万科地产工程管理手册

第一篇：万科地产工程管理手册

房地产公司管理手册

第一部份 组织系统

一、xxx 房地产开发有限公司组织机构图

一个上级原则

责权一致的原则

既无重叠，又无空白的原则

二、××房地产开发有限公司各部门职能说明书(草案)

NO：YR-2-002

管理体制是一种严密的、合理的、形同机器那样的社会组织，它具有熟练的专业劳动、明确的职权划分、严格的规章制度，以及

金字塔式的等级服从等特征，从而使其成为一种系统的管理技术体系。

——马克斯.韦伯

在企业形成金字塔式的组织结构，不断的权威、标准化的任务、各种活动的协调和参谋的作用做明晰的描述和反复强调，并辅之

以正式的组织框图、岗位规程和组织手册。

——卡斯特

一、 董事会职能

1、执行总公司的诀议。

2、决定公司的经营计划和投资方案。

3、审订公司的财务预算方案、决算方案。

4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。

5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。

6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。

7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。

8、审定公司的基本管理制度。

9、负责对公司运营的监督管理

二、 总经办职能

1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政策)。

2、负责总体发展规划及实施、管理

3、向董事会提出经营预算和费用预算。

4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。

5、保证项目公司能提供符合标准的服务

6、收集客户的反映，研究市场的需求，不断调整项目公司的经营方向，项目公司不断得到发展塑造本项目公司形象。

7、决定广告基调，指导广告战略。

8、代表本项目公司对外开展公关活动。

10、按既定模式管理公司。

11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。

13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。

14、决定本项目公司主管层(含主管层)以上人员的任免职奖惩

15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属人员，并执行该项决议。

16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI 形象、规章制度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。

17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。

18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。

19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。

20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。

21、保证员工和客人在公司内的安全。

22、抓好企业文化建设。

三、 营销策划中心职能

1、对总经办负责。

2、根据公司有关经营发展战略，制订、季度、月度推广方案，呈报总经理。

3、负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商工作的开展。

4、根据公司有关推广工作的要求，实施各项推广方案及措施。

5、深入了解项目的经营特色和经营情况，定期收集房地产信息，不断推出各种促销手段和措施。

6、负责项目外部公共场地公关活动的组织、策划、实施工作。

7、负责项目的服务管理工作，制订相关服务措施及相应的管理制度。

四、 工程管理中心

1、向总经办负责。

2、参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核，参与工程预

结算书编制，负责工程施工管理到竣工验收全过程操作。

3、根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划。

4、参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批、签订。

5、加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行。

6、协调好各部门及外单位的关系，使工程顺利进行。

五、 企业管理中心

1、向总经办负责。

2、协助总经办管理开发部、人事行政部、财务部、物业管理部的具体工作和事务。

3、负责综合经营开发管理以及规划、协调、指导和监督。

4、负责资金计划、资金调度和控制管理。

六、 销售部职能

1、向营销策划中心负责。

2、负责公司商业物业、物业内公共场地、广告牌等的招商、租售工作。

3、协同策划部掌握市场行情，制定并执行相应的招商计划、策略。

4、挖掘新的客户来源，跟踪潜在客户，并对客户资料进行整理归档。

5、与新旧客户保持良好关系，协助客户解决在招商、租售过程中的问题。

6、负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作。

7、协助财务部收取客户需缴交的各项费用。

8、配合其他部门做好客户服务工作。

七、 策划部职能

1、向营销策划中心负责。

2、根据公司的发展战略制定房地产的各项推广策划方案。

3、负责房地产广告的制作及实际操作。

4、负责根据物业的特点组织策划各项公关宣传活动，并负责其实施工作。

5、协同销售部进行物业招商、租售工作。

八、 设计部职能

1、向工程管理中心负责。

2、参与项目的投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作。对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。

3、参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作。

4、负责楼宇室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作。密切与预算造价部配合。

5、收集房地产、楼宇的市场调研成果，销售策划等部门反馈资料，做好与相应部门的交流工作。

6、组织本部门人员承担一个土建设计室的完整图纸生产工作。做好与总工室的工作配合和设计挂靠单位的衔接工作。

7、负责设计室对工地的服务、跟踪工作，参与图纸会审工作。

8、与设计合作公司的交流、配合工作。

9、完成其他工作。

九、 工程部职能

1、向工程管理中心负责。

2、负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划。

3、负责严格执行公司的决议，严格工程预、决算的审批手续，合理使用财力、物力，发挥经济效益。

4、协助公司进行招、投标及选择施工队伍的具体工作。

5、进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标。

6、负责管理施工队伍，并协调好对内对外的关系。

7、做好材料、设备、人员的管理工作。

8、整理有关资料、图纸，做好归档工作。

9、负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。

十、 总工室职能

1、向工程管理中心负责。

2、负责处理和解决各项工程技术问题。

3、参与工程项目的设计方案的讨论和审核工作。

4、参与工程建设成本的分析和控制工作。

5、参与工程的建筑材料的选用及材料进场的验收工作。

6、参与工程招、投标及工程队伍的选择工作。

7、主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。

8、审批各工程项目施工、组织设计方案。

9、收编并保管工程项目的全部技术档案。

十一、 装修部职能

1、向工程管理中心负责。

2、负责工程项目的外装修及内装修的施工计划、资金计划的制定并组织实施。

3、参与工程招、投标工作，协助总工室对工程项目进行质量监控。

4、主持工程图纸的会审工作及工程的验收工作。

5、审批各工程项目施工、组织设计方案。

6、解决装修工程中的各项工程技术问题.

7、收编并保管工程项目的全部技术档案。

十二、 预决算部职能

1、向工程管理中心负责。

2、负责工程预结算书的编制工作。

3、参与工程施工合同的编写工作。

4、协助财务部审议工程付款情况。

5、参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作。

十三、 项目拓展部职能

1、各综合管理中心负责

2、负责项目的开发。

3、负责对公司项目的立项、申报。

4、负责土地的规划、征用开发和管理。

5、负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件。

6、协助做好前期工程的服务工作。

7、协助办理企业注册等各项审批工作。

8、协调好与相关政府部门的关系

十四、 人事行政部职能

1、向综合管理中心负责。

2、编写制定公司人事行政管理制度。

3、组织统筹公司人力资源开发及聘用工作。

4、组织统筹并管理、监督公司行政管理运作。

5、协调并支持、配合公司各部对人力计划、行政开支的管理工作。

6、协调配合公司各部对人事、行政方面工作的支持。

7、组织、统筹配合公司各部对员工进行培训及考核工作。

8、组织统筹策划企业文化活动，增强公司凝聚力，员工归宿感。

9、依时计划统计向公司呈报各项人事、行政工作月、季、年报表给公司决策参考。

10、制订公司办公费用总开支的计划，并加以调控。

11、配合支持公司对外人事、行政事务工作。

12、做好员工到任、离职的交接工作，保证各个岗位的工作衔接正常。

13、公司的各种规章制度的落实和执行。

14、整理建立公司的档案，统一公司的公文格式

15、对外协调好政府劳动管理部门的关系。

16、负责日常的接待工作。

十五、 培训部职能

1、据公司战略发展制订公司培训计划、培训费用、培训总结工作。

2、订公司培训制度及建立完善的培训体系

3、协助各部门，制订实施监督各部门的业务培训计划。

4、组织统筹监督公司各部对员工的培训及考评工作。

5、组织安排对新员工进行职前培训。

6、组织管理、业务短训班、研讨班、讲座等培训活动。

7、合理安排培训人员，检查培训质量，组织人员考核。

8、组织编写、翻译、审核培训教材及资料。

9、教学仪器设备的保养、维修及购置。

10、管理和控制外派学习的员工，审核员工申请报销业余学习的学费。

11、负责公司企业文化建设的策划、安排组织实施工作。

十六、 公关部职能

1、责树立公司良好的形象。

2、责公司对外有关单位、政府职能部门的联系、沟通工作。

3、参与公司重大新闻发布会组织筹备工作。接待重要宾客的来访。

4、接待重要业务单位来访。

5、经常调查研究、收集整理有关资料，了解国内外有关的经济政策和行业发展情况。

6、负责办理公司所需的各种政府批文。

十七、 财务部职能

1、向综合管理中心负责。

2、遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。

3、抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。

4、负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定

5、按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作

6、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工

工资、奖金。

7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收。

8、编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案

9、拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经办。

十八、 物业管理部职能

1、向总经办负责。

2、起草、制订有关项目公司物业发展的各项策划方案，呈报主管副总经理。

3、协助制定有关公司的物业管理发展战略。

4、负责协助对本项目公司所有物业维护保养项目可行性研究工作。

5、协调所属各部门的工作关系以及与政府相关职能部门的公共关系。

6、协助主管副总经理审核本项目公司物业的维护保养项目的预算案。

7、协助主管副总经理适时主持例会及对外接待事宜。

8、协助主管副总经理做好、季度、月度物业维护保养报表及费用支出预算的审核与控制。

9、协助主管总经理处理各种突发及投诉事件。

十九、 财务部职能

1、向综合管理中心负责。

2、遵守财务纪律，建立和健全各项财务管理制度。

3、抓好各项应收款项的核算的工作，督促经办部门限期清理。

4、负责对各项经济合同及维护保养项目进行议及审定

5、按有关合同的要求，做好各类工程款项的拨付、结清工作

6、执行审批制度，按规定的开支范围和标准核报一切费用，负责发放员工

工资、奖金。

7、严格执行现金管理制度和支票的使用规定，做好收费发票的购买、保管、使用及回收。

8、编制记帐凭证。及时编制各类报表，妥善管理会计帐册档案

拟定各项财务计划，提供财务分析报告呈总经办。

三、岗位图

高管层

总经理董事长 营销策划副总经理 工程管理副总经理 企业管理副总经理 总工程师 财务总监

部门层

销售部经理 策划部经理 设计部经理 工程部经理 装修部经理 项目拓展部经理预决算部经理 人事行政经理 物管部经理 培训部经理 财务部经理 公关部经理

主管层

售后服务主任 施工主管 车队长 总经理秘书 销售主任 培训主任 施工主管 设计师 安检工程师 质检工程师

员工层

售楼员 文案 出纳 策划助理 预决算员 开发助理 人事助理 行政秘书 文员 接待员 售后服务员 司机 会计

第二篇：房地产开发管理手册1

第一章

开发业务手册编制说明

用于京汉集团开发的地产项目前期开发业务工作，手册所列内容具有工作指导性，具体根据项目所在地区特点，参照执行;各地产子公司可以根据项目的具体特点和公司组织管理架构确定项目前期开发的管理体制。

第二章

获取土地阶段

2.1工作成果

经招、拍、挂取得土地使用权，签订《土地出让合同》，或通过收购项目公司，签定收购土地协议。 2.2项目土地取得标准

2.2.1项目位置选择及初步分析

房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。 2.2.2土地规模标准

房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用;土地规模要符合战略发展需要。

2.2.3土地价格标准

土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。 2.2.4项目定位

项目的定位符合公司项目定位一致要求。 2.2.5项目成熟

项目需要满足开工建设条件，市场成熟。 2.2.6营销效果初步分析

公司的实力含公司的资金实力、技术实力、对资源的整合能力、关系能力、企业领导人的人格魅力、创新实力等等因素。 2.3获取土地

房地产开发企业通过招标拍卖挂牌取得国有土地使用权后，应按照《中标通知书》的相关要求，在规定时限内与市国土局签定《国有土地出让合同》，并按期缴纳土地出让金。

基础设施配套建设费包括在地价款中，根据位置的不同北京市各区的基础配套设设费也各不相同。

依据国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知(计价格[2001]585号)第三条：整顿城市基础设施配套费。凡在《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》(计价费 [1996]2922)颁布前，已按规定的审批权限批准征收城市基础设施配套费及其他专项配套费的，由省级财政、价格主管部门对各类专项配套费进行整顿，将其统一归并为城市基础设施配套费;取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热道路以及其他各种名目的专项配套费。统一归并后的城市基础设施配套费，由省级价格、财政部门根据近年来公用事业价格改革和调整情况，按照从严控制、逐步核减的原则重新核定收费标准。凡是未按规定审批权限批准征收的城市基础设施配套费或其他各类专项配套费，以及计价[1996]2922号文件颁布后，地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。

在实际开发过程中，要根据项目所在地的城市管理部门要求是否支付基础设施配套及公共配套费用(如教育配套问题)。 2.4北京地区招拍挂流程图

第三章

办理土地使用权证

3.1获取土地使用权证

法定实施主体：国土资源某区分局(产权产籍科) 3.2申请人需提交如下申办材料

1、计委立项批复;

2、建设用地规划许可证;

3、规划红线图;

4、征地协议书 ;

6、土地补偿协议书及各项补偿补助领取凭证;

7、出让合同，出让金发票及发证函;

8、法人资格证明及授权委托书; 3.3审查、决定时限

20个工作日(不包括、市政府审批时限)。 3.4流程图

第四章

办理建设用地规划许可证 4.1获取建设用地规划许可证

通过区规划委员会、市规划委员会，获得建设用地规划许可证 4.2申请人需提交如下申办材料

1、建设单位出具的申报委托书。

2、建设单位提交建设单位用地申请(申请文件应包含取得用地的有关情况等基本要素)。

3、《规划意见书》附件、附图复印件，土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》;

4、《土地使用权出让合同》及其相关文件;

5、《建设用地钉桩成果》;

6、由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图5份;

7、需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件; 4.3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。

第五章

办理建设工程规划许可证 5.1获得建设工程规划许可证

通过区规划委员会 、市规划委员会的审批，获得建设工程规划许可证。 5.2申请人需提交如下申办材料 1.建设单位出具的申报委托书;

2.建设单位填写完整并加盖单位印章的"建设项目规划许可及其他事项申报表;

3.《规划意见书》及附件、《修建性详细规划审查意见》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，以及《规划意见书附件(选址)》中注明申报《建设工程规划许可证》时须提交的有关文件 4.国土行政主管部门批准用地的文件;

5.具有资质的设计单位按照《规划意见书》或《修建性详细规划审查意见》及附图或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图(按A4规格(竖向)装订成册)1套，另再附相同设计总平面图5份(施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图各1份);

6.需要办理竣工档案登记的，须提交《城市建设工程办理竣工档案登记表》; 7.提交招标投标主管部门签署意见的《北京市勘察设计招标投标登记表》复印件，依法需要进行招标投标的建设项目，还须提交《勘察、设计中标通知书》(已进行设计方案审查的不需提交)

8.需要使用项目名称的，须提交地名命名(建筑物名称核准)行政许可决定文件复印件1份; 5.3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。

第六章

施工图设计专项技术审查

6.1前置条件

建设单位申办施工图设计专项技术审查应满足下列条件：

1、申报建设项目为设置人防工程的单体项目;

2、已取得《人防工程初步设计审核批准通知单》;

3、已取得规划部门核发的建设工程规划许可证。

6.2本阶段需提供如下材料 6.2.1施工图专项审查

1、填写完整并加盖印章的《人防工程施工图技术审查申请表》;

2、规划部门核发的建设工程规划许可证(复印件)

3、人民防空工程施工图设计文件(一套);

4、《人防工程初步设计审核批准通知单》(复印件)

5、《人防工程初步设计审查意见书》(复印件)。

6.2.2施工图备案

申办人需提交如下申办材料：

(1)填写完整并加盖印章的《人防工程施工图备案申请表》; (2)《人防工程施工图技术审查报告单》;

