房地产估价案例改错

2022-08-09

第一篇：房地产估价案例改错

房地产估价师房地产估价案例与分析大纲总结

房地产估价师考试辅导

房地产估价案例与分析

《房地产估价案例与分析》考试大纲

第一章房地产估价文书写作

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节房地产估价文书概述

一、房地产估价文书的种类及作用

(一)估价委托书

(二)估价委托合同

(三)估价项目来源和接洽情况记录

(四)估价作业方案

(五)估价所需资料清单

(六)估价对象实地查看记录

(七)估价报告

(八)估价报告内部审核表

(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录

(十)估价报告交接单

二、房地产估价报告写作的文字要求

(一)对词义的要求 1.用词准确

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准，不堆砌、不生造 5.朝向与楼层

(二)对语句的要求 1.句子简洁，概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密

(三)要防止错别字和错漏第二节房地产估价报告写作

一、房地产估价报告的构成要素

二、房地产估价报告的写作

(一)封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构

5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号

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(二)目录的写作

(三)致委托人函的写作

(四)注册房地产估价师声明的写作

(五)估价的假设和限制条件的写作

(六)估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限

(七)估价技术报告的写作 1.实物状况(或个别因素)分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定

三、房地产估价报告示例

第三节其他房地产估价主要文书写作

一、估价委托合同

(一)估价委托合同内容构成

(二)估价委托合同写作示例

二、估价所需资料清单

(一)对房地产价格有普遍影响的资料

(二)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

(三)相关实例资料

(四)反映估价对象状况的资料

三、估价作业方案

(一)拟采用的估价技术路线和估价方法

(二)拟定资料收集渠道

(三)预计需要的时间、人力和经费

(四)估价作业步骤和时间进度安排

四、估价对象实地查看记录

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(一)住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容

2.住宅房地产实地查看记录表示例

(二)经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容

2.经营性房地产实地查看记录表示例

(三)工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容

2.工业房地产实地查看记录表示例

(四)在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容

2.在建工程实地查看记录表示例

五、估价报告内部审核表

(一)估价报告内部审核表内容构成

(二)估价报告内部审核表示例

考试要求

要求考生掌握本章内容。

第二章不同类型房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节居住房地产估价

一、居住房地产及其特点

(一)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

(二)具有较强的相似性、可比性

(三)不同类型住房价格内涵差异明显

二、影响居住房地产价格的因素

(一)影响居住房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.生活服务设施

3.教育配套设施

4.环境质量

(二)影响居住房地产价格的主要实物状况

1.建筑结构、类型和等级

2.设施与设备

3.建筑质量

4.装修

三、居住房地产估价的常用方法

(一)市场法

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(二)成本法

(三)收益法

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

(一)商品房估价的技术路线及难点处理

(二)房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理第二节商业房地产估价

一、商业房地产及其特点

(一)商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点

(二)商业房地产特点 1.收益性

2.经营内容多，业态多样

3.出租、转租经营多，产权分散复杂 4.装修高档且复杂

5.垂直空间价值衰减性明显

二、影响商业房地产价格的因素

(一)影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层

(二)影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值

三、商业房地产估价的常用方法

(一)收益法

(二)市场法

(三)成本法

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

(一)不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产

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(二)不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价

3.同层商业房地产不同铺面估价

(三)空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理第三节商务办公房地产估价

一、商务办公房地产及其特点

(一)商务办公房地产及其分类

(二)商务办公房地产的特点 1.所处区位好，规模大

2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

二、影响商务办公房地产价格的因素

(一)影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层

(二)影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平 6.租户类型

三、商务办公房地产估价的常用方法

(一)收益法

(二)市场法

(三)成本法

四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

(一)商务办公房地产租金的求取 1.租约问题

2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题

(二)整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产

第四节旅馆房地产估价

一、旅馆房地产及其估价特点

(一)旅馆房地产及其特点

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1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点

(二)旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力

二、影响旅馆房地产价格的主要因素

(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境

(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理

三、旅馆房地产估价方法的选用

(一)收益法

(二)市场法

四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

(一)星级酒店不同功能用房收益的测算

(二)星级酒店净收益的求取

第五节餐饮房地产估价

一、餐饮房地产及其估价特点

(一)地段选择的差异性

(二)营业收入的差异性

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理第六节娱乐房地产估价

一、娱乐房地产及其估价特点

二、娱乐房地产估价的常用方法

(一)收益法

(二)市场法

(三)成本法

三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理第七节工业房地产估价

一、工业房地产及其估价特点

(一)涉及的行业多

(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大

(三)要区分设备和建筑物的造价

(四)受腐蚀的可能性大

二、影响工业房地产价格的主要因素

(一)影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件

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2.基础设施

3.地理位置

(二)影响工业房地产价格的主要实物状况

1.用地面积与形状

2.地质和水文条件

3.房地产用途

三、工业房地产估价的常用方法

(一)成本法

(二)市场法

(三)收益法

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

第八节农业房地产的估价

一、农业房地产估价的一般特点

二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

第九节特殊用途房地产估价

一、停车库的估价

(一)地下停车库特点

(二)地下停车库的价格特点

(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线

二、加油站的估价

(一)加油站房地产估价的一般特点

1.位置极其重要并且分布离散性较强

2.经营的个性差异显著

3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

(二)加油站常见的估价方法和技术路线

考试要求

1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;

9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

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第三章不同目的房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节建设用地使用权出让价格评估

一、建设用地使用权出让价格评估的特点

(一)建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

(二)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

(三)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

(四)搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

(一)市场法

(二)假设开发法

(三)成本法

(四)基准地价修正法

第二节房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的特点

二、房地产转让价格评估常用方法

(一)市场法

(二)假设开发法

(三)成本法

(四)收益法

(五)基准地价修正法

第三节房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值内涵及评估实质

二、房地产抵押估价的法律规定

(一)可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

(二)不得设定抵押的房地产

(三)其他限制条件

(四)与房地产抵押估价有关的规定

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

(一)完全产权房地产

(二)不完全产权房地产

(三)部分(局部)房地产

(四)在建工程房地产

(五)乡(镇)、村企业房地产

四、房地产抵押估价的注意事项

(一)估价目的

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(二)估价时点

(三)确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

(四)合理确定假设前提和限制条件

(五)把握市场风险防止高估

(六)估价中的谨慎原则

(七)市场变现能力分析

(八)说明与风险提示

(九)其他

第四节城市房屋拆迁估价

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

(一)估价数量大

(二)涉及面广，社会影响大

(三)估价对象复杂，需要协调各种关系

(四)补偿价格关联性强

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

三、城市房屋拆迁估价技术路线

(一)“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”

