房地产虚假广告案例（精选6篇）
篇1：房地产虚假广告案例
篇一：房地产广告案例分析
它首先勾勒的，是一个概念：元年。它针对的，应该是一个高端的群体，所以完全不用考虑交通啊，物业费啊，周边环境啊等等犄角旮旯的事。
文章的内容，我在这里就不一一复述了，有兴趣的话，每周四都可以关注一下的。首先推出的是“变形记”，一种地域的优越感，一种尊贵的感觉。其次，是对整个地区的规划概念，以及各项落实的规划。这是一种典型的欲擒故纵手法，先不介绍房型，售价等等最实质的东西，先讲一些很虚幻的，很概念的东西，等你上钩了，再套牢你。不过，说实话，对付有钱人，就是要这样。
他愿意花钱买的，绝不是南北通风，经济适用。
右侧的，是一张典型的别墅广告：有效果图，有文案，有设施，有地理位置，有联系方式，很中规中矩的一份案例。
现在看到的左右两侧的房地产广告，比较有特色。上半部分和下半部分是两个截然不同的房地产广告，上半部分是以文字为卖点，下半部分是以图片为亮点。一个是以真情打动人，一个是以好感博得人心。不过，左右两份的模式，真是惊人的类同啊。我特地选取出来，归类整理。
篇二：房地产广告案例分析
房地产广告案例分析
以那些房地产做起广告来，也是大手笔，弄了一个专题，左边的是
专题封页，就占据了整整一个版面。
它首先勾勒的，是一个概念：元年。它针对的，应该是一个高端的群体，所以完全不用考虑交通啊，物业费啊，周边环境啊等等犄角旮旯的事。
文章的内容，我在这里就不一一复述了，有兴趣的话，每周四都可以关注一下的。首先推出的是“变形记”，一种地域的优越感，一种尊贵的感觉。其次，是对整个地区的规划概念，以及各项落实的规划。这是一种典型的欲擒故纵手法，先不介绍房型，售价等等最实质的东西，先讲一些很虚幻的，很概念的东西，等你上钩了，再套牢你。不过，说实话，对付有钱人，就是要这样。
他愿意花钱买的，绝不是南北通风，经济适用。
右侧的，是一张典型的别墅广告：有效果图，有文案，有设施，有地理位置，有联系方式，很中规中矩的一份案例。
现在看到的左右两侧的房地产广告，比较有特色。上半部分和下半部分是两个截然不同的房地产广告，上半部分是以文字为卖点，下半部分是以图片为亮点。一个是以真情打动人，一个是以好感博得人心。不过，左右两份的模式，真是惊人的类同啊。我特地选取出来，归类整理。篇三：新广告法解读： 让虚假地产广告打回原形(最新)新广告法解读： 让虚假地产广告打回原形
1、项目有多远，不得讲时间
解读：“x x分钟直抵大市口”、“与高铁站无缝对接”、“与万达广场零距离相拥”、“距x x区政府仅x x分钟路程”??在过去的楼盘广告中，这种利用耳熟能详的公共建筑、高铁站、机场等重要的交通枢纽、周边地标性建筑作为参照物，表示项目距离的手法屡见不鲜。
不过，所谓的“x x分钟”、“零距离”、“无缝”究竟是以什么方式进行时间计算，是乘公交、步行，还是开车，抑或开飞机？购房者往往一无所知。而且，这个时间走的哪条路线，是否已囊括发生交通拥堵、遇到突发情况等不确定因素所耗费的部分，开发商通常“遮遮掩掩”，购房者则如雾里看花。本次《房地产广告发布暂行规定(修订稿)》中明确规定，广告中不得发布以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。几分钟生活圈、几分钟到中心区等措辞，以后只能挥手saygoodbye了。
典型案例：一些偏远楼盘为了表明与市中心距离近，几乎都会拿cbd作为参照物表述距离。在镇江，多数在售楼盘基本都会把罗临近万达、大市口卖点。以龙岗某楼盘为例，其宣传资料称，5分钟至大市口，15分钟至万达，事实上，除非深夜或者这些道路根本没人，否则你难以像广告中描述那般飞速抵达各处。
2、房子有多大，不得只讲赠送率
解读：新房产广告法中指出，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。在房价突飞猛涨的当下，以各种名目将房子赠送率、使用率宣传得“天花乱坠”的楼盘不计其数，土地资源稀缺的深圳尤甚。不可否认，这一招对于诸多需要大空间、却无法承担大户型的刚需客户具有一定诱惑力。
然而，楼盘宣传文案中一般多以“买一层送一层”、“使用率高达x x %”、“绝版高拓”、“n +1房”等形形色色的广告语来许诺，却从不明确标注房源的真实面积。新广告法落地之后，这种“坑爹”现象将“销声匿迹”，开发商不能再任性地吹嘘户型，而不标示具体的建筑面积、赠送面积了。
典型案例：无论是广告单张，还是户型图，n +1户型都是众多开发商惯用的宣传噱头。某楼盘，在新品入市之际大肆宣扬针对刚需置业群体设计了n +1的创享空间，轻松实现两房变三房、三房变四房。可是，究竟套内实际的使用面积和赠送面积有多少，开发商并未明示，购房者可能稀里糊涂就掉进“陷阱”里。
3、每年升值x x，不得再承诺
解读：在新广告法第二十六条第一款里规定，房地产广告里不得含有“升值或者投资回报的承诺”内容。并且，不得对未来效果、收益或者与其相关的情况作出保证性承诺，明示或暗示保本、无风险或者保收益等。销售之后返租曾经在商铺、写字楼和公寓的销售中，是比较常见的做法，其中不少商用物业甚至提出5年回本50%等承诺。但之后随着一些项目返租过程中开发商跑路，或是经营不善清场关门情况的出现，深圳对于返租、承诺保底收益和升值等广告内容早已明令禁止
典型案例：除了“首付10万惠城麦地核心地段，千亿商机产权旺铺10万元/间起”、“月赚3000，即买即回36%”等承诺保底回报字样之外，该广告还极具诱惑性地提出“做暴富老板的机会来了”以及“拿着房产证轻松做老板”，相信新广告法执行之后，这种广告内容首先要调整。
