戴德梁行商业定位报告

戴德梁行商业定位报告（精选5篇）

篇1：戴德梁行商业定位报告

戴德梁行：09年第二季度杭州商业地产报告

2009-8-25 9:20:23 评0 我要评论

城市介绍

.杭州是浙江省的省会城市，也是长三角地区的重要城市之一。杭州有着悠久的历史文化，同时也是著名的风景旅游城市。

.杭州位于中国东部沿海地区的中心，是长三角经济圈的重要组成部分，距离上海有两个半小时的车程。

.杭州市现辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江、萧山和余杭8个区，建德、富阳和临安3个县级市，以及桐庐和淳安2个县。

.杭州辖区总面积16,596平方公里，市区面积3,068平方公里。

.杭州市有一个国际机场——萧山国际机场，规划中的“三纵两横三环十五联”高速路网，连接上海、浙江、江苏、安徽和江西的铁路交通枢纽。目前有一条地铁线路在建。

宏观经济和政策概览

.2009年第1季度，杭州市GDP达到952.8亿元，比上年增长3.4%。随着杭州经济和交通设施的发展，将吸引越来越多试图在二线城市扩展业务的投资者。

.2009年第2季度杭州市住房公积金管理中心通过了《关于调整住房公积金贷款政策的通知》。根据新的政策，提高了对符合条件的已婚和单身的贷款人的贷款额度。

近期主要投资活动

.物美集团在钱江新城投资1,000万元的近江物美购物中心，位于望江街道富春路与婺江路北口，总建筑面积30,000平方米。该项目预计2011年底可投入使用。这也是钱江新城核心区 块周边集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合性商业体之一。

.赛诺菲-安万特将投资2.7亿元，在高新区(滨江)新建生产基地，占地面积为44,775平方米。预计将于2012年落成，产能将达1.6亿个包装单位，为打造成亚洲出口基地创造条件。

.在浙洽会上，杭州经济技术开发区、萧山经济技术开发区、杭州高新技术开发区以及萧山区共有4个项目签约，总投资达2.5亿美元，合同外资达1.55亿美元。

甲级写字楼市场数据

市场概览

供应：

.由于部分项目推迟了交房时间，因此本季度南京市甲级办公楼市场没有新增供应。

需求：

.在考察杭州市各个区域时发现，第2季度租金最高的是黄龙商务区，达到4元/平方米/天；租金最低的是钱江新城，为2.5元/平方米/天。在空置率方面看，钱江新城区空置率最低，约10%；黄龙商务区空置率最高，约20.8%。

展望：

.考虑到未来4个季度，将有319,413的新增供应上市，我们预计空置率将会进一步增加。

.随着钱江新城投资和开发力度的增大，未来钱江新城将成为杭州市的新兴商务区。

.由于供求严重失衡，业主为了提高入住率，租金的继续下调难以避免。

市场活动

.贝尔阿尔卡特在黄龙商务区的欧美中心租赁1,000平方米的办公面积。

.震旦集团在黄龙商务区的欧美中心租赁500平方米的办公面积。

.广电日生人寿在庆春商务区的广利大厦租赁300平方米办公面积。

.金瑞教育咨询在庆春商务全的嘉德广场租赁160平方米的办公面积。

购物中心市场数据

市场概览

供应：

.银泰百货庆春店于本季度4月10日开张营业，商场建筑面积达95,000平方米，营业面积近60,000平方米。

需求：

.从区域来看，本季度租金最高的仍然是武林商圈，达到36.3元/平方米/天，租金最低的是吴山商圈，租金达到13.6元/平方米/天。在入住率方面，本季度商铺入住率最低的区域在庆春路商圈，入住率为70%，武林和吴山商圈在本季度入住率都高达100%。

展望：

.随着高端百货从传统商圈向外扩张，相关地区的商业气息也随之浓厚起来，例如银泰百货庆春店的开张，有望带动整个庆春路商圈的商业发展，周边商铺的租金也将有所上扬。

.目前杭州的高端商铺市场仍以百货为主，随着消费者的需求不断提高，多功能的大型购物中心将受到消费者青睐。在钱江新城地区，未来将有较大体量的购物中心竣工上市，本区域也将作为一个新兴商圈迅速崛起。

市场活动

.MUJI无印良品将于本季度6月在利星名品广场开业，营业面积近1,000平方米。

.本季度拱墅区有一宗商业地块成交，用地性质包括商业与金融。地块总面积3,177平方米，交易总价为6,700元。

篇2：戴德梁行商业定位报告

[壹] 序言

[贰] 戴德梁行简介

[叁] 对__________商业项目的理解

[肆] 对项目的期望

[伍] 达到期望的方法

[陆] 商业前期市场研究及策划顾问服务

[柒] 建筑规划设计检讨服务

[捌] 前期市场推广策略服务

[玖] 租赁顾问及独家招商服务

[拾] 商业物业管理顾问服务

[拾壹] 服务期限及服务费用

[拾贰] 专案人员资历

[拾叁] 成功案例

[拾肆] 公司专业资格

1.序言

（1）十分感谢__________有限公司（下称__________公司）对我们上一阶段工作的肯定，同时也感谢__________公司给予我们机会去共同探讨__________的商业发展。通过11月17日双方在天津召开的沟通会，我司在上一阶段研究的基础上，提出一些初步的实操建议。同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对贵项目的理解而进行编写的研究策划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双方沟通的加深，建议书会不断得到修正。

