城市综合体策划定位

第一篇：城市综合体策划定位

城市综合体业态定位及设计重点

一般来讲，城市综合体基本需建8-15万平米的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心。二三线城市商业综合体，特指位于二三线城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，集公寓社区、开放式步行街、零售主力店为一体，综合开发的项目。

一、策划目标

1、创造三线城市融公寓社区、开放式步行街、零售主力店为一体的多物业形态的现代型购物中心。

2、将“多业态集约化一站式消费”理念引入三线城市，以“购物中心-Shopping mall”作为项目的总体形象和灵魂，促进中心县(市)级商业中心的商业改造和土地重新规划利用。

3、赋予项目“都市休闲生活商业中心，品牌荟萃潮流制造地”——鲜明生动的人文个性，与目标消费群建立心理认同和情感联系，形成精神共鸣，促成消费行为。

二、认真读懂城市综合体项目用地的土地密码

归纳目前开发的综合体项目用地的历史、经济、文化的属性，普遍具有以下几点特性：

1、多属城市中心区或副中心区的核心位置，商业地理位置极其优越，核心商务优势非常突出。

2、社会各项配置资源广泛，城市成熟度高。

3、多属旧城改造用地，立面规划要求严格，容积率较高。

4、周边可供开发用地较少，缺乏竞争和参考项目。

土地的特性决定了未来该区域的整体产品具备了以下强烈的特征符号：

1、繁华便利，快捷，自由，热闹，24小时不夜城。

2、流动、个性、品位的广义客户群。

3、城市综合集群，商务资源突出，对中小企业吸引力强烈。

4、景观资源缺乏，住宅特性不突出，生活舒适度不够，传统居住概念需改变。

三、抛开传统住宅定位模式，要在整个城市发展空间下思考问题

充分读懂了土地密码与了解我们需要开发产品的综合特征后，可以明确综合体项目中销售产品的未来定位落脚点：

1、市场调研要在全市的大范围下完成，避免简单的周边同类项目调研和区域客户群分析，避免简单的以当地居民二次置业作为主力需求的传统住宅操作思维模式。

2、限于规划要求，产品形态多样，城市住宅多以城市公寓的形式出现，需要解读城市公寓与住宅的特征。

3、限于土地年限要求，部分以酒店式公寓、公寓式酒店、SOHO公寓定位的产品形态必须找出与普通公寓产品的差异化，找到目标客户的个性需求特征。

4、住宅公寓会出现单层10户以上的布置，户数普遍较多，销售周期较长，产品宜小不宜大。

5、存在大量的城市新兴商务群体的需求选择。

6、广义投资型、过渡型居住客户占到相当比重。

7、客户来源广泛，有别于传统住宅项目的身份性、地域性、年龄段的特征分布。

四、策划依据

1、以所在地城镇建设规划和商业规划为依据进行编制;

2、以实际街区或项目用地进行策划。

五、策划原则

1、明确规划片区功能定位及发展方向。

2、将项目作为一个完整的城市空间，从功能、空间、景观及建筑形态方面进行整体设计、规划和引导。突出规划的综合协调作用。商业经营规划布局重点突出以“创新城市主题、形成经营差异、立足周边社区、影响辐射全区”的指导思想，并按以下六个原则进行：统一原则、以人为本原则、文化原则、整合原则、集客原则和满足租赁方、投资方、管理方的盈利原则。

3、规划应充分利用该地区的人文、自然景观、以及政府战略规划导向，创造既具有地方文化特色又与现代功能有机结合的新城市模型。

4、规划要与当地经济发展相适应，从业态配置、功能分区和动线结构等方面，为项目营运提供条件，有利于项目整体业态规划。

六、项目产品规划定位的原则

1、方便行人步行的原则;

2、有利于人流进入的原则;

3、现有休闲广场用地面积不变或者略有增加原则;

4、绿化面积不变或者略有增加，绿化档次和景观水平提高的原则;

5、增强社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间原则;

6、系统中各种经营业态互动原则;

