房地产企业融资策划书

第一篇：房地产企业融资策划书

房地产策划书

在接受代理楼盘时，发展商往往会要求其写出“提案报告书”。根据“提案报告书”的好坏，发展商决定由哪一家营销公司来代理其楼盘，所以，“提案报告书”制作的好坏，基本上决定了营销公司生存的命运。一份好的“提案报告书”，必须由营销公司的研展部门、企划部门、业务部门通力合作，才能很好地完成。撰写“提案报告书”来时，首先必须要求发展商提供个案资料、建筑规划设计初稿或蓝图，以及其他相关资料。在此基础上，再收集个案所处区域的都市计划图、人口统计资料、交通建设计划、公共工程建设计划及其他利多利空资料。同时，还要收集该个案区域市场的市场调查资料表，作为“提案报告书”的附表,据以作为提出“价格建议”、“产品定位”的数据资料。

一般说来，“提案报告书”并没有统一的格式和内容，但是，大部分的“提案报告书”都是针对发展商的需要而撰写的，通常包括下列内容：

一、研展部分

1、项目简介。其内容包括开发商、基地面积、总建筑面积、住宅面积、公建面积、容积率、绿化率、建筑密度、停车位、自行车停放面积、住宅总套数、地理位置等。

2、区域市场分析。其内容包括地理位置、交通配套、个案市调等。

3、SWOT分析。主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势(Strength)、弱点(Weakness)、机会点(Opportunist)及存在的问题(Threats)。

4、客源分析。包含客层分析、年龄层分析、客户来源分析等。通过对目标客户的分析，从而可以对产品进行定位。这部分内容通常可以用饼图来显示，较直观。

5、产品定位。包括产品建议、价格建议及付款建议。在产品建议中必须罗列出为什么这样定论的理由和房型配比建议，在价格建议中也要罗列出定价的理由和随工程进度和销售率可能达到的价格。

二、企划部分包括：

1、广告总精神。

2、诉求重点。

3、NP稿标题初拟。

4、媒体计划。

三、业务部分主要包括销售阶段的分析、业务策略及执行计划两大部分。其中销售阶段分析一般分为三阶段(引导期、强销期、持续期)做详细阐述。业务策略及执行计划也分为三部分：策略拟定、销售通路及业务执行等做一一陈述。完成了以上研展、企划、业务三大部分的报告后，一份提案报告书基本上出来了，但最后不要忘记还有一个关键的事情必须在报告书里涉及，那就是与开发商的“合作方案”，营销公司一般可以有三种代理的方式：(1)纯代理;(2)代理(即包括广告);(3)包销。这三种方式的代理价格与佣金提取方式都是不同的，可以在报告书中罗列出来，由发展商去选择，双方再做进一步的商讨。 “提案报告书”写出来后，做一个闪亮的包装也是很必要的。这可以给开发商一个醒目的感觉，使开发商感觉营销公司对提案报告是相当重视的，也可以让开发商对营销公司的实力有充分的了解。从而赢得开发商的信任。 总之，撰写“提案报告书”的主要目的在于能够成功地取得销售代理权，让开发商觉得“非你莫属”。

第二篇：房地产策划书

封面

房地产策划书

成员：

(策划5081)

李超 丁文亮张汉

冠宇房地产策划书

2010年7月15日——2011年12月30日 活动背景：

济南房产市场分析：

济南房产市场在经历市场运作及其消费者理性认知的转变后，市场逐步成熟、消费渐趋理性已经成为不争的事实。房产项目对市场的刺激也已经由原来的广告“量”的投入转向“质”的投入，在适合的时机投入适合数量的有针对性的广告成为房产开发企业越来越推崇的方式。作为冠宇环翠山庄项目本身来说，其地理位置、销售价格决定了项目本身的实体定位——即山景富贵人家的“高贵”档次和品质，所以运用适合的广告投入量和切合实际的广告投放方式是运作此类项目的首选举措。

