城市商业网点现状分析

第一篇：城市商业网点现状分析

城市商业银行战略定位模式分析

作者： 张吉光 / 时间： 2010年 8月号

城市商业银行(以下简称“城商行”)成立伊始就确定了“服务地方经济、服务城市居民、服务中小企业”的市场定位。这一定位对于城商行成立初期迅速找准市场，形成自身特色和比较竞争优势，进而实现快速发展具有重要意义。而今天，在金融需求日益多元化、层次化，多层次银行业体系逐步形成的大背景下，差异化、特色化发展则是城商行未来发展的必然趋势，不同城商行之间的定位将呈现出明显的区别。如何结合自身特色和所处环境，制订清晰和准确的战略定位成为当前城商行亟待解决的问题。本文在对城商行群体的战略定位情况进行总结分析的基础上，概括出五种较为成功的战略定位模式，并分别进行相应案例分析。

模式一：做大做强 综合定位

基本内涵

在规模效应和“大而不倒”规律的作用下，城商行也有做大规模的冲动。为实现做大规模的目标，从城商行的情况来看，所谓“做大做强综合定位型”战略定位模式，就是指那些规模较大的城商行，在坚持原有的“服务中小、服务市民、服务地方”定位的基础上，努力拓展各类客户、市场和经营地域，不断完善产品线，获取各类市场资格，实现资产规模的持续扩大，朝着全国性、综合性银行的目标发展。

所需条件

城商行采取“做大做强综合定位”型战略定位模式，首先必须具有一定的规模。只有在规模较大的情况下，城商行才能突破集中度等监管指标的约束，拓展和服务大型客户，才具有服务大型客户的能力，并在业务开展过程中处于平等地位。其次，城商行应具有跨区域发展的资格。经营地域限制被打破，城商行的业务开展将不再受制于地方经济和当地产业结构，业务和客户的多元化成为可能，从而为综合定位的实施提供条件。再次，城商行需要具有较强的综合实力。与专注于某些业务或客户的定位模式不同，综合定位需要城商行在市场拓展、产品创新、风险控制、信息技术、人力资源、财务控制以及资本补充等各方面具有较强的综合实力。最后，较强的品牌影响力。对于大型银行而言，相同的综合定位模式使得相互之间具有很强的同质性，其在市场上的竞争力更大程度上是通过品牌体现出来的。因此，对于那些拟采取“做大做强综合定位”型战略定位模式的城商行来说，成功的关键在于形成较强的品牌影响力。

优劣分析

对于城商行来说，进行战略定位面临的最大问题就是对客户的“取、舍”问题。而“做大做强、综合定位”型战略定位绕开了这一问题，并使得城商行可以通过拓展各类客户和市场，在短期内实现规模的快速扩大。但并非所有的城商行都适合采用这一战略定位模式，从现实来看，采取这一模式且做得较好的基本上是城商行群体中资产规模和综合实力排名靠前的城商行，如上海银行、北京银行、江苏银行等。从长期来看，在综合定位模式下，城商行的传统优势将逐渐丧失，“小而全”的经营模式使得其业务特色并不突出，核心竞争力缺乏。

如果城商行不能在做大规模的同时，提升综合实力，进而培育起较强的综合竞争力，其长期发展将不容乐观。

典型案例——北京银行

北京银行是综合定位模式的典型。北京银行一方面将市场定位确定为“服务区域经济、服务中小企业”;另一方面又提出了“以市场化、区域化、股权结构多元化、资本化、国际化为方向，以跨区域经营、公开上市等为手段，打造信誉卓著、稳健经营、服务领先的现代化商业银行，并逐渐发展成为信誉优良、管理科学、运营高效、服务一流的国际金融集团”的战略目标。显然，北京银行的战略定位是做大做强、综合发展，而不是专注于中小企业金融服务。在这一战略定位的指导下，北京银行积极实施“自主创新、区域扩张、国际战略合作和综合化经营”等策略，全方位拓展业务和市场，取得了明显成效。

成功实现上市，成为资产规模最大的城商行。截至2009年末，资产规模达到5334亿元，存款4469亿元，贷款2734亿元。在2009年最具价值品牌排行榜上，北京银行品牌价值达57.54亿元人民币，成为北京第一家市值超过千亿元的上市公司。

初步构建全国性网络布局。截至2009年年末，在天津、上海、西安、深圳、杭州、长沙等地设立了六家异地分行，异地分支机构达到19家。

综合化经营取得突破。获准收购北京首都创业集团有限公司所持有的首创安泰人寿保险有限公司50%的股权，成为首批试点入股保险公司的国内商业银行;获准成立全国第一家消费金融公司，成为国内首家设立消费金融公司的商业银行。

模式二：依托传统优势 做深做透

基本内涵

中小企业业务是城商行的传统优势。城商行成立伊始就确定了“服务中小企业”的基本市场定位。经过十多年的发展，一大批城商行在服务中小企业方面形成特色和竞争优势，并建立起一套专门针对中小企业的较为完善的产品、服务、体制、机制和组织架构。基于此，所谓“依托传统优势做深做透”型战略定位，就是指城商行充分发挥在中小企业业务方面的先发优势，始终坚持并不断深化服务中小企业的市场定位，做深做透中小企业业务，不断完善产品和服务体系，建立适合中小企业业务的组织架构、业务流程、考核机制、人力资源、业务系统，形成专业化经营模式，打造中小企业特色银行。

需要条件

理论上讲，大多数城商行都存在成功实施“依托传统优势做深做透”型战略定位的可能。但事实并非如此。首先，采用这一模式的前提是要有合适和良好的经济环境，即城商行所在城市的民营经济和中小企业发达。这也是为什么中小企业业务做得好的城商行大多集中在江浙一带的重要原因。其次，城商行必须有清晰的定位，始终坚持并不断深化“服务中小企业”这一定位。从城商行发展历程来看，几乎所有的城商行在起步阶段都将中小企业作为主要客户，并形成一些好的做法。但随着规模的扩大，相当一部分城商行偏离了这一定位，逐步走上了做大企业、大项目的道路，原有的中小企业业务特色和先发优势也逐渐丧失。而那些坚持下来的城商行恰恰是目前中小企业业务做得最好的。再次，城商行的高管应保持稳定。只有高管任期长期化，才能确保其制定的战略得以贯彻实施，避免因追求短期效应而使长期战略束之高阁。事实也表明，那些中小企业业务做得好的城商行的高管大都保持了长期稳定。最后，城商行应当建立和配备适合中小企业业务特点的产品服务、组织架构、业务流程、体制机制、科技系统以及人才等，形成专业化经营模式，才能确保中小企业业务的商业可持续。优劣分析

将服务中小企业作为战略定位是大多数城商行切实可行的选择，长期坚持并不断深化这一定位，将服务中小企业作为一项事业来做并不是件容易的事情，且对城商行的现有发展思路、

经营模式以及传统思维都是不小的挑战。首先，选择这一定位将意味着较慢的规模扩张速度，在国内银行业仍较为重视规模的情况下，对城商行高管层是一大考验。其次，由于中小企业的特点，定位于此的城商行将不得不花更大的精力和代价去开展此类业务，并适应中小企业的特点调整服务模式和运行机制。这意味着短期内城商行需要为此投入较大资源。再次，由于中小企业的波动性较强，从而导致以此为主要业务的城商行的业绩呈现相应的波动性。最后，在政府和监管机构的引导和支持下，越来越多的银行和金融机构进入中小企业市场，竞争日益激烈。城商行要想保持先发优势，必须保持较强的创新能力，以领先的服务和产品赢得市场。这对经营管理相对较为薄弱、人才缺乏的城商行也是一大亟待破解的难题。典型案例——台州市商业银行、包商银行

台州市商业银行和包商银行是成功实施“依托传统优势做深做透”型战略定位的典型。台州市商业银行自成立以来始终坚持“中小企业的伙伴银行”的战略定位，专注于中小企业金融服务，努力打造经营特色，已成为台州和全国中小企业金融服务的领先者。该行通过市场细分，有效地避开了银行业的同质化竞争，赢得了客户和市场的认同，实现了业务的持续、稳健、快速增长。截至2009年末，总资产达到337亿元，总贷款209亿元，总存款296亿元;不良贷款率为0.31%;总资产收益率和加权平均净资产收益率分别达到2.46%和35.19%，大幅超过同业平均水平。较高的盈利性与其立足中小企业的市场定位密切相关。台州市商业银行共有余额贷款户近4万户，户均贷款余额为42万元，远低于同业水平，充分显示了其现实做法与战略定位的一致性。基于良好的业绩和突出的特色，台州市商业银行多次获得相关奖项，在由《银行家》杂志发起的“2009年中国商业银行竞争力评价报告”中，获得“全国大型城市商业银行竞争力排名第三”和“最具盈利能力的城市商业银行”两大殊荣。包商银行是定位于中小企业并取得成功的另一代表。从1998年成立到2009年的十年间，包商银行从一家名不见经传的西部小银行发展到拥有10家异地分支机构、小企业金融服务享誉全国、各项经营指标跨入全国先进行列的大型城商行，其资产规模也迅速扩大，2009年末的总资产为812.38亿元，是成立初(7.12亿元)的114倍。包商银行的优秀表现在很大程度上归因于其在小企业金融服务方面的不断探索和成功实践。包商银行将其战略定位确定为“做中国最好的小企业金融服务集成商”，并将其解释为“以全世界范围内的微型企业和小企业为主要客户，在可持续发展的前提下，通过为百姓创业提供综合性金融服务解决方案，积极履行社会责任，努力成为一家具有国际影响力的、受人尊敬的、中国最好的为小企业提供金融服务的商业银行”。为实现这一战略，包商银行在小企业金融服务方面进行了积极探索。2005年12月在国内首开先河，与国家开发银行合作开办小企业贷款，并得到了德国IPC公司专家的技术指导。在学习借鉴国际先进信贷理念和技术的基础上，通过不断实践、创新、总结，逐步形成了自身的知识、技术体系，建立起真正适合小企业客户的业务体系，并将小企业业务成功打造成全国知名的业务品牌。