（2）凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针对__________商业部分之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，结合本公司不同专业部门的力量，提供一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。（3）如本司有幸被__________公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将__________的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造天津市区的后花园和新客厅。

2.戴德梁行简介

梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司，于二零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。我司了解客户在全球各地的房地产需要，因此亦与美洲首屈一指的房地产策略及服务公司The Staubach Company组成联营公司DTZ Staubach Tie Leung，为客户提供迅速的一站式服务。

戴德梁行的成立，标志着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑。以成员梁振英测量师行为例，自一九九三年成立以来，即迅速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上海、广州、北京、大连、深圳、天津、重庆及杭州均设有正式领有牌照的分公司。

尽管有此成就，公司上下不敢自满，因为我司深信随着全球营商环境一体化。真正具备长远目光的公司必会看准在亚洲的机遇，寻求在区内扮演积极的角色。因此，过往我司一直锐意拓展跨国联系，并与另外两间国际房地产顾问公司——新加坡的戴玉祥产业咨询公司及英国的DTZ保持密切的商业合作关系。戴玉祥产业咨询公司在一九九五年由十三位资深的房地产专业人士创立，业务范围遍及东南亚的主要城市。在新加坡，公司与跨国企业、上市公司、政府合作关系良好，并在估价及投资市场等范畴占据重要的市场占有率。戴德梁行的另一成员为DTZ，隶属英国上市公司DTZ Holdings plc，为欧洲其中一家主要的物业顾问公司，一九九九至二零零零年单在英国的营业额便达一亿二千零四百二十六万英镑。

戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。今后，本地及国际客户都可以不论地域疆界，获得全球一致的高质素房地产咨询服务。

戴德梁行

中国大陆办事处架构

香港派驻当地董事

物业估价 租售代理策划 物业管理

施工管理 室内设计 市场研究

中国办事处架构 项目小组

本公司曾提供服务的地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台南、南京、天津、厦门、东莞、番禺、广州、深圳、重庆及天津。并且为发展商提供了专业服务, 对各地方政府的要求及民情都甚有了解, 并已组成全国性的数据库, 对各地之物业发展情况提供庞大的网络性支持。针对天津「__________」项目, 本公司将结合全球的经验及天津地区的实际环境, 组成项目小组, 为天津「__________」提供完善到位的专业服务。

戴德梁行组织架构

戴德梁行环球网络执行架构

3.戴德梁行对__________商业项目的理解

在前一阶段的__________公建配套市场研究中，我们已得到以下的有关商业发展的主要结论，也得到贵公司的基本认同。

就整体__________而言，__________的优势在于其环境好、规模大、企业品牌好，缺点是地点较生疏、人气缺失。

就商业部分而言，面临的市场和区域特点是：虽然周边常住人口很少，但地区仍存在休闲性商业发展的机会。该区可能在未来几年会有巨大的发展。商业发展的使命是，帮助__________确立成为天津市区后花园和新客厅，令在项目开发初期作为一种识别物，吸引市区消费，吸纳人气，为住宅的销售造势。发展采取稳健的态度，最终成为盈利的资产。

开发理念是以BLOCK的建造形式分期开发，弹性定位。初步设想是分成三个阶段开发：启动阶段、发展阶段和成熟阶段。商业的业态含括：旅游、娱乐、观光休闲餐饮、酒吧等，以旅游带动商业。首先解决人气不足的问题。

4.对项目的期望

我们所理解__________公司的期望是通过我司针对商业物业（尤其是首期）的策划工作，能清晰地预期商业物业（尤其是首期）的业态组成，重点目标商家或投资家的兴趣程度和具体条件，推广招商的策略和计划，__________公司应提供的营商环境。并根据业态的组成计划编写设计任务指引书，以指引商业建筑设计，清晰包括各种商业业态对建筑本身的技术要求。

5.达到期望的方法

在11月17日的沟通会上，我司提出以嘉年华欢庆活动来作为“旅游”品牌的核心竞争力和吸引力，一方面吸引天津人不断地自发涌到项目现场，给住宅销售垫定人气基础，促进住宅销售进度；另一方面给商场（业）带来人气，形成良好的商业氛围，吸引商家入场经营。当然，要达至以上的策划目标，我们认为还需解决以下问题：

① 如何制定适合本项目的商业零售概念，市场定位与商业业态组合？ ② 面临的竞争和如何提高竞争力？ ③ 商业的面积分布比例如何？

④ 怎样提高本商业项目的整合性和形象性？

⑤ 策划方案如何能在设计、内外装修、租户组合、出租策略、商业管理及促销宣传上体现出来？

为有效达至对项目的期望，我司将提供专业的多部门联合服务，并分成五个阶段： 5.1 商业前期市场研究及策划顾问服务 5.2 建筑规划设计检讨服务 5.3 前期市场推广策略服务 5.4 租赁顾问及独家招商服务 5.5 商业物业管理顾问服务

