馆企业经营和品牌树立的全过程，体现在各个方面、各个环节之中。艺术文化品鉴是酒店的一种社交文化，是酒店企业文化的综合体。它的文化品位最高、文化含量最大，同时也最能反映酒店的文化档次。而书画艺术则更是有着悠久的历史和丰富的遗产，从已知独幅的战国帛画算起，至今已有2000余年的历史。中国绘画艺术历经数千年的发展，形成了世界上独树一帜的风格。中国书画有着深厚的审美内涵，人们欣赏中国书画，不但可以了解许多社会的、历史的、文化的知识，而且在潜移默化之中，陶冶情操、提高审美能力、获得美的享受。并且书画作为社交中的礼品馈赠，是一种何等高尚的交往交流。同时酒店书画文化推广项目，也是中华人民共和国文化部艺术服务中心和中国美术家香港协会联合开展的文化项目。

2、 强调宾馆大堂艺术环境的情调、氛围

现代社会的消费者，在进行消费时往往带有许多感性的成分。在进入宾馆时不仅仅只注重大堂的装修，而更注重大堂的环境与氛围。要求进入宾馆大堂的环境“场景化”、“情绪化”，从而能更好的满足他们的感性需求。因此，在此合作项目中，应在布置场景、营造氛围上大下工夫，力图营造出各具特色的、吸引人的种种情调。而奇石艺术则能恰到好处的展现此种情调氛围，其特征是有感性的山水画、花卉翎毛、动物人物、中西文字。或新奇别致、或温馨浪漫、或清静高雅、或富丽堂皇、或小巧精致，展现出别具一格、个性分明、充满灵性，充满艺术性的艺术品位。这样不仅能激发接受者的想象、联想、幻象，还仿佛有个性情感色彩，能将主体带入崇高的或优美的审美理想境界。使消费者能在精神消费愉悦之际，烘托起千古风流的雅兴和一派温馨的人和之情

3、 重视个性化、特色化和情感生活、社交活动等方面的需求

随着人们生活水平的提高，消费需求将日趋个性化，以及人们基本需要之一的情感生活。此项目在设计时，非常注重人们的具体要求。注意根据具体的消费时间、消费对象，提供有针对性的服务，并据此塑造出符合宾客要求的具体形象。从许多现代消费者心理来看，很多人在进行某种消费时，不仅消费商品本身，也消费商品的名气和通过商品体现出来的形象，因为形象具有一定的象征价值，能满足人们对身份地位等方面的追求，能让人产生自豪感，抑或给人们一种谈资、一种经历，以加强与父母子女、兄弟姐妹、朋友乡亲、同学闺蜜等之间的交流之情，并以此来调动人们的消费欲望。而民间手工艺品则正是人们异常向往的消费品，它代表着一个地域的特征，并且有着悠久的本土历史文化。几千年来，传统手工艺产品始终是代表中华民族的一大特色产业。在追求个性化的今天，手工制作工艺以其独特的艺术魅力、装饰和实用的性能、手工随心所欲的乐趣，已经不可抗拒的在我们身边流行起来，她像风一样渗透到我们生活的方方面面，带来巨大的市场前景。而此项目在酒店的宣传上也应将强调情感服务的特色，尽力突出自身产品适合各类情感生活的消费环境。

4、 注重文化修养、精神力量，养人间正气

随着社会进步、人类精神思想的发展，人们对个人精神素养问题的关注程度日益提高，个人的有知识、有内涵、有教养就能外化为超凡脱俗的气质，会让他人油然而生敬意。而书吧则正是是近些年在一些城市流行起来的一种读书场所，集书店、茶馆或咖啡馆、沙龙的功能于一身的小型休闲场所。它可以为习惯了物质追求的人们提供一个精神享受的宁静空间，可以为人们的灵魂释放缔造了自由的国度。在这里人们可以在喝茶、喝咖啡、聊天的时候翻阅时尚杂志、流行小说、文学作品，在舒缓的音乐中放松身心。这里是一个可以补充精神食粮的地方，更是文学爱好者们放飞青春放飞梦想的基点，这里能够让人暂时摆脱城市的喧闹，给人们一个属于自己的天地。并且无论宾馆的自然环境、人文气息、历史底蕴也异常符合此项目的设计理念—城市精神的地标，如果在宾馆的大堂书吧中将星级服务和浏览图书馆后才可获得的精神满足兼收的话，则不可不谓之为一场于优雅中渗透着文化元素的美妙体验。

