违章建筑相关规定（精选6篇）
篇1：违章建筑相关规定
[相关法规]违章建筑相关法律规定
1、违法建筑的定义
《城乡规划法》第37条、第38条、第40条、第44条、第64条、第65条、第66条、67条、第68条。
2、违法建筑的确权、买卖、租赁、侵权以及离婚分割处理《物权法》第30条。《合同法》第52条。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第5条。
3、涉及土地违法的建筑物、构筑物等处理《中华人民共和国土地管理法》第76条、第77条、第83条。《中华人民共和国水法》第65条。《中华人民共和国铁路法》第46条。
《中华人民共和国民用航空法》第58条《中华人民共和国环境保护法》第61条。
《中华人民共和国港口法》第45条《中华人民共和国防洪法》第27条。《中华人民共和国草原法》第38条。《中华人民共和国水法》第65条。
5、最高法院部门等作出的司法解释，复函以及国务院及其部门等复函
（1）法释【2011】20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第11条规定：土地权利人以土地管理部门超过两年对非法占地行为进行处罚违法，向人民法院起诉的，人民法院应当按照行政处罚法第二十九条第二款的规定处理。
（2）最高法院给国土资源部的函【1997】法行字第26号：对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算。（3）《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》（法释【2013】5号）
（4）2005年10月26日，国务院法制办公室作出了(国法函【2005】442号)《对湖北省人民政府法制办公室〈关于如何确认违法行为连续或继续状态的请示〉的复函》，函复内容：《行政处罚法》第二十九条中规定的违法行为的连续状态，是指当事人基于同一个违法故意，连续实施数个独立的行政违法行为，并触犯同一个行政处罚规定的情形。（5）原城乡建设环境保护部于1988年颁布的《关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》从违章建筑形成时间、所处地域、产生的影响三个方面提出了三从宽三从严的方针，对现在处处置违章建筑仍有参考意义。
（6）《国务院法制办公室关于“责令限期拆除”是否是行政处罚行为的答复》（国法秘函【2000】13号）四川省人民政府法制办公室：你办《关于“责令限期拆除”是否是行政处罚行为的请示》(川府法[2000]68号)收悉。经研究，现函复如下：根据《行政处罚法》第二十三条关于“行政机关实施行政处罚时，应当责令改正或者限期改正违法行为”的规定，《城市规划法》第四十条规定的“责令限期拆除”，不应当理解为行政处罚行为
（7）最高人民法院行政审判庭作出【1997】法行字第26号《关于如何计算土地违法行为追诉时效的答复》中明确 ：对非法占用土地的违法行为，在未恢复原状之前，应视为具有继续状态，其行政处罚的追诉时效，应根据行政处罚法第二十九条第二款的规定，从违法行为终了之日起计算;破坏耕地的违法行为是否具有连续或继续状态，应根据案件的具体情况区别对待。行政法规
（1）国有土地上房屋拆迁与补偿条例（2）城市道路管理条例（3）风景名胜区管理条例（4）文物保护法实施条例（5）长江三峡工程建设移民条例（6）城市绿化条例
（7）建设工程质量管理条例)
7、省市法规、政府规章
（1）《北京市城乡规划条例》
（2）《北京市禁止违法建设若干规定》（3）《上海市拆除违法建筑若干规定》
（4）《上海市人民政府批转市建设交通委等四部门关于本市加强违法建筑拆除工作的实施意见的通知》
（5）《浙江省违法建筑处置规定》（6）《海南省查处违法建筑若干规定》
（7）《长春市制止违法建设、拆除违法建筑若干规定》
（8）《<深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定>试点实施办法》
（9）《苏州市拆除违法建筑实施办法》（10）《乌鲁木齐市拆除违法建筑办法》（11）《贵阳市制止和查处违法建设规定》
（12）《福州市人民政府关于开展违法建设专项清理整治的通告》（13）《金华市违法建筑处置暂行规定》金政办发〔2014〕47号
（14）《宜春市人民政府关于印发<宜春市中心城规划区违章建筑清理整顿工作实施方案>的通知》
违章建筑如何认定?浅析违章建筑六大相关法律问题!
功能介绍范玉华律师，陕西英博律师事务所高级合伙人、副主任。西安市律师协会房地产法专业委员会委员、中共西安市莲湖区委政法委执法监督专家咨询员、西安市莲湖区人民政府法律顾问。专业领域企业投融资、公司法务、建筑及房地产等。电话：***
【导读】在城乡建设管理的实践中，常有无证房或证件不全的房屋被当作违章建筑进行处理，由此引起的矛盾不计其数，本文就违章建筑的认定和处理以及抵押、租赁、买卖、侵权的相关法律问题做出简捷的梳理研究。
一、违章建筑的认定根据
违章建筑并不是一个严谨的法律概念，一般情况下，违章建筑是指违反《土地管理法》《城市规划法》《建筑法》和《村庄和集镇建设管理条例》等的规定建设的房屋及其设施。主要包括：
(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;
(3)擅自改变使用性质建成的建筑，擅自将临时建筑建设成为永久性的建筑。
二、违章建筑的处理方式
对于违章建筑的处理问题，首先要解决一个时间节点问题，也就是说，以什么时间作为违章建筑进行建设认定的截止点和对违章建筑进行处理的开始点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定，“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”根据这一规定，对于国有土地上的违章建筑的认定和处理的时间节点，应按该条例规定确定为房屋征收决定公告之日。
在确定违章建筑具体认定和处理的时间节点后，综合违章建筑的认定考量因素和处理原则，可以作如下处理：
(1)第一种情况属于增量“违章建筑”，也是实实在在由现行行政法律法规规制的违章建筑。《行政处罚法》第44条规定，“行政处罚决定依法作出后，当事人应当在行政处罚决定的期限内，予以履行。”根据这一规定，政府部门发现违章建筑在建时，应依据《城乡规划法》等法律法规的规定作出责令停止建设的行政处罚。如果违建人在行政处罚决定的期限内不予履行，在履行公告、告知复议或诉讼、催告等法定程序后，就可以依法拆除。
(2)第二种情况不属于违章建筑的范畴，属于因历史原因合法建造的房屋，可依《物权法》第30条取得物权，应当完全纳入拆迁征收补偿范围。
(3)第三种情况属于在当事人无违法主观认识下客观上形成的存量违章建筑，如果自具体认定和处理时间节点往前计算在处罚时效内，按第一种情况处理;如果在处罚时效之外，就应按照《行政处罚法》第29条而不予追究，基于已经稳定的社会关系，应当完全纳入拆迁征收补偿范围。
(4)第四种情况造成的存量违章建筑，当事人与政府均有过错。由于政府在行政管理关系中的地位处于强势地位，其过错程度也应高一些。在对该等存量违章建筑进行处理时，应当纳入拆迁征收补偿范围予以适当补偿，比例可以考虑在标准赔偿额的70%以上。
(5)第五种情况是在政府默许的状态下造成的违章建筑。对于政府应积极履责之行政行为，2年内采取以罚代拆、以罚代管等措施或者不作为也应推定为政府默许，其原因在于：①过错责任原则;②一事不再罚原则;对于这个情形造成的违章建筑，如果在处罚时效内，当事人应承担政府默许的举证责任，自然应当完全纳入拆迁征收补偿范围;如果在处罚时效之外，即为超过追究时效的存量违章建筑，理应按照第二种情况完全纳入拆迁征收补偿范围。