4、开盘销多少，不得乱吹嘘
解读：新广告法第十一条规定，广告内容涉及的事项需要取得行政许可的，应当与许可的内容相符合。广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。
在过去很长一段时间，“售罄”和“抢房”是可以被制造的。100套房一次性推出，也许只能卖掉60套，售出6成，但是如果每次只推20套，你说现场会不会火爆？开发商通过定价策略来实现市场上所谓的“小步快跑”，也就是分批发售，并且每次都对外宣称，售罄了，又售罄了。
典型案例：某楼盘，这个广告真的是极为典型的案例。当我们看到“四次开盘四次售罄”的时候，再辅以“盛世开盘”的火爆图片，第一反应是，这个盘销售好抢手。可是当仔细观察推盘量的时候会发现，3月28日推出97套，3月29日加推了33套。
5、“最”字头，不得随便列
解读：在新广告法的广告内容准则当中，第九条第三款规定，广告不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语。以往较为常见的情况容易出现在描述项目环境时称“国家级”，或是强调项目品质时称“最顶级”。但这条新规并非针对房地产广告，实际影响并不太大。这主要是因为此前广告法在执行中对房地产行业此类说法的要求就颇为严格，出现这一类用语时往往会审核其来源出处，一旦存疑便不允许刊发。
不过，也有一些原本用“极致”等词汇作为项目推广标签的楼盘近期主动修改了文案，以规避新广告法的雷区。
典型案例：以显眼的字号和颜色凸显“最中央、最好房”，并在文中自称“第一开发商”，显然是与新广告法的规定背道而驰。今后再使用这样的字眼，广告主将可能面临“二十万元以上一百万元以下的罚款”的处罚，严重的甚至被吊销营业执照，由广告审查机关撤销广告审查批准文件，一年内不受理其广告审查申请。
6、未拿预售证，不得发广告
解读：在新广告法的配套规章《房地产广告发布暂行规定修订稿》第四条当中规定，未取得该项目预售许可证的预售房地产不得发布广告；而第五条则再次强调，发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明；房地产预售、销售广告，必须载明开发企业名称、代理销售的中介服务机构名称和预售或者销售许可证书号；此外，预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。
由于目前入市的新盘绝大多数处于预售状态，广告也多在取得预售许可证前开始酝酿或发布，因此，该条规定涉及面颇广。由于房地产开发企业取得预售许可证10日内必须开始销售商品房，在该规定施行之后，楼盘的宣传推广期将被大大压缩。
7、买房送学位，不得瞎误导
解读：让孩子入读名校，是许多家长梦寐以求的事情。尤其是在学位紧缺的深圳，许多人购房几乎都是奔着孩子就学去的。许多房地产商以此为“商机”，纷纷打出“买房子送名校学位”、“9年一站式教育”等以教育资源做卖点的广告宣传语。但因其中不少楼盘存在宣传与实际情况不符的情况，加之教育部近年调整“学区”，导致客户购房后无法享受到开发商此前在广告中宣称的教育资源，由此引发的业主投诉和维权事件不断增多。因此《新广告法》写明，房地产广告中规定了不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺，并禁止对规划或建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件做误导宣传。这将有效减少客户与开发商之间因此而产生的矛盾纠纷。
典型案例：某高端地产项目当初销售时打出了“买房可以上学”、甚至在楼体上打出“名校为邻，走路上学”的标语，吸引了不少有入学需求的家庭前来购房。可事实上，买了这儿的房并不意味着业主子女就能就近上学。
8、xx元/㎡起，不得再滥用
新规解读：可能我们每个人在拿到楼盘宣传单时，都被那大大的数字吸引过，于是心里暗喜“咦，好像价格还不错，不会是捡了便宜吧？”然而却常常忽略了数字之后还跟着的那小小的“起”字。当你被数字打动，兴奋地去看房时，才发现数字标注的房子基本差到是没法买的，或者已经卖光了，甚至根本就不存在。
新广告法要求，广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。也就是说，“起”字将消失在数字之后，今后在宣传页中涉及到价格的，会明确标注“×× 元——— ×× 元/平方米”。
典型案例：某城一楼盘公然在其广告宣传中打出“3999元/㎡起”的字样，其中以巨大的数字凸显出房屋价格，然后以不易被察觉的小小的“起”字跟在数字后，是地产商吸引客户的惯常做法。另外，记者搜索资料发现，除了“x x元/㎡起”之外，借势营销也成为广告宣传常态。例如，某楼盘借其项目临近一线大品牌项目而在宣传页上打出“万达旁”、“大品牌”等字样，借此为自己的楼盘“镀金”。新广告法明文禁止了此类容易误导准买家的宣传方式，今后此类宣传方式将面临严厉惩治措施。
篇四：房地产营销失败的案例
房地产营销失败的案例
北京玫瑰园是一个卖了十几年的别墅项目，实际上它的规模并不大，除了几经易手，地理位置不佳和公司管理混乱外，营销失策也是很重要的一点。
地产营销人员总是容易犯一个大错，拿玫瑰园来说：为了达到明确目标群体的要求，就把自己定位在了一个过于拥挤和客群过少的市场，这就是过分定位，形象窄众化的表现。玫瑰园所有的报广都给人感觉玫瑰园像是北京最贵的、北京最奢华的、北京最别墅的，以至于“别墅还是玫瑰园”，这句话都蹦出来了，而他们自己还沾沾自喜，以为报广多么成功似的。结果富豪本来圈子人就少，去看的只有一小部分，不满意的又居多，真正购买的富豪自然就少了，而想步入富豪阶层的中产阶级又被吓着了不敢去看，实际上这部分中产阶级才是玫瑰园真正的居住者和购买客户。