3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格

(——)“典型房屋”市场价格评估技术路线

(三)区位指导价市场价格评估技术路线

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

(一)拆迁估价的估价对象

(二)拆迁估价委托人的合法性

(三)拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

(四)拆迁估价价格内涵

(五)几种特殊产别房屋的估价

五、城市房屋拆迁估价的工作方式

(一)拆迁估价前的准备工作

(二)入户调查

(三)室内作业，出具估价报告

(四)现场答疑

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决第五节房地产强制拍卖估价

一、房地产拍卖的相关法律规定

二、房地产强制拍卖估价的特点

(一)强制处分

(二)快速变现

(三)市场需求面窄、推广力度小

(四)消费者心理因素

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(五)购买者的额外支出

三、房地产强制拍卖估价的技术路线

四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

(一)商品房

(二)行政趔拨地上的房产

(三)在建工程

第六节房地产损害赔偿估价

一、房地产价值损失的原因及种类

(一)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

(二)因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

(三)因环境污染造成房地产价值损失

(四)因工程质量缺陷造成房地产价值损失

(五)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

(六)因异议登记不当，造成房地产权利人损害

(七)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

(八)因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

(九)因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

二、房地产损害造成的损失分析

(一)房地产损害的分类

1.按照房地产受损害的部位划分

2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3. 按照暂时性的损害和永久性的损害划分

(二)房地产损害的赔偿金额

三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

(一)房地产损害赔偿评估内涵

(二)房地产损害赔偿评估价值定义

(三)损害赔偿估价的特点

四、房地产损害赔偿估价方法选择

(一)修复费用法(成本法)

(二)损失资本化法

1. 净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型

(三)赔偿实例比较法

(四)损害前后价差法

五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

(一)规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

(二)商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

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第七节房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格评估的特点

(一)住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

(二)租约对租金估价有一定的影响

(三)划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

二、房屋租赁价格管理的法律规定

(一)房屋租赁价格应以合同形式载明

(二)不同用途房屋租赁价格管理规定

(三)私房租赁价格管理规定

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

(一)市场法

(二)收益法

(三)成本法

第八节房地产课税估价

一、房产税估价

二、土地增值税估价

(一)区分评估目的，明确评估内容

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的

2.提供扣除项目金额不实的

(二)扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本

3.旧房及建筑物的评估价格

三、契税估价

第九节企业各种经济行为涉及的房地产估价

一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

(一)房地产权属发生转移

(二)房地产权属不发生转移

二、估价的假设前提

三、估价方法的选用

(一)房地产权属发生转移的估价

(二)房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估; 2.掌握房地产转让价格评估; 3.掌握房地产抵押价值评估; 4.掌握城市房屋拆迁估价; 5.熟悉房地产强制拍卖估价; 6.熟悉房地产损害赔偿估价; 7.熟悉房地产租赁价格评估;

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8.熟悉房地产课税估价;

9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

第四章房地产咨询顾问服务

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。

第一节房地产市场调查研究

一、房地产市场调查研究类型

(一)整体房地产市场调查研究

(二)住宅房地产市场调查研究

(三)商业房地产市场调查研究

(四)写字楼房地产市场调查研究

(五)酒店房地产市场调查研究

(六)工业房地产市场调查研究

二、不同类型房地产市场调查研究报告内容

(一)住宅房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.房地产市场发展现状和趋势分析

3.客户分析

4.竞争分析

(二)商业房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.商业房地产发展现状及趋势

3.商圈(区域)分析

4.消费者消费习惯分析

5.客户分析

(三)写字楼房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.写字楼房地产市场发展状况和趋势

3.商务圈(区域)分析

4.竞争、典型项目研究

5.写字楼客户分析

(四)酒店房地产市场调查研究报告内容构成

1.宏观环境分析

2.酒店房地产的发展现状和特点

3.酒店消费者分析

4.酒店市场竞争分析

5.酒店经营者分析

第二节房地产投资项目可行性研究

一、房地产投资项目可行性研究特点

二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容

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房地产估价案例与分析

(一)项目总论

(二)项目概况

(三)项目投资环境分析

(四)项目区域环境分析

(五)房地产市场分析

(六)项目市场定位

(七)项目规划与建筑方案

(八)项目开发建设进度安排

(九)投资估算与资金筹措

(十)项目经济效益分析

(十一)项目风险分析

(十二)项目社会效益和影响分析

(十三)项目可行性研究结论与建议第三节房地产开发项目策划

一、房地产开发项目策划的特点

(一)地域性

(二)系统性

(三)前瞻性

(四)市场性

(五)创新性

(六)多样性

二、房地产开发项目策划报告主要内容

(一)项目背景

(二)开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析

2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析

(三)开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析

3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析

(四)开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析

(五)开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位

3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位

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房地产估价案例与分析

6.物业管理定位

(六)开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议

(七)开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择

(八)开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择

3.开发项目销售计划及策略制定

第四节房地产贷款项目评估

一、房地产贷款项目评估的含义

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

三、房地产贷款项目评估的特点

(一)综合性

(二)科学性

(三)专业性

(四)特殊性

四、房地产贷款项目评估的内容

五、房地产贷款项目评估的注意事项

(一)评估的侧重点

(二)动态与静态分析

(三)项目风险评估

(四)项目市场评估

考试要求

1.掌握房地产市场调查研究;

2.熟悉房地产投资项目可行性研究; 3.熟悉房地产开发项目策划; 4.熟悉房地产贷款项目评估。

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第二篇：房地产估价案例押题

甲房地产估价机构(以下简称甲机构)于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。

请问：1.复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?

2.复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?

1. 复核估价时，若甲机构在确定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价

对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。

2.复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核;价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。第 2 题甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

请问：若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

1. 估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点

相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。

2.估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。

3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。

4.购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。第 3 题某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000㎡。建设环城公路需占用该小区500㎡绿地，并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

请问：理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

1.政府应对占用的小区500㎡绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。

2.《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900㎡的住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费)、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费(针对住房困难的低收入家庭的)等。

第三篇：房地产估价案例分析总结记录

一、综合察看

1、对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字(301)等是否准确。

2、察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

3、估价时点是否准确

4、修正年限是否正确

5、检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

6、对采用的方法是否有合理的说明和理由

7、任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

8、注意利息的计算方式，期限

9、报告有效期应以报告完成之日为准

10、现实用途和法定用途相符

11、一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用假设开发法

12、注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)

13、要察看估价类型,对照规范对此要求

14、最后一道题一定要细心,首先指出错误,在进行改正,切忌认真.正确的改错了要倒扣分的

16、纠纷房屋,拆迁房屋，拍卖等特殊的估价,应注意特别说明原因状况

17、注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等

18、保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复

19、基准地价修正法中基础设施要进行修正，使用年限是否明确

四、成本法

1、成本应为社会平均成本,即客观成本

2、注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)

