探究土地增值税清算过程中的问题和对策

2022-09-11

1 引言

土地增值税是一项涉及国有土地使用权、建筑物及其附着物的一项重要税法, 可以在很大程度上规范房地产及土地的交易行为, 进而使单位和个人的合法权益得到有效的维护。因此, 国家对于土地增值税的作用给予了高度的重视, 在近年来又相继出台了新的土地增值税政策。但是在实际运行时, 这种新政策的落实却遇到了很大的困难, 不仅影响了土地增值税清算工作的顺利开展, 而且也大大降低了土地使用的社会效益, 因此, 有关部门应对所存在具体问题进行全面的分析, 进而针对性地提出有效的解决对策, 这样才能进一步提升土地增值税的作用, 使房产交易和土地使用达到健康、合理、规范的发展。

2 土地增值税清算工作中面临的问题

土地增值税清算是一项严谨又细致的工作, 其具体是指在纳税人满足相应的清算条件后, 要结合相关法律法规, 对房产开发项目的整体应缴土地增值税税额进行全面的核算, 并向当地税务机关上交必要的材料, 办理相关手续, 结清税款。可以说, 土地增值税以其重要作用成为我国税收中的重要税种, 倘若相关工作人员能够做好清算工作, 就能有效规范与约束土地的交易, 提高土地使用的社会效益。不过, 从现阶段来看, 我国的土地增值税清算工作面临着不少问题。

2.1 开发项目成本的计量

通常, 当房产开发项目完工后, 就要由相关开发企业到当地的税务机关缴纳所需上缴的土地增值税, 但在这一过程中, 却常常出现建筑工程成本计量与实际成本存在很大偏差的问题, 究其原因, 主要因为一些不良开发商为了逃避税费而虚报工程成本所致。而税务工作人员在进行土地增值税清算时, 却很难将虚报的成本清算出来, 进而不仅影响了国家土地使用的社会效益, 而且对于自身工作的顺利开展也造成了很大的阻碍。

2.2 房屋出售价格的定位

在房地产开发过程中, 为了获取某种私利, 一些不良房产开发公司通常会将自己名下的部分房地产以最低的价位奖励给合作股东, 而这些奖励房产也需要上缴土地增值税, 但由于股东所接收的房地产价格十分低廉, 若是按照同期市场价格来缴纳增值税, 则势必会影响到股东的个人利益, 所以这就使得土地增值税的税收工作受到了很大阻挠。而若是不按照同期房地产市场价位去征收税费, 则土地增值税的清算结果就会出现偏差, 进而给国家利益和土地使用权带来一定的损害。

3 土地增值税清算问题的对应解决措施

3.1 严格规范土地使用权

为了进一步促进土地增值税清算工作的顺利开展, 使土地的社会效益得到最大化提升, 国家及有关部门就要对土地使用权加大规范管理力度定, 并制定一系列严格的法律法规, 以便可以严厉打击那些违规使用土地的行为。另外, 各地土地交易管理机构, 还要对土地资源的使用情况进行详细的了解和监督, 以免出现违法转让、二次使用等不良现象, 同时, 城建部门应对管辖范围内的房产开发企业进行统一的管理, 看其开发资质是否符合有关规定标准, 若是立项单位和建设单位不一致, 则对其提出的土地审批手续也应停止办理。此外, 还要加大当地工商管理部门对产开发企业的管理权力, 尤其是在股权转让方面, 必须要保证企业能够提供完整的税务机关前置涉税事宜的审批手续, 这样才能予以办理相关事务。最后, 税务机关单位要对土地交易行为进行严格的管理和监督, 根据国家所颁布的税法条例去征收一切合法的增值税, 并对相关责任单位收取滞纳金, 以便可以有效维护土地使用权, 使其所获得的社会利益得到更大的增长。

