农村综合产权交易的调研报告

农村综合产权交易的调研报告（精选9篇）

篇1：农村综合产权交易的调研报告

做活产权交易市场

激发农村发展活力

——关于广昌县农村综合产权交易情况的调研报告

为加快培育和发展我县农村综合产权交易市场，促使农村产权由“沉睡资源”变“流动资本”，激发农村发展活力，提高农民收入，结合我县实际，中心成立了调研组，先后深入旴江镇和头陂镇，通过座谈交流、随机调查、入户走访、实地查看等方式，对农村综合产权交易情况进行了调研，现报告如下：

一、当前我县农村综合产权交易的现状

1、交易种类单一化。在调查中，我们发现旴江镇的清水村沙子岭、彭家桥、大屋下村、羊面岭等村小组，以及头陂镇西港村等村小组中，所流转的只是老百姓的农田和山地的经营权，而农村中的其他的如林地使用权、林木所有权、“四荒地”使用权、小型农田水利设施使用权、农村闲置宅基地使用权等均未有交易。

2、交易方式固定化。二个镇的村小组在流转农田和山地的经营权中，是以村小组名义或村民个人去实施，采取双方协议的方式，没有第三方的监督和见证。租赁方既有外省农户，也有本村和本地的农户，还有私人成立的合作社，而且在签订协议时有的竟然只是口头协议，即使签订了书面协议的，但因老百姓法律意识淡薄，对合同的具体内容都不大 关注，只重视签订合同的时间和金额，存在很多的漏洞，为日后的纠纷埋下隐患。

3、交易价格随意化。旴江镇清水村沙子岭的84亩农田流转是350元/亩；25亩低洼地流转是204元/亩，因是本地村民养殖龙虾，政府还为农户每年补贴600元/亩；彭家桥有100亩左右的农田以200元/亩的价格集体流转出租给本村10个村民；大屋下村小组有70亩左右的农田以200元/亩的价格出租给本村村民种植烟叶；羊面岭村小组有15亩的土地以1000元/亩的价格出租给2个人种植草莓；头陂镇西港村有山地600亩，以1000元/年的价格承包给私人成立合作社。从中我们可以看出，由于没有专业的评估机构和评估制度，农田、土地流转的价格随意性很大，造成的结果是有时候不能物有所值，难以保证流转价格的公平合理，损伤了农民的权益，也不便于政府对流转交易实施公平性、合规性监管。

二、制约农村综合产权交易的因素及分析

建立农村综合产权交易市场，不仅保护了农民的合法权益，增加农民和村集体收入，更能推动农村资产要素流转，激发农村经济活力。目前，我县农村综合产权交易的市场体制机制还没有真正形成，缺乏统一、规范、有序的管理，制约和影响了农村综合产权交易工作的深入开展。

1、服务体系不健全。县里在整体推进这项工作时由于 人员的变动还没有成立相关的领导机构，缺乏统一的组织领导，给工作推进带来一定影响。县级虽成立了农村产权交易中心，但没有完整的工作场所，配套服务没有跟进，相关部门并未派员入驻开展相应的工作。乡（镇）、村两级缺少农村产权管理和流转服务的机构及人员，尚未形成县、乡、村三级上下贯通的流转管理和服务体系，导致农村产权交易信息收集渠道不畅，产权资料的审核、权属查档、交易备案等环节的工作开展较为困难。

2、政策制度不完善。目前，抚州市制定了农村综合产权交易市场建设的实施意见和各项产权流转交易制度、规则等，但县里具体操作的实施意见还没出台，已制定的一些制度和规则还须在实践中进一步完善。从国家政策层面看，集体经营性建设用地、农村房屋、水利设施等产权流转交易还有许多限制条件，还未出台具体政策。目前还缺乏引导和规范各类产权进入交易中心交易的激励机制，私下的场外交易在一定时期内还将存在。

3、群众知晓不全面。由于各部门和乡镇没有进行广泛的宣传动员，群众对农村综合产权流转交易的概念、内涵、意义等认识模糊不清，对流转交易政策、交易品种、流转方式、交易方式、交易程序等知识知之甚少，产权交易还习惯于采用契约式“买卖”、“私了”的方式进行。这也是目前我县农村综合产权流转交易不规范和私下进行场外交易的重 要原因之一。

三、做好农村综合产权交易工作的几点建议

建设农村产权交易市场，推动农村综合产权规范化交易，既是贯彻党中央深化农村改革内容之一，也是保障农民权益、增加农民财产性收入、维护农村和谐稳定的重要举措，因此，我们要高度重视，统一认识，成立相关机构，组织专门人员，加强工作研究，全面推动这项工作深入开展。

1、思想上务必要高度重视，形成工作合力。一是提高思想认识。建立农村综合产权交易市场，是实现农村资产资本化的核心环节，对于进一步深化农村产权制度改革，实现农村产权的流转和交易，完善市场化配置资源的机制，提高农村资产资本化程度，广泛吸引社会资本投向农业农村，促进传统农业向现代农业转变和跨越，将起到积极的推动作用。另一方面，还可以发挥市场主导作用，对农民资产进行市场竞价，实现价值市场化，提高产权价值，有利于提高农村产权利用效率，增加农民财产收益，密切党群、干群关系，切实维护农民群众的合法权益和农村和谐稳定。

二是形成工作合力。农村产权交易工作面广量大，而且涉及多个部门，要建立县、乡、村三级农村综合产权流转交易体系，打通农村资产资源变现渠道。县级成立领导小组，综合负责全县农村综合产权交易的重大问题决策、统筹协调和组织领导工作；县公共资源交易中心成立县农村综合产权 交易中心，建立全县农村综合产权交易的唯一市场，并明确规定农村集体产权必须入场交易，鼓励农民个人产权进场交易，坚决杜绝“市场之外有市场”和“场外交易”现象发生；乡镇设立农村综合产权交易服务站，负责收集汇总、核实本乡镇农村产权流转交易信息，定期上报县农村综合产权交易中心；各乡镇行政村明确1名信息员，组织开展政策宣传、信息收集、规范交易、项目推介、权益维护等服务工作，切实把农村综合产权交易工作深入到基层一线。

2、建设上务必要把握规律，有序组织推进。一是完善平台建设。农村产权交易中心的发展目标是要建成集产权交易、维权服务、投融资服务、资产处置等多功能为一体的综合性服务平台。要整合使用县公共资源交易中心场地和设施，合理划分电子竞价区、窗口服务区、现场拍卖交易区和信息发布区等四大功能区，完善配套服务功能，再由相关部门和金融机构派员入驻农村产权交易中心服务窗口，实行集中办公，按照“统一受理、分职履责、归口管理”的运作方式提供“一站式”服务；要建立农村综合产权交易网站，为产权交易人提供资料录入、信息查询和网上交易等服务，从而构建起交易品种齐全、架构清晰、制度规范、模式先进、信息联动、风险可控的农村综合产权交易平台。

二是健全政策法规。坚持制度为基、流程为核、阳光为要，规范平台运行管理。要出台“实施意见”，结合实际，提出切实可行的农村综合产权交易市场建设方略；要完善交易管理和服务体系，明确场所设施使用制度、信息发布制度、组织交易流程、交易鉴证等事项，建立健全事前、事中、事后监管的系列“铁规”，对具体的交易方式、违约责任追究等方面制定详实的规则。要明确交易内容，既包括镇村两级集体、农民合作社、农民个人及社会的资产资源的流转交易，也包括金融资本和劳动服务中介等方面，法律没有限制的品种均可以入市流转交易，方式、期限和流转交易后的开发利用遵循相关法律、法规和政策，农户拥有的产权是否入市流转交易由农户自主决定。