(3)规划部门核发的建设工程规划许可证(复印件); (4)人民防空工程施工图设计文件(一套); (5)《人防工程施工图技术审查意见书》 6.4环节时限

25个工作日。 6.5收费标准

施工图设计专项技术审查是建设单位申报人民防空工程施工图备案的必要前置条件，本事项不收费。

第七章

办理各项配套设施的接入工作

7.1供电配套作业 7.1.1前期征询阶段

作业凡属基建项目，在上报可行性报告前应向所在地区供电公司(局)书面征询供电条件，作为政府部门审批基建项目的依据。

办理供电工程报装申请书需要的材料： 《营业执照》副本的复印件6份 法人代表的身体证6份

申请报告：应列出用电单位(房产开发单位)名称、地址、联系人、联系电话、邮政编码，简要写明主要用电设备、特殊用电要求、预计用电容量、发展容量、预计用电时间等，

用户还应提供立项意向有关文件(复印件)及1:2000地形图(一份)。 审查时限一般为30个工作日。 7.1.2工程建设阶段

在取得供电方案批复后，报当地规划局审批外电源路由，规划局组织政府各职能部门自来水，天然气，电信，有线，市政，园林，等单位招开市政专题会议，确定地下的各种管线位置，讨论外电源方案的可实施性。 7.1.3申请报告

其中须有标有建筑面积的房型图，并按80平方米以下，80~120平方米，120~150平方米，150平方米以上等四档面积分类统计表。注明计划竣工日期 7.1.5.1上级批文(主要是市，区计划和规划批文); 7.1.5.2建筑工程规划许可证; 7.1.5.3住宅配套费缴付凭证; 7.1.5.4公安门牌;

7.1.5.5标明门牌号的总平面图，电气施工图，建筑施工图。 7.1.4供电实施阶段 1.变电站建设(外线工程)

在办理变电站建设申请手续时应附送：申请报告;两份总平面图并注明户名、地址，标明建筑面积。提出设计概(预)算等。 2.住宅用电(内线工程)

办理《用电申请联系卡》，由营业室受理，由低压监察室审图盖章确认施工图设计，并在30天内答复供电方案(低压用户15天内)。此答复对10千伏及以上高压用户在一年内有效，低压用户在6个月内有效。

供电所(局)按建设方受送电装置施工进度进行供电工程的设计，建设方按概(预)算(或文件规定标准)缴付业扩工程费。 3.竣工验收

4.变电站土建验收：甲方和监理验收通过后通知供电局专项验收。验收合格后将变电所移交供电局管理。

5.变电站设备安装，电缆排管，电缆施工，低压监察，装表等验收均为供电局内部验收程序。

6.供电局开具验收合格证明后，本主办岗位安排安装分包向供电局无偿领取分户电表。

7.供电局通知送电。

8. 10千伏及以上高压用电客户新装用电申请业扩流程

7.2供水配套

7.2.1项目规划设计阶段(方案设计阶段)

1.按照项目所在地区向对应的北京市自来水有限公司(或区域自来水公司)征询本项目用水。同时附送：项目批文、地区综合管线图、地形图、总平面图。

2.征询自来水公司项目附近的自来水管网情况、未来规划及可接入本项目的几个自来水引入口及最大可引入口径、项目所在地自来水管网压力等自来水情况，提供给设备设计，为项目给水系统设计提供初始条件; 7.2.2市政综合阶段

市政管委综合各方意见，下发此项目市政综合会议纪要，给水方案根据会议纪要返回设计单位修改。 7.2.3施工图设计阶段

要组织设计单位与自来水公司碰头商议，征询意见和优化设计方案，以免造成不必要的设计返工。 7.2.4施工阶段

1.室内工程：用户水表必须从自来水公司购买;室内其他给水工程必须采用合格材料，施工符合国家规范及施工标准。

2.室外工程：小区红线以外市政道路上的上水排管工程，尚须按计划(自来水公司的内部施工计划、区级市政设施建设计划等)实施。

3.在室外给水工程竣工前1个月，向自来水公司提交供水申请(对项目、用水情况进行详细介绍)、住宅(小区)总平面图，申请接正式自来水。(若采用无负压供水设备，需提供设备厂家介绍、设备卫生许可批件、产品合格证、检验报告等文件)

4.竣工后(室外水表尚未安装完毕)，与自来水公司结清工程款，签订供水合同。

5.竣工后自来水公司管网所现场检查整个系统，并要求交试水费，标准为每栋楼550元(6层楼2-3门)，交费结束后，提供无表芯的室外自来水表，使整个系统能够试运转，试运转合格后，交还管网所表盖，管网所来现场装上正式水表。

7.2.5使用阶段

1. 给水工程竣工后，向区卫生防疫站申请水质监测。高层建筑每栋楼须检测2个点(1个点为一个检测件)，小区内市政管网需检测一个点。

2. 向卫生局申请生活饮用水卫生许可证：提交材料：营业执照复印件、卫生管理制度、给水系统平面图、系统图、制水工艺及流程图、供水设施的卫生许可批件复印件、水质检验报告、主要制水设备清单、从业人员健康和卫生知识培训证明。 7.2.6 注意事项: 1. 项目施工前一个月需向自来水公司提交临水申请(包含项目介绍、项目预计开竣工时间、需用水量)、项目总平面图。

2.签订临水接口施工合同，协商付款后临水接口自来水公司施工，完毕前签订临水供水合同。

3.项目初扩设计完成，提交节水专篇。项目给排水工程在隐蔽前需报区节水办公室验收，竣工后报节水办验收，节水办出具节水工程竣工验收单。

4.项目开工前，向水务局提交临水指标申请。需报材料：临时用水指标申请书、工程规划许可证、开工许可证、节水设施审查表(一式四份)，水务局根据项目施工情况，给出项目各临水使用指标，不得超指标用水，城管部分可根据情况对超指标用水给与罚款。

5.务必提醒动拆迁单位在动拆迁以前向上水公司办理销户拆表手续。 7.3排水配套

向市水务局排水管理处申办《(新，改，扩)建设项目排水许可管理信息登记表》，取得排水(方案)征询阶段栏的“排水许可申请受理章”。 7.3.1排水(方案)征询阶段

其紧前工作条件为规划方案已经通过。

排水申请报告，1:500的地形图，规划方案的总平面图。 7.3.2排水(方案)审批阶段

本主办岗位通知市水务局排水管理处或区工务所出席扩初设计方案的审批会议。在会议三天前将扩初方案文本送达对方。会议结束后向对方索要《初步设计审查意见表》。 7.3.3申办施工临时排水工程

要求在施工总承包合同签订后到总工程师发布的开工令日期之前的时间段内完成。向区建委水务管理所申办《临时排水许可证(施工)》。提交的文件为：《临时排水许可证(施工)》申请表，由施工总包设计的施工总平面图和施工临时排水方案图，扩初设计方案的批复。 7.3.4排水工程实施阶段

按照项目建设的计划进度制订相应的实施计划，通常在主体结构工程结束后到竣工验收之间的时间段内逐项完成以下作业：

1. 委托排水处指定的施工单位，实施排水检测井的施工(雨污水分流的须分别施工雨废水检测井和污水检测井)。施工完成后通知排水处验收，向排水处领取《同意接管证明》。

2. 外墙脚手架拆除后，督促总包单位创造条件尽快安排区内排水管网的施工，力争在项目竣工时同时验收。在未验收之前，应配齐井圈井盖并不准施工单位使用管网。

3. 凭排水处出具的《同意接管证明》与区建委水务管理所办理《市政接管委托协议》，并委托总包单位配合实施检测井接入市政管网的工程。

4.本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。

5. 向区市政管理署缴纳市政设施养护费。 7.3.5排水工程申请投入使用阶段

本主办岗位在区内单体工程验收后到申办住宅交付使用许可证之前的时间段内完成。

1. 向排水处填报《建设项目排水接管许可证初审表》，与排水处签订《委托污水排放处理协议》，缴纳污水处理费。

2. 向排水处申办《临时排水许可证》，此证作为申办《住宅交付使用许可证》时需提交的文件之一。

3. 待客户入住户数超过50%后，通知排水处进行排水监测，经监测合格，由排水处出具《排水许可证》。复印件交物业公司留存，正本归档。此项工作也可委托物业公司经办。

7.4消防配套

7.4.1规划设计方案阶段消防申报需提供的资料 1工程所在地的地形图; 2规划总平面图及单体平面图; 3简要的文字说明或生产工艺流程。

办理时限：公安消防机构受理后，在7个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书(方案阶段)》。

7.4.2初步设计方案阶段消防申报需提供的资料

1 初步设计的方案说明文本(工程概况、消防设计专篇); 2 由设计单位设计的全套扩初图纸; 3上级主管部门的立项批文; 4 规划部门的批文;

5 送审资料的电子文件光盘，但下列工程可不送光盘：6层及6层以下普通住宅(别墅、汽车库除外)，工程配套设施(含独立建造的变、配电房，锅炉房，煤气调压站、箱，公交站，门卫，围墙，雨篷等)。 《北京市建筑消防设计审核申报表》;

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书(扩初阶段)》。

7.4.3施工图设计阶段消防申报需提供的资料 1.《北京市建筑消防设计审核申报表》; 2. 总平面图及说明;

3. 建筑平面图、立面图、剖面图及说明;

4. 有防火要求的暖通空调、电气(包括防雷)、工艺流程、设备布置图及说明; 5. 只有室内消火栓系统的工程提供室内外消防给水图及说明; 6. 送审资料的电子文件光盘，但第4项所列工程可不送光盘;

7. 凡工程等级三级(含三级)以上的民用建筑工程(民用建筑工程等级三级是指：中级、中型公共建筑;高度不超过24米，技术要求简单的建筑;7层以上15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑)由设计单位的消防自审员填报《建筑工程消防设计自审表(建筑专业)》。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书(建筑阶段)》。

7.4.4施工图(消防设备)设计阶段消防申报需提供的材料

1.《北京市建筑工程自动消防设施设计审核申报表》，并附公安消防机构在对建筑部分审核时已发出的的《建筑工程消防设计审核意见书》复印件; 2. 消防给水总图、平面图、系统图(室内消火栓及自动喷水灭火系统)及说明; 3.火灾自动报警系统的平面图、系统图及说明; 4.防排烟系统的平面图、系统图及说明; 5.其他固定灭火系统的平面图、系统图及说明;

6.送审资料的电子文件光盘，但第5项所列工程可不送光盘。

自动消防设施的施工图设计必须由获得"全国消防设计专项工程设计人员消防专业考试合格证书"的设计人员签名。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书(设备阶段)》。

7.4.5施工图(内部装修)设计阶段消防申报需提供的资料： 1.《北京市建筑内部装修工程消防设计审核申报表》;

2.装修楼层的原建筑平面图、原消防设备(电施、水施、风施)平面图; 3.原建筑的《建筑工程消防设计审核意见书》或《建筑工程消防验收意见书》; 4.装修楼层的装修平面、立面、剖面、节点详图、材料表及说明，新设计的消防设备(电施、水施、风施)平面及系统图; 5.送审资料的电子文件光盘。

办理时限：公安消防机构受理后，在17个工作日内核发《建筑工程消防设计审核意见书(内装修阶段)》。 7.4.6消防工程施工阶段的注意事项：

1. 消防工程必须委托具备相应资质的安装分包单位施工;

2. 消防工程的施工单位必须妥善保管所有消防材料和设备的产品合格证书; 3. 土建或装饰工程的施工单位必须妥善保管所有有防火功能的材料和成品的产品合格证书。

7.4.7建筑工程消防竣工验收需提供的资料：

1.《北京市建筑工程消防验收申报表》原件及软盘，此表应由填写单位法定代表人或单位负责人签名，并盖单位法人章，各专项的施工单位应载明承揽工程范围;建筑构件、材料防火性能和消防产品的数量及调试情况;

改项需由建设单位、设计单位、总承包单位、监理单位、消防施工单位的企业负责人签字并加盖公章。(一式两份)

2.建筑构件、材料防火性能和消防产品的清单及质量合格证明;该项应该为：申报表上填写的各种消防设施中，消防产品(含防火阻燃材料)须提供该产品的检测报告。

3. 原公安消防机构核发的所有《建筑工程消防设计审核意见书》复印件;(一式两份)

4.规定格式的建筑设施调试合格开通报告原件及软盘，建筑消防设施调试合格开通报告应由调试人员本人签名，并由调试人员的单位盖法人章。

5. 火灾报警联动控制系统的逻辑关系图或说明书原件，并盖有调试单位法人章; 6. 消防控制室值班人员名单，该物业的管理单位盖法人章确认; 7. 钢结构防火涂料的耐火时间检测报告;提供防火涂料厚度检测报告;(一式两份)

8.消防检测机构的消防设施检测报告、消防电气检测报告;(两份原件)收费; 9.消防施工单位的资质证书;(复印件，加盖单位公章); 10.现场消防安全施工许可证;

11.如建筑工程消防设计审核意见书上提出的不符合消防规范，应由设计单位出具的整改意见并加盖设计单位的公章; 12.提供北京市档案馆的微缩证明; 7.4.8装修工程

1.建设单位提出的验收申请(加盖公章)

2.建设单位填写《建筑工程消防验收申报表》(一式两份) 3.建设工程中消防部门的建筑消防设计审核文件(复印件)

4.消防检测机构的消防设施检测报告、消防电气检测报告;(两份原件) 5.申报表上填写的装修材料(壁纸、地毯、纺织物)需提供其检测报告(复印件)

6.现场消防安全施工许可证;

7.如建筑工程消防设计审核意见书上提出的不符合消防规范，应由设计单位出具的整改意见并加盖设计单位的公章; 8.提供北京市档案馆的微缩证明;

办理时限：公安消防机构收到申报表后，在17个工作日内派员对工程进行检查验收。验收合格后7个工作日内核发《建筑工程消防验收意见书》。

7.5燃气配套

提出书面申请办理征询煤气条件。新建住宅周边有道路管网条件(或已有燃气规划的)均可办理燃气申请，若暂无规划，亦可先委托申请做前期规划。 7.5.1扩初设计完成后

邀请煤气公司参加扩初设计评审会。 7.5.2施工图设计完成后

为避免无必要的设计返工，在施工图设计前，本主办岗位视需要约请设计人员与煤气公司沟通。设计完成后，燃气所有施工图送燃气公司审查。 7.5.3主体结构封顶前(或竣工前6～8个月)

向燃气公司提交燃气施工申请;签订红线外至调压站的中压燃气施工合同; 7.5.4配套的实施阶段

1.总包或安装分包如不具备“城市燃气管道工程施工资质”，煤气内管工程须另行委托专业施工单位施工。

2.本主办岗位负责协调与现场其他工种施工进度的衔接，安排好作业面和生活仓储场地。 7.5.5竣工阶段

竣工后与燃气公司结清红线外至调压站的中压管道施工费用、低压部分住宅按户收取。 7.5.6通气

费用结清后，报请燃气公司每户验收，当场给与通气、送灶验收。入住率(或交房率达到60%)给与正式通气。 7.6通信配套

在房屋交付使用之前完成通信配套工程，并保证在业主入住后提出安装电话要求的一周内装上电话。 7.6.1前期征询阶段

提供项目住宅户数，办理通讯条件征询。征询内容包括新建住宅周边有否道路管网条件和落实电话配套计划。需提供： 1.申请报告;

2.上级主管部门项目批文; 3.地形图、总平面图;