三、 市场调研及前景预测

1、 市场调研

1) 宏观环境

酒店市场经过多年的发展与改革，已经进入一个崭新的阶段，市场竞争形势也发生了一些新的变化，同早期相比酒店市场竞争的态势出现四大变化： ① 从竞争内容上看

由单纯的价格竞争、产品质量竞争，发展到多元化附加值与酒店品牌的竞争、文化品位上的竞争。现在的消费者既要满足生理需求更要满足心理需求。因此，越来越多的经营者把注意力转向多元化产品，着力打造品牌，提高文化品位。这是一种更高水平与层次的竞争。 ② 从竞争规模上看

由单一产品、单一业态发展到组合产品、多业态、

高品质、大规模的竞争。随着酒店市场的不断扩大，酒店产业已经发展到具有能够满足不同层次消费群体需求的，环境好、品种全、文化、休闲、娱乐、购物于一体的大型综合酒店。这种态势加剧了市场竞争的复杂性和激烈程度。 ③ 从竞争地域上看

在力求创新的今天，酒店的多元产品已经不仅仅局限于本土化产品，各个经营者都在不断引进着全国乃至全球能够吸引消费者眼球的产品。时至今日，地域的概念已经淡化，酒店产品竞争的半径已经大大的延长。 ④ 从竞争对象上看

由酒店之间的竞争为主，进而发展到酒店与跨界企业的竞争。现今，不仅外资国际名牌酒店企业将进一步涌进酒店市场，一些中性跨界企业也在争夺酒店市场，整个酒店业竞争也必将进一步激化。 2) 微观环境

① 经济基础越来越好 假日消费渐成亮点

随着我国社会经济的发展进步和人民生活水平的不断提高，人均收入持续增加，整个市场将更加活跃，消费需求日趋增强，对酒店附属产业发展起到了有力的推动作用，附加产业发展显著攀升。各种

节假日酒店消费较往年更加火爆，市场潜力已逐步显现。

② 促销力度加大 市场竞争力提高

宾馆应将名品推展、文化促销、捆绑销售、组合消费等活动广泛开展。从价格竞争逐步向品牌文化竞争转化。营销促销的作用将越来越大，以节促销、媒体促销、文化活动与酒店附属产品相结合的特点将更加突出。

2、 前景预测

展望近2年酒店市场走势，旅游业的强力发展会将酒店业带进一个更加宽广的发展空间，发展的外部环境与基础条件将更趋看好。

1) 激烈竞争任将保持 大众化经营不断深化

通过竞争将继续对现有酒店进行优胜劣汰，市场的调剂与配置作用将更加明显。假日消费与私人消费继续看好，大众经营品种和新产品开发不断加快，以商务客人、会务客人产品销售为主，向流动人口、工薪阶层产品销售方向延伸。

2) 品牌创新经营力度加强 单一产品加速转向多元产品

由品种向品牌，数量向质量，单项经营向规模经营方向转化，要在市场占据一定地位必须加强创新经营力度和文化品牌内涵，进一步突出个性化特色经营。如：民间工艺品类可设计一些富有南京本土文化的特色手工艺礼品、明信片等;书画类可与江苏省国画院合作，诚邀一些省内著名书画家定期举办艺术交流会;奇石类则可与省地质勘探院合作，放置一些造型优美的展示作品，以此来突出宾馆的特性经营文化。

四、 项目定位

1、 市场环境分析

1) 位置优越

南京东郊国宾馆隶属于省委办公厅，是接待国内外政要、名人的重要场所，本项目地处南京东郊国宾馆主楼内，属于宾馆宾客流动较为频繁的公共区域。 2) 市场环境良好

南京东郊国宾馆地处南京市城东紫金山南麓，5A级风景区中心地段，东临中山陵，西接紫霞湖、世界文化遗产—明孝陵、梅花山。整个宾馆经营项目集休闲度假、商务会议、餐饮娱乐、长住公寓、养生健体、购物办公于一体。正常运营后将会有会议、会晤、旅游、度假、休闲等庞大的消费群体。 3) 本市酒店大堂合作项目现状 目前南京酒店市场正进入高速发展的时代，全市各个高星级酒店正如雨后春笋，但星级酒店公共区域却很少有用于文化传播、民间艺术、书画艺术等项目，多数星级酒店均还是与玉石珠宝、服饰箱包、日用百货合作较多。