模式三：寻找蓝海 差异化定位

基本内涵

我国银行业服务存在明显的不均衡现象，一方面是各类商业银行之间激烈且高度同质化的竞争，扎堆进入发达地区，争相追求大客户、大项目;另一方面则是很多地区银行服务薄弱，中小企业、农村地区金融需求得不到及时满足。在此背景下，差异化、多元化发展将是我国银行业发展的大趋势。对于城商行来说，形成核心竞争力尽快摆脱与大型商业银行同质化的发展道路，寻求并实现差异化定位。所谓“寻找蓝海差异化定位”，就是指城商行从当前银行服务薄弱环节(包括地区、行业、企业等不同纬度)入手，选择其他银行尤其是大型商业银行不涉及或很少涉及的业务领域作为市场定位，以避开同质化竞争，形成差异化定位和竞争优势，实现特色化发展。

差异化战略定位的关键在于从银行业务中寻找到合适的蓝海。“寻找蓝海差异化定位”战略定位模式的首要条件是，城商行的董事会和高管层就蓝海业务领域达成共识，并将其确定为战略定位。城商行需要制订一系列的制度、体制机制等，以确保该战略定位得到贯彻落实。其中尤以考核奖励机制最为关键。城商行应通过科学的考核机制引导各级经营管理人员和分支机构认同战略定位，积极开展相关业务。同时，由于蓝海类银行业务大多单笔规模较小、层次不高，城商行必须从传统的针对大中型客户的经营管理模式和组织架构转变为与之相适应的经营模式和组织架构。这就需要城商行针对此类业务的特点形成相应的技术和经验。优劣分析

“寻找蓝海 差异化定位”战略定位的最大好处在于，城商行可以绕开同质化竞争严重的业务领域，从而避开自身的短板——规模小、资源少、经营管理能力不强，并充分发挥自身的比较优势——扎根地方、与中小企业和居民有着天然的渊源。通过差异化定位，逐步形成业务特色和竞争优势，打开发展空间。此外，这一战略定位模式顺应了我国银行业体系多元化、多层次的发展趋势，有利于解决我国存在的银行服务不均衡问题，从而得到监管机构和地方政府的大力支持。为构建与战略定位相适应的业务模式和组织架构，短期内城商行需要投入较大资源、花费较大成本，因而短期成效可能并不明显。其成功的关键就在于长期坚持。这对当前市场化程度较高、面临来自各方面业绩压力的城商行是不小的挑战。

典型案例——哈尔滨银行

哈尔滨银行率先进入小额信贷领域，形成了鲜明的业务特色，成为“寻找蓝海差异化定位”型战略定位模式的先行者。

哈尔滨银行制定了“努力建设国内一流、国际知名小额信贷银行”的战略定位和目标，并提出“用3〜5年时间建设成为国内一流的小额信贷银行，用5〜10年时间建设成为国际知名的小额信贷银行”。为此，该银行将目标市场瞄准小企业贷款、微小企业贷款、个人经营贷款、小额农贷等四大市场，并坚持以“小”为主，突出抓“小”不放“大”，走“农村包围城市”的特色发展道路。为打造小额信贷业务特色，该行与国际小额信贷组织法国沛丰协会、美国行动国际、国际金融公司(IFC)等开展合作，探索本土化与国际化相结合的小额信贷发展模式;加强研发和系统支撑，在北京成立中国小额信贷研发中心，自行研发了微贷管理信息系统、农贷IT系统等业务系统，形成了具有自主知识产权的小额信贷IT技术体系;积极研发小贷特色产品，推出了“乾道嘉”系列小额贷款，包括“商全通”小企业贷款、“金稻谷”农户贷款、“速易通”城市微小企业贷款等四大系列71个产品;努力打造一支专家型的小额信贷队伍，目前已拥有小额信贷从业人员693名，占信贷队伍总人数的70%，小额信贷专家15名。哈尔滨银行还注意推进小额信贷技术的标准化和规范化，形成异地复制能力。截至2009年末，哈尔滨银行小额贷款余额189.33亿元，占信贷资产总额的60%，收益占信贷资产总收益的60%，总体不良率控制在1%以内，取得良好的效益。据亚洲开发银行统计，哈尔滨银行小额信贷规模已经位居世界前10位，走出了一条独具特色的小额信贷发展之路。

模式四：瞄准大股东资源 产融结合

基本内涵

商业银行实现可持续发展有五大因素非常关键，分别为持续的资本补充、广泛的网络渠道、丰富而稳定的客户群、强有力的人才队伍以及先进的科技系统。因此，来自于拥有丰富资源的大股东的支持对商业银行的发展具有重要的促进作用。所谓“瞄准大股东资源产融结合”型战略定位，就是指城商行获得大股东的资源支持(或者为客户群，或者为网络渠道等)，重点围绕大股东资源开展业务，实现市场、客户或者渠道的快速扩张，并形成与大股东之间的协同发展，从而走上一条与其他银行不同的发展道路。

显然，实施“瞄准大股东资源产融结合”型战略定位的首要前提是，城商行拥有较强产业和资源优势的大股东，且该股东对城商行的持股比例不能太低。在持股比例较低的情况下，股东很难充分分享城商行快速发展带来的好处，从而对城商行提供资源支持缺乏足够的激励刺激。通常情况下，拥有庞大客户群体、在产业链上拥有众多上下游合作伙伴、拥有广泛的网络渠道的实业股东更容易与城商行形成协同效应，并在短期内见效。此外，由于银行业的特殊性，出于风险控制的考虑，监管机构对大股东与银行之间的关联交易给予严格监管。城商行与大股东之间的合作还必须满足监管机构关于关联交易的相关规定。

优劣分析

“瞄准大股东资源产融结合”型战略定位的最大好处在于，通过大股东的资源或网络支持，城商行可以迅速扩大市场和客户群，实现快速发展。与大股东的协同发展还会给城商行带来巨大的品牌效应，提高市场影响力。当然，过度依赖大股东的支持将给城商行带来集中度风险，即过大比例的业务来自于大股东或与大股东相关。这将使城商行面临较大的不确定性。一旦大股东出现问题，城商行将不可避免的遭受重创。尤其需要注意的是，城商行应避免历史上多次发生过的被大股东控制从而沦为其融资工具的问题，如原广州市商业银行在信用社时期股东非法经营事件、原成都市商业银行与第二大股东发生的巨额违规票据事件以及德隆事件等。换句话说，城商行在选择该战略定位时，既要获得大股东的支持，与大股东保持紧密合作关系;同时又要保持一定距离，严格遵守银行业监管机构关于关联交易的有关规定，避免因大股东过度干预银行的日常经营管理而带来的风险。

典型案例——昆仑银行

昆仑银行(原克拉玛依市商业银行)是城商行群体中走“依托大股东资源”发展道路的代表。2009年，中石油入股克拉玛依市商业银行，持有92%的股份，将其重组更名为昆仑银行。重组后的昆仑银行将把实际运营总部设在北京，并将发展的重点转向服务于中石油相关业务。根据中石油的重组安排，昆仑银行将瞄准三大服务群体，即中石油集团企业以及相关客户资源、各家央企、中石油各矿区职工和家属。在具体业务方面，将主要服务于石油石化产业链的贸易融资贷款;同时服务于石油企业区域化资金管理，提供资金清算、结算、担保等集中化管理服务;与改善矿区建设、改善职工住房条件相结合，开展多样化的个人住房贷款和住房开发融资服务。在未来跨区域发展方面，根据计划，昆仑银行将首先在中石油资金最集中的北京、大庆和长庆油田三地设立分行。目前，昆仑银行正与中石油集团旗下的加油站网点结合，开发集结算、信用、加油于一体的“昆仑卡”。当然，由于昆仑银行成立时间不长，其最终效果尚难判断，但昆仑银行开辟了城商行战略定位与发展的新模式，即“瞄准大股东资源产融结合”。

模式五：依托集团优势 特色发展

基本内涵

“依托集团优势特色发展”型战略定位与“瞄准大股东资源产融结合”型战略定位具有很大的相似之处，两者都是依靠银行外部紧密关系方的支持实现快速发展。在“依托集团优势 特色发展”型战略定位模式下，城商行的战略定位往往服从和服务于集团的战略定位，通过集团内资源的整合，形成协同优势，支持城商行的业务发展，并形成特色。

所需条件

城商行实施该种战略定位模式的首要前提是自身隶属于某一集团。也就是说，城商行是该集团的子公司，这是其获得集团资源支撑的基础。其次，集团内的其他公司与城商行之间要能够形成协同效应，这是城商行成功实施“依托集团优势特色发展”战略定位的关键，也决定了城商行最终的特色业务所在。通常情况下，金融控股集团更容易给城商行带来直接的协同

效应和资源支撑，比如集团下的保险、信托、证券、基金等子公司，既可以为城商行带来客户和提供渠道;同时，又可以在产品和服务功能上形成互补和促进。最后，监管政策也在很大程度上影响到这种战略定位的效果。比如严格的分业监管，尤其是对保险公司、基金公司以及信托公司等之间客户信息共享的限制，将使得金融控股集团的协同优势大大降低。换句话说，能否取得监管机构的认可和支持是城商行采取该战略定位模式并取得成功的关键。优劣分析

依托整个集团的资源支持，城商行无疑会取得更快、更好的发展。而在金融控股集团模式下，保险、基金、信托、证券等金融行业的协同有助于城商行打造综合化金融服务平台，为客户提供综合化金融服务。这是其他城商行不可比拟的。此外，通过集团内客户、系统、渠道、产品等的整合，尤其是信息数据系统和作业中心的集中，可以大大降低城商行的营运成本，并提高运作效率。