4.住宅建设配套费缴付凭证或经市住宅局批准的包干和免征凭证。

如本主办岗位在该阶段尚未到岗，通讯征询由设计管理岗位经办。 7.6.2 扩初设计阶段

本主办岗位负责邀请通讯配套部门参加扩初设计审批会，并附送扩初的设计文本。会后向通讯配套部门索取通讯设备配套设计实施的咨询意见书。 7.6.3 施工图设计与施工阶段

本主办岗位负责向通讯配套部门申请审图及配套，需提供：总平面图和弱电平面图。

7.6.4竣工验收

组织单项竣工验收，验收合格后电话配套部门出具“新建住宅配套建设验收合格证明”(电话)。然后由电话局创号、放号线。 7.6.5用户申请开通

客户入住后可向电话局办理初装手续，缴纳安装费用后一星期内电话局负责开通。 7.6.6通信配套受理运作程序

7.6.7收费

在电信工程实施前与电信(网通)公司签订合同，由电信部门负责投资并实施，对小区业主进行开通，开发商不再支付费用。建设平米20万以上需建电信机房，由建设方无偿提供设备机房。 7.7有线电视配套工程

该项作业应在基础结构完成之前结束。 7.7.1 向区有线网络有限公司申请审图和配套

需提交的文件为：报装申请，总平面图，项目设计单位设计的全套弱电工种图纸。

7.7.2 委托区有线网络有限公司进行楼外和小区外布线工程的设计 7.7.3 与区有线网络有限公司协商楼内外和小区外布线工程费用

有线网络公司按户从建设方收取工程费，区域不同收费有区别。 7.7.4有线工程施工 1.楼内预埋管施工 在地面以上建筑施工之前，经区有线网络有限公司审核的有线电视布线施工图交现场安装总包单位按图逐层预埋线管。 2.楼内穿线施工

最迟在室内墙，顶涂料施工开始前完成。 3.楼外和小区外埋管穿线施工

本主办岗位及时联系和协助区有线网络有限公司，在项目竣工前施工完毕。 7.7.5验收

督促区有线网络有限公司，由其与市有线网络公司一起组织对小区内布线质量的验收。

7.7.6客户申请开通

因开通有线电视的初装费可以不包括在房价内，客户凭相关手续及缴款凭证到有线电视办理开通的相关手续。 7.8邮政配套

按照项目建设进度控制节点制订工作计划，保证在项目交付使用之前，办全手续，完成邮政配套工作。 7.8.1申报资料

受理申请、实地查看、审批核发。 7.8.2 办事程序

通邮申请单。 7.8.3 法定时限

自受审申请日起90个工作日。

承诺时限：自受审申请日起7个工作日。 7.8.4 收费标准

免费。 7.8.5注意事项

本主办岗位负责采购信报箱，并落实安装就位。所用信报箱必须是邮政部门入网认可的产品。

第八章

办理施工许可证

8.1获取施工许可证

通过市建委、市招标办审批，获取施工许可证 8.2申请人需提交如下申办材料

1.施工人员意外伤害保险单; 一般按照投资总额的万分之八记取 2.施工图设计文件审查通知书;

3.项目建设资金落实证明; 由开发公司开户行出具

4.人防工程备案通知书; 所报工程是否有人防，有人防的工程需要提供人防审查及备案通知书

5.建筑工程施工许可申请表;需要提交以下材料：建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、拆迁许可证或施工现场是否具备施工条件、中标通知书及施工合同、施工图纸及技术资料、施工组织设计、监理合同或建设单位工程技术人员情况、质量、安全监督手续资金保函或证明

6.建设工程用地规划许可证及附件;

7.建设工程规划许可证及附件;

8.土地使用权证 ; 9.监理单位承包合同 ; 10.监理单位中标通知书;

11.施工承包合同;

12.施工单位中标通知书 ; 8.3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。 8.4流程图

第九章

办理预售证

9.1获得预售证

通过北京市建委(市场处)的审批，获得预售证。

9.2申请人需提交如下申办材料

1、

2、

3、

4、

5、

6、

7、

8、

9、 北京市商品房预售许可登记表 法人资格证明及授权委托书; 企业法人营业执照; 开发企业资质等级证书; 国有土地使用证; 土地出让合同;

已交清全部出让金证明; 区或市土地局出具相关证明 建设工程规划许可证及附件、附总平面图; 建设工程施工许可证;

10、 工程施工合同(复印第一部分);

11、 房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算投入开发建设资金达到投资总额25%以上的证明材料;

12、 项目命名的批复;

13、 北京市房管局委托区房管局对小东庄进行招拍挂的批复;

14、 勘查报告; 9.3审查、决定时限

30个工作日(可延长10个工作日)。 9.4流程图

第十章

验收阶段

验收阶段需要实现人防、环保、消防、卫生防疫、四方验收、规划验收、竣工验收，每项验收20个工作日。 10.1人防验收

10.1.1人防验收清申请材料

1.申请验收报告一份 2.验收表格

3.竣工图一套(蓝图)(平、立、剖各一套) 10.1.2人防验收时限与流程

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。 10.2环保验收

10.2.1环保验收申请材料

1.申请验收报告

2.验收表格(填写好，盖公章) 3.工程竣工图一套(蓝图) 4.市环保局报建批文

10.2.2环保验收时限与流程

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。

10.3消防验收

10.3.1消防验收申请材料

1.申请验收报告

2.验收表格

3.工程竣工图一套(蓝图) 4.消防报建批复函

10.3.2消防验收流程与时限

按要求,工程竣工后,即报验收，由施工单位负责。审查时限20个工作日。 10.4卫生防疫验收

10.4.1卫生防疫验收申请材料

1.申请验收报告;

2.验收表格(填写好，盖公章); 3.工程竣工图一套(蓝图); 4.卫生防疫报建的复函; 10.4.2卫生防疫验收流程与时限

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。 10.5规划验收

10.5.1规划验收申请材料

1.申报表

2.绿委批复的绿化规划图(1式4份) 10.5.2规划验收流程与时限

由规划设计室在送案前5个工作日提供。审查时限20个工作日。 10.5.3注意问题与事项

由施工单位负责。

10.6竣工备案准备资料 10.6.1竣工备案资料

1、规划许可证及其它规划批复文件→北京市城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》。

2、施工图、设计文件审查报告→由北京市规划委员会审查后颁发的施工图审查批准书

3、工程质量监督手续→《工程质量监督注册登记表》。

4、工程施工许可证或开工报告→北京市建设委员会颁发的《建筑工程施工许可证》

5、公安消防部门出具的认可(准许)使用文件→北京市消防局对该工程消防工程验收合格后签发的《北京市消防局建筑工程消防验收意见书》或批复报告。

6、环保部门出具的认可(准许)使用文件→工厂、车间、住宅小区、商业、宾馆、饭店等依据《建设项目环境保护管理办法》，由北京市环境保护局或区、县环境保护局出具《环境影响报告书》或批复报告。

7、卫生部门出具的认可(准许)使用文件→公用或民用建筑工程中，涉及生活生活饮用水的项目，要有卫生防疫站出具的《水质检验报告》。

8、质量合格文件

(1)勘察部门对地基及处理的验收文件

《隐蔽工程检查记录》中的地基验槽记录，建设、勘察、设计、监理、施工单位签字要齐全，无未了事项。

(2)单位工程验收记录

由建设单位组织勘察、设计、监理、施工在工程验收合格后签署的《单位工程验收记录》，各方签字要齐全，并加盖公章。

(3)单位工程质量评定文件

依据《建筑安装工程质量检验评定标准》(GBJ300-88)施工单位自评记录，包括《单位工程质量综合评定表》(统表一)、《质量保证资料核查表》(统表2)、《单位工程观感质量评定表》(统表3)。

(4)监理部门签署的《竣工移交证书》

依据《北京市工程建设监理规程》，由建设监理单位共同办理的竣工移交手续，《竣工移交证书》中，总监理工程师和建设单位代表签字，双方加盖公章。

9、地基与基础、结构工程验收记录及检测报告

包括《基础工程验收记录》、《主体工程验收记录》，建设、设计、监、施工四方签字齐全，并加盖公章。按照国家规范要求，应进行检测的应提交检测报告。如：复合地基要有《复合地基检测报告;工程质量问题实施的检测，备案时要有检测报告。

10、工程竣工验收报告

(1)设计单位提出的《工程质量检查报告》

(2)勘察单位提出的《工程质量检查报告》

(3)监理单位提出的《工程质量评估报告》

(4)施工单位提出的《工程竣工报告》

(5)建设单位提出的《单位工程竣工验收报告》(建设单位在工程竣工验收合格后提出)。

11、工程质量保修书

按照房屋建筑工程质量保修办法(建设部2000年80号令)，建设单位和施工单位共同签署。

12、住宅质量保证书 由建设单位编写。

13、住宅质量说明书 由建设单位编写。

14、其它文件

凡属需要说明、报告的其它事项，不能归到前13项子栏目中的，可归在“其它文件”。如：建设单位办理工程质量监督管理费结算后，将建筑工程竣工项目决算核查表交备案室归在“其它文件”中。 10.7四方验收

10.7.1四方验收工作成果

设计、建设单位、监理单位、施工单位四方签字的《单位工程验收记录》 10.7.2监督站竣工验收申报材料

1.完成工程设计和合同约定的各项内容

2.施工单位的竣工报告

3.监理单位工程质量评估报告

4.设计单位质量检查报告

5.勘察单位质量检查报告

6.规划部门出具的认可文件

7.卫生部门出具的水质检验合格文件

8.环保部门出具的认可文件

9.消防部门出具的消防验收合格文件

10.电梯工程监督报告

11.技术档案和施工管理资料

12.施工单位签署的工程质量保修书

13.城建档案馆出具的工程竣工档案 14.预验收认可文件 10.7.3四方验收时限与流程

在达到验收条件后开始约监督站,7个工作日。施工单位提交竣工报告→监理组织竣工初验合格→总监签署工程竣工报告提出质量评估报告→向监督站提交工程竣工验收申报表→建设单位组织勘察、设计、施工、监理、监督站竣工验收合格→各单位出质量证明文件→建设单位办理竣工备案

第十一章

大产权办理阶段

大产权办理阶段，需要完成测绘所对房屋测量工作和建委产权科进行确权两项工作。

11.1房屋实测

11.1.1房屋实测申请材料

1房屋预售登记测绘技术报告书复印件(作过预售的提交) 2实预测楼号对应表 3公安部门批复的项目坐落

4建设工程规划许可证及其附件，附图复印件 5房屋竣工验收备案表复印件

6人防部门批准或备案的人防建设方案复印件 7房屋预售合同付附分摊说明复印件(需业主签字) 8用地红线及订装成果通知单复印件 9项目房间号码编排表 10国有土地使用权

11.1.2房屋测量审查流程与时限

项目公司提供上述材料。实测工作日：45个工作日。市测绘所上传工作日：5个工作日。

11、2市测绘所上传数据

11、

2、1实测上传，取得测绘成果备案表，未作过预售的直接开始办理大产权。

11、

2、2实测上传，作过预售的先做实预测对应。

1房地产交易网申请→建立实预测楼栋关系→以及实预测房屋对应关系。 2打印申请表、房号清单、实预测房屋对应表。 3提交申请到市测绘所。受理工作日：5个工作日。 4领取测绘成果备案表 11.3确权

11.3.1确权需要的申请材料

1授权委托书复印件1份

2 国有土地使用权证复印件1份

3建设工程规划许可证复印件1份

4工程施工许可证复印件1份

5地价款交清证明

6房屋所有权初始登记申请书原件1份

7 7房屋登记表、房产(分户)平面图原件2份

8房屋面积测绘技术成果报告原件1份

9公用建筑面积分摊原则和部位说明原件1份

10测绘成果备案表原件1份

11企业法人营业执照复印件1份

12派出所或其它部门出具的地址证明复印件1份

13房号(部位)清单原件2份

14预售房屋房号与现房房号对照表原件1份

15建设用地规划许可证复印件1份

16工程规划验收合格证明复印件1份

17建设工程竣工验收备案表复印件1份

18法定代表人身份证明复印件1份 19地价款交清证明复印件1份

11.3.2确权审查流程与时限

草拟 → 申请 → 受理 → 审核 → 复审 → 制证 → 发证

↓

↓

↓

开发商 开发商 权属部门

申请阶段提交资料 受理审查时限55个工作日。

第十二章

小产权办理阶段

小产权办理阶段需要帮助业主向建委申报小产权(北京小产权房停工停售，历史遗留问题将按老办法解决) 12.1办理小产权所需资料

1.业主身份证：本市居民身份证的正反两面复印件;外省居民还需提供在北京的暂住证复印件;

2.业主的委托书(业主委托我公司代办产权委托书原件); 3.北京市住宅公共维修基金专项收据; 4.中华人民共和国契税完税证明;

5.房屋登记表和房地平面图(此图来源于区级测绘队); 6.房屋所有权转移登记申请书(来源于区级房地局领取); 7.业主的北京商品房买卖合同(正本);

8.房屋实测面积变更补充协议(如实测出现面积变更须提交，如是现房没有面积变更的不需提交); 12.2时限与流程

一般开发商准备齐上述资料后方可向区建委提起申报，申报方式有两种： 1.批量式申报：由于开发商为业主代办数量较多，因此需批量申报，时限一般为四十个工作日; 2.单独申报：如业主自己办理或开发商遇见个别的突发事件，因此需单独申报，时限一般为二十个工作日。

第三篇：房地产二手中介管理知识手册

目录

第一章房地产基础知识 ............5 第二章置业顾问日常工

作........10 第三章服务礼仪 ..........12第一节 职业形象................12第二节 基本服务礼

仪 .........13第三节 基本电话礼仪 ...........18

第四节 基本社交礼仪 ...........23 第四章实战房地产经纪业务..............24第一节 跑盘 ...............24第二节

电话营销技巧........26第三节 客户接待技巧............27

一、如何接待客户及业主............27

二、客户接待操作技

巧..............31第四节 独家代理与钥匙管理.............32

一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性.....

32二、如何说服业主放钥匙.............3

3三、如何应对行家借钥匙.......... .........34第五

节 如何反签................35第六节 看房.............35

一、看房前及看房中的工作 ..........3

5二、看房过程中应注意的问题.........39

三、看房后应注意的问题 ............40第七节 如

何跟进 ............43第八节 讨价还价................45

一、如何应付佣金打折 ..............4

5二、如何引导谈价快速逼

定...........47

三、如何向业主还价及说服业主收定..........49

四、如何协调客户和业主的时间.......51第九节 跳盘与控盘 ..............

51一、如何跳盘跳客............