2、 目标客户定位

如今的酒店市场有一个显著特点，就是公款消费减少，个人消费增加，平均消费水平下降。市场形成了“大众化消费为主，高中低兼顾，多方位开发”的格局，这是酒店市场走向稳定健康发展的一种表现。本项目将根据市场需求、周边同行业布点和经营情况，选择自己的经营服务对象，正确作出市场定位，然后根据市场定位确定宾馆产品结构。 本项目客户群主要有以下几类： ⒈

政府机构来客及会议宾客;

⒉

各企业商务来往宾客、重要嘉宾及客户; ⒊ 度假人士及休闲娱乐宾客; ⒋ 外来旅行人口及旅游团队;

五、 结语

上述几种合作项目设计均符合宾馆商品市场发展方向、符合消费群体需求方向。如今，随着高端酒店越来越贴近百姓的生活，并且将目标顾客锁定的人群逐渐向家庭化、旅游者们延伸，从而促进和带动星级酒店在其他各个经营方面所能提供的服务内容上有所创新和调整。于是各个酒店都在保留品牌个性化兼具满足市场需求的基础上，开始了其功能上多元化转身的华丽征程。南京东郊国宾馆作为老品牌酒店企业，同样需要适而逢时借势入市，积极寻找符合现今社会主流价值观的新兴概念。

第三篇：项目评估报告范文-- 商业文书

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项目评估报告范文

2010-03-23点击率：

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项目评估报告范文

一、 项目开发背景

为加强行政、事业单位的财政资金归口管理，农行德江县支行在上级行的指导帮助下，实行上下联动公关，大力拓展机构类法人大客户，经德江县委、政府多次协调研究，决定于二○○五年一月一日正式起动运行社保工作，将养老、医疗、失业、工伤、生育五大保险全部纳入该局核算，对这些资金进行集中管理，有利于社会的保障与稳定，更有利于公共的财政体系建设，

新成立的德江县社保局因涉及的单位与个人较多，资金规模较为可观而成为各家金融机构的竞争热点，农行德江县支行在上级行的大力帮助下，在本行领导的亲自关公下，争取到了县委、政府的同意，将该局的所有账户开设在我行，从而赢得了项目的合作权。

二、项目基本情况

1、德江县社保局的管理范围

德江县社保局是德江县财政局下属的二级局，负责对德江县所有行政、企事业单位的养老、医疗、失业、工伤、生育实施集中核算、集中计发。并为每一统管单位建立内部账户，分户核算管理。

2、集中资金的范围和预测资金量

德江县社保局只在一家国有商业银行开设一个银行存款账户，集中核算单位、个人的养老金、医疗金等资金均要纳入一家银行的帐户内进行统一管理，且由代

理银行统一代发。其集中养老金、医疗金、失业金等资金流量约500万元，留存金融部门资金月均300万元;代发单位、个人“三金”，总人数为5000人，“三金”支出总额为500万元，留存金融部门资金逐月累计年末可望达1500--2000万元。

3、项目建设安排

德江县社保局计划把县直行政、企事业单位一次性集中起动，所有前期工作均已到位，现仅欠一部分办公设备(附后表)。

三、 农行争取社保局账户的重要性

近几年，虽然我行存款总量与增量的市场份额均在本地区金融同业排名第一，但是我行经营资金超负荷运转的状况仍然没有得到根本地解决，组织存款工作仍是我行的工作中心与重点，作为经济不发达的德江县来说，财政性存款及行业系统资金在市场存款总量中占着十分重要和举足轻重的作用，因此，争取德江县社保局账户对于我行组织存款、带动中间业务的发展具有长远的重要意义。

第一、缓解存贷比例高、资金负荷重的矛盾。截至2003年末，我行各项贷款总额 亿元，各项存款总额仅 亿元，贷差

亿元，存贷比例达 %，向上级行借款 亿元，因存款组织不足，每年均向上级行借款，严重制约我行扭亏与消化历史包袱的进程。

第二、保住存款市场份额并有效拉动存款增长。因地区经济落后及国家国企改革，公司客户除烟草行业外已屈指可数，较好的电信、移动因财务一体化实行收支两条线管理后滞留地区存款较少，企业存款难以有效增长，而今年我行储蓄、机构存款增长