6.商业前期市场研究及策划顾问服务 进行商业前期市场研究及策划时，将会考虑覆盖范围内的人口与市场目标的需求和特征，以及具有竞争力的其他个案和未来的零售趋势。整体目标在于建立别具一格而又有吸引力的崭新购物与娱乐焦点，以吸引源源不断的购物人潮。6.1 市场分析

为了拟定最佳的商场定位，以确保贵公司的投资能获得最高的回报，本公司采取了以下步骤：

针对本项目现有可发展的商业概念、销售情况和租金作一评估，以便分析需求的市场特性。

将所有主要且具竞争性的商场现有的零售品牌加以归类整理，以作为本项目拟定商品组合之主要参考。用此细微的方式来分析商品组合情况，以便找出市场的空隙与机会，其中亦包括比较各国内外零售商的数量及其产品的价格。

将其他规划中的零售发展项目之各项细节详加对照，包括商场面积、位置、商品组合（是否筹备旅游商业、百货商场、超级市场、美食广场、餐厅或电影院）、发展及工程时间、发展商名称，若可能的话，租金及租赁条件等，这些现有及未来市场供应有关的资料，将有助本公司更清楚地评估本项目在市场定位与产品区别上应采取的立场。

回顾当地与外国娱乐市场的发展趋势，针对本项目提供各种适当且详细建议适合的租户、所需面积大小、租金负担能力等资料。6.2目标市场(顾客)本行将分析本项目可能主要目标市场的特点和未来潜力，以便了解其特性，以及该发展项目各个目标市场的占有程度：

居民：本公司将以竞争项目之交通便利情况及远近来为本项目制定一覆盖范围。本公司亦会同时分析将影响覆盖范围内的交通之未来运输设施工程，利用政府数据分析来覆盖范围内居民之人口、零售消费及人口统计概况。国际及国内旅游人士：有见于本项目为程度景点区必经之处，因此有需要研究游客的潜力。6.3 测试有关零售构思之可行性

为测试拟采用之构思及商品组合之可行性，本行建议在当地消费者及零售商进行市场调查。该项调查分为两部份：

第一部分：通过小组讨论，从质量的角度测试零售商的反应； 第二部分：透过街头截击访问，从数量的角度测试消费着的反应。

本行初步建议将被访对象分为四大组别，包括一般的零售商、食肆、娱乐设施及百货公司的经营者。

预期的公司名单，讨论题目和所用材料将由我司筹备并与__________公司讨论。

附：[__________项目]商业前期市场研究及策划报告大纲 第一部分：市场调查分析

一、__________大公建配套定位研究回顾 1)__________和公建配套的特点 2)商业物业的使命和问题 3)商业物业的初步定位方向

二、天津住宅区商业业态研究 1)天津新住宅区商业业态状况 2)天津新住宅区商业物业供求状况

3)购房者对住宅区商业的需求分析（专项调查）4)总结与发展趋势预测

三、旅游（娱乐）商业市场分析

1)天津旅游（餐饮娱乐）商业发展状况分析 2)天津旅游（餐饮娱乐）商业的业态特征 3)天津各大旅游（餐饮娱乐）商业商圈分析 4)天津旅游（餐饮娱乐）商业供求状况

5)天津旅游（餐饮娱乐）商业发展的条件和前景

四、嘉年华欢庆活动的旅游商业模式

1)嘉年华欢庆活动的旅游商业模式的起源 2)嘉年华欢庆活动的旅游商业模式的特点 3)个案分析

4)嘉年华欢庆活动的旅游商业的前景

五、旅游商业潜在消费者和商户需求特征研究（专项调查）包含但不仅限于以下几个方面

1)消费者/商户对天津目前旅游商业满意度 2)消费者/商户对天津目前旅游商业不满意度 3)消费者对旅游商业消费的首要考虑因素 4)消费者对旅游商业消费的配套条件的需求 5)消费者旅游商业消费的特征 6)商户进场的配套条件的需求 7)商户进场的条件

8)商户对项目环境的满意度 9)商户对项目环境的不满意度 10)商户对建筑设计的要求

六、项目地块条件分析 1）商业规划方案分析 2）交通条件分析 3）配套环境

七、项目开发的SWOT分析 1）优势分析 2）劣势分析 3）市场机会 4）市场威胁

第二部分：项目定位建议

八、项目定位 1）目标客户定位 2）主题定位 3）档次定位 4）功能定位

5）各层定位（主题、功能、业态组合）

九、项目产品设计的建议 1）整体规划设计的初步建议

产品规模的初步建议

整体布局的关键点 2）建筑设计的初步建议

产品风格的初步建议

空间布局的关键点

功能分区的关键点 3）景观设计的关键点 4）配套设施的关键点

注：主要以文字、图片表达，并配以适量简要的平面示意图。

十、推广策略建议 1）推广主题 2）媒体组合 3）各阶段诉求

十一、销售策略建议 1）租售比例

2）价格策略及定位 3）卖点梳理 4）销售手段

十二、招商策略建议 1）招商策略

2）各区招商客户定位（主力商户、卫星商户等）3）租金定位

4）各期推出时机、面积、区域 5）招商形式

十三、项目经济效益分析

方案的经济分析结果将令贵司对项目的财务情况及发展将取得的实际性投资回报数据有更深的了解。

1）成本费用分析 2）营业利润分析 3）经济效益分析

十四、结论及关键控制点

7．建筑规划设计检讨服务

本行将透过商业策划及推广工作上的丰富经验，对现有的规划及平面进行初步的检讨分析。根据第一阶段的研究结果，制定整体商业策略及构想。本行按发展规划及用途组合（零售、食肆及娱乐）进一步修订内部设计及商品组合建议，务求尽善尽美，精益求精。

