管理案例——万科物业管理的接管验收

管理案例——万科物业管理的接管验收（精选7篇）

篇1：管理案例——万科物业管理的接管验收

管理案例

万科物业管理的接管验收

一、物业接管验收准备工作

物业接管验收的准备工作主要是成立一个物业接管小组，负责与开发商沟通，制定接管计划，确保需要接管的资料无遗漏。

1、抽调业务骨干组成物业接管小组

小组成员的组成主要有：档案管理人员（负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作）、业务骨干（负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作）、工程维修部抽调业务骨干（具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作）。

2、物业接管前准备事项

与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制订好接管验收计划；提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；准备好接管验收记录表格。

3、资料的接管验收

接管验收的资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料、业主资料。

二、物业接管验收标准和方法

验收标准为建设部颁布的《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。验收方法为观感验收法和使用验收法。

1、室内工程验收注意事项

室内工程验收的注意事项包括房屋结构、层高、平面布局、地板楼板、卫浴设施、门窗工程、水电工程、电信设备、安全性。

2、公共设施验收注意事项

公共设施验收的注意事项包括楼梯、电梯、供水工程、供电工程、供气工程以及其他公共设施。

3、机电设备的接管验收

（1）电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；

有电梯运行准运证；机房设置合理，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

（2）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好；安全防护

装置齐全，标识清楚；机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好、无损伤。

（3）中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚；机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。

（4）发电机型与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油

漆完好无损，安装牢固；机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。

（5）消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标

识清楚，表面完好无损，设备安装牢固；机房干燥、通风、采光良好。

（6）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

4、物业管理的清洁“开荒”

清洁“开荒”指物业管理部门在完成了对建筑的验收接管后，对楼宇内外进行全面彻底的清洁。它是一种突击式、会展式清洁。

清洁“开荒”的内容：对楼宇内外建筑垃圾的清理；对玻璃、地面、前面灰尘污垢的清理；对公共部位（楼梯、电梯、厕所、办公用房）以及设施的清扫。

清洁“开荒”作用：提高物业形象及信誉；缩短业主入住等待时间；提高员工凝聚力、战斗力；为物业管理打下良好基础。

三、接管验收遗留问题的处理

第一、遗留问题的登记确认。对资料验收中发现的资料不全、不真实、不

合格等问题，接管验收小组应该将问题逐项记录在《接管右手资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认。

对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设备设置问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。

第二、对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐。第三、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求

开发商在2周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在1个月内解决。

第四、对于长期解决不且势必影响物业管理的问题，物业管理公司应当以

备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。

四、接管时开发商与物业管理公司的关系

物业移交时，开发商与物业管理公司往往会产生各种各样的矛盾。

1、工程整体问题、资料交接中的矛盾

原因：开发商思想重视不够，不注重前期资料的移交；开发商前期手续不齐全，无法移交。

改善方法：一方面加强与开发商的沟通，说明工程前期资料对于物业管理的重要性，并出示国家有关文件说服开发商，顺利完成工程资料的移交；另一方面对于手续、资料不完整的项目，要催促开发商尽快完善，并要根据项目的实际情况，推迟或暂停项目的接管工作，以避免自身在接管后引起的一系列问题，保护自身利益。

2、工程质量标准认定的矛盾

工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾的地方，作为开发商认定工程质量的标准是国家有关质检部门的验收评定，而物业管理公司则更多地代表业主从使用者的角度验收工程，本质上二者并无差别。但政府部门的验收时依据有关国家建设工程规范及标准，对建设项目进行检验，是从安全和使用功能角度认定工程项目符合标准，这其实只是一个最低标准，是能够安全、正常使用的保障标准。在接管中物业管理公司要站在使用者的角度，检查验收工程，每一个细节都要尽量为业主考虑。

改善方法：开发商要重视验收过程中物业管理人员提出的意见和建议，对

工程加以整改避免顾客的投诉。开发商还要有前瞻意识，应在项目前期策划过程中充分听取物业管理公司的建议，让物业管理公司参与工程建设的全过程，以减少、避免后期的修改工作。