亿元，占我行存款增量的

%，因此，社保局账户及代发“三金”业务能拉动我行储蓄、机构存款的稳定增长。否则，丢掉这一关键账户就意味我行失去一个大系统客户。

第三、改变账户归属的历史原因造成我行机构客户存款有效增长不足的现状。因计划经济体制下国家专业银行按行业分工及未抓住80年代账户清理的商机，导致我行占有的行政事业、机关团体客户账户市场份额低的现状，严重制约机构存款的有效增长，现在如果能将该客户揽入我行，那将是一大商机。

项目投资概算

项目预计总投资 万元，我行投资 万元，

其中：

1、建立社保缴费大厅，内设养老保险缴费处、医疗保险缴费处、工伤保险缴费处、生育保险缴费处。缴费大厅面积150-200平方米，需费用13.5万元;

2、购置办公桌椅11套，需费用0.8万元;

3、购置计算机设备10台，需费用5万元;

4、购买公务车一辆，需费用6-8万元;

5、购置笔记本电脑1台，需费用1.5万元;

6、购置激光扫描复印机1台，需费用1.5万元;

7、购置立式空调2台、挂式空调5台、电炉20个，需费用3万元;

8、购置传真机5台，需费用0.8万元;

以上合计需费用： 万元

五、投资回收分析

从2005年开始我行在项目上可获得的收益为：第一年 万元，第二年 万元，第三年 万元，项目前三年累计可以实现收益

万元，项目总投资为 万元，说明项目在三年内可以收回投资成本。

六、项目风险性分析

通过评估测算，该项目总投资为 万元，从项目带来的存款效益预测，我行投入资金的收回期是： 年，

而我行与德江县社保局签订的合作协议期限是20年，说明该项目的抗风险能力较强，风险较低。随着合作时间的不断增加，银企的合作关系将进一步增强，资金的集中力度和规模将逐年增加，农行在项目存款量增加的同时，经营利润也将不断扩大。长期稳定的合作关系为投入资金的安全性收回提供了可靠保障。

七、 结论及建议

随着我国系统资金管理制度改革的进一步深入和不断完善，社保系统资金统一管理的力度和范围将逐步扩大，农行与当地社保部门建立长期、稳定、友好的合作关系，有利于农行机构类存款业务的稳定、快速发展，社保的低成本存款资金的注入，有利于我行增加资金实力，对我行以后的发展有着十分重要的作用和深远的意义。

项目的开发成功，使农行在德江县树立了良好的社会形象，提升了农行在本县的经营地位和知名度，为我行以后的发展奠定了坚实的基础。

项目的开发成功，为我行的经营和发展注入新的血液，拓宽了我行的发展渠道，对我行在德江县长期、稳定发展具有重要的作用。第一，开辟了一条稳定的存款来源渠道，可以促进我行储蓄存款的稳步上升;第二，可以带动我行机构类信贷资产的投入，增加事业类优良客户的市场份额，促进我行有效信贷资产的提高，为实现经营利润打下良好基础;第三，增加了优良个人客户群体，可以拉动我行个人消费信贷的有效增长。第四，行政、事业单位代收、代付等中间业务较多，为我行以后发展中间业务提供了一个广阔的空间;第五，可以降低我行对机构业务分散公关的费用，减少客户开发成本;第六，可以促进我行业务经营的好转，为实现最终经营赢利打下基础。

通过评估分析，我行认为开发德江县社保合作项目，是十分必要的，这对我行以后的发展有着十分现实、重要的意义。项目的投入可以在短期内收回，项目效益较好，切实可行，为使此项工作得以顺利实施，并达到预期的目的，因此，建议上级行开发德江县社保项目，特报二级分行审批。

中国农业银行德江县支行

二○○四年十二月十五日

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第四篇：代理行商业项目定位报告任务书

XXXX商业项目定位报告任务书

一、工作任务

完成XXXX商业项目市场调研及定位报告工作。

二、工作内容

㈠市场调研分析

1、总体环境分析

⑴区域规划

⑵区域环境发展趋势

⑶产业发展布局

⑷区域交通状况总体分析

①公共交通状况分析(地面公交客运系统、轨道交通系统、地区道路组成状况等。) ②区域交通未来规划及道路改造分析

⑸人口状况分析

①宅项目发展及人口状况分析

②域人口结构及未来人口放量(住宅人口数量、写字楼人口数量、外来人口数量等。) ③年龄、职业状况分析

2、区域商业市场环境分析

⑴区域商业市场发展历程

⑵区域商业市场现状分析

①现有商业供应分布

②现有商业供应特点

③现有商业供应结构

④现有商业物业租售价格

⑶区域商业市场未来发展趋势

①区域未来商业格局

②新增及规划商业项目

③区域未来商业整体放量

3、本项目周边(2公里)的状况分析

⑴项目区位及研究范围

⑵项目交通状况分析

⑶项目周边写字楼状况分析

⑷项目周边住宅状况分析

⑸项目周边商业状况分析(商业环境、业态布局、楼层主题、品牌组合、餐饮娱乐及休闲、消

费情况等，详见附件一：竞争者调研报告模板。)

