房屋抵顶工程款合同

房屋抵顶工程款合同（通用7篇）

篇1：房屋抵顶工程款合同

房屋抵顶工程款协议书

甲方：

乙方：

由于甲方欠乙方工程款 产抵顶工程款一事达成如下协议：

一、甲方用以抵顶工程款的房产为 建筑面积平方米，价款 小区 元。号楼 室，元，经甲乙双方协商就甲方以房

二、抵顶的房产甲方不得对外出售，由此产生的一切责任由甲方自行 负担，抵顶的房产乙方可以随时出售，抵顶房产的售房款归乙方 所有。该房暂由双方签订预售合同，在正式办理房屋产权证时，其产权过户手续由甲方与乙方指定的购房人办理，直接办到乙方 指定的购房人名下。甲方不因乙方将该房转让需办理相关手续为 由而向乙方和乙方指定的购房人收取任何费用。甲方在接到乙方出具的同意将该房过户的书面通知后方可 与购房人办理过户手续。办理过户手续所需要费用由购房人按国 家现行规定承担。

三、抵顶房产的价格包括水、电、暖、气（电视、电话、宽带）人口 关配套费用。抵顶房产的配套设施应达到甲方对外销售的同等标 准。

四、甲方于 年 月 日前将所抵顶的房屋交付乙方。

五、如因非乙方原因导致该房产权归属不清或不能按期取得该房产权 等，乙方可以单方解除本协议，甲方应以现金支付所欠工程款 元。

六、本合同未尽事宜由甲、乙双方协商解决，如协商不成可向威海市 仲裁委员会申请仲裁。

七、本协议一式四份，双方各执二份，经双方签字盖章后生效。甲方：

乙方：

年 月 日

篇2：房屋抵顶工程款合同

甲方（转让方）：身份证号码：乙方（接收方）：身份证号码：

为确保本协议债权的顺利实现，本着平等、自愿的原则，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规之规定，就甲方以房屋抵顶向乙方的借款事宜，为明确双方权利、义务，达成如下协议，以供遵守。

一、借款金额：

甲方于年月日向乙方借款本金人民币大写：，（即￥元）。

二、抵顶财产情况：

因甲方无现金偿还，甲方自愿以鄂尔多斯市东胜区鄂尔多斯东街17号街坊4号楼1单元501室房屋壹处（建筑面积130m2）抵顶甲方下欠乙方的借款。

房屋的具体位置及面积，以该房屋的所有权证书登记的为准。

三、财产低顶价：

经双方商定，房屋抵顶价款按元/平方米计算，折合人民币共计大写：元，（即￥元）。

四、资产交付及手续变更日期：

甲方应于年月日前，将本协议抵顶的房屋、钥匙、水、电及天然卡等相关财产及手续移交给乙方。否则，甲方必须一次性还清所欠乙方的所有本金及利息。或乙方有权住入甲方所抵房中直至房产证变更为止。

五、本协议签订后，未经乙方书面同意甲方不得将本协议资产再以转让、租赁、抵顶及承包等形式为其他第三方设定任何权利、义务。否则视为甲方违约，甲方应向乙方承担借款总额30%的违约金，并承担由此给乙方造成的损失。

六、甲方保证对本协议资产的权属享有真实、合法、有效的处分权利。否则，给乙方造成的一切损失全部由甲方承担。

七、税费的承担：

本协议房屋交付前，因房屋产生的一切水、电、暖及物业等全部费用由甲方负责并承担。本协议房屋交付后，因上述房屋手续变更所产生的一切税费全部由甲方承担。

八、违约责任：

1、如甲方按照本协议约定履行义务的，甲方应按本协议房屋抵顶总款的30%向乙方承担违约金。

2、如甲方或其他第三方原因，致使乙方未能取得该房屋所有权的，甲方应按本协议房屋抵顶总价款的30%向乙方承担违约责任。同时，乙方仍有权依据借条的约定，向甲方主张偿还借款本息的偿还责任。