典型案例——平安银行

平安保险集团下的平安银行是城商行中实施“依托集团优势特色发展”型战略定位的典型和唯一代表。

平安银行的管理层明确提出，平安银行没有单独的战略，就是服从集团的战略;在集团战略中，平安银行的作用就是向客户提供各种银行服务。基于此，平安银行确定的发展目标是“依托平安集团的品牌、客户基础、运营效率、企业文化、高端人才及公司治理优势，致力于成为为零售客户和中小企业提供市场领先的金融服务的全国性银行”。平安银行与平安集团的协同体现在四个方面：一是客户协同，平安集团拥有5000多万名个人客户及200多万个公司客户，通过交叉销售模式，平安银行能够迅速有效地转化集团庞大的客户资源。二是渠道协同，平安集团拥有庞大且不断增长的营销员队伍，平安人寿约有41.7万名营销员，连同产险、养老险的销售人员，通过高效的交叉销售模式，这支销售队伍可以为平安银行提供强大的销售支持;平安集团约1000个现有服务网点也可成为平安银行的服务及营销渠道。三是产品及服务协同，作为平安集团的成员，平安银行具有综合金融服务的天然优势，可以依托集团其他成员的产品，为客户提供包括保险、投资等在内的综合金融服务。四是管理协同，依托平安集团强大的后援运营平台和良好的IT基础设施，在过去几年里，平安银行一直致力于实现营运、管理的自动化、标准化和集中化，并已取得显著成效。基于平安集团的强大支撑，平安银行形成了保险银行发展的新模式和鲜明特色，突出表现在：一是为客户提供涵盖银行、保险、投资等在内的一站式综合金融服务;二是交叉销售，重点拓展集团客户，并充分利用集团销售渠道，推行交叉销售。截至2009年末，平安银行总资产达到2207亿元，跻身城商行前五名;信用卡年末累计流通卡量突破340万张，在全国近60家信用卡发卡行中排名第12位，城商行中排名第1位。

(作者单位：上海银行)

第二篇：城市垃圾分类处理现状分析

浅谈城市生活垃圾分类处理现状及对策

摘要：城市生活垃圾污染已成为社会的一大公害，成为世界各国环境的突出问题之一，许多现代化的城市仍然为生活垃圾问题所困扰。我国生活垃圾污染问题也日趋严重，城市环境卫生状况尚未得到根本改善。垃圾的分类收集处理对城市生活垃圾的起着关键作用。为了更好地解决城市垃圾问题，进一步实施垃圾分类处理，我们要将学习国外的垃圾处理方式和政策，找出我国处理垃圾不足的方面并阐明对策，提出系列的可行性方法，推动城市生活垃圾无害化、减量化和资源化。 关键字：城市垃圾、垃圾分类处理、分来收集

前言：随着我国经济的发展、城市规模的扩大、城市人口的增加和人们生活水平的不断增高，城市生活垃圾的产量在不断增长，垃圾成分变得日益复杂。中国作为世界发展大国，经济发展迅速，城市垃圾产生量也迅速增长;每年我国城市生活垃圾总量已达亿吨，致使我国三分之二的城市处于垃圾包围之中，四分之一的城市已无适合场所堆放垃圾。生活垃圾不仅影响市容、污染环境，而且还传播疾病，垃圾污染问题已经成为世界性环境公害之一。由于我国城市垃圾处理还刚刚起步，城市垃圾的成份存在较大差异，处理技术和管理手段还不完善，从而产生了垃圾的实际有效处理率低，处理能力远远跟不上经济、社会高速发展的需要等一系列问题。怎样结合我国国情，采取适合的垃圾分类处理方法，是我们所面临的最紧迫的问题。

一、我国城市生活垃圾的来源

城市垃圾的来源主要是人类日常生活和发展所形成的，近年来城市化水平家快，城市数量和城市规模都在不断扩大，城镇人口也大幅度增加，城市人口的增长带来生活垃圾的产生量和堆积量均在逐年增加。

我国城市垃圾的构成主要受城市的规模、性质、地理条件、居民生活习惯、生活水平和民用燃料结构的影响。城市垃圾在产量迅速增加的同时，垃圾构成也发生了很大的变化，表现为有机物增加，可燃物增多，可利用价值增大;根据垃圾产生源不同，可将我国城市垃圾主要分为居民生活垃圾、街道保洁垃圾和集团垃圾三大类。

二、国内外城市生活垃圾分类处理现状

(一)我国城市生活垃圾处理现状

我国城市生活垃圾处理起步于80年代后期，其后，先后制定了不少相关标准。

在1990年前，全国城市垃圾处理率还不足2%。进入90年代以后，我国城市垃圾处理水平不断提高。1999年，我国设市城市为668座，1999年全国城市年清运城市垃圾1.14亿吨，共有垃圾处理厂(场)696座，垃圾处理能力达到27.68万吨/日，垃圾处理率63.4%。在1986-1999年期间，城市垃圾清运量年平均增长率为6.5%，城市垃圾量的增长与城市人口增长基本同步。

从近10年来我国城市垃圾处理所发生的变化可以看出，城市垃圾取得的成绩和进步是明显的，特别是先进的垃圾处理技术开始逐步得到应用。

1、垃圾填埋;在近几年建设的许多填埋场中，为提高填埋场的防渗水平，采用高密度聚乙烯膜作为防渗材料;为提高填埋作业效率，一些大型的填埋场采用了填埋压实机。1999年6月广州大田山利用填埋气体发电的一台机组投入运行，这些项目的实施，为我国填埋场填埋气体的开发利用奠定了基础。垃圾填埋技术也从无控制的填埋，发展到卫生填埋，包括滤沥循环填埋、压缩垃圾填埋、破碎垃圾填埋等。

2、垃圾焚烧处理从无到有，不断发展，焚烧是指垃圾中的可燃物在焚烧炉中与氧进行燃烧的过程。深圳市于1985年从日本三菱重工业公司成套引进两台日处理能力为150吨l日的垃圾焚烧炉，成为我国第一座现代化垃圾焚烧厂。1994年底开始扩建的三号炉，结合国家“八五”攻关计划，完成了3#炉国产化工程，设备国产化水平达到80%以上，在技术性能方面达到或超过了原引进设备的水平，为我国大型垃圾焚烧设备国产化打下了基础。

3、堆肥是我国处理垃圾、粪便、制取农肥的最古老技术，是当今世界各国均有研究利用的一种方法，也是我国城市垃圾处理使用最早最多的方式。堆肥处理主要采用低成本堆肥系统，大部分垃圾堆肥处理场采用敞开式静态堆肥。

(二)国外城市垃圾处理现状

自1960年日本广泛实施生活垃圾分类投放、分类收集以来，分类收集方式在发达国家与地区迅速推广和普及，对垃圾的认识也发生转变。城市生活垃圾开始被视为可以回收或综合利用。

进入20世纪70年代，西欧及北美等发达国家开始积极推行城市生活垃圾的

分类收集处理。经过三十多年的努力，许多城市实现了废瓶、废电器、废玻璃、废纸、废塑料的分类收集和回收利用，并建立起相当完备的垃圾分类收集处理体系，获得了较好的经济效益。在一些城市街道旁配备了专门收集废纸、玻璃等的容器，容器上标明收集物的品名。在德国，生活垃圾分类收集分两部分进行。一部分是在居民房前、后放置一定颜色的垃圾筒，收集厨房及庭院产生的有机垃圾，每天或半月清运一次。另一部分是几个路段或一个区设立一个收集点，放置一组垃圾筒，垃圾筒上标有不同颜色，分别收集纸张、塑料和玻璃等可回收利用的垃圾，其中收集玻璃的垃圾筒有3种，分别收集无色、棕色和绿色瓶子，收集点每月清运一次。垃圾运到处理中心，加以分类，纸张为一大类，被送到造纸厂;植物类的叶、根、茎以及生活垃圾中的有机物被分离出来，制成农民非常欢迎的有机肥;还有一类可燃性垃圾，则送到特制的焚烧炉，加以焚烧发电。这些方法处理了相当数量的垃圾，但即使在德国这样的发达国家，仍有大量无法处理的垃圾，也只能填埋处置。

三、垃圾分类处理的对策

1、加强源头处理，促进垃圾减量化;应从减少城市生活垃圾来源入手，尽量减少一次性物品的使用，如用玻璃杯代替塑料杯，用瓷餐具代替纸餐具，用海绵代替纸巾等;尽量减少包装垃圾。

2、加强城市垃圾的分类收集，促进垃圾资源化;提倡居民在家中将抛弃垃圾分类;在机关、学校、工厂企业、机场、车站等地设置分类收集垃圾的容器，将废塑料、废纸张、废玻璃、废金属分类收集。使回收物资加工企业有可靠的废品来源，也便于有害废物的单独处置。

3、采取多元化方式对垃圾分类处理;我国城市垃圾成分非常复杂，应将分类收集的垃圾分别选择，综合利用堆肥、卫生填埋和焚烧等多种方法同时对垃圾进行处理，使城市垃圾处理处置向多元化方向发展。

4、建立健全垃圾处理收费制度;根据污染者付费的原则，全面开征垃圾处理费，要制定科学的计收办法，加强收费管理。各地可采取供水、污水和垃圾处理费统一征收的方式，或与水费、电费、房费、燃气费等联合征收的方式，提高城市垃圾处理费的收缴率，降低收费成本。逐步提高收费标准，使其达到补偿垃圾收集、运输和处理的成本，并使垃圾处理企业有合理的利润。