①大体量商业状况(明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等。)

②中小体量商业状况(华联、华森、华普、林美、保龙仓、天河、元辰、乐购等。)

③商业街状况(建国道、永丰道、女人街等。)

④项目周边餐饮、娱乐业态发展状况分析(品牌规模、装修档次、经营状况、消费人群、消费频率、消费金额等。)

⑤项目周边未来商业放量分析

⑥项目周边配套状况分析

4、消费调研

⑴廊坊商场消费情况调研(展开年龄段)

①明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等商业项目调研分析。

②高档品牌、商业环境、商业布局

③消费目的

④消费频率情况

⑤消费习惯与喜好

⑥消费人群的分析(展开年龄段、职业、收入、消费习惯)

⑦消费导向及消费金额分析

⑧餐饮娱乐、休闲消费的分析

⑨重点项目消费者研究

⑵娱乐街、餐饮街

①建国道、永丰道、女人街等的调研分析。

②娱乐街、夜店特点及品牌分析

③消费频率情况

④档次、内部装修

⑤规模与定位

⑥消费人群的分析(展开年龄段、职业)

⑦消费导向及金额分析

⑧经营状况分析

⑨重点娱乐、休闲消费分析

⑶餐饮类

①各商圈餐饮一览表

②各商圈餐饮规模、餐饮定位、餐饮类型、消费人群、消费档次、经营状况、未来预期 ③重点餐饮的租金及分布

④餐饮消费客群的特点(如家庭、朋友、公费)

⑤消费年龄构成

⑥餐饮口味、喜好和变化调研

⑦消费者对环境的要求

⑧餐饮商户分类及特点(餐饮商户租金及承租年限、对物业及硬件设施的要求)

⑷项目周边(2公里)消费者调研

①分析消费人群对项目周边2公里现状及经营的服装、餐饮、娱乐品牌的喜好、排斥以及原因。 ②项目如何能吸引到周边及整个廊坊市区的消费者。

③潜在消费群体特征(家庭构成、购买力、购买习惯)。

④消费地点和消费环境关注因素(包括俱乐部、写字楼、公寓、酒店)。

⑤消费生活方式和价值观(包括运动习好)

⑥未来3-5年消费趋势以及消费人群的购买能力分析

⑦重点竞争项目分析

5、建筑规划建议

⑴外立面及动线建议

⑵室内设计建议

⑶硬件设施建议

⑷机电配置建议

6、商业策划及策略(结论)

⑴市场定位建议

⑵商业布局建议

⑶业态组合建议

⑷品牌落位建议

⑸租金评估及回报分析

三、工作要求

1、提交贵司所理解的报告纲要及报告目录;

2、详细说明工作方法和工作周期;

3、工作各阶段部署计划表;

4、调研报告的报价。

第五篇：“黄金海岸·商业广场”项目定位及规划设计报告

(A、B地块部份)

一、项目用地周边环境分析

1、项目土地情况 (1)项目用地面积

“黄金海岸商业广场”(以下简称本项目)总用地280.317亩。共分为A、B、C、D四个地块。其中：商业用地224.317亩(包括A地块53.393亩、B地块108.494亩、D地块61.984亩。)，容积率1.6，建筑密度35%;配套住宅用地56亩(C地块)。容积率3.0，建筑密度30%。

(2)地理位置

本项目位于钦州市金海湾大道中段。项目东临扬帆大道、钦南区政府和新汽车总站，南邻1600亩白石湖公园，西临安州大道和金海湾大桥，北面与北部湾国际建材商贸城隔路相望。

(3)地质地貌状况

项目用地基本上是农田，土地平整，高低差很小，没有大量的土方工程，施工难度小。

2、项目区域交通

(1)地块周边的市政路网以其公交现状

项目处在钦州市主干大道金海湾大道中段，西接南北高速公路，东出北海和钦州港，北连河东新区钦州市行政文化中心，处在市政交通的枢纽位置，扼守钦州市南大门。

钦州市新的汽车总站在金海湾大道东面的钦南区政府对面，距离本项目只有300米远，目前建设工作接近尾声，几个月后将启用。届时，车站将成为钦州市新的交通中心、物流中心，公交车、的士、货运等交通会变得非常发达。