七、主题创意原则

1、设计中运用现代设计手法，在保持原有文化氛围上进行片区功能改造，使其展现现代建筑、商业需求与传统文化的融合，强调街巷、广场等空间的组合，高科技材料及文化特征符号的大胆运用。

2、结合市政和规划的城市综合体，商业空间则围绕广场中心展开空间组合

八、总体布局原则

(1)、地下商城。力求通过高差、出入口、局部广场下沉营造负1层商业门面的价值最大化。

(2)、步行街系统沿景观轴线东西向依次布局，主要设计为4层建筑，局部3层，形成传统商业街区的现代化提升和升华，有机融合到综合体功能的各个建筑物业细节中。

(3)、核心主力店，应注意主力店个性要求与项目总体建筑风格的统一。同时店内考虑水平动线与垂直动线的有机结合，达成商业动线规划的完整。

(4)、住宅、公寓。所有住宅楼的底层(即建筑的第5层)架空为花园。

(5)、停车场所主要设置在两住宅裙楼下的负2层，设不同出入口。设备用房放于负2层，商业储藏室布置于负1层。

(6)、项目环四周设计步行街道，以解决部分交通组织需要，并同时最大可能制造临街商铺。

(7)、景观设计中，不仅注重文化标志，更应一人文本，注重盲道、残疾人通道的无障碍设计，人行和交通道路、社区服务设施、街区照明设施、步行街环境等等。

第二篇：房地产培训【成都】城市综合体的定位、推广与招商策略实战培

训(3月22日)

【课程背景】

城市综合体的出现是城市发展过程中的必然，这一集中多种业态的地产新势力，基本具备了现代城市的全部功能。 从长远来看，未来的房地产市场竞争也将是城市综合体的开发之争，一旦循环良好，不仅可以带动周围商业发展，还能促进整个城市的功能提升，甚至成为城市地标性的建筑群体 ，依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。

万科、金地、富力、保利、中海、中粮、等多年住宅开发的房产巨头纷纷进军到商业地产开发领域寻找突破口!然而商业项目如何建立核心竞争力、如何建立最佳商业模式! 中房商学院邀请中粮集团副总经理张老师系统分析最具竞争力城市综合体开发模式。

【师资简介】

张老师：中粮集团副总经理，中国房地产培训网特约商业地产专家;主管集团商业地产研发及策划工作，目前主要开发大悦城系列大型公建综合体，含商业、酒店、写字楼、公寓等 各类产品。

曾就职公司及操作项目：金典集团—北京红树林酒店、三亚湾红树林项目、亚龙湾红树林项目;中原地产—奥林匹克公园核心商业地块、东华广场、西环广场;北辰绿色家园三期;华 润置地—翡翠城、峻峰华庭。

【课程收益】

学习成功商业空间的规划设计要点，掌握如何通过规划创造效益及规避风险 学习城市综合体的定位策划及招商推广要点，掌握商业项目开发成功的核心秘笈 学习城市综合体的项目管理，掌握设计、成本、工程等各阶段管控要点

【培训对象】

房地产企业董事长、总经理、项目总经理、策划总监、设计总监及相关工作人员

【课程大纲】

一、引言——1776年3月，中国遭遇绝杀

1、商业连锁反应

2、商业地产同住宅地产的本质区别

3、商业地产项目的操作出发点

二、商业地产项目开发决策——关于商业开发同生孩子的关系

1、被动怀孕——政策性立项

2、计划怀孕——主动性开发

表面价差、实际定价方法、商业散售可能出现的问题

3、前期流程案例——筑巢引凤与关门打狗

三、商业地产项目定位要点分析

1、规划陷阱——中国商业综合体特点

2、商业项目各类型产品及套现解析

(1)公寓类产品(2)办公类产品(3)酒店类产品(4)商业类产品 (5)商业物业综合体布局效率

3、商业业态类型

4、主力店及非主力店的互动意义

5、详解主力店-会招主力店不等于会用主力店

6、1：6与6：1

7、主力店实操逻辑(一)-真相

8、主力店实操逻辑(二)-真相背后的真相

9、颠覆规则-“形兵之极，至于无形”