真正成功的营销定位，应该是象ipod那样的：“for young people of all ages（为所有年轻人准备）”。实际上真正能买得起ipod那么黑那么贵的产品的年轻人又有几个？或者象阿玛尼一样就定位的“为有品位的人”。什么叫有品位？我还认为我比煤窑大款有品位呢。同样宝马的营销定位也是它畅销的基础，如果它定位为：“为层峰人士定制”，我相信销售就会很悲惨。
实际上在现在的地产营销和广告界，犯的都是这样的错误。比如2004年我参与的北京一个别墅项目“金碧湖畔”。一句“影响那些有影响力的人”和这一句话所衍生出来的主题和定位，就造成了如今形象的窄众，虽然现在卖得不差，但是窃以为是市场的原因，而非我等营销人员的功劳。所幸我在左突右闯中豁然开朗，也算为时未晚。
但是年前去沈阳谈“翔凤国际山水别墅”代理的时候（帮朋友开的代理公司的忙），竟然看到了同样的一句话，大概这家公司或这项目的代理公司和广告公司对我们04年做的“金碧湖畔”非常欣赏，但是却没有深入的分析“金碧湖畔”的销售成功是北京大势所趋造成的，沈阳却不具备这种市场环境，所以错误的定位自然造成了失败的销售，对此我是非常非常的深表歉意的。
本文主要是谈失败地产营销案例的，所以对成功的定位和正确的方向性就不深入描述了，心得这种东西是仁者见仁、智者见智的。
另外，再提两点定位失误，一个是很多地产项目都把自己的产品定位在一个不重要的特点上，比如：“宽house”和“汤house”，宽和汤对别墅产品而言是重要的特点吗？是购买的第一决定因素吗？恐怕没有一个客户会把这两点放到第一位上；另外一个就是定位于并不需要的产品变化上，比如：“大钟寺商业广场--第四代商业广场”，什么叫第四代？如果说前三代是商店、商场和综合shopping mall的
话，他们之间的差别那是非常明显和共识的，第四代是什么？实际上看完后觉得完全就是一个杂烩而已。
对于现在很好的地产市场环境来说，我的这些细微的心得体会实际上等于屁话，但是我一直相信牛顿第三定律：“当有一股力推动的时候，一定会有另一股反力来改变它的方向”。现在你取“朝庭”这么傻的名字，或者定位“银泰--北京第一高楼”都没有关系，反正买单者众，权当茶余饭后的谈资好了。篇五：虚假广告案例
虚假广告案例
案例一：嘉兴市秀洲区华山门诊有限公司发布虚假医疗广告案
院??(共计8家)”的名义以及刊登24位会诊专家照片来对当事人进行宣传。截止查获之日，当事人已使用上述病历卡400本。
嘉兴市工商局秀洲分局认定上述行为已分别构成了《浙江省反不正当竞争条例》第十一条第一款第(四)项之规定，属于利用其他虚假宣传对其经营状况作引人误解宣传的行为、违反了国家工商行政管理局、卫生部令第16号《医疗广告管理办法》第七条第一款第(五)项之规定，属于利用其他医学权威机构名义和医生形象进行宣传的违法行为。根据《浙江省反不正当竞争条例》第二十八条和《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条第一款之规定、国家工商行政管理局、卫生部令第16号《医疗广告管理办法》第十五条和国家工商行政管理局令第99号《广告管理条例施行细则》第二十二条之规定，责令当事人改正上述违法行为，消除影响，并处罚款人民币50000元。
案例二：金华开出首张巨额罚单重罚虚假医疗广告
2006年9月，金华市工商局江南分局开出巨额罚单，对金华同济门诊部发布的虚假医疗广告处以二十七万元的罚款。
案例三：龙泉市“格朗明近视弱视保健中心”虚假广告案
当事人吴某与林某于2006年6月1日起合伙设立“格朗明近视弱视保健中心”，同年6月9日，在龙泉市新闻传媒中心今日龙泉上发布了一则名为《一个事实引发的思考》的广告，主要内容称：格朗明调视膏，其疗效经国内20余所大型医院验证，65000例近、弱视患者三年多药理临床实验，各项指标均达到国际sda领先认证，有效率高达96%，治愈率高达91%。被权威专家认定为目前世界上治疗近视、弱视最先进、最有效的绿色疗法。是经过国家卫生部特别鉴定的国家级新药，并喜获国家专利(专利号为：97108531-5)。同期，两当事人又出资800元擅自印制相同内容的宣传单，通过散发、传递的形式，宣传和介绍格朗明调视膏。
经查发现两当事人宣传和使用的格朗明调视膏系一种保健用品，而非宣传中所称的药品，且当事人对广告中所做宣传亦不能提供事实根据。调查同时查明，从2006年6月3日起至2006年6月22日案发时，当事人在未经工商行政管理机关核准登记领取营业执照，即擅自开业以龙泉市格朗明近视弱视保健中心的名义对外营业，收取营业款7568元，非法获取利润4688元。
龙泉市工商局认为，当事人未经工商行政管理机关核准登记领取营业执照,擅自开业无照从事经营的行为违反了《浙江省取缔无照经营条例》第二条规定，属无照经营行为。其在龙泉市新闻传媒中心“今日龙泉”上发布虚假广告和擅自印制散发虚假宣传单的行为违反了《中华人民共和国广告法》第三条、第四条以及《印刷品广告管理办法》第四条的规定。根据根据《浙江省取缔无照经营条例》第十一条、《中华人民共和国广告法》第三十七条、《印刷品广告管理办法》第十八条之规定，责令当事人改正，没收无照经营违法所得4688元，并处以罚款5500元。经台州市工商局路桥区分局查实，韩国崔起荣院长并没有在该医院坐诊，广告中所称“由韩国崔起荣院长定期坐诊”内容与事实不符。路桥分局认定当事人利用广告对其整形美容医疗活动作虚解宣传，其行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条的规定，根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十四条的规定，责令停止违法行为，消除影响，并处以罚款20000元。