本行将为各个零售和娱乐楼层制定实用的业态方案，并把建议的主题或商品组合结合在内。本行将对以下各方面提供建议：

本项目的临街的店面、曝光度、出入点、上下及每层平面流动提供意见；

根据主力零售商的基本要求对项目设计作出建议；

人流动线，楼层的间隔及走廊的宽度提出建议，以达致理想的客流量；

餐饮、娱乐设施和其他特别用途设备的位置（如考虑充分使用本项目地点较差的地方）；

服务性设施的位置与通道；

租户组合建议，包括主要承租户，食肆及娱乐场所等；

参考消费者和经营者的意见，对建筑、装修配套、景观等方面作出建议； 作为贵项目的顾问，将在整个设计阶段由开始以至完成与贵建筑师合作。本行将定期就平面图则及商品组合用途（零售、食肆及娱乐）等方面为发展商和建筑师们提供设计建议。随着设计工作的进展并在认为有必要的情况下，本行将为各个楼层制定实用的设计方案以便将讲义的主题结合在内。

8．前期市场推广策略顾问服务

在前期进行商场策划和设计检讨服务的同时，本行将会协助处理有关前期所需的市场推广工作，并针对推广计划中的目标客户进行联络、接触，积累大型潜在租户，并为发展商提供及时的市场反馈信息。

本行可持续提供市场推广策略的意见、建议及指引，包括下列工作：

为贵项目订定明确的推广目标及总体策略，并贯彻于项目推广之不同阶段，执行项目之营销推广。主要包括针对前期客户定位确立营销目标，并决定适当的营销组合；

制定阶段推广策略及方案；

制定媒体推广策略方案、制定不同媒体的发布时间组合建议、不同媒体的发布频率建议、不同媒体的具体时段及具体版面与篇幅建议、广告诉求对象及诉求主题的扩展建议及广告推广费用预算；

检讨店铺的装修设施及交场标准；

推广期间市场变化趋势及其对本案项目影响。

另外，有关推广所需的材料及其准备工作（本项工作需与广告公司合作），本行将会提供全面的意见，以协助贵司筹备下列工作：

就贵司筹备及制订合适的市场推广册子、传单及其它宣传资料提出意见

就贵司统筹传媒广告宣传之计划提出意见

租务处及宣传横幅度——就环境格调、位置及设计提供建议

就图板设计提供意见

协助筹备商场的效果图、位置图及平面图等

招商说明资料（楼书）制作

统筹或协助贵司统筹各委任之广告商、公关顾问、宣传顾问及其它顾问等以便筹备及制订一切有关之推广宣传资料。

注：本行将协调一切有关本项目租务的广告事宜。广告费用（包括广告公司的聘请、制备推广书、媒介、传单）及其它市场推广费用将由贵司支付。另外，贵司须协助在贵项目设立现场展示室供现场推广使用。

9．租赁顾问及独家招商服务 9.1 主力店独家招商代理

由于主力店之确定与建筑规划息息相关，若待本项目经营管理者确定后方行作业，恐造成开发进度之延宕，因此我司建议待项目定位确认后即尽早开始执行主力商店之招商作业。主力店独家招商顾问主要工作内容如下：

主力店名单研拟

主力店软硬件设施需求规划建议

联络拜访主力店，进行初步洽商

带看地盘及说明

设店位置及图面检讨沟通、租赁条件（租金、租期、押金、管理费、调幅等）之谈判协商，以协助业主争取最大利益为原则

协助完成承租意向书（LOI）之签订

协助租赁保证金之催收

协助签订正式租赁合约 9.2 全面招商

于主力店招商工作进行至后半段时期，即着手同步进行大规模之相关行销，有计划地逐步展开全面招商工作，主要工作内容如下：

根据招商活动的进展，持续审核及修改平面图

根据招商活动的进展，提供招租策略的意见

协助贵公司审订最合适租客名单

协助举办招商说明会

联络拜访目标零售商，进行租赁洽商

带引目标客户考察现场及解说

设店位置及租赁条件之谈判协商

协助完成承租意向书（LOI）之签订

协助收取租赁承诺保证票

协助签订正式租赁合约

注：本行公司人员及相关目标客户出席贵司会议、实地视察，均应事先向业主提出申请，经业主书面同意后方得成行；所产生之差旅费与有关费用，将以实际开支单据向业主实报实销。9.3 租赁顾问及独家招商服务 9.3.1 服务期限