从周边竞争楼盘的分析来看：冠宇环翠山庄所处的地理位置是济南的风景名胜地区。该地区集中了济南市的各高档房屋，无论是高层还是多层造型及规划均依山傍势，借山造景，各有千秋。多层住宅中以邦泰绿苑和中润富华园为代表，小区内封闭式物业管理和大面积的绿化率使其显得非常时尚。皇冠山庄和绿苑亚泰也是本区内高档次住宅的代表，尤其皇冠山庄的黄金位置及其内部品质在济南市开创了总体价位的先河。绿苑亚泰项目规模虽小但底层车库和复式结构的户型设计也具备了高档住宅的特征。本区内最大规模的中档次项目当属中联花园，其内部规划风格、户型设计、3000多元的销售价格在此地区成为销售较好的的楼盘。本地区内的舜华园、中创开元山庄也都以其独有的特色占据了区域市场的主力份额。本地区的消费群体主要来自济南市的各个地区，因为本区域的楼盘均属于高档次，决定了购买群体的有限，所以，在楼盘特色、文化上做文章应该是首选策略。

回到冠宇环翠山庄项目来看，前期项目定位是华侨公寓，这就在原本狭窄的消费群体覆盖面上又缩小了范围。所以，充分挖掘项目依山傍势的自然特色冠名为：冠宇环翠山庄是恰当的也是相当不错的。但根据目前此类楼盘的消费群体已经萎缩的现状，深层挖掘主力卖点 通过新颖独特的广告创意来再次引起主力消费群体的关注还是大有希望的。考虑到广告宣传的效果及其市场的反馈需要有一个周期，投入一定数量的广告是必需的，尤其在主力宣传时期，此时间段内应着力关注市场反映，销售任务不可制定的过高，应控制在市场客观条件所能接受的弹性限度之内。通过调查显示，此区域内的正常广告投放前提下销售实际能力约为3——4套。毕竟，此种消费群体大都属于享受生活的高档群体，购房多为二次置业，这就决定了此类客源在市场消化时需要相对更长一点的时间。故此，在主力推介时期的广告投放必需保证足够的市场暴光量，即广告频率和力度。只有如此，保证每月的销售任务甚至有所突破才是客观的，符合市场规律的。

前期的广告投放计划是完全符合冠宇环翠山庄的项目特点和档次的，广告计划安全符合项目本身和市场的传播规律，建议恢复前期广告的投放比例并追加广告费用，只有保证足够的广告力度，保证市场信息量的有效传播才能进一步改善目前的销售现状。

活动目的、意义和目标：

一、冠宇?环翠山庄项目分析：

(一)项目优势：

冠宇?环翠山庄在前期的开发建设中并未作出大的广告动作，凭借自然优势和自然客户达到了目前50%的销售率。可以说项目本身所特有的优势和特点是吸引众多主力客源的重要因素。通过综合分析项目具备以下几点优势：

1、地理位置优越

小区位于济南市的东南部，紧靠经十东路，交通方便，周边设施齐全。名盘众多，地段整体档次较高。随着东部的发展和经十东路拓宽工程的进展，该地段的升值潜力也将无可比拟。

2、自然环境优美

本案西邻紧靠燕子山西路，与美丽的燕子山仅一墙之隔。空气清新，闹中取静。站在四楼平台便能触手可及燕子山上的松柏，聆听燕山脚下的动听鸟鸣。

3、周边人文氛围浓厚

与山东经济学院、旅游学校、法律学校等名校为邻，缔造充满灵性的文化空间。各种生活设施配套齐全，超市、医院、银行。

4、户型设计科学合理

户型设计贯彻“实用、科学、宜居”的人性化原则，空间布局更加合理、更加符合现代人的居住习惯和时尚要求。

5、销售进入现房发售

即买即住，零风险购房，解除了购房者的顾虑。加上建筑全部为四层结构，即便是最高楼层也不过是四层而已，而且同样享受赠送阁楼的优惠。

6、小区内在品位

绿化景致细致而精巧、铁艺护栏在满足空间保护的同时还格外营造了一种别样的小区情调。从小区后院即能进入天然生态园林——燕子山绿化带，顺势直达燕子山的顶峰，感受生活与人生的高度

从以上的项目优势分析来看，可供市场炒作的诉求点还是比较多的，只要运用新颖独特的广告表现方式和创意手法进行有针对性的客源吸引，积攒大量有效客源，更快更好的打出冠宇的房产品牌，促进销售进度是大有希望的。