5、建立垃圾产业化结构城市垃圾处理必须逐步走向企业化，通过政府扶持，成为自负盈亏、自我经营的企业。鼓励国外投资经营者参与我国城市生活垃圾处理产业，有条件的企业均可以参与垃圾处理权的公平竞争。这样，既可以提高垃圾处理和利用的效率， 还可以促进垃圾处理技术的发展。建立垃圾分类-收运-处置“产业链”，提高垃圾产业规模化水平和效益。

6、制定统一的垃圾无害化处理标准;

目前，我国各城市的垃圾处理设施建设标准和工艺流程均是根据当地的财力、技术水平、现有设施而自行确定的。一方面受当地经济、技术制约，对垃圾处理监管不力的现象时有发生。另一方面，主管部门缺乏统一的标准来规范、监督各城市垃圾处理设施，致使目前我国各城市的垃圾处理水平参差不齐。因此制定统一的垃圾无害化处理标准，加强监督管理势在必行。

7、加强城市垃圾处置与利用技术的研究及引进;我国城市垃圾处置与利用的科技水平、加工设备、生产工艺等都比较落后。政府应加大这方面的投入，积极地引进国外的先进技术;科研单位要努力地开发研究，使我国的固体废物处置与综合利用技术提高到一个新水平。

8、强化宣传教育，提高全民环保意识。通过宣传教育，加强人们的环境保护意识，鼓励公民积极参与垃圾分类回收利用活动，以期通过资源循环再生，实现人类的可持续发展。通过多种传媒向社会各界宣传相关的垃圾处理知识和法律法规，逐步提高公民环保素质。

城市垃圾分类处理与资源化的进行要因地制宜，根据我国城市垃圾的特点和状况，结合国外先进技术和经验，采用合适的技术与工艺处理垃圾，并大力推行城市生活垃圾源头分类收集回收利用。当然，垃圾治理也需要国家制定有效的垃圾处置管理制度，并通过加大宣传力度，提高全民环境意识。尽快实现城市生活垃圾减量化、无害化、资源化，走可持续发展的道路。

参考文献：

[1] 王超、王科社：“城市垃圾处理方法的研究”，《环境污染与防治》，2004年。

[2] 薛潮红、薛岚：“城市垃圾的处理对策”，《中国卫生工程学》，2005。 。

[3] 申远 ：“德国的垃圾处理及再生利用”,《中国物资再生》，1996年。

[4] 高红武：“城市生活垃圾处置的现状及对策研究” ，《昆明冶金高等专科学校学报》，2005年。

[5] 李国建：《城市垃圾处理工程》，北京科学出版社，2001年。

第三篇：资源型城市转型现状分析

文章标题：资源型城市转型现状分析

一、资源型城市的形成、发展和特点

资源型城市是随本身丰富的资源开发而兴起，并以资源开采利用为主导产业和支柱产业的城市。我国存在较多的资源型城市。据统计中国现有矿业城市178座，占到全国城市总数的1/4以上。这些矿业城市按其开采年限,可分为幼年期、中年期和老年期三种情况。其中有29座城市发展时间不足20年，属于幼年期矿城;有131座城市建市在20-50年之间，步入中年期;还有18座城市建市时间超过50年，进入了老年期。人在不同的时期有不同的体力和生活方式，一个城市亦然。也有其少年、中年和老年，也应该有不同的发展模式。特别值得注意的是，在全部矿业城市中，有1/10的城市矿产资源开始枯竭，如辽宁的阜新市、甘肃的白银等，已经亮起红灯，开始了从资源丰富型城市向资源枯竭型城市的滑落，开始面临经济衰退，环境恶化，就业困难，生活质量下降等一系列问题。急需转型，重振雄风。资源枯竭的定义是指矿产资源开发进入后期，其累计采出储量已达到可采储量的70以上的情况。按此分类，资源枯竭型城市可划分为发展型、警戒型和危机型三类。其中第一类约有20多个，正在成长，前途风光：第三类也约有20多个，日子十分难过;其余的都在第二类之列，再过10-15资源开始枯竭，属于眼下不急，马上就难过的境地。全国有95座高度依赖矿业的资源型城市，其中58座是煤城。解决资源型城市转型必须解决好认识、规划和环境和调产问题。资源是资源型城市的立身之本。资源型城市过去得以笑傲天下，依靠的就是得天独厚的自然资源优势。所谓人无我有。比较那些资源缺乏的地区，相对来讲处于较为优越的地位。但是，正因为如此，资源型城市大多依赖资源的开发，只是在扩大资源开发规模上想的办法比较多，在资源的深度加工上作的文章少。对本地优势资源以外的产业涉猎更少。过分依赖资源，靠山吃山的想法和做法都非常有市场，并且显得十分合理和可行。可是资源总量是有限的，他的可利用程度也是受到限制的，。一味靠山吃山，结果必将是坐吃山空，资源枯竭。要想使资源型城市的发展走上正确道路，首先要设法改变根深蒂固的单纯依赖自然资源过日子的思想。这方面的难度很大。但是不做就无法改变人们的认识。认识不改变。走转型之路就可能成为空话，或者被淡化和边缘化。其次我们要未雨绸缪，尽早对城市的发展和转型进行规划。俗话说：常将有日思无日，莫到无时想有时。如不及早动手，现在那些资源枯竭型城市的今天可能就是我们的明天。资源是有限的，不停的挖总有一天要采完的。我市的煤炭资源按现在的开采强度，大矿不到50年，盂县15年左右，郊区不到10年，平定也只是30年。而且现有的资源我们也不能吃干喝净，总要给子孙后代留下发展余地。第

三、要尽早发展接续产业。资源型城市的转型势在必行。就好象人要老一样，资源型城市也要老的。我们人老了要享受社会保险，城市呢，就必须发展接续产业，延缓他的寿命。造成空气污染，影响全市的城市形象和人民身体健康。已经花费了大量人力物力财力。而且还需要大量资金治理。我市的支柱产业是煤炭，经济结构缺乏足够的弹性和回旋余地，对付市场波动乃至市场风险的能力脆弱，一旦煤炭市场价格发生下滑，全市的经济马上围绕之发生不良后果。所以我们无论煤炭市场好与坏，都必须坚定调整产业结构的信心和决心，市委确定的建设两个基地，发展六大优势企业的方向不能动摇，速度不能走慢，步伐不能停止，更不能倒退。

三、解决问题的途径和可行的办法

(1)要走科学发展道路。资源型城市转型要走可持续发展之路。走循环经济之路。变废为宝。大力发展综合利用，大量煤矸石，粉煤灰和工业废弃物要充分用起来。提高原料的利用率，吃干榨净。提高资源的利用程度，增加其附加值。要走自主创新之路。过去我们走的是拼消耗浪费资源的路子，但是我们的资源储量和人口数量都不允许再走下去。要加大自主创新的力度。我市去年的18项技术创新项目达效后就可以新增销售收入2亿6千万元。如有意识的加大扶持力度。将会产生更大效益。

(2)要早做规划，科学规划，合理规划。作好规划。要有所为而有所不为。引进新项目时，既要考虑经济效益，更要考虑环境因数和环境容量。要以人为本，以民为本。要牢固树立科学发展观，变企业与环境保护的对立关系为互助关系。

(3)进一步加强保护环境和生态的宣传力度，增强市民对城市转型的紧迫感和责任感，大家献计献策。

(4)要十分注重人才的培养和使用。人才缺乏是我市发展的一个大问题。人才老化和人才断档尤为突出。我市是山西省高考大市之一，每年外出到外省就学的人数以千计，恢复高考以来先后输出上万名大学生。由于我市发展速度较东部发达地区和大城市相对滞后。加上环境污染问题和生活条件环境不尽人意，他们大多选择留在外地和国外境外。培养了没回来，为其他地区作了铺路石。可是要从另一

方面看，这样也未必全是坏事。这些人在外面经历风雨和考验，有着自己的研究方向和成果，他们是我们的一笔宝贵的人才库。虽然他们人在外，但是对家乡还是有感情的。对他们要作到不为我所有。

(5)民营经济在转型中要起到排头兵的作用。充分发挥一切积极性，调动一切积极因素。放开手脚发展非公经济。真正落实中央36条。消除发展民营经济的障碍，作到法无禁止既自由。要着力培养高速发展的中小企业。发展高速成长的“瞪羚企业群”。

(6)国企要做转型的主力军。**是资源型城市。开发资源型国企占的比重很高。其中煤炭企业的人数和产值在全市占有突出地位。煤炭作的贡献很高，它的稳定与否直接影响全市的发展。国有煤炭企业责无旁贷地应该承担起转型的责任。其应该按照现代企业的模式和要求，加大改革的力度。促进其政企分开、政资分开、社企分开、事企分开，加快主辅分离，减少办社会负担，在煤炭主业以外多元化发展，逐步改变过分依赖煤炭的单一结构，增强企业的抗风险能力。避免煤兴企兴，煤落企衰，进而造成煤盛城兴，煤竭城衰。市委市政府已经看到了这一点。并且在支持煤炭主导产业的同时针对性的制定了调产的战略，并逐步实施，取得了一定的成果。2005年确定的23项重点调产项目中已有13个建成投产或部分投产，可以年销售收入15亿元。实现利税3亿元。下面要做的就是在煤炭市场看好，价格高扬的时候，要坚持不懈的支持调产项目达产达效。

(7)借鉴国外成功转型的经验，为我所用。老工业基地重振，尤其是资源型城市经济转型是西方发达国家工业化过中遇到过的一个共性问题，也是一个世界性难题。德国的鲁尔，法国的北加莱地区的转型经验值得我们借鉴。他们的做法大致有几条：

一、高层次设立专门机构负责老工业基地重振;