51二、如何有效控盘............55第十节 如何建立客户档案及售后服务...........57

一、如何鉴定产权合法性.............57

二、如何建立客户档案及售后服务.....58第十一节 如何利用网络进行资源整合......59第十二节 商铺、厂房、写字楼交易..........59 第五章二手楼交易手续办理指南 ..........64第一节 二手楼交易标准流程图............64第二节 按揭赎楼知识.............65第三节 过户所需要提交的资料...........66第四节 税费计算................69第五节 按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制......70第六章新版《房地产买卖合同》操作指南..........74第一节 新版房地产买卖合同的订立和注意事项.....7

4一、签署房地产买卖合同的注意事项...........7

4二、违约纠纷的处理建议..............78第二节 新版房地产买卖合同常见问题的解答.......79第七章如何成为一名优秀的房地产经纪人........80第一节 如何成为一名优秀的房地产经纪人 ........80第二节 业务经验分享.............84第八章业主售房温馨提示..........87第九章常见问题解

答..............90

第四篇：天津市房地产开发项目手册管理办法

附件：

天津市房地产开发项目手册管理办法

第一条为加强我市房地产开发项目全过程动态管理与服务，规范房地产开发建设经营行为，根据《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令„1998‟第248号)和有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市行政区域内，从事房地产开发建设经营活动的房地产开发企业，须遵守本办法。

第三条市建设交通委负责全市房地产开发项目手册(以下简称“项目手册”)备案管理和监督检查。

市建设交通委委托天津市房地产开发企业协会负责指导培训开发企业填报项目手册相关信息。

第四条项目手册按“一项一册”实施管理。项目手册是记录房地产开发项目建设、经营全过程的重要文书档案，也是各行政主管部门对房地产开发项目进行监督管理的重要依据。

第五条市建设交通委负责编制项目手册格式范本，同时建立全市房地产开发项目手册信息管理系统(以下简称项目手册信息系统)，通过计算机网络平台，对项目手册实行

统一管理。

第六条房地产开发企业应在取得国有土地使用权出让合同或保障性住房建设投资计划之日起5个工作日内，持房地产开发企业资质证书和有关文件到市建设交通委领取纸质项目手册，并在项目手册信息系统进行初始登记，建立电子项目手册。

第七条房地产开发企业在领取纸质项目手册和建立电子项目手册之后，应如实记录、填报项目开发建设和经营活动主要情况。项目手册主要包括以下内容：

(一)项目开发建设方案。包括:

1.房地产开发企业基本情况;

2.项目性质及拟建规模;

3.土地用地性质及使用年限;

4.宗地规划条件及套型设计方案;

5.开工时间、竣工时间安排;

6.工程进度及投资计划安排;

7.拟建配套设施的种类、规模;

8.项目交付使用时间;

9.其他相关内容。

(二)项目前期主要许可或审批手续。包括：

1.国有建设用地使用权出让合同或国有建设用地划拨决

定书;

2.房地产开发项目备案通知书(或房地产开发项目核准通知书、保障性住房建设投资计划);

3.建设用地规划许可证;

4.国有土地使用权证;

5.施工图设计文件审查备案通知书;

6.建设工程规划许可证;

7.工程勘察、设计、监理、施工、设备和材料中标通知书;

8.建设工程质量监督登记通知书;

9.建设工程安全施工措施备案通知书;

10.建筑工程施工许可证。

(三)项目建设及投资进展情况。包括工程建设进展和投资完成情况、市政基础配套设施建设进展、非经营性公建建设进展情况等。

(四)项目竣工验收及交付使用情况。包括建设工程竣工验收备案书、建设工程规划验收合格证、市政基础设施配套工程及非经营性公建配套验收证明材料、新建住宅商品房准许交付使用证、产权初始登记等后续建设手续办理情况;住宅项目交付使用时发放《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》以及《住宅性能状况表》情况。

(五)项目经营情况。包括项目转让、联建等情况，商品房销售许可证办理情况，房屋预售现售情况，房屋抵押贷款情况，委托代理销售情况，各项税费缴纳情况、维修基金缴纳等情况。

(六)其他情况。包括房地产开发企业基本情况变更、项目规划变更、开发项目投诉及处理情况、受到的奖励和处罚情况、参与的各种公益性活动情况、建筑节能和住宅产业化技术应用等情况。

房地产开发企业留存的纸质项目手册和填报的电子项目手册信息应保持一致。市建设交通委将根据管理工作需要对信息管理系统适时进行调整，填报内容及形式以最新公布的版本为准。

第八条项目手册实行定期报送核验管理制度。房地产开发企业应根据项目手册记录的信息要求，按照规定的时间节点，通过项目手册信息系统进行网上填报。纸质项目手册主要记载开发项目行政许可文件、建设投资进度、奖惩情况等信息，各开发企业应当在企业资质年检时递交填报完整的纸质项目手册，并与网上信息系统的资料保持一致。

申报时间要求：

(一)项目取得本办法第七条所列各项建设审批文件后5个工作日内，应当及时扫描录入项目手册信息系统。

(二)项目工程进展情况、投资完成情况及已申报信息变更情况采取月报方式，房地产开发企业应于每月5日前登录项目手册信息系统填报相关信息。

(三)销售情况应在销售合同、租赁合同网签当日填报。

第九条项目手册日常管理实行动态巡查制度，市建设交通委负责对企业填报信息进行抽查和现场核实。各级建设行政主管部门在进行各类专项检查时，房地产开发企业应主动出示纸质项目手册，配合做好检查工作。

第十条房地产开发项目竣工交付使用、用地被收回或因其他原因撤销，房地产开发企业应及时办理项目手册注销手续，并将项目手册原件交回市建设交通委。

转让房地产开发项目，受让人应当在自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起15个工作日内，持房地产开发项目转让合同及其他相关资料，向市建设交通委办理项目手册变更备案。

第十一条房地产开发企业应于资质年检20日前将项目手册报送市建设交通委作为年检资料之一。项目手册填报核验和年检情况列入企业资质管理内容，市建设交通委将主要依据项目手册对开发企业经营业绩进行认定。

第十二条 《天津市商品住宅使用说明书》和《天津市商品住宅质量保证书》与项目手册实行并网管理，数据共享。

开发项目交付使用前，信息系统自动根据项目手册相关资料打印“两书”。

第十三条项目手册只限本项目使用，不得伪造、涂改、出租、出借、转让等。如有遗失，应向备案机关申请补发。

第十四条本办法由市建设交通委负责解释。

第十五条本办法自2010年11月1日起施行，有效期至2015年11月1日止。

第五篇：万科地产企业文化手册

手册内容适用于经万科企业股份有限公司人力资源部批准录用的所有职员，所称“公司”(或“万科”、“集团”)均指万科企业股份有限公司，包括总部及所有下属公司。

如果你在阅读或执行中有任何的疑问，请与我们或你的上司、你所在单位人力资源部门的同事联系。我们都很乐意解答你的疑惑，并和你坦诚地进行讨论和交流。

万科企业股份有限公司

人力资源部

王石致辞

作为公司的一员，我非常乐意和大家一起，度过一生中美好的一段工作年华。

万科是一个富有理想和激情的团队，充满着追求创新的进取精神和蓬勃向上的朝气。在探索中国现代企业发展道路上，万科扮演着重要的角色。

创新是公司发展永恒的原动力。公司积极参与科技应用和观念创新，充分拓展企业生存空间，创建并保持企业的核心竞争力。公司未来广阔的发展空间，是职员最好的职业平台。

公司致力于培养职业经理阶层，聚集了一批善经营、懂管理、有专业知识、不断追求卓越的人才。这在我们的资产负债表上看不到，但却是最宝贵的资产。

公司为职员提供可持续发展的机会和空间，努力创造公平竞争的环境。只要你付出思考和努力，虚心学习，不断进步，最终你必会获得公正评价。更重要的是，这种善于学习的心态本身就是获得成功的要素。

团队意识与强烈的事业心是公司力量不竭的源泉。你会发现个人的聪明才智只有融入团队才会获得更好的发挥、才能取得更大的成就。以公司共同目标和整体形象为前提，公司提倡个性发挥，为职员提供广阔的发展空间。

公司倡导健康丰盛的人生，追求的价值观在于有兴趣的工作、志趣相投的同事、健康的体魄、开放的心态、乐观向上的精神，这些都具有金钱所无法替代的价值。

我期待看到你在这和谐、理想而富有激情的环境中一展才华，和公司一起成长。

作为公司团队中的一员，你为公司所做的工作和努力，我衷心感谢。

祝愿你在公司工作愉快。

万科企业股份有限公司

董事长：王石

二零零四年

公司沿革

l1984年5月，公司以“深圳现代科教仪器展销中心”的名称诞生于深圳经济特区。

l1988年，公司完成股份制改造，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1988年12月27日在《深圳特区报》刊登新中国成立以来第一份《招股通函》。同年，公司开始进入房地产领域。

l1991年1月，万科股票在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码“0002”。

l1992年起，公司确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将城市居民住宅作为主导开发方向。

l1993年公司向境外发行B股，同年12月改用现名“万科企业股份有限公司”。

l至2003年12月31日止，公司总资产105.61亿元，净资产47.01亿元，在全国16个城市开发房地产业务，并形成上海、深圳和沈阳三大区域管理中心。公司已进入开发的城市包括隶属上海区域管理中心的上海、南京和南昌，隶属深圳区域管理中心的深圳、广州、佛山、中山和东莞，隶属沈阳区域管理中心的沈阳、长春、大连和鞍山，此外，公司还在北京、天津、成都和武汉四个城市进行房地产项目开发。

品牌之路

l1992年开始，公司先后在上海、北京、天津、沈阳、深圳、成都等地推出大规模的居民住宅小区，形成“万科城市花园”系列品牌。

l顺应新市镇住宅发展趋势，构造和谐和持续成长的新市镇，并注重住宅产业化发展，融入环保及高科技的含量，1998年起，公司又相继在深圳、沈阳、武汉、天津等地推出“花园新城”、“四季花城”系列，体现“面向新经济、关注普通人”的新住宅开发主张。

l与此同时，各地万科物业管理公司秉承“全心全意全为您”的理念，创立了具有万科特色的物业管理模式。1996年万科物业在本行业内率先通过ISO9002第三方国际认证，成为万科企业品牌的重要组成部分。

l2002年，公司正式启动“建筑无限生活”品牌战略，品牌之路亦纳入专业化、规范化轨道。 公司理念

公司理念是我们必须坚持的事情，包括：

我们的宗旨——建筑无限生活

我们的愿景——成为中国房地产行业的领跑者

我们的核心价值观——创造健康丰盛的人生

我们的宗旨：建筑无限生活

l对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。 l对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。 l对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。 l对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。

我们的愿景：成为中国房地产行业领跑者 为实现这个愿景，我们需要做到： l不断钻研专业技术，提高国人的居住水平

l永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的服务 l展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表 l快速稳健发展我们的业务，实现规模效应 l提高效率，实现业内一流的盈利水准

l树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业

l拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇

l以诚信理性的经营行为树立优秀新兴企业的形象 l为投资者提供理想的回报

我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生 l客户是我们永远的伙伴 l人才是万科的资本 l“阳光照亮的体制” l持续的增长和领跑

创造健康丰盛的人生，

意味着我们将持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲; 意味着我们将持续提供超越投资者期望的回报，让投资者满意; 意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪。

1. 客户是我们永远的伙伴

l尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。 l在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。

l我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。

l衡量我们成功与否的最重要的标准，是我们让客户满意的程度。 l与客户一起成长，让万科在投诉中完美。

2.人才是万科的资本

Ø 热忱投入，出色完成本职工作的人是公司最宝贵的资源。

Ø 尊重人，为优秀的人才创造一个和谐、富有激情的环境，是万科成功的首要因素。 Ø 我们尊重每一位员工的个性，尊重员工的个人意愿，尊重员工的选择权利;所有的员工在人格上人人平等，在发展机会面前人人平等;万科提供良好的劳动环境，营造和谐的工作氛围，倡导简单而真诚的人际关系。

Ø 职业经理团队是万科人才理念的具体体现。持续培养专业化、富有激情和创造力的职业经理队伍，是万科创立和发展的一项重要使命。

Ø 我们倡导“健康丰盛的人生”。工作不仅仅是谋生的手段，工作本身应该能够给我们带来快乐和成就感。在工作之外，我们鼓励所有的员工追求身心的健康，追求家庭的和睦，追求个人生活内容的极大丰富。 Ø 学习是一种生活方式。

3. “阳光照亮的体制”——万科对内平等，对外开放，致力于建设“阳光照亮的体制”。 Ø 专业化+规范化+透明度=万科化。 Ø 规范、诚信、进取是万科的经营之道。

Ø 我们鼓励各种形式的沟通，提倡信息共享，反对黑箱操作。 Ø 反对任何形式的官僚主义。

4.持续的增长和领跑

Ø 万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。

Ø 通过市场创新、产品创新、服务创新和制度创新，追求有质量、有效率的持续增

长，是万科实现行业领跑、创造丰盛人生的唯一途径。

Ø 在新经济时代，万科要以大为小、灵活应变、锐意进取，永怀理想与激情，持续超越自己的成绩，持续超越客户的期望。

第一章

入职程序

1. 报到

1.1 接到录用通知后，请在指定日期到录用单位人力资源部门报到，如因故不能按期前往，应与人力资源部门取得联系，另行确定报到日期。 1.2 提供个人资料：

报到后，你需要向人力资源部门出示身份证、学历证明(毕业证书、学位证书等)、婚姻状况证明(结婚证)、计划生育证明(独生子女证或流动人口计划生育证明)原件，提供公司指定机构出具的近期体检报告、免冠彩色近照(1寸、2寸各4张)、与原单位解除劳动关系的证明文件、公司人力资源部门要求提供的其他资料，同时将个人社会保险缴纳情况、在公司指定银行开立的个人存折帐号告知人力资源部门。 1.3 办理入职手续：

(1) 领取考勤卡、工作牌、办公用品及其他相关资料;

(2) 与试用部门负责人见面，接受工作安排，并与负责人指定的入职引导人见面。 1.4 你的人事档案存放问题，请与所在单位人力资源部门同事商洽确定。

2. 试用 2.1 入职引导人

试用期间，公司会为你指定入职引导人，帮助你接受在职培训，熟悉与工作有关的各项具体事务，包括：向你介绍公司的有关规则和规定，所在部门职能、人员情况;讲解你的本职工作内容和要求。此外，任何与工作有关的具体事务，如确定办公位、设置电子邮箱、领用办公用品、使用办公设备、用餐、搭乘班车等，你都可咨询入职引导人。

2.2 你应在报到后3日内完成万科E学院“新职员课堂”的学习及网络考试。(网址：http://edu.vanke.com[外部网]或http://edu-szzb[内部网])

2.3 接受脱产集中培训：人力资源部门会在试用期内安排你参加新职员集中培训。

2.4 试用期内，如果你确实感到公司实际状况、发展机会与预期有较大差距，或由于其它原因而决定离开，可提出辞职，并按规定办理离职手续;相应的，如果你的工作表现无法达到要求，公司也会终止对你的试用。

2.5 试用期内连续缺勤达15个工作日或累计缺勤达20个工作日，公司将终止对你的试用。

3. 转正

3.1 试用合格并完成入职培训的全部内容(包括万科E学院的“新职员课堂”学习及考试、脱产集中培训和在职培训)，人力资源部门同事会适时提醒你填写、提交转正申请，执行转正审批流程。

3.2 如果在试用期内缺勤5个工作日(含)以上，你的转正时间将会被顺延。

4. 特别提示

当你的个人信息有更改或补充时，请于一个月内向所在单位人力资源部门申报变更或申明，以确保与个人有关的各项权益： (1)姓名、身份证号码; (2)家庭地址和电话号码; (3)婚姻状况及家庭成员状况; (4)出现事故或紧急情况时的联系人; (5)学历教育;