3、措施上务必要落实到位，确保长效运行。一是营造良好氛围。要按照“积极稳妥、循序渐进”的原则，抓好宣传发动。充分发挥报刊、网络等大众媒体的作用，加大宣传力度，通过召开村干部专题会、村民代表会、张贴标语横幅、流动车广播宣传和入户走访等多种方式，讲解农村综合产权流转交易的产权范围、交易机构、交易方式和程序，让广大农民群众、基层干部了解农村综合产权交易平台建设的目的和程序，关心和支持农村产权流转交易市场建设，全面提高农村产权流转交易在群众中的知晓率，确保农民群众成为市场建设的参与者和受益者。在平台建成后积极引导村民入场交易，签订合同，杜绝口头承诺，既能控制风险，又可以最大限度维护农民的利益，推动农村生产要素 合理流动和优化配置，促进农村集体资产保值增值和农民增收。

二是建立激励机制。农村综合产权交易涉及土地承包经营权、农村集体资产、宅基地等不同的权属，涉及的面宽量大，政策性和业务性很强。因此，要尽快对业务工作人员开展农村综合产权交易政策制度、操作流程、网络平台管理等业务培训，并选派业务人员到先行地区现场跟学，实地操作。同时，要制定好一系列培训制度和奖惩措施，把推进农村综合产权交易工作纳入相关单位年度目标绩效考核，推动业务学习常态化，逐步建立起一支熟悉业务、政策明晰、本领过硬的专业队伍，努力把农村产权流转交易中心打造成展示服务政府、阳光政府的新“窗口”，源头防腐、廉政勤政的新“阵地”，服务发展、造福百姓的新“载体”。

篇2：农村综合产权交易的调研报告

鄂州市梁子湖区太和镇人民政府 李名发

农业和农村发展目前已进入最好最快的时期。但是，伴随着城乡一体化进程加快，传统农业的矛盾也日益凸显，“谁来种田”的问题日益尖锐。为努力构建“农业增效、农民增收”的同步发展的全新机制，我先后深入到梁子湖区太和镇的花贺村、谢埠村、胡进村、邱山村、新城村、柯畈村、新建村、子坛村部分农户家中，就目前农村产权制度改革工作开展情况进行了调研。现将调研情况汇报如下：

一、太和镇资源、产权现状

（一）太和镇基本概况

太和镇现有国土面积84平方公里(镇区面积6平方公里），耕地面积41160亩(其中水田面积33450亩，旱地面积7710亩)，占全区耕地面积的22.2%，山场面积4.2万亩；全镇下辖21个行政村、1个居委会，有170个自然湾、256个村民小组，11453户，总人口54460人(其中城镇人口8500多人，农业人口45960人)，外出流动人口1.5万多人，人口密度为600多人/平方公里，占全区总人口的29.6%。2011年，全镇财政收入实现3366.4万元，农民人均纯收入6511元。

（二）资源、产权现状及流转形式

1、资源。太和镇主要以种植业为主，主要种植水稻、小麦、油菜、红薯，经济作物有苗木花卉、水果、莲籽，有猪、鸡、牛、鱼、鸭等的速度递增，2008年实现打工收入520万元。近几年，花贺村修建造价在30万元小别墅楼房有56幢，村民捐资150多万元修建村级水泥路2600米、改造当家塘12口。

四是摸索出了产业化模式。花贺村的浙湖互爱彩叶花木场、柯畈村的伟业蔬菜园、谢埠村的杂交稻种子基地都是与农户采用“公司承包+反雇农民”参与生产模式。让农民接受企业现代经营理念和制度化管理方法，按照市场信息、经营战略、经营目标实施标准化生产。

五是增加了农民收入。流转土地农民不付种地成本，不担市场风险和自然风险，稳定获取土地出让金收入，更能从企业务工中获取劳务收入。如花贺村，没流转前农民种一亩田一年纯收入不过400元，流转后每亩流转地年平均租金360元。除此之外，花贺村一名50－70岁的农民还可以从花木场务工中得到一笔收入。一天劳动8小时，一月收入1000多元，一年至少3000元—5000元。据统计，2011年该场为花贺村在该场打工人员发放工资近800余万元。

四、目前存在的困难和问题

1、认识上有偏差。一是部分基层领导干部认识不高，支持、引导、服务不够。认为土地流转是农户自己的事，应由农户和业主自由协商；同时也担心引起新的矛盾，进而影响农村社会稳定。如子坛村7组，自上世纪80年代分田到户至今，由于各种错综复杂因素，一直没有调整土地承包经营权，导致小组修路、挖塘等民生工程难以实施。二是农民观念陈旧，顾虑多，风险意识差。在现行的政策下，农民进行无代价生产经营的同时，还可享受国家的惠民补贴，导致农民固守家园、农民对土地投入。

6、土地集中难连片。由于在建立家庭联产承包责任制过程中，田地不断零分细划，特别是有的农户在心里上存在与承包大户对立等原因，导致流转不连片，给规模经营户的防虫治病、机械操作等社会化服务带来不便，以致规模经营达不到降低成本、提高效益的目的，影响农户接包流转土地的积极性。

7、种养大户偏少。农村缺少具有现代经营理念的致富带头人。真正懂经营、善管理、有带动作用的带头人少。也有的承包人受资金、技术等限制，扩大经营规模贷款难，购买先进的机械设备缺资金，现代的生产技术掌握不多，制度机制管理、科学管理也跟不上，限制了规模经营的进一步发展。

8、集体资产难以盘活。村级集体尚有一部分资产，如矿山、闲臵校舍、提留地、水塘、林场等。目前，主要是采用低价租赁经营或闲臵，未能发挥集体资产的应有作用，更没有进行资源开发、资本积累、资产增值，村级集体经济成了难以长高的“小矮人”。

五、推进产权制度改革的建议

1.加大宣传力度。加大对推进农村产权制度改革等有关法律法规、优惠政策、鼓励支持政策的宣传力度，让农民了解政策、消除疑虑、推进农村产权制度改革。

2、明晰产权归属。确权颁证是农村产权制度改革的基础，是维护农民合法权益的有效举措。对农村承包地，在坚持农村集体所有性质和基本经营制度不变的前提下，以二轮延包合同为基础，做好补证换

化方面，可在在股权设臵上，主要分为集体股和个人股，在股权收益上，每年提取一定比例的公积金，剩余按股分红。二是在土地承包经营权股权化方面，采取土地股份制的形式让农民增收。在股权运作上，按照土地等级折股。在股权收益上，按入股土地等级保底分红，剩余收益滚存，主要用于村内公益事业和公司扩大规模。三是在建立农村新型合作经济组织方面，可探索土地信用合作杜（在坚持土地承包政策、土地用途和农民承包经营权不变的前提下，以集体土地和资产为资本，以存贷、托管、代耕种土地和发展二三产业为业务的模式）、土地银行（农民将承包地存入村集体经济组织，根据土地质量和期限长短，每年获取相应的补偿金即“利息’）、土地托管（合作社通过土地托管将分散的单个农户组织起来，采取“合作社＋农户+基地”的运作模式。实行产前产中产后“一条龙”服务）、市民农园（城市居民在农村主要是城郊农村，付一点租金租种少量土地，在休闲之余种上各种各样自己喜爱的农作物，锻炼身体，充实生活）等新型经济合作组织。

7、抓好耕地占补平衡。围绕“用好增量、盘活存量、内涵挖潜”的目标，建立土地等别动态调整机制。对农村宅基地按现有房屋进行核实确权，废弃宅基空土，全部由集体收回复垦；通过开发荒山荒坡荒滩、复垦废弃矿山用地、复垦灾毁耕地、整理农用地等土地综合治理措施，确保土地占补平衡，调动农民种地的积极性。

篇3：农村综合产权交易的调研报告

1 蕉岭县概述

蕉岭县位于广东省东北部, 总面积957.1 km2, 其中有山地7.56万hm2, 耕地0.77万hm2, 是典型的山区。全县经济以农业为主, 盛产粮食作物和经济作物。2013年7月, 蕉岭县被国务院农村综合改革工作小组确立为“全国农村综合改革示范试点县”, 以此为契机, 蕉岭县以农村产权改革为切入点, 打造农村产权交易综合体, 推动农村土地确权和土地产权资本化改革。

