商事租赁法立法宗旨的选择

2022-09-12

一、商事租赁制度概述

商事租赁是商主体以营利为目的而持续实施的租赁行为, 它有广义与狭义之分, 广义的商事租赁包括商铺租赁、厂房租赁、写字楼租赁、设备租赁。狭义的商事租赁就是商铺、办公室这样的财产在商事领域使用权的流转。本文就是以狭义的商事租赁为论述对象, 即以商铺租赁为主。从概念来理解, 商铺租赁即是承租人租赁出租人的房屋, 并将之作为商事经营活动的场所, 看似与居住租赁区分明确, 但在实际生活中, 作为租赁标的的房屋并不会自我标明用途。因此, 笔者认为需要从两方面综合界定商铺租赁。其一, 商主体 (承租人) 为企业。其二, 租赁物被用来作为商事生产经营的处所。二者同时满足才是商事租赁。明确商事租赁是什么仅仅认清了其本质, 而分析它为什么要成为一项法律制度, 以及该制度对社会带来的影响则是更为重要的问题, 这也是事实认定与价值判断的关系。我国《合同法》第13章用了25个条款界定租赁合同的相关内容, 主要包括租赁合同的含义、租期、转租、出租人与承租人的权利义务、优先购买权等内容。租赁合同的这些条款可否用于商事租赁呢?不得不承认, 在合同自由理念的支撑下, 租赁合同的基本条款仍然可以适用到商铺租赁中。但如果适用过程中采取一刀切的方式, 那无疑对商主体的利益造成严重损害。所以应该尽快建立商事租赁制度, 以满足现实需要。

二、法国商事租赁制度的立法宗旨及评析

商事租赁制度最为完善的莫过于法国, 从1926年创设商事租赁以来, 历经20多年的修改与完善, 终于在1953年颁布并开始实施一项法令。法令以商事延展权为核心内容, 奠定了商事租赁的基本合同机制, 后期虽然经过多次修改, 但在2000年重整商法典时, 多数条文仍被纳入到第四编“营业资产”的第五章“商事租赁合同中”。立法者对此项制度的各个细节精雕细琢, 但立法宗旨始终是朝着有利于承租人的方向。

“商业所有权”概念的确定。1926年商事租赁制度初建以来, 就对商业场所承租人给与特殊保护, 最为典型的是“商业所有权”。所谓商业所有权, 实际上是指承租人在租赁合同届满时享有续租的权利或主张赔偿的权利。在法律性质上, 这一权利是相对权, 而非对世权的“所有权”。由此, 也可以推断出立法者的旨意, 将商事租赁物权化, 以此保护承租人的权利。随着市场经济的不断繁荣, 商事租赁制度的种种不足逐渐暴露出来。总之, “商业所有权”统领下的规则已经失去了时代价值, 甚至会延缓商事活动及市场经济发展的脚步。

法定续租权的确立。1953年经过修改的法令确立了法定续租权, 自此, 商事租赁制度才寻得了其制度构架的核心, 对承租人权利的保护就更为绝对。法定续租权即租约到期后商事承租人要么继续承租, 这和民事租赁并无差异, 只是租金需要调整;要么, 也可以要求出租人支付因拒绝其承租租赁物的补偿金。当然, 法定续租权又并非无条件适用, 在以下几种情况中, 可排除适用: (1) 因“重大的或正当的原因”不再续租。 (2) 租赁物有倒塌的危险或者是不卫生的房屋, 承租人也不享有续租权。 (3) 出租人因将房屋收回用于居住或对场所进行重建, 承租人也不能主张续租权。虽然说对商人承租人有必要给与保护, 但现在的这种保护已经超过了合理的限度。对商铺来说, 补偿金可以弥补承租人搬离此商业地段的部分损失, 但对于以网上销售为主的承租人来说, 经营场所的变更并不会减少销售量。相反, 搬至偏僻一点的场所反倒会降低成本, 间接增加收益。再如, 技术密集型的商主体搬离原来的经营场所同样不会导致顾客的减少。如果一味要求出租人赔付补偿金, 法律的公平、公正就会收到公众的质疑。

三、我国商事租赁制度确立的立法宗旨

进入21世纪, 商主体以经济势力雄厚的公司为主导, 并且租赁业也得到了前所未有的发展。作为承租人的公司在租赁中处于弱势地位的情况已并不多见, 所以, 将立法重心放在保护承租人身上欠妥当。笔者认为, 商事租赁制度的确立, 应依出租人和承租人的利益平衡为立法宗旨。

(一) 出租人和承租人利益平衡

与居住租赁不同, 商铺租赁的双方都是商人, 实力相差不过于悬殊, 且目的动机都在于营利, 故商事租赁制度应尽可能保障双方利益平衡。例如在租期的限制上, 应该设有最低租赁期限, 以此来确保承租人前期的投资有所回报。但租期也不可过于漫长, 如法国规定的9年, 应当为出租人合理使用自己的租赁物留下空间。最低租赁期间和最长租赁期间都是违背合同自由的体现, 但它们依然有存在的必要。倘若法律给与出租人和承租人过高的自由, 就会出现投机性的超短期租赁合同或削弱所有权和租赁权界限的超长期租赁合同。这不仅会损害善意第三人的利益, 还会打破物权的法定性。

(二) 合同自由与公共利益的平衡

商事租赁是商主体追求低成本、高收益的产物, 其本身是为了实现经济效益, 与居住租赁制度中所蕴含的公共利益不同, 但制度设计仍需考虑合同自由与公共利益、社会利益的平衡。自古以来, 合同自由, 意思自治是合同法的霸王原则, 然而, 当它与社会密切关注的公平观念冲突时, 依旧被人们摒弃, 商事租赁制度在遵从商主体自由交涉的前提下, 应被赋予较多的强制性规定, 这是维护市场公平交易和遵循价值规律的内在要求。例如, 出租人不愿续租时, 对补偿金的确定就需依据一定的公共标准, 以此来平衡双方的利益和促进交易的尽快完成。

(三) 经济利益与制度利益的平衡

无论是商事租赁的承租人还是出租人, 他们都可以从商事租赁合同的订立与履行中获得一定的经济利益, 利益的争夺是争议的主要原因, 法律的作用就是平衡他们的利益。而当事人所追求的经济效益与法律制度最终都是统一的。比如说, 按目前法国法的规定, 受到利益的驱动, 承租人行驶自己的续租权时, 出租人不愿续租就需补偿承租人大量的补偿款。可能承租人在租期届满以后无心再经营, 但因为想要获得补偿金强行要求出租人补偿自己因不能续租造成的财产损失, 这种情况就需法律尽快做出调整, 或从租金, 或从租期的规定上间接阻止承租人的恶意行为, 以此完善制度上的缺陷, 进而平衡双方当事人的利益。

摘要：商事租赁是商主体以营利为目的持续实施的租赁行为, 我国《合同法》第13章以民事租赁为核心, 忽略了商事租赁的特殊价值, 并未对此制度的使用留下空间, 所以须尽快确立商事租赁制度。法国以维护承租人的利益为立法宗旨建立起一套完备的商事租赁制度, 但因其特殊的立法背景亦不能满足当今实践的需要。我国商事租赁制度的立法宗旨应以出租人和承租人的利益平衡为逻辑出发点, 以此协调此项制度中一系列规则、原则、概念之间的内在关系。

关键词：商事租赁,民事租赁,出租人,承租人,立法宗旨