(6)公司内的特殊(亲属)关系; (7)业务合作单位内的特殊(亲属)关系; (8)其他你认为有必要知会公司的个人信息。

5. 雷区

公司提倡正直诚实，并保留审查职员所提供个人资料的权利。请务必保证你所提供的个人资料的真实性。如有虚假，一经发现，公司将立即与你解除劳动合同，不给予任何经济补偿。

第二章

职场纪律

1.职业礼仪 1.1 职业形象

(1)我们着力体现整洁、大方、得体的职业风格。 (2)职员上班衣着基本分为： A、星期一至四

男职员着衬衫、西装、深色皮鞋(短袜)，系领带;女职员着有袖衬衫、西装裙或西装裤、有袖套裙，着皮鞋。 B、星期五

可着与工作场所相适应的轻便服装，但短裤、无袖装、超短裙不在此列。 C、在“五一”、“十一”、“元旦”、“春节”等长假期时，如需要将休息日与工作日进行调换以连续休假，导致休息日仍需上班的，可在放假前一个工作日，着与工作场所相适应的轻便服装，其余时间，按照非周末要求着装。 D、所在单位、岗位另有着装要求的，按要求执行。 (3)上班时间佩戴工作牌。

1.2 办公礼仪

(1)使用电话注意语言简明;

(2)代接同事办公位电话，做好必要记录并及时转达; (3)办公时间不擅离工作岗位，需暂时离开时应与同事交代;

(4)不在办公区域高声喧哗，接待来访、业务洽谈要在洽谈室内或其他公司指定区域进行;

(5)注意保持整洁的办公环境，不在办公区域进食或在非吸烟区吸烟;

(6)适时调整你的BP机、手机铃声，办公区域内适当调低，培训/会议中则请取消铃声。

1.3 你的工作资料、个人物品、现金等请妥善保存，以免丢失或损坏。 其

其它规定详见所在单位有关办公管理制度。

2.考勤制度

2.1 公司实行每周工作5天，平均每周工作时间不超过四十小时的工时制度。各单位具体工作时间因所在地区不同而略有差异，也有执行特殊工时制的岗位，请留意所在单位的相关规定或咨询入职引导人。

2.2 上午上班前和下午下班后，均要刷(打)卡，因故不能刷(打)卡，须依所在单位的有关规定提交未刷(打)卡说明，具体请咨询入职引导人或所在单位人力资源部门。

2.3 职员请病(伤)假、事假须依所在单位相关规定履行休假审批程序，获得批准并安排好工作后，方可离开岗位。请病(伤)假须于上班前或不迟于上班时间后15分钟内，致电所在部门负责人及人力资源部门，且应于病(伤)假后上班第一天内，向单位提供规定医疗机构出具的建议休息的有效证明。职员病(伤)假、事假的薪金计算方式详见《薪酬福利》。

2.4 工伤及工伤医疗期：职员因工负伤、患职业病、因工残废、因工死亡等工伤的认定，须以授权诊断的医疗机构出具的正式证明文件和劳动鉴定委员会的伤残鉴定结论为合法依据，工伤所需工伤医疗期也由职员工作所在地劳动鉴定委员会书面确认。工伤医疗期间职员待遇详见《薪酬福利》。

2.5 因公参加社会活动、赴外地出差，依所在单位相关规定履行审批程序并报人力资源部门备案，视为正常出勤。

3.雷区

3.1 代他人刷(打)卡，每次扣除双方薪金各50元，违纪三次以上除作上述处罚外，一年内薪金级别不予上调。

3.2 迟到或早退5分钟以上、15分钟(含)以下者，每次扣除薪金20元;15分钟以上、2小时(含)以下者，每次扣除薪金50元。 3.3 以下情况，一律视为旷工：

(1)无故缺勤2小时以上，返回单位上班后1个工作日内也未补办请假手续或补办手续未获批准的;

(2)请假未获批准即擅自不上班的(包括续假未获批准); (3)以虚假理由请假并获批准而不上班的。

旷工时间的最小计算单位为0.5个工作日，不足0.5个工作日以0.5个工作日计。

3.4 对旷工的处理：

(1)旷工期间劳动报酬及其他福利待遇不予发放;

(2)每旷工0.5个工作日，自当月起薪金降0.5级，取消当季季度奖，年终奖视情节轻重予以部分或全部扣减;

(3)连续旷工超过5个工作日，或一年内累计旷工超过10个工作日，作严重违纪处理,公司将与之即时解除劳动合同，不给予任何经济补偿。

4. 特别提示

你需要经常留意告示板和内部网上的信息，以及时获知必要信息，但切勿擅自张贴或更改。

(一)薪酬

1. 1.薪酬理念

公司按照市场化原则，提供业内富有竞争力的薪酬，吸纳和保有优秀人才。 1.1 市场化：在行业内保持富有竞争力的薪酬水平，与公司在各地的市场地位相一致。 1.2 因岗而异：薪酬体现不同岗位在决策责任、影响范围、资格要求等方面的特性。 1.3 成果分享：公司获得的每一个进步都和广大职员的努力密切相关，公司发展的同时要让职员分享成功的果实。

1.4 均衡内外部报酬：关注薪酬等外部报酬的同时，亦不能忽略对工作的胜任感、成就感、责任感、个人成长等内部报酬。

1.5 为卓越加薪：薪金和服务时间长短、学历高低没有必然关系，但是和业绩、能力密切相关。

1.6 薪酬保密：薪酬属于个人隐私，任何职员不得公开或私下询问、议论其他职员的薪酬。

2.薪酬构成

2.1 职员现金年收入包括固定收入和浮动收入两部分。

2.2 按政府规定，公司为职员购买社会保险，个人应承担的部分从每月薪金中扣除。 2.3 个人所得应缴纳所得税，由公司代扣代缴。

3.发薪日期和支付方式

公司按职员的实际工作天数支付薪金，付薪日为每月15日，支付上月11日至当月10日的薪金。若付薪日遇节假日或休息日，则在最近的工作日支付。公司将在每月付薪日将薪金转入以职员个人名义开立的中国银行存折帐户内。

4.薪金调整机制 4.1 年度调薪

公司每年上半年和下半年根据市场价值变化和个人业绩各进行一次统一的薪金调整，具体时间、操作办法按集团人力资源部通知执行。 4.2 即时调薪

(1)因转正、职位变动、专业级别调整、违纪而进行的调薪，属于即时调薪。 (2)转正调薪自转正之日起执行，其他即时调薪依据审批意见执行。 4.3 职员薪金由集团人力资源部统一管理。

5.特殊期间的薪金给付 5.1 工伤医疗期内

工伤职员在工伤医疗期内停发薪金，改为按月发给工伤津贴。工伤津贴的基数为职员每月固定收入。工伤医疗期满停发工伤津贴。 5.2 病(伤)假内

(1)病(伤)假期间扣除福利补贴，具体依所在单位相关规定办理。

(2)职员患病或非因工负伤，需要停止工作治疗时，根据国家有关规定享有3-24个月的医疗期。

(3)连续病(伤)假或一年内累计病(伤)假不超过6个月的，按以下标准支付病(伤)假期薪金：

A、司龄不满5年者，为本人每月固定收入的60%; B、司龄满5年不满10年者，为本人每月固定收入的70%; C、司龄满10年及10年以上者，为本人每月固定收入的80%。

(4)连续病(伤)假或一年内累计病(伤)假在6个月以上的，停发病(伤)假期薪金，按下列标准给付救济费：

A、司龄不满5年者，为本人每月固定收入的50%;

B、司龄满5年及5年以上者，为本人每月固定收入的60%;

(5)连续病(伤)假6个月及以上者，每第7个月起酌情下调薪金级别一次，每次下调幅度不超过5级，救济费随之调整，救济费不低于当地最低工资标准的120%，低于此限不予降薪;

(6)医疗期内，救济费不得低于所在单位平均月固定收入的40%。 5.3 事假

事假期间劳动报酬不予发放，福利补贴的扣除依据所在单位有关规定执行。

6.特别提示

职员若属于从公司离职后重新进入公司的情况，其司龄将从最近一次进入公司起计。

(二)福利

1.休假

1.1 国家法定节假日期间员工放假，包括：元旦1天，春节3天，“五一”劳动节3天，“十一”国庆节3天。期间照常支付薪金。

1.2 职员转正后可享受带薪假期，包括：年休假、婚假、丧假、调动假、生育假。 (1)年休假：职员自加入公司的第二年1月1日起，即享有15个工作日的年休假。 A、职员可根据工作安排并征得上司批准同意后取假。取假的一般原则如下： ①

转正以后才能取假;

②

一次取假在5个工作日(含)以上的，需提前一个月申报休假计划，未提前申报者，上司可以拒绝此类休假请求;

③

年休假只在当年有效，不累计到下一年;

④

各一线公司总经理、总部部门总经理及以上人员的休假需报直接上司审批、集团总经理批准并报集团人力资源部备案，休假前应依公司有关规定发布休假知会; ⑤

具体假期审批规定依所在单位相关规定执行。

B、计算方法：年休假取假按照工作日计算，最小取假单位为0.5个工作日，不足0.5

个工作日以0.5个工作日计，超过0.5个工作日不足1个工作日以1个工作日计。可多次取假。

C、凡符合以下情况之一的，不享受当年年休假： ①

一年内病(伤)、事假相加超过65天; ②

一年内休产假超过30天;

③

一年内一次性病假超过45天或累计病假超过65天; ④

一年内一次性事假超过25天或累计事假超过30天。

如在年休假后再请病(伤)假、事假超过上述规定时间的，则在下一年度取消年休假。 D、公司每年向当年享有年休假的职员一次性发放300元年休假补贴，其余费用不再报销。

E、职员在因病或非因公负伤请假时，如当年年休假尚有剩余，可按年休假取假审批流程从年休假中折抵，经公司同意后作为年休假处理。

F、由公司安排出国考察，按实际考察天数的50%折抵个人当年年休假。折抵天数的尾数不足0.5天的按0.5天计算，超过0.5天不足1天的按1天计算。

(2)婚假：对依国家婚姻法履行正式登记手续的转正职员给予婚假7天，如符合男25周岁、女23周岁及以上初婚的晚婚条件，另加10天假期。但职员必须在结婚注册日后6个月内一次性取假。

(3)丧假：直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)去世，可取假5天。 (4)调动假：异地办理行政和户口关系调动手续，可根据办理相关手续的实际需要取假，累计不超过5个工作日。(5)生育假 A、女职员产假 A、女职员产假

产假领独生子女证增加假期产假合计 非晚育90天35天125天 晚育105天35天140天

注： ①男26周岁、女24周岁及以上初育为晚育;

②产假以产前后休假累计。

B、男职员护理假：10天(限在女方产假期间)。

C、哺乳假：小孩一周岁以内，上班时间给母亲每天哺乳时间一小时(不含午餐时间)。 D、计划生育假：职员必须遵守政府有关计划生育的规定，计划生育假按国家规定执行。

E、如当地政府另有生育假规定的，可按天数多者取假。

1.3 本款中对假期天数的计算除特别指明以工作日计算外，均以自然天连续计算。

2.社会保险和住房公积金

2.1 公司按当地政府规定为职员办理基本社会保险和住房公积金，并承担公司应缴纳部分，个人应缴纳部分由公司代缴并从职员薪金中扣除。基本社会保险具体包括基本养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤保险、生育保险等项目。具体险种、缴交比例依各地社会保险政策不同而有所不同，可向所在单位人力资源部门咨询。 2.2 社会保险、住房公积金应由公司缴纳的部分由职员所在单位承担。

2.3 原则上，社会保险、住房公积金在职员户籍所在地缴交;对于户籍不在集团投资城市的职员，则在工作单位所在地缴交。如果职员对适用地有特殊要求，需另行向公司提出申请。

2.4 购买基本医疗保险后，具体就医程序及与基本医疗保险有关的具体事务，请向所在单位人力资源部门咨询。

2.5 若当地未实行相应医疗保险，则实行医疗费用定额管理，由各地公司单列会计科目。具体就医规定等事宜请向所在单位人力资源部门咨询。

2.6 工伤医疗期的医疗等费用按照国家政策，由社会统筹的工伤医疗保险以及公司为员工购买的团体意外险承担。工伤医疗期满后有能力继续在原单位工作的，所在单位安排相适应的工作岗位。其他情况按照国家规定和公司有关政策办理。

3. 商业保险

公司为职员购买商业保险，包括： 3.1 为所有职员统一购买团体意外险。

3.2 在职员自愿的基础上为职员购买大病医疗保险，费用由公司和职员共同承担，同时公司可协助职员基于团体优惠办理家属大病医疗保险(仅包括配偶、子女、职员本人父母)。

3.3 详情请向所在单位人力资源部门咨询。

4. 贺仪与奠仪 4.1贺仪

(1)职员办理结婚登记手续后，请于注册后一个月内向所在单位人力资源部门出示《结婚证》。如符合晚婚条件，所在单位将致新婚贺仪人民币300元整。

(2)职员在子女出生后6个月内向所在单位人力资源部门出示《独生子女证》(初生双胞胎凭出生证明)，所在单位将致贺仪人民币300元整。

(3)职员如在子女入学后一个月内向所在单位人力资源部门出示入学通知，所在单位将为职员子女入读小学、初中、高中、中专致贺仪人民币300元整，为职员子女入读高等院校致贺仪人民币1000元整。 4.2 奠仪

职员如在直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一个月内知会所在单位人力资源部门，所在单位将致奠仪人民币1000元整。

5. 独生子女费

5.1 职员自领取《独生子女证》并向所在单位人力资源部门出示之日起至子女满14周岁止，由所在单位每月给予保育费补助人民币30元，独生子女医疗补贴人民币100元。初生双胞胎比照此待遇，只享受一份独生子女保育补助与独生子女医疗补贴。 5.2 夫妇同在公司的只能一方享受此待遇。

6. 职员活动

6.1 公司为保障职员的身心健康，每年将进行一次例行体检，并组织经常性的体育锻炼和娱乐活动。

6.2 职员均有机会参与集团内每年定期或不定期举行的各项活动，例如集团、所在单位周年庆祝活动、嘉年华春节晚会、郊游等。 第四章

学习发展

在万科，善用所有的学习资源，实现自我启发是自我提升与发展的重要途径之一。为此，你需要先了解可以获得的学习资源——

1. 学习资源 1.1 资源提供者

(1)在公司，每一位管理者都应当是教练、讲师。专业骨干和管理人员是开展培训的中坚力量，肩负着工作指导、培训推广的责任; (2)公司各级人力资源部门;

(3)外部专家/学者/专门培训(教育)机构。 1.2 资源形式 (1) 专门课程：

A、公司举办的内部培训课程;

B、外部专门培训/教育机构举办的各类课程。

(2) 在职辅导：你的上司或资深同事会通过制定工作计划、分配工作、评价考核业绩、推进工作改善、帮助解决问题等途径在日常工作中对你进行培养、指导。 (3)网上研修：公司将不断完善并推广E-LEARNING培训方式，你可以自主安排时间，利用网络学习平台研习各类课程。

(4)双向交流：无论你在集团总部，还是一线公司，你都有可能被安排到集团内其他单位学习锻炼或实际参与工作0.5-6个月，以利你进一步系统了解集团、一线公司运作特点，学习、总结、提炼实际操作经验，从而加强集团范围内的交流，实现资源共享。

(5)外出考察：为拓展视野、启发思路，公司将组织管理人员、专业人士以及业绩优异的职员赴境内外考察。

(6)公司的案例库、企业文化等无形资源亦是宝贵的学习资源。

(7)参与不同形式的学习需依循具体规定，请查询集团或所在单位的相关规定。 1.3 个人进修资助

职员个人利用假期或业余时间参加外部专门机构的上岗培训、职称及资格证书考试、攻读学位(历)等，可在顺利结业后向公司申请一定金额的进修资助。具体资助办法请查询个人进修资助的相关规定。