2 蕉岭县打造农村产权交易综合体的经验

农村产权交易综合体, 既是一个产权交易体, 又是一个产权服务体, 还是一个产权公证体, 更是一个融资平台。蕉岭县通过产权确认、交易平台组建、金融市场完善、风险分担机制建立, 有计划、分步骤地推动资产确权和产权资本化改革, 构建农村产权交易综合体。

2.1 实现目标

2.1.1 激活生产资源

通过确权, 确认集体和个人资源的性质;通过登记, 确认资源、财产的原始价值;通过交易, 确保资源能够得到最大程度的利用, 让出价最高、创造价值最多的企业或者新型农业经营主体来经营, 从而盘活农村资源。

2.1.2 增加农民收益

对农民的意愿有整体的把握, 维护和保障农民现有的利益以及预期的合理收益, 通过改革让绝大部分农民能够获益。

2.1.3 促进生产转型

通过交易平台将土地流转, 实现农村土地集中;通过融资担保机制, 实现闲散的资金集聚;土地和资金的融合将当前细碎化的家户生产方式转变为现代农业生产方式。

2.1.4 加快城乡流动

产权交易平台的建立, 加快城乡各种要素自由流动, 使农村、农民参与城镇化、工业化进程加快。

2.2 实施路径

2.2.1 以资源产权化为前提

农村土地资源搞活首先要资源产权化。资源资产化的主要措施是广泛对农村资源进行确权, 包括农村集体的资源和农民个人的资源。农民个人资源主要包括土地承包经营权、农村集体林地使用权、林木所有权、宅基地使用权、农村房屋所有权和养殖水面承包经营权等。农村集体资源主要包括农村集体建设用地使用权、“四荒地”使用权和农业生产性设施使用权等。只有先进行产权资源化, 才能够进行产权流动, 流动中的产权通过产权股权化、金融化、证券化多种方式, 实现产权财富化。

2.2.2 以产权交易平台为载体

交易平台负责各种产权交易及产权抵押物品流转。确权之后, 产权要进行交易, 就需要建立相应交易市场, 对于需要融资的交易方要进行资金筹集, 而且交易过程需要相应的担保体系, 因此, 产权交易综合体最重要的载体就是产权交易平台的建立。通过建立农村产权交易机构, 负责信息收集、项目审查、交易情况发布;组织产权流转、招拍挂交易活动;协助办理权属变更等, 增强农村资产流动性。

2.2.3 以金融体系创新为支撑

融资难是制约农村经济发展的瓶颈。积极培育农村社区金融机构, 开放农村金融市场, 尝试建立农村资金互助组, 大力发展村镇银行, 积极组建农村小额信贷公司, 为农业经济的发展提供动力, 不断拓宽农村产权抵押融资渠道。

2.2.4 以风险分担机制为保障

与产权交易相伴相随的是融资和交易的风险。通过产权担保方式创新, 建立产权抵押融资风险基金, 成立涉农担保公司, 鼓励农民通过各种方式完成信用增强和升级等措施来保障融资与交易的安全性。

2.3 成效分析

2.3.1 土地确权效果明显

从2013年6月开始农村土地确权登记颁证工作, 到目前蕉岭县已有54个村开展此工作, 开展面积2436.24 hm2, 农户25085户, 已完成土地颁证面积1333.33 hm2。广大农民群众拿到《农村土地承包经营权鉴证书》, 为探索农村土地承包经营体系改革, 实现农民土地承包关系长久不变, 推动土地规模流转, 实现农业的规模化经营奠定了产权基础。

2.3.2 土地交易斩获量大

从2013年11月8日, 蕉岭县正式挂牌成立县级农村产权交易中心开始, 截至目前已完成11笔涉农土地交易, 包括2家龙头企业、6个家庭农场、3笔林权受让的交易鉴证及农村金融信贷服务, 涉及土地面积66.67 hm2。农村土地交易中心为土地流转搭建了有效的制度平台和组织载体, 促进了土地规模流转, 为实现农业的规模经营提供了有效途径。

2.3.3 农村融资担保平台搭建顺利

目前, 蕉岭县已在全县农村布放助农取款机182台, 在8个镇设立了“三农”保险服务站;通过产权交易中心的信管中心, 收集入录信用农户信息, 创建了一批信用镇、信用村和信用户;农民可以把房屋、宅基地、林权、土地承包经营权流转抵押贷款业务, 为新型农业经营主体提供可靠的融资担保平台。

3“蕉岭经验”的普适性意义

3.1 资源资产化与资产资本化, 为推进农村土地产权改革提供有益探索

通过农村产权制度改革, 完善农村土地确权登记颁证, 赋予农民更加稳定的土地财产性权利, 通过搭建土地产权交易平台, 完善融资担保机制, 为新型农业经营主体流转土地, 发展现代农业提供权属、渠道和资金保障。通过确权让土地资源变为农民手中的资产, 通过产权交易, 让农民手中的资产变为发家致富的资本, 理应成为我国农村土地产权制度改革的合理路径。

3.2 土地流转交易与农业经营主体培育, 为推动新型城镇化建设提供有效设计

通过农村土地产权制度改革, 推动土地规模流转, 培育新型农业经营主体, 有效减少农村剩余劳动力, 为农村人口向城市转移提供制度可能。在此基础上, 通过新型城镇化建设, 适应农村劳动力向城镇转移的趋势, 促进农民向城市集中, 让进城农民能够享受现代城市生活。

3.3 土地产权改革与农民自治主体培育, 为创新农村社会治理提供有效载体

篇4：农村综合产权交易的调研报告

后来，齐鲁农村产权交易中心负责人问李永健，人能不能拿到这个交易中心来交易。李永健沉吟了一下说，卖人是违法的，不行。后来交易中心负责人进一步解释说，不是卖人，是卖劳动力，哪一个地方如果需要劳动力，有这种信息的供求，交易中心这边就给它组织这一类的劳动力，通过网上进行发布，把这部分劳动力组织起来，合理地输送到务工的地方，这也能实现交易。

李永健点头说，好吧，但这不是卖人。

日前，当记者到齐鲁农村产权交易中心采访时，又谈起这个故事，上述负责人说，推出劳动力交易这个品种其实并不难，交易中心正在进行设计。。

齐鲁农村产权交易中心，其业务范围是农村土地承包经营权流转交易、农村集体林权交易、水域滩涂养殖权流转交易、农村集体经济组织股权交易、农业生产性工具及设施交易、农业类知识产权交易等。

中国农业银行山东省分行相关负责人表示，目前山东农行已创新推出林权、“一权一棚”、海域使用权、“动物抵押贷款”等众多特色抵押贷款。

同时，山东各地的土地确权工作也在抓紧进行，只有权属确定了，才能进入实现抵押权等各种权利。

李永健表示，在试点的基础上，将逐步建立全省性的农村产权交易市场。

李永健曾告诉本报记者，下一步，山东金改比较紧迫的，是要做好几项重要工作：农村合作金融改革、农村信用社改革、建设农村产权交易市场、发展介于现货与期货之间的大宗商品交易市场。其中，农村合作金融改革无疑是重点。

李永健在一次演讲中进一步阐释，谈了这么多年的“三农”融资难、融资贵的问题，如果不再开辟新渠道和探求新方法，结果还是继续“喊”。国务院领导责成山东要在这个方面找试点，山东省领导十分重视，已经把初步试点意见拿出来，已经跟国务院领导做了初步汇报，原则得到同意，目前正在征求有关方面意见，即在各类农业专业合作社之内设立社员自助型的资金互助组织，用社员自己的钱来解决社员在生产经营过程中资金不足的问题。