10、商业综合体内各业态的布局关系

11、商业物业是否应该自持

12、详解租金

(1)租金的构成方式(2)租金水平金字塔(3)收益组合(4)重兵器——流水倒扣的博弈营销

13、详解售价

(1)表面价差(2)实际定价方法(3)商业散售可能出现的问题

14、城市综合体操作节奏案例 案例：博弈——HM项目开发节奏;

15、所谓商业模式复制

16、所谓排他优势

17、商业地产之魂

四、主力店招商计划不要被硬件断送

1、想招主力店和能招主力店是两回事

2、各布局位置业态功能确定

3、主力店重点设计条件

4、商业项目各功能设计同人体的关系

五、商业地产项目推广策略

1、租赁客户心理诉求

2、租赁客户推广模式

(1)推广对象(2)推广渠道(3)推广难点

3、投资客户心理诉求

4、投资客户推广模式

(1)推广对象(2)推广渠道(3)推广难点

六、业务营销——商业地产项目招商

1、商业租赁业务体搭建

2、商务合同谈判要点 (1)租赁意向书解读及控制 (2)商务条款 (3)技术条款 (4)常规谈判周期 (5)合同陷阱 (6)杠杆谈判

3、谈判流程案例——一场有关忽悠实力的较量

4、潜规则?规则!关于幕后交易

5、脆弱的纽带——所谓战略合作商

6、危险谈判性格

7、案例：某集团谈判决策流程

七、商业地产项目销售

1、商业项目销售节点 (1)住宅：越到现房越好卖 (2)商业：越到现房越难卖

2、商务销售业务体搭建

3、商业销售重点环节

4、不要低估通货膨胀

八、商业地产项目业务相关方

1、浅析外部商业运营管理公司在营销中的运用

2、案例——BJ项目的前期失策，后期运营弥补

3、影子杀手——物业管理公司

4、是敌是友——专业顾问公司

5、核心?鸡肋?——商业管理公司 案例：BJ项目的运营管理发展

九、政策渠道的利用方式

1、兵以诈立，以利动，以分和为变者

2、以共赢的方式获取支持 一级案例9：兵者，诡道也

十、商业地产项目模拟操盘

1、项目可研论证

案例：TJ项目的前期三大失策对后期造成的蝴蝶效应 项目操作节点

3、策划操作节点

4、招商操作节点

5、销售操作节点

十一、案例分析：标杆商业地产企业发展模式借鉴(万达集团)

1、第一阶段——尝试阶段(沈阳，长春)

2、第二阶段——优势阶段(济南，南昌、长沙)

3、第三阶段——模式阶段(北京CBD)

4、第四阶段——上市阶段(北京石景山)

5、第五阶段——复制阶段(济南万达、太原万达) 十

二、商业地产营销的终极目的-资产证券化

1、商业地产表象价值

2、商业地产深度价值

3、商业地产帝国是怎样炼成的 案例：LK上市流程

十三、翻过头来看商业地产真相

1、一只化装成大熊猫的大猫熊

2、明知错误为何冒进

3、明修栈道，暗渡陈仓——到底什么在被复制

4、由于信息不对称造成的错误互学 十

四、地产企业崛起之路——关于商业模式

1、国内七大“主流附加值”运营商

2、企业高速扩张通道

案例：经典附加值案例，一个伟大商业模式的创造 关于企业研发

十五、商业地产下一代产品趋势

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院

[时间地点]：2014年3月22-23日 成都(详见报到通知) [培训费用]：3680元/人(含培训费、资料费、午餐费)住宿代订，费用自理。

中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理 咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。

此文章来自于中房商学院官网

第三篇：“xxxx大型城市商业综合体”项目代理、招商及策划协议书

“xxxx50万平方米大型城市商业综合体”