我司将于顾问之最终报告提交后开始贵项目之招商代理工作，此项工作时间共计12个月。

9.3.2 服务费用及支付方式

于招商期间，本行将向委托方收取聘用定金每月人民币*元，共计人民币*元。此聘用定

*金将在以下所述之招商代理服务费中扣除，其扣除额不超过每月聘用定金的50%，即

不超过人民币*元。

招商代理服务费用将于招商工作开始之后，以每单租赁合约向贵司收取服务费用。（1）招商代理服务费

以固定租金计收服务费用（佣金）：

以进驻租户租约期内*个月租金总价计算。用作计算服务费用之租金是指每份租赁合约上所列载之每月租金。而每月租金之定义是指进驻租户租赁第一年内的平均月租金（不包括任何租户应缴交的税费、管理费、空调收费等），同时装修免租期和租赁期内的免租期及委托方给予租户的任何优惠条件及利益均不计算在内。以抽成方式计收服务费用（佣金）：

如对租户只按营业额提成收取租金而不设固定租金，则根据以市场行情制定的底租标准作为月租金的计算方式，以该租金的*倍，即相当于*个月租金总价计算。（2）支付方式：于每月初由本行汇总上月招商成果向业主出具发票请款经业主审核后依业主付款程序以支票或转帐形式支付。

（3）招商资料经业主确认后，制作费由业主支付。（4）戴德梁行人员出席贵司会议、视察，均应事先向业主提出申请，经业主书面同意后方得成行；所产生之差旅费与有关费用，将以实际开支单据向业主实报实销。本行将协调一切有关本项目租务的广告事宜。广告费用（包括广告公司的聘请、制备推广书、媒介、传单）及其它市场推广费用将由贵司支付。另外，贵司须协助在贵项目设立现场展示室供现场推广使用。

10.商业物业管理顾问服务

协助制订项目的设计方案，确保商场设计概念包括为后勤用地提供设施及足够的空间规划，即货物卸月台、污水池、废物压缩器及其他废物管理设施、服务设施用地及通道、洗手间、喂哺室、伤残辅助设施、斜道、美食广场之清洁、清洁工人贮物室，工程工作室、推广工作室、停车设施等。在许多情况下，建筑师的设计均华而不实，照顾未尽全面，导致日后的物业管理出现困难及障碍。

本公司将会就下列项目提供意见及资料作为指引：

后勤服务设施规划包括起卸台、垃圾压缩机、作业地方及走廊选择大楼的建筑用料（从将来进行清洁及保养角度来提供意见）；

绿化设计及洒水系统的建筑对音响系统、公众广播、紧急控制室及系统的种类及位置提供意见；

招牌要求，即指示牌、警告牌、消防安全标志等；

各个保安亭（包括停车场内保安亭）的位置及保安系统设计；

停车场收款系统、位置及停车场管理控制措施；

存仓规划；

工作间及工程贮物后备设施（大部分商场计划提供的这方面设施通常都不足）；

各管理部门的办公地方；

员工休息室、锁柜及厕所等；

美食广场规划，包括后勤服务设施、清洗室、洗衣场、制服储存室；

营运管理的设备规划；

宣传工作室及道具贮存室；

舞台及娱乐场地规划；

提供废物管理的意见，包括职业健康及安全事项；

提供机电设备安装位置的意见，以避免将来受到损害及为将来有需要更改时作出预算；

提供机电设备保护措施的意见，即防水膜层、排水、路缘、供水竖管柱保护器、电话及电力开关室等；

提供节省能源措施的意见；

增设商场出入口人流计算系统，以便进行有效资产管理。

天津____________________ 顾问和代理服务工作进度表（暂订）月 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14(1)前期市研究及策划

(2)策略方针及建筑规划设计检讨

(3)前期市场推广策略

(4)推广材料准备工作

(5)租赁顾问及独家招商服务

(6)商业管理及工程顾问

11.服务期限形式及费用

本项目共收费人民币*万元整（*元整）

包括：商业前期市场研究及策划顾问服务、建筑规划设计检讨服务、前期市场推广策略顾问服务、租赁顾问及独家招商服务、商业物业管理顾问服务。11.1.1 服务期限

建议整个工作期为14个月。11.1.2 服务费用付款方式

本项目共收费人民币*万元整（*元整），分五期支付：

第一期：于签署合同之日起内，支付合同总额之40%，即*元整（*元正）。

第二期：于签署合同之日起3个月内，支付合同总额之20%，即*元整（￥*元正）。第三期：于签署合同之日起6个月内，支付合同总额之15%，即*元整（￥*元正）。第四期：于签署合同之日起9个月内，支付合同总额之15%，即*元整（￥*元正）。第五期：于签署合同之日起14个月内，支付合同总额之10%，即*元整（￥*元正）。

12.专案人员资历 12.1 本项目总负责人

本公司并为下列学会公司会员或持有相关认可资历：-※ 国际物业设施管理学会 ※ 中国物业管理协会 ※ 香港保安协会

※ 国际品质管理系统 ISO9001:2000 认证

※ 国际职业卫生及安全管理系统 OHSAS18001:1999 认证 本公司高级管理人员持有以下的专业资历：-※ 国际物业设施管理协会会员 ※ 英国特许仲裁司学会会员 ※ 英国设施管理学会会员