二、把解决民生问题放在首位：对矿工进行免费转岗培训;给矿工进行创业咨询同时提供小额优惠贷款;允许不够正常退休年龄的矿工提前退休并给以较高的退休待遇，并对其免费培训。创造再就业条件;确保矿工的医药费来源，并对职业病进行免费治疗;由国家出资对矿区旧房进行改造。

三、采取多种措施支持资源枯竭地区发展接续产业。进行生产力布局时优先在矿城布点;同时给予价格补贴、税收优惠、投资补贴、环保资助、增加研究和发展补助等措施支持矿区。

四、营造良好环境吸引外来投资。

五、建立培养从事老工业基地重振的专业队伍。我们是资源准枯竭城市，应该学习别人好的经验和做法.(8)要选好项目。说千道万，这是关键。选好接续项目，这是实实在在的，要出真正经济效益的事。等煤炭，矿产等资源枯竭时，要依靠它吃饭的。这方面我建议要一方面利用过去的煤城的名气，搞好传统产业。传统产业要做强，要在产业链的延伸，产品的深加工，提高附加值上做文章。要在煤炭加工和利用上下工夫，还要特别注重煤层气的开发利用。这方面我们有着特殊的优势，而且每年放空的数量以亿立方米计算，必须抓紧进行利用。要发展煤炭加工产业链，大力发展煤化工，乙炔化工，煤机制造，煤炭工业配套产品。已有的煤电铝产业链要作大作精。进一步发展铝的深加工产业，发展铝箔，铝型材、铝镁合金、蒸发器等产品。利用**的能源优势和资源优势，建成全国的铝生产和深加工基地。要作好两个基地的大文章。另一方面。就要脱离传统产业，把眼睛盯在那些高附加值，高新技术产业上。这方面主要是要使有潜力的产品和产业做大规模。这个说来容易，但是做起来十分艰难。一来、本身高新技术产业就有较大风险，失败的概率较高;二来、掌握高新技术并使之产业化，商业化，进而为大家接受，在竞争和挑战下生存和壮大，成为能产生巨大经济效益的支柱产业，其中每一步的困难，都是以指数形式增长。要正视困难。要百折不挠。

(9)要争取中央的政策支持。

(10)资源型城市转型时尤其要城乡兼顾。城市周边的农村是矿产丰富地区。开采时造成的损失也集中在农村。要及时足额给农村和农民以足够的补偿。转型时要特别注意保护农民的利益，要优先推动农村的发展。要按照社会主义新农村的标准。建好新农村。只有城市区的繁荣，没有高标准新农村的建设，城市的转型就不能说彻底和顺利完成。

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方面看，这样也未必全是坏事。这些人在外面经历风雨和考验，有着自己的研究方向和成果，他们是我们的一笔宝贵的人才库。虽然他们人在外，但是对家乡还是有感情的。对他们要作到不为我所有。

(5)民营经济在转型中要起到排头兵的作用。充分发挥一切积极性，调动一切积极因素。放开手脚发展非公经济。真正落实中央36条。消除发展民营经济的障碍，作到法无禁止既自由。要着力培养高速发展的中小企业。发展高速成长的“瞪羚企业群”。

(6)国企要做转型的主力军。**是资源型城市。开发资源型国企占的比重很高。其中煤炭企业的人数和产值在全市占有突出地位。煤炭作的贡献很高，它的稳定与否直接影响全市的发展。国有煤炭企业责无旁贷地应该承担起转型的责任。其应该按照现代企业的模式和要求，加大改革的力度。促进其政企分开、政资分开、社企分开、事企分开，加快主辅分离，减少办社会负担，在煤炭主业以外多元化发展，逐步改变过分依赖煤炭的单一结构，增强企业的抗风险能力。避免煤兴企兴，煤落企衰，进而造成煤盛城兴，煤竭城衰。市委市政府已经看到了这一点。并且在支持煤炭主导产业的同时针对性的制定了调产的战略，并逐步实施，取得了一定的成果。2005年确定的23项重点调产项目中已有13个建成投产或部分投产，可以年销售收入15亿元。实现利税3亿元。下面要做的就是在煤炭市场看好，价格高扬的时候，要坚持不懈的支持调产项目达产达效。

(7)借鉴国外成功转型的经验，为我所用。老工业基地重振，尤其是资源型城市经济转型是西方发达国家工业化过中遇到过的一个共性问题，也是一个世界性难题。德国的鲁尔，法国的北加莱地区的转型经验值得我们借鉴。他们的做法大致有几条：

一、高层次设立专门机构负责老工业基地重振;

二、把解决民生问题放在首位：对矿工进行免费转岗培训;给矿工进行创业咨询同时提供小额优惠贷款;允许不够正常退休年龄的矿工提前退休并给以较高的退休待遇，并对其免费培训。创造再就业条件;确保矿工的医药费来源，并对职业病进行免费治疗;由国家出资对矿区旧房进行改造。

三、采取多种措施支持资源枯竭地区发展接续产业。进行生产力布局时优先在矿城布点;同时给予价格补贴、税收优惠、投资补贴、环保资助、增加研究和发展补助等措施支持矿区。

四、营造良好环境吸引外来投资。

五、建立培养从事老工业基地重振的专业队伍。我们是资源准枯竭城市，应该学习别人好的经验和做法.(8)要选好项目。说千道万，这是关键。选好接续项目，这是实实在在的，要出真正经济效益的事。等煤炭，矿产等资源枯竭时，要依靠它吃饭的。这方面我建议要一方面利用过去的煤城的名气，搞好传统产业。传统产业要做强，要在产业链的延伸，产品的深加工，提高附加值上做文章。要在煤炭加工和利用上下工夫，还要特别注重煤层气的开发利用。这方面我们有着特殊的优势，而且每年放空的数量以亿立方米计算，必须抓紧进行利用。要发展煤炭加工产业链，大力发展煤化工，乙炔化工，煤机制造，煤炭工业配套产品。已有的煤电铝产业链要作大作精。进一步发展铝的深加工产业，发展铝箔，铝型材、铝镁合金、蒸发器等产品。利用**的能源优势和资源优势，建成全国的铝生产和深加工基地。要作好两个基地的大文章。另一方面。就要脱离传统产业，把眼睛盯在那些高附加值，高新技术产业上。这方面主要是要使有潜力的产品和产业做大规模。这个说来容易，但是做起来十分艰难。一来、本身高新技术产业就有较大风险，失败的概率较高;二来、掌握高新技术并使之产业化，商业化，进而为大家接受，在竞争和挑战下生存和壮大，成为能产生巨大经济效益的支柱产业，其中每一步的困难，都是以指数形式增长。要正视困难。要百折不挠。

(9)要争取中央的政策支持。

(10)资源型城市转型时尤其要城乡兼顾。城市周边的农村是矿产丰富地区。开采时造成的损失也集中在农村。要及时足额给农村和农民以足够的补偿。转型时要特别注意保护农民的利益，要优先推动农村的发展。要按照社会主义新农村的标准。建好新农村。只有城市区的繁荣，没有高标准新农村的建设，城市的转型就不能说彻底和顺利完成。

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第四篇： 中国商业地产现状与危机分析

一、

目录............................................................................................. ................ .................1

二、

前言............................................................................................. ................ .................2

三、 中国商业地产现状.................................................................... ................ ................ .2

(一)疯狂的投资热，引起一股新的投资热潮............... ................ ................ .............2

(二)商业地产入严控视野................................................. ................ ................ .............3

(三)二三线城市将迎来房地产的发展机遇..................... ................ ................ ............3

三、商业地产面临的困惑与缺陷................................................. ................ ................ . . ..........4

(一)商业地产市场发展的三大瓶颈............................................ ................ ................ .....4 .

(二)商业地产市场存在的问题................................................... ................ ................ ......5

(三)商业地产的结构失衡危机.................................................... ................ ................ .....6

四、简谈商业地产中常见的地位误区............................................ ................ ................ ...........7

五、简析商业地产未来的发展对策................................................ ................ ................ .............8

六、总结分析...................................................................................... ................ ................ ..............9

一、 前言

近年来，新建落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产的商业企业就应运而生。当前的房地产市场，传统住宅市场遭遇前所未有的调控，商业地产也因竞争激烈呈现过热迹象，地产多元化转型之路迫在眉睫。

中国商业地产联盟最新发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。去年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，而今年分别增长34.2%和31.2%;相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%;去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年上半年，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元。

二、商业地产现状

(一).疯狂的投资热，引起一股新的开发热潮

高房价的问题已经引起了众多老百姓的报怨，越来越多的人开始买不起房子，这也逐步上升到民生问题，引起了国家相关部门的注意。在2008年美国次贷危机背景下，国家开始出台系列政策，控制房价。但随着国际金融市场的好转，调控政策的松动，房价并没有得到控制，居高的房价仍在上涨，已经开始背离人们的生活水平，房子成为平常老百姓可望不可及的奢移品。于是2011年1月6日国家推出国八条，到限购、限贷的落实，2011年可谓房地产市场的寒冬，并且到目前政策也没有出现退出市场的迹象。然而，一直持有投资房产保值观念的中国人，并没有因此改变他们的投资观念，不限购的商业地产成为了当前投资者的首选。

严厉的楼市调控，以及对住宅的限购政策，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。然而，当前火爆局面之下隐情初见端倪，8月26日，宝龙地产控股有限公司召开2011年中期业绩发布会，首席财务官欧阳宝丰介绍，2011年上半年，宝龙地产住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，而商业地产却同比减少了55%。业绩下滑近一半。像宝龙地产这样的企业并非一家。

未来3-5年后，大批房企所开发的商业地产项目将纷纷上市。一个严峻的问题是，这三五年间在供应激增的背景之下，在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘，甚至有的企业破产。