(6)第六种情况系通过受让取得他人的违章建筑。对于该种情形的违章建筑具体认定和处理期间应从时间节点溯及至违章建筑的原占有人的“建成”之时。如果该违章建筑在处罚时效之内，应给予现违章建筑占有人以受让对价补偿，以填平补偿当事人的直接损失，使当事人遭受的损失降至最低;如果在处罚时效之外，也应按照第二种情况完全纳入拆迁征收补偿范围。
(7)第七种情况为棚户区。应本着实事求是的原则，采取适当补偿为宜。
(8)第八种情况系政府征收时违法吊销当事人证照造成事实上的违章建筑。当事人可以根据《行政诉讼法》第45条等规定要求补偿及赔偿。
三、违章建筑抵押的问题
《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《物权法》第184条第4项规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设定抵押。
因此，对于违法建筑的设定抵押来说，不能取得登记从而不能产生物权变动的效力自然并无异议。但是，抵押合同本身是否有效?对此，抵押合同应无效。对于，最高人民法院《担保法解释》第48条规定“以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效”，应指的是合同无效，而非抵押权不成立的意思。
关于合同补正需要注意的是，债权合同往往当事人之间发生效力，其很少影响第三人的利益。因此，如果抵押合同当事人请求人民法院确认抵押合同效力的，并且在一审法院辩论终结前违法建筑补正为合法建筑的，则认定抵押合同有效。
但是，在此情形下，抵押权由于未登记，因此并未发生物权效力，该抵押物只能作为抵押人的普通财产来承担普通债务的清偿责任。
无效后的处理原则依据《合同法》第58条确定的原则来处理，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。
四、违章建筑租赁的问题
1、租赁合同的效力问题
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。“
2、违章建筑租赁合同无效后，租金问题。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”
这个条文规定并不适用于违章建筑租赁合同，原因是从本质上说，违章建筑租赁合同中的出租人并不是所有权人，不是当事人，其也不享有租金的请求权。这是违章建筑的租赁合同不同于一般租赁合同的地方。违章建筑的租赁合同是没有本权的租赁合同(排除国家没收违章建筑后的租赁)，出租方(一般是建造人)并不当然享有租金的请求权。
五、违章建筑的侵权索赔问题
违章建筑虽然在未得到相关部门批准之前不是合法建筑，但违章建筑不是人人皆可毁损，对违章建筑只能通过法定程序由法律授权的相关部门处理。拆除、没收违章建筑是行政机关的法定职责，是行政机关履行行政职责的行政执法行为。除此之外，其他单位和个人擅自拆除、侵占或毁损违章建筑的做法显然是于法无据。从另外一个方面说，非法财产并不能因为其非法而可被他人任意剥夺，如果法律允许的话，则会造成私权的泛滥。因此，擅自拆除、毁损或侵占他人占有的违章建筑也是违法行为，构成了民事侵权，对由此违法行为而给他人造成的经济损失，行为人当然应该承担民事责任。
六、违章建筑买卖合同效力问题
根据《物权法》第15条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是导致所有权不能移转，并不影响买卖合同的效力。
在违章建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移所有权的义务，违章建筑建造人无法转移其标的物所有权，但仍可交付其标的物，违章建筑为标的物的买卖行为效力并不必然违法，且目前我国法律也无将违章建筑买卖行为定为无效行为的规定。因此只要双方签订的协议是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，故合法有效，但其并不享有物权的权利。
违法建筑相关法律适用观点要述
阅读提示：从违章建筑到违法建筑，伴随称谓的变化，司法实务在审判和执行中面对着与此相关的一系列法律适用具体问题。
从违法建筑的形成到保有过程始终充斥着先天违法的否定评价，但又不能漠视其存在的价值，由此衍生了违法建筑有关的一系列法律问题。如违法建筑的法律界定和财产属性、违法建筑引发的财产纠纷的处理、违法建筑能否成为执行标的、拆迁中对违法建筑的处理等。
一、何为违法建筑?
我国法律条文并没有对违法建筑给出一个明确的定义，在称谓上经历了一个由违章建筑到违法建筑的演变。自2011年的国有土地上房屋征收与补偿条例颁布开始，行政、司法、学界均趋向认同违法建筑的称谓。
称谓上的争议主要围绕违法建筑中的法应当包含哪些，有的认为法仅指法律、法规以及地方性法规，有的则认为法应当仅指法律、法规和合法有效的规章，还有的认为泛指一切有约束力的规定，即指包括违反法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方政府规章、地方政府政策等等，上述争议某种程度上是探究违法的程度从而界定违法建筑的实质要素。
其实，在界定违法性时应当结合行政许可这一形式要素。违法性和行政许可是违法建筑界定的实质要素与形式要素，缺一不可。台湾王泽鉴先生在其著文虽仍用违章建筑之称谓，但其在界定该概念时明确持该观点。从行政许可的法律渊源上看主要是法律、行政法规及规章，地方性法规、省级规章可在一定条件下设定行政许可，其余规范性文件一律不得设定行政许可。
结合违法性及行政许可两个要素可以推导得出，违法建筑是违反了规范性法律文件的义务性、禁止性规定，未经相应行政主管部门审批、许可或者违背审批、许可的范围而修建的建筑物、构筑物或者相关设施。违法建筑分为违法进行的建设行为和违法建设后形成的建筑物两个层次。以此界定，能够帮助我们有效厘清违法建筑的概念。
二、违法建筑上的司法困惑
(一)违法建筑的权属认定
对违法建筑的权属分析应是研究违法建筑法律问题的前提。民法通则第七十二条规定：财产所有权的取得，不得违反法律规定。物权法第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。由上述规定可见，我国法律将权利取得限定合法取得，违法建筑不能取得物权登记，违法的事实建造行为在我国不能设立物权。
但也应该注意到，违法建筑客观存在。自然属性上其与合法建筑一样投入了人力物力，实际成为供人居住和使用的空间。在行政主管机关确认房屋的性质及责令拆除之前，违法建筑在保有阶段以物的客观形态存在，且具有一定社会功用性，也成为民事活动的标的，而且违法建筑也未必不可能转化为合法建筑。在这个待定状态中，能否确认权利以及权利归属?
(二)违法建筑建造人与施工人利益平衡
违法建筑是违法建造行为的产物，违法建筑的建造过程涉及施工合同的效力，建造人与施工人之间的关系。
最高法院关于建设工程施工合同纠纷解释中仅仅涉及施工人资质对合同效力的影响，并未明确建造人未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证的情况下签订的施工合同的效力问题。如果建造人因违反法律法规的强制性规定，未取得行政许可即进行开发建设，合同是否当然认定无效?
此类违法建筑如同合法建筑一样，涉及工程未完工、完工未验收、工程已交付等情形，且合同约定的结算方式有固定价、按定额结算、双方按实结算等不同情形。
实务中，一般认为如工程质量合格的情况下，基于建筑施工合同本质是加工承揽合同，承揽人已按约向定作人交付成果，参照最高院的司法解释第二条处理尚有一定法理依据。但在双方有争议的情况下，往往无法进行工程合格与否的验收，相关部门也未必会作出工程合格的相关意见，处理此类案件常处于两难境地：既担心参照合同价款认定会产生司法认同违法建筑合法性的悖论以及工程质量未明确的情况能否参照合同价款处理，又担心不参照合同价款会产生对施工人的保护不力，那么司法如何对合同无效后双方当事人的利益作出衡平?