篇3：商业招贴的创意定位

一、什么是定位

定位是市场营销学的概念, 是指要针对潜在顾客的心理采取行动, 即将产品在潜在顾客的心中定一个适当的位置。定位实质上就是给产品在市场上确定一个位置, 使之与其他产品区别开来。从效果上说, 是给产品在消费者心目中确定一个显著的概念, 提供一个消费者容易识别并促进他们选择该品牌的最有诱惑力的理由。

定位决策的实施与推广必须依赖于物质形式, 即广告活动的全面配合。招贴设计作为广告的表现形式之一, 承载的任务就是将这个“理由”视觉化呈现。当创意根据“定位”决策后, 必须通过具体的可视形象表现出来。我们把这个可视形象叫做“设计定位”。

1. 设计定位决定广告方向的基准

广告的终极目的是传递信息、促进销售, 在具体的操作中, 决定广告宣传的内容与目标受众是广告决策的首位问题。而这些问题的解决必须通过定位来回答, 因此, 定位能把握广告宣传的方向, 有利于广告战略的实施与实现并带来积极的、有效的作用。

2. 设计定位树立商品的独特形象

在现代消费市场中, 商品同质化严重, 当消费者想要选购某种商品时, 会面临多种多样的选择。定位能够赋予商品一个独特的卖点, 使自己的品牌产品与其他同类产品区分开来而独具特色, 给消费者一个非买不可的理由。

3. 设计定位建立消费者的购买信心

消费者的购买行为通常分为三个步骤。首先, 消费者产生对产品的信念, 第二, 消费者对这个产品形成态度, 第三, 消费者作出慎重的购买选择。购买行为产生的关键在于消费者注意到各品牌产品的重要差别时, 才能促使他们产生消费行为。这个重要差别是定位策略决定的。因此, 正确的定位能够建立消费者的购买信心。

二、创意定位的方法

1. 企业形象定位

企业形象是企业文化建设的核心, 是企业精神文化的一种外在表现形式, 它是社会公众与企业接触交往过程中所感受到的总体印象。把如何凸显和树立企业的形象作为定位的重点, 通过注入文化、感情、内涵于企业形象之中, 形成独特的品牌差异。定位方法可以从企业文化、企业情感、企业信誉、企业特色等角度出发来树立企业的形象。

2. 品牌定位

企业之间的竞争根本在于品牌的竞争。谁成功的树立了自己的品牌形象, 谁就抢先赢得了市场, 赢得了消费者。有时消费者购买的商品不仅是商品本身, 而是选择自己所喜爱的品牌。品牌定位的特点就是在招贴画面中突出品牌视觉元素来体现品牌形象。这种定位方法适用于知名度较高的品牌及产品, 著名品牌一般都是经过长期经营发展起来的, 品牌意味着实力, 意味着信誉, 意味着品质。

(1) 定位在品牌标志

品牌标志是招贴信息中的主要信息之一, 也是必须信息之一。定位在品牌标志, 就是在招贴画面的主要位置和较大面积突出表现品牌的图形标志。对于品牌的目标消费者, 由于产品在其心中的占有一定的位置, 从而一看到品牌标志, 就可以起到定向诱导的作用, 增强招贴的注目率, 继而对品牌产品起到促销作用。所以突出品牌标志是一种常用的设计定位。

新产品、新企业上市, 从长期的广告战略出发, 并不急于短期推销产品, 而注重提高产品的知名度, 建立品牌印象, 有力的促进销售。所以新产品的招贴广告也可以定位在商品或企业的标志上。

(2) 定位在品牌色彩

色彩是人们在远处就能注意到的视觉元素, 一般品牌形象规划上都会确定“标准色”和“辅助色”, 包括他们的搭配规范组合。招贴的整体色调给消费者以强烈的品牌视觉暗示。

(3) 定位在品牌图形

品牌的图形包括主体图形、辅助图形、象征图形 (一般为卡通形象) 等。无论是具象图形、抽象图形, 还是象征的图形, 都要在招贴设计中发挥图形的表现力、想象力, 使消费者印象中产生图形与商品本身的联想, 有利于商品宣传的形象性和生动性。

3. 产品定位

产品定位方法即从产品本身出发, 由表及里, 最大限度地挖掘产品自身特点, 把最能代表该产品的特性、优势、功能、品质、内涵等个性作为宣传的形象定位。通过突出自身优势, 树立品牌独特鲜明的形象, 来赢得市场和企业发展。

(1) 定位在产品形象

产品形象是产品广告的直达视觉信息。它一目了然, 使最需要该商品的消费者一眼就可以找到它, 对于那些形象优美大家熟悉的商品, 都可以使用定位在商品形象的创意。同类商品外形有特点尤其适合使用直接显示商品形象。

(2) 定位在产品功效

有的产品有与众不同的特异功效, 有的是新型产品, 有的是同类产品中的新型号、新规格, 使该品牌产品与同类产品有明显的区别, 以增强竞争力。广告功效定位是以同类产品的定位为基准, 选择有别于同类产品的优异性能为宣传重点, 使消费者了解产品的优点, 从而诱发购买欲望。