案例五：杭州工商揭穿“一次性吸脂近50公斤世界记录”弥天大谎
2006年6月至7月间，杭州工商局拱墅分局在广告监测中发现杭州艾美整形美容医院先后于6月9日、6月13日和7月26日在报纸上发布医疗广告，广告中称“世界吸脂大师王志军2004年创下一次性吸脂近50公斤的世界纪录”，并把郭同荣、王志军主治医师、潘宝华副主任医师的专业技术资格宣传为主任医师。拱墅工商分局认定该行为违反《广告法》
第四条规定，属利用广告作虚假宣传的违法行为，根据《广告法》第三十七条的规定，责令其停止发布上述违法广告，公开更正消除影响，罚款10万元。
案例六:四川德兴堂保健制品发布虚假保健食品广告案
案例七：义乌阳光美容医院发布虚假医疗广告案
2009年1月，义乌阳光美容医院发布以除痘、祛斑等为内容的印刷品广告，广告中宣称该院“歼灭痔疮不留痕”、“二氧化碳取痣除疣”、“神话c6智能祛斑王美肤系统是黄褐斑的强力杀手”等内容，其行为违反了《浙江省广告管理条例》的规定，属于发布虚假医疗广告的行为，被义乌市工商局责令立即停止发布，并处罚款15000元。
案例八：东阳市华山综合门诊部发布虚假医疗广告案
2009年9月，东阳市华山综合门诊部为吸引病人就医，在东阳城区菜市场周边发放《健康家园》医疗广告宣传刊物。在该宣传刊物上虚构了多名门诊部医生的简介及专家介绍，虚假发布“妇女免费体检”、“权威医疗市妇联免费体检定点单位”、“各项检查费、化验费全免”等信息,违反了《广告法》、《医疗广告管理办法》的有关规定，被东阳市工商局责令立即停止发布，并处罚款10000元。
案例九：林月明发布虚假网络广告案
浦江县玉尔龙饰品厂个体经营者林月明，于2009年3月份起在阿里巴巴建立网站，虚构“浙江玉尔龙饰品有限公司”名称、故意扩大企业规模等相关信息，其行为违反了《广告法》的有关规定，属于发布虚假广告的行为，被浦江县工商局责令改正违法行为，并处罚款5000元。
案例十：天盛塑料五金发布非法性用品网络广告案
金华市天盛塑料五金厂于2008年下半年开始在其自身网站及中华企业录等网站发布性生活用品产品广告，在网站上张贴了本厂生产的成人性生活用品增大器套装、增大器等产品的图片，并在图片下配上介绍产品的文字,违反了《广告法》、《广告管理条例》的有关规定，属于擅自发布违背社会良好风尚内容广告的行为，2009年被金华市工商局金东分局责令立即停止发布，并处罚款3000元。
案例十一：河南濮阳中房置业有限责任公司在互联网发布含有绝对化用语广告案
篇2：房地产虚假广告案例
曹女士2012年12月在准备在某开发商处购买一套商品房，当时开发商宣传的是在约定的时间内(活动时间：2012年12月1日-12月29日)交付定金55000元可以享受9.9折的优惠。曹女士在交付定金55000元之后，开发商却表示如果是公积金办理是不可以享受9.9折优惠的，于是双方僵持不下。
曹女士认为开发商先前并未告知公积金办理是不能享受优惠的，于是要求退房并退回55000元定金。而开发商则认为已经交付的定金无法退还，所以不退定金。
后来曹女士找到九龙坡区工商分局12315进行申诉，要求享受优惠活动或者退款。最终在工商分局的调解之下，双方达成协议，开发商承诺退还消费者55000元定金。
篇3：房地产虚假广告案例
广告是人类社会生活和商品生产、商品交换的产物, 是人类信息交流的有效渠道, 是维护与促进现代社会发展的一种大众咨询工具和手段。广告必须起到两个作用:一是让消费者了解产品或服务, 二是让消费者购买产品或服务。房地产广告, 是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介机构发布的项目介绍以及预售、出售、出租、项目转让的信息。房地产市场供需形势的变化导致房地产市场竞争的日趋激烈, 在这一特殊背景下, 广告如何配合企业的整体营销策划, 精准定位、发挥成效, 成为了房地产企业必须重视和研究的重大问题。
1 房地产广告遵循的规律
任何事物都有规律可循。房产作为大宗商品, 消费者的购买行为一般较为谨慎;此外, 各开发商提供的产品在地域、环境、质量、功能等方面的特质也千差万别。因此, 房地产企业在设计制作房地产广告时, 必须结合市场消费需求的实际情况与自身优势特色, 综合考虑各类因素。
1.1 应引发较强的消费注意
一则具有创意的食品饮料类广告能直接引发消费者的争相抢购, 但房产作为昂贵的大宗商品情况则大相径庭。按照中国人的家庭观念和居住习惯, 三代人同处一室的情况十分普遍, 房产的设计、功能和质量等要做到三代人都满意, 其难度可想而知。因此, 即便是最杰出的房地产广告也不会立刻引发直接的消费行为, 在众多的房地产广告中, 如果能对消费者产生较强的吸引力, 引起消费者对项目的了解意愿已经达到企业的基本要求, 至于能否产生购买行为, 关键还在于产品自身的软硬件是否满足消费者的实际需求。20世纪50年代初, 美国人罗瑟·里夫斯提出的USP理论, 就阐明了要向消费者提供一个“独特的销售主张” (U-nique Selling Proposition) 的观点, 即强调产品具体的特殊利益和功效 (此种特殊性是竞争对手无法实现的) ;此外, 对目标消费者做出一个清楚同时又令人信服的品牌利益承诺 (此品牌承诺是独特的) 。