(三)违法建筑财产纠纷中的利益保护
违章建筑引起的买卖、租赁、赔偿、分割财产等纠纷是否应当受理的问题上，有的法院持不予受理的态度，理由是这些纠纷均属于给付之诉，给付之诉的前提是确认之诉，既然违法建筑无法取得所有权，故确认首先不成立。
1984年最高法院民事诉讼法意见中，在起诉与受理问题上曾明确，违章建筑的纠纷告知原告向有关部门申请解决。这种认识持续多年。但该意见是否仅针对违法建筑本身的纠纷，还是包括对违法建筑引发的财产纠纷并不明确。
1993年全国民事审判工作座谈会纪要明确规定：因违章建筑妨碍他人通风采光或因违章建筑的买卖、租赁、抵押等引起的民事纠纷，人民法院可以受理。现实有观点认为，物权具有排他性，这样不认定、不确权是否会产生物权成立的空白地带。如否定建造人对违法建筑物享有一定的权利，那么是否任何一人均能成为违法建筑的占有人?违法建筑在自然属性上的价值及使用价值该如何定性?如何在这些民事纠纷中使各方利益得以平衡?
(四)违法建筑能否成为执行标的
由于被执行人对违法建筑不享有所有权，如对此采取强制措施，将有可能造成通过法院执行达到规避行政管理的后果，在非法原因的基础上产生合法的结果，使非法利益事实上转化为合法利益。但是违法建筑仍具有价值和使用价值，被执行人可以占有、使用、收益，如果让申请执行人面对被执行人无财产可供执行的情况，同时却让被执行人拥有违法建筑并获取物上效益，显然有违法律的公平正义，那么如何使违法建筑的这种现存价值作为执行标的?
三、违法建筑权属界定及相关纠纷司法观点
(一)违法建筑权属性质的思考
目前理论上对违法建筑权属性质有多种学说，包括了不动产所有权说、动产所有权说、不完全物权说、占有说。
物权法不承认违法建筑设立物权，建造人并不享有所有权。现代民法理论认为，不完整或者不自由的所有权，就不是所有权。严格意义上不存在不完全的所有权或有瑕疵的所有权一说。建造人在建造之前及拆除之后对其投入的建筑材料享有动产所有权，但是拆除之前，客观属性是不可移动地附着于土地的定着物，违法建筑的行为并不能改变其自然属性，所以动产所有权说难于让人信服。
笔者赞同占有说理论。但对占有的本质究竟是一种事实还是一种权利，同样在理论上有争议。
我国司法实务及民法理论也向来承认占有制度。物权法第五编第十九章规定了占有制度，也未明确占有的性质是权利还是事实。通说认为，占有是指占有人对物的有事实上管领力的事实。这种事实上支配状态可能源于合法的权利，也可能是通过非法手段而取得对某物的占有，即为有本权的占有与无本权的占有。
占有人可以对违法建筑进行实际的管理与控制，基于这样的事实状态而受到法律的保护。除执法机关依法处理违法建筑外，建造人自己可以对违法建筑占有、使用和收益，禁止他人侵犯。
这里需要明确的是，对违法建筑的占有保护是在利益发生冲突时消极地承认并给予保护，并非法律上的积极评价。违法建筑虽不能办理登记，但是为了维护既定的社会经济秩序，保障交易安全，而在法律上推定违法建造人对建筑占有的权利。占有物被侵占、占有被妨害，占有人因此受到损害时，占有人也可以请求损害赔偿。
(二)违法建筑行为性质认定与处理
建筑行为违法属于行政法规范的范畴，其应受到行政法的制裁。出于城市管理、土地利用的规划，许多国家或地区都对建筑自由做出严格的限制，将违法建筑的认定和处理归属于行政行为。
如前所述，违法建筑是以实质要素应结合程序要素来确认的，即建造人是否在获得行政许可从事建筑行为。在实务中对违法建筑认定及拆除时，应当充分考虑行政机关的职能，对违法建筑性质的确认应当倡导行政优先，先由行政机关限期作出建造人行为违法性与否的确认，并视违法的性质，即属程序性还是实体性违法建筑先行作出处理，以避免司法权过早介入带来与行政权之间的冲突。
其次则是，行政机关未在期限内作出相应处理，则司法权方可依据当事人的请求介入并按违法的性质作出认定，并作出相应的处理。如程序性违法建筑，一般责令停止建设或使用，限期改正并处罚款，改正后符合规划要求，予以补办手续;属于实质性违法建筑，对于在建的责令停止建设，对于已建成的责令停止使用、限期拆除或予以没收，并处罚款，逾期拒不拆除，进行强制拆除。
(三)违法建筑承包人权利保护范围
作为合同标的的建设工程属违法建设，是否导致建设施工合同无效有不同的观点。
有的认为在城乡规划区域范围内违法建设不影响合同效力。一系列行政审批、许可手续属于建设单位合同前的义务，与合同本身无关，建设单位违反规定导致工程违法，应由建设单位承担相应的行政责任甚至刑事责任，并不影响合同效力。合同无效是私法上的法律后果，并非公法上法律后果。除非违反公法的行为损害了国家利益或社会公共利益。
有的观点则认为，违法建设违反了城乡规划法的强制性规定，在非规划区域内建设可能会给公共安全带来隐患，影响城乡整体布局，损害社会公共利益，合同应当认定无效。
本文认为，违法建筑施工合同应按无效认定为宜。从长远视角看，建筑城乡规划关乎社会公共利益，对违法建筑的事实行为及标的物本身进行否定性评价对抑制违法建筑的产生具有现实的积极意义。而且按合同无效处理并不影响实际承包人的合法利益，相反更体现公平原则。
建设工程合同确认无效后，应当恢复到合同签订前状态，当事人因该合同取得的财产应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。基于建设工程的特殊性，承包人投入的人力与物力已物化于建筑物之中无法返还，发包人则应当折价补偿，折价返还的处理过程中应当遵循公平合理之原则，当无争议。
实务中最令人困惑的，是对承包人除投入的人力、物力以外的合理利润是否保护的问题。对此，本文认为，承包人按合同有效产生的合理利润在认定合同无效后不应予以支持。虽然在违法建筑的保有阶段，发包人仍享有占有、使用、收益建筑物的权益，但是如果纵观违法建筑的建设施工合同的签订过程来看，固然建设方获得相关行政许可方能进行合法建筑，但是施工方也应当在合同订立、履行过程中及时审查对方的许可手续，以避免损失的扩大。而且有的违法建筑面临着行政机关随时查处拆除的可能，让发包人按合同价款全额支付也会产生新的不公，也可能纵容承包人的违法建筑行为，在目前的情况下加大承包人的一定责任对抑制违法建筑的产生能够起到一定作用。
随之又产生对工程成本价的认定问题，低于成本价的约定一般可以作为合同无效的情形，但现实情况是无相应鉴定机构对工程的成本价作出鉴定，成本价也会随工程产生一定的波动，而工程造价鉴定一般含有相应的行业利润。本文认为，在认定违法建筑合同无效的情形下，工程造价鉴定仍应启动，工程造价应按定额标准鉴定，剔除当前行业的基本利润率，据此得出成本价，并据此要求建设方予以补偿。
(四)违法建筑引发的财产纠纷的处理
从司法角度看，虽不能对违法建筑从法律上予以物权确认，最高法院态度也明确对当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，法院不予处理。但司法实践不能回避涉及违法建筑引发的民事纠纷。所以，认同建造人享有对违法建筑的占有事实有利于解决纠纷，避免资源浪费，同时能防止对其过度保护而导致恶意违法建筑蔓延，维护交易秩序，达到私人利益和公共利益的平衡。
从民法的事实行为和法律行为区别看，涉违法建筑的行为可分为非法建筑行为和其他民事行为。建筑行为违法属于行政法规范的范畴;其他民事行为是不同于建筑行为而独立存在，其效力是否受非法建筑行为的影响?