九、本协议涉及的房屋的相关手续及甲方的身份证复印件，作为本协议的组成部分。

十、争议的解决方式：

在履行本协议过程中若产生争议，双方应友好协商，协商不成的，双方一致同意提交东胜区人民法院解决。

十一、本协议未尽事宜，甲、乙双方可协议补充，补充协议与本协议具有同等法律效力。

十二、本协议壹式叁份，甲、乙双方及见证人各执壹份，本协议自甲、乙双方及见证人签字之日起生效。

甲方：

乙方：

见证人：

篇3：无规划许可,房屋买卖合同无效

2013年3月14日, 原告李某与被告郝某达成口头购房意向, 由原告购买被告所有的位于干警公寓物业小区内的一套房屋, 原告当日给付定金5万元, 后原告获悉该房屋所在项目尚未取得规划许可, 将来无法办理房屋所有权证和土地使用权证, 遂向睢宁法院起诉, 要求返还购房定金。

法院审理

庭审中, 被告确实无法提供该房屋建造的合法手续。原告请求法院向规划部门调取诉争房屋的相关审批文件也未获批准。睢宁法院在历时8个月的审理后, 作出一审判决, 判令被告返还购房定金5万元。其理由是:《城市房地产管理法》第41条规定:房地产转让, 应当签订书面转让合同。法院认为:房地产买卖行为属于要式法律行为, 必须具备书面转让合同这一形式要件。

律师点评

本人认为睢宁法院这一判决理由不妥:

合同效力是房屋买卖合同案件审判首先要审查的内容, 其判断的依据为《合同法》第52条的规定。1999年《合同法》将无效的情形限定在违反法律、行政法规的强制性规定。2009年5月13日施行的《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释 (二) 》将强制性规定进一步限定为“效力性强制性规定”, 但实践中如何区分管理性强制性规范与效力性强制性规范仍然较为困难。

司法实践中, 认为涉及房屋买卖合同形式的事项属于管理性规定的观点, 已成共识。如《城市房地产管理法》第41条规定, 房地产转让应当签订书面转让合同;《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定商品房销售应当签订书面合同。法律对房屋买卖合同作出要式性要求, 系从合同管理和控制的角度出发, 并不影响当事人权利义务的确定, 因此欠缺书面形式要件的, 不影响房屋买卖合同的效力。

而涉及强制许可的事项属于效力性规定。此也是司法实践中的共识问题。房地产市场实行许可证制度, 未经许可的属于违法建设或违法销售。比如《城市房地产管理法》第39条规定:以出让方式取得土地使用权的, 转让房地产时, 应当符合下列条件:…… (二) 持有建设工程规划许可证;……。

《城乡规划法》规定:进行工程建设必须取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。规划条件未纳入的国有土地使用权出让合同, 该出让合同无效。对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的, 由县级以上人民政府撤销有关批准文件。因此, 没有取得规划的建筑属于违法建筑, 其买卖不受法律保护。对于违法建筑的认定和范围, 属于国家行政机关的职权范围, 应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。故当事人请求确认违法建筑权利归属和内容的, 法院不予受理。已经受理的, 驳回起诉。

篇4：房屋工程合同管理问题分析

关键词：房屋建设；合同管理；项目工程；风险

在合同订立之后，合同的主体要按照合同中所规定的权利和义务，还有相关的全部的条款进行实施，也就是全面的履行自己的义务，这样才能达到合同的客体所提出的目标。所以，在合同签订之后，合同的主体中的任何一方都应该在合同实施的过程中对其他方进行交底、纠正、检查、监督实施、总结等工作。我们把对合同的内容进行谈判、交底、合同签订、履行、纠编、监督检查、结束总结等合同实施过程中的全部的环节的系统管理称为对合同的管理。在对合同进行管理的过程中，合同的主体中的任何一方都对合同中的内容负有管理以及监督履行义务的责任，并同时享有合同约定的权利。