2. 学习(资源)管理 2.1培训积分制度

(1)职员参加各种培训并结业后，可向所在单位的人力资源部门申报积分，积分将

作为职员在公司参加学习、培训的最全面记录。

(2)职员的年度累计积分是职员薪金调整或职务晋升的参考依据。 2.2 内部师资认证制度

公司致力于培养内部讲师，并建有相应激励机制。具体请查询师资管理的相关规定。 2.3 学习(资源)信息公布和查询

(1) 人力资源部门将收集、整理并实时公布各类培训信息及培训积分，职员可以登录集团内部网站(万网景)查询或咨询所在单位人力资源部门;

(2) 知识管理是实现学习(资源)传承、共享的重要方式，每一个万科人都应该及时总结、乐于分享。

3. 特别提示：保护知识产权政策

3.1 公司尊重和维护相关权利人的知识产权，你在分享学习资源的同时必须遵守关于保护知识产权的各项政策及规定。

3.2 公司网络学习平台上提供的各类课程及相关资料均为公司内部资料，只供本公司职员内部使用，不对外开放。

(1)公司网络学习平台提供的所有音像课程及相关资料均注明出处及版权归属，未经权利人书面授权，任何人不得以复制、仿造、转载、摘编、散布等形式私自利用。 (2)职员在使用内部网所有资料时，不得将其用于个人欣赏、学习、研究之外的任何用途，并尽到对外保密的义务。

3.3 如无特殊约定，内部讲师讲述的课程公司拥有全部版权。

3.4 如有职员违反上述规定，除自行对外承担法律责任外，公司还将酌情予以处分;给公司造成损失的，公司保留追偿的权利。

4. 发展途径

4.1你在公司的个人发展表现为你个人价值的提升，不仅意味着能力提升，还包括： (1)以出色的业绩和高尚的职业操守赢得良好的职业声誉; (2)以丰富的经历和杰出的专业水准获取更多的发展空间; ...... 4.2 职业体系

(1)公司关注职员的职业发展，鼓励职员在公司的指导和帮助下制定个人的职业发

展计划。

(2)公司可以向职员提供两种职业发展道路：

A、专业系列道路，是指在某一个或几个相关的领域内，持续深入的发展，追求专业技能的提升，以成为该领域内专家为目标;

B、职务系列道路，是指通过协调、组织团队和团队成员工作，完成团队工作目标，实现业绩的方式。 4.3 晋升机制

在出现职位空缺的前提下，符合下列条件的职员将有机会获得晋升和发展。 A、主动积极，敬业诚信，具备良好的职业素质; B、不断学习，提升自己的能力，以创造出优秀的业绩; C、敏锐地察觉公司内外部环境的变化，并主动适应变化; D、获得同事的高度信任，和他们共同创造优秀成果; E、具有全局观念，了解公司的战略;

F、符合职位的资质要求，并有愿望担任此项工作。 4.4 内部流动

(1)公司可以根据你的能力、工作表现和业务需要，在征求你个人意愿后，安排你在本单位乃至集团内进行流动，以更好地帮助你发挥潜质，提升职业发展的必要技能; (2)若你有在本单位内部流动的意愿，可向相关部门提出，由所在单位人力资源部门协调办理调动手续并最终确认;

(3)若你有在集团内跨单位流动的意愿，可向相关单位或部门提出，依据公司调动管理的有关规定履行相应审批手续。相关手续完备后，由集团或区域中心人力资源部门统一发出内部调动通知函确认。请交接好工作后，依据通知函规定的报到时间到新岗位报到;

(4)人力资源部门将及时公布集团内部职位空缺信息，你可以直接报名也可推荐外部人才，集团人力资源部及相关部门会负责具体协调工作; (5)具体请参阅公司调动管理的有关规定。

5. 特别提示

公司不主张职员过于频繁地调换工作岗位：

5.1 若你入司不满一年，或在一个岗位上工作不满一年，原则上公司不接受你的调动

申请;

5.2 公司录用的高校应届毕业生，原则上入司两年内不能申请内部调动; 5.3 在申请调动成功一年之内，公司不再接受你的调动申请。 第五章

绩效管理

1. 绩效管理的原则

1.1 个人的绩效目标应与组织目标保持一致

公司目标会层层分解到个人，因此你的绩效目标和公司目标是一致的。你需要理解企业价值观和企业战略目标对个人工作的要求，制定与公司目标相一致的工作计划并加以落实。

1.2 绩效管理也是对过程的管理

公司会不断地检查计划的执行并进行调整，因此也会不断地对你个人的绩效进行评价和反馈，通过对目标实现过程的管理帮助你改善个人绩效。 1.3 绩效标准和岗位有关

绩效标准与岗位职责密切相关。个人绩效包括成果和行为。你的个人工作绩效包括你在工作岗位上的行为表现与工作结果，这体现了你对公司的贡献和价值。养成良好的工作习惯，建立个人绩效的自我管理，将有助于你更好地适应公司的发展。 1.4 绩效与回报有关

个人绩效优秀，在加薪、奖金、晋升方面会得到优先考虑。凡年度考核成绩不佳者，将被取消本年度加薪、晋升和评奖资格，同时必须在下次考核中有所改进;亦可能面临降职、降薪或解除劳动合同的处理。 1.5 绩效需要不断的改善

你需要不断提高个人的绩效水平，以适应公司对个人日益提高的要求，在公司内充分展示个人价值，并获得职业发展的基本保障。

2. 绩效考核 2.1 考核周期

各单位根据具体情况选择按月度或季度进行考核，年度考核由集团人力资源部统一安排。 2.2 面谈制度

你的直接上司会和你进行面谈，共同填写考核表，对你的工作计划的执行落实情况、行为表现、工作能力等进行综合考核评估。 2.3 绩效考核结果由人力资源部门统一存档备查。 2.4 具体考核办法请参阅公司有关规定。 第六章 奖励处分

1. 奖励

1.1 如有下列情况，公司将予以奖励： (1)为公司的社会形象做出重大贡献者;

(2)获得社会、政府或行业专业奖项，为公司争得重大荣誉者; (3)对公司业务推进有重大贡献者; (4)个人业务、经营业绩完成情况优秀者; (5)超额完成工作任务者或完成重要突击任务者; (6)遗留问题解决有重大突破者;

(7)有重大发明、革新，成效优秀，为公司取得显著效益者; (8)为公司节约大量成本支出或挽回重大经济损失者;

(9)对突发事件、事故妥善处理者，妥善平息重大客户投诉事件者; (10)向公司提出合理化建议，经采纳有实际成效者;

(11)一贯忠于职守、认真负责、廉洁奉公，具有高度奉献和敬业精神者; (12)顾全大局，主动维护公司利益，具有高度的团队协作精神者; (13)培养和举荐人才方面成绩显著者; (14)在公司服务达到一定年限者; (15)满足公司设立的其它奖励条件者。 1.2 公司设立的主要奖励项目包括：

(1)集团金奖：由集团组织评选的最高年度奖项，授予优异职员;

(2)年度专业成就奖：以集团内各个系统的工作环节为基础，每年由集团总部各职能部门组织在每个业务系统内评选，具体评选标准和体系由集团总部各职能部门制定;

(3) 长期服务奖：对在集团服务10年(含)以上职员的奖励; (4) 各一线公司自行组织评选的优秀职员奖;

(5)总经理特别奖：以各公司总经理名义给予的特别奖励; (6)即时奖励：根据实际情况和职员的表现及时给予的奖励。 1.3 公司为职员提供丰富灵活的奖励方式：

(1)通报表扬：由集团或有关单位负责人签发，通报范围视具体奖励行为而定; (2)即时奖金;

(3)奖励性假期：除《职员手册》中规定职员可以享受的假期外，还可以得到额外的奖励性假期; (4)奖励性旅游; (5)参加外部培训; (6)出国考察。

2. 处分

2.1 对于下列行为，公司将视情节轻重、后果大小、认识态度不同等进行处分： (1)违反工作制度和纪律，拒不服从合理的工作分配; (2)损坏公物，影响公司正常秩序; (3)工作中发生意外却不及时通知公司; (4)玩忽职守，造成事故或损失;

(5)虚报个人申诉资料或故意填报不正确个人资料; (6)擅自篡改记录或伪造各类年报、报表、人事资料; (7)其他违反本《职员手册》和公司规章制度的行为; (8)违反社会治安管理法规、条例的行为。 2.2 处分的类型包括： (1)警告(口头或书面); (2)通报批评; (3)经济处罚;

(4)即时解除劳动合同，公司不给予任何经济补偿。

2.3 如职员行为触犯刑律，被依法追究刑事责任，公司将无条件对当事人予以解除劳动合同处理。 第一章 劳动合同

1. 劳动合同制管理

1.1 公司实行全员劳动合同制管理。你的所在单位会与你签订劳动合同。如所在单位不具备独立法人资格，则由所在单位的上级单位或集团总部与你签订劳动合同。 1.2 合同的签订、变更、解除等依国家、各地方相关劳动法规和公司相关规定执行。

2. 完备调离手续

2.1 与公司解除/终止劳动合同，你须在离职前妥善处理完工作交接事宜，完备离职手续，包括：

(1)交还所有公司资料、文件、办公用品及其它公物; (2)向指定的同事交接经手过的工作事项; (3)报销公司帐目，归还公司欠款;

(4)租住公司宿舍的应退还公司宿舍及房内公物，办理退房手续;

(5)户口及人事档案关系在公司的，应在离职日将户口、档案及人事关系转离公司，不能马上转离的，需与公司签订委托管理协议;

(6)职员违约或提出解除劳动合同时，职员应按合同规定，支付有关费用; (7)如与公司签订有其它合同(如培训协议、保密协议)，按其约定办理; (8)完备所在单位规定的其它调离手续。

2.2 待所有离职手续完备后，领取离职当月实际工作天数薪金。

2.3 未按公司规定完备调离手续即擅自离开工作岗位，公司将按旷工处理。 2.4 一线公司第一负责人或重要岗位管理人员离职，公司将安排离职审计。 2.5 在集团内部调动人员，应比照上述条款完备调离手续(户籍、档案关系等办理依与公司的约定执行)。

3. 离职面谈

离职前，公司可根据职员意愿安排人力资源部门同事或职员上司进行离职面谈，听取职员意见。

4.

纠纷处理

合同履行过程中的任何劳动纠纷，职员可通过申诉程序向上级负责人或责任机构

(职工委员会、集团人力资源部、劳动仲裁调解委员会)申诉，不能解决时可向当地劳动仲裁机构申请仲裁。

第二章

员工关系与沟通

1. 十二条沟通渠道 1.1(上级经理)门户开放

公司倡议所有经理人员“门户开放”，欢迎职员直接提出想法和疑问，同时也要求经理人员主动关注下属的想法和情绪。 1.2 吹风会

高层管理人员面向基层，关注一线，让职员及时了解公司业务发展方向及动态，并现场解答职员关心的问题。 1.3 员工关系专员

公司设员工关系专员岗，接受和处理职员表达的想法、意见和建议，保证在正常工作日36小时内给予答复，并为职员的身份保密。 1.4 我与总经理有个约会

如职员需要与公司高层管理人员单独面谈，可以通过员工关系专员提出申请，员工关系专员保证在正常工作日36小时内给予答复。 1.5 职工委员会

职工委员会是代表全体职员利益并为之服务的机构，它的基本职能是参与、沟通、监督。如果职员有意见和想法，可以向职委会委员反映。有关职委会的介绍请参阅《员工组织》。 1.6 工作面谈

新职员转正、职员调薪或岗位变动、进行工作评估、职业发展规划以及职员提出辞职等情形下，职员上司都将与职员进行面谈，了解情况，听取意见。 1.7 工作讨论和会议

公司提倡团队工作模式，团队必须拥有共同的工作目标和共享的价值观。公司的绩效管理体系倡导管理者在制定目标的时候通过工作讨论和会议倾听团队的意见，共同分享愿景。

1.8 E-MAIL给任何人

当面对面的交流不适合时，职员可以给任何人发送邮件，以迅速反映问题或解决工作中的疑惑。电子邮件应简洁明了，并只发给真正需要联系的人员。 1.9 网上论坛

如职员有任何意见和建议，或希望能与其他同事进行观点交流分享，均可通过内部网论坛直接发表。 1.10 职员申诉通道

当职员认为个人利益受到不应有的侵犯，或需要检举揭发其他职员违反《职员职务行为准则》的行为，可以通过申诉通道进行投诉和检举揭发(参阅2.申诉程序)。 1.11 员工满意度调查

公司通过定期的不记名意见调查向职员征询对公司业务、管理等方面的意见，了解职员对工作环境的整体满意程度，职员可按照自己的真实想法反馈而无须有任何顾虑。

1.12 公司的信息发布渠道

公司有网站、周刊、业务简报、公告板等多种形式的信息发布渠道，职员可以方便、快捷地了解业界动态、公司业务发展动态和重要事件、通知。

2.

申诉程序

2.1 原则上，各级管理人员、集团人力资源部、职工委员会直至集团总经理或董事长均是申诉对象。

2.2 当职员认为个人利益受到不应有的侵犯，或对公司的经营管理措施有不同意见，或发现有违反公司各项规定的行为时，可选择适当的申诉渠道向公司申诉： (1)公司鼓励职员逐级反映情况，或者直接向部门负责人或所在公司总经理申诉; (2)当职员认为不方便通过申诉渠道(1)申诉时，也可通过职委会申诉; (3)从解决问题的角度考虑，公司不提倡任何事情都直接向集团总经理或董事长申诉，但当职员坚持认为有必要时，仍可直接向集团总经理或董事长申诉。

2.3 申诉方式可选用面谈和书面两种形式;如选用书面方式，申诉书必须具名，否则不予受理。

2.4 各级责任人或责任部门在接到职员申诉后，将在申诉事件涉及的相关当事人中进行调查，并根据调查结果尽快做出处理决定。处理决定将通过书面或电子邮件的形式通报给申诉者、公司总经理及集团人力资源部，职员如果对处理决定不满意可继续向

更高一级经理或部门申诉。

3.特别提示

由职工委员会与集团人力资源部、审计法务部成员组成的万科企业股份有限公司劳动仲裁调解委员会，负责受理职员在劳动纠纷方面的申诉。

1.