现实之中，程序性违法建筑可以通过补救来完成，实体违法建筑则难以通过补救完成。本文认为，在认定涉违法建筑的民事行为时，应当合理平衡当事人意思自治与社会公共利益，在不违背社会公共利益的前提下，充分尊重当事人的意思自治。最高法院对合同效力的态度一贯主张可以采用补救制度弥补。对程序性违法建筑也可以通过无效合同补救制度来弥补，及时补办手续的，合同效力得以补正。
处理涉违法建筑的民事纠纷中，应当遵循下列审查原则：首先应优先通过行政途径处理。因为对违法建筑的判定是从违法性与行政许可的双重要素出发的，行政机关在行政许可过程中也存在对主体行为合法性的审查，属行政机关的职权范围，所以应先由行政机关确认及处理。司法过程中应当切实加强与行政机关的沟通，有效地界定是否系违法建筑及其相应类型，最佳的方案是向行政机关发出司法建议限期认定的函件、通知。
如逾期不作出认定或处理，而司法实践又不能不处理涉违法建筑的民事纠纷，可从违法建筑占有的事实状态进行处理同时不涉及所有权归属。法院应在裁判说理中指出“因诉争未经许可，当事人未办理产权登记手续，不享有诉争建筑所有权。”避免公众产生对法院处理违法建筑纠纷时判决违法建筑所有权确认的认识。
继承、分家析产等纠纷中，此类纠纷是基于人身关系变化而发生，仅关系到占有人的变化，并不针对违法建筑作为标的的民事行为。实务中，可依据人身关系变化而产生相应的占有人对违法建筑享有占有、使用、收益的权利进行判断。
租赁纠纷中，最高法院关于城镇房屋租赁合同的司法解释一方面限定了无效合同的范围，在违法建筑物范围认定上也作出界定，另一方面在合同效力处理上采取了无效合同补救性措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第五十二条规定的无效情形就认定合同有效。
对于农村小产权房，对涉及权属归属及相关内容仍应不予受理，因为这种违反法律禁止性规定，未经许可的开发建设行为，显然与倡导的法治思维与方式的理念格格不入，否则某种程度上在纵容这种不规范行为。
买卖纠纷中，本文持标的物违法而认定买卖合同无效的观点。因为在违法建筑的使用收益即关于“租赁”的认定上，司法解释的态度明确无效。举轻以明重，虽我国对不动产采用债权行为与物权行为二元论模式，但债权行为是以物权变动为目的，显然重于准物权性质的租赁。鉴于现行司法解释的态度，应认定涉违法建筑的买卖合同无效为妥，也有利于抑制违法建筑的层出不穷现象。认定无效后，仍应按无效合同处理原则互相返还。
针对有的违法建筑已存在多年，买受人也已装修入住多年的情况，实务中有的认为不宜返还，有的认为应当返还。本文认为，司法裁判应有基于一定的价值判断进行，既然已作出违法建筑性质的认定，即应当对此有相应的否定评价，否则会让公众误解司法在违法行为的问题上仍有变通做法，反而会影响司法的权威。而且违法建筑的利益也只存在于保有阶段，一旦认为不能返还而维持现状，反而不利于保护买受人利益。因裁判中的价值判断与执行中的价值判断具有一定差异，执行中往往可以结合被执行人的经济能力、标的物的性质等多种因素作出自由考量，当事人可以通过和解、政府综合协调、司法启动救助渠道等方法解决裁判结果的落实问题。但是司法根据合同效力确认作出应然的裁判，方能向社会昭示价值判断。
相邻纠纷中，审查是否影响通风采光等相邻关系，仍涉及相邻人之间事实状态的确定。此类纠纷着重考量是否超过了相邻人的容忍程度，而且此种容忍程度应不得高于合法建筑物的相邻人的容忍程度，以此确保相邻人不得在违法建筑行为下获得了更多的利益。
侵权纠纷中，涉及违法建筑的倒塌或其搁置物、悬挂物脱落、坠落造成他人损害，违法建筑的占有人具有管理之义务，此类纠纷应按侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。
拆迁纠纷中，有人主张违章建筑不予补偿。但此种观点未能充分考虑违法建筑形成的历史、经济、政策等原因，某种程度上还有政府应当承担但无力承担的社会保障责任，一律不予补偿难免会产生不可调和的矛盾。结合我国土地管理、城乡规划的相关制度发展的进程，以“87摸底”为界限，在拆迁中应区分对待，87年之前建筑的，尊重历史认定为合法建筑;87年之后建筑的，虽未经行政许可，行政机关认定属程序性违法建筑，原则上可以通过补办手续完成，仅面临拆迁无须补办。
(五)违法建筑有条件地可以成为执行标的
如前所述，不可否认违法建筑具有一定的财产价值，建造人对违法建筑具有事实上的管领与控制，享有占有利益，对违法建筑可实际占有、使用和收益。尤其有的违法建筑可以补救进行合法化追认，有的虽属强制拆除之列，但尚未拆除，有的虽立即拆除，但拆除后还产生残值。
上述情形下的违法建筑如不作为执行标的有违公平正义，也不能切实维护债权人的利益。因此，应该本着实事求是物尽其用的思路，同样应采用行政优先的原则，先行由行政机关作出认定与处置。如逾期不认定，执行程序中可作出适当处理，考虑到违法建筑利益仅存在于保有阶段，执行中可对违法建筑现存的利益适当抵算以补偿价值，从而妥当平衡各方利益。
篇2：违章建筑相关规定
所谓的违章建筑，是指违反相关法律法规动工建造的房屋与相关设施。主要包含如下四个方面：(1)未申请或已申请未获批准，未获得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；(2)私下改变建设工程规划许可证建成的建筑物；(3)私下改变使用性质建成的建筑物；(4)私下将临时建筑建设成为永久性的建筑物。
根据相关规定，违章建筑应由城市规划行政主管部门依法认定，其他机关无权做出某建筑物系违章建筑的认定。
临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施。临时建筑都有规定的使用期限。如《中华人民共和国土地管理法》第五十七条第三款规定，“临时使用土地期限一般不超过二年。”因建设项目施工和地质勘查需要在临时用地上修建的临时性建筑，其使用期限当然也就少于二年。拆除未超过批准期限的临时建筑亦应依法给予补偿。对此，《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条第二款规定，“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”
拆除已超过批准期限的临时建筑是不予补偿的，因为在批准时已明确了可以使用的期限，只有在没有超过批准期限的情况下，才能根据建筑面积重置成新价结合剩余期限给予补偿。此外，按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋的形式包括公房与私房、住宅与非住宅等。
篇3：莫让翻盖房屋变成违章建筑
《电力设施保护条例实施细则》第五条规定, 1 k V以下线路距建筑物的水平安全距离为1.0m, 1—10 k V为1.5 m。而图1中的房屋选盖的地点离10 k V, 0.4 k V线路水平距离和垂直距离都达不到安全要求, 如遇大风、大雨等恶劣天气或外力影响, 极有可能对建筑物放电, 轻则导致线路跳闸, 重则导致住户被电伤。在房屋新建中和后期修缮时, 因安全距离达不到要求, 施工人员在装拆脚手架和施工中时都可能发生触电。