本案定位、销售、招商策划顾问服务代理协议书

合同双方： 甲方名称: 邮政编码： 联系电话： 传

真： 开 户 行： 银行账号： 联 系 人：

电子邮箱：

乙方名称: xx(xx)商业管理有限公司 注册地址：xxxx区xx路xx号 xx座xx室 邮政编码：xx 联系电话：

传

真：

开 户 行：xx股份有限公司xxxx支行

共 9 页 第 1 页银行账号：

联 系 人：xx xx

手机：

电子邮箱：

依据《中华人民共和国合同法》等相关的规定，经甲、乙双方平等协商，就本案项目合作等事宜，彼此同意签订以下条款：

第一条 委托内容

1、甲方就“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”即位于xx市，

在

，其中商业占地面积约为

亩、住宅占地

亩，一共分

期开发，其中第一期先开工

亩建材家居市场，规划总建筑面积约

万平方米，即甲方委托乙方为本案进行前期策划定位、销售、招商策划和整体项目包装推广策划顾问服务唯一服务商;

2、同时由甲方指定乙方为本案全部商业面积部分的唯一的销售代理合作方;

3、甲方指定乙方负责引进商业主力品牌店、商业辅助主力店品牌(行业前500强品牌主力资源)之居间招商。

第二条 项目名称及标的物地址

1、“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”(此为暂定案名、根据调研后业态再调整)

共 9 页 第 2 页

“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目” 项目地址：

位于

，占地面积约为

平方米，规划总建筑面积约

平方米，容积率约：

商业面积：

平方米

以下涉及“商业部分” 标的是指：本案xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目，其中也包括但不限于规划内的所有市场商铺、商贸步行街商铺、商住公寓、酒店、写字楼以及需要销售、招商和策划定位的所有商业面积部分;以下“住宅部分”标的是指本案项目全部商住公寓和住宅部分。

第三条 本协议期限

委托全案代理服务(说明：全案服务内容即为策划顾问服务、销售代理和招商代理服务)期限为从该合同签订之日起2年内，双方在该部分合同到期前一个月确定是否续签合同。

第四条 本案成员

乙方针对本案成立专门的前期策划调研、招商小组全程操作本项目，专案小组成员由市场策划、推广及营销等方面工作人员组成，乙方可以根据工作需要增加辅助工作人员。

第五条 甲方责任及权利

1. 2. 甲方根据本协议第七条之约定向乙方支付销售和招商代理佣金及前期定位策划费用; 甲方应按本协议要求向乙方提供本案之有关资料(包括项目五证齐全)，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行销售和招商工作;由于甲方原因，不能在约定时间内提供有效资料或因甲方原因，致使主力店或配套辅助主力店无法达成合作意向而影响主力店品牌或辅助主力店品牌进驻，因此造成乙方不能正常进行本案招商，其时间也因此相

共 9 页 第 3 页应顺延，或因此致使本案乙方中途退场及自动终止合作关系，均由甲方自行承担责任，乙方不承担任何责任; 3. 甲方指定人员作为本协议的甲方代表，负责本案工作的对接人。乙方应当与甲方以及该代表进行密切的联系，加强沟通。乙方在招商洽谈中，因甲方的原因造成主力品牌无法进驻，均由甲方承担责任，乙方仅尽经纪居间招商代理公司之职责;同时甲方以及甲方代表应当为乙方开展本协议约定的工作提供方便。 4. 甲方代表以及甲方其他有关工作人员负责组织相关会议，对乙方提供之每月招商报表及推广方案进行交流、讨论与确认;对乙方提供之相关返租方案进行审核，并与乙方进行沟通协商;如因甲方在一星期内未确认乙方提交的方案或因甲方工程进度审批上之原因造成本案招商工作进展时间上的延误，即由甲方自行负责此责任; 5. 甲方同意在所有本案的宣传品上印刷乙方为策划代理公司，并配有乙方的公司名称及商标标识。