员工健康与安全

1.1 公司遵守有关法律法规，为你提供安全的工作环境。

1.2 工作期间请遵守劳动纪律，认真执行安全生产规章制度和操作规程，服从管理，正确佩戴和使用劳动防护用品，阻止他人违章作业。

1.3 你需要学习必要的急救知识，接受必要的安全生产教育和培训，掌握本职工作所需的安全生产知识，提高安全生产技能，增强事故预防和应急处理能力，对安全生产工作提出合理化建议。

1.4 你有权拒绝接受上司的违章指挥和强令冒险作业，但应及时向更上一级管理者反映。

1.5 如发现直接危及人身安全的紧急情况时，你有权停止工作或者在采取可能的应急措施后撤离工作场所，但在停止工作或安全撤离后应立即向直接上司汇报。 1.6 公司不主张你以牺牲个人健康为代价承担超出你个人能力之外的工作，如果你感觉力不从心，请及时与你的上司沟通，共同商讨解决之策。

2. 灾害天气安全措施

2.1 出现台风警报时，根据深圳市政府有关规定，公司将采取以下安全措施： (1)职员在上班时间之前接到当地媒体发布的黑色暴雨信号、红色台风信号或黑色台风信号，请及时与集团人力资源部或本单位办公室联系，也可以直接拨打所在单位公布的抗灾应急热线电话，在获得批准后，可以不用上班。如在下午1时前黑色暴雨信号取消、红色台风信号取消或降为黄色台风信号，请立即返回工作岗位。 (2)职员在工作时间内接到黑色暴雨信号、红色台风信号或黑色台风信号时，应停留室内或安全场所避险。正在从事外勤工作的职员，应立即前往安全地带。 (3)在灾害气象条件下坚守工作岗位的职员，在人身安全面临危险时，应撤离至安全地带。保管公司财产的职员，在接到预警信号后应立即采取有效措施保护公司财产

的安全;但当人身安全面临危险时，应首先确保人身安全。

(4)在正常办公时间之前(或时间内)显示黑色暴雨信号、红色台风信号或黑色台风信号时，公司抗灾应急指挥小组应提前1小时到达指挥位置，及时下达有关注意事项及处置紧急情况。

2.2 各地公司可根据当地实际情况及政府有关规定，参照制定应对台风、暴雨、地震、高温、暴风雪等安全措施。 第四章

员工组织

1. 职工委员会(以下简称“职委会”)

1.1 职委会是代表全体职员的利益并为之服务的机构，其工作宗旨是“维护员工合法权益、倡导健康文体生活、促进企业顺利运行”。职委会的委员分布在集团各所属单位，由职员投票选举产生。

1.2 集团职委会由主席一名，执行委员七名组成，均为兼职;设专员和秘书各一名，负责日常工作。专员办公室设在集团总部。

1.3 集团所属单位组建的职委会作为集团职委会的分会。 1.4 职委会的基本职能是：参与、沟通、监督。

(1)参与----参与公司有关职工利益的制度或政策的制订;

(2)沟通----在公司内部、管理层与员工之间、集团总部与一线公司间，发挥沟通管道的作用，使一些行政渠道不能够及时准确传递的信息，通过职委会的沟通得到传达; (3)监督----职委会作为广大员工的代表，有权对违反国家和公司规定、侵害职员权益和公司利益的行为进行监察、批评，并监督改正。 1.5 集团职委会的日常工作主要包括： (1)受理职员申诉，维护职员利益; (2)收集职员意见，向公司管理层反映;

(3)开展经常性的文娱体育活动，丰富职员业余生活;

(4)管理“万科职员共济会”;

(5)管理“万科职员证券投资互助会”;

(6)管理“万科职员公积金”。

2. 万科职员共济会

2.1 由集团职委会在集团范围内发起成立，其宗旨是“居安思危、同舟共济;人人为我、我为人人”，对遭遇重大困难的共济会会员提供经济援助。

2.2 共济会自愿入会，有意加入共济会的员工，转正后可向所在单位的职委会委员(或职员代表)索取申请书，填写后交本单位委员，统一报送集团职委会，集团职委会统一制作会员卡、收取入会费和会费。

2.3 员工入会后即具有获得共济会援助的资格(入会满6个月后罹患重大疾病时才可申请重大疾病援助)。共济会根据会员申请援助的实际情况和共济会章程规定，向符合相关条件的会员提供援助。

3. 万科职员证券投资互助会

3.1 公司规定，员工在上班时间不能买卖股票。为增加员工的投资渠道，帮助员工更好地做好家庭理财，于1994年底成立万科员工证券投资互助会。

3.2 互助会由万科职员自愿加入，是以深沪交易所上市证券和债券发行市场作为投资对象的自发性职员内部投资互助组织。

4. 特别提示

有关职委会、共济会、互助会章程等更详细信息请查询万网景上的“职委会”主页。

职员职务行为准则

1.总则

1.1 本准则体现了万科价值观的基本要求，职员应当熟知并遵守。

1.2 公司尊重职员的正当权益，通过本准则界定公司利益与职员个人利益，避免二者发生冲突。

1.3 职员违反本准则可能导致公司与之解除劳动合同。职员违反本准则给公司造成经济损失，公司将依法追索经济赔偿。职员行为涉嫌刑事犯罪，公司将报告司法机关处理。

2. 职务权责 2.1 经营活动

2.1.1 职员应守法、诚实地履行自己的职责，任何私人理由都不应成为其职务行为的动机。

2.1.2 维护公司利益是职员的义务。职员不得从事、参与、支持、纵容对公司有现实或潜在危害的行为。发现公司利益受到损害，职员应向公司汇报，不得拖延或隐瞒。 2.1.3 在未经授权的情况下，职员不得超越本职业务和职权范围从事经营活动。 2.1.4 除本职日常业务外，未经公司授权或批准，职员不得从事下列活动： (1)以公司名义进行考察、谈判、签约、招投标、竞拍等; (2)以公司名义提供担保、证明;

(3)以公司名义对新闻媒介发表意见、消息; (4)代表公司出席公众活动。

2.1.5 职员须严格执行公司颁布的各项制度。职员认为公司制度明显不适用，应及时向上司或制定和解释该制度的部门反映。公司鼓励职员就工作充分发表意见或提出合理化建议。

2.1.6 遵循管理流程接受上司的领导是职员的职责。职员应服从上司的指示。职员如认为上司的指示有违法律及商业道德，或危害公司利益，有权越级汇报。

2.1.7 遇到工作职责交叉或模糊的事项，公司鼓励勇于承担责任和以公司利益为重的行为，倡导主动积极地行动，推动工作完成。在工作紧急和重要的情况下，职员不得以分工不明为由推诿。

2.1.8 严禁职员超出公司授权范围或业务指引的要求，对客户和业务关联单位做出书面或口头承诺。在公司内部，职员应实事求是地对工作做出承诺，并努力兑现。 2.1.9 职员有贪污、受贿或作假欺骗公司的行为，无论给公司造成损失与否，公司均可无条件与之解除劳动合同。

2.2 资源使用

2.2.1 职员未经批准，不得将公司资产赠与、转让、出租、出借、抵押给其它单位或者个人。

2.2.2 职员对公司的办公设备、交通工具、通讯及网络系统或其它资产，不得违反使用规定，做任何不适当的用途。

2.2.3 公司的一切书面和电子教材、培训资料等，均有知识产权，职员未经授权，不得对外传播。

2.2.4 职员因职务取得的商业和技术信息、发明创造和研究成果等，权益归公司所有。 2.2.5 职员对任何公司财产，包括配备给个人使用的办公桌、保险柜、橱柜，乃至储存在公司设备内的电子资料，不具有隐私权。公司有权进行检查和调配。

2.3 保密义务

2.3.1 公司一切未经公开披露的业务信息、财务资料、人事信息、招投标资料、合同文件、客户资料、调研和统计信息、技术文件(含设计方案等)、企划营销方案、管理文件、会议内容等，均属企业秘密，职员有保守该秘密的义务。当不确定某些具体内容是否为企业秘密时，应由公司鉴定其性质。

2.3.2 职员薪酬属于个人隐私，任何职员不得公开或私下询问、议论。掌握此信息的职员，不得以任何方式泄露。

2.3.3 职员接受外部邀请进行演讲、交流或授课，应事先经上司批准，并就可能涉及的有关公司业务的重要内容征求上司意见。

2.3.4 职员应对各种工作密码保密，不对外提供和泄露。严禁盗用他人密码。

3. 内外交往

3.1 职员须谨慎处理内外部的各种宴请和交际应酬活动。应谢绝参加的活动包括： (1)施工单位、材料供应商和投标单位的宴请和娱乐活动; (2)设有彩头的牌局或其它具有赌博性质的活动; (3)涉及违法及不良行为的活动。

3.2 公司对外的交际应酬活动，应本着礼貌大方、简朴务实的原则，不应铺张浪费。公司内部的接待工作，应务实简朴。职员在安排交际活动时须考虑以下重要因素： (1)是否属于工作需要;

(2)费用、频率和时机是否恰当; (3)消费项目是否合法。

3.3 公司对外部单位或个人支付佣金、回扣、酬金，或提供招待、馈赠等，应坚持下列原则：

(1)不违反相关法律法规;

(2)符合一般道德标准和商业惯例。

3.4 职员不得以任何名义或形式索取或者收受业务关联单位的利益。职员于对外活动

中，遇业务关联单位按规定合法给予的回扣、佣金或其它奖励，一律上缴公司处理，不得据为己有。对于对方馈赠的礼物，只有当价值较小(按公认标准)，接受后不会影响正确处理与对方的业务关系，且拒绝对方会被视为失礼的情况下，才可以在公开的场合下接受，并应在事后及时报告上司。

3.5 尊重客户、业务关联单位和同事是基本的职业准则。职员不得在任何场合诋毁任何单位和个人。

4. 个人与公司利益的冲突 4.1兼职

4.1.1 职员未经公司安排或批准，不得在外兼任获取报酬的工作。 4.1.2 在任何情况下，禁止下列情形的兼职(包括不获取报酬的活动)： (1)在公司内从事外部的兼职工作;

(2)兼职于公司的业务关联单位、客户或者商业竞争对手; (3)所兼任的工作构成对公司的商业竞争; (4)因兼职影响本职工作或有损公司形象; (5)经理级及以上职员兼职。

4.1.3 公司鼓励职员在业余时间参加社会公益活动。但如利用公司资源或可能影响到工作，职员应事先获得公司批准。

4.2 个人投资

4.2.1 职员可以在不与公司利益发生冲突的前提下，从事合法的投资活动，但不得进行下列情形的个人投资活动： (1)参与经营管理的;

(2)对公司的客户、业务关联单位或商业竞争对手进行直接投资的; (3)借职务之便向投资对象提供利益的; (4)假借他人名义从事上述三项投资行为的。

4.2.2 职员不得利用内幕消息，进行公司股票的买卖，亦不得指使、提示他人进行买卖。

4.3 特殊关系的回避

4.3.1 公司坚持举贤避亲的人事原则。职员不得录用或调动亲属到自己所管辖范围内工作。向集团内任何单位推荐自己亲属或好友的，应向人力资源部门提前申明。 4.3.2 已经存在亲属关系的职员，不得在同一城市工作，并应回避有业务关联的岗位。新的亲属关系产生一个月内，须向人力资源部门书面申明。

4.3.3 公司不提倡职员与自己的亲属、好友所在单位建立业务合作关系。有正当理由建立业务关系的，要主动向上司书面申报自己的亲友关系，并应在相关的业务活动中回避。

4.3.4 职员应避免工作之外与业务关联单位的经营往来，不得利用职务影响力在业务关联单位安排亲属、接受劳务、技术服务或获取其它利益。如确实无法避免，应事先向公司申报。

5. 投诉和举报

5.1 公司内部的投诉和举报，可以向人力资源部、审计法务部和纪律检查委员会以及主管该事项的高层经理人员提出。受理部门和人员，应认真调查处理投诉和举报，并为投诉人和举报人保密。

6. 行为的判断及督导

6.1 职员判断个人行为是否违反本准则的简易标准是该行为能否毫无保留地在公司公开谈论。

6.2 职员有责任就难于做自我判断的行为或情形向上司或人力资源部门咨询。接受咨询的部门和人员应给予及时、明确的指导并为当事人保密。

6.3 上司对其下属应尽到教导和管理的责任。如上司未能尽到责任，以致产生不良的后果，将与其下属同时受到处分。上司未尽教导和管理责任的情形包括： (1)默认下属违反本准则的行为;

(2)未能按照公司规定保证下属定期接受本准则的培训; (3)未能采取有效的措施防止及补救管理上的漏洞; (4)未能严格遵守公司的制度进行管理。

7. 其他

7.1 本准则的解释权归万科企业股份有限公司人力资源部。

附则

1. 权利保障

1.1 职员享有法律规定和公司制度赋予的权利，公司对这些权利予以尊重和保障。

1.2 对于明显违反本手册相关条款规定的指令，职员有权拒绝执行并有越级上报的权利和责任。

2. 批准、修改、解释及其它

2.1 本手册经万科集团职委会讨论并经集团办公会议批准实施。

2.2 本手册经万科集团职委会及集团办公会议批准后可以修改。

2.3 本手册解释权归集团人力资源部，如有不明事项，请向所在单位人力资源部门或集团人力资源部咨询。

2.4 本手册有文本版和电子网络版形式，两者具有同等效力。职员可通过个人专用或公司公用电脑查阅公司网页上的相关内容。

2.5 如职员发现本手册中的规定与政府有关规定相悖，请即时通知所在单位人力资源部门或集团人力资源部。

万科历年大事记

2002年年志

1

1月，公司办公地点搬迁至中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心。

2

年内，集团资信能力进一步增强， 4月与中国建设银行深圳市分行签订了5亿元人民币综合授信额度的《综合融资额度合同》;12月与中国银行在北京签署了《授信额度补充协议》，中国银行将对公司的授信总额度提高到人民币15亿元。

3

6月，第14届股东大会在万科建筑研究中心举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师等议案;选举王石、宁高宁、宋林、郁亮、陈志裕、王印、莫军为董事，孙建

一、李家祥、李志荣、冯佳为独立董事，共同组成本公司第13届董事会。

4

6月，公司发行可转换公司债券方案根据中国证券监督管理委员会证监发行字[2002]52号文核准实施，共向社会公开发行1500万张可转换公司债券，每张面值100元，发行总额150,000万元。可转债的成功发行有力支持了公司的规模扩张。

5

11月，公司全资附属子公司深圳市万科房地产有限公司根据董事会授权，竞得佛山市南海区黄岐泌冲岗地块，由此进入珠江三角洲市场。

2001年年志

2月，公司转让深圳万科精品制造有限公司100 %股权。

2

年内，集团继续增加土地储备。先后签署上海闵行金丰项目、宝山新城项目、浦东曹路项目、深圳四季花城三区项目、北京海淀天秀项目、成都城市花园二期项目、武汉四季花城项目、长春城市花园项目、南京金色家园项目、天津红旗农场项目、深圳大梅沙项目、南昌四季花城项目、天津玻璃厂项目、沈阳大东体育场项目、西江街项目协议书，并籍此进入了南京、武汉、长春、南昌4个城市进行房地产开发。

3

年内，集团资信能力进一步增强，6月，集团与中国银行总行签订了《10亿元人民币授信额度总协议》;7月，与中国农业银行总行签订了10亿元人民币综合授信额度及8亿元人民币楼宇按揭额度的《银企合作协议》; 9月，与招商银行总行签订6亿元人民币综合授信额度的《银企合作协议》。

3月起，集团人力资源部与国际知名管理咨询机构翰威特公司合作，对公司的薪酬体系进行了全面评估，并根据评估结果对薪酬体系进行了调整。

5

6月，第13届股东大会在深圳东湖宾馆举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师等议案;以投票方式更换了朱焕良董事，以累

积投票方式选举宋林、徐刚、姚牧民为董事，选举孙建一为独立董事，与留任的王石、宁高宁、黄铁鹰、郁亮、薛波、陈志裕、阎飚、钟义、陈耿共同组成本公司第12届董事会;选举丁福源、蒋伟为监事，与留任的解冻共同组成第4届监事会。

6

8月，2001年度第1次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议审议通过有关发行可转换公司债券的议案。

7

9月，2001年度第2次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议通过如下议案：⑴关于转让深圳市万佳百货股份有限公司股权的议案;⑵万科企业股份有限公司股东大会议事规则。至此，公司历经多年的专业化战略调整已全部完成。