3、保修过程中的矛盾

保修合同作为建设合同的一部分，一般由开发单位与施工方订立。但保修过程中开发商却很少承担管理职责，而是由物业管理公司负责具体工程保修管理，协调住户与保修施工单位间的关系，由于物业管理公司不作为保修合同的主体，对工程保修金不能支配，因此对施工方缺少约束能力，管理难度大。

改善方法：建议开发商与物业管理公司在接管前应协商一致，有开发商委托物业管理公司全权进行保修管理工作，对于工程保修金的最后结算，应由物业管理公司予以确认后，施工方才能结算、领取。对于保修期间发生的紧急问题，当施工方不能积极配合时物业管理公司有权自行修改，费用由施工方支付。应该给物业管理公司更大的管理权，方便协调管理。

篇2：管理案例——万科物业管理的接管验收

一、验收时间：2002年 月 日～2002年 月 日

二、验收项目：对预交竣工工程分批分项进行交接验收

1、交接验收房屋本体，按幢整体交接，每幢预交楼体室（幢）内各专业全部竣工。

2、交接验收公共设备设施，按系统整体交接。供水系统、电话系统、电视接收系统、宽带系统、排水系统、公共照明、道路、水景观等项目。

3、交接验收园林绿化、天燃气设施、安防监控系统、消防系统、锅炉房及供热管道系统等项目

4、交接验收车库、会所、其他附属设施、一期园区总体规划等项目，同时交接验收政府或行业垄断的部门和公共设备设施供方资料、园区标识。

三、接管验收准备

a、《接管验收方案》

b、《房屋交接验收标准》

c、《公共设备设施验收标准》

d、《竣工资料清单》

e、《供方资料交接清单》

f、《工程质量问题处理程序》

四、验收范围及内容：

各项目、各系统交接范围和内容如下：

1、接管验收应提交验收的资料（《竣工资料清单》）。

2、给水设备的验收：电源控制箱、直饮水泵、水泵、给水管网以及相关设备、相关图纸。

3、排水设施的验收：包括室外排水管道、沟、渠、池、井、排污系统、交接设备的相关图纸等。

4、卫生设备的验收：包冷热水龙头、马桶、面盆、水龙头、其它附属性卫生设备。

5、厨房设备的验收：包括洗菜盆、洗菜盆龙头、管道煤气、煤气灶具等以及说明书。

6、供热设施的验收：包括热力管网、开关室、各种阀门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

7、供电设备的验收：包括电表、各类开关、灯座、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具、灯杆、高压柜、电力变压器、主电力电缆、发电机组、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

8、弱电系统的验收：包括卫星地面站、电视天线系统、监控系统、安防系统及其设备说明书。

9、空调系统的验收：包括空调机组、风机盘管、循环泵、自控系统等。

10、燃气系统的验收：包括管线、燃气表、气截门、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

11、电话系统的验收：包括交换机线路、插座、设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料。

12、土建工程的验收：包括各类材料构成的墙面、地面、门窗、厨卫设施及其它各种室内外建筑配套设施。

13、消防设施的验收：包括烟感、温感、喷淋头、消火栓、应急灯、警钟玻璃按钮、防火门、消防管道、控制主机、联动柜、煤气管道、切断阀以及接合器、水龙带、等相关设备的说明书、图纸、合格证。

14、隐蔽工程的验收：包括防水、预埋管线以及其图纸等各项目各专业的隐蔽工程。

15、电梯的验收：包括电梯桥箱、曳引机、钢丝绳、道轨、扳手和设备说明书、图纸、合格证等相关设备或资料

16、交接车库、会所、商业街、小区内等各种标识

17、公共设备设施供方资料及市政供方资料协议交接，并对供方的保养维护期限、费用、保养服务范围、负责人、联系电话等交接记录，对已产生的费用应经物业确认。

五、预交接工程接管验收条件

接管验收的房屋建筑及公共设备设施应具备以下条件：

1、各幢预交接房屋建筑，正常施工必须全部结束；外围设施在入住以前必须竣工交接。

2、各项预交接公共设备设施设施系统整体竣工。

3、电梯、锅炉、水质、消防、避雷、防汛、人防等经相关主管部门检验合格。

六、交接验收组织计划

由项目部应提前一周提出预交接项目交接验收通知，明确预交接验收项目及详细内容，并提供交房标准及竣工图纸资料。管理处接到项目部交接验收通知后，根据预交项目具体内容制定交接验收实施计划。