6. 甲方负责无偿为乙方提供项目现场办公室和基本的办公设施(电话、网线、打印机、复印机和办公桌及办公耗材);电话费用由乙方自理。

第六条

乙方责任及权利

1. 乙方指定人员作为本协议的乙方代表，负责本案策划销售、招商的对接人，服务期间，甲方就本案销售或招商之相关事宜的临时调整及意见应第一时间通知乙方代表，以便乙方及时调整工作方向。

2. 乙方根据本合同第七条之约定向甲方收取销售和招商代理佣金及前期定位策划费用; 3. 乙方应根据甲方的要求，在本合同规定的期限内完成招商目标，同时也可以根据实际情况进行调整;

4. 乙方应通观全局, 对于本案可预见的和不可预见的问题，并及时给甲方提供预警性提示及

共 9 页 第 4 页解决方案，以保证招商工作的顺利进行;

5. 乙方应密切配合甲方、执行推广方案;同时乙方亦应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议, 并就本项目提出有益的建议;

6. 乙方所制定的所有方案均需由甲方代表最终签字为准(或乙方提供方案及报告一星期内，甲方未给乙方通过书面文字回复即视同甲方默认该方案)，也即为本案服务完毕;另乙方就项目定位策划报告提供给甲方后，叁天之内未通过书面文字方式回复乙方，甲方签收即视同默认该方案并执行;

第七条：策划费用、销售和招商代理佣金及支付方式：

1、本案乙方为甲方招商佣金收费：即甲方须按 贰个月已签约出租商业面积的总租金作为乙方的招商代理佣金收益;此项招商收费是指除主力店品牌外的商铺或散铺的招商成功的收费，其具体目标分解后为：

2、本案乙方为甲方销售“住宅部分”的代理佣金收费标准：甲方按照乙方实际销售回款总额的1.2 %提成计算乙方的佣金，即作为甲方支付给乙方的住宅部分销售代理佣金;

3、本案“商业部分”销售代理佣金：甲方按照乙方实际销售回款总额的3 %提成计算乙方的佣金，即作为甲方支付给乙方的销售代理佣金;每个阶段在结算乙方销售代理佣金时，甲方只结算90%销售代理佣金给乙方，余下10%作为乙方未完成目标的保证金，如乙方已经完成销售目标，甲方应及时支付结清余下的10%的代理销售佣金。但因甲方原因致使乙方未能完成目标，乙方不承担任何责任，甲方应按时支付未付的前期策划费用、销售代理佣金或招商代理佣金;

4、乙方为甲方每成功招商的主力店品牌收费标准：①每引进一家外资品牌成功进驻本案，即乙方收取甲方招商代理佣金为50万元收费，②每引进一家内资品牌成功进驻本案，即乙方收取甲方招商代理佣金为30万元收费;主力店品牌成功进驻甲方本案项目地是指主力店品牌与甲方已经签约意向(甲方以向主力店品牌缴纳加盟定金为准或主力品牌店向甲方缴纳进驻定金为准)或主力店品牌已签订正式进驻合同为准。主力店品牌和辅助主力店品牌店是指家居类、建材五金机电类、小商品类等相关联业态在内的、同时也是行业内国内外排名前500强的辅助主力品牌店;③乙方通过资源整合为甲方实现拿地价格每平方米降低20%-35%地价，甲方应支付乙方150万元拿地提成佣金，如乙方为甲方实现拿地价格

共 9 页 第 5 页每平方米降低45%-60%地价，即甲方应支付乙方300万元拿地提成佣金;

5、本案销售溢价收益分成：按甲方委托给乙方的基础均价的高出部分即按 8比2比例分成，即甲方占80%，乙方占20%。溢价是按每套商品房“购房合同中的销售金额”与甲乙双方确定的该套商品房“基准销售均价”的差额。溢价奖励分成由甲方按“应付溢价奖励分成x5%”的额度代扣全部税费，乙方向甲方出具收款收据，乙方无需向甲方提供税务发票。