2000年年志

1

1月，集团顺利完成增资配股工作，配股资金6.25亿元陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务。

2

年内，集团大举增加土地储备。1月，确定天津东丽湖土地储备项目。4月，签署上海春申项目和深圳锦绣花城项目。6月，签署成都万科城市花园项目。10月，签署北京豆各庄项目(青青家园)。12月，签署深圳下沙项目。全年新增土地储备438.8万平方米。

3

集团零售业务加快规模扩张步伐，元月，万佳第四家分店宝安店开业，11月，万佳第五家分店春风店开业。万佳营业面积增加至8.1万平方米。

4

年内，集团资信能力进一步增强，2月，集团与中国银行总行达成总额20亿元的战略性银企合作协议。

5

6月，第十二届股东大会在深圳东湖宾馆举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师及董事任期延期等议案。

6

集团与专业公司合作，在住宅区铺设宽带网络，提升住宅产品的科技含量和品牌形象。7月，集团发起设立深圳市联动电子商务有限公司，注册资本1000万元人民币，主要经营以建材交易为主的电子商务。

7

9月，2000年度第一次临时股东大会在深圳东湖宾馆举行，会议以累积投票方式选举宁高宁、郁亮、陈祖望、薛波、陈志裕、阎飚、钟义、陈耿为董事，与留任的王石、孙建

一、徐刚、姚牧民、吴俊华、冯佳、朱焕良、李风、周小雄、黄铁鹰共同组成公司第十一届董事会。

8

12月2日，董事会发布公告，提出通过向华润集团定向增发4.5亿股B股引入战略控股股东的方案。由于不同的投资者对该方案的理解不同，以及该方案将对公司产生影响的认识存在差异，12月25日，董事会决定放弃上述方案。

9

8月及12月，中国华润总公司先后受让深圳经济特区发展(集团)公司及添发庆丰(常州)发展有限公司持有的51,155,599股及26,920,150股，成为公司第一大股东。截止2000年底，华润集团及其关联公司持有的万科股份占万科总股本15.08%。

1999年年志

1

2月，鉴于集团业务架构调整的完成和职业经理队伍的成熟，董事会决议接受董事长王石先生辞去公司总经理职务的辞呈并聘任姚牧民先生为总经理，同时聘任郁亮先生为公司常务副总经理兼财务负责人。

2

6月25日，第十一届股东大会在深圳富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会工作报告、分红派息、聘任核数师等议案，并选举产生了新一届董事会。

3

7月，为进一步提高万科地产开发水平，丰富万科品牌内涵，增加项目开发科技含量，董事会通过成立万科建筑研究中心。

4

年内，集团加快房地产住宅业务扩张，积极在主要投资城市进行土地储备。8月，通过沈阳万科花园新城及上海漕宝路73号项目立项报告;12月，通过天津东丽湖立项报告。

5

9月，位于深圳梅林关外的万科四季花城推出销售，引起市场热烈响应，1期7万平方米至年底全部售罄。根据市场发展趋势，年内集团提出新市镇开发(NEW TOWN DEVELOPING PLAN)计划。

6

9月10日，99年度临时股东大会在深圳富临酒店举行。会议审议并通过配股预案、章程修改、更换董事等议案。

7

12月，万科99年度临时股东大会通过的配股方案获中国证监会核准，22日，配股说明书公布。

8

为支持集团主要二级房地产公司在当地的业务拓展，提高多项目同时操作的经营能力，年内，董事会决议增加深圳、上海、北京公司注册资本至1亿元人民币，增加沈阳公司注册资本至3千万元人民币。

9

年内，为理顺投资管理关系，集团先后增持大连万联房地产开发有限公司、成都万科

兴业有限公司、天津万科兴业(集团)有限公司、深圳海神置业有限公司的股权，使其成为集团全资附属企业。

1998年年志

1

3月，在国家消委会主办的首届“讲文明、树新风、争创诚信单位”活动中，万佳一分店荣获“全国诚信单位”的称号。

2

4月，董事会决议减持银都置业有限公司股权及增持深圳海神置业有限公司股权，完成对房地产投资的地域调整。

3

5月5日下午，万科第十届股东大会假座深圳富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、监事会报告、分红派息、章程修改等议案，并选举产生了新一届董事会、监事会成员。

4

5月，天津万科兴业有限公司与天津市北辰区规划土地管理局签约，受让土地800亩，用于兴建大规模的住宅小区 -- 万科新城，这是集团目前开发的最大住宅小区。

5

9月，超高层豪宅 -- 万科俊园在深圳推出预售，市场反响热烈。11月，集团正式委

托香港美联物业代理万科俊园并在香港举办展销会，标志着万科地产开始利用市场资源拓展新的销售网络。

6

下半年，集团推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的作用，被媒介誉为引发地产经营革新的举措。

7

9月，位于深圳晒步路的高层全复式住宅项目万科彩园正式开工，规划建筑面积2.5万平方米，计划在99年底竣工。

8

10月，北京公司与北辰集团签署住宅开发项目 -- 都市花园(暂命名)土地转让协议，该项目规划建筑面积26.6万平方米。

9

11月，董事会决议转让集团属下广告公司--深圳国际企业服务公司，完成业务架构的调整。

10

12月，上海万科城市花园西区项目(暂命名)举行签字仪式，该项目位于原上海城市花园西侧，规划建筑面积32万平方米，计划建成为国家级住宅示范区。

11

12月19日，位于深圳市福田区福中路福景大厦的万佳三分店正式开业，营业面积1.5 万平方米，万佳连锁经营迈出新的一步。

12

98年集团提出“职业经理年”的管理主题和“专业追求，永无止境”的口号，推动公司业务经营、管理的专业化进程。

1997年年志

1

集团于上半年顺利实施配股计划，共募集资金3.83亿元人民币，用于深圳房地产项目开发及土地储备，配股资金的到位为集团重点投资深圳房地产市场的经营决策提供了有力的资金支持。

2

5月30日，公司第九届股东例会假座深圳市富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、分红派息等6项议案，选举产生公司第八届董事会。

3

集团继续进行资源整合，10月，协议转让属下两个工业项目——深圳万科工业扬声器制造厂及深圳万科供电服务公司，至此，集团基本完成对非核心业务的调整。

4

下半年，集团重新启动由于市场原因一度缓建的深圳两个高层项目，9月，位于福田

中心区的福景花园高层住宅项目推出预售，市场反映理想;10月，功能转换为住宅的俊园(原深圳海神项目)正式复工。

5

鉴于万佳百货经营规模及利润回报的稳定增长，以及集团对深圳零售业务市场前景的乐观判断，11月，董事会决议增持万佳百货股份由60%至68%。

6

12月，集团进一步加大在深圳地区的投资比重，董事会决议开发位于福田中心区、建筑面积18.3万平方米的金景苑住宅项目，以及位于东门晒步路、建筑面积2.5万平方米的高层住宅项目(暂未命名)。

7

鉴于对深圳房地产市场前景的乐观判断，12月，集团增加天安花园及坂田万科城市花园土地储备项目，占地面积为27万平方米及23万平方米，该等地块分别位于深圳市龙岗区坂田村旧、新布龙公路旁。

8

作为万科地产品牌的重要构成因素，年内，集团物业管理的行业优势进一步体现。8月4日，深圳万科物业管理公司通过竞标取得目前深圳市最大型住宅小区——桃源村的管理权。沈阳城市花园、大连邮电大厦、鞍山东源大厦、上海万科广场、深圳万景花园、天津万科城市花园先后通过建设部“全国城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦)”的评比，迄今为止，集团已有11个项目获此荣誉。此外，上海万科物业管理公司、青岛银都物业管理公司顺利通过ISO9002第三方国际认证。

9

年内，集团通过行之有效的管理手段提高经济效益和管理水平，在人力资源开发及办公自动化方面成效显著，各类专业知识及管理技能培训成为提高集团整体经营管理水平的重要手段;通过有效的电脑应用推广，年内，集团总部实施电脑化办公管理并开通和全国各分公司的电子邮件等沟通渠道，提高了管理效率。

1996年年志

1

3月8日，集团召开年会，确立以全面质量管理体系的建立作为1996年集团管理管理工作的重点。

2

5月2日，集团资金结算中心正式开业。资金结算中心的成立对于整合集团资源，提高管理效益起着重要促进作用。

3

6月18日，公司第八届股东例会假座深圳市富临酒店举行。会议审议并通过董事会工作报告、分红派息等7项议案，选举产生公司第七届董事会。

4

为整合集团工业资源，重点发展精密礼品制作，上半年公司转让持有之深圳怡宝食品饮料有限公司股权。8月，工业公司进行机构调整，原下属精品制造公司合并为万科精品制造有限公司。

5

为进一步提高集团生产经营的整体水平，从7月始，由总部企业策划部、人事部牵头，在深圳、北京、上海、等集团跨地域经营的地区展开了“孔雀开屏”行动，结合境外专业经验，进行示范单位装饰引导、规划设计要点等内容的系统培训，并贯彻至实际操作层面，取得良好效果。

6

8月，位于福田中心区，建筑面积4.75万平方米的深圳城市花园破土动工，表明公司看好深圳市场前景，并加大在深投资比重的经营策略。

7

10月11日，深圳万科物业管理公司顺利通过ISO9002-94第三方国际认证检验，成为国内首家被国际机构承认符合质量标准的物业管理公司。11月，集团开发的上海万科城市花园、深圳荔景大厦、北海万科城市花园获评“全国城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦)”。迄今为止，集团共有5个地产项目获此殊荣。

8

10月16日，由天津万科兴业(集团)股份有限公司投资经营的天津万科足球队以全胜战绩获96全国足球乙级联赛冠军，重返甲B行列。万科的介入及其专业化经营管理模式的引入为足球队注入了生计和活力。

9

11月2日，万佳百货华丽园二分店开业，受到市场热烈关注，集团零售业连锁经营架构初步形成。

10

12月3日，深圳万科物业管理公司在鹿丹村住宅小区管理的公开招标中以最高的公开招标中以最高成绩一举夺标，标志着公司物业管理的进一步成熟，并开始走向市场化和专业化发展道路。

1995年年志

1

年内，总部完成职能部分部门管理架构调整，明确经营与管理的分离，形成集团管理模式。

2

. 年初，公司贸易口进行机构调整和资源整合，原深圳万科贸易有限公司、深圳万科协和有限公司、深圳现代企业有限公司合并为万科贸易有限公司。

3

4月28日，天津万兴房地产公司与日本微笑堂(香港)有限公司签约成立天津万笑饭店有限公司，注册资本1,500万元，双方各占50%的股权。

4

5月，万科东北经营管理本部成立，统管东北地区房地产项目。

5

6月6日，万科公司第七届股东例会于深圳富临酒店举行。会议审议并通过分红派息、公司章程修改等9项议案，选举产生了第六届董事会和第二届监事会。

6

8月，公司被深圳市资信评估公司评[AAA]级企业，公司属下之深圳万科房地产公司、深圳万科贸易公司、深圳万佳百货股份有限公司、深圳国际企业服务公司均获[AAA]资信等级。

7

9月23日，总面积13万平方米的青岛银都花园竣工，为集团第一个全国竣工的大规模住宅区。

8

9月，万科投资拍摄的影片《兰陵王》在上海首映，并开始国内发行。

9

10月9日，公司召开第二届特别股东会议，通过了关于修订[职员持股计划]认股权行使价及章程及细则作相应修改的议案。

10

11月，由集团开发的深圳天景花园、青岛银都花园获评[全国物业管理优秀住宅示范小区]。

11

8月、10月、12月总部相继举行地产销售、物业管理、质量成本控制培训研讨会，标志着集团人力资源的培训步入系统化和制度化。

1994年年志

1

三月三十一日，本公司董事会就君安证券有限公司在报刊上公开发表改革倡议一事举行情况说明会。为使投资者充分了解有关消息，经深圳证券交易所批准，本公司股票停牌两天。

2

四月，北京万科城市花园破土动工。这是继上海万科城市花园之后，万科独资开发的第二个城市居民住宅项目。

3

五月，本公司原定于14日举行的第六届股东例会，因登记出席的股份数未满足公司章程之要求，延期至24日在红叶娱乐广场举行。大会通过了公司章程修改、分红派息等议案，选举产生了第五届董事会。

4

七月十七日，于年初完成股份制改组的万佳百货平价广场迁至华强路新址重新开张营业，并推出仓储式平价经营模式。

5

八月，为适应集团跨地域业务管理的需要，集团总部管理部门进行了调整，调整后的总部架构包括“五部一室”：人事部、财务部、企业策划培训部、经营管理部、证券事务部和总经理办公室。

6

九月七日，出于调整经营策略的考虑，本公司宣布减持2%上海申华实业股份有限公司股份。

7

九月，本公司举行了万科成立十周年系列庆典活动。

8

十月，本公司选举产生了第三届职工委员会。

9

十二月，本公司选举荣获深圳市颁发的“深圳市第一届优秀企业金鹏奖”，王石董事长荣获“深圳市第一届优秀企业家金牛奖”。

10

十二月，本公司被深圳市资信评估公司评为“AAA”级企业。

11

十二月三十日，本公司增持万佳百货股份有限公司之股权至占期总股本的60%，为万佳发展连锁零售业奠定了基础。

1993年年志

1

1993年1月，本集团向上海市民正式推出中档城市居民住宅---上海万科城市花园，受到市场欢迎，给刚刚启动的上海房地产市场以积极推动作用。该项目占地面积37.6万平方米，建筑面积50.3万平方米，为万科迄今为止投资规模最大的房地产项目。

2

1993年1月，本集团管理层在上海召开务虚会，对自1988年底公开发行A股以来公司的发展进行了总结和反思，放弃了以综合商社为目标的发展模式，提出了加速资本积累迅速形成经营规模的发展方针，并确立了城市居民住宅为公司的主导业务。

3

1993年4月，本公司与以渣打(亚洲)有限公司、君安证券有限公司为主组成的承销团签署了公开发售4,500万股B股的承销协议，每股发售价为港币10.53元，本次发行B股共集资45,135万港元。万科B股于5月28日在深圳证券交易所上市。

4

1993年5月，本集团在深圳市企业评估协会等单位发布的1992年度深圳市评估成果中，被列为深圳市50家综合实力最强的企业集团之一。

5

1993年7月，本公司总部由深圳市和平路50号迁至深圳市翠竹北水贝二路14栋万

科大厦。万科工业公司的生产基地则由万科大厦迁往深圳特区外的百门前工业区。

6

1993年9月，本集团对贸易及商业系统进行调整。原全资附属深圳万佳连锁商业有限公司经股份制改组成为股份有限公司，成立深圳万佳百货股份有限公司;万科贸易有限公司对驻各地的商务代表处进行合并，并对业务进行调整，确立了专业化经营的发展思路。

7

1993年10月，本集团正式实施首期职员股份计划，第一阶段(1993到1995年)发行不超过900万单位的1995年到期的期权。

8

1993年11月10日，本公司及附属深圳万科财务顾问有限公司、深圳国际企业服务有限公司、上海万科房地产有限公司投资3,973万元持有上海申华实业股份有限公司普通股135万股，占期总股本的5%，双方并宣布就参股经营进行合作。

9

1993年12月，由本集团投资拍摄的影片《找乐》先后在柏林、东京等6个国际电影节上获得7个奖项。

10

1993年12月，本公司被深圳市资信评估公司评为“AAA”级企业。

11