一、合同管理的主要内容

1、合同的主要内容。一个完备的有效的合同必须包含三个要素：合同的主体、合同的客体、合同的内容。合同的主体应该要表明企业的全称以及地址、企业的法人代表、联系方式等等能够说明企业的真实的情况。合同的客体就是指合同的双方都要达到的一个目标，包括很多方面，例如：对于时间的要求、质量的要求以及费用的要求等等。对于房屋建设工程施工的合同来说，合同的客体主要就是指合同中约定的双方为了同一栋房屋的完成。合同的内容要说明双方的义务和权力，主要是人员的安排以及签订合同的双方如果违约应该承担的责任、合同开始生效的时间、条件以及地点等。

房屋建设工程所涉及的合同的种类特别多，包括土地转让合同、地址勘察合同、项目咨询合同、设计合同、建设工程合同、委托监理合同、材料供应合同、委托检验合同、设备购买合同等等一个房地产建设项目的开始，就是由这些不同种类的合同的签订和管理的开始；当这些合同完结的时候，也就是这个工程结束的时候。所以房屋建设工程的合同管理是一个非常复杂的过程，在整个过程中，要把全部的过程都记录下来，这样可以方便以后的查询和总结的工作。

2、了解相关的情况以及重要性。对于相关材料的了解，我们通常是以收集资料为主要的方式，以房屋建设工程项目为例，我们应该特别注意从以下几个方面进行考虑。

（1）对合作对方的了解。这个主要是对即将合作的对方的规模、近年来的营业额、管理的模式和水平、施工的技术、施工的设备以及机具等各个方面的了解。从以上方面可以客观的评价一个施工单位的信誉、经济实力、企业发展的前景以及履行约定的能力。对于一些信誉好，履行能力强，合作系数比较高的合作企业，对日后实现合同的目标可以奠定坚实的基础。

（2）了解合作方的财务状况。合作方的财务是非常重要的一个因素。因为合作方的财务情况能够直接的反映出这个企业的真实的经营情况以及综合的实力，这是对于签订合同并履行约定的一个有力的后盾的支持。

（3）了解后期的服务。了解合作方的后期服务的质量对于合同的履行也是不能缺少的一个重要的内容。所谓后期的服务主要是指保修、维修以及是否及时等会直接的影响其在社会中的信誉的一些因素，还包括后期的服務态度、产品质量的好坏等等。这些都是对于一个企业的信誉的客观体现。

（4）合同风险的分析。在了解以上的相关信息之后，我们就要根据一些以往的经验以及对未来的一个预测来对签订的合同所能产生的风险进行一个量化的分析，尤其是对质量、安全、人和国家的法律、地方的法规等各个可能会对合同的执行所产生的风险的评估，然后根据具体的分类来确定哪些是可以回避的风险。

二、合同管理的主要依据

1、以合同条款为根本的依据。主要是说把合同的谈判、订立、执行以及检查等各个环节都做到位，只有这样才能在项目的全过程中做到真正的有效的控制。从房屋建设的项目实施开始，就要开始合作方的情况作全面的了解，只有这样才能正确的选择合作的伙伴，也就能保证后期合同的履行。

2、关注法律法规以及市场的变化。这是合同管理中另一个比较重要的依据。在合同签订以后，要及时的发现一些变化，这样就可以对一些风险进行预控。

三、结语

为了适应经济快速的经济发展，近年来我国的房建工程建设也有了很大的进步。现在人们对项目的管理越来越重视，但往往忽略项目管理中最基础的合同管理。合同是一个项目进行的依据，只有严格的按照合同来执行，才能保证企业的根本利益。所以我们必须对合同的管理给予足够的重视。本文就合同管理的内容以及依据做了简要的论述。希望项目管理人员可以在原有的管理體系的基础之上加强对合同的管理，以确保企业的经济效益，进而推动我国房建工程的发展。

篇5：买卖房屋未过户 合同是否有效

分歧：对于本案涉及的房屋买卖合同是否有效，能否支持原告的诉讼请求，有两种不同意见。一种观点认为，原告林某购买房屋后未到有关部门办理产权过户手续，违反了法律的规定，该房屋买卖合同无效，原告诉请符合法律规定，应予支持。另一种观点认为，原告林某已支付购房款，被告李某亦将其所有的房屋产权证明交给了原告，双方签订的合同已发生法律效力，且该房屋买卖协议并未违反法律、法规强制性的规定，因此，合同合法有效。原告林某诉请于法无据，应予以驳回。