资源影响因素

(一)地区

基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。

(二)交通

一般城市的楼房比乡村的楼房较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均方便。

(三)楼层

在同一个高层单位中，位于高层的一般均比低层的同样单位卖贵一点。简单的原因：位于高层的比低层更远离地面，所以较少受到街上人车喧哗的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较的清新。况且如果大厦的位置适中，高层享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。反之，一个低层可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方，固然不是一个理想的居住环境。此外，位于大厦低层的单位，一般外墙较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。又基于污水排放设计及设置垃圾的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。但如没有电梯的多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有电梯上落不便。

(四)方向

这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故朝南向物业价格一般较高。

(五)景观

景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、湖景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。

(六) 配套

若楼房有周边环境及设施的配合，其价值亦将相应提高。如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。

此外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等，均可影响物业价格高低。

房地产经纪人的基本要求和作用

所需经费预算：

广告投放总金额：12万元

具体广告发布计划和时间：

根据12万元的广告总投入，平均到7个半月的发布操作周期，平均每月1.6万元的广告投入。本方案的制定是根据项目的实际客观情况结合市场的淡旺季变化做出的。但根据市场实际运作情况和销售业绩的变动，此广告投放计划可作及时的调整。

7月15日——8月1日：市场调整期;需要大量的广告投入来打开市场知名度。这就要求在这半月的广告投放上加大宣传力度，提高项目广告在各媒体的曝光率。争取做到：“一鸣惊人“。广告投放金额比例为33.3%，约计金额：3.6万元。

8月1日——10月1日：市场启动期：此时期需要在广告创意上凸现独特的风格和深入挖掘内在卖点。广告表现要新颖、冲击力强，展现项目优势在市场上的唯一性。广告投放金额比例为35%，约计金额：4.2万元。

11月1日——11月15日：市场认可强销期：通过前期的部分广告宣传和炒作，项目在市场上具有了一定的认知度，得到了一定的认可，销售上开始出现积极的市场现象。此时的广告一定要保持，并努力在此阶段达到强销势头的强劲态势。此时广告投放金额比例为18.3%, 约计金额:2.2万元.。

11月15日——12月30日：市场延续期(收尾)：根据北方、尤其济南人的购房和消费习惯，房产的淡季逐步到来，除了在元旦期间和春节前夕的市场冲刺外，消费主力逐渐转移。因此此阶段的广告投放金额比例为16.7%，约计金额：2万元。

具体广告安排及表现:

1、7月18日星期四生活日报房产版软性文章：

主题：到环翠山庄乘凉„„

副标：与真正的山景住宅亲密接触

文字1000字。2000元

7月18日星期四生活日报房产版通栏广告：

主题：爷爷我等你一会儿

规格尺寸：(23×8CM) 实际价格：7920元

3、8月1日—9月1日在生活日报开辟专栏：

燕子山下的清凉故事„„

故事征集活动。每期刊登读者来稿，凡被录用发表的来稿都将获得冠宇环翠山庄售楼处提供的精美礼品一份。文字字数约500字，每期共计：1000元。共计：4000元。

8月1日生活日报房产版彩色通栏： 主标：燕子山是咱家的后花园„„副标：与真正的山景住宅亲密接触。

文字表述：想当年，为争得每一寸土地，他们浴血奋战„„今天在最美的地方我们建造最舒适的生活空间，我们不会忘记„„

七一期间，老革命、老红军凭借有效证件购房享受98折优惠。

规格尺寸：(23×8CM) 实际价格：7920元

8月8日(星期四)生活日报彩色半通栏： 主标：养性

副标：亲近生命的本原„„

文字表述：环翠山庄与美丽的燕子山融为一体，纯正的山景住宅。在楼顶的健康露台上，您仿佛伸手便可触及到苍松翠柏的枝叶„„闭上眼睛感觉一下。

规格尺寸：(11.5×8CM) 实际价格：3960元

9月1日(星期四)生活日报彩色半通栏： 主标：轻轻揽住她的腰、静静的望着她的脸„„ 副标：把大山揽入怀中的感觉„„

文字表述：在环翠山庄感受山景住宅的味道，清新、自然、舒适、怡情。会生活的人自然会钟情最富品位的居住环境，环翠山庄给50位成功者量身打造，最合体的最舒适的生活空间。 规格尺寸：(11.5×8CM) 实际价格：3960元