如今的商业地产如此火爆其主要的原因有三点：第一个原因是中国的城市化进程，老百姓在解决住的问题后，随之就要解决的是配套问题，所以商业地产应运而生。第二个原因，原有的商业地产比较好的盈利空间，驱使一部分地产商和投资者进入。第三个原因，政府对房地产的调控，将原有主营住宅地产的开发商赶到了商业地产。但是这一部分的开发商缺少商业地产投资经营的经验和相关人才。总的来讲，从商业地产增加的规模来看，商业地产的增长速度不能以百分比来计算，应该是几倍或者是数量级的速度来上升。

(二). 商业地产入严控视野

近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。

据有关行业研究专家分析，今年以来，由于投资升温，商业地产迅速量价齐升，租金回报率明显下降，甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。一旦资金退 出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合 卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。

另有分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均 1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。 7月20日银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上，银监会党委书记、主席刘明康就特别强调，需加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。

(三). 二三线城市将迎来房地产发展机遇

住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在第11届中国房地产发展年会上表示，2011年将是城市化的重心从沿海少数特大城市向二三线城市和县城与中心转移的关键之年。是调整中国城市结构实现资源合理配置，以及为未来二十到三十年的发展形成城市化的合理的优质的物质基础的关键之年，未来中国二三线城市将迎来前所未有的大发展。

然而在二三线城市将迎来房地产发展机遇同时，国家并没有因此放弃对二三线城市调控政策的约束，一些限购、限贷政策也并没有因此有所松动。据了解，7月14日消息国务院常务会议召开，研究部署继续加强房地产调控工作，其中房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。紧接着浙江台州开始出台首个二三线城市限购令。

随着住宅限购政策的不断“扩容”，开发商对于商业地产的投资热情却是与日俱增。今年以来，京、沪、穗、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，而二三线城市也同样趋热，从中也可反映出二线城市对商业地产的需求

相对于一线城市经济欠发达的二三线城市，商业地产项目中的商业中心是带动区域内经济活力的重要动力。如大型城市综合体、购物中心、娱乐城等，另外大多二三线城市还没有较为完善的商业中心，因此二三线城市在规划发展时，会考虑商业中心的开发和建设，以优惠的政策招商引资商业地产项目入住。这其中很重要的一点就是，商业中心的建设是与区域内经济发展密不可分。在温州刚刚开盘不久的龙湾万达广场，处于龙湾区府附近，周边配套设置还不够完善，但万达广场的入住则意味着，万达在未来经营运作方面要带动龙湾区域内的经济活力与龙湾共同繁荣。这种商业地产项目与区域内经济共发展的模式，对于二三线城市未来经济发展无疑是重要的支撑力量

二、商业地产面临的困惑与缺陷

(一). 商业地产市场发展的三大瓶颈

1、资金——商业地产第一障碍

现在，商业地产要面对的诸多问题，主要都是来源于商业面积也像住宅面积一样销售。而商业要求可持续经营，住宅开发却是售出后即告一段落，两者大相径庭。大量资料显示，人们对商业面积的销售普遍是持否定态度的，其中不乏一些商业地产的开发商，但最终开发商们还是不得不选择以卖为主。究其原因，主要是资金压力。一方面是商业用地的开发成本高，另一方面是开发商追求开发利润最大化，即尽可能多的资金回报。由于开发压力过大不得不卖，这一点无奈颇值得理解;而那些抱着利润最大化想法而将商业面积销售的开发商，似乎也不能算错，毕竟企业运营，最终目的都是为了赢利。但这违背了商业只租不售的规律，所以售后的商业就鲜有成功的了。

所以，近些年内，不管是什么形式的基金或是 reits，恐怕对绝大多数的开发商来说都没有太大的意义，商业地产的开发商们应避免对此投入过多热情。即使将来基金出现，也是远水，解不了近渴。

2、售后包租——商业地产第二障碍

目前市场较流行的商业地产营销方式是售后包租。给投资者 5 年、8 年甚至 10 年以上 8%或 10%的租金回报。表面上，这似乎保证了商业地产的投资风险，但对投资者却存在着更大的欺骗性。 商业地产开发商要面对房地产和商业这双重市场风险。基于这一点，我们可以把这些开发商分为三种，其一是根本不考虑商业后期能否存活，只要把项目卖掉就行的开发商。早期的商业地产开发商大抵都是这种类型。他们靠着这种理念，掘到了首桶金，而套牢了投资者。二是对市场盲目自信乐观，同时忽略了商业规律的开发商。这部分开发商所开发的项目死掉的最多。最后还有一部分开发商虽然能够认识到所面对的商业风险，但面对资金压力，不得不售，却小心谨慎了许多。目前的市场，以这部分开发商居多。他们肯投入精力研究解决租售的矛盾，探索多种形式和比例的售后包租，意图走出一条具有中国特色的商业地产之路。但从北京碧溪家居广场、巨库及很多城市售后包租但最终死掉 shopping malls 说明，这种探索至今并未获得成功。尽管目前又出现了第三代、第四代的售后包租形式，但这些仍没有解决包租后的风险，所以目前所有形式的探索，都只是开发商的一厢情愿。

究其主要原因，就是商业经营具有很大现实性和不确定性。现实性就是商家一般不会赔钱经营，能赢利就经营，反之不能赢利即使零租金也不能打动商业经营者，因为装修和后期的经营管理都需要很大费用，零租金也不能保证商家就一定赢利，不能保证商家赢利，也就不能使商家驻留。不确定性就是今天开业大吉，明天关张走人的事对商家来说极为正常。这两点是开发商所忽略或无力直面应对的。而一旦商家人去楼空，就缺少了租金收入来源，开发商又有多少资金能保证投资者 5 年、8 年甚至 10年以上的租金回报呢?如果售后包租能够保证商家不走和稳定交租，那么投资者才算吃到了真正的定心丸。所以，探索商业地产售后包租的路漫长仍很漫长。

3、后期经营管理——商业地产发展的第三障碍

开发商翻山越岭，绕过了前两个障碍，却有可能在此触礁沉没。如果说在售后包租方面开方商还能有所作为，那么面对后期商业的经营管理，开发商就实在是一筹莫展了。因为商业经营跟地产开发完全是两回事。其实，中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也决不亚于房地产。而商业拼的就是经营管理。再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。

中国零售市场放开后，人们对本土零售商最大的担心还是我们的经营管理理念和模式落后的问题。就商业而言，如果不能尽早缩小与国际零售巨头在经营管理方面的差距，那么"与狼共舞"就始终是一句空话。

最近一年来，在探讨商业地产开发模式时，提出了后期统一经营管理的观点。这个观点并没有错误，但对开发商来说实在是勉为其难了，很多开发商也非常希望能够找到一个优秀的经营管理团队或公司。但结果却令这些人非常失望，因为即使在商业圈中，这样的团队或公司也是寥寥无几的。即使有这样的团队一般也只能满足自己企业扩张和发展的需要，而不愿去帮助别人。这也就是赛特输出管理最终不了了之的原因之一。市场上大部分从事商业顾问的公司都是以营销策划或者招商为主。在不得已的情况下，很多商业地产项目最终组建了自己的商业管理团队从头学起，还有的委托物业管理公司来代替商业经营管理。其商业发展前景可想而知。

好的商业管理公司国外是有的，一般都叫资产管理公司，当然，也有的物业管理公司在商业管理方面是很出色的，如仲量联行等。但目前这些公司却不敢涉足中国的商业地产管理，因为中国的商业地产项目大都是产权拆散卖掉的没有统一的产权，对优秀的国外商业经营管理公司来说也是一个难题。

能够成功开发商业地产项目并再成功做到商业经营管理的开发商，无疑达到了商业地产开发的最高境界。国内能够在这两方面结合较好的项目以大连万达为代表。然而，国内的地产商可以学习大连万达的经验，总结它的教训，却极难追随它的脚步。因为大连万达也是个案，不可以模仿和拷贝。

以上三大障碍，决定了我们的商业地产开发商要想摆脱困扰，还有许多弯路要走。 2. 商业地产发展存在的问题

对于目前商业地产发展中所存在的主要问题，可简单从下面四个方面分析：

(一)、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。

(二)、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。最近我们到东北进行考察，就看到一个商业步行街没有人。所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。

(三)、商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到 30%以上。购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到 80%是比较理想的，至少不能低于 50%。

(四)、商业银行贷款中存在着形象工程。现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招商往往陷入两难的尴尬境地。

3、商业地产的结构失衡危机

在城市化浪潮的推动下，近几年商业地产开发如火如荼。相对于其他房地产产品，商业地产开发更高的利润空间令众多开发企业趋之若鹜，作为城市的门面，商业地产业也在许多城市被决策者们大手笔地放入城市发展的版图中。

但当越来越多的中心商业街崛起，越来越多的 shopping mall 以“巨无霸”的规模超前进入各个城市，各种传统及新型商业为市场份额展开激烈竞争时，人们已开始在激情火爆的商业地产开发中寻求商业地产的平衡发展尺度。

目前，从全国来看，商业网点总体布局不足，农村的商业网点建设，特别是县以下的乡村，正规的商业网点建设基本上还是空白。中国北方和西部的农民，90%以上的消费品购买是在集市完成的。县以下的购买者大件耐用消费品 90%以上是在县城买的。而县城的商业网点基本上还保持原状，发展不是很快。

从总量上分析，商业网点肯定不足。但是，目前应该更加关注结构问题。商业地产的问题不是在供给总量上，而是在结构上，集中表现在七个方面。

首先，在部分大城市或中型城市出现了几轮盲目投资，建造大商场的高峰，然后又出现了几轮破产倒闭的高峰。目前突出的问题是，并没有找到一条路径来控制这种盲目的投资和建设引发的倒闭、破产。这种盲目的投资建设在一些地方还在继续，破产和倒闭还在继续。引发出商业设施、资源浪费等一系列问题。上世纪 80 年代，郑州 5 家大商场拉开了“中原商战”的帷幕，最终在 1 平方公里左右的地方发展出 13 个商场，除了 1 家盈利，其余 12家都是在亏损经营。而现在该地还在准备投资建设两个超大型的商场，一个 60 万平方米，一个是 40 万平方米。