《中华人民共和国电力法》第五十三条规定:任何单位和个人不得在依法划定的电力设施保护区内修建可能危及电力设施安全的建筑物、构筑物。第五十四条规定:任何单位和个人需要在依法划定的电力设施保护区内进行可能危及电力设施安全的作业时, 应当经电力管理部门批准并采取安全措施后, 方可进行作业。
篇4：论违章建筑
关键词：违章建筑 拆除 无效
违章建筑是我们所耳熟能详的。日常生活中的违章建筑随处可见，诸如低矮住房的擅自加盖、一层店铺的围栏圈地等等。违章建筑违反城市的整体规划，影响市容，而且安全性不能保证，威胁着居民生命财产安全。违章建筑危害甚大但如今房地产行业的兴盛带动旧城改造，住户想方设法加盖楼层以扩大补偿面积，获得更多补偿款，违章建筑难以根绝。虽然《土地管理法》、《城乡规划法》以及各地出台的城乡规划办法和住宅管理办法等都对违章建筑有所规范，但各法律法规均没有给违章建筑下一明确的定义。一个确切的概念对判定建筑物是否违章以及纠纷的处理是非常必要的。本文从违章建筑概念界定出发探讨几个相关的法律问题。
一、违章建筑的界定与类型
理论与实务中对如何界定建筑物违章有两种分歧意见，即广义的违章建筑与狭义的违章建筑。所谓广义的违章建筑通常是指违反法律法规，未取得政府主管部门的许可而擅自新建、扩建、改建的建筑物或构筑物。如我国台湾学者谢在全认为违章建筑系指违反建筑法令，不能取得建筑执照，致无从办理所有权登记之建筑物。广义说认为违章建筑不仅违反了各地城市规划管理规定，在本质上则是违反了《土地管理法》、《城乡规划法》等法律法规。狭义的违章建筑则仅指违反法律、行政法规的规定而建造的建筑物或构筑物。持有该观点的学者认为，以法律、行政法规界定是否违章建筑符合《行政许可法》规定的精神。该法规定了法律可以设定行政许可；尚未制定法律的，行政法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规的，地方性法规可以设定行政许可；尚未制定法律、行政法规和地方性法规的，省级政府规章可以设定临时性的行政许可。而关于城市建设，《城市规划法》已设定了行政许可；对于农村建设，《土地管理法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》也设定了行政许可并规定了具体的程序，故地方法规及规章已无必要再就此事项设定行政许可，只能就实施行政许可作出细化的规定。若当事人的建设行为不违反法律和行政法规的规定，而只是违反了地方法规及规章的，就不应当认定为违反法律和行政法规的行为，其建筑物也不应当认定为违章建筑。台湾学者也有持狭义观点的，如王泽鉴就认为违章建筑系指建筑法适用地区内，未经申请当地主管建筑机关审查许可，并发给执照，擅自建造的建筑物。然而法律、行政法规并未禁止地方政府根据各地实际情况按照已有的规定再行制定实施细则。各地由于地理环境、历史因素以及经济发展的差异都会对城市建设规划做出不同的设计，对待违章建筑也会做出不同的处理。法律行政法规都只是对相对原则的程序做出了规定，具体的操作步骤还是有待地方政府的规定。因此，狭义观点持有者的理论是不科学的，也是不符合现实情况的。故笔者赞同广义违章建筑的观点。
违章建筑虽然没有一个明确的法律定义，但地方政府在治理城市建筑规划时往往对违章建筑进行列举式规定，将违章建筑的各种通常形式予以明示，例如《海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑的决定》规定违章建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）未报建或报建未批准的建筑；（三）不按批准的设计图纸施工，擅自改建、加建的建筑；（四）逾期未拆除的临时建筑；（五）违反法律、法规有关规定的其他建筑。又如《上海市整治违章搭建和违章建筑的若干规定》规定下列未经规划管理部门许可的建筑物、构筑物，属违章建筑：（一）房屋加屋、屋面升高的建筑物；（二）庭园住宅和公寓的庭院内的建筑物、构筑物；（三）街坊、里弄、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物；（四）逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物。有下列情形之一的违章建筑，属妨碍公共安全和交通的违章建筑：（一）在道路（包括人行道）上和街坊、里弄、新村通道内建造的；（二）利用建筑物之间的间隙或突出建筑物之外悬空建造的；（三）建筑物、构筑物超过原建筑承重结构负荷的；（四）在市政、公用设施（包括地下管线）上建造的；（五）其它已经妨碍或可能妨碍公共安全和交通的。等等。列举式的立法虽然简单明了，但是缺陷在于过分明确具体，规定太过僵硬，难以应对新情况新问题。根据违章建筑的概念并结合各地对违章建筑的列举，可大体总结出三种类型：第一种是没有土地使用权而于其上建造建筑物或构筑物；第二种是虽有土地使用权，但未办理建筑规划、施工许可建造建筑物或构筑物；第三种是土地使用权证、建筑规划许可证、施工许可证等齐备，然而施工不符合行政许可标准的建筑物或构筑物。另一种分类是将违章建筑分为程序违章与实质违章。实质违建指建筑物无从依程序补正，使其变为合法之建筑物；程序违章则能够从程序上进行补正，变成合法之建筑物。我国立法也借鉴了该划分类型，并非对所有违章建筑进行强拆。如《城乡规划法》第六十五条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”即对那些不能依程序补正的违章建筑才进行强制拆除。
二、违章建筑的性质与归属
关于违章建筑的性质有不动产、动产和占有状态三种观点。
（一）不动产说认为违章建筑是依附于土地或者已有不动产如房屋的建筑物或构筑物。虽然属于违法建造，但因依附于另一不动产而仍然具有不动产的性质，并在其上成立不动产所有权。不动产说遭人诟病甚重。其主要漏洞在于只表面分析了违章建筑的不可移动性。而当讨论不动产物权时，除了考虑不动产的物理特性，更要在整个法律视野下特别是物权法的制度下进行考量。不动产登记制度是物权法的基本制度之一，《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。可见，不动产所有权只能通过登记享有。虽然《物权法》第三十条对建造房屋的事实行为规定无需登记即获不动产所有权，但此等事实行为系合法行为，以合法建造为前提条件，才能不依登记而产生不动产所有权。违章建筑没有适用余地。