(2)规划交通

按照市政规划，项目门口的扬帆大道将向南拓展延长线，直达钦州港。扬帆大道的全线贯通，将会大大缩短钦州市至钦州港的距离。

3、市政配套设施完善 (1)社区建设

项目周边目前正在建设的住宅小区有远辰·金湾蓝岸等10多个住宅项目，其中最大的有钦南新城(2000亩)，可以预见，项目所在片区将会很快成为成熟社区。

(2)文化教育

钦州市第三中学位于本项目的西侧200米处，正在建设中，项目住户子弟可就近入学。

(3)医疗卫生

钦州市妇幼保健医院在安州大道上，距离本项目只有一公里距离，社区医疗保障轻松可以做到。

(4)娱乐休息

正在建设中的白石湖旅游公园紧靠本项目，占地1600亩，是一个很好的娱乐休闲去处。项目临水而建，临水而居，环境十分良好。

4、片区商业

项目对面的大型项目——北部湾国际建材商贸城即将建成开业，有力地带动本区域的商业发展，安周大道的长荣新城商业街交付使用过半，其他后进项目也正在规划建设中，片区商业日渐成熟。

二、市场调研分析

1、项目SWOT分析 (1)项目优势 区位优势

钦州市以“大港口、大工业、大旅游”为主要建设目标，为广西沿海城市中心城市，项目处在钦州市的交通主枢纽金海湾大道上，区位优势得天独厚。

交通优势

钦州市海上交通近年得到大发展，目前10万吨级航道已开通，20万吨航道也在建设中，与东盟各国的海上贸易往来日渐频繁，海上交通前景广阔。

工业大发展

随着大港口建设，以中石油1000万吨炼油项目和310万吨林浆纸项目为首

2 的临港大工业陆续上马，钦州市正在大量地吸纳全国各地的投资资源和国际资本，发展本地工业项目，地方工业发展体系已逐渐形成。

(2)项目劣势

钦州市基础工业相对薄弱，项目所在地片区商业刚刚起步，距离成为成熟的区域专业批发市场还有一个过程，建设有一定难度，在很大程度上考验开发企业的经济实力和开发水平。

(3)项目机会点

钦州市是一个新兴的沿海港口城市，是我国最后一块未开发的沿海处女地，充满发展机遇，目前城市正以高速发展，对外贸易、工业产值及工业发展速度连续三年获得广西第一。

今年五月国家正式批准钦州港设立10平方公里的保税港区，大大地加快了钦州市港口工业的发展，为钦州市大发展起到了里程碑的作用。

(4)项目威胁

项目威胁点目前主要来自全国地产行情，在深圳、北京地产相继降价的情况下，许多地方的地产发展受到了影响。目前钦州房产开发速度很快，大有超过城市发展速度的势头，市场形势严峻。

北部湾国际建材商贸城是本项目的一个参考指标，它的成败对本项目影响将会比较大。目前该项目的销售和招商工作进展并不顺利，存在一定的负面作用。

2、项目市场竞争状况分析

目前项目存在的竞争比较小，带有一定同质性的项目只有北部湾国际建材商贸城，它的定位是以建材为主，吸收了部份五金商家。从消极角度看，它与本项目存在客户竞争，从积极角度看，它能与本项目共同做旺本项目所在的片区商业。

可以说，北部湾国际建材商贸城与本项目的关系是竞争与合作的关系，合作大于竞争。

三、项目市场定位

1、项目总体定位：

钦州湾地区综合性商业地产项目，以销售汽车、机械产品、机电产品以及汽车配件等为主，全力打造一流的直接面向北部湾地区和东盟市场的专业的机电产品专业市场。

2、项目案名：黄金海岸·商业广场(暂定) 案名说明：

(1)定位为商业广场，市场灵活性强，可以为汽车城、机电城也可以为百货商贸城等，市场建设可根据开发情况最后确定。

(2)钦州市是海滨城市，大型商业项目开发要有海洋文化，海洋文明代表冒险和进取。黄金海岸是金色海岸的意思，充满机遇和希望，有理想有抱负的各界人士都会到这里来淘金，拾贝。