评析：笔者同意第二种意见，理由如下：

房屋买卖后，双方当事人不到有关部门办理产权变更登记引发的纠纷比较常见，正确认定房屋买卖合同的效力，成为解决问题的关键。

我国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”另外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才能生效，在一審法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”由上述规定可知，房屋买卖合同只是进行房屋产权变更登记的证明文件，法律规定房屋买卖合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效，所以双方当事人签订的房屋买卖合同不以登记为有效要件。换言之，未办理房屋变更登记只是不能转移房屋所有权，并不能说明房屋买卖合同无效。

篇6：合同无效的房屋登记实务问题

一、合同无效的常见情况及产生原因

根据《合同法》第五十二条之规定，合同无效的法定情形主要分为以下几种情况（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。而具体到房屋买卖合同方面，在实践中可以大致归纳为几种情况。

1.借名购买经济适用房等保障性住房的

经济适用房等保障性住房是国家提供给特殊低收入人群的一种社会保障措施，不符合购房资格的借用他人身份购买经济适用房等保障性住房，变相侵害了其他有资格购房者的合法权益，损害了社会公平，属于对社会公共利益的侵害，应属无效。

2.无或者限制民事行为能力人签订的房屋买卖合同

《民法通则》第十二、十三条规定，无民事行为能力人应由其法定代理人代理其民事活动；限制民事行为能力人应由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人同意。而签订房屋买卖合同明显属于超越限制民事行为能力人的年龄、智力相适应的民事活动，如无法定代理人的认可应属无效合同。

3.开发企业无预售许可销售期房的

根据《房地产管理法》第四十五条规定，我国实行商品房预售许可制度，对于销售未竣工商品房的，必须取得销售的行政许可方属合法。因此，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

4.非本农村集体成员购买集体宅基地上的房屋的

《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。可以看出，因为农村宅基地的所有权归属集体所有，权利人只有使用权，如果任其无限制地转让，有可能侵害集体的利益。即使在2016年最新实施的《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》中，也未对此做出突破，而且在大量的司法实践中，均认定为无效合同。

5. 房屋买卖权属有纠纷

《城市房地产管理法》第三十八条规定，有权属纠纷的房屋的不得转让。笔者认为，在实践中应该限缩为排除恶意买卖的规定。因为我国对物权的规定不完全和德国登记制度一致，有个善意取得的规定，鉴于目前对于什么情况下属于权属有纠纷没有一个明确的法律规定，实践中一般可以分为三种情况：无证或者非所有权人房屋的买卖；有查封；异议登记的房屋买卖。对于卖方合法建造但尚未办理物权登记的，虽然根据《物权法》第三十一条不发生物权效力，但是其合同根据《物权法》第十五条之规定还是有效合同。

而对于无权处分、无权代理或者非所有权人买卖的，则应当根据《物权法》第一百零六条的规定，受让人依照规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照规定来判断，如果属于恶意买卖的，可以认定为无效合同，如果属于善意的，则不宜认定为无效合同。如果是违法建筑的买卖，在发生纠纷诉讼时还没有取得合法建设手续的，应当认定为无效合同。

《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性规范，不必然导致合同无效，但如果是买卖双方当事人在明知房屋被查封，合同目的不能达成情况下签订的合同应属无效。此种情况下，多为法院执行制造障碍或者是虚假转移房屋，应符合《合同法》第五十二条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的无效情形。

对于有异议登记的，根据《最高人民法院关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第十五、十六条之规定可以判断，如果购房人明知不动产登记簿上记载着有效的异议登记仍然购买的，应当认定为非善意，如果此种买卖符合《合同法》第五十二条规定损害了国家、集体或者第三人利益的情况下，则该买卖合同应属于无效合同。