（一）、成立青青交接验收小组（每组4-5人）：（预定如下）

a、组长一名（可兼任）

b、水暖一名：负责水暖专业

c、电气一名：负责电气专业

d、土建一名：负责结构、土建专业

e、文秘一名：负责房屋钥匙交接、记录

（二）、交接前工作计划

1、正式交接前，对交接验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。

2、结合实地模拟演练，每户型抽五六户检查验收，收集房屋普遍存在的问题，作为正式验收时重点核查项目。

3、准备正式交接验收。

（三）验收检查方法：通过与设计图纸、验收标准、法律规范核对并以下列方式检验不合格项登记记录，反馈至项目部，《按照返修流程》进行

1、对运转设备进行试运转，通过一看二听三摸查验，看设备状态是否齐全良好，运转平稳；听是否有杂音、异声、噪音，摸设备温度是否超标。条件允许，也可通过测量仪器检测。

2、静态设备逐台（个）或随机抽查现场检查试验。也可根据实际情况，以交接方出具的合格证明为依据。

3、对电气、电讯设施进行观测、检测工具检测和试送电运行检验，接线端子试紧固，空气开关试合闸等方法。

4、对上下水设施进行通水试验，附件进行功能性试验。

5、对房屋进行观测、丈量、工具检测等方式进行检验。

6、对卫生间防水进行闭水试验，厨卫设施进行观测和通水试验。

7、给水、采暖、燃气管网及压力容器进行观测检查以外，还要进行强度试验和气密性试验。

8、钥匙交接分房屋、设备及设备房钥匙。提前准备好口取纸，在现场采取逐个测试、逐个标识的方法验收。完成后，进行钥匙交接记录，填写《钥匙交接记录表》，双方签字确认，贴验讫封条。

八、接管验收期间工作安排

1、安全：，由项目部委托进行监管，对进出施工人员和成品状态进行管理，准备正式接收后的人员配备和岗位设计准备。

2、维修：对预交房屋及附属设施、公共设备设施完好状态进行统计，为保安提供管理依据。制作设备房及设施维护、运行配套物品：规章制度、指导书、标识等上墙布置，办公用品用具准备。统计整理设备设施维修维护用易损件、备品备件、相关物资。

九、其他

1、社区地址和房屋幢、单元、户地址编号得到有关部门确认

篇3：管理案例——万科物业管理的接管验收

建筑设备自动化系统是通过计算机网络对建筑机电设备进行集中监视、控制和管理, 实现对建筑的环境、能源的调节和人工、效率等方面的改善。通过对建筑物内的温度、湿度、二氧化碳浓度、照度等影响环境的因素进行调节, 建筑设备自动化系统为患者及医护人员创造一个舒适宜人的环境。通过对机电设备的集中管理而减少设备运行管理人员及他们的劳动强度。通过控制和管理设备高效运行, 减少建筑能源消耗提高整体节能效果。

目前许多建筑设备自动化系统并不能正常运行, 有的建筑设备自动化系统甚至从未启用过。虽然建筑设备自动化系统有很多好处优点, 但是若不能正常运行势必给医院造成资源浪费。出现这些现象原因很多, 其中建筑设备自动化系统接管验收和运行管理是否合理无疑是首要的因素。

一、接管验收

建筑设备自动化系统接管验收明确了交接双方的权利和义务。建筑设备自动化系统交接双方为施工单位和医院建筑设备自动化系统运行维护管理相关单位。通过接管验收, 实现双方权利与义务的转移。建筑设备自动化系统接管验收确保建筑设备自动化系统具备正常的使用功能, 充分维护医院的利益。通过接管验收, 发现问题, 解决问题, 为日后运行维护管理减少麻烦。同时, 也弥补了部分管理维护人员专业知识的不足, 确保建筑设备自动化系统的正常运行。建筑设备自动化系统接管验收为日后管理创造条件。良好的接管验收, 一方面能保证工程质量, 减少以后日常管理过程的维修、维护工作量。另一方面, 根据接管有关建筑设备自动化系统的文件资料, 可以摸清其性能与特点, 预防将来可能出现的问题。