3、主力客户群定位：

项目开发起点高，建设大市场，因而市场内将会有大量的商铺。钦州城市不大，经营户消化商铺能力有限，但钦州市在快速发展，许多外地客商正源源不断涌进来，因而购买住宅和商铺的主力客户除了本地客户外，投资客和外地客商也是很重要的客源对象。

4、功能定位：

由于客观原因，本方案只针对A、B地块做功能定位，两区域一层建设为商铺，二层以上为普通住宅，其中商铺规划建设：

A区建设为汽车销售市场和二手车交易市场，主要销售小轿车整车、微型车、大货车、小货车、工程机械、建筑机械、农业机械和二手车交易;

B区建设为汽车配件、汽车用品及汽车相关附属服务行业、五金机电行业、摩托车电动车销售行业等行业的销售市场。

为更好发展商业，发挥项目的最大价值，A、B地块的临大街铺面可以设计两层商业。

5、建筑面积安排 (1)A区规划建设面积 一层商铺面积约12340㎡ 二层以上住宅面积约44613㎡

合计：56953㎡ (2)B区规划建设面积： 一层商铺面积约25753㎡. 二层以上住宅面积约89975㎡

4 合计：115728㎡

四、建筑风格定位

1、项目总体建筑风格及色彩计划 (1)建筑风格表现

建筑外立面建议采用国际较为流行法式现代风格，局部采用中式现代化线条处理进行总体设计。

一、二层建筑建议采用法式骑楼风格设计。

钦州为港口城市，在设计外立面及楼顶标识风格表现时，增加一些海洋文化要素，这样更能体现项目的属地特性。

(2)项目总体布局构思

项目为一大型商业市场，里面设定主题市场和各分类市场，建议项目整体规划时体现这一主题倾向。

A、B地块均频临金海湾大道，但地块形态上有巨大差别，A地块临金海湾大道界面长，适宜展示高档商品，腹地由于有配套住宅用地C地块，在商业上缺乏纵深，不宜做大卖场规划设计。B地块临金海湾大道界面长，纵深大，并处在金海湾大道与扬帆大道交汇处，商业表现容易展开，因而建议主题市场形态设计于此，市场标志性建筑物、大门前广场、展示厅等可以安排在这里。

B地块长约430米，宽约570米，作为商业开发，内铺将会比较多，对于销售和经营都会有很大压力，为扭转这一倾向，建议牺牲部份其它利益，在B地块内部规划建设一条主干大道(20—30米即可)与外面的市政规划大道相通，把项目里面的内铺临街化，这样有利于盘活整个项目的商业氛围。

(3)建筑色彩计划

项目为机电类市场，可兼容其他百货商业，建筑物色彩采取银白色调较好，这一色调明快，富有，突出，跟海洋城市文化吻合，与项目文化匹配。

2、建筑单体外立面设计提示

(1)商品住宅房及外立面设计提示：

项目A、B地块均为开发商业铺面，住宅建在二层以上，根据容积率要求，最多只能建设5层。项目为商业项目，依附于项目之上的住宅套房不一定都作为居家使用，因此在设计上要考虑到居家合办公均适宜的户型设计方案比较合适。外立面建议设计成带有公寓办公楼性质为较好。

5 屋顶、窗户等外立面局部设计可根据项目整体的法式现代风格进行设计。 (2)商业物业建筑风格设计提示

一层商铺建设要符合使用，根据市场调查结果，商铺规格为开间4米，纵深8—10米，层高4.5—5米最为合适，这一规格对于二层以上的住宅户型规划也很有好处，中间不用进行转换层结构的调整，减少建筑成本，提高项目的抗震能力。

商铺内均为独立铺面，设置洗手间，以方便商家办公使用。

3、建筑材料应用

据建设部要求，在进行住宅节能改造的同时，将启动绿色建筑的认证制度，通过五个等级来对住宅“验明正身”，并通过五个等级向社会公布住宅建筑在节能生态方面的质量状况。

建议本项目建设在环保及节能技术应用上，精益求精，最大程度上运用新材料、新技术、新工艺、绿色环保材料、节能材料及智能化配置，塑造绿色、环保、节能的地产精品。

五、主力户型选择

1、项目所在区域同类楼盘户型比较 (1)北部湾国际建材商贸城

主力户型：2房2厅1卫(面积：80—107㎡)

其他户型：3房2厅1卫(面积：101—146㎡) 1房1厅1卫(面积：58—63㎡) 4房2厅2卫(面积：135㎡) (2)长荣新城

主力户型：3房2厅2卫(面积：120㎡)