二、买卖合同无效后的法律后果

根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到房屋买卖中可能导致的后果如下。

一是房屋已经交付的应当返还房屋，原产权人应该返还购房款以及相应的利息损失。部分情况下可能有例外情形，如上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第2385号等判决的观点，如果房屋买卖合同已经履行完毕，且买房人已经实际占有了该房屋或者再次出售给另外一个非农户籍者，合同虽被确认无效，但是房屋实际占有人不负返还的责任。当然，如果再次购买该房屋的是该房屋所在地农村集体经济组织成员，由于其是有购房资格的，因此其可以合法拥有该房屋的所有权。因此，合同无效也不必然要返还房屋的。另则，如果房屋经过了装修或者加层改建等，也对法院是否判决返还房屋或者对于返还价款的计算会有不同的影响。

二是未取得预售许可销售商品房导致合同无效的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

三是买卖房屋上还设立有抵押担保的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。依据此规定，在房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除的情况下，银行按揭贷款合同可以解除。该司法解释第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此规定，银行按揭贷款合同因房屋买卖合同失效而被解除的，出卖人应将购房贷款返还给银行，将房款本息返还给购房者。

四是买卖房屋在案件审理中可以确定为第三人财产的，当合同被判决无效后，应该返还给第三人。

五是涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。这也是维护健康有序经济秩序的重要措施，避免产生过度的经济纠纷。

三、无效合同的登记处理方式

在现有的有关房屋登记的法律法规中，并没有对于房屋买卖合同无效后登记如何办理的明确规定。而从前面的分析来看，合同无效及其后果具有多元化的特征，如果在生效法律文书中并没直接明确如何办理相应登记而直接办理的话，极易造成新的登记错误。

从《物权法》第十五条的规定来看，对于合同效力和登记效力是区分开的，故而不能直接得出合同无效必然导致登记无效的结果。对于合同无效导致要办理相应登记的，有以下几种模式。

1.双方申请模式

因为合同无效的判决不属于《不动产登记暂行条例》第十四条规定之可以单方申请的生效法律文书，因此如果买卖合同双方协商一致的，可以持合同无效的生效法律判决文书，按照普通程序双方共同申请办理转移登记给原产权人。

2.登记机构主动撤销模式

根据《房屋登记办法》第八十一条之规定，如果无效合同的判决书可以证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书或者公告作废。虽然目前根据国家安排，不动产登记由国土部门负责，并且出台了相应的登记规章，但是笔者认为原《房屋登记办法》并未作废，如果属于房屋登记的也可以作为一个特别法予以引用。

3.协助执行和履行法定义务模式

买卖双方无法达成一致的，可以通过返还原物的民事诉讼来处理，也可以通过对登记机构的行政诉讼，此时登记机构则需要根据相应的法院判决文书描述的内容来进行相应的登记。如是民事诉讼要求登记机构协助登记的，一般会描述为将某某的房屋所有权变更为某某名下，此时办理单方申请的转移登记；如果是行政判决，一般会根据《行政诉讼法》第七十条之规定描述为“撤销被告某某登记机构作出的为某某颁发房屋所有权证之行政行为”。此时应该依法撤销该登记，恢复到前一手的登记状态。

可以看出，法院判决合同无效的，并不必然导致登记无效，而且无效的原因和后果形式多样，应当针对不同的情况办理相应的登记。实务中有当事人咨询，可建议采取合同无效附带返还财产的诉讼请求或者行政诉讼要求撤销登记附带民事合同无效的模式来处理，以便减少诉累和后续的麻烦。

篇7：阴阳合同引发的房屋买卖纠纷

2009年，张家港市杨舍镇居民罗松林一家，因房屋拆迁得到一套安置房屋。经全家人协商，决定将坐落于本镇白鹤花苑26幢302室的该安置房屋及附属自行车库的所有权变更至女儿罗云霞名下，归罗云霞所有。

〓〓不久罗云霞对房屋进行了装修，后因为到外地工作，此房一直空着。2010年8月9日，罗云霞决定出售该房。自己没时间来回奔波，罗云霞便出具《委托书》一份，委托其父罗松林代为办理。