3、注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明

4、销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确

5、入股的估价应说明入股后的用途

6、注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%

7、预售的价值应在销售价格中扣除而不是在最后的估价报告中

8、折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式)

9、用成本计算而非成本价

10、长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

五、假设法

1、预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费(71)

2、察看项目是否齐全(236)是否项目有具体表述和利用计算如风险损失

3、看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现

4、注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

5、其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

房地产估价报告常见错误

一、报告书不完整(共8项内容)

1. 封面 2. 目录 3. 致委托方函 4. 估价师声明 5. 估价假设和限制条件 6. 估价结果报告 7. 估价技术报告 8. 附件

二、报告书不完整

1. 估价结果报告书漏项(共13项内容)

一) 委托方(委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所) 二) 估价方(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

三) 估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况) 四) 估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

五) 估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日) 六) 价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

七) 估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

八) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

九) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

十) 估价结果(说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格)

十一) 估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章) 十二) 估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

十三) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年)

2. 估价技术报告漏项(共7项内容) 一) 个别因素分析二) 区域因素分析

三) 市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来) 四) 最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用) 五) 估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由) 六) 估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等) 七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

报告部分内容描述不清评估报告中估价对象描述不清

1.估价对象属于房地产的 1) 土地使用权人交代不清

2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等 3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等(划拨土地不需交代) 4) 是否具有土地使用权证没有交代 5) 是否具有房屋所有权证没有交代 6) 房屋用途交代不清 7) 建筑物结构交代不清 8) 房屋建成年代交代不清

9) 房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况) 10) 房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

A. 修正项目错误

B. 修正方向错误(*分子分母、上下方向错误)

案例与分析考试指错题中常见的错误1

一、估价报告本身的不完善

1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。

2、对估价对象描述不清

(1)没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。

(2)对估价对象的性质没有描述清楚 (3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚

3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)

4、逻辑不严谨

(1)前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)

5、写作有错误

(1)评估结果中没有说明币种，没有进行大写。(2)对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 (3)表达形式不科学

二、估价方法选用上的错误

1、只使用了一种估价方法

2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定

1、报告书漏项(如：缺少评估依据、报告有效期等)。

2、估价对象描述不全。

(1)缺少房地产权利状况描述;(如：没说明土地使用权性质、土地取得时间、使用年限，房屋所有权情况等)

(2)土地实物描述不全面(如：没说明坐落、地形、地势、四至环境、土地开发利用状况); (3)建筑物实物描述不全面(没说明分栋建筑面积、规划条件等);

(4)区域及个别因素描述不具体;

(5)租赁情况交待不清。(如：没说明租金标准、租赁期限)

3、选用的估价方法不妥(有收益的应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法)

4、各种评估方法中的错误：

一、比较法：

1、可比实例选择不当(如：实例的面积过大过小、交易日期与估价时点相隔过长，超过1年);

2、可比实例的币种未说明;

3、建立价格可比基础时，汇率选择错误;

4、非正常交易情况的要进行交易情况修正;

5、日期修正计算错误;

6、因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正;

7、在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正;

9、计算结果有错;

10、可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况;

11、不同性质的房地产(如：居住、工业等)，其因素修正时选取的侧重点和权重应不同(《房地产估价理论与方法》P127);

二、收益法

1、求有效毛收入时要采用客观收入(即不能仅依据某一个案例的收入情况确定);

2、要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况;

3、如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内(采用约定租金)和租赁期外(采用市场租金)两种情况分别计算;

4、采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性;

5、计算毛收入时套用的天数错误、面积错误(应扣减的未扣减);

6、计算毛收入时未考虑空置率(或入住率);

7、计算费用时，房产税应按租金×12%计算;

8、计算费用时漏项，如漏管理费等(直接经营型房地产漏扣商业利润);

9、计算费用时多项(如：不能将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等计入)(《房地产估价理论与方法》P199);

10、某些计费基数未说明基数数值的来源

11、资本化率的选取未说明求取方法和来源;

12、安全利率选取不当(应选取一年期定期存款利率或一年期国债利率);

13、收益年限的确定未说明来源(一般是因为前面缺少权利描述造成的);

14、计算错误

15、最终综合确定估价结果时没说明理由。

16、评估结论没有大写;

17、将价格类型说错(比准价格、收益价格、积算价格);

18、抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。

三、假设开发法

房地产价值=开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应交税费

1、不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价;

2、不能遗漏应扣除项(如：开发利润。评估毛地时还应扣除拆迁安置费);

3、利息计算时，计算基数中漏项或多项。(如：销售税费一般不计息);

4、动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算;

5、开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应。

四、成本法(未考过)

房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、费用构成不完整，漏项(如：缺正常利税);

2、取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本(即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本);

3、成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本+开发成本+管理费用);

4、成本法计算贷款利息时计息期有错;

5、计算公式有错(积算价格=重新购建价格-折旧);

6、要根据市场供求分析来最终确定评估值(体现在经济折旧的确定上);

7、开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数(《房地产估价理论与方法》P145) A.直接成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本) B.投资利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用)

C.成本利润率对应的基数: (土地取得成本+开发成本+管理费用+销售税费)

D.销售利润率对应的基数: (开发完成后的房地产价值)

8、计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计 (1)建筑物经济寿命早于土地使用年限，按建筑物经济寿命计;

(2)建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧(《房地产估价理论与方法》P165)

9、选择评估方法时要注意：由于成本法对旧房的估价更难一些，所以一般用它来对新房评估更合适

房地产估价报告常见错误(写于2003年，看时注意变化)

自己已经通过了，看到这么多人还在备考，从箱子底拿出来，给大家看，祝大家好运!! 估价报告书常见错误

一、不完整

估价报告书不完整：根据要求应该有8项

1、封面

2、目录

3、致委托方函

4、估价师声明

5、估价的假设条件

6、估价结果报告

7、估价技术报告

8、附件

二、漏项

(一) 估价结果报告书漏项

1、委托方

2、估价方

3、估价对象

4、估价目的

5、估价时点

6、价值定义

7、估价依据

8、估价原则

9、估价方法

10、估价结果

11、估价人员

12、作业日期

13、报告应用有效期

(二) 估价技术报告书漏项

1、个别因素分析(见八)

2、区域因素分析(见八)

3、市场背景分析(过去市场、现在市场、可预见未来的本地区本类房地产市场分析)

4、最高最佳使用分析

5、估价方法的运用：估价技术思路、选用估价方法的理由;

6、估价测算过程

7、估价结论的确定：

估价对象描述应包括自然状况和权益状况：

土地应说明：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文、规划限制条件、利用现状、权属状况等;

建筑物应说明：名称、坐落、面积、层数、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、修养、使用情况、公共配套设施完备程度、利用现状、权属状况等。