第二，商业街的建设存在很大的盲目性。商业街的建设要有规划，有特色，有些商业街豪华程度很高，但是，根本凝聚不了人气、产生不了商气，生意很箫条。

第三，把会展中心作为城市品牌及标志性建筑来打造。现在全国室内的会展中心已经达到了 320 万平方米，比被称作世界“展览之王”的德国多出 120 万平方米，但现在各地还在规划建设会展中心。按照这种势头发展，预计到 2005 年，全国的会展中心有可能达到 500 万平方米，而目前的利用率还不足 30%。这意味着将产生严重的过剩，造成资源的浪费。

第四，不顾当地的购买力，不做流动客源购买力分析，过度超前打造 shopping mall。有一些地方甚至同时建设多家大规模的 shopping mall。

第五，盲目规划建设中央商务区。中央商务区是高度繁华，高度集中的办公区，其主要对象是跨国公司、大型金融机构，中国具备建立中央商务区的城市仅有二三个，但目前全国已有 40 个城市在规划中央商务区，其中有 2 个城市人口不足 20 万，存在非常大的盲目性。

第六，现代物流走入误区。现在很多物流区并非在做存量资源、各种运力及物流环节整合，建造高速运行的现代物流系统。而是大动土木，大肆圈地。好多物流规划都是在十几平方公里，最高有几十平方公里，几乎是一个小型城市。规划后，大部分在建仓库，甚至开发房地产。

第七，盲目地建设传统的批发市场。随着经济的发展，传统的批发市场正在转型升级为现代化的市场形式，但有的人还将其作为发展重点。致使一些批发市场建成以后没有人进场经营，出现“空洞化”。

四、简谈商业地产中常见的定位误区

(一).目标消费定位不准，重复经营

任何个体项目的生存与发展都离不开宏观大背景的进程。进行必要性的市场研究分析，是做好商业的第一步。首先要进行充分的市场调研，确定项目所在区域一公里半径和三公里半径主要的常驻和流动人口，人气和商气是决定后期商业经营的关键;其次，了解区域市发展前景和居住人群消费档次，这决定了商业后期定位档次;而区域目前商业和业态分布情况，也是商业地产定位的重要参考依据。在可能的情况下，商业地产经营最好进行业态错位经营，弥补区域空白，以避免重复性经营和恶性竞争。

(二). 轻视项目类型定位，看重销售

这个环节涉及到商业地产开发的问题。目前，很多开发商基本是“左手住宅、右

手商业”，而商业地产的运作比住宅运作要复杂得多。若拿着以前住宅房地产的经验来 做商业地产项目，那么在发展的过程中会碰到的问题和困难可归纳为以下类型：

(1)、项目热烈开盘，销售反应冷淡，招商无力，商业开业遥遥无期;(2)、项目热烈开盘，销售反应热烈，招商成功，开业后经营调整无力，厂商陆续撤退;

商业地产项目开发商须认识：商业地产项目不是单纯的地产+商业，而是应商业先 行、租售并重、末端优先、赢在经营;商业地产项目的商业观念是：如何为项目创造 无限商机及创造一个吸引最终目标客户到来的商业平台，而非单纯开业招商招满即可。 开发商只重销售，轻视商业规划与经营导致失败案例比比皆是。目前很多住宅房 地产开发商简单、机械地套用住宅地产销售模式，通过小户型的划分，从而降低总价 这一简单方式，试图达到高销售单价和扩充目标客户群的目的。而商业地产销售竞争 的日趋激烈，导致原来简单单一的销售策略与手法已经不能再适应现在激烈的地产销 售市场了。

(三). 忽视商户定位，与现实产生差异

很多的调研报告在做项目时，对于位置的分析和未来的招商都非常乐观，觉得这个地方有很好的前景，但是在做市场的时候就发现预估的报告与现实有很大的差异，这是一个普遍存在的问题。做好零售商访谈，充分了解商户需求，可以有效地防止以上问题的发生。

任何项目的定位的最终实现依赖于成功招商的支持，因此零售商对项目的需求程度及其真正关心的产品素质应该在产品中有所反应。应在定位确认之前取得与主要目标零售商有针对性的沟通，了解他们的入驻项目意向，听取他们的反馈意见，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目的发展规模，确认最终的定位方向及业态布局。定位前期必须根据商户定位以及大面积商户的意向需求来确定最佳运作模式。

(四). 产品主题定位不明确，着眼短期利益

检验商业地产项目的品牌价值来自项目定位的准确，对开发商而言更像是“双刃剑”，项目定位成功者，开发商固然可以乘胜追击，但项目定位失败的话，往往是“火烧连营”，甚至可能导致开发商发生财务骨牌效应、全军覆没、退出市场。做商业地产一定要有长远的眼光，树立品牌意识才能确保后期运作得心应手。

招商前如果主题定位不明确，没有统一的业态规划和布局，必然导致后期业态混乱经营。

商业项目，尤其是大面积的商业地产，要十分注重主力店和次主力店的重点专项招商，运作要求前期定位之前必须至少确定一家主力商户，依靠主力店和部分次主力店的进驻和集客能力带动其他铺位的招商工作，这样才能确保后期不出现大的偏差。同时还要做好产品定位，尤其注重建筑产品硬件。细节方面的设计，要预留弹性空间。如果前期无法确定主商户，那么在产品设计时尽量满足商户的最高需求。项目定位一旦确定下来，就不要轻易更改，否则，会导致各档次商户的参差不齐。

五、简析商业地产的未来发展对策

针对商业地产发展过程中所存在的地产开发商对商业特性的把握存在着偏差、经营者经营思路上有偏差等主要问题，提出了几条应对之策：

1、实现商业与地产紧密联手，降低投资风险，这也是中国的特色。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控，更需要地产商的意志。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。

2、科学合理的商业模式，这是上述两者整合的空间，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。大连万达提出来预先与世界 500 强的企业签订合约然后再开发，这样的营销模式其优势是显然的。不仅分散了投资风险，而且极大地提高了商业项目的知名度。此外，商业与地产商做到强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。

3、商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。前面所讲到的同质化经营，只能给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发，走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要细分，也就是说要错位经营。

4、主题经营要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。大的商业设施对小的商业设施影响很大，或者说杀伤力非常大。所以，小的商业设施一定要以自身的特色吸引消费者。

六、总结分析

总的来说，目前我国的商业地产发展总体态势很好，虽然在整个房地产行业中住 宅占其面积最大，但商业地产所占比例也不小。而商业地产因为国家的支持，城 镇化进程的需要、老百姓消费的需要，所以有比较好的发展前景。但风险与机遇 总是并存。国家政策调整中国城市结构，实现资源合理配置，未来发展重心也将 由一线城市转移至二三线城市，在这样的在机遇背景下，二三线城市对商业地产 的需求同时，国家对住宅限购政策的不松动，注定了未来商业地产将成为二三线 城市的“黄金十年”。 如何抓住机遇，已是当前开发商需深思考虑布局未来格局 的时候，而投资者选择投资时，仍需谨慎，商业地产的风险远大于住宅项目，商 业地产的收益也不是在短期内能看到的，因此未来投资商业地产是机遇与风险并 存。

第五篇：六盘水市商业保险现状分析

李瑞军 董凤琴

〔内容摘要〕 通过分析当前六盘水市商业保险发展现状及趋势，探索促进商业保险业可持续发展的对策建议。

〔关 键 词〕 商业保险 现状 分析

〔作者介绍〕 六盘水市政府研究室

保险作为现代金融的三大支柱之一，具有经济补偿、资金融通、社会管理等基本职能。在社会主义市场经济逐步建立和完善的新形势下，保险还担负着促进改革、保障经济、稳定社会、造福人民的社会责任。随着六盘水市国民经济的发展和人民生活水平的提高，保险业发展日趋迅猛，需求日益旺盛，保险市场主体增加、竞争激烈，产寿混业、银证保综合经营呼声渐高，做大做强已是当前保险业从上至下的主题。

一、六盘水市商业保险发展现状

(一)市场体系逐步完善，多元化经营格局已见雏形

2005年末，六盘水市共有保险机构7家，其中，财险公司4家，寿险(人身险)公司3家。有各类型营业网点85个，其中：中心支公司7个，支公司7个，营业部2个，保险营销服务部10个，专业代理机构1个，兼业机构65个，各类保险从业人员1303人，形成了涵盖国有、股份，财险、寿险，商业性、政策性等多元化的市场体系。

从市场主体结构来看，两家国有保险公司(市人保寿险、财险)仍居市场份额第一，股份制企业中太平洋保险(财、寿)居第二，平安保险(财、寿)则居第三。保险市场主体的增加使得竞争日趋激烈，如占据市场多年且占绝对优势的市人保寿险，2001年市场份额100.00%，2002年为83.00%， 2003年74.12%，2004年63.66%，2005年78.54%。

(二)保险业务快速增长，保费收入逐年提高

近几年，六盘水市保险业务迅速发展，保险规模逐步扩大。截止2005年末，全市共实现保费收入32683万元，比2000年12317万元增加20366万元，增长165.35%，年平均增速达33.07%，与上年相比增加10897万元，增长50.01%，是增幅较快的一年。其中，财产险保费收入14100万元，同比增长12.32%;人身险保费收入18583万元，同比增长23.08%。全市保险业总资产4.06亿元(不含太平洋财险、平安人寿、天安公司)。2005年全市共承保财产保险17.16万件，承保人身保险69万人次，总保险金额及责任限额401亿元，与2000年74.7亿元相比增加326.3亿元，增长436.81%。全年各项赔款及给付支出8916万元，同比增长13.68%，其中，财产保险公司赔款及给付支出6573万元，同比增加704万元;人身险公司赔款及给付支出2343万元， 同比减少369万元。