〓〓2010年8月中旬的一天，张家港市乐余镇的江千帆走进白鹤花苑传达室，向门卫罗文东、柏文华询问小区有没有要卖房的。巧的是前几天罗松林在这里闲聊时刚刚说过准备把房子卖掉，罗文东、柏文华立即帮助联系了罗松林。罗松林急忙前来带江千帆看房。江千帆一看，房型不错，又是全新装修的，心中比较满意，但脸上不露声色，说过几天带老婆一起来看一下再说。但江千帆心知找到一个满意的房子不容易，第二天就带着老婆林青又来看房，看后林青也很喜欢。经过讨价还价，双方确定成交价格为卖方净到手售房款80万元，也就是说一切税费都由买方承担。

〓〓2010年8月20日，罗云霞（甲方）与江千帆（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋转让给乙方，此房屋配有新装科龙空调两台、煤气灶、油烟机、太阳能热水器、橱柜移门、窗帘，合计总房款80万元。乙方于8月20日预付房屋定金1万元，8月28日再付39万元，余款40万元于9月30日付清。该《协议》下方，甲方由罗云霞的父亲罗松林签字，乙方由江千帆本人签字。协议签订当日，江千帆支付罗松林购房定金1万元。

〓〓等不及8月28日的到来，江千帆又主动约请罗松林就付款金额和时间、过户等相关事项进行了重新议定。8月24日，罗松林（甲方）与江千帆（乙方）签订《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议一》）一份，约定：甲方自愿将其受委托代理的房地产权（张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室，建筑面积114?郾44平方米，自行车库13?郾26平方米）转让给乙方，房屋售价80万元，房屋权属交易登记手续由双方互相协助进行办理，甲方有义务进行配合；乙方在2010年8月24日付预付款20万元，并在2010年8月24日办理房产过户手续，余款60万元于2010年10月15日付清，甲方在乙方交付房款的当日将房屋使用权交于乙方；房屋转让时，随同一起转让的还有：两台空调、热水器等全套设施及随同发票；同时约定了其他相关事项。该《协议（一）》下方，甲方由罗松林签字，乙方由江千帆签字。同日，江千帆支付房屋预付款19万元，加上8月20日支付的1万元定金，罗松林出具了收到江千帆预付金20万元的收条一份。

〓〓江千帆又提出，房价80万元里面包含了装修和相关设施的费用，现在房地产交易税费又比较高，请求罗松林帮忙和他另签一份交易价格低的假合同，以便减轻他的税费负担。罗松林心想，反正我又没有什么损失，这个现成忙还是要帮的，便很爽快地答应了。于是，在签订上一份协议之后，罗松林与江千帆又签订了一份《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议二》），该协议格式与上一份协议基本一致，主要区别是：协议第二条“双方协商一致该房屋的售价为63?郾8万元”，协议第七条“房屋转让时，随同一起转让的还有其他房屋权项”。

〓〓当日，罗松林与江千帆一同带着售价为63?郾8万元的协议，来到张家港市房地产交易产权登记中心办理房产过户手续。登记中心工作人员指出，必须签订规定格式的《房地产买卖契约》，而且卖方不能是受托人罗松林而应该是房主罗云霞。于是，当场向产权登记中心拿了空白的《房地产买卖契约》重新签订，约定：罗云霞（甲方）将杨舍镇白鹤花苑26幢302室房地产（房屋建筑面积114?郾44+13?郾26平方米）出售给江千帆（乙方）；双方议定上述房地产成交价格为63?郾8万元，乙方于2010年10月15日前分二次付清给甲方，付款方式现金；上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；同时约定了其他相关事项。该《房地产买卖契约》落款处，甲方委托代理人罗松林签字，乙方江千帆签字，张家港市房地产交易产权登记中心盖章监证。