三、描述不清错误：

(一) 权益方面：

1、土地使用人

2、土地使用的性质(出让、划拨;长期用地还是临时用地;何时取得、取得方式、法律文书证明等)

3、土地使用年限

4、土地的规划用途

5、有无土地使用权证、所用证

6、是否共有、部分产权

7、产权有无争议

(一) 土地物理状况方面

1、土地“生熟”程度描述不清

2、土地地价类别交代不清(几类用地、商业、工业)

3、土地用途交代不清(商、工、住宅)

4、建筑容率不清

5、建筑密度不清

6、绿化比例不清

其中(

3、

4、

5、6为规划中确定的指标，以规划审批件为准，不可假设)

(二) 房地产中的土地：

1、土地面积、形状等

2、土地四至

(

1、2归类为一个错误)

(三) 建筑物方面：

1、房屋用途不清(如有土地用途，视为清晰)

2、房屋结构不清(房屋层数)

3、房屋建成年代不清

4、房屋的状况(分为完整、在建工程)

5、房屋装修(主要指宾馆、洒店，住宅不用交代) (2，3错误可描述为建筑物实物状况交代不清)

四、选用估价方法错误：选用估价方法应遵循的原则

1、有大量可比实例(选用市场比较法，并以该法为主)

2、具有预期收益(收益法作为其中一个方法)

3、具有开发或待开发潜力(选用假设开发法)

4、无上述条件的选用成本法

五、估价路线方面常见错误：

(一)损害赔偿房地产评估

1、损害前和损害后房地产状况掌握不清

2、没有考虑间接损失(残值清理费用、造成收益下降)

(二)拍卖底价的评估

1、强制处分对房地产价格的影响;

2、快速变现使交易价格相对正常价格较低;

3、市场需求面、推广力度小，造成成效价格低于正常价格;

4、消费者心理因素;

5、购买者需额外支出(支付拍卖机构的佣金)

6、技术路线：首先确定正常市场价格;分析拍卖市场成交价格水平与正常市场价格水平的调减幅度;按照这个偏低的幅度对估价结果调减。调减幅度来源：源自拍卖市场价格水平与正常房地产价格水平的比较

(三)旧房地产评估

估价对象的状况，应对重置价标准进行必要修正

(四)比较法、收益法评估时不应该扣除折旧

注：

1、交易实例选取时成新率与估价对象不一致不能用

2、同等来源、同等规模收益与估价对象创造收益应等同

(五)房地产保险评估

1、不能考虑土地的价值;

2、保险事故后损失评估时，应考虑估价范围是否包括间接损失，并在估价时说明是否包括间接损失;

3、投保时的估价可按房产的投保的实际价值确定，也可按保险事故发生时的实际价值;

4、可修复，宜采用修复的费用为损失价值;不可修复的，特别注意扣减房地产受损后的残余价值;

(六)划拨国有土地房地产抵押评估应注重预期风险(预期风险会降低估价对象的价值的因素应考虑，预期不确定的收益或升值较少或不考虑);分析市场变现能力;应考虑抵押期间的耗损;应考虑扣除上缴国家土地使用权出让金部分

(七)司法诉讼评估应当注意委托人要求评估的评估时点时的房地产状况和市场状况

(八)运用各种方法评估的结果应当进行综合处理，如有调整，应阐述理由(多种估价方法结果综合取平均值;数学方法求取综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素;结果的取整; 确认结果)

(九)房地产合并估价：

1、合并前后价格的计算要客观、准确

2、增值额的分配要准确、合理，应遵循估价中的贡献原则来确定;(按各自的单价为基础分配;各自的面积为基础分配;各自的总价为基础分配)

(十)各参数选择应说明理由

六、估价方法运用错误：

(一)比较法难点：交易修正

1、选择的可比实例描述不清 (1)、交易日期描述不清

(2)、交易情况描述不清(买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等) (3)、交易的价格描述不清(单价、总价、交易规模、币种、单位) (4)、交易房地产状况不清(现房、期房、结构、装修等) (5)、付款方式(一次性、分期)

(6)、交易时可比实例的规模(建筑规模、占地规模) 上述，一点描述不清为一错点。

2、选择可比实例可比性差 (1)、相同地区或同一供求圈内 (2)、用途应相同 (3)、建筑结构相同 (4)、建筑规模应相当

(5)、权利性质应相同(主要是土地) (6)、交易类型与估价目的应相同

(7)、可比实例交易成交日期与估价时点应接近 (8)、交换价格可修正为正常交易价格

3、四项修正错误：单项修正不超过20%，综合修正不超过30%; 综合修正=各项修正幅度绝对值和只有这样交易实例才可能修正为正常价格

4、系数修正方面的错误 (1)、修正项目错误：

(2)、修正方向错误：分子、分母修正颠倒(日期为分子，其它为分母);修正上下方向调整错误;

5、可比实例房地产状况的修正应采取交易当时的状况

6、交易日期修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平(主要是汇率选取)

7、加权综合处理确定估价结果时，前后矛盾：

交易日期、交易情况接近估价时点，权数应大;区域因素、个别因素较差，权数应小;

(二)收益法

难点：各扣除项目的界定;资本化率的确定

1、确定纯收益常见错误：出租型房地产：

(1)收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入

(2)出租房地产，扣除项目应符合规定(根据租约，可扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等)

(3)应考虑租赁合同的约定(合同有效期内采用合同约定的租金，之外要采用客观租金) (4)不采用实际收益，而采取客观收益; (5)考虑出租率;

(6)收益中应包括有形、无形收益自营型房地产：

(1)、扣除项目一定全面

经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税金-管理费用-财务费用-商业利润生产型净收益=销售收-生产成本-销售费用-销售税金-管理费用-财务费用-厂商利润 (2)、注意收益的客观性 (3)、扣除设备带来的收益

(4)、考虑扣掉不属房地产带来的收益

(5)、注意重复计算(企业自营房屋;酒店配电房、大堂等易重复计算)

大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂;配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格

2、资本化率选用常见错误： (1)资本化率选用的方法要正确 (2)注意资本化率的客观性 (3)注意说明资本化率的来源 (4)不要采用非本类房地产的资本化率

(5)要侧重投资收益率(投资收益率、XX增加率等应用投资)

3、有效收益年限的确定的错误：

(1)没有特殊说明将房屋的耐用年限、土地使用期为寿命年限 (2)带租约的，应考虑租约期与非租约期的区别 (3)不能将房地产的建设期作为收益年限 (4)确定有效收益年限理由要充分

(三)成本法难点：折旧的求取

(1)注意各项费用的客观性

(2)房地产价格构成内容要全面(6大项：土地取得费用+开发成本+管理费用+投资利息+销售税金+开发利润)