6、甲、乙方双方签约生效三天内，甲方支付乙方本案“商业部分”全程总策划顾问服务费用即按以下三个阶段计算税后收费共计85万元：

①、第一阶段乙方提交给甲方的本案前期定位策划报告，其内容包括市场分析论证报告和前期定位策划报告(其中内容包括业态规划、动线规划、资金回笼计划、现金流量分析)，以上前期上、下部分定位策划报告的收费标准共计为人民币75万元(即柒拾伍万元)，即双方签约后，

1、甲方应首付乙方前期费用即人民币35万元(即人民币叁拾伍万元)，乙方开始进入前期调研阶段和团队进驻本案项目现场调研的准备工作。

2、经调研后，乙方提交的本案市场分析论证报告，经甲方确认签收后，三个工作日内即甲方须向乙方支付定位策划费余款30万元(即人民币叁拾万元)给乙方;

3、乙方提交甲方本案前期定位策划报告， 经甲方确认签收后，乙方按照甲方确定的方案与建筑设计院对接定稿后即甲方在三个工作日内须向乙方支付定位策划费余款10万元(即人民币壹拾万元)，即乙方开始按照甲方确定的方案执行，同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成;

②、第二阶段乙方提交给甲方的本案整体项目推广销售方案的收费标准为税后10万元(即人民币壹拾万元)，甲方须先预付乙方5万元(即人民币伍万元)费用;乙方提交以上整体项目推广销售方案经甲方确认签收后，三个工作日内即甲方须向乙方支付剩余款项即15万元(即人民币壹拾伍万元)给乙方;即乙方开始按照甲方确定的方案执行;同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成;

③、第三阶段乙方提交给甲方的本案招商方案(详见②第二阶段推广销售方案中招商部分内容)，乙方提交的招商方案与以上②经甲方确认签收后，即乙方开始按照甲方确定的方案执行;同时以上乙方提交的报告或方案甲方签收后，即乙方在这个阶段的服务成果视为已完成;

7、以上乙方为甲方提供的三项策划报告或方案全部提交给甲方并签收完后，即表示乙方为甲

共 9 页 第 6 页方提供的全程策划顾问服务成果视为已全部完成。同时以上策划费用也不含客户交房、房产证办理、开业等属于甲方方面的客服工作内容，但乙方应协助甲方办理签约按揭、入伙等客户服务工作。

8、由乙方负责本案整体项目平面广告设计策划方案(包括户外、报纸、楼书、海报、夹报、单页等项目整体包装方案)、VI、CI方案及该项目招商推广网站内容规划方案建议等的制订，以上乙方为甲方提供的服务，甲方应按每月一次性支付乙方的税后固定费用5万元;甲方应在双方签约后三个工作日内提前首付乙方一个月固定月费，从第二个月开始，其支付时间为每月28日支付下一个月的固定月费, 甲方按照以上固定月费标准支付乙方到期时间为本案项目销售结束为止即可;

9、甲方介绍的关系客户(包括优惠客户)顺利招商签约并进驻本案物业，此客户仍然为乙方有效客户，甲方需支付乙方此客户按照本协议条款约定的代理佣金总额的50%作为乙方收益。除甲方自留房源外(比例不超过总套数的5%，一托二商铺与三层房屋分开计算)，所有购房客户无论是否为甲方关系客户(含抵工程款客户)，均计算乙方业绩和全额招商代理费。

10、因客户违约, 导致甲方决定解除合同、罚没客户已交的全部或部分定金时，甲方应将已没收定金的50%支付给乙方作为服务费用。为维护客户与市场，甲方有权在有关情形下决定暂不解除违约客户的合同关系、不罚设定金。