〓〓罗松林认为反正是为过户少交税费做做样子的合同，没有实质意义，根本没有细看合同条款，就草率地签了字。比如“上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”的条款是《房地产买卖契约》上印刷好的现成文字，与他和江千帆原先约定的“卖方净到手售房款”也就是全部税费都由买方承担的意思相悖。一个小小的疏忽，留下无穷后患，让他后来白白多掏近45000元。

〓〓2010年9月1日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋和07#车库的房屋所有权证书，共有人林青。2010年9月30日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室国有土地使用权证书，共用人林青。

〓〓买方见财起意卖方无奈起诉

〓〓转眼到了2010年10月15日，也就是江千帆付余款60万元的日子。但当罗松林和江千帆联系付款事宜时，意外的事情发生了，江千帆说他差的余款是43?郾8万元而不是60万元。罗松林当场就跳了起来：“你开什么玩笑啊！”而江千帆却一点没有开玩笑的意思，他咬定他们又谈过价格了，最终确定的售价就是63?郾8万元，其他合同都不算数，房地产交易产权登记中心盖章监证的合同才是真正的合同。

〓〓罗松林万万没有想到，自己好心帮江千帆减税费，对方却睁着眼睛说瞎话玩这一招，鼻子都要气歪了。但江千帆说了：“你认可43?郾8万元我就付款，不认可就等你认可再说。”罗松林当然不甘心眼睁睁地看着16万多元不翼而飞，怎么也不可能同意。双方不欢而散，付余款的事情就这样搁置了下来，而罗松林当然也没有向江千帆交付房屋。

〓〓和江千帆终究谈不出什么名堂来，愤怒的罗云霞无奈选择了法律途径。2010年10月29日，罗云霞向张家港市人民法院提起诉讼，请求判决江千帆和林青立即支付尚余房款60万元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承担同期银行贷款利息。2010年11月3日，张家港市人民法院裁定冻结江千帆和林青银行存款61万元或查封、扣押其相应价值的财产。

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〓〓2010年12月7日，张家港市人民法院公开开庭进行了审理。双方就诉涉房屋真实的交易价格和诉涉房屋的税费承担问题展开了激烈的争论。

〓〓罗云霞认为，双方房屋交易价格实际为80万元，该价格包括了房屋内的装修和相关设施。8月24日《协议二》以及8月24日签订的《房地产买卖契约》是双方为了配合过户而签订的格式化合同，该契约只是对空房价格的约定，并未包括里面的装修和设施，且考虑税费的因素，故填报了63?郾8万元的价格，后两份协议不是双方真实意思的表示。为证实其主张，罗云霞申请白鹤花苑门卫罗文东、柏文华出庭作证。

〓〓罗文东、柏文华出庭陈述江千帆到小区门卫处说要买房子，经门卫介绍认识得知罗松林有房要卖，看房和房屋价格是罗松林和江千帆共同协商的，听说双方商量好的价格是80万元。

〓〓江千帆、林青认为，双方房屋交易价格实际为63?郾8万元。8月24日《房地产买卖契约》经过房产中心盖章监证，合法有效，是双方真实意思的表示。8月20日《协议》和8月24日《协议一》均属实，其中《协议一》是在8月24日上午签订，后我们要求降价，于是就房屋价格进行了新的磋商，最终确定售价为63?郾8万元，签订了《协议二》，并于8月24日下午一起至房管部门签订了《房地产买卖契约》并提交了过户所需资料，63?郾8万元价格包括了房屋内的装修和相应设施。对于罗云霞诉请的逾期利息损失，江千帆、林青认为双方在合同中未有约定，不应由他们承担。

〓〓江千帆、林青对罗文东、柏文华的证人证言表示，证人只是反映听别人说的交易价格，不具有可信度。

〓〓令罗松林和罗云霞始料不及的是，江千帆与林青不仅坚持63?郾8万元的房屋总价格，还在审理中提起反诉，认为根据《房地产买卖契约》的约定，相关税费和过户费用应由双方按规定各自承担，现房屋已经过户至江千帆与林青名下，相关税费和过户费用全部都是他们夫妇支出的，对于由其垫付的实际应由罗云霞负担的税费44409元，反诉要求由罗云霞承担。