(3)注意销售税金的计算基数和税率的采用 (4)投资利息和利润的计算基数要正确 (5)利润率与计算基数要对应

直接成本利润率基数：土地取得成本+开发成本投资利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用

成本利润率基数：土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 (6)计算折旧时应考虑经济和功能的折旧

(7)分宗转让土地要考虑转让比例(应以净地面积计算) 净地面积=土地总面积-道路-绿地

(四)假设开发法

难点：利润的估算;对象开发完成后的价格最基本公式：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资购买待开发房地产负担的税费

(1)推测未来楼价方法要正确：对于出售的房地产，可采取比较法;对于出租或自营的房地产，采用收益法;

(2)要体现最高最佳使用原则 (3)注意计算参数的客观性 (4)计算时不要漏项

(5)静态分析时注意各参数的取值(开发利润、投资利息的取值基数与成本法一样) 投资利息计算项目：待开发房地产的价值、投资购买待开发房产应负担的税费、开发成本、

管理费用，销售税费一般不计息。 (6)现金流量法计算注意的问题

开发投入的时间和比例;销售时间、估价时点;不包括利息和利润。

(五)基准地价修正法

难点：基准地价的求取;把握基准地价的内涵

七、其他常见错误：

1、确定估价结果的理由不充分：“根据上述计算为XXX”属不充分。估价结果需要有理由来支持(估价原则、估价人员周密计算、根据本房地产市场情况、专家意见、估价人员经验等来确定估价结果)

2、最终结果应说明总价并大写金额，如用外币应说明估价时点的人民币市场汇率中间价，并注明折合的人民币价格。

3、房地产抵押评估值时，应当说明市场风险和短期处分对未来房地产价格的影响

4、划拨地使用权房地产抵押，要说明土地使用权出让金由谁负担(一般是房地产权利人)

5、处理房地产纠分的估价，应说明产生纠纷的理由

6、注意语言的确切性(报告书用词要中性)

7、强制拍卖底价评估时要考虑短期内强制处分标的物时造成的价格折减;土地出让拍卖则可以采用公开市场价值标准;

8、房屋租赁价格评估时应考虑租约对估价的影响;划拨地上营利性房地产租赁评估应确定土地收益中的国家部分。

八、各类型房地产区域因素及个别因素：

(一)居住房地产

1、个别因素：建筑结构、类型、等级;装修;设施与设备;质量;朝向与楼层;

2、区域因素：交通条件;生活服务设施;教育配套设施;环境质量;

(二)商业房地产

1、个别因素：临街状况;内部格局;楼层;面积;装修;转租的可能性

2、区域因素：繁华程度;交通条件;

(三)商务办公房产：

1、个别因素：外观;内部装修;设备、设施;是否具有智能化办公条件;物业管理;满足不同公司的不同需要;

2、区域因素：是否位于中央商务区或政府机构附近;交通条件;周围环境

(四)旅馆房地产：

1、个别因素：设备设施和用具;经营管理

2、区别因素：交通条件;周围环境;

案例分析解题思路

一、综述：

1、问答：考估价的基本事项，估价目的、对象、时点(市场变化对估价结果的影响)，价值内涵，技术路线，方法运用过程中应注意的问题(如参数应选取客观值，计算折旧时应用有效经过年数和经济寿命)等。

2、单选：考适用法律、适用方法、估价时点、价值内涵。

3、挑错：考对估价的一般要求，对报告的熟悉程度，基本原理的一般应用，估价方法掌握。

4、改错：考估价方法在应用中的难点。

第一节：问答及单选题: 问答题答题技巧：

1、解决的办法是：仔细研究正确答案是分哪几点分别回答的，他的思路是怎样的。顺着它的思路走，才能解决问题。

2、另外，问答题一般每题都有3~5个小点，在数量上也要有个底。

3、条理清楚，论点突出，明显

4、结构清晰：

一、房地产估价的技术路线：

确定房地产价格内涵和价格形成过程。

1、什么是技术路线?路线的三个方面

① 价格内涵，由目的确定

② 估价思路，由原则原理确定

③ 估价方法，由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定。

2、技术路线与估价要求事项的关系?

①与估价方法：每种方法都体现了一种技术路线(p6)

②与估价对象：估价技术路线反映了估价对象房地产的价格形成过程。

③与估价目的：目的决定内涵，从而决定路线。对估价依据、估价所考虑的因素、采用的价值标准及估价方法均有影响。

※ a、估价对象实体、权利状况、区位与价值内涵有密切关系。

b、不同类型房地产适用不同的估价方法，有不同技术路线。

d、估价对象状况(①空地②有建筑物的土地③地上建筑物〈在建、新建、旧建〉④房地、未来状况的房地产要在未来状况规划状况或是最佳利用下评估⑤含有其它资产的房地产)

④与估价时点：估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价对象在不同的时点状态是不同的。

⑤与估价原则：技术路线反映价格形成过程，估价原则体现了价格形成原理，因而制定路线要遵守估价原则。

⑥以上各项在确定技术路线时要全面考虑相关事项。

3、估价路线的确定过程：

① 确定估价的基本事项(对象、目的、时点);

② 确定价格内涵(一定要先说清楚);

③ 选择适宜方法、途径

④ 方法应用要点或者需要特殊处理的地方

二、价格解释对价格有争议、疑惑

[(对两种正确结果分别解释)哪些是影响价格的因素?

从因素入手]

① 目的不同，价格类型不同;

② 时点不同，价格不同。(动态价格)<市场环境、供求状况均要变;估价对象也会变化><期限、成新、房地产状况>;

③ 交易状况是否变化<权力束在限制约束下，交易状况不同>;

④ 估价原则<是否改变用途，最高最佳使用、违章建筑、临时建筑〉;

⑤ 估价方法<两个机构评估，不同方法产生价格差异〉

三、资料的搜集。

资料反映形成价格的影响因素，哪些因素对价格有影响就搜集哪些资料(影响的程度、方向、关系不同，要有针对性)

1、一般资料：

(1) 项目的有关资料：①估价目的(委托方提供);②委托方基本情况(法人、住址、联系电话); ③项目有关文件。

(2) 估价时点房地产市场状况的资料：① 一般性的;② 地区性的;③ 本类型房地产资料(商业、特殊物业)

(3) 估价对象状况的资料：土地的、房屋的位置、面积、权利状况……

(4) 估价对象区域条件资料：① 交通。② 环境。③ 繁华程度。 (5) 相关法律、法规、政策。

2、不同估价方法应收集的主要资料(四章P191)