9月4日济南时报房产版软文章： 主题：绿色的山、蓝色的天„„

副标：清新惬意生活从此开始。

475字软文(2200元)

9月4日星期三济南时报彩色通栏： 主标：隔壁的琴声„„

副标：聆听生活中最动听的声音

文字表述：清晨，隔壁邻居又拉起了她的小提琴。秀发遮着她秀美的面容，但动听的音乐却飘荡在我的耳边。房子可以选择，邻居却可遇不可求，好在环翠山庄的住户都是有品位的人，我欣慰我荣幸。

规格尺寸：(23×8CM) 实际价格：8700元

9月12日(星期四)生活日报房产版软性文章：

主题：领略与大山对话的豪情。

副标：环翠山庄把生活与自然连成一道线。

(1000字)共计：2000元(赠送)

9月19日(星期四)生活日报房产版彩色通栏：

主标：环翠山庄——成就天地间。

副标：给成功的文雅之士一片新天地„„

文字表述：青绿色的线条逶迤在智慧的眼眸里，沸腾的事业成就在山一样的气魄中，环翠山庄用天地造化之灵韵感召着优秀的人们走近这里„„融入自然本身就是一种人生的成就。 规格尺寸：(23×8CM) 实际价格：7920元(4.5折)

10月1日(星期二)济南时报软文章：

主题：举国欢庆 山河披彩

副标：环翠山庄推出优惠销售新举措

750字，共计3300元。

10月1日(星期二)济南时报报房产版通栏：

主标：不送礼的日子送什么?

副标：我们送你最真切的山景艺术

规格尺寸：(23×8CM) 实际价格：7920元(4.5折)

10月3日(星期四)生活日报房产版彩色金页：

主题：迎国庆 送真情

副标：环翠山庄优惠销售仅限5天

规格：5×6CM 600元/个

10月3日(星期四)生活日报房产版彩色通栏：

主题：绿色的家园 绿色的生活

副标：让山景住宅走近我们的生活

规格尺寸：(23×8CM) 实际价格：7920元(4.5折)

10月31日(星期四)生活日报房产版软文章：

主题：把山景固定在自家的窗户上

软性专题文字：700字 共计：1400元。

11月1日星期五济南时报房产版彩色通栏：

主标：“四”就是顶„„

副标：降低高度，提升层次。

文字表述：在这个关注健康、提倡运动的时代，楼层高度成了锻炼身体的唯一理由。可面对环翠山庄绿色自然的多氧空间，我们真的没有理由，在狭窄的楼道中“锻炼”。此时的高度便只是层次与品位的需要„„

规格尺寸：(23×8CM) 实际价格：8700元

11月28日生活日报房产版彩色通栏：

主标：动与静

副标：品味生活中的静谧温馨

文字表述：生活需要舒适、人生追求精彩。在繁华的都市生活里，怎样在动与静的生活区间里自由切换?环翠山庄用精巧的空间语言轻轻告诉我们„„

规格尺寸：(23×8CM) 实际价格：7920元(4.5折)

11月28日生活日报房产版软性文章：

主题：温暖——也是一种生活境界

副标：环翠山庄点滴服务见真情

专题文章字数1000字 共计2000元(赠送)

12月20日星期五济南时报房产版软性文章：

主题：环翠山庄精彩探密

副标：生活的质量由自己把握

825字专题文章 共计3600元

八、活动负责人及主要参与者：

房地产公司懂事长：刘德生房地产总经理：李飞

房地产总经理助理 ：王燕荣光公司经理：赵丽

荣光公司经理助理：小莉升达集团懂事长：许衍熙

升达集团总经理：王杰

等等相关人员

第三篇：旅游房地产策划书

(一)前言：1. 2008年，海南地产市场将步入整合发展的快车道，新规划、新项目、品牌企业、外来公司等都将推动市场更快地发展。在全新的市场环境中，2008海南旅游房地产展示交易会即将闪亮登场，为全省观众全方位展示更多的品牌企业、全新的楼盘、最新的资讯、崭新的设计、先进的理念。2008海南房地产展示交易会的举办，旨在以楼市为切入点，为全省百姓献上一份高品位、高档次的房地产大餐，将倾情引导，汇聚人气，推动房地产行业健康、持续发展。本次盛会将整合以往房展会优势，在媒体、广告方面强势投入，与国际专业展览模式接轨，为参展企业抓住商机、赢取新客户，搭建海南房地产行业的展示交流的平台。