1.2 注重消费者购买决策的复杂性, 广告宣传的区域性
目前, 我国房地产市场的一个总体特征就是房屋总价与居民家庭年收入的比值明显偏大, 房产的价格对于普通家庭而言几乎高不可攀, 对于大多数年轻置业者来说, 即使是房产按揭的支出也占据了家庭收入的一半以上。因此, 对于这样一个价格昂贵的商品, 消费者在做出购买决策时是相当谨慎的, 要反复地考察、比较、权衡。这就要求房地产广告必须针对消费者的喜好与实际需求, 从设施、绿化容积、生活配套等方面突出自身优势亮点。同时由于房地产商很少做全国范围内的广告, 除了万科、恒大等极少数实力雄厚的房地产商出于提升自己品牌的美誉度以外, 几乎大部分房地产广告的宣传都具有较强的区域性和项目针对性, 因此了解区域性的购买需求、消费习惯对于房地产企业设计制作出好的广告创意作品尤其重要。
1.3 充分考虑不同阶层的消费需求
世界著名营销大师菲利普·科特勒曾说:“营销的宗旨是发现并满足需求。”社会不同阶层的群体对于房产商品的实际需求差异很大。较低收入的消费者因购买力有限, 大多选择在城市偏远地区购置面积较小的房产;高收入群体更倾向于在城市繁华地段购买面积较大的房产;品位较高的消费者普遍注重品牌、环境、舒适度和小区整体服务等软件水平;普通消费者更关注房产的价格与质量等显性因素。因此, 房地产广告应该根据所选目标市场的消费特征明确自己的定位以区别其他竞争对手。甄别不同消费层次的特点和特殊需求是房地产广告必须考虑的问题。
1.4 着重突出产品策略和促销策略
1960年, 杰罗姆·麦卡锡在1953年尼尔·博登提出“市场营销组合”的理论基础之上, 提出“4P营销组合理论”, 从营销决策的角度将企业的营销策略归结为“产品 (Product) 、价格 (Price) 、渠道 (Place) 、促销 (Promotion) 。”房地产商品因其特殊性, 一般来说, 其价格水平主要取决于地段位置, 而渠道大多是针对本市或本省等特定地域, 因此, 对于房地产营销而言, 可以体现出差异化的主要集中在产品策略和促销策略方面。广告宣传作为促销策略的具体方式之一, 显然应该突出房地产商品本身的综合优势以及具有竞争力的促销策略优势。
2 四川成都某房地产公司广告案例分析
2.1 该公司营销广告现状
截至2014年10月, 四川省成都市房地产市场有在售楼盘536个, 待售楼盘44个。成都市2014年9月新房均价为7357元/平方米, 10月新房均价为7513元/平方米, 环比上月增长了2.12%。
该公司“城南某项目”位于成都新中心———天府新城的核心区域, 与成都市地铁1号线相距仅400米。该楼盘目前市场价格约为13000元/平方米。作为成都市首席城市豪宅, 该项目整体土地规划遵守皇家宫廷的建筑特色, 承袭了皇家经典礼仪规划, 在城市中心规划了占地约80000平米皇家园林, 这在我国房地产市场极为罕见的。这也正印证了该公司所宣扬的“诚信卓越, 精品永恒”的品牌理念。
该公司运用的广告宣传方式主要有:
(1) 通过网络平台、电视、广播等公共媒体进行线上宣传。
(2) 通过公交媒体广告及户外展板、海报等进行线下宣传。
(3) 销售人员对周边个体商户、住户发放宣传册。
(4) 在项目醒目位置悬挂布标。
(5) 通过电话、短信等方式进行宣传。
(6) 积极参与社会公益事业, 践行企业社会责任。
该公司广告主要是宣传、促销广告, 广告的主要目的是传达项目楼盘的有关信息, 同时传达企业的价值理念, 以吸引客户前来了解购买。
2.2 广告效果解析
(1) 产品的目标市场决定了广告的内容和传播方式。面向哪一类消费人群, 广告就要针对目标群体的消费特征采取灵活的策略。该公司由于自身的品牌优势和创新设计, 确定的目标市场主要是收入较高, 需要提升居住质量的消费群体, 因此在选择广告受众方面也主要是针对在高新区活动的人群。此外, 企业考虑到多数潜在的目标客户以私家车为主要交通工具, 同时会经常使用互联网, 因此该公司利用了网络平台及广播电台进行宣传, 其广告宣传具有较强的指向性。
(2) 产品的定位策略决定了广告的定位策略。广告主对于企业和产品的定位一般事先有明确的想法, 广告所传达的关于企业或产品的信息应该与广告主的定位策略完全吻合。该楼盘周边交通便利、绿化面积较大, 景观设计独具匠心, 被定位为高档住宅。在商品定价方面, 该楼盘的均价比成都市高新区住房均价高出约2000~3000元/平方米, 其定位于经济条件较好, 追求品质生活的家庭, 并通过广告对项目进行促销。其自身定位准确, 广告促销的用意明确。
(3) 企业满足市场需求的出发点和着眼点决定了广告的诉求重点。企业产品所能满足的市场需求往往体现着产品的竞争优势, 也是对消费者最有吸引力的信息。住房主要是满足顾客居住的需求, 上述案例中, 该公司主推的7套户型由90平米至246平米不等, 满足了不同人对于居住的需求。且该楼盘的核心竞争优势在于它优越的地理条件及自身独特的景观设计。该项目广告以“皇家园林”为宣传重点, 对于展示和突出该项目的核心优势与亮点极为有利, 能有效地吸引潜在客户的兴趣及消费欲望。
(4) 广告主的形象、产品形象、目标消费者的特性和心理决定了广告的表现策略。广告主题及内容有着特定的感性或者理性的形象, 而不同的消费者又有着不同理性或者感性的需求, 因此, 广告所表现的形象特征应尽量与目标消费者的需求特征相吻合。上述项目选取的营销对象主要是经济条件较好家庭, 尤其是三代同堂的家庭。因为该群体对产品价格的敏感度会比经济条件一般的家庭小, 他们更看重小区的居住环境及舒适度, 尤其是给家人带来的幸福感。因而该公司的宣传材料大多强调广告画面的艺术性和唯美特征, 突出该楼盘园林景观设计的美感、高档居住环境的舒适及周围配套设施的便捷, 以此吸引目标人群的注意。其广告形象特征与营销对象的需求特征切合得较为紧密。