(3) 定位在产品用途

产品的最终目的在于使用。在招贴画面上用较大面积介绍产品使用情形或使用范围是定位在产品用途。有的产品的用途是不言而喻的, 而有的产品则在招贴中加以显示。如大面积显示使用方法等视觉形象, 它的用途一目了然, 与产品形象形成整体的信息流。

(4) 定位在产品原料

在当前世界强调食品的无公害、全天然, 摒弃防腐剂、添加剂、合成色素的情况下, 产品原料的可靠性成为产品定位的方向。有些产品通过说明产品原料来加强产品优势, 如巧克力用可可豆形象;茶叶用茶树、茶园形象;果汁类饮料展示果园形象等。定位在产品原料也成为常用的创意手法。

(5) 定位在产品产地

富有地域特色的产品可以定位在产品产地, 如古巴的雪茄、意大利的美食、中国的瓷器等, 这些有着著名产地特征的产品成为产品优良的代表, 产地几乎是这一产品的同义语。如贵州茅台, 只有贵州的水质及天然环境便才能生产茅台酒, 所以酒类多以产地命名。在广告设计定位时经常采用用大面积信息量表现产地的风景特征, 如杏花村、绍兴、宋河 (开封) 做为广告中的主要信息定向诱导点。

有一些产品虽不是因地而名, 但产品产地是风景名胜、旅游区, 产地虽然与产品并无因果关系, 也可以使用产地的定位。风光宜人, 使人产生美感, 达到视觉上的满足。中药、土特产品都可以使用产地的设计定位。

4. 消费者定位

产品销售链条的终端为消费者, 消费者定位使目标消费者通过招贴画面形象感受到这件产品是专为自己设计的。

(1) 消费者形象定位

着力于消费者形象的定位表现, 应注意形象与产品吻合, 如年龄、性别、职业、需求等。有的消费者并不是产品的直接使用者, 如婴儿用品、宠物食品等, 在这类产品的设计上要注意形象转换。

消费者形象定位, 还有一种非常普遍的手法就是利用名人效应, 请有社会知名度的名人代言产品。名人都是社会某一时段的中心人物, 尤其是年轻人都对名人有无以名状的崇拜心理, 名人的喜好成为广大消费者效仿的对象。通过模仿名人的行为、爱好获得心理上的满足。在招贴画面中出现名人形象, 能在第一时间引起受众的注意, 进而将注意力引向产品, 将对名人的信赖转移至对产品的信心, 这是一种屡试不爽的定位方法。

(2) 消费者心理定位

广告的目的是使目标消费者的需要和欲望得到满足。消费者心理定位通过画面的色彩、文字、图形等元素烘托出特定的氛围, 使目标消费者产生价值或文化的认同感。OLAY一直以让女性突破年龄变得更年轻为品牌诉求, 这个系列招贴的创意精髓是把年龄40概念化, 通过抽象成既传达品牌感受又具趣味性的符号传达品牌主张和产品特性。把消费者的期许转化成可亲可感可知的元素, 会心一笑间把广告主张渗透进消费者心里。

商业招贴的创意定位使之具有明确的传播目的、特定的受众群体, 独特的商业性质。商业招贴不是个人主义艺术形式, 它必须有广泛的受众, 能够做到雅俗共赏, 同时它运用独特的艺术形式和现代手段在短时间内准确地传达特定的商业信息, 给受众以强烈的感召力。

参考文献

[1]百度百科:http://baike.baidu.com

篇4：戴德梁行：青岛商业地产趋好

DTZ戴德梁行青岛分公司助理董事林秀华认为，从2013年青岛商业物业的供应及成交状况可以看出，青岛商业地产明显供大于求，存在价格波动区间。尽管如此，各区域商圈近年发展势头依然保持良好，市区商业已入市总量超过220万平方米。从体量、成熟度和辐射范围三个维度考量，在中山路、台东、市北CBD、香港路、崂山、李村六大商圈中，以香港中路和李村商圈影响力最大，构成青岛一南一北两大市级商圈格局。其中香港路商圈已形成为目前青岛市体量最大、销售最好的商圈。然而各大商圈的未来商业物业供应均超过或接近原有供应，未来5年新增供应量将超过300万平方米，商圈档次进一步升级，竞争也将愈来愈激烈，机会与挑战并存。

从商业地产投资回报来看，林秀华分析了部分写字楼和商业街的投资回报佳绩。目前商业地产价格总体走高，投资回报空间不断被挤压，总体投资回报率下降，但较住宅仍然有可观的利润空间。与同时期、同地段的住宅地产相比较，商业地产的回报周期更短，投资价值更高。其次，时间对商业地产投资回报率影响明显。据统计数据资料显示，建设年份较早的商业地产，投资回报率比较高，这说明良好的市场投资环境需要长足的培育期，投资者应该允许市场有一个发展的时间。