接管验收的内容主要包括两大部分, 一是查验建筑设备自动化系统的相关文件资料, 二是对建筑设备自动化系统质量和使用功能的接管验收。

(一) 查验文件资料

1. 工程合同技术文件

2. 竣工图纸, 包括:设计说明, 系统结构图, 各子系统控制原理图, 设备布置及管线平面图, 控制系统配电箱电气原理图, 相关监控设备电气接线图, 中央控制室设备布置图, 设备清单, 监控点 (I/O) 表等。

3. 系统设备产品说明书

4. 系统技术、操作和维护手册

5. 设备及系统测试记录, 包括:设备测试记录, 系统功能检查及测试记录, 系统联动功能测试记录。

6. 其他文件, 包括:工程实施及质量控制记录, 相关工程质量事故报告表, 系统试运行记录。

(二) 质量与使用功能的接管验收

1. 建筑设备自动化系统设备

主要有各类传感器、电动阀门及执行器、现场控制器及网络设备。接管验收时, 需检查线路是否安装平整、牢固、顺直, 回路导线间和对地绝缘电阻是否符合要求。设备铭牌、附件应齐全, 表面无缺损, 涂层完整。

2. 建筑设备自动化系统分系统

包括空调与通风系统、变配电系统、公共照明系统、给排水系统、热源和热交换系统、冷冻和冷却水系统、电梯和自动扶梯系统、传输网络。通过以现场测定数据与中央控制站数据进行对照的方法以确定数据的准确性与真实性。如:空调与通风系统应对温湿度、新风、回风量、运行状态、故障报警、时间表自动启停、节能优化控制和空调与通风系统运行时各相关设备的联动情况等。

3. 中央管理工作站及系统集成

中央管理工作站验收主要是对软件的操作、界面、响应的实时性、可维护性、可靠性、安全性、数据的存储和统计以及打印功能等方面验收。确保软件操作简单, 人机界面友好、汉化、图形化, 图形切换流程清楚易懂, 对报警信息的显示和处理直观有效。系统采样速度、系统时间要满足合同技术文件与设备工艺性能指标的要求。确保软件在线编程、数据修改和下载功能正常使用。系统运行时, 启动或停止现场设备, 不出现数据错误或产生干扰影响系统正常工作;系统电源为不间断供电;软件具有冗余功能。中央管理工作站具备数据的存储和统计、历史数据趋势图显示、实时数据趋势图显示。中央管理工作站的操作权限是否能保证系统的安全性以及运行数据报表生成及打印功能, 故障报警信息的打印功能。

二、运行管理

良好的建筑设备自动化系统接管验收为其日后的运行、维护、维修打下了坚实的基础。但是, 建筑设备自动化系统运行的成功与否, 还需要专业的管理人员及科学的管理。

(一) 运行维护管理人员的要求

建筑设备自动化系统涉及有电气专业、暖通专业、给排水专业以及计算机网络等专业。这就要求运行维护管理人员不仅要具备电气、计算机网络知识, 而且要掌握暖通空调、给排水等相关专业的知识, 同时具备丰富的实践经验。

(二) 科学的管理

1. 日常的运行管理

(1) 结合实际情况对设备的启停时间控制表、温湿度等参数配置合理的数据。解决施工单位在调试、试运行阶段调试人员根据主观经验来配置各种参数的, 造成建筑设备自动化系统运行与实际情况脱节的问题。

(2) 制定值班制度、交接班制度及中央控制站操作人员的岗位责任制。确保建筑设备自动化系统正常运行并且能够在出现的故障时及时处理。

(3) 正确使用建筑设备自动化系统。按照操作规程操作建筑设备自动化系统, 确保建筑设备自动化系统及其监控、管理的机电设备正常运行。

(4) 在建筑设备自动化系统日常运行管理过程中, 及时发现建筑设备自动化系统软件不够科学合理的情况。这时就需要运行管理人员认真记录, 及时解决, 完善建筑设备自动化系统。

2. 维护维修管理

(1) 制定日常巡查制度, 及时发现问题, 解决问题。建筑设备自动化系统日常巡查应以现场巡查与中央控制站软件巡查相结合。巡查要求记录真实规范, 发现异常, 及时排除故障。

(2) 制定定期维护计划, 并按照定期维护计划对建筑设备自动化系统的设备进行保养。维护保养时应有真实、规范的记录。

(3) 制定紧急故障维修制度, 建筑设备自动化系统设备发生紧急故障值班人员应及时报告, 及时组织排除故障和抢修, 及时恢复使用。

建筑设备自动化系统运行维护管理应以预防为主, 坚持日常保养与定期维护并重, 使系统经常处于良好状态。同时要求运行管理人员会使用、会保养、会检查、会排除故障。

参考文献

[1]GB50339-2003智能建筑工程质量验收规范.

