农村土地产权交易市场的构建

2022-09-30

一、农村土地产权交易市场建立的必要性

(一) 规范交易行为

农村土地产权交易市场建立之前, 土地产权交易主要集中在农户之间进行小规模、分散的流转交易, 流转交易的方式包括土地租赁、土地入股等, 存在流转行为不规范、政策保护不全面等问题, 导致流转交易后发生的土地纠纷很多, 农民的土地收益得不到有效地保护。十七届三中全会明确指出通过建立农村产权交易平台规范农村产权交易, 明确了分散、小规模性的流转交易向集中、规模性的流转交易转变的方向。农村土地产权交易市场的建立, 规范了农村土地产权交易行为, 可以有效减少土地流转纠纷的发生, 从源头上保护农民的土地权益。

(二) 保障农民收益

农村土地改革的重心是加大保护农民的土地权益。建立农村土地产权交易市场既深刻落实了土地改革的要求, 又全面保护了农民的土地权益。依托农村土地产权市场进行的交易, 是以市场主导的交易模式, 有效减少了政府的干预, 交易平台不仅可以向农户和会员提供较为全面、具体的市场信息和咨询服务, 还接受社会大众的监督, 强调信息公开、透明, 达到保障农民土地收益的目的。

(三) 市场化需求

分散的产权交易已经不再适应社会对农村土地资源的需求, 政府主导的土地产权交易暴露的弊端也面临迫切的改革困境。规模性交易必须凭借产权交易市场的建立, 这是土地产权交易的必然发展方向和农户的广大呼声。

二、农村土地产权交易市场的构建

(一) 交易平台一体化

农村土地产权交易市场的建立首先必须依托于专业产权交易平台的搭建, 该交易平台完全受市场进行调节, 政府退出主导地位转变为监督主体。截止到目前为止, 全国各经济发展地区, 纷纷设立产权交易中心, 统一进行农村产权交易, 为产权交易搭建了专业化、一体化的交易平台和服务机制。交易平台履行交易程序的制定, 并报有关部分进行核准实施。交易平台应制定相关的交易机制:网站信息发布系统、综合业务审批系统、网络竞价系统等, 研究制定相关交易程序。交易平台在土地产权交易市场中发挥了重要的作用。

(二) 交易规则统一化

农村土地产权交易市场的构建必须制定统一的交易规则、交易程序等, 以满足市场交易的软件环境需求, 加快土地产权的高效、安全、有序流转。交易规则由土地产权交易平台制定, 通过该平台进行土地产权交易都必须严格执行该交易规则。如北京市制定了《北京农村产权交易管理办法》 (施行) , 《北京农村产权交易所交易规则目录》等交易规则。

(三) 交易方式多元化

应根据不同类型土地的性质特点, 设计不同的农村土地产权交易方式。我国农村土地主要包括农村承包经营地、集体建设用地、农村宅基地, 三种农村土地产权的流转方式、法律限制、流转程序都有明显的差异, 并且其承载的社会功能也有差异。在对其进行产权交易方式创新改革时, 需充分考虑不同土地类型的差异性, 形成多元化的交易方式。

(四) 交易费用补偿化

农村土地产权交易市场脱离政府主导, 其市场化运营需要向农户收取一定的中介服务费用。过低的中介费会导致农村土地产权交易市场无法正常运转, 过高的中介费会导致交易成本的加大, 减少农户交易的积极性。农村土地产权交易的中介费用可以按比例由政府进行补偿, 补偿的比例根据交易平台的规模、发展状况进行确定, 即保证交易市场正常运转即可。这样既保证了产权交易的正常运转, 又促进了农户交易的积极性。

(五) 会员主体丰富化

会员制是大多数交易平台的普遍制度, 会员一般情形下为企业法人。交易平台通过发布流转交易的信息, 促成土地产权在会员与集体经济组织间交易。但是土地产权不仅应该促进外部流转, 还应该保留一定比例的内部流转, 如以土地流转目的成立的土地流转合作社。基于对外部流转和内部流转的平衡, 农村土地产权交易的会员应该多元化, 而不局限于企业法人, 具体而言包括:1.企业法人;2.村集体组织;3.农民经济组织;4.农民个人。

(六) 交易信息共享化

目前我国农村产权交易市场的构建还处于积极探索阶段, 相关附属制度还存在诸多不成熟、不严谨的地方, 如土地改革不彻底、政策宣传工作不到位、市场监管缺位等问题, 为了有效避免产权交易过程中出现的问题, 必须通过搭建全国交易信息共享平台, 交流土地创新改革、土地产权交易等经验体会, 完善我国产权交易市场的构建。

三、农村土地产权交易市场的监管

在农村土地产权交易市场中, 政府充当主要的监管职责, 主要从以下几个方面着手进行:

(一) 制定监管法规

政府或相关农业部门应当针对农村土地产权交易所的交易模式和发展状况, 制定相应的法规或规范性文件, 制定的法规或规范性文件的内容包括监管的主体、监管者的职责、监管的范围、监管的方式、违反监管要求的处罚等内容。制定的法规或规范性文件在其管辖范围内实施, 规范所有的交易服务机构, 并作为政府履行监管职责的主要法律依据。

(二) 明确监管重点

政府对农村土地产权交易履行监管的职责, 主要监管重点为交易流程的合法合规性、信息披露的履行。农村产权交易平台提供的产权交易必须保证交易程序、交易信息的公开透明, 完全处于市场调节下促进交易的成交。交易程序、交易的信息应该在各交易平台进行公布公示, 使各当事人明确知晓。交易公开的信息不仅包括产权交易前、中、后的信息, 还应该包括转让方、受让方的主体信息。政府的职责不仅仅是对农村土地产权交易市场备案材料的审查和监督, 还包括对产权交易的全过程进行监督。

(三) 履行监管的职责

政府作为农村土地产权交易的主要监管主体, 主要履行以下职责:1.监督农村土地产权交易行为的合法合规性;2.督促产权交易市场的相关主体履行信息公开的义务;3.对市场交易的工作人员、受让方、转让方的违法违规交易、未履行信息公开义务等行为进行处罚, 并将处罚的相关情况进行公示, 接受社会大众的监督;4.配备专门的监管人员, 并对其进行定期培训和考核。

摘要：十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中明确指出要规范农村土地流转, 提高农民土地收益。通过农村土地产权交易市场可以达到农村土地高效、安全、有序地流转, 是未来农村市场经济发展的必然趋势和客观需求。通过市场进行农村土地产权交易, 不仅可以大力提高农村土地资源的使用效率及配置效率, 通过交易市场公开的交易信息, 可以有效保障农民的土地财产权利。

关键词：农村土地,产权交易市场,制度创新