3.2 对开发项目成本加大管理力度

土地增值税清算工作的顺利开展, 离不开高素质、高水平税务人员的支持和配合, 在进行房产土地增值税清算工作时, 相关工作人员必须熟知成本费用管理条例和要求, 并能够将其有效落实到实处, 切记不能在需要清查房地产的开发成本的时候才着手进行。税务人员需要对房地产开发成本有着清晰、全面的了解, 尤其是要掌握企业的开发费用的构成, 这样才有利于后续工作的开展, 从而防止在后续工作中产生人为的误差。同时, 在日常工作中, 税务人员还应当肩负起监管职责, 主要是监管相关人员对开发成本的管理, 避免将各项开发成本混为一谈, 影响清算工作的准确性。另外, 成本核算的所有结果都需要上交相关部门进行审核, 由此来确定之前没有办法核查的具体工程成本数额。

3.3 对计税价格进行清晰的明确

对于房地产开发企业名下的部分房产价格, 若是没有同类商品房作为对比, 则其价格定位就失去一定的准确性, 一旦估算计税价格过高, 则势必会引起纳税企业的不满, 相反若是过低, 还会影响土地增值税清算工作的顺利开展, 进而给国家利益和土地的正常使用造成损害。因此, 为了改善这种不良情势, 相关税务部门应从全局角度出发, 积极采用先进科学的商品房计税价格公式, 来计算房产企业开发商品的实际土地增值税, 这样才能确保计税价格的准确性和合理性, 从而减少各种矛盾问题的产生, 为土地增值税清算工作的顺利开展打下稳定的基础。

3.4 做好土地增值税清算工作

(1) 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后, 当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的, 该亏损应按照税法规定向以后年度结转, 用以后年度所得弥补。后续开发项目, 是指正在开发以及中标的项目。

(2) 企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后, 当年企业所得税汇算清缴出现亏损, 且没有后续开发项目的, 可以按照以下方法, 计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款, 并申请退税 (退税年度:土地增值税清算当年)

(3) 该项目缴纳的土地增值税总额, 应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例, 在项目开发各年度进行分摊, 具体按以下公式计算:各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额× (项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额) 所称销售收入包括视同销售房地产的收入, 但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。

(4) 该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后, 余额属于当年应补充扣除的土地增值税;企业应调整当年度的应纳税所得额, 并按规定计算当年度应退的企业所得税税款;当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的, 应作为亏损向以后年度结转, 并调整以后年度的应纳税所得额。

(5) 按照上述方法进行土地增值税分摊调整后, 导致相应年度应纳税所得额出现正数的, 应该规定计算缴纳企业所得税。

(6) 企业按上述方法计算的累计退税额, 不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税;超过部分作为项目清算年度产生的亏损, 向以后年度结转。

4 结语

综上所述, 随着我国社会经济的快速发展和人们生活水平的提高, 房地产行业逐渐成了我国社会的支柱型产业。而为了规范房产交易和土地使用行为, 相关税收部门应做好土地增值税清算工作, 按照新的税法要求和有关规章制度来进行, 不仅要规范土地使用权, 加强有关部门对房地产开发成本的管理力度, 而且还要明确我国商品房的计税价格, 这样才能确保土地增值税清算工作的工作效率和工作质量, 使其为国家利益和土地使用的社会利益提供可靠的保障。

摘要：随着我国社会经济的快速发展以及人们生活水平的不断提高, 大量的资本开始投入到房地产市场中, 相应的也推动了房地产行业税制的改革。在房地产开发过程中, 土地增值税是占有重要地位的一种税, 其重要价值在于可以有效规范与约束土地和房地产的交易行为, 避免违法乱纪的行为出现。所以, 政府部门长期以来都很重视土地增值税的作用, 并且出台了一系列相关政策与法规。不过从我国现阶段的土地增值税清算工作来看, 还面临着不少问题, 给工作人员带来了不少压力。据此, 笔者结合自身长期工作经验, 在分析土地增值税清算工作中所面临的问题的基础上, 提出相应的解决办法, 希望能为该行业的其他从业者提供一定参考。

关键词：土地增值税,房地产,土地使用权,土地资源