(5) 塑造企业形象的广告策略。随着社会发展, 国家的立法不断完善, 人们的品牌认知也越来越凸显。因此现代企业也越来越注重自身所担负的社会责任及企业形象的塑造。声誉、品牌等已经成为现代企业重要的无形资产。2009年, 该公司注册成立“爱心基金会有限公司”、“海无涯, 爱无疆”公益品牌, 并持续推进系列希望小学捐建公益行动。至2012年底, 该公司在赈灾、助学、扶贫等方面累计捐赠额超过1.4亿港元。作为一家积极参与公益事业的集团公司, 在市场上树立良好的企业形象和品牌声誉, 为其增加市场的影响力、竞争力和扩大市场份额奠定了良好的基础。
3 总结
房地产广告策划必须针对营销对象的消费需求, 而不能一味追求奢华完美的感官形式。营销策划是一个整体性工程, 从进行市场环境分析、了解消费者、调研市场入手, 找到契合企业的目标市场群体, 继而针对目标市场群体确定区别于竞争对手的产品或品牌特质, 凭借以上分析和定位制定出完全针对目标市场的产品、价格、渠道、促销的4P策略, 在这一过程中, 广告作为营销策划中促销策略的重要内容, 其有赖于充分的前期调研和分析, 恰当地选定目标市场, 以及准确地进行企业与产品形象定位。另一方面, 房地产广告应该完全服务于市场营销活动, 应精确地围绕目标市场进行设计与策划, 广告的内容创意、视觉形象都要符合所选目标市场的特征与需求, 并自始至终贯穿于整个营销活动, 以达到与营销4P要素即产品、价格、渠道、促销的积极融合。
摘要：随着国家对房地产调控逐步深入, 房地产市场竞争也日益激烈, 新的形势对房地产企业营销水平与广告宣传提出了更高的要求。广告是营销策划的核心组成部分, 其宣传效果对于营销目的的实现具有重要意义。着眼于房地产广告的规律与房地产营销相关策略, 结合对具体广告案例的探讨, 试图解析房地产广告与营销策划之间的内在联系。
关键词：市场营销,广告,房地产
参考文献
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篇4：广告宣传太离谱虚假违法案例多
“易能细胞能量仪”虚假广告被罚20万
8月28日，上海市工商局发布虚假违法广告公告并曝光了_上海自愈力健康科技有限公司等12件典型广告案例，包括房地产、教育培训、投资理财等领域，涉及睿珂珠宝、爱屋吉屋房地产中介、科勒卫浴产品等。
资料显示，上海自愈力健康科技有限公司是注册在上海市松江区新桥镇的一家公司，2014年10月24日成立，经营范围包括从事健康科技、计算机系统、生物技术领域的技术开发、技术咨询、技术转让、技术服务，健康咨询（不得从事诊疗活动、心理咨询），会务会展服务，电子商务（不得从事增值电信、金融业务），电子产品的销售，家用电器、一类医疗器械的生产及销售，设计、制作各类广告，利用自有媒体发布广告等。
在上海自愈力健康科技有限公司官网产品中心，其主要产品有医疗器械、保健食品、功能性小家电、功能性饮料四大类产品。
其中功能性小家电产品一款售价4580元的“易能细胞能量仪”，宣传功能神乎其神，“细胞能量仪是公司历经十年研发，通过深入研究《易经》发现了一种特殊的数学矩阵结构（我们称之为“64卦易经数表图”），通过挠场原理，它能够瞬间聚集自然界的各种能量，这种能量无处不在，无时不有的
比如光能、声能、热能、磁能、机械能、生物电能。这种尚未被现代物理学认知的能量聚合发现现象，可以说是中华民族悠久历史和灿烂文明的骄傲！
太极、气功、刮痧、拔罐和针灸都是中华民族宝贵的文化资产，而易能能量仪则是中国易经文化真正落地，能让一个普通消费者看得见、摸得着、易学会用并达到自我祛病及保健目的；能瞬间消除大自然间的负能量，汇聚宇宙空间正能量的一款具有划时代意义的新产品”。
上海自愈力健康科技有限公司宣称其销售的“易能细胞能量仪”对“糖尿病、前列腺炎、膝关节炎、中风后遗症”等十几种疾病具有疗效。经查证，该产品为功能性家电产品，所谓“疗效”内容均为当事人杜撰，构成虚假广告，被依法处罚款20万元。
上海市工商局同时曝光12件虚假违法广告案例：
1.朗诗里程
房地产：上海朗信房地产开发有限公司
当事人为推销“朗诗里程”房地产项目，利用报纸及其官方微信公众号发布广告，其中含有“总价XX万迪士尼3房”“自驾25分钟至迪士尼”等内容。经查证，该楼盘实际地址距离上海迪斯尼乐园40公里，并不位于上海国际旅游度假区内，构成虚假广告，还构成以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置的违法广告，被依法处罚款25万元。
2.GUNNAR护目镜
生活用品：慧讯光学商贸（上海）有限公司
当事人在网络商品交易平台的护目镜商品展示广告中含有“世界护眼第一品牌，质量不可置疑”的内容，违法使用绝对化用语，还查明当事人以删除线标注的商品原价实际并不存在，上述行为被依法处罚款29万元。
3.易能细胞能量仪
家用电器：上海自愈力健康科技有限公司
宣称其销售的“易能细胞能量仪”对“糖尿病、前列腺炎、膝关节炎、中风后遗症”等十几种疾病具有疗效。经查证，该产品为功能性家电产品，所谓“疗效”内容均为当事人杜撰，构成虚假广告，被依法处罚款20万元。
4.睿珂珠宝
珠宝首饰：上海睿珂珠宝有限公司