2.海南房地产发展现状分析：海难房地产的发展始于建省办大特区。18年来，海南房地产市场经历了开创期、治理整顿期、恢复发展期、高峰期、调整期、低迷期、萌动期、复苏期8个阶段。经过了这8个间断的发展现在的海南房产已经发展成熟，此次展会将会带大家走入一个新的房地产世界。

(二)会展的口号方案：

1.主题词：品牌，绿色，舒适，温馨。

2.口号：1)让你的住房更舒适，更贴心;2)让家成为您最留念的住所;

(三)会展的目的：促进海南房地产产业的发展，为更多的市民提供全新的楼盘、最新的资讯、崭新的设计、先进的理念。来搭建海南房地产行业的展示交流平台。

(四)总体框架

- 1

第八届

14：00—16：00为买房现场抽奖活动 13：00—17：00场内展会时间 17：00场馆闭馆

17：00—18：00展馆工作人员(保安，清洁工吃饭时间) 18：00各参展商自由支配。 19日： 8：00会展开始

8：00—10：00为场外售楼小姐模特大赛表演 9：00—11：00为场外现场买楼抽奖活动 12：00—13：00员工吃饭时间 13：00—15：00各大楼盘评点活动开始 13：00—17：00为会展时间 17：00场馆闭馆

17：00—18：00展馆工作人员(保安，清洁工吃饭时间) 18：00各参展商自由支配。 20日： 8：00会展开始

8：30—10：00各大楼盘评点活动开始 10：00—12：00市民参展时间 12：00—13：00员工吃饭时间

14：00—16：00场外为“市民最爱十大楼盘评选”活动结果公布和现场颁奖活动

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第八届

员。

8.休息区：每场馆划分出100平米，摆设桌椅，饮水机与一次性纸杯

(九)会展宣传方案： 1.展会会标

2.宣传主题词：品牌·绿色·舒适·温馨 3.宣传定位

价格性—本次交易会展的房价是在专家对全国各地房价分析和对海南房产市场做完具体调查以后所定出的价位,符合科学性. 品牌性—本次交易会特开展了”市民最爱十大楼盘评选活动”,这一活动主要突出的就是品牌性,这不仅可以让市民更放心,而且也能推动海南房地产业的快速发展和成熟„„ 4.媒体计划: 1)媒体组合:海南日报, 海南晚报,海南电视台,海口电视台,南国都市报,海口晚报, 海南公共频道

2)网络媒体:http://, http://hainan.net, http:// 5.宣传制品: 1)会展展标袋

2)本次会展的的纪念礼品

3)本次会展的海报宣传.以创意的手法表现此次交易会的定位,于公交车和会展中心广泛张贴.

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第八届

2. 招商计划,运作

1) 根据交易会宣传制品和定位进行招商,并指定招商书. 2) 收取场馆位置费用,布置和横幅费用 3)整个交易会运作资金必须按申请,预领,核报进行,不得乱用. 4)各参展商必须和购房者签定合同,进行购买. (十二)会展组织领导方案

组委会主席: XX 海口是规划局局长 组委会副主席:XX 海旅集团项目经理 XXX新浪房地产网经理 XX 海南电视台副台长 XXX海口电视台台长 组委会成员单位:海口是规划局

海旅集团

新浪房产

海南广播电视总台

海南日报社

海口电视台 (十三)交易会工作进程安排 1. 前期工作

1) 海口会展中心的申请 2) 招商书的制订

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第八届

2. 主动原则:所有组委会成员均有义务向组委会提出自己的观点和看法,提出自己的拟订方案. 3. 应变原则:对于突发事件,未明确管理职责的,现场组委会职务最高为当然决策人,负责处置.

海南TTB策划机构2007年12月12日

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第八届

第四篇：房地产开发策划书

临江楼盘开发策划书

(一)广州市