(1) 市场法：① 交易实例及实例房地产状况。② 不同交易情况价格差异的资料。③ 房地产价格指数及利率方面的资料。④ 房地产状况修正的有关技术资料。

(2) 成本法：① 土地取得成本方面的资料。② 土地开发和房屋建设方面的资料。③ 管理费用方面的资料。④ 利息率、利润率、税费等标准方面的资料。⑤ 建筑物成新度、重新购建价格方面的资料。⑥ 建筑物的折旧方面的资料。

(3) 收益法：① 估价对象房地产或类似房地产经营收益或租赁收的资料。② 估价对象房地产和类似房地产的经营费用资料。③ 折旧、剩余收益年限等资料。④ 报酬率方面的资料。

(4) 假设开发法：① 同类房地产市场现有竞争状况、未来趋势。② 同类房地产市场售价。③ 同类项目开发周期、开发费用。④ 同类项目开发利润或收益资料。⑤ 折现率确定的有关资料。

第二节估价报告指错

一、答题技巧

1、指错题指出的错误根本不只13处，……这样的情况下应该如何取舍?“

这是因为错误的严重程度不一样，有些错误是因为前面错了引起的连锁错误，有些是次要的错误，你要把自己觉得有把握的错误写在前面，否则，13个错误写完了，后面你再写得多也没分!

2、揣摩评卷人的心理

3、先理草稿，再答题

二、答题思路

(一) 阅读报告：

1、先了解估价基本事项。

2、了解价值定义。

3、了解方法技术思路。

4、看估价依据全不全，假设限制条件，特殊说明。

5、测算过程。

6、估价结果

(二) 错误类型

1、不全面。①缺有效期、价格内涵、资质等;②假设限制条件;③估价依据、基准地价、估价人员现场调查;④估价结果。

2、不规范。①术语不规范;② 表达方式不规范(带有感情色彩、模棱两可如可能大概);③错别字。

3、不充分。(1)取值依据不充分(数据来源、资本化率取值);(2)推理说明不充分。① 时间修正未说明市场状况分析。② 比准价格的未说明理由。如加权、平均。③ 各种方法最后综合取值的理论依据。

4、不一致。①结果报告与技术报告不一致;②两种方法之间参数不一致(基准地价、比较法中的年期修正、资本化率);③报告中有两个估价对象，分开评时参数不对应;④前面的因素分析和后而后面的取值计算不一致;⑤推理说明与结论不一致。

5、不正确。①每一项描述不正确(评估目的);②推理分析不正确(与常理相悖);③方法选用不正确;④技术路线不正确(公式、价值内涵、时点、形成过程)

(三) 常见错误

一、报告书不完整(共8项内容)

1. 封面

2. 目录

3. 致委托方函：

时点、对象、目的、结果、有效期、签字、盖章

4. 估价师声明

5. 估价假设和限制条件

① 说明不全(评估时，工业房地产作商业用途，假设……);

② 他项权利(抵押权对资产的影响);

③ 特殊处理(无法确认的数据特殊处理);

④权证说明(证与用途不一致，产权问题，他项权利是否评估，出让土地最高年限超出的处理如：商地本应40年，证载70年，要按40年处理，划拨土地转让的说明)。

6. 估价结果报告

7. 估价技术报告

8. 附件

二、估价结果报告书漏项(共13项内容)

一) 委托方(委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人姓名和住所)

二) 估价方(估价机构全称、法定代表人、住所、估价资格等级)

三)估价对象(概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中：

对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况;

对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况)

另外注意：1) 土地使用权人交代不清

2) 土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等

3) 土地使用年限交代不清，如起止年月等(划拨土地不需交代)

4) 是否具有土地使用权证没有交代

5) 是否具有房屋所有权证没有交代

6) 房屋用途交代不清

7) 建筑物结构交代不清

8) 房屋建成年代交代不清

9) 房屋的权属交代不清(特别是抵押的情况)

10) 房屋的状态交代不清楚(如在建工程的投入数量)

11)面积前后不符，分部之和不符合总面积;

12)建筑物装修情况要详细、尤其是商业用途

四) 估价目的(说明本次估价的目的和应用方向)

着重察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

五) 估价时点(说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日)

估价时点是否准确(注意各种估价目的房地产估价的估价时点)

与后面引用的时间数据是否吻合。(交易时间修正、汇率)

六) 价值定义(说明本次估价采用的价值标准或价值内涵)

采用公开市场价值标准，还是特殊估价

七) 估价依据(说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料)

(提供与估价目的、估价对象类型及数据有关

1、估价规范

2、委托书

3、少重要法规

八) 估价原则(说明本次估价遵循的房地产估价原则)

(缺少与估价方法对应原则)

九) 估价方法(说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义)

1、只使用了一种估价方法

2、能用市场比较法的没有用。

3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。

4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。

5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定

6、缺少估价方法定义

(1)评估结果中没有说明币种，没有写成大写。

(2)对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。

(3)缺少单价或总价

十一) 估价人员(估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章)

十二) 估价作业日期(说明本次估价的起止年月日)

十三) 估价报告应用的有效期(说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年)

以估价报告完成时间开始

三、估价技术报告漏项(共7项内容)

一) 个别因素分析

注意分析因素与估价对象类型相吻合(还要补充)

商业：临街状况、内部格局、楼层、面积、装修

住宅：建筑物结构、类型、式样，设施、设备，质量，朝向、楼层。

工业：用地面积、地质水文条件

二) 区域因素分析(

注意分析因素与估价对象类型相吻合(还要补充)

商业：繁华程度、交通条件

住宅：交通条件、生活服务设施、公用设施、环境状况。

工业：区域：交通、基础、地理位置

三) 市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来)

四) 最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)

五) 估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)

1、未说明选用方法理由，

六) 估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)

1、收益法

(1)收益期限确定错误。

(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。

(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。

(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。

(5)正常费用的测算错误

A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。

B、费用的计算中计费基础错误。

C、费用的计算方法错误。

D、参数确定错误。

E、总费用中包含了折旧费。

F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。

(6)报酬率确定错误

A、报酬率选定错误

B、用途不同的部分采用了相同的报酬率

C、安全利率选择错误

D、把物价上涨率和经济增长率作为报酬率。

2、市场法

(1)修正系数的确定没有充足的理由

(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例

(3)修正系数的取值不统

一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。

4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。

(5)比较修正的方向错误。

(6)可比实例不符合条件。

7)区位状况与实物状况混淆不请。

8)区位状况与实物状况具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。

9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。

(10)比较修正项目有漏项。

(11)间接比较与直接比较混淆不清。

成本法：

1成本应为社会平均成本,即客观成本

2注意各种物业的价格构成(及商品房，农地征用，拆迁房屋)

3注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确,看是直接还是间接损失,如不可修复,应有说明

4销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确

5入股的估价应说明入股后的用途

6注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值得10-30%，个人按市场价格出租居民用房4%，营业税3%