从宏观经济背景来看，青岛市经济发展有几个良好的数据，为商业地产发展创造了有利条件：第一，青岛市2013年GDP总量在全国百大城市中位列第13；在环渤海经济区主要城市中位列第3，仅次于北京和天津。第二，2013年青岛市第三产业比重突破50%，服务业的迅速发展，意味着商业地产的需求量在未来还将不断扩大。第三，居民消费力不断提高，近年社会消费品零售总额的年增长率一直保持在10%以上，2013年达到2900亿元。由此可见，青岛市人均可支配收入及消费支出均不断增长，稳定的经济状况足以支撑商业地产持续向好发展。

因此，青岛商业地产将会继续保持较稳定的投资回报，但投资者也要谨慎规避风险。林秀华建议道：“对于商业地产来说，前期定位和后期运营管理是商业地产能否获得成功的关键要素，商业项目的每个环节都需要高资金和高智力人才的投入，二者缺一不可。开发商容易存在的一个典型问题是：对高资金投入有预期，但未足够重视高智力人才的投入，缺乏专业的商业操作团队，由此导致项目定位模糊，后期运营管理不到位，无形中使项目风险加剧。”

（本刊记者）

篇5：代理行商业项目定位报告任务书

一、工作任务

完成XXXX商业项目市场调研及定位报告工作。

二、工作内容

㈠市场调研分析

1、总体环境分析

⑴区域规划

⑵区域环境发展趋势

⑶产业发展布局

⑷区域交通状况总体分析

①公共交通状况分析（地面公交客运系统、轨道交通系统、地区道路组成状况等。）②区域交通未来规划及道路改造分析

⑸人口状况分析

①宅项目发展及人口状况分析

②域人口结构及未来人口放量（住宅人口数量、写字楼人口数量、外来人口数量等。）③年龄、职业状况分析

2、区域商业市场环境分析

⑴区域商业市场发展历程

⑵区域商业市场现状分析

①现有商业供应分布

②现有商业供应特点

③现有商业供应结构

④现有商业物业租售价格

⑶区域商业市场未来发展趋势

①区域未来商业格局

②新增及规划商业项目

③区域未来商业整体放量

3、本项目周边（2公里）的状况分析

⑴项目区位及研究范围

⑵项目交通状况分析

⑶项目周边写字楼状况分析

⑷项目周边住宅状况分析

⑸项目周边商业状况分析（商业环境、业态布局、楼层主题、品牌组合、餐饮娱乐及休闲、消

费情况等，详见附件一：竞争者调研报告模板。）

①大体量商业状况（明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等。）

②中小体量商业状况（华联、华森、华普、林美、保龙仓、天河、元辰、乐购等。）

③商业街状况（建国道、永丰道、女人街等。）

④项目周边餐饮、娱乐业态发展状况分析（品牌规模、装修档次、经营状况、消费人群、消费频率、消费金额等。）

⑤项目周边未来商业放量分析

⑥项目周边配套状况分析

4、消费调研

⑴廊坊商场消费情况调研（展开年龄段）

①明珠、京客隆、沃尔玛、新朝阳等商业项目调研分析。

②高档品牌、商业环境、商业布局

③消费目的④消费频率情况

⑤消费习惯与喜好

⑥消费人群的分析（展开年龄段、职业、收入、消费习惯）

⑦消费导向及消费金额分析

⑧餐饮娱乐、休闲消费的分析

⑨重点项目消费者研究

⑵娱乐街、餐饮街

①建国道、永丰道、女人街等的调研分析。

②娱乐街、夜店特点及品牌分析

③消费频率情况

④档次、内部装修

⑤规模与定位

⑥消费人群的分析（展开年龄段、职业）

⑦消费导向及金额分析

⑧经营状况分析

⑨重点娱乐、休闲消费分析

⑶餐饮类

①各商圈餐饮一览表

②各商圈餐饮规模、餐饮定位、餐饮类型、消费人群、消费档次、经营状况、未来预期 ③重点餐饮的租金及分布

④餐饮消费客群的特点（如家庭、朋友、公费）

⑤消费年龄构成⑥餐饮口味、喜好和变化调研

⑦消费者对环境的要求

⑧餐饮商户分类及特点（餐饮商户租金及承租年限、对物业及硬件设施的要求）

⑷项目周边（2公里）消费者调研

①分析消费人群对项目周边2公里现状及经营的服装、餐饮、娱乐品牌的喜好、排斥以及原因。②项目如何能吸引到周边及整个廊坊市区的消费者。

③潜在消费群体特征（家庭构成、购买力、购买习惯）。

④消费地点和消费环境关注因素（包括俱乐部、写字楼、公寓、酒店）。

⑤消费生活方式和价值观（包括运动习好）

⑥未来3-5年消费趋势以及消费人群的购买能力分析

⑦重点竞争项目分析

5、建筑规划建议

⑴外立面及动线建议

⑵室内设计建议

⑶硬件设施建议

⑷机电配置建议

6、商业策划及策略（结论）

⑴市场定位建议

⑵商业布局建议

⑶业态组合建议

⑷品牌落位建议

⑸租金评估及回报分析

三、工作要求

1、提交贵司所理解的报告纲要及报告目录；

2、详细说明工作方法和工作周期；

3、工作各阶段部署计划表；