李永健表示，山东将加快农村信用社改革。

篇5：农村产权制度改革调研报告

自从我考入新都区清流镇一村一名大学生自愿者以来，接触的工作主要就是关于农村产权制度改革。我所在的乡镇严格按照区委、区政府的工作部署，积极推进农村产权制度改革，各项工作开展顺利，现已95%以上村民拿到了房屋和土地使用权证。对此，我围绕产权流转问题进行了调研，提出如下报告：

一、农村产权制度改革存在的问题

首先，有些干部群众思想认识还不统一。受传统观念影响，部分干部和群众缺乏市场意识，对农村产权制度改革认识不到位。一些村干部担心改制后造成资产流失，甚至怕失去权力，改制后管不好，管不了；部分群众担心改制后形成垄断，得不到应有的利益；承包户担心产权或经营权买到手后，没有效益，收不回成本；也有担心政策不稳定，发生变化。这些认识上的误区，影响了农村产权制度改革的进程。其次，农村产权制度规定，农村宅基地只能在集体经济组织内部流转，禁止城镇居民在农村购置房屋，使得农村产权难以在较大范围内实现流转，农民宅基地、承包地实现货币化、市场化较难。第三，农民房屋分布零散，尤其在偏远山区，靠自身力量难以实现流转。加之受传统观念、价值观念的影响，产权确权后农民已慢慢领会改革意义，会更会看重自己的土地和房屋，更看重土地、房屋的预期价值，因而不会轻易放弃自已的房屋和土地离开农村，这样在一定程度上会影响了房屋的流转。同时，《担保法》第34、36和37条规定，除承包的农村“四荒”使用权可以抵押、乡（镇）村企业的土地使用权可随建筑物抵押外，农村土地集体所有权和耕地、宅基地、自留地、自流山等集体所有的土地使用权不得抵押。这就意味着农民土地承包权、宅基地使用权、农村集体建设用地使用权不能作为一种收入权益进行质押变现，国有商业银行都不愿介入农村产权抵押贷款业务。并且，农村产权制度缺乏土地、房屋交易配套政策。如在产权交易中成本收益评估、收益留成、交易税费的收取等，没有具体规定，希望能出台政策。第四，“增人不增地，减人不减地”这一政策是各地为了保证农村土地承包经营权不变而实行的政策，该政策的实施有利于稳定农村土地承包关系，巩固家庭联产承包责任制，保障农民的承包权和对土地的长期投入。但是，随着我国人口增加和土地减少，由于农业现代化使农村土地的利益逐步最大化等各种因素的综合作用，人地矛盾异常尖锐。

二、关于农村产权制度改革存在的问题的几点建议

农村产权制度改革是统筹城乡试点、推进城乡一体化的系统性制度创新，是继联产承包责任制后的又一重大变革，与联产承包责任制相比，它所面临的问题虽然复杂。但是我个人认为，农村产权制度改革应充分重视以下几个问题：

1、应充分发挥农民的主体作用

改革要充分调动农民积极性、主动性、创造性，真正实现“让民做主”，这既是推动农村产权制度改革的内在需求，同时也是为了规避政府风险的客观要求。农民究竟是身份还是职业？这是此次改革中遇到的第一个“顽症”。在现行的法律法规和制度框架下，农民长期以来被视为一种身份，我国城乡二元化的户籍制度、劳动和社会保障制度、以及农村的承包地、宅基地、集体经济组织等都是以身份为基础的。而要最终实现农村产权制度改革的目标，应该逐渐淡化直至取消城乡二元的户籍制度，鼓励城乡之间的劳动力资源自主、自愿流动和优化整合，最终将农民定位为一种职业，即从事农业的第一产业工作者。“农民职业化”定位具有以下三个方面的意义：

（1）它是农村产权制度改革的切入点，是政府统筹城乡发展、实现公共服务职能转变的依托，可以为改革中新制定的一系列规章制度提供新的理念和方向。

（2）可以把农民的养老保险、医疗保险、就业培训等全部纳入到城乡一体化中，保障农民的长远生计，解除农民的后顾之忧。（3）将会使我国现存的户籍制度鸿沟将不复存在，农民不再是二等国民，城乡二元结构将逐渐弥合，农业产业发展与第二、第三产业统筹兼顾，城乡差别将逐渐缩小，为社会主义新农村的建设奠定基础。

我认为，要使“农民职业化”，需要进行一系列制度创新，具体包括：（1）户籍制度创新，逐渐取消城乡二元的户籍制度，代之以城乡一致的居民户籍管理。（2）劳动就业、社会保障、住房、医疗、子女教育等制度创新，为农民提供平等的公共服务。只有实现公共服务的一体化，产权制度改革的目标方能实现。（3）统筹兼顾，为城乡之间的劳动力自主、自愿流动提供便利条件，鼓励城市、农村之间的劳动者自由流动、自主择业，推进各种生产要素的合理流动和优化配置。

2、向村民渗透产权制度改革实质

一是进一步加强宣传，让群众全面了解产权制度改革的目的和意义，克服分光吃净思想；二是树立典型，推广先进经验，向群众介绍区内外集体经济发展较好的先进事例，引导群众正确处理眼前利益和长远利益的关系；三是建立完善集体经济组织管理人员业绩奖惩机制，调动其谋求发展的积极性，实现集体经济不断发展壮大，集体资产稳步增值。

3、推进农村金融体制改革，实现产权与资本的结合。

农房产权制度的改革有利于金融和社会资本进入农村市场，但其更需要农村金融体制改革与创新的配合与支撑。因此，要加快建立适合农村资金需求特征的组织体系、服务体系、担保体系、保险体系和信用体系，拓宽农业农村直接融资渠道，引导金融、民间资金和社会资本进入农业农村，实现产权与资本的有机结合。

4、建立健全农房产权流转的中介服务机构。

农房产权的流转不仅需要供需双方，而且还需要市场机制下的中介服务机构，如相关的价值评估机构与交易组织机构。长期以来农村土地及房屋价值的评估机构欠缺，流转过程中土地及房屋价值的评估常常被忽视，而使其不能通过流转得到充分的体现，同时，也给流转中纠纷的解决造成了一定的障碍。因此，为促进流转的真正市场化，我们应建立农村土地及房屋价值的评估机构，为合理估价农村土地及房屋价值，明确其商品性提供服务。同时，在农村市场体系尚不完备的前提下，农民获取交易信息的途径较为闭塞，为扩大流转供求信息的获取渠道，我们还应加大信息的共享渠道。

5、完善农村社会保障机制、探索农房储备中心

农房产权制度改革不能单兵突进，必须综合施治，配套改革。因为在目前的改革中，不论是农村土地承包经营权流转，还是宅基地使用权、农房产权流转，其最大的障碍就是：土地不是单纯的生产资料，而是事实上的生活资料，房屋也是如此，是农民生老病死的基本保障。因此，要真正实现农村房屋产权的自由流转，除了减轻农民的税负外，还应建立多层次农村社会保障制度，以替代农地对农民的保障功能。逐步探索建立以“安身工程”为主要内容的农村公共住房制度，创造条件推进城乡社会保险制度接轨统一。换句话说，我们需要的是通过社保体系来保障宅基地使用权及农房产权的自由流转，而不是以宅基地使用权及农房产权的流转来换取社会保障。因为只有市场经济的发展和各种社会保障制度的健全，农民完全依赖土地和房屋而生存的现象才会越来越弱化。另外也可以探索建立“农房储备”等机构，通过收购农房进行储备，比如收购一些集体土地上的闲置住房、农户多余住房、或部分放弃农村住房移居城内的住房等。可以用这部分储备房屋，对农村的低保户和五保户、无房户、极度危房户可以实施住房保障机制，从而减轻农民生活负担与压力，也为农民在融资方面取得突破，在生活方面也有所保障。也使得改革中的方方面面也才会有突破的基础。