7折旧计算是否正确(包括年限和项目,公式) 8用成本计算而非成本价

9长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格

假设法

1预期的价值应减去管理费销售费税和购入土地的税费

2察看项目是否齐全

3看传统方法和现金流法的注意事项，现金流不计利润和利息，传统不折现

4注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产

5其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则

6、最佳开发利用方式的确定、分析是否充分;

7、估算开发总价值若用比较法确定，比较过程中应有相当的说明，若用收益法要注意收益法中常见的问题;

七) 估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)

再仔细看看以下：

1对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。

2察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确

3估价时点是否准确

4修正年限是否正确

5检查计算是否正确，前后数据是否照应一致

6对采用的方法是否有合理的说明和理由

7任何一项数据都应有来源依据，必要时说明

8注意利息的计算方式，期限

9报告有效期应以报告完成之日为准

10现实用途和法定用途相符

11注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)

第四篇：案例分析总结(结合《房地产估价案例与分析》使用)

案例分析

下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错处。

1、 P20----80

2、 p107----160

3、 P197---266

4、 P275----282

5、 P287-----294

6、 P299-----306

封面

1、封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。

2、“估价人员”应为“注册房地产估价师”。

一、致估价委托人函

1、致估价委托人函中，未说明估价对象未设立法定优先受偿权下的价值和法定优先受偿款(抵押专有)

2、“致估价委托人函”应放在“目录”之前。

3、致估价委托人函及技术报告中的估价结果中缺车库部分价格。

4、致委托方函缺估价报告应用的有效期(或致委托方函缺估价报告使用期限)。 *目录

二、估价师声明

1、注册房地产估价师声明中不能依据当事人要求进行评估。

三、估价假设和限制条件

1、在估价假设和限制条件中，强制拍卖目的估价应充分考虑租约对价格的影响。

四、估价结果报告

(一)估价委托人

(二)房地产估价机构

(三)估价目的

1、估价目的后置于估价对象，可作为备选错误。

2、该房地产评估报告估价目的应放在估价对象之前。

(四)估价对象 (1)估价对象范围

1、未明确说明加层部分面积是否属于产权登记面积，计入总价的理由未说明。 (2)估价对象基本情况

1、该房地产评估报告“七通一平”中不包含“通风”，缺少“通信”或者说“七通一平”中不应为“通风”而应为“通信”。 (3)土地基本情况

1、估价对象中缺土地使用权出让年限或土地使用权起始日期。 (4)建筑物情况

1、估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。

2、估价对象中缺装饰装修部分的描述或说明。 (5)他项权利状况

1、其他权利中，未说明估价对象的交通条件、公共配套设施状况和周围环境和景观等区位

第1页，共6页状况因素。

2、其他权利中，未说明是否有共有权情况。

3、估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：

(1)法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。

(2)法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

(五)价值时点

1、该房地产评估报告价值时点未说明确定理由或者说价值时点应为估价作业日期内某时点，通常为注册房地产估价师现场查勘之日。

(六)价值类型

1、“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。

2、该房地产评估报告中价值定义表述错误。(估价对象房地产的抵押价值是在估价时假定未设立优先受偿权利下的市场价值(或有限市场价值)扣除法定优先受偿款后的余额。)

3、价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。

4、价值定义中缺未设立法定优先受偿下的市场价值定义。

(七)估价原则

(八)估价依据

1、估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。

2、严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。

3、该房地产评估报告估价依据应在估价原则后，或估价原则应在估价依据前。

4、估价依据中《城市房屋征收管理条例》错，应为《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

(九)估价方法

1、估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。

2、技术报告中估价方法适用性分析中，选用市场法的理由不充分，应该是该区域中在估价时点近期有较多类似房地产的交易实例。

(十)估价结果

1、估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。

2、严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。

3、估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。

4、结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。

5、结果报告的估价结果没有大写。

(十一)注册房地产估价师

1、估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。

2、结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”。

(十二)实地查勘期

1、估价结果报告中缺少“实地查勘期”

第2页，共6页

(十三)估价作业期

1、估价作业期错误，估价作业期的截止日期应与致函日期一致。

(十四)变现能力分析(抵押专有)

(十五)风险提示(抵押专有)

1、估价结果报告中缺“风险提示”项。

五、估价技术报告

(一)估价对象描述与分析

(二)市场背景描述与分析

(三)估价对象最高最佳利用分析

1、该房地产评估报告缺估价对象此类工业房地产状况过去、现在及未来变化趋势分析。

(四)估价方法适用性分析

(五)估价测算过程比较法：

1、比较因素条件说明表中，“使用功能”不属于实物状况调整内容。

2、可比实例B的市场状况调整系数应为112，而不是113。

3、可比实例A的离市商服中心距离指数应小于100。

4、可比实例B的离市商服中心距离指数应为100，而不是98。

5、可比实例A的建成年代略早于可比实例B、C，调整指数应略小于105。

6、用市场法求租金时，所在层、总楼层因素应属于区位因素而不是个别因素。

7、选取可比实例的租金内涵未说明，如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

8、可比实例2成交日期与估价时点相距较远，未说明交易日期修正系数为100/100的理由。

9、可比实例3的楼层与估价对象不同，未说明不调整的理由。

10、可比实例的租金收租损失情况未说明。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。对可比实例的租金收租损失情况需要说明。

11、在确定租金时未考虑租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入。

12、维修费取值依据未说明。

13、维修费不应按本估价对象的重置成本计算而应按该类房地产的客观平均成本计算。

14、保险费率的确定未说明理由。

15、比较法测算未列出计算公式。

16、比较法比较因素中，将楼层归入为实物状况错，楼层应属于区位状况。

17、比较法比较因素系数确定未说明比较基准。

18、比较法交易日期修正系数确定无依据。

19、比较法可比实例楼层修正，多层和高层不适宜采用统一修正系数。(或：交易实例B、C为高层，不宜选作可比实例)。

20、表4中的可比实例成交价未说明付款方式。

21、可比实例一与估价对象规模差异过大，不宜适用为可比实例。

22、可比实例与估价对象结构不同未作修正。

23、比较、修正项目不全。

24、距区域商业中心距离和距公交站点的距离应为区域因素。

25、表6中修正系数的表述形式错误。

26、表6中修正系数的确定缺乏理由或某个因素的取值缺乏理由。

第3页，共6页

27、表6中修正系数的确定未考虑各子因素权重的差异。

28、技术报告结果中未计算抵押价值，或未考虑法定优先受偿款。

29、比准结果取三个可比实例价格的简单算术平均值缺乏理由。收益法：

1、确定估价对象比准价格中，可比实例调整后价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终比较价值的理由。