11、以上均为乙方给甲方提供的本案全部的前期调研、策划、代理销售和招商服务等顾问收费即为乙方的本案策划、调研费用及乙方之收益; 支付原则和支付时间：

1、 本案销售代理佣金(包括“住宅部分和商业部分”)或招商佣金的支付方式为：甲方按每月28日结算乙方当月的销售代理佣金或招商代理佣金，结算时甲方按照乙方实际签约的面积或实际销售回款总额计算乙方本次的销售代理佣金或招商代理佣金(说明：销售代理佣金计算是指乙方已经与客户签约的销售认购协议书为准开始计算乙方佣金，招商佣金计算是指乙方已经与客户签约租赁协议书并缴纳租金为准开始计算乙方佣金)，如遇到双休日即顺延两天签收结算会签单和代理佣金。如在前期策划费用、招商和销售代理佣金结算时，甲方支付乙方以上费用每延迟一日结算，甲方需向乙方支付按结算代理佣金总额(包括溢价部分佣金)或策划费用总额的千分之五作为甲方的违约滞纳金。同时因违约未支付以上费用而造成乙方不能正常运营或因此中途退场及自动终止本协议，应由

共 9 页 第 7 页甲方承担全部责任;

2、 每次结算时应先由乙方与甲方指定对接人员核对当月的招商和销售回款会签表，甲方于每月28日应一次性支付完乙方本次应结的全部代理佣金和溢价部分的佣金。如通过乙方招商的租赁客户或销售客户与甲方签署《租赁协议》或《销售认购书协议书》并向甲方缴付协议书中约定的定金后违约，客户缴付的定金不予退回，甲乙双方按50%：50%的比例分配该违约定金，甲方支付给乙方该违约定金的时间与支付乙方代理费用的时间相同。由于客户违约而产生的违约金(包括定金部分)由甲乙双方各按50%比例分配(经甲方特批退还定金的违约单位除外)，在每次结算代理费的同时支付给乙方。

第八条：费用规定

1、本案现场招售中心、样板间、户外广告(围墙、指示牌、车身广告等)、模型、效果图、招商手册、宣传折页、展板、DM、海报、展销会包装、推广活动、电台广告、报纸杂志、广告建筑规划设计、平面视觉设计、广告设计及发布费、摄影、拍片、印刷、制作、运输、现场包装、装修、礼仪、公关促销费、销售招商现场、水电暖及老客户介绍新客户奖励等费用及软性文章等相关涉及项目推广的委托制作费用及发布费用均由甲方全部负责支付，有关委托制作及发布合同的谈判由甲方负责，乙方协助谈判确定合同文本后，应将有关合同的签订交由甲方直接进行。

2、甲方负责支付乙方的本案推广固定月费、招商代理佣金、销售代理佣金和前期策划费;

3、乙方负责本案项目运做的团队工资、日常工作相关费用以及员工提成奖励;

4、乙方负责招商差旅费、补贴费及各计划的制订与实施执行。

第九条 违约责任

1. 乙方是甲方唯一指定的本案前期策划顾问服务的代理方，不能再指定第三方代理相关的业务，如本合同的任何一方不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失;

2. 合同有效期间，因不可抗力(如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件;无支付能力、破产等视为不可抗力)而致使一方不能履行本合

共 9 页 第 8 页同的，在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为违约;

3. 甲、乙双方自签约生效时间起，因甲方原因在超过6个月内还未进行开盘或本案项目开工延期6个月后，依然不确定有效开盘时间，即视同甲方违约，本案即自动终止本协议; 4. 甲方不得聘用乙方受聘的工作人员(包括甲方均不能与在职的乙方工作人员或已离职壹年内的乙方工作人员私下签约本案代理合同)，否则视同违约，乙方有权提前终止本案代理合作协议，同时甲方支付乙方违约金按照每人50万元赔付，同时赔付因此而造成的其他的损失;

第十条 争议的解决方式

凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决。

第十一条

其他

1、 本协议与本协议的附件为不可分割的完整组成部分，共同具有法律效力;

2、 本协议自双方签字盖章后生效;

3、 本协议一式肆份，甲、乙双方各执肆份，具有同等法律效力;

4、 本协议如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充协议，补充协议与本协议的规定如有不同，以补充协议为准。