6、积极推行以股份合作制为主的产权流转方式

总结近几年和当前我县农村的一些实践，我们认为，在目前国家政策和体制下，应大力提倡农民以组织化形式参与流转。即在充分尊重农民意愿的基础上，发展以农村社区为载体、以土地为纽带、以股份合作为主要形式的新型集体经济组织，推动农村土地与房屋规模化经营或规模化流转，构建城乡经济社会发展一体化新格局。

〈1〉、通过建立股份合作制，可以突破农村房屋只能在集体经济组织内部流转的制度障碍，按照自愿的原则，让农民把宅基地交给集体经济组织变为集体建设用地实施流转，宅基地流转了那么建在它之上的附属物（房屋）也就随之流转了，从而实现宅基地和房屋的商品化、货币化，同时也解决了单个农民农房和宅基地难于流转的问题；

〈2〉、通过建立股份合作社，实现变分散流转为规模流转。必须把农民组织起来。只有通过集体经济股份合作社这种形式，鼓励农民自愿入股，通过土地、房屋股份化，让农民变股东，使农民在不直接经营的情况下也能获得收益。因此，发展农村股份合作组织，是实现农村产权流转的有效形式，既解决好农民单枪匹马难以参与市场竞争的问题，又发展壮大集体经济。

7、建立农村产权顺畅流转的机制

〈1〉、尽快出台农村产权流转指导意见。目前各项产权流转的指导性意见和实施细则都是各局自已制定的，并没有市上的统一指导意见。在完善产权流转市场，明确农村产权交易收益留成比例、交易税费率等方面都无具体的细则，希望能有一些相关政策，这样才能确保农村产权规范流转。

〈2〉、建立产权流转价格评估机构和价格体系。一是建立农村产权价格评估机构。坚持政府与市场相结合，建立具有一定资质的公益性地价评估机构和中介组织，为房屋作价、入股、转让、出租、抵押评估等提供服务。二是建立农村产权流转价格体系。综合考虑经济社会发展水平、规划用途、周边城镇土地价格、农作物产值和基础设施投入等因素，分圈层建立房屋流转基准价格体系，确保房屋流转公平公正，防止无序竞争。

〈3〉、加强农村产权流转金融体系建设，完善农村担保体系。除建立政府出资的担保公司外，要积极鼓励工商资本和社会资金进入产权流转担保领域，引导农副产品收购企业、农业龙头企业和农民专业合作组织为农民贷款提供担保，建立农民“多户联保”的担保机制，多渠道解决农民“贷款难”问题。

篇6：农村综合产权交易的调研报告

近年来，随着农村各项改革的不断深入，各种利益格局的调整，农村各种深层次社会矛盾，特别是因农村各类产权纠纷而引起的社会矛盾进一步显现，影响了农村社会稳定，制约了农村经济的发展。因此，正确认识和分析新形势下农村这类矛盾的现状,及时有效地化解这类矛盾，对于维护社会稳定，推进农村经济发展和社会进步具有十分重要的意义。

一、当前农村产权纠纷引起的社会矛盾的现状

1、农民土地问题形成的矛盾纠纷。

随着农业税的取消和惠农补贴的不断增加，农民对土地的重视程度越来越高，惜地意识日益增强，因而衍生相伴出现了一些新的矛盾和问题。一是退耕还林土地矛盾纠纷。少数农户由于外出打工，承包地由村或组集体安排给他人造林，现要求将林地收回；二是五保老人死亡，其原土地承包经营权处置引发纠纷；三是随着农村城镇化步伐的不断加快，少数村组干部或农户私自将土地出售给他人建房，由于未规范征地，少数农户没有权力享受被征地农民养老保障等待遇；四是在承担农业税费期间，由于少数抛荒地无人承担税费，只好找人代耕，现抛荒人要地，代耕人不愿归还；五是农户间为便于耕作，自行将承包地互换，互换的土地被征用时，补偿费发放发生争议。

2、农民宅基地问题形成的矛盾纠纷。

随着农村经济的发展和农民生活水平的提高，依法治村与村规民俗、历史现状的冲撞，农村宅基地纠纷正呈逐年增多之势。一是村庄规划执行不严，使之抢占、强占、多占宅基地、建新房不拆旧房的现象时有发生。二是由于建房规格不统一，因为排水、通风、采光或多出一个边、多占一个沿等影响邻里团结，发生争执，严重的可引起械斗事件。三是城镇周边村庄“外嫁女”不走，要求宅基地产生的纠纷；四是农村宅基地多未办理宅基地使用权证，拆迁安置和置换城镇住房缺少依据。

3、林权问题形成的矛盾纠纷。

一是村民与乡镇村的纠纷，主要是渠道、公路边的树木，曾经有（路、渠）树随田走的说法，但是有的乡镇或村是集体安排专人管护的，在采伐时就发生了争利问题；二是农户与农户的纠纷，多是由于林业“三定”时期工作不细，造成边界线模糊，权属不清引起的；三是抛荒地退耕还林的纠纷，主要是原承包者具有土地承包经营权，实施退耕还林者具有林木所有权，原承包者要求收回土地时，林权处置难。

4、农村小型水利设施产权问题形成的矛盾纠纷。

一是农村小型水利设施产权界定不清。有些小型水利设施由几家农户管理，有些由村民小组管理，有些是村集体管理，但大多所有权和责任主体不明确，特别是处于瘫痪半瘫痪状态的工程更是无人问津。二是农村小型水利设施责任主体不明。农村小型水利设施的建设、使用、管理、维护，理应有一个明确的责任主体。但实际上目前绝大多数的小型水利工程的主体并不明确。我县的小型水利工程分别由水务部门、镇、村或农户管理使用，难免出现放公家水灌私家田、重使用轻维护的局面，导致这些工程有人用无人管，有人受益无人担责。三是农村小型水利承包产生的矛盾，塘坝承包存在养殖与农田用水的矛盾，电灌站承包存在供水与收费、供水不及时的矛盾。

二、当前农村产权纠纷引起的社会矛盾的主要成因

社会矛盾的产生有其深刻政治经济根源和社会背景，其形成的原因是多方面的。主要表现为：

1、追求经济利益的思想过于片面化，催生矛盾隐患。以土地承包为重点的农村经济体制改革，使广大人民群众以谋取经济利益为目的的思想意识大大增强，一些农民、行政村、企业管理人员为谋取经济利益最大化，擅自违约，不履行经济合同或协议，甚至侵害他人的合法权益；有的基层单位和行政组织为谋求小集体的经济利益，在一定程度上挫伤了农民群众的感情，在公民、企事业单位、基层行政组织之间埋下了引发矛盾纠纷的 隐患。

2、一些基层干部工作方法简单粗暴，使干群隔阂加深。有的基层干部素质较低，服务意识、公仆意识较差，对人民群众缺乏感情，不能够依法行政、依法办事，对人民群众反映的问题敷衍塞责，推诿拖拉，对正当要求置若芒闻，对出现的矛盾纠纷不能及时调处，甚至酿成严重事件。有的基层干部作风粗暴，方法简单，没有真正体现“情为民所系，利为民所谋”，态度强硬，作风蛮横，引起群众不满，伤害了干群之间的感情，从而引发干群之间的矛盾，造成不好影响。

3、对热点、难点问题处理得不够稳妥，引发上访事件。对出现的工程建设征占地补偿、房屋拆迁、突发性重大事故等，处理得不够及时、公正和彻底，引起了一些群众的不满和怨恨；对涉及群众切身利益的土地承包等问题处理不公；对企业与驻地群众之间产生的矛盾，协调不力，处理不当等等。对于这些热点、难点问题处理不妥而引发了不少上访事件。

4、解决“三农”问题的惠农政策带来一些不利影响。随着一系列惠农政策的出台，广大农民群众种粮的积极性普遍高涨，对山林、土地倍加珍惜，一些原弃耕、转包、出租土地的农户强烈要求收回原管理使用权，而现拥有土地管理使用权的农户又不愿返还，因此导致此类纠纷的现象普遍高涨。

