浅谈土地储备成本有效控制策略

2022-11-01

土地储备最早源自欧洲, 我国在1996年开始引进并实施。地方政府依据土地利用总体规划、城市规划的要求, 通过征用、收购、置换、收回、转制等方式取得土地, 直接或者对土地进行适度开发整理后储存起来, 从而再次科学、合理利用土地资源。土地储备工作重点为土地取得与收储。经过10多年的实践, 目前, 我国土地储备已经取得了斐然的成绩, 形成了一套自己的体系, 极大地推动了城乡社会、经济的发展。但由于我国土地储备起步较晚, 市场化水平比较低, 其中, 还不可避免地存在一些问题, 比方说, 由于土地储备机构的管理经营水平不高, 导致其难以对土地市场起到科学的调控作用, 再加上土地储备计划制定不够完善, 不仅增加了土地储备的成本, 也导致土地储备面临很大的风险。因此, 必须要采取有效策略, 加强对土地储备成本的控制与管理, 以提高资金利用率, 促进我国土地储备健康、良性地发展。

一、土地储备成本的构成与特点

(一) 土地储备成本的构成分析

从本质上来说, 在土地储备成本当中, 主要包含了储备土地成本、转让价格与土地收购成本等相关的内容。在这当中, 土地收购成本主要指的是对于购买前期所运用到的费用, 而储备土地成本, 则主要指的是储备支出的利息, 以及其在出现跌价等风险时所要承担的损失。此外, 就针对于土地开发成本来说, 其指的是在进行土地建设与改造时, 所需要的费用支出。从某种意义上来说, 若土地转让的价格比购买时的价格低, 会造成相当大的土地存储成本的损失,

(二) 土地储备成本的特点分析

从根本上分析来看, 在土地储备成本当中, 主要包含了以下几个方面的特点:首先, 土地储备成本往往需要用到大量的运行资金, 使得其自身具有明显的资金密集型特点。其次, 在进行实际的土地开发过程中, 因为土地的性质与用途不同, 所以说其开发的模式也会出现比较大的变化, 导致其自身存在明显的多义性与不确定性。此外, 在进行实际的土地开发过程当中, 因为相关的工程建设现金流都是公开的, 并且相应的开发成本也能够通过预算来确定, 从此角度来看, 土地储备成本是可以控制的;四是土地储备成本具有区位性, 土地的区位条件决定着土地收购的成本。

二、影响土地储备成本变化的因素

(一) 内部因素

就针对于土地的储备成本来说, 能够对其产生影响的内部因素, 主要指的是储备机构的管理与决策能力。也就是说, 其管理与决策能力的高低, 能够对土地储备的成本产生直接的影响。从国外土地储备的案例和研究可以得出, 就针对于不同的决策者来说, 其对于土地储备决策的结果, 往往会有不同的影响, 在这当中, 有的管理者存在较高的能力, 并获得的关于土地方面的信息量大且质量高, 同时, 其信息分析与管理能力也比较强, 其决策也往往更加科学、合理, 也能够更好的减少储备成本, 来提高储备效益。

(二) 外部因素

能够对土地储备成本产生影响的外部因素, 指的主要是土地储备政策与资金的变化。在这当中, 最主要的影响因素, 指的是土地储备资金的来源与结构。就针对于目前的实际情况来看, 在我国的土地储备资金种, 最主要的还是政府财政拨款与银行贷款这两部分。其中, 虽然说政府的财政拨款并不会受到利息压力, 但是, 在很多城市当中, 依然存在着财政吃紧的问题, 导致土地储备机构的资金补充机制不够健全, 因而, 大部分土地储备都需要依赖银行贷款, 因银行贷款还存在利息、信贷资金不足等问题, 这些也会导致土地储备资金来源不足、结构不稳定等问题。

三、土地储备成本有效控制策略分析

(一) 提高土地储备机构决策能力与成本控制水平

土地储备机构作为对政府土地的重要储备管理部门, 并不是以营利为目的的, 其最主要的目的, 是为了确保我国的土地所有权的完整性, 并在这个过程当中, 来进行适当的盈利。因此, 从本质上来说, 合理的降低土地的储备成本, 不管是对于政府来说, 还是针对徒弟的储备机构而言, 都是一件非常重要的事情。所以说, 我们必须要从如下几个方面提高其决策能力与成本控制水平:首先, 应当加强各个部门之间的良好协作, 来保证方案的合理性与科学性。其次, 应当强化对土地储备费用的预测, 并通过相关方案的制定, 来对开发成本进行适当的控制。

首先, 应当加强其与各个机关与部门之间的良好协作, 来保证开发方案的合理性与科学性。其次, 应当强化对各项土地储备成本费用的预测, 通过预测, 来制定相应的方案与计划, 并以此来有效的降低开发成本的投入。最后, 应当对国家的相应政策有所了解, 并及时的掌握目前的市场需求, 提高对资金的利用效率和组织的执行效率。

(二) 调整宗地收购 (收回) 项目补偿定价机制

首先, 应当严格坚持评估定价的基本原则, 并且要慎用政府的定价, 来有效避免其对于土地市场产生不好的影响作用。其次, 应当把土地收储与国有困难企业安置补助合理的分离开来, 并且, 要求政府应当在土地收购以外, 来制定相应的补偿办法, 去解决各种问题。这样一来, 就能够更好的实现对补偿费用的安置, 从而顺利的实施徒弟储备制度。第三, 应当及时的避免出现土地投机行为。要求我们在明确相应的收购价格之后, 来按照工业用地的去的实现以及相应的投入产出状况, 对其进行区别对待。此外, 如果说, 对原土地使用权人中, 其对于土地的取得时间比较短, 或者其能够享受税收优惠与地价优惠的, 或者是在企业入驻之后, 没能够兑现投资建设承诺的, 则应当及时的扣减其补偿费用。

(三) 有效控制土地开发中的成本

在土地开发期间, 需要消耗大量的资金, 要有效控制土地储备成本, 就必须要加强土地开发成本控制。因此, 我们在进行设计与策划阶段中, 应当对当地的实际情况进行充分的考量, 科学编制开发设计规划, 参照土地储备计划、土地利用设计等方案, 合理控制前期投资、效益核算、利润安排等各种资金成本。尽可能地缩短土地开发周期, 优化土地储备开发模式。另外, 还要多措并举降低财务费用。济南市土地储备制度在建立初期, 由于资金运营规模较小, 财务费用总量相对较小, 但随着土地储备规模不断增加和周期增长, 土地储备财务费用也逐渐加大。降低账务费用成本的关键是要降低负债率、贷款利率, 缩短开发周期, 加快资金回笼。

摘要：土地储备是政府依照法定程序和批准权限, 通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权, 经过前期开发整理后, 再次向社会供应的行为。土地储备是国家调控土地、科学利用土地资源的有效手段, 需要用到大量的资金。因此, 研究如何科学、高效地控制土地储备成本, 具有重要的理论与实践意义。

关键词：土地储备,土地资源,成本控制