甲方：

乙方：

xx(xx)商业管理有限公司

法人或代表：

法人或代表：

共 9 页 第 9 页

第四篇：在现代城市管理中，城市政府的职能定位

在中国特色的城市管理模式中，理论建构和应用取向都必须和日趋开放的中国现代化、城市化进程相吻合。我们认为首先应从理论层次上搜索当代城市管理在中国现代化进程中的定位及其目标价值、管理原则和管理方式，这是中国发展新阶段中城市管理模式创新的三大主题。

一、 现在进程中城市管理的价值定位

1.城市管理的首要价值在于它是城市现代化的根本动力。城市是社会发展的产物，按照规划蓝图建设生产后，重要的问题在于启动运转。城市现代化运转的根本动力在于城市管理。充分调动城市的主体，也就是人的积极性和自觉性，把人的因素同其它各种物的因素有机结合起来，进而推动城市各个系统实施现代化的有效运行。

2.城市管理又一价值在于城市发展的全程管理，它本身便是城市现代化的核心组成。在城市规划、建设和管理三者之中，管理师贯穿始终的。规划、建设的全过程和各个环节，也都离不开管理。例如：有的楼还没有盖就倒塌了，桥还没通车就断裂了，还有的甚至居民住宅建筑偷工减料、质量低略。

3.城市管理的再一个价值在于它是城市这一庞大系统工程的必要条件和组织保障。建设个城市不容易，管理好更难，所谓“三分建设，气氛管理”城市管理师一项复杂的系统工程，涉及的面很广。例如：交通的管理，路口摊贩的管理，还有居民遵守交通规则的自觉性，这是城市管理实践中应给予深思的问题。

二、 现代化进程中城市管理原则的定位

1.最大限度满足人民需要的原则。

2.统一规划、统一投资、统一建设、统一管理的原则。

3.追求综合效益的原则。

4.实行因地制宜的原则。

5.保护生态平衡的原则。

三、 现代化进程中城市管理的方式定位

1.管理职能的转换

2.管理重点的转换。

3.管理行为的转换。

4.管理体制的转换。

第五篇：江门城市发展目标及定位

江门市区发展目标的确定应当充分考虑江门市区发展的优劣势条件和发展机遇因素;保持和扩展已获得的发展成就;借鉴相关规划中的江门发展目标;也应当充分吸纳国际社会共同认可的21世纪城市发展目标与准则。因此，本次总体规划修编提出的江门市区发展的总目标可以描述为：

在规划期内，统筹整合各类资源，全力推动落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年)》确定的发展目标、发展重点、政策措施和重大工程。积极参与珠三角地区改革发展，努力打造珠三角电力能源、先进制造业重点发展区，加快建设珠三角有侨乡特色的生态型宜居典范城市，大力发展城市商务、物流、文化创意和休闲旅游业，强化城市现代服务功能，把江门市区建设成为综合实力雄厚的、全面协调发展的、有较强辐射力和吸引力、现代化的珠江三角洲经济区西部重要城市，促进江门经济跨越式发展。力争在探索科学发展新模式上为全省提供示范。

(1)打造珠三角先进制造业重点发展区：江门先进制造业重点发展区，要规模化发展先进制造业，大力发展生产性服务业，做大做强主导产业，打造若干具有国际竞争力的产业集群，形成新的经济增长极。

(2)建设珠三角有侨乡特色的生态型宜居典范城市：发挥侨乡文化优势，传承五邑历史文脉，建设文化名城。加强生态环境保护，发展绿色循环经济，突出滨江、山水、园林城市特色，完善生活服务设施，建设珠三角有侨乡特色的生态型宜居典范城市。

(3)强化城市现代服务功能：结合我市实际，重点发展具有比较优势的商务、物流、休闲旅游、文化创意等产业。强化城市中心，增强辐射、带动能力，促进江门经济跨越式发展。

(4)打造区域交通枢纽：加快港口、高速公路、轨道等重大交通设施和区域性交通枢纽建设，增强珠三角西部门户地位。全面实现与珠三角现代交通网络衔接，加快江门融入粤、港、澳经济圈。