下面以中国太平洋财产保险股份有限公司六盘水中心支公司2000年—2005年保险业务增量为例：数据表明，保费营业额逐年递增，特别是2003—2004年，营业额收入净增约1000万元，相应赔付及缴纳税金也呈逐年增长趋势，险种也由单一向多元发展。

(三)银保中介迅速发展，保险密度、保险深度得到提高

银保中介合作是指银行、邮政等代理保险业务，通过银、邮和保险的融合，通过客户资源的优化整合与销售渠道的共享，提供与保险有关的全方位金融服务产品。随着六盘水市国有银行的商业化转轨及保险市场的激烈竞争，银保中介合作业在六盘水得以迅速发展。如：太保产险截止2005年11月30日，通过银邮中介及兼业代理取得的保费收入近800万元;太保人寿通过银邮渠道实现保费收入543.7万元;人保人寿在

继续巩固与工行、农行的业务协作的同时，密切与建行、农发行、中行、邮政及信用社的协作与沟通，理顺了代理关系，2005年，共实现中介代理业务保费收入3970.25万元，占总保费收入的33.76%。

保险密度是指人均保费收入;保险深度是指保险收入占地区生产总值的比例，比例越大保险业相对越发达。这是衡量地区保险业发达程度的两个重要指标。2005年六盘水全市保险密度109元/人，比上年增加36.4元/人;保险深度0.16%，比上年增长0.02%。目前，六盘水保险产业的发展处于增长期。

二、存在问题

(一)发展仍处初级阶段

主要表现在：一是社会对保险的认知度还不够高，人们对保险在稳定社会经济，维护个人切身利益上的作用认识不够。在整个保险业，特别是人身保险是个买方市场，尚处于较次要的地位。银行储蓄仍然是居民处置闲置资金的首选;其次，随着城市住房制度改革的不断发展，城市居民的资金逐渐转向房产市场，购房成为城市居民闲置资金分流的第二大通道。二是保险市场化不充分。 商业保险行为是一种市场行为，它的发展有赖于保险市场化的发展。尽管目前我市保险的市场化已经取得了重要进展，但与迅速扩张的市场规模相对照，我市保险的市场化程度还处于初级阶段，其市场化程度还很不充分。三是保险公司高素质人才缺乏，人力资源配置不尽合理。保险公司是经营风险的公司，这种特殊的经营对象要求保险公司不仅要建立一整套风险识别与监控体系，以更好地控制自身的经营管理风险，而且还要特别善于识别和运用各种市场风险，对各类风险的集成和有效分散。当前，六盘水保险公司各方面的人才都比较缺乏，特别是保险营销、产品开发和保险精算、资金运用等方面人才的缺乏，不仅使保险公司的风险控制没有可靠的基础，而且使保险公司的获利渠道也大受限制，保险公司的可持续发展能力积蓄也不足。

(二)发展水平与国民经济和社会发展需求不相适应

随着国民经济和社会的发展，与人民生活密切相关的养老、医疗、教育、住房等保险需求越来越多。据资料显示，在我国的居民储蓄中，以养老、教育、疾病、和意外事故为动机的超过40%，在发达国家这部分需求有很大部分是通过保险来实现的。2005年末六盘水市居民储蓄余额达196.4亿元，40%是78.56亿元，而六盘水市保费收入不足3.3亿元;现六盘水保险密度仅13.6美元/人，保险深度0.16%，远远低于512美元/人和8%的世界平均水平，也低于46.3美元/人和2.7%的全国平均水平。因此，六盘水的保险需求空间仍然广阔，保险供给仍然不足，保险还没有渗透到社会的各个领域和生活的各个方面。

(三)竞争主体增加、对手增多

2004年12月11日，保险业加入世贸的过渡期已结束，外资保险公司进入六盘水市只是时间问题。与资金实力、产品开发技术、展业方式、管理水平等方面都非常强大的外资保险进行竞争，其严峻性是显而易见的。另外，随着我国银保合作于2001年的起步，保险业热盼的混业经营，银、证、保综合经营呼声已高，银行与非银行金融机构也将成为六盘水市保险行业强有力的竞争对手。再者，由于社会保障与商业保险的互补，六盘水市人寿保险还面临着社会保障制度改革所带来的影响，保险监管部门出台的放松准入政策，也将产生大批新的国内保险公司。一个内资与外资并存、业内竞争与业外竞争并存的局面即将形成。

(四)资金运用渠道狭窄

保险资金的经营是保险企业正常运转的支点。由于竞争，各家公司降低保费，吸引客户，承保利润越来越低，资本经营就更成为保险企业必不可少的利润增长点。但目前我国保险资金实际运用渠道单一，主要限于银行存款，近几年央行连续的降息，使保险公司利差倒挂日趋严重，单靠银行存款已远远不能使保险资金保值增值了，必须开拓投资新领域来保证支付保费。而我国规定，保险资金在证券市场上只能进行基金投资，且比例限定在10%—15%，在同业拆借市场上，也只能从事一定比例的债券买卖。实际操作中，效益均不佳，甚至亏损。随着竞争加剧，承保利润将进一步下滑，如果没有其他创造利润的渠道，势必影响保险业的可持续发展。

(五)分红保险问题

投资分红类保险自在六盘水出现，便得到迅猛发展，但由于近几年投资环境、收益的不理想，该类险种面临的问题逐步显现：误导问题，推销时片面夸大回报，隐瞒不确定性，使投保人分红预期人为拔高;成本问题，大规模的推销广告导致销售成本增加，部分投资及分红产品通过银行、邮局等代理销售，手续费有不断攀升之势，如超过定价时的费用范围，会造成费差损;投资收益问题，如上所述，资金运用渠道狭窄，可得红利不理想;经营问题，该类险占比过大，导致速度与结构、质量与效益不合理，其保费的急剧增加，也给保险资金的运作带来压力。

三、对商业保险发展的几点建议

(一)深化公司内部改革

保险公司是保险市场的主导机构，保险市场的发展在很大程度上取决于保险公司发展状况。因此，深化公司内部改革，是积极推进保险市场体系健全，促进保险业务深度与广度发展的基本措施。应着力于：一是深化改革国有公司，调整产权结构，建立健全法人治理机构，让经营者真正关心人力资源成本、经济效益、未来发展;二是取消保险公司行政隶属关系，坚持谁出资谁管理;三是有序降低国有股份比例，推进民营化进程;四是完善法人治理机构，明确股东会、董事会、监事会、精算师、审计师及各利害关系人作用;五是完善内部管理制度和经营运行机制，完善业务流，实现内部信息标准化、透明化，形成独具自身特色的企业文化和管理风格。

(二)科学开辟资金运作渠道

保险基金是金融市场的重要机构投资者，如：美国在股票市场机构投资份额中，保险投资列第四;在债券市场机构投资份额中保险投资列第一。当前，发达国家由专业保险投资机构进行保险资金运作，而我国保险公司并不具备直接从事金融投资所需的条件，我们要在观念上把保费资金作为一种金融资本，考虑逐步放宽保险资本经营的限制，稳健实现保险市场与资本市场的互动发展。一是加大保险资金托管制度的探索，逐步扩大保险资金进入证券一级市场的比例(现保险资金已可有比例地直接进入股市)，允许保险资金投向国家重点建设项目、基础设施工程等相对风险小，收益稳定的领域，同时增加基金投资和购买债券的比例，并直接进行中长期贷款、合作经营、信托投资等;二是加快产、寿险混业步伐，加快实现银行、证券、保险综合经营，以寻求资本支持、转移利润和分散成本;三是准许设立专业保险投资机构或选择资金信托方式。

(三)大力推进业务创新

保险品种创新。提高观察市场需求和开发市场潜能的能力，注重保障性品种创新，注重具有一定金融投资功能的险种创新，针对不同群体、不同阶层、不同消费层次，设计具有量身定制特色的新品种，刺激引导人们保险消费。

保险营销方式创新。营销方式创新的最终目的是让客户认同保险产品。通过银保合作、证保合作等方式，利用商业银行、证券公司及其他机构的网点和能力销售保单，既有利于加快保险市场发展，又有利于金融机构开展代客理财业务，提高金融服务质量。其次，加快保险经纪人和代理人队伍建设，规范、激励营销活动，支持保险市场健康有序发展。再次，可借助现代网络及网络系统，进行网上营销。

(四)优化调整分红保险

一是改变管理机制，转变经营观念，树立赢利是保险业长期持续健康发展的基础的观念。建立科学的核算体系，脚踏实地，精心经营，实现速度与结构、质量与效益的有机统一。二是调整分红险种结构、保费结构、保险期限结构的不合理，回归保险保障功能，开发多元化品种，优化保险资金的配比结构。三是规范销售行为。对分红险销售管理环节上的隐患，必须从业务员管理、讲师与培训管理、公司宣传等方面进行控制，严格按照保险公司的宣传资料销售。四是有效防范和化解分红保险的潜在风险，积极争取分红险资金的放宽经营，营造一种既宽松又有序的商业保险市场经营、竞争环境。

(五)树立保险业持续的信用度

在经过一段时期保险的粗放经营后，面对国际化与标准规范不断增加的环境下，逐步树立对保险业持续的信用度，减少信用危机，是保险业下阶段需要重视的另一个内容。保险业要关注与行动起来，加强赖以发展的社会基础的培育与完善，不能单单要求消费者的诚信与信心，更重要的是保险公司、中介公司甚至个人营销员等更要讲诚信，以维护保险业最大的诚信，为保险业发展打下坚实的社会基础和运行环境。