（二）动产说主张违章建筑客观存在，并被客观利用，仍然具有物的特性和价值。处于社会经济空前发展的大背景下，对于客观存在的有价值物，其上若是没有所有权保护，那是难以想象的。任何具有价值的物都应该成立所有权，以适应社会经济的发展，避免本就稀缺的资源被浪费。违章建筑因其违法性不可能完成不动产登记，其上也就不可能产生不动产所有权。但建造人对于构成该违章建筑的原材料若系合法取得，则对原材料可享有所有权，即对该违章建筑享有动产所有权。动产说解决了不动产说不能依登记产生所有权的问题，但反对该观点的学者提出作为动产的原材料被组合成一个整体，已失去了原先动产的性质，对其保护也不再具有意义。
（三）占有状态说认为违章建筑因其违法性不能产生任何权利。《民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利；第七十二条规定财产所有权的取得不得违反法律规定。只有合法的财产才能成为财产所有权的客体。现实中对违章建筑的使用只能看作是一种占有。此占有也仅仅是作为事实状态的占有，存在占有利益，因为占有本身就是一种利益，而违章建筑上不存有任何权利。占有人以所有的意思占有使用违章建筑，所以该占有为自主占有；基于违章建筑的违法性，其上无任何权利即该占有系无本权，是无权占有；建造人明知系违章建筑而为占有，故又属恶意占有。
我国《物权法》明确登记为不动产物权变动的生效要件，则违章建筑的违法性使其不可能完成登记，进而不可能产生不动产所有权。违章建筑不动产说当不可取。占有说认为对违章建筑的占有系自主、无权、恶意占有就已经适用了物权法的规则。受物权法调整的客体为物，分为不动产和动产，此为物权法所明确。违章建筑既不属不动产，则当属动产。即组成建筑的原材料具有合法的来源，能够以动产的状态受到保护，除非政府以具体行政行为拆除违章建筑外仍然具有不可侵犯性。占有说根据占有利益来维护对违章建筑的使用和不受侵犯，指出占有状态非权利而是一种事实状态，违章建筑因占有也能起到防止侵害的目的，因为法律对占有的保护重在维护社会秩序的稳定。殊不知物权法上关于占有的规定是建立在不动产与动产制度之上，是对不动产或动产的占有。讨论占有首先要讨论占有的是动产还是不动产，然后讨论占有的善意恶意、自主他主、有权无权。占有状态说不能解决违章建筑的属性问题，于是便避开该问题的讨论空谈占有。因此占有状态说根本没有在讨论违章建筑的性质，并无说服力。故笔者认为将占有违章建筑视为是对原材料的占有，在原材料上存在动产所有权归属于建造人是完全可行的，也有利于违章建筑一系列争议问题的解决。该问题将在下文予以阐述。
三、违章建筑流通法律问题
违章建筑是否能够买卖是实践中存在的重大争议问题。建造人建造违章建筑多为自用，时而也有将其出售。一般认为，违章建筑是不得进行流通的。因为违章建筑的违法性，使得买卖违章建筑的合同成为标的物不合法的合同。而标的物不合法当然导致合同的无效。合同被宣告无效后将发生回复原状的问题，即回到合同未签订时的状态。在违章建筑买卖中便是买受人向出卖人返还该违章建筑，出卖人向买受人返还所收钱款。然而，以违章建筑为标的物的买卖合同是否绝然无效？若无效，在返还前的使用收益买受人是否要向出卖人返还？如何向出卖人返还？若有效，其根据又是什么？不无讨论的余地。
笔者认为，买卖违章建筑的合同并不必然是无效的，违章建筑的违法性也并非不能补救。理由如下：
（一）基于违章建筑分类的分析
如前文所述，违章建筑大体可以分为三类。一为没有土地使用权的违章建筑；二为没有行政许可或行政许可不齐备的违章建筑；三为不符合行政许可标准的违章建筑。对于第一种情况，建造人是否可能在事后取得土地使用权而补正呢？我国并没有完全禁止土地使用权在私人间的流转。相反，符合法律规定的土地使用权转让是社会经济民事流转的一种表现形式。例如在某开发区内，甲厂在闲置的A地块内建起了厂房，但A地块的土地使用权却为乙厂所有。此时甲厂的厂房当属无土地使用权的违章建筑，依法当拆，甲厂将会面临巨大损失。然而A地块之所以被乙厂闲置可能有其特殊原因，比如乙厂经营能力有限无力开发该地块，闲置土地将面临土地使用权的无偿收回，乙厂也同样面临巨大损失。在这种情况下，乙厂会宁愿选择向甲厂转让土地使用权，甲厂也会欣然接受。甲乙间顺利完成土地使用权转让后，甲厂便能补办土地使用权证，A地块上的厂房也将因为土地使用权的补缺而由违章建筑变为合法建筑。那么若在甲厂补办A地块土地使用权之前便与丙厂签订了厂房买卖合同，该买卖合同是否当然无效？笔者认为此时合同有效与否应视甲厂行为，即附生效条件之买卖合同。甲厂若作积极弥补行为，为补缺土地使用权而及时向乙厂受让了该土地使用权，甲丙之间的买卖行为则有效。若甲厂不作该积极弥补行为，未能从乙厂受让该土地使用权，甲丙之间买卖合同即为无效。至于根本无法事后取得土地使用权补正的如侵占了公用设施土地的违章建筑，以该违章建筑为标的买卖合同应属无效。同理，对于以第二、第三种违章建筑为买卖标的合同也应作区别对待。对于可以事后补正手续的即使其在手续齐备后合同生效；对于在限期内按照行政许可标准做出修正的使其合同生效。即根据程序违章建筑与实质违章建筑的分类以程序违章建筑为标的物的买卖合同为附生效条件的合同；以实质违章建筑为标的物的买卖合同则属无效合同。
（二）基于违章建筑动产性质的分析
坚持违章建筑不得买卖流通的观点都建立在违章建筑性质上属于不动产。在我国《物权法》对不动产物权变动采登记生效主义前提下，违章建筑若作为不动产因其违法性而不能完成登记，这样出卖人便不可能履行移转标的物的合同义务。那么对于自始履行不能的合同我国《合同法》将其列为无效合同原因之一。违章建筑作为不动产也会导致合同因标的不合法而无效。因此，违章建筑若作为不动产一不能适用《物权法》关于不动产的规定，二不能适用《合同法》关于合同履行的规定。在这样的前提下违章建筑当然不可能通过买卖的方式进行流通。
违章建筑性质上应属动产。我国《物权法》对动产的交易采取交付主义，即不需要对标的物进行登记。违章建筑也就不会因为违法性不能完成登记而使出卖人不能履行合同从而导致买卖合同的无效。违章建筑作为动产成为买卖合同的标的物时，出卖人只需向买受人交付该违章建筑的占有即履行了合同义务；违章建筑作为观念上的动产（原材料）的集合也使得该买卖合同的标的成为合法。因此，违章建筑作为动产进行交易即能符合《物权法》关于动产物权变动的规定，也能符合《合同法》关于合同标的合法性与合同义务履行的规定。在这样的前提下违章建筑是可以通过买卖的方式进行流通的。当然，以违章建筑为标的物的买卖合同并非肯定生效如前所述，即要视该违章建筑是否能够通过程序进行补正。不再赘述。
四、结语
违章建筑违反了土地管理法、城乡规划法等法律法规的规定，系属违法。但不可因此一概否定其存在的价值。违章建筑广泛存在为即成事实，是经济社会发展的客观现象。时至今日，经济发展有赖物之利用效率。可以通过程序补正的违章建筑完全没有拆除的必要，否则将导致社会资源的浪费与重复建设，不利于经济的发展。对于实质违章则责令当事人限期自行拆除，逾期未拆的由政府强制执行，保证城乡规划的实施。
（作者单位：武警杭州士官学校）
参考文献：
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[6] 刘宗胜.论违章建筑损害赔偿[J].学术交流，2006（3）：57.