[2]杨绍胤.智能建筑实用技术, 机械工业出版社, 2002.3.

[3]郭维钧, 等.建筑智能化技术基础中国计量出版社, 2001.6.

[4]物业管理员 (师) 国家职业资格培训教程.中央广播大学出版社, 2001.2.

篇4：管理案例——万科物业管理的接管验收

可以说，这些没有完全解决的问题，从一开始就为神州联合超市的失败埋下了隐患。

难以平衡的现金流

进入零售业，就得遵循零售业的发展规则。比如，在零售业中，人们通常会把店铺的选址放到最为重要的一个环节，因为好的地点能带来巨大的客流和现金。但是对于联合超市来说，很多初始条件已经不具备了：店址是固定的，你根本就别无选择。

更为不利的是，这样一个供应商联合组织，任何一个股东都不可能单独投人大量资金来改善原来的超市环境，“谁都是主人，谁就都不是主人”，成为股东的供应商无非希望投入得更少、超市欠款回得更早、自己的损失更小。

而神州联合超市所负担的，还不止这些。

由于原来的乐富隆超市资不抵债，欠下的大量货款也通过协议的形式转给了即将接管下家神州联合超市。120多家供应商与乐富隆超市、神州联合超市签订了三方还款协议。被欠款的供应商中，有神州联合超市的准股东，有山西省代理商联合会的会员，所以在三方协议中，首期还款是依照股东、会员、非会员的支持程度划分的：股东获得欠款的三分之一、会员获得欠款的五分之一、非会员则获得十分之一，余款按照神州联合超市正式营业的第二月开始支付，最长三年内，每月等额支付完毕，直到神州联合超市倒闭为止。神州联合超市倒闭之后，有一组不完全数据表明，乐富隆原有供应商平均从神州联合超市收回了近50％的欠款。

可见，“没有投资和良好的经营收入，却只有还款”的现金流动，注定不会维持太长时间。

股权结构中的矛盾

以“债转股”方式接管超市，意味着将有众多代理商作为股东形成联合超市新的股权结构。这个股权或者按照既有债权进行划分，或者通过追加资本(筹备组将最低股份设定为1万元)重新设定。

按照既有债权进行划分，表面上看各股东之间是平等的关系，有多大比例的欠款，就占多大比例的股份。但实际上，由于各供应商经营的商品特性不同、与超市打交道时间长短各异，很难将这种比

“这是一场赌博，当一家店出现亏损时，只能期望再开新店，再收取新的费用平亏。而新店亏了，只能再开新的店。”普尔斯玛特的“一条龙”欠款，像多米诺骨牌一样，排到它的最后一家分店，直到全部被推倒，还没有算清。

零售行业中有一句玩笑：“欠款其实并不可怕，你欠我的，我欠他的”。笑话虽短，却很精辟地勾勒出了中国零售业的现状。商品从生产出来到进入市场，在从供应商向分销商的流动过程中，并没有遵守市场经济的一般规范“一手交钱，一手交货”，而是普遍按照“行规”行事，即从上往下都只给付一部分货款，其余的下次结清。随着交易量的增长，这种建立在所谓“行规”之上的“一条龙”欠款风险越来越大，直接后果都是供应商们来承担的，通常四个字：损失惨重。例明确有效地划分出来，并令供应商们心服口服。

与此同时，由于这部分欠款(或者追加的投资)只是供应商众多投资中的一小部分，所以除了一些新鲜感之外，很难引起他们的更大关注。一部分股东甚至从一开始就没有考虑从这个联合超市中获利。一方面这家以单店经营的超市不是供应商们的主要利润来源，他们的精力还是放到其他经营项目上；另一方面“怎样都拿不到回款，不如进去试试”的心态，使他们对自己在这个超市中拥有的股权比例并不关心。