当事人在电视购物广告中为显示其钻石戒指产品的价格优势，虚构另一品牌的同类产品售价，构成虚假广告，被依法处罚款20万元。
5.盛世汇海投资
投资理财：北京盛世汇海投资管理有限公司上海分公司
当事人在其经营场所内摆放和散发宣传单页，其中含有“汇海通预期年化收益率13%”“月息通预期年化收益率12%”等内容，并杜撰“李先生”“刘先生”投资上述品种获得收益的事例，以此吸引投资者。其内容构成虚假和违禁广告，被依法处广告费用三倍的罚款（5万元）。
6.科勒卫浴产品
卫浴产品：上海起鑫贸易有限公司
当事人在无事实依据的情况下，虚构宣传“超过80%的五星级酒店选择科勒卫浴产品”，构成虚假广告，被依法处广告费用三倍的罚款（5万元）。
7.爱屋吉屋
房地产中介：爱吉（上海）房地产经纪有限公司
宣称“中国消费者协会琅琊榜，爱屋吉屋荣获消费者保护模范企业”等内容。经查证，中国消费者协会从未组织过“中国消费者琅琊榜”“消费者保护模范企业”等排名和评比。该内容构成虚假广告，被依法处广告费用五倍罚款（68476.5元）。
8.华智进修学校
教育培训：上海华正信息科技有限公司
无事实依据宣称其管理的学校“年年首创最高通过率”“预测冲刺确保80%以上命中”，构成虚假广告，还违法使用“最完美的课程”“课程体系最全”“性价比最高”等绝对化用语，以及违法使用“确保一次通过上海公务员考试”的保证性承诺，被依法处罚款20万元。
9.哒哒英语
教育培训：上海卓赞信息科技有限公司
自有网站广告中含有刘某某等十位未满10周岁小明星的形象，以及上述小明星或其监护人在新浪微博发布的微博内容截图，包括小明星正在接受当事人英语培训的照片、对培训的肯定性评价等内容，构成利用不满10周岁未成年人作为广告代言人以及利用受益者名义（形象）作推荐、证明，被依法处罚款40万元。
10.清风卷纸
生活用品：金红叶纸业集团有限公司上海分公司
在超市内悬挂的广告板及商品的外包装上含有未满10周岁儿童林某某（某林姓影星的JLY-）的形象，构成利用不满10周岁未成年人作为广告代言人，被依法处罚款10万元。
11.高夫洁面乳
化妆品：上海家化电子商务有限公司
当事人自行编辑发布洁面乳产品的宣传页面中含有“排除肌肤毒素、舒缓消炎”等内容，构成违法使用医疗用语，被依法处罚款15万元。
12.万艾可
药品：上海崇明第一医药药业连锁有限公司庙镇店
药企零售代表在当事人的店堂内张贴含有“万艾可@VIAGRA@伟哥”等处方药内容的彩页广告。
当事人作为公共场所管理者和专业的药品销售者，明知、应知相关法律禁止处方药面向公众进行广告宣传，但并未制止上述违法广告行为，被依法处罚款1万兀。
此后，国家工商总局也召开新闻发布会，通报了10起典型违法广告案件。
国家工商总局通报10起典型违法广告案件：
1.车易拍违法广告案
当事人在自设网站上使用了“全国快速拍卖，速度快，无差价”和“高价放心卖，透明成交快”等广告宣传用语。
经查，当事人在经营活动中存在价格不透明、竞拍流程不透明、买卖双方具有多个操作端、卖方收到的车款低于买家支付的购车总款项等问题，广告内容与事实不符，且均未对消费者进行明示，涉嫌欺骗、误导消费者。
北京市工商机关于2016年6月对该虚假广告处罚款200万元。
2、诚信贷违法广告案
当事人通过Pc端和手机APP端、宣传彩页、在经营场所设置易拉宝等方式，在广告中宣传“100%本金保障”、“稳赚不赔、100%本金收益保障”、“100%本息担保”、“1000万风险备用金”、“第一品牌”等内容。
经查，广告主并未设立10007i风险备用金，广告内容虚假。
北京市工商机关于2016年6月依法责令该公司停止发布违法广告、消除影响，罚款20万元。
3.清风卷纸利用未成年人进行广告代言案
当事人在当地某超市若干门店内发布清风卷纸广告板广告，广告中含有不满十周岁的未成年人Kimi Lin作为广告代言人的形象；当事人销售的商品外包装上也含有Kimi Lin形象。
上海市工商机关于2016年5月责令广告主停止发布相关违法广告，在相应范围内公开更正消除影响，并处罚款10万元。
4.正富福海参违法亡告案
当事人发布的“正官福”海参广告通过对比等方式，宣称辽参“所谓野生，多是底播养殖”，为辽参配的背景图片也是经专门设计，暗示辽参是在受污染的环境下生长，品质不如自己经营的韩国同类海参商品，贬低了同行业其他经营者的商品质量。
该广告中的相关内容无事实依据证明，足以造成相关公众产生误解，对其他经营者造成了不公平竞争，影响恶劣。
辽宁省工商机关于2015年12月责令广告主停止发布相关广告，并处罚款15万元。
5、赣南电商城违法广告案
当事人发布的“赣南电商城”广告，其中以“马云9月25日飞临赣南电商城”为噱头，大肆虚假宣传，并在广告中大篇幅使用“最”字极限化用语。
且房地产广告以项目到达汽车站、火车站、高速出入口所需时间表示项目位置。
江西省工商机关于2016年5月责令广告主停止发布相关违法广告，在相应范围内公开更正消除影响，并处罚款40万元。
6.老倪膏药违法广告案
“老倪膏药”广告中宣称的“轻症卜2疗程，重症3 5个疗程可痊愈”含有对功效的保证性承诺，“百余年传承秘方结合现代工艺加工而成”等内容。
广告内容与实际情况不符，宣称的功效明显超出了批准的产品适用范围。
浙江省工商机关于2016年2月责令广告主停止发布相关违法广告，在相应范围内公开更正消除影响，并处罚款80万元。
7.兰州中医白癜风医院违法广告案
当事人利用自设网站和户外LED屏等方式发布的医疗广告中含有宣传医疗技术、诊疗方法以及“兰州中医白癜风医院是西北地区规模最大的白癜风专科医院等”等广告内容。
甘肃省工商机关于2016年7月对广告主处罚款22.04万元。