〓〓针对这半路杀出的程咬金，罗云霞真是哭笑不得，她说，江千帆与林青所依据的《房地产买卖契约》是办理过户时的格式合同，并不是当事人的真实意思表示。根据双方真实的约定，我应净得80万元，税费应该是由被告全部承担的，与我无关。罗云霞气愤地说：不然的话，江千帆这么精明的人也不会傻到替我垫付。

〓〓法院判决支持真实交易对价

〓〓张家港市人民法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗云霞为张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋及07#车库的所有权人，其委托父亲罗松林处置、转让房产，系真实意思的表示，该授权合法有效。罗松林代表罗云霞与江千帆就诉涉房屋及室内装修设施的转让达成一致意见，该转让意思表示真实且未违反法律规定，对双方具有法律约束力。本案中，双方就诉涉房屋的转让前后共签订了四份转让协议，其中8月20日《协议》、8月24日《协议一》签订之后，江千帆按约分别支付了1万元定金和19万元预付款，8月24日当天，双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，对房屋价格作出重大调整，后两份协议在房管部门登记备案。结合前后签订合同的履行情况、前后合同约定的成交价、合同登记备案情况、双方对价款重大变化的解释和介绍交易人的证人证言等因素综合判断，8月24日《协议一》在8月20日《协议》的基础上对付款方式作了变更，应属于双方真实意思的表示和双方实际履行的合同，合法有效，罗云霞关于房屋（含约定的装修设施）成交价格实为80万元的解释更为客观合理，本院予以认定。之后双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，是双方按照约定的合同完成房屋过户事项所需，63?郾8万元的房屋成交价格系在办理产权登记备案过程中产生，该价格未明确包含房屋内装修设施的价款，其中部分规避国家税收的价格条款属无效。江千帆与林青系夫妻关系，购买房屋发生在夫妻关系存续期间，二人为诉涉房屋现登记的共有产权人，林青与江千帆负有共同履行本案付款义务的责任。故罗云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60万元的本诉请求，合法有据，本院予以支持。因江千帆、林青未按约付款，还应自逾期付款之日起承担相应利息损失。

〓〓关于诉涉房屋产权变更登记所涉及的税费问题，现实际发生罗云霞名下营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元属实，罗云霞称双方约定该款由江千帆、林青承担，但8月20日《协议》、8月24日《协议一》中并无此项约定，证人证言也未能反映80万元房款的构成，故罗云霞的辩称本院难以支持。8月24日《房地产买卖契约》中价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在其他合同对税费承担未有约定的情况下，本院根据相关法律规定并采8月24日《房地产买卖契约》第七条的约定，该部分税费由罗云霞承担。

〓〓张家港市人民法院于2011年1月10日判决如下：江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款60万元并自2010年10月16日起至本判决生效之日止承担同期银行贷款利息损失。张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋变更产权登记发生的营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元，由罗云霞负担。因该款已由江千帆、林青垫付，故江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款555591元，并应承担房款60万元自2010年10月16日起至本判决生效之日止同期银行贷款利息损失。

〓〓收到一审判决后，江千帆、林青心里有数，暗自得意，本来就该付的款，还白捡了4万多元。罗云霞因为法院支持了真实价格，终于松了一口气，至于多交的4万多元，确实原先协议中缺乏对税费承担的书面约定，就算花钱买个教训。所以，买卖双方均未上诉。

法律链接：

〓〓1?郾何谓阴阳合同：

〓〓二手房买卖交易中，为了过户时避税或者多贷款，买卖双方往往签订两份或者两份以上房屋价格等条款不同的合同，俗称阴阳合同。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。

〓〓2?郾阴阳合同有何风险：

〓〓①房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格，若合同价低于这个价格就会被退回重审，耽误买卖双方办理过户的时间。

〓〓②买方有可能以签订的虚假合同支付房屋价款，容易引起纠纷。

〓〓③如果房屋涨价了，卖方可能以阴阳合同无效为由，解除合同。

〓〓（文中人名均为化名）

（责编：夏轩）