三、解决的对策和措施

1、健全教育管理机制。一是要加强干部群众的思想教育。二是要加强法制教育。通过开展政策法规教育，使农村干部能依法管理、依法自律，广大农民依法参与社会事务、依法维护自身合法权益的目的。三是要规范干部行为。要加强对基层干部的管理，规范其行政行为和办事行为，杜绝滥用职权、违法行政、违规办事、工作方法简单、作风粗暴、伤害人民群众感情的现象发生，牢固树立良好的公仆形象，切实加强基层干部与人民群众的亲合力。

2.健全民意表达机制。一是在各项政策和决策出台前，广泛征求和听 取村民代表的意见和建议，减少和防止随意性，让政策和决策制定得更加科学合理，从源头上预防侵害群众利益现象的发生。二是拓宽民意表达途径，为人民群众的诉求提供畅通、便利渠道。

3、充分发挥村级人民调解组织作用，加强矛盾纠纷排查调处力度。一要建立调解组织。组建有村组干部和“五老”（老干部、老党员、老教师、老族长、老军人）参加的村级调解委员会，县、乡都要成立服务中心，确立专门办事机构和人员，及时协调解决出现的矛盾和问题。二要建立健全对人民内部矛盾经常化、规范化、制度化调处机制。针对新形势下，农村因被征地、承包土地、宅基地、林地权属和小型水利等易发生的纠纷且容易激化的特点，经常深入村、户，认真排查摸底，发现有苗头和倾向性问题，有针对性地制定工作预案，并探索新形势下调解的方法和手段。三要充分发挥基层调解组织的作用。各级司法调解中心和调委会是预防和化解矛盾纠纷的主要力量和 矛盾纠纷的出现和发生，都与本单位、本部门有着必然的联系。对辖区内出现的矛盾纠纷，要依靠富有正义且有威望的群众代表、矛盾纠纷当事人的亲属和亲戚朋友以及相关部门，及时做好纠纷化解工作；对出现在不同单位和部门间的纠纷要搞好相互协调与配合，主动沟通情况信息，共同做好纠纷化解工作；对于出现的重大突发性事件，在党委政府的统一指挥下，各有关部门都要认真履行自身职能，齐抓共管，形成合力，共同做好矛盾纠纷的化解工作。农业部门要加强土地承包和流转的规范化管理和服务；林业部门要积极主动地做好退耕还林土地及其林权纠纷的协调处理工作；规划部门要在全县村庄布点规划的基础上，抓紧编制村庄建设规划，尽快形成村庄建设平面图和说明书以及统一住宅式样，为规范农村宅基地审批奠定基础；国土部门要规范农村宅基地审批，积极主动地做好农村宅基地和土地征用补偿费发放纠纷的协调处理工作，落实乡镇、村和土地管理部门的责任，严格按照政策法规规定的标准和程序审批宅基地，处理好农村宅基地和土地征用补偿费发放纠纷；水务部门要做好农村小型水利设施产权界定工作，明确其建设、使用、管理和维护的责任主体，积极稳妥地处理好水利设施产权和供用水方面的矛盾纠纷。

篇7：榆阳区农村产权制度改革调研报告

“多亏了党的政策好,如今咱农村人生活的比城里人都洋气,吃穿住行都不用愁了”,初踏榆阳区余兴庄办事处赵家峁村就被当地农民的肺腑之言所震撼。经过一番了解，我们才明白农民口中的好政策原来是榆阳区出台的《关于加强“三农”工作的实施意见》，意见从深化农村土地承包经营权流转、加强现代特色农业体系建设、夯实现代农业物质基础、构建新型农业经营体系建设、推进生态文明建设、健全城乡统筹发展一体化机制、强化农业支持保护制度七个方面推出了30条富有改革含金量的举措。在该意见的指导下，榆阳区全面深化农村综合改革，特别是在土地流转、镇村建设、农田水利基建等方面取得了突破性进展和显著成效。榆阳区余兴庄办事处赵家峁村是该区推进农村深化改革的成功范例。

赵家峁村位于榆林城南35公里处，全村有5个村民小组，222户，762人。总土地面积11.1平方公里，其中耕地面积3106亩，退耕还林地面积2803亩，是典型的黄土丘陵沟壑地貌，完全靠天吃饭，贫瘠的土地一年到头也产不出多少粮食。为了生活，全村约有三分之二的人外出打工，只留下老弱病幼在没有期盼的日子里过生活。为改变这种落后的 面貌，积极响应国家“鼓励民营企业家返乡创业”的号召，民营企业家张社平毅然挑起带领村民发家致富的重任，创造性地提出“村民代表议事”工作制度，探索出“公司+合作社+农户”的发展模式，即农民以土地入股，公司进行统一经营，把零散土地连成片，整合闲置的土地资源，形成“风险共担，利益共享”的机制，筹资发展规模养殖、设施农业、经济林果、观光农业，开创了榆阳区南部山区农村综合改革的新模式。

赵家峁村农村产权制度改革的主要做法：

1、能人带动---助推新农村建设

以往的赵家峁村是名副其实的贫困村，2012年前，村里人均纯收入只有3000多元，村里连一条像样的水泥路都没有，稍微下点雨就没法走。民营企业家张社平毅然拿出45万元帮助村里修好了通村油路。为了改变贫穷落后的面貌，在张社平的带动下，村里外出的能人纷纷慷慨解囊，两年的时间里共投资80多万元，建起一座桥梁，新修了村委会阵地，成立了红白理事会，全村基础设施建设发生了很大的改变。2013年，在全体村民代表大会上选举他为新一任村支书，为了让村子能尽快发展起来，村委会专门成立了一个议事小组，邀请村里有威望、眼界宽、作风正派的村民担任，议事小组经常聚在一起商讨致富路子，心往一处想，劲往一处使，一心一意搞发展。在班子的共同努力下，不到两年时间，村 里的基础设施改善了，高产农田修好了，美丽农居实施了，村民收入增加了。

2、土地入股---盘活农村土地资本

赵家峁村土地分散在山峁之间，支离破碎，严重制约农业和农村发展。“这些小块的地，再怎么种也不可能致富，咱要干就要整合起来干。”张社平的话道出了土地流转谋发展的路子。

怎么整合呢?怎么能让村民从土地上获得收益呢?经过村委会和议事小组多次商讨，将土地作价入股这一在榆阳区乃至全市都新颖的模式被确定下来。该村以政府主导、项目支撑、公司引领、群众参与为主要方式，整合本村土地资源，成立榆阳区红雨农业发展有限公司和榆阳区金润园农业专业合作社，农民以每亩土地每年100元的价格入股，一次性流转十年，有能力的还可以现金入股。最终，全村村民都加入了合作社，成为股东，合作社发展基金430万元，流转土地960亩，以“公司+合作社+农户”的模式发展。

拿自家土地入股，农民变身“股民”，获得土地差价和年终分红，对与和土地打了一辈子交道的赵家峁农民来说是一件新鲜事。事实证明，赵家峁村的模式有利于产业发展，自从实行新的模式发展以来，赵家峁村人人有事干，人人干劲足，精神面貌焕然一新，村民脱贫致富指日可待。

3、产业先兴---力促农村经济发展 合作社成立后，村里邀请北京的规划公司和区水利局进行产业规划，建成高效设施蔬菜生产区、特色养殖小区、新家村示范区、农业生产服务区四个板块，作为产业核心，村里整合土地，将几座山头推平，集中连片，建设设施农业区。形成了时令水果种植、舍饲养羊、高标准农田示范、生态经济林、旅游观光五大产业，成为该村新农村建设的重要支撑。同时对外发展无公害蔬菜种植、净菜包装销售、观光采摘以及农业综合性开发经营等业务。