篇5：违章建筑相关规定
《建筑工程质量管理条例》第四十条，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第五条，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：
屋面防水3年；
墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
墙面、顶棚抹灰层脱落1年；
地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
门窗翘裂、五金件损坏1年；
管道堵塞2个月；
供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
卫生洁具1年；
灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《商品房预售管理办法》第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
篇6：违章建筑相关规定
第一章 总 则
第一条 为科学有效利用城市土地资源和空间资源，建设节约型城市，依法规范城乡规划、国土、建设、房产、城市管理等部门行政许可办理，加强我市建设项目容积率及相关内容的管理，结合有关法律、法规、规章及哈尔滨市土地利用现状，制定本规定。
第二条 本规定适用于哈尔滨市城市规划区建设项目确定土地使用权招标、拍卖、挂牌等出让条件及建设项目行政许可办理。
第二章 建设项目容积率规定
第三条 建筑容积率是指规划建设用地范围内地上建筑面积与规划建设用地面积的比值。
一般情况下建设项目容积率应当符合国家有关规范，并符合控制性详细规划；特殊情况下，应符合以下规定：
（一）新区建设项目
松北、群力、哈西等新区的建设项目应统一规划，在确定国有土地使用权招标、拍卖、挂牌规划条件时，新建区域内住宅及 周边现状住宅主要居室的日照时间不低于大寒日2小时；新建住宅与相邻现状住宅日照间距应满足《哈尔滨市城市规划管理条例》的有关规定。
多层住宅容积率不应大于2.0；高层住宅容积率不应大于4.5；公共建筑容积率不应大于8.0。
（二）旧城区建设项目
为构建和谐社会，保证旧城区环境协调，旧城区建设项目在进行规划和建筑设计时，应充分考虑用地周边现状条件。周边现状住宅的主要居室日照时间应不低于大寒日2小时；新建区域内住宅的主要居室日照时间一般不低于大寒日1小时。新建住宅与相邻现状住宅日照间距应满足《哈尔滨市城市规划管理条例》的有关规定。
1、旧城区成片改造项目（用地面积超过10000平方米）多层住宅容积率不宜超过2.0；高层住宅容积率不宜超过4.2；公共建筑容积率不宜超过7.0。
2、旧城独立地段（插建）改造项目（用地面积小于10000平方米，大于3000平方米）
多层住宅容积率严格控制在1.8以下;高层住宅容积率严格控制在3.5以下；公共建筑控制在5.0以下。
3、旧城区面积小于等于3000平方米的用地原则上只允许拆除，鼓励建设公园、绿地、停车场（楼）或其它公益性服务设施，并由各相关行政主管部门逐步实施。确需改造的，容积率严格控制在1.0以下。
（三）公寓项目
公寓建设项目分为居住型公寓及公建型公寓。
居住型公寓用地分类为居住用地。容积率根据所处区位，参照住宅项目确定容积率；公建型公寓用地分类为公建用地，容积率根据所处区位参照公共建筑项目确定容积率。
第四条 松北、群力、哈西等新区中心地区；松花江沿线地段；按照国家、省、市有关政策、文件确定的重点工程、重大城市基础设施及统筹建设项目、棚户区改造及企业改制项目，在符合城市规划、相关法律、法规及有关规定的前提下，容积率可根据城市设计及城市建设实际需要进行确定。
第五条 为缓解城市中心区交通压力，解决停车泊位不足的问题，对建设项目配建停车泊位容积率作如下规定：
（一）公共建设项目配建停车泊位标准按照《哈尔滨市建设项目配建停车场（库）和公共停车场（库）规划建设管理暂行规定》（哈规联[2009]1号）的上限值配建停车泊位。
二环路以内的商品住宅项目，按照1.5泊位/户标准配建停车泊位；经济适用住房项目按照1泊位/户标准配建停车泊位。二环路以外的商品住宅项目，按1个/泊位标准配建停车泊位；经济适用住房项目、廉租住房项目按照0.5泊位/户标准配建停车泊位。配建停车泊位中，地下停车库、结建式停车库的泊位应不小于总需求泊位的70%。
（二）为鼓励建设单位在建设项目中配建停车场（库），按照本条第一款有关规定配建的室内停车库，市国土行政主管部门在核定用地出让底价时，地上部分按照《哈政发[2009]17号》文件确认评估地价的50%核定；地下一层按照确认评估地价的10%核定；地下二层按照确认评估地价的7.5%核定；地下三层及以下部分按照确认评估地价的5%核定。
按照本条第一款规定，建设单位额外配建室内停车泊位的（采用立体停车设施配建的停车泊位除外），市城乡规划行政主管部门对每个额外配建的停车泊位予以奖励建筑面积120平方米。奖励建筑面积应交纳土地出让金和城市建设配套费，但不计入容积率。建设单位额外配建的室内停车泊位，可根据实际需要由建设单位进行销售、出租或按照市物价行政主管部门确定的收费标准，对社会开放使用。
（三）市城乡规划行政主管部门在出具规划条件、办理行政许可时必须依据本条第一款规定，明确配建停车泊位数量，不得擅自降低停车泊位配建标准。
（四）建筑设计单位必须按照市城乡规划行政主管部门审定的停车泊位数量合理布局、精心设计，建筑设计技术指标必须真实反映新建建筑各层停车泊位数量。
（五）建设单位在建设项目中，按本条第一款规定配建停车泊位后，额外建设立体停车库的，当产权、使用权归建设单位所有时，除享受本条第二款奖励政策外，立体停车楼建筑面积不计入建设项目容积率和建筑密度。
额外建设的立体停车库产权归建设单位所有，使用权无偿交城市管理行政主管部门的，市城乡规划行政主管部门对每个停车泊位予以奖励建筑面积240平方米，其它奖励政策同上述规定。市城市管理行政主管部门须按国家有关规定对停车楼进行日常管理，并向社会开放。
（六）建设项目配建停车场（库）应与建设项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。建设单位没有按照市城乡规划行政主管部门审定的建筑总平面图和建筑设计图纸配建停车场（库）的，不得进行验收和交付使用。
第六条 为突出哈尔滨地域特色和建筑风格，城市重要景观节点新建建筑或现状建筑立面进行改造时，在满足现行法律、法规的前提下，通过增设塔楼或立面装饰构件等方式来体现哈尔滨市建筑风格和地域特色，并没有实际使用功能的，每平方米可奖励建筑面积6平方米。奖励建筑面积免交纳土地出让金和城市建设配套费。
新建项目涉及建设坡屋顶的，市城乡规划行政主管部门在规划条件中应明确坡屋顶的建筑面积，市国土行政主管部门按照实 际情况进行评估；现状建筑增设坡屋顶的，市国土行政主管部门按照哈政综[2008]52号文件规定处理。
第七条 建设项目中，建设单位能够沿城市主、次干道提供常年开放且面积不小于400平方米，供市民自由使用的广场、绿地，并负责广场、绿地日常维护管理的，每提供1平方米开放空间可奖励建筑面积2平方米。
第八条 一般情况下，建设项目奖励建筑面积不超过规划地上建筑面积的10%。
第三章 建设项目容积率调整规定
第九条 国有土地使用权招标、拍卖、挂牌项目，《国有建设用地使用权出让合同》签订后，容积率及建筑面积不得擅自增加。建设单位提出调整容积率的，应当依法履行控制性详细规划调整程序后，按规定交纳相关费用后依据《住房和城乡建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》（建规[2008]227号）规定办理相关手续。
第十条 确因城市建设需要，使已取得土地使用权的建设项目建筑面积发生改变，并影响经济收益的，建设单位应委托有资质的中介机构核定收益损失概算和需要增加的建筑面积，经相关行政主管部门审查后报市政府审定。市城乡规划行政主管部门根据市政府审定的建筑面积，重新审定修建性详细规划，确定容积率。第十一条 市国土行政主管部门在与建设单位签订《国有建设用地使用权出让合同》时，依据市城乡规划行政主管部门确定的容积率，可向上浮动3%作为《国有建设用地使用权出让合同》中容积率的上限值，下限值以市城乡规划行政主管部门确定的容积率为准。由于容积率向上浮动增加的建筑面积部分，按规定收取土地出让金。
（一）建设项目因规划建筑造型需要或建筑外饰面材料全部采用高档石材的，市城乡规划行政主管部门可按不高于《国有建设用地使用权出让合同》中容积率的上限值审定建筑面积。
（二）市国土行政主管部门在与建设单位签定《国有建设用地使用权出让合同》时，未按照市城乡规划行政主管部门确定的容积率，向上浮动3%设定容积率上限值的，因建筑造型需要，市城乡规划行政主管部门可参照第六条规定予以建筑面积奖励。建设单位应按照新增建筑面积向国土行政主管部门补交土地出让金，但不计入容积率。
