全面预算管理在房地产企业中的应用

1 引言

房地产业作为中国国民经济的主导产业, 在现代经济生活中占据着举足轻重的地位。由于其行业容易受政策面和经济环境影响, 从项目策划, 到土地取得, 规划设计、项目开工建设、再到对外销售、综合验收、移交物业、交房, 整个项目建设周期长, 涉及的相关部门和上游行业多, 资金占用量大, 导致开发成本和利润难以控制, 资金的预算管理就显得尤为重要。

2 全面预算的编制

首先成立由总经理牵头的全面预算管理委员会, 加强全面预算工作的组织领导, 明确各部门的编制内容及职责权限, 明确工作协调机制。其次需要编制项目运营计划, 也就是项目销售施工时间表, 用以明确各销售节点、施工节点完成的具体日期。在明确预售时间的情况下, 倒推项目建设各节点, 根据节点完成时间确定收支发生时间。再次将各部门编制内容指标分解到每个岗位, 落实责任和目标, 规范统一指标口径, 编制标准和方法, 由管理委员会对各部门的编制内容进行审核。

各部门预算编制内容:

(1) 营销部根据既定销售策略, 结合市场定位, 根据项目预计成本费用、规划建筑面积预计可销售面积和销售单价, 明确目标收入及相关营销费用。根据销售节点、付款方式分解编制各节点的年度、月度预计实现的收入现金流和与之相对应的投入的营销费用的年度、月度支出现金流。根据公司确定的目标利润确定营销费用的年度发生额并分解到月。

(2) 技术成本部根据开发进度时间节点按月编制整个项目土地成本、工程施工成本支出, 包括各类甲供材料费、基础设施费、主体建筑工程费、主体安装工程费、室外工程费、园林环境工程费、开发间接费中由成本部对接的费用, 比如建设管理费、监理费、预算编制费等。根据公司目标利润倒挤项目建安成本预算指标, 指导材料采购合同、建安合同的招投标及合同的签订。

(3) 项目部因负责整个项目开发相关政府规费的缴纳工作, 由项目部根据开发运营时间节点来编制每月相关基础设施和配套设施的支出金额。

(4) 行政人资部根据以前年度公司管理费用的发生情况分摊编制整个项目的人工费用等管理费用的预算支出, 以及预算年度预计发生的固定资产等资产类支出, 并分解到各个部门、各年度、各月份。

(5) 财务部作为全面预算的组织部门, 除了负责编制应交税金、财务费用 (资金占用费) 等归属本部门核算的全面预算支出外, 还需根据预算编制的资金流, 预算整个项目的资金量, 划分至每年每月的净现金流量, 并根据净现金流情况编制筹资预算或偿还预算。对接销售收入的现金流入和各部门的各项预算支出, 统筹运营资金的筹集与支出。结合整个项目的全面预算表编制利润表预算、资产负债表预算和现金流量表预算。

3 全面预算的执行

为确保全面预算的有效实施, 应做好以下几方面工作:

3.1 科目统一

为和财务账套相对接, 需要对预算科目进行统一, 调整至会计核算对应科目, 以便日后从财务账套提取数据以及将预算数据和财务数据进行对比分析。

3.2 人力保证

全面预算是整个公司的事情而不仅仅是财务的工作, 需要全体员工的积极配合, 加强部门间的沟通与协作, 特别是公司高层对预算工作的重视与参与, 加强对企业目标的整体认同。

3.3 流程规范

公司应设计完善的招投标流程、合同会签流程、付款审批流程、工程结算审批流程、费用报销流程、联系单流程、质保金结算审批流程等各项流程以确各部门工作的有序进行。各部门间加强配合, 避免各自为政。需各部门相互配合才能完成的工作, 应设计《工作协作 (联系) 单》, 注明协作部门和负责人, 明确完成时间并在规定时间内给予书面答复, 防止出现推诿扯皮现象, 确保工作顺利推进。

3.4 奖罚分明

通过对预算执行过程分析, 了解预算执行过程中存在的问题, 进行过程控制和风险控制, 并和部门考核和个人绩效挂钩, 奖罚分明, 促进企业预算目标的达成。

4 全面预算的分析与控制

财务部作为监管部门, 对预算执行情况进行监督和预警, 每月或季末将成本费用、资金收支的预算数和实际数进行比较、分析, 形成分析报告, 分析差异产生的原因。若是由于外部环境变化或预算编制不够准确造成的, 应分析是否对企业有长期影响, 及时向预算管理委员会提出预算进行适度调整和纠偏的建议。若是运营管理中执行导致的差异, 应分清各部门的责任归属, 与绩效和奖惩挂钩及时进行奖罚, 并要求责任部门和个人提出改进措施。若是由于支付时间提前或者滞后造成的资金支付的时间性差异导致的资金管理问题, 则需根据实际情况调整下期资金预算, 以期达到编制预算之目的。

在预算执行过程中要按照公司流程完成各项工作, 按照运营节点完成开发任务, 项目开发过程中的所有项目支出, 严格按照预算节点进行支付, 所有的成本费用支出进行全程控制。加强规划设计审核, 工程施工质量监控, 减少不必要的变更和签证, 防止返工造成的工程成本增加, 对预算外支付加强审核。

5 结语

总之, 全面预算管理不是单纯的数字报表, 它是企业战略目标实现的有力保障, 通过全面预算的编制、执行、分析控制, 最终完成企业目标利润及实现资金使用效率的最大化, 从而进一步提高企业的经济效益, 实现企业的战略目标。

摘要：《礼记·中庸》说:凡事豫则立, 不豫则废。全面预算管理是企业有效运营的一个管理工具, 是实现公司战略目标的具体执行计划。全面预算以项目为编制基础, 通过预算实现两个目的:一个项目盈亏预算, 通过预算合理的控制各项成本费用支出, 来实现既定的利润目标。另一个就是项目资金预算, 针对每一个节点、每一个运营周期, 做好资金收支预算, 保证公司正常运转所需的现金流, 合理规划和配置使用资金。本文以房地产企业为例, 对全面预算的编制、执行、分析和控制等方面进行综合的阐述。

关键词：全面预算,管理,房地产企业