如今，该村已投资1200万元整理优质土地600多亩，发展起占地100亩的41棚温室大棚种植时令水果、大田葡萄园150亩、核桃50亩、桃子50亩、山地苹果120亩，发展起占地100亩的41棚温室大棚，全部进行时令水果种植，大田种植葡萄150亩，核桃50亩，桃子20亩，山地苹果120亩，油桃和葡萄已经挂果，昔日苍凉荒芜的莲山已经变成了一座花果山；养殖方面已建成33个标准化羊舍，饲养陕北白绒山羊320多只，建成饲料加工厂1座；正在规划现代高标准农田1600亩，全部采用机械化作业，种植双沟覆膜绿豆、玉米、富硒谷子、马铃薯等；生态经济林方面已建成3000亩的大扁杏基地，满山遍野是春季一片白、深秋一片红的壮美景观，成为“中国美丽田园”的核心板块；旅游观光方面已建成占地60亩的4个小鱼池，规划建设占地66亩的水上乐园，供游人休闲娱乐。新农村住宅投资2439.69万元，一 期已建成112套，二期正规划建设35套村民新居，将形成片区化中心社区，配套幼儿园、卫生室、村委会、警务室、文化活动中心，村民们告别或即将告别破旧不堪的土窑洞，住上宽敞明亮的大平房。

3、创新理念---开拓发展新路径

赵家峁村土地流转、全体村民股份制合作化经营的集体产权制度改革，不仅激发了农业农村发展活力，而且还壮大了农村集体经济，有效促进了农民增收，为榆阳区推进农村深化改革开拓了新的发展路径。业带领村民全员入股经营，筹资发展规模养殖、设施农业、经济林果、观光农业返乡的企业家带动型模式在新农村建设中的重要作用。从目前合作社情况看，这种新的经营模式已显现出了勃勃生机。尤其是在经营运行上已实现三个创新：一是产权制度创新，在土地集体所有的前提下，村民拥有股权，合作社拥有经营权和使用权，村民首次实现了资产收益。二是收益分配创新，群众不仅可以不离土地不离村，还可以获得盈余分红，同时参与合作社生产获得工资性收入，村集体获得盈余分红实现资产增值。三是农业生产创新，统一规划农业示范园，完善农业基础设施，推广农业技术，实现规模化、集约化、专业化发展。

赵家峁村农村产权制度改革的启示：

1、优化顶层设计，为农村产权制度改革提供制度保障。为积极稳妥推进农村产权制度改革，榆阳区委、区政府强化顶层设计，近几年出台了一系列相关政策,如《关于加强“三农”工作的实施意见》、《榆阳区农村土地承包经营权流转工作考核奖励办法》、《榆阳区土地细碎化整治方案》等，今年又专门组成了联合调研组，对全区农村土地流转等综合改革进行了精心调研，为榆阳区农村综合配套改革进行了总体设计，明确了目标任务，强化了对农村产权制度改革的支撑。

2、做好确权颁证工作，是实现农村产权制度改革的前提条件。

产权不明晰的农村资产是无法进入市场流转交易的。经过确权登记颁证，就实现了真正意义上的“还权于民”，农民既可以对其进行经营，又可以按照市场规律进行流转交易，也可以以产权出资进行股份制合作等企业化运营。赵家峁村给我们的重要启示就是在农村“六权”确权颁证的基础上，创新性的推行“两股两改两建”。(“六权”指农村集体土地所有权、土地承包经营权（含林地经营权和林木所有权）、集体建设用地使用权、宅基地使用权、集体土地上房屋所有权、小型农田水利工程所有权。“两股”指推行农村集体资产股份化改制和农村土地股份化经营，变产权为股权，变村民为股民。“两改”指改革村级治理体制，实行政经分开，壮大集体经济；改革农村集体土地使用制度，规范 集体经营性建设用地流转，逐步建立统一的城乡建设用地市场。“两建”指建立农村新型合作经济组织，培育专业大户、家庭农场、股份合作社、专业合作社等新型生产经营主体；建立农村产权交易平台，促进城乡各类生产要素的平等交换，增强农村发展活力。)

3、培育新型经营主体，是农村产权制度改革的重要支撑。

随着农村深化改革的不断推进,形式多样的农村新型经营主体如雨后春笋般地涌现出来。赵家峁村成功打造了榆阳南部山区发展农业的新型模式，红雨农业发展有限公司和金润园农业专业合作社等发挥了关键性作用。同时积极促进土地股份合作。鼓励农户将土地承包经营权与集体资产一起入股，成立集体土地股份合作组织，经营收益按股分红。鼓励农户以土地承包经营权入股，成立农民股份合作组织，对入股土地统一规划、经营和管理。鼓励农村各类土地股份合作组织以土地承包经营权、农业设施使用权或资金、技术等入股，与龙头企业共同建设现代农业园区，采取保底收入、盈利分红等形式，建立紧密型的利益联结机制。

篇8：农村综合产权交易的调研报告

1 农村产权流转交易市场建立

仙游县的目标是构建县和乡镇两级流转交易平台, 形成统一协作联动的农村产权流转交易体系。县级流转交易平台负责县本级农村产权流转交易活动, 乡镇级流转交易平台负责农村产权流转交易信息的收集和报送, 不履行流转交易职能。

1.1 成立农村综合产权交易中心筹建工作领导小组

农村综合产权交易中心筹建工作领导小组由县政府分管领导任组长, 发改、编办、财政、国土、规划、住建、农业、林业、水利、工商、科技和金融等相关部门为成员, 负责对组建工作进行领导、协调、推进, 就重大事项进行决策。

1.2 拟定组建方案, 征求意见

筹建工作领导小组拟出《仙游县农村综合产权交易中心组建方案 (征求意见稿) 》, 向相关部门征求意见, 根据反馈情况对组建方案进行修改。

1.3 方案报批, 挂牌成立

筹建工作领导小组将修改后的《仙游县农村综合产权交易中心组建方案》报县政府、县委审批, 根据审批的方案, 确定办公地点, 在县政府行政服务中心增挂“仙游县农村综合产权交易中心”牌子, 内设综合部、业务部、信息部、财务部和政策法规部等, 工作人员由相关单位调入。

2 业务范围

“仙游县农村综合产权交易中心”依法为农村各类产权流转交易提供场所设施、信息发布、组织交易和交易鉴证等服务。目前, 交易和服务的产品有10大类:农村土地承包经营权, 农村集体建设用地使用权, 农村房屋所有权, 农村宅基地使用权, 林地使用权和林木所有权, 养殖水面承包经营权、农村水权, 农村集体经济组织“四荒地”使用权, 农村集体经济组织股权, 农业类知识产权和农业生产性设施使用权等[2]。

3 流转交易流程

“仙游县农村综合产权交易中心”流转交易流程见图1。

4 信息公开和宣传

建立了县和乡镇两级信息平台, 制定了农村产权进场流转交易制度, 印制“流转交易流程”“办理农村综合产权流转交易项目所需资料清单”“流转交易案例”等宣传材料, 利用信息平台和各种媒体, 实时进行供求和流转交易信息发布。

5 监管和保障措施

5.1 加强对农村产权流转交易监督管理

正在筹建“农村综合产权流转交易监督管理委员会”, 以强化对农村产权交易市场的监督管理, 定期开展督导检查, 规范产权交易服务, 确保农村产权制度改革稳步推进。

5.2 全面开展农村产权确权颁证工作

国土等部门已全面开展农村房屋所有制和使用权确权登记颁证工作, 农业、国土等部门正在加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证工作, 其他部门也在完善原有的农村产权颁证工作, 为农村产权流转交易奠定基础[3]。

5.3 建立农村产权市场服务体系

一是出台了《仙游县人民政府关于印发仙游县农村产权抵押融资实施方案的通知》, 对土地承包经营权和农村房屋分别制定了《仙游县农村土地承包经营权抵押融资管理办法 (试行) 》和《仙游县农村房屋抵押融资管理办法 (试行) 》, 为贷款抵押物处置、抵押权利的实现提供平台。二是筹建农村产权价值评估机制, 正在制定县内区域农村土地承包经营权基准价格、集体建设用地使用权基准价格和最低保护价, 为农村产权的价值评估提供依据和基础。三是引导支持和积极发展农村产权价值评估、法律咨询等中介组织, 为农村产权流转和抵押融资提供服务。四是逐步扩大政策性农业保险试点范围, 建立健全农村产权流转担保服务体系, 开发符合农业产业化发展的涉农担保新产品, 拓宽农村产权抵押融资的风险覆盖面[4]。

6 结语

《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》, 明确了建立农村产权流转交易市场的总体要求、基本原则、性质、功能、设立、构成、形式、运行和监管和扶持政策等。仙游县“农村综合产权交易中心”的探索不一定完美, 但各项运作都比较顺利, 且取得了较好的成绩, 这种模式对于其他地方建立农村产权流转交易市场顺利健康发展有一定的参考价值[5]。

参考文献

[1]国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见[J].陕西省人民政府公报, 2015 (5) .