2、收益法中，未说明所采用的收益法公式的理由或者说未说明未来净收益流模式确定的理由。

3、确定年净收益时还应扣除正常的商业经营利润。

4、应说明确定的年净收益是保守估计值。

5、未说明确定的年净收益是预测值。

6、估价对象收益价值中，未说明在建设用地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。

7、收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。

8、收益法计算中，租金内涵未说明或者确定房地产年总费用项目构成未说明理由。

9、收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。

10、收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。

11、收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。

12、收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者说应进行预期或期望调整。

13、报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56%而不是6%。

14、报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。

15、确定建筑物尚可使用年限有45年的理由或依据不充分。

16、收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。

17、抵押价值评估应遵循谨慎原则，不应采用净收益每年按一定比率递增公式计算收益价格。理由：收益法测算公式为：

18、该房地产评估报告应说明年运营费用构成项目的确定理由或内涵。

19、该房地产评估报告中年有效毛收入计算时未考虑收租损失。 20、该房地产评估报告中年有效毛收入计算未说明是否有其他收入。

21、不应选用净收益按一定比率递增的收益法计算公式(或者说选用净收益按一定比率递增的公式与后面采用净收益每年不变有限年限公式矛盾)。

22、在租约期内应采用租约租金，租约期外采用市场租金计算。

23、没有对年净收益进行预期或期望调整(或者未说明年净收益是预测值)。

24、钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年而不是40年。

25、在确定收益年限时未考虑土地使用权剩余年限。

26、根据孰短原则，应以土地使用权剩余年限(27年)为收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

27、选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由(或者说没有对年净收益未来变化趋势进行分析)。

28、在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。

29、在最后确定估价对象总价时，估价对象商业部分建筑面积按511.45m2计算致估价委托人函中的建筑面积411.45m2不一致。

30、未说明求取估价对象最终比准价格的方式。

31、收益法公式选取未说明理由。

第4页，共6页

32、收益法的潜在毛收益不能直接使用租约租金，应采用客观租金。

33、收益法测算未考虑押金利息收入等其他收入。

34、收益法测算中，空置率取“0”不妥，应根据资料考虑适当的空置率。

35、收益法测算中建筑物重置成本应是客观成本。

36、收益法测算中建筑物重置成本不应做成新修正。

37、客观毛租金收益(100元/m2·月)。

38、租约期外租金构成内涵不清。

39、租约期外租金面积内涵不清。 40、租约期外收益变化趋势在未来使用年限相对稳定的假设缺乏依据(或不符合谨慎原则)。

41、租约期外的有效毛收入中未考虑其他收入，如押金收入(或租赁期外有效毛收入中缺押金收益)。

42、租约期外净收益确定有误，未扣除运营费用。

43、空置率取2%的理由不充分。

44、等比递增计算中租约期外的折现期错误。成本法：

1、成本法计算中，建筑物建安费中第3幢建筑物应按砖混结构造价计算。

2、成本法计算中，建安费应根据《关于发布××市建筑安装工程2011年2季度造价指数的通知》计算，而不是1季度的造价指数。(因为价值时点为2014年9月14日)

3、成本法计算中，开发成本(建设成本)中缺“其他工程费”。

4、成本法计算中，开发成本(建设成本)中缺“基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费”的计算。

5、成本法计算中，不可预见费取3%未说明依据或理由。

6、成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。

7、成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。

8、开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。

9、两幢建筑物层高不同，建筑安装工程费不应相同或者说应该有区别。

10、该房地产评估报告缺公共配套设施建设费或者不计算公共配套设施建设费的理由。

11、该房地产评估报告管理费用的取费基数错误，估价中管理费用按社会一般水平计算，取续建改造成本的3%。

12、该房地产评估报告销售费用的取费基数错误，应为开发完成后的房地产价值。

理由：销售费用是指销售改造完成的估价对象所必须发生的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。估价中销售费用按社会一般水平计算，取售价的2%。

13、该房地产评估报告投资利息中销售费用应为开发完成之前发生的，开发完成时发生的销售费用不应计算利息。

14、该房地产评估报告中折旧计算的基数应为建筑物重新购建价格，不应为建筑物重新购建价格与土地重新购建价格之和。

(六)估价结果确定

1、比较法和收益法这两种方法计算出的价格接近不能作为采用简单算术平均值得出最终价值的理由。

2、确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。

3、抵押价值评估遵循谨慎原则，应说明净收益是保守估计值。

4、估价对象在结果报告中描述为钢结构，与钢筋混凝土结构矛盾。

第5页，共6页

5、在估价结果确定中应说明三种价值：房地产抵押价值、假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

6、结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。

7、比较法与收益法测算结果的价值内涵不一致。

8、确定估价结果时扣除了抵押贷款余额，按照规定“评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额”。

六、附件

1、估价报告缺最后一大项(第八项)：附件。

2、附件应放在技术报告之后。

(一)估价委托书复印件

(二)估价对象位置示意图

(三)估价对象实地查勘情况和相关照片

(四)估价对象权属证明复印件

(五)估价对象法定优先受偿款调查情况

(六)可比实例位置图和外观照片

(七)专业帮助情况和相关专业意见

(八)估价所依据的其他文件资料

(九)房地产估价机构营业执照复印件和估价资质证书复印件

(十)注册房地产估价师估价资格证书复印件

第6页，共6页

第五篇：房地产估价案例与分析试卷及答案

案例1：

某监理单位受业主委托，全权对一写字楼工程进行施工阶段工程建设监理，并按GP—95—0202签订了监理合同。由于业主要缩短建设周期，采用了边设计，边施工。签订监理合同时，设计单位仅完成地下室施工图;施工单位已通过邀请招标选定但尚未签订合同。因此，业主口头提出监理单位3日内提交监理规划，并要求对设计图纸质量把关。

问题:

项目总监理工程师为了满足业主的要求，拟订了监理规划编写提纲如下：

a、收集有关资料;

b、分解监理合同内容;

c、确定监理组织;

d、确定机构人员;

e、设计要把关，按设计和施工两部分编写规划;

f、图纸不齐，按基础、主体、装修三阶段编写规划。

你认为提纲中是否有不妥内容、为什么?

答案:

① e不正确，设计阶段的监理规划不需要写。

② 因为业主没有委托设计监理，仅签订了施工阶段工程监理的合同。施工图纸质量把关的工作可以在施工阶段监理规划中写。

③ f 不妥，不需要分阶段编写规划。

④ 因为监理规划是监理合同的细化，施工图纸是否完整对监理规划的内容影响不大。

案例2：

某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60 年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至 2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

(问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )

A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算

B.按建筑物耐用年限计算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算

D.按建筑物已使用年限计算

(问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )

A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算

B.估价时点应设定为2004年3月1日

C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。

A.2800