8.湘潭县广播电视台发布违法广告案
湘潭县广播电视台发布并多次播放的多个药品、保健用品广告中存在违法发布处方药广告，未经审查发布药品广告，含有对功效、安全性的断言或者保证，在保健用品中涉及疾病治疗功能等违法行为，影响恶劣。
湖南省工商机关于2016年7月责令立即停止发布违法广告、没收广告费用合计5万元、处罚款30万元。
9、湖南盛大金禧违法广告案
当事人湖南盛大金禧金融服务有限公司利用其店堂宣传、散发传单等形式向社会发布投融资类广告，在广告中虚构事实不存在的企业集团主体，使用国家机关、国家机关工作人员的名义和形象。
湖南省工商机关于2016年1月依法责令立即停止发布违法广告，并处罚款60万元。
10.三亚苏荷西餐酒吧违法亡告案
当事人三亚苏荷西餐酒吧在广告中使用“等你勾搭”、“随1勾搭”等违背社会良好风尚的恶俗文字，摆放附有“随1勾搭”文字的安全套造型和带有色情意味的卡通人物等形象。
海南省工商机关于2016年5月依法责令停止违法行为，对广告主处以20万元的罚款。
《互联网广告管理暂行办法》已经正式施行
新《广告法》满周年之际，互联网广告也出招。2016年9月1日，《互联网广告管理暂行办法》已经正式施行。
重点内容包括，1、对付费搜索广告明确定义；2、明确互联网广告活动各参与方的责任；3、强化广告主的第一责任，如网络大V应该对自己发布的广告尽到广告发布者的义务；4、首提广告程序化购买；5、细化互联网广告中的不当行为等。
新《广告法》相关规定明确到位
新《广告法》自2015年9月1日颁布实施一周年了，回顾这部被称为史上最严的《广告法》，规定可谓明确到位，10岁以下儿童不得做代言、明星自己不用不得代言、互联网广告不能一键关闭可罚3万元、没有专业数据的广告不得出现、药品、保健食品广告不许代言、极限用语处罚20万元起步…
对于虚假广告泛滥的现象，新《广告法》从内涵到外延对虚假广告做出了全面定义。第二十八条第一款首先定义了虚假广告的内涵，即以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的广告。紧接着第二款定义了虚假广告的外延，包括：
1.商品或者服务不存在的；2.商品的性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期限、销售状况、曾获荣誉等信息，或者服务的内容、提供者、形式、质量、价格、销售状况、曾获荣誉等信息，以及与商品或者服务有关的允诺等信息与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的；3.使用虚构、伪造或者无法验证的科研成果、统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料的；4.虚构使用商品或者接受服务的效果的；5.其他情形。虚假广告的外延除了四条明确范围外，还有一个“其他情形”的兜底条款，也为监管部门判断广告是否“打擦边球”留出了空间。
新《广告法》还加重了虚假广告的法律责任。新广告法第五十五条规定了虚假广告的行政责任，主要体现在：
（1）提高罚款额度：对广告主的罚款提高至广告费用3至5倍，并在广告费用无法计算或明显偏低的情况下，罚款人民币20万至100万；
（2）新增广告主累积违法的加重处罚：2年内3次以上虚假广告处广告费用5至10倍罚款，并在广告费用无法计算或明显偏低的情况下，罚款人民币100万至200万，可吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
（3）新增对广告经营者和发布者的处罚：明知或应知虚假广告仍设计、制作、代理、发布的，罚款和情节同广告主，同时监管机关在累积或严重违法时可吊销广告发布登记证件。
打造信誉品牌树立行业典范2016年全国企业品牌宣传展示
辽宁宇丰食品科技有限公司
公司是一家集粮食种植、收购、加工、仓储、销售、预包装食品、产品配送于一体的立体垂直发展的重点农业产业化龙头企业，是中国管理科学院/农业经济技术研究所杂粮种植示范基地。现有机杂粮种植面积已达14300.25亩，优质杂粮种植面积25000亩。拥有专业研发、生产团队，致力于农产品的科技创新。
浙江绍兴苏泊尔生活电器有限公司
篇5：房地产虚假广告案例
巴南区某楼盘业主代表在5月投诉，表示其所在楼盘宣传中绿化率百分之四十一，并且根据该楼盘的宣传图，在小区内规划有小区公园和运动场(在30、32号楼旁边)，但在交房的时候却看不到绿化，绿化根本达不到41%，并敷衍业主说此地块是政府绿化，不关自己任何事。
后来相关部门表示，该楼盘的规划设计是按照相关建设法律法规和标准对绿化指标、配套设施等进行设计修建的。小区30、32号楼东侧地块为规划的绿地，因地块中的高压铁塔未搬迁，绿地及绿地中的运动场地目前暂未实施。
篇6：房地产虚假广告案例
温州两家房地产公司在9月至4月间和203月—6月间在温州各大报纸及电视等媒体发布含有夸大甚至曲解楼盘实际效果的广告。这些广告包括“方圆13平方公里，约西湖面积的2倍，是东南沿海最大的城市绿肺”、“178平方米户型的短板式9米进深结构，5朝南的稀缺格局”、“13平方公里国家级三垟湿地公园”、“一所7000平方米斥资近亿的鼎级生活会馆”等在内。
温州市瓯海区工商局有关负责人表示，此类广告违反了《中华人民共和国广告法》第三十七条的有关规定，被处以责令其停止发布、以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并依法分别处以112万元和88万元罚款。