[2]国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见[J].中华人民共和国农业部公报, 2015 (2) .

[3]省政府办公厅关于促进农村产权流转交易市场健康发展的实施意见[J].江苏省人民政府公报, 2015 (3) .

[4]市政府办公室印发关于加强农村产权流转交易市场建设发展实施意见的通知[J].连云港市人民政府公报, 2015 (Z4) .

篇9：综合市场的知识产权监管义务

西门子股份公司系“SIEMENS”商标的专有权人。该商标核定使用的商品类别包括开关、插座等。西门子（中国）有限公司（简称西门子公司）经授权获得该商标的普通许可使用权，并可以其自己的名义在中国大陆提起知识产权相关诉讼。

2010年5月，西门子股份公司发现北京万家灯火家居装饰市场某摊位可能销售了侵犯其商标权的产品，委托某律师事务所向该摊位经销商邮寄了《律师函》，称该摊位可能销售了未经西门子股份公司授权的开关、插座等电气产品，建议其采取相关措施。

2010年6月19日，西门子公司在该摊位公证购买了涉案开关、插座若干，并取得收款金额为122元的《收据》一张和盖有“北京万家灯火家居装饰市场有限公司代开发票专用章”的发票以及名片各一张。

郑某系该摊位的经营者，并确认收到了该律师函。

法院在审理过程中将郑某销售的产品与西门子公司的正品进行比对，西门子公司的开关、插座产品的正品内侧均印有20位编码，郑某的产品上没有编码，且二者在产品外包装袋、产品构造等方面均存在明显不同。

西门子公司还起诉了北京万家灯火家居装饰市场有限公司（以下简称万家灯火公司），理由是其未尽监管义务，构成共同侵权。

商标直接侵权的认定

商标侵权可分为直接侵权和间接侵权两种。直接侵权行为包括新《商标法》第五十七条规定的前（一）至（五）项，即（一）未经商标注册人的许可，在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标的；（二）未经商标注册人的许可，在同一种商品上使用与其注册商标近似的商标，或者在类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标，容易导致混淆的；（三）销售侵犯注册商标专用权的商品的；（四）伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识的；（五）未经商标注册人同意，更换其注册商标并将该更换商标的商品又投入市场的。该条第（六）项属于间接侵权的情形，即故意为侵犯他人商标专用权行为提供便利条件，帮助他人实施侵犯商标专用权行为的；

就本案，海淀区法院认为，郑某认可收到了律师函，其应当知晓其销售的涉案商品系假冒西门子公司注册商标的商品，且郑某作为经营者，其亦未证明其销售的开关、插座商品具有合法来源，故其销售假冒西门子公司注册商标专用权的商品的行为，主观过错明显，构成侵权，应依法承担停止侵权、赔偿损失等法律责任。

万家灯火公司是否侵权

本案的争议在于，万家灯火公司并非直接的行为人，是否应当承担责任？

海淀区法院认为，郑某系经工商登记注册的个体工商户，其登记的经营范围为灯具，与其实际经营的项目一致，万家灯火公司为其提供发票并无不妥。西门子公司未提交证据证明其在公证购买涉案商品之时万家灯火公司知晓郑某销售了侵犯其商标专用权的商品，西门子公司应当承担举证不能的法律后果。万家灯火公司在收到本案起诉状之后应当知晓郑某销售了涉案商品，但在诉讼中，西门子公司认可郑某在收到本案起诉状之后已经停止销售涉案商品，故万家灯火公司在知晓郑某销售了涉案商品之后，已经尽到及时有效制止的义务，不构成对西门子公司注册商标专用权的侵犯。

而在前几年我们熟知的秀水街公司相关案例中，法院却认定秀水街公司为被告于某的涉案侵权行为提供了便利条件，存在共同的侵权故意，构成共同侵权。

同样是综合市场，为何万家灯火公司不需要承担法律责任，而秀水街公司却成为共同的侵权行为人？

综合市场监管义务的认定

不管是万家灯火公司还是秀水街公司，作为综合市场，两家公司均与相关摊位的经营者签订了租赁合同，约定承租的摊位位置、面积、经营范围、租赁期限等，从租赁合同中约定的两家公司的权利 义务看，均包括对市场进行统一经营管理，有权决定市场经营时间、经营品种、范围等，可以根据市场的需要进行调整，有权监督乙方的经营活动，另一方面，秀水街公司负有维护市场秩序，制止违法行为，并向有关行政管理部门报告等的合同义务。

根据《中华人民共和国商标法实施条例》规定，故意为侵犯他人注册商标专用权行为提供倉储、运输、邮寄、隐匿等便利条件的行为属于侵犯他人注册商标专用权的行为。综合市场作为经营管理者，提供经营场所，应知故意为侵犯他人注册商标专用权行为提供仓储、运输、邮寄、隐匿等便利条件的行为属于侵犯他人注册商标专用权的行为，故综合市场如果可以认定主观上存在“应知”情节，应当承担法律责任。

在西门子公司案中，权利人律师函寄送的对象为摊位的经营者，且在收到本案起诉状之后，郑某已经停止销售涉案商品，故万家灯火公司已经尽到及时有效制止的义务。在秀水街公司案中，权利人给秀水街公司的律师函中已经列明了销售侵犯注册商标专用权商品的具体摊位，要求秀水街公司积极采取措施，如有问题可与律师联系，并提供了详细联系方式，但实际上，秀水街公司并未采取任何有效措施制止涉案销售侵犯注册商标专用权的商品的行为，致使侵犯注册商标专用权行为继续。故可以认为秀水街公司存在“应知”的情节，应当承担法律责任。

综合市场知识产权法律

风险提示

综合市场规模大，涉及摊位多，涵盖文具、服装、鞋帽、五金、建材、家电等各行各业，产品质量也参差不齐，知识产权法律风险比较多。综合市场如何积极有效应对？

首先，综合市场应当做好登记备案工作，认真审查摊位经营者的身份信息和经营资质，留存好身份证、营业执照等主要证件的复印件。尤其应当注意审查实际经营者与登记备案经营者是否一致，如果不一致的，及时做好相关信息登记工作。

其次，综合市场应当与摊位经营者签订相关合同，明确约定各项权利义务，尤其是知识产权保护方面的权利和义务，要求在综合市场内诚信经营，保证其展示及出售的产品具有合法权利，不侵权他人知识产权。综合市场还可以就如因摊位经营者原因导致侵犯知识产权时，综合市场被判承担责任时，约定具体如何在摊位经营者和综合市场之间进行分担。

再次，综合市场应当提高知识产权保护意识，尊重权利人知识产权，注重日常知识产权管理和监管，在接到权利人、消费者有效的举报或者警示后，避免消极应对，应当采取积极措施，及时与权利人、消费者获得联系，确认相关摊位是否存在商标侵权行为并采取积极措施。

（作者系北京市海淀区人民法院民五庭法官）