这种资本投入与关注度的比例失衡，似乎使联合超市的股份制管理“别具特色”，投资者不像其他公司股东那样时刻关注自己的投入产出，责任、权利、义务更难得到有效的统一。

复杂的采购管控

专业的人做专业的事，股东们对此还是有共识的。对于做惯大流通的供应商来说，超市的采购管理、卖场管理，是完全陌生的。北京天客隆超市的管理团队就是在此时空降来的。鉴于当时神州联合超市的供应商商品不足，天客隆还慨然承诺，凋配不少于100万元的商品予以支持。

但就是基于这样态度的一种合作，仍然没有达到预期的效果。联合超市的采购管理与供应商“出身”的股东们或多或少会擦出点“火花”来。

按照超市有关管理规定，股东是不介入经营管理的，但事实上很难做到。神州联合超市的采购需要接受股东的监督。这本质上是一种妥协的策略。

供应商们一向以自己对市场和产品的准确把握为荣，这足以对超市的采购团队造成冲击。供应商们采购产品所遵循的秩序是以零售商需求为基准的，而超市采购所遵循的秩序是从陈列、品类管理以及由此产生的消费需求角度出发的。二者完全不同。

所以，供应商们提供给超市的产品有时候并不是采购们需要的，而采购们提供的产品清单常常遭到股东们的否决。

超市采购产品由股东考察，某种程度上遏止了所谓的“腐败”，但同时违背了零售业的管理法则，并在客观上失去了一些个性鲜明、深谙零售之道的优秀采购人员。

“兔收进店费”的代价

饱受零售商进店费之苦的供应商们，在神州联合超市“当家作主”了。他们带着良好的意愿，高举“免收进店费”的大牌，希望以此缓和供应商与零售商之问的矛盾。

但是，“免收进店费”作为改变游戏规则的一个策略，真是好的么?

有专家说，超市向供应商收取进场费，除了希望缓解资金压力外，更多的是降低了超市的经营成本。

由于超市经营品类繁多，供应商的数量自然不少。而进场费本身就是筛选供应商的一道屏障，失去了这个屏障，对供应商的约束能力将大打折扣，实际上为机会主义者开了绿灯一一部分投机的供应商如果销量好自然可以长期合作，如果销量不好就会随时撤柜。对于一个新开张的超市，由于短期内销量上丁十和影响面积有限，供应商所获得的利润相应也有限，这将更加增大供应商的投机心理。

篇5：管理案例——万科物业管理的接管验收

设备设施管理 第一部分总则

一、承包商监督规定

对须持有政府部门颁发的资质证书方允许从事的专业，如消防自动报警系统的维护保养和定期试验，及某些专业性较强的项目，如电梯的维修保养等可将项目外委给承包商作业。(一)承包商监督规定

为规范对承包项目的管理，特制定本规定。

1、承包商进场前，必须提供工程图、施工程序、工期计划各三套，经审查批准后方允许入场。

2、其相关专业的管理员应协调、监督承包商的工作。

3、承包商进场作业期间，必须遵守大楼的各项管理规定。

4、督促承包商严格按国家规范(如环保、劳保条例等)及合同要求施工。

5、承包商的用料，必须与合同条款规定的相一致。承包商用料的任何变更须事先经该工程主管人员签认，否则作违反合同处理。

6、承包商因故需变更施工图纸或施工工艺，必须提出书面报告，经该工程主管人员签认并报物管部经理核准后，方允许实施。

7、承包商的竣工报告、资料、图纸等，必须先交该工程主管管理员检查核对，双方填写技改工程验收报告书，经物管部经理、总经理审查批准后，方可通知财务结算。

二、设施设备巡检规定

为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设备进行日常巡检。

1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。

2、巡视值班人员外出巡检，必须随时与部门保持联系。

3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和结果记录。

4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对“手动”运行的设备和有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。

5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。

6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。

7、相关专业的管理员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因，如属人为应追究当事人责任。

三、设备管理规定

1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业的管理员按维修保养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。

2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。

3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的管理员根据设备的性能等规划编制维修方案，交班组执行。