其他户型：2房2厅(面积：95㎡) 4房2厅3卫(面积：140㎡)

楼中楼(2房、3房、4房)，面积：90—200㎡ (3)远辰·金湾蓝岸

主力户型：3房2厅2卫(面积：101—116㎡)

其他户型：2房2厅1卫(面积：84.57㎡)

6 楼中楼(5房)，面积：210㎡

2、项目业态分析配置

A地块为汽车销售市场，场地要求高一些，建议层高为5米。 B地块为汽车配件、五金机电等销售市场，建议层高为4.5米。

3、项目户型配置比例

根据项目所在区域楼盘户型规划比例和销售情况，大致安排如下户型规划比例：

主力户型：2房2厅1卫(面积：80—100㎡) 其他户型：3房2厅1卫(面积：95—125㎡) 4房2厅2卫(面积：130㎡)

4、主力户型设计提示 (1)一般住宅套房户型设计

层高3米，户型方正，面积使用率高，采光及通风良好。厨卫设计美观实用，窗户明亮大方。

(2)复式户型设计

顶层户型采用复试户型设计，注重时尚实用，采光和通风良好。

5、商业物业户型设计

一层商铺为全框架结构，层高5米，户型方正，预留卫生间接口。

六、室内空间布局装修

1、室内空间布局提示

住宅室内空间布局方正，注重通风和采光，干湿区区分明显，室内柱子不能留有死角，占据有效使用面积，影响家居摆设。横梁高低要统一，要整齐，不能影响住房美观。

2、公共空间主题选择

公共空间主要为过道和楼梯，楼梯宽度采取通用标准即可，过道采用明亮的地砖铺设，墙面刮白色腻子，置壁灯，装饰要求与建筑风格一致的文化艺术标志和饰品等。

七、装修标准提示

1、住宅装修标准提示

外墙涂料，内墙砂浆抹平;地板全现浇楼板，水泥砂浆过面;厨房通水，预

7 留排水口，墙面为水泥砂浆抹平;卫生间置蹲式便器，预留洗手盆排水口，墙面为水泥砂浆抹平;阳台为封闭式，低开铝合金窗，墙面刮白色腻子，地面砂浆抹平;单元楼梯入口电子对讲防盗门，进户防盗门;独立水电表，水进户内，电表装至户门外。

2、商铺

地板水泥砂浆过面，卫生间预留排水口，墙面为水泥砂浆抹平。

3、项目展示大厅和办公楼

(面积可以从B地块里面支配，具体待定)

八、项目街道规划设计提示

1、本项目大型露天广场平时用作车辆展示，设置要有气势，适合举办大型展示会需求;

2、小街道宽度大于或等于10米;

3、大街道宽度最大不许大于超过30米;

4、大街道与小街道之间要方便穿插交通;

5、主要街道路口设立消防栓等公共安全施施;

6、在广告位置比较好的路口，要预留足够广告牌展示位置。

张莜(QQ：545695686)

2008年7月6日星期日

附件：

海洋城市文化介绍

从文化形态学的角度来看，海洋文化是一个“包括内核与若干外缘的不定形的整体”，从外及内，它由“物态文化层”、“制度文化层”、“行为文化层”和“精神文化层”等四个不同层面构成，内容包罗万象。在四个层面中，既有海洋文化的核心内涵，也存在海洋文化的浅层表现。现代海洋文化的实质，是人类文明不

8 断摆脱和超越海洋的劣势与局限，孜孜不倦地开拓，发挥海洋的优势，以最大限度地沟通人类物质和精神文明的一种媒介。这种追求现代化、全球化的海洋文化精神，就是海洋文化之“魂”。

海洋文明是开放的，包容各类文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒险和进取的文化特征。

海洋城市的文化是一种全球化、世界化的趋势。比如，在一些海洋城市的港口、商业区，很难分辨这是新加坡还是鹿特丹，它们有全球化的特征。但是在城市的内部，它们就呈现出本土化和传统的特征，这就是一种开放性和多样性的组合。

从海洋经济和海洋意识的起源，海洋城市的文化表现为鼓励思变、沟通意识和冒险精神。海洋文化的最大特征就是开放性和多样性。

海滨特色最终通过城市文化加以表现，城市文化是个综合的概念，包括城市的经济特征、居民的生活特征，也包括城市的性格。这些因素经过长期的发展和融合，固定下来，就形成了具备自己特色的海洋城市文化，也就是我们通常说的“蓝色文明”。