第十二条 非招标、拍卖、挂牌的建设项目，因建设单位原因提出增加容积率的，建设单位应向市城乡规划行政主管部门提出申请，符合控制性详细规划的，市城乡规划行政主管部门依法办理行政许可，市国土和建设行政主管部门重新核收土地出让金和城市建设配套费。
第十三条 市城乡规划行政主管部门对需要重新核收土地出 让金的项目，应函告市国土行政主管部门，在收到市国土资源行政主管部门重新核收土地出让金的确认意见函后，方可办理相应城乡规划行政许可。
第四章 建设项目相关内容规定
第十四条 建设单位提出调整在建项目建筑使用性质的，符合控制性详细规划的，经市城乡规划行政主管部门同意并履行相应程序后报市政府审定，市国土行政主管部门按照调整前后的楼面地价高者核收土地出让金。
建设单位申请增加地下建筑面积、调整高层建筑与多层建筑面积比例的，经市城乡规划行政主管部门审查同意，建设单位应向市国土和建设行政主管部门补交相应土地出让金和城市建设配套费后。
第十五条 建设项目的建筑密度规定：
建筑密度是指各类建筑的基底总面积与规划建设用地面积的比率；住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（%）。
（一）多层住宅项目的住宅建筑净密度不得大于28%，建筑密度不得大于35%；高层住宅项目的住宅建筑净密度不得大于20%，建筑密度不得大于25%。多层、高层住宅混合项目的住宅建筑净密度不得大于25%，建筑密度不得大于30%。
（二）城市中心区的公共建筑项目在不影响停车和人流集散 的前提下，一般情况下建筑密度不得超过40%；特殊地段可适当提高建筑密度，但不应超过60%。
（三）居住型公寓建筑密度参照住宅项目有关规定执行；公建型公寓建筑密度参照公共建筑项目有关规定执行。
第十六条 建设项目绿地率的规定
绿地率是指建设用地范围内的绿地总面积占建设用地面积的比率（%）。
（一）旧城区住宅改造项目的绿地率不应低于25%，新城区住宅建设项目规划绿地率不应低于30%。公共建筑项目及工业项目的绿地率按照《哈尔滨市城市绿化条例》有关规定执行。
（二）特殊情况下，建设项目的绿地率确实不能满足上款规定的，规划行政主管部门依据详细规划方案，确定需要补偿的绿地面积，建设单位向城市管理行政主管部门交纳绿地补偿金（补偿金具体标准由城市管理行政主管部门另行制定），绿地补偿金由城市管理行政主管部门专款专用，统一用于本规定第三条规定的公园、绿地、停车场或其它公益性服务设施建设。
第十七条 根据城市街道景观和环境需要，一般情况下，新建建筑后退道路红线距离应符合以下规定：
（一）当道路红线宽度大于等于60米时：
新建多层住宅建筑后退红线距离不小于5米。新建多层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于10米。当新建高层建筑小于等于50米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于10米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于15米。
当新建高层建筑大于50米、小于等于100米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于15米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于20米。
当高层建筑高度大于100米时，新建建筑后退红线距离不少于25米。
（二）当道路红线宽度大于等于40米、小于60米时 新建多层住宅建筑后退红线距离不小于5米。新建多层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于8米。
当新建高层建筑小于等于50米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于8米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于12米。
当新建高层建筑大于50米、小于等于100米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于12米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于15米。
当高层建筑高度大于100米时，新建建筑后退红线距离不少于20米。
（三）当道路红线宽度小于40米时：
新建多层住宅建筑后退红线距离不小于3米。新建多层公共 建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于5米。
当新建高层建筑小于等于50米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于5米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于8米。
当新建高层建筑大于50米、小于等于100米时，高层住宅建筑后退红线距离不小于8米。高层公共建筑（含住宅底层商服）后退红线距离不小于12米。
当高层建筑高度大于100米时，新建建筑后退红线距离不少于15米。
（四）特殊情况下，考虑旧区改造的可实施性、综合考虑沿街建筑界面的连续性和城市景观因素，为沿街形成广场空间、集中绿地或停车场地，新建建筑后退道路红线距离可根据城市设计或规划设计竞赛确定，但最小距离不得低于第三款有关规定。
（五）本规定实施前，已经确定规划条件或核发拆迁许可的可按照原规定确定规划建筑后退红线距离。
第十八条 沿街高层建筑高度小于等于50米时，其最大连续展开面宽不大于65米；沿街高层建筑当高度大于50米时，其最大连续展开面宽不大于55米。
第十九条 建设单位在竣工验收前，应做好与城市公共空间之间的地面铺装和绿化。开发建设单位在新建项目中应单独设置雨水、污水收集系统。同时，应做好灯饰亮化照明系统和公共安 全技术防范措施。否则，不予验收。
第五章 监督检查和法律责任
第二十条 因建设单位原因，造成建筑面积超过市城乡规划行政主管部门审定建筑面积的，各有关行政执法主管部门应依法对违法建设项目给予行政处罚。
第二十一条 建设项目配建的停车泊位和室内停车库面积不能满足市城乡规划行政主管部门审定停车泊位和室内停车库面积的，由市公安交警和房产验收行政主管部门责令建设单位进行整改，达到市规划行政主管部门要求之前，不得对建设项目进行验收和投入使用。
第二十二条 建设项目配建的停车库不得改变用途，建设单位擅自改变用途的，相关行政主管行政部门应及时予以查封，并责令恢复使用功能。如确实不能恢复使用功能的，由相关行政主管部门对改变使用功能部分予以没收。
第二十三条 按照第五、七条有关规定，建设单位通过额外增设停车泊位或沿城市主次干道设置广场、绿地，并享受奖励政策的建筑面积的，停车泊位或广场、绿地规模没有达到规划要求的，由市城乡规划行政主管部门对享受奖励政策的建筑面积，每平方米建筑面积按照该项目建筑面积实际平均销售价处以罚款或予以没收。第二十四条 建设单位属于房地产开发企业的，违反本规定时，市建设行政主管部门将其失信行为纳入《哈尔滨市建设企业综合信用评价管理信息系统》，并按照《房地产开发企业资质管理规定》、《黑龙江省城市房地产开发管理条例》（该条理于1997年10月1日实施）对开发建设单位予以处罚。
第二十五条 城乡规划或建筑设计单位没有按照国家有关标准及本规定计算建筑面积、容积率、建筑密度、停车泊位及绿化率等经济技术指标，或没按照本规定后退红线距离的，市城乡规划和建设行政主管部门应依据《中华人民共和国城乡规划法》、《建设工程勘察设计资质管理规定》给予警告，责令改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款；暂停受理其设计文件；情节严重的，责令停业整顿，并建议由原发证机关降低资质等级或者吊销资质证书。造成损失的，依法承担赔偿责任。
对违反本规定的城乡规划或建筑设计人员，属于国家注册城市规划师、建筑师的，由市城乡规划和建设行政主管部门根据《注册城市规划师注册登记办法》以及《中华人民共和国注册建筑师条例》责令停止执行业务；情节严重的，提请省住房和城乡建设厅撤消注册或吊销注册城市规划师、建筑师证书。
第二十六条 建设项目在确定国有土地使用权招标、拍卖、挂牌规划条件及办理相应行政许可时，各行政主管部门须严格遵守本规定。国家工作人员违反本规定的，由公务员任免机关及监 察机关按照管理权限给予相应行政处分。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究行事责任。
第六章 附 则
第二十七条 本规定根据市政府确定的各行政主管部门的职能，由各行政主管部门负责对相应条款的解释。