4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修保养记录表，上报设施设备组组长整改。

篇6：管理案例——万科物业管理的接管验收

一、早期介入工作方案

在商场物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对商场物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据红星海宁皮草城商场工程进展情况，特制订如下方案：

一、保安管理方案

在海宁皮草城商场管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护海宁皮草城商场租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

1、管理内容：

（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护海宁皮草城商场公共秩序，防止和制止任何危及或影响商场租户安全的行为。门岗的任务：

a.礼仪服务（向租户行举手礼或注目礼）；

b.维护出入口的交通秩序；

c.对外来车辆和人员进行验证和换证；

d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商场；

e.严禁携带危险物品进入商场；

f.遇有外来人员将大件物品带出商场，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。

巡逻岗的任务：

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作；

c.对商场内的可疑人员进行检查防范；

d.商场安全检查；

e.装修户的安全检查；

f.防范和处理各类治安案件；

g.防范和制止各类违反海宁皮草城商场管理制度行为。

（2）技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商场内的治安情况实施24小时监控，确保商场安全。

对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。

值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。

2、管理措施：

（1）实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

（2）强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每周组织一次体能、队列训练，每年组织不少于4次技能比武汇报。

（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

（4）严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。

（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

二、消防管理方案

高层楼宇，消防管理是商场管理的重中之重，要根据消防法规的要求，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。

1、管理内容：

（1）做好消防监控中心的管理；

（2）做好消防设施、器材的管理；

（3）保持消防通道的畅通；

（4）加强商场装修期间的消防安全管理；

（5）严禁携带、储藏易燃易爆物品；

（6）防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。

2、管理措施：

（1）制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

（2）制订消防事故处理预案，防患于未然；

（3）建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

（4）定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

（5）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

（6）制止任何违反消防安全的行为；

（7）积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识；

（8）发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

三、公共区域设施设备管理方案

1、设施设备管理方案

电梯在装修期间实行保护性管理；

商场内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护；

公共卫生设施每天检查一次；

水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次；

电梯机房设备，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方

案检查养护；

供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次；

消监控系统设备按相关维护方案检查养护；

电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次；

租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

2、管理措施：

（1）制订设施设备管理制度和操作规程；

（2）维修人员持证上岗，操作规范，维修及时；

（3）抓好维修人员技术培训，提高业务素质；

（4）建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率；

（5）加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

（6）加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。

草拟人：周卡

篇7：管理案例——万科物业管理的接管验收

一、前期介入服务

将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“××项目（－－－）”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。

1、规划设计阶段

对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

? 监控和消控中心的设置；

? 小区人车分流的设计；

? 公共照明开关设置位置；

? 公共照明开关开闭形式；

? 物业管理用房的位置设计；

? 小区垃圾房的设置；

? 公共洗手间的设置；

? 信报箱的设立；

? 公共告示栏的配置；

? 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；

?

2、建设施工阶段

? 提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

? 分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

? 审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；

? 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；

? 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

? 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

? 提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；? 检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；? 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；? 配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；

? 提出遗漏工程项目的建议；

? 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。

3、竣工验收阶段

参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

? 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

? 参与重大设备的调试和验收；

? 制订物业验收流程；

? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。

4、物业销售阶段

制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；

? 售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；

? 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

? 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；

? 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。

二、项目的接管验收

1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。

2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。

3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；

c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

d．落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；

6）接管验收的作用

a．明确交接双方的责、权、利关系

b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益

c．为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

三、入住管理方案

? 提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作

? 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。

? 即时完成入伙注记。

? 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。

1、业主入伙流程

1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。

2）凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。

3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。

6）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。

7）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

8）业户入伙流程图如图所示。

2、租赁住户入住流程

1）签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。

2）签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。

3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。

4）整改后或验收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。

5）交付押金和首期租金。

6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。

3、入伙作业标准

? 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。

? 入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。

? 入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。

? 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。

? 内部手册登记及时，即时完成注记。

? 入伙按户汇总，次月5日前全部归档。

4、入伙作业规程

? 由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。

? 业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。

? 业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。

? 由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。? 业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

? 如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。? 业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。

5、入伙作业检查规范

为了保证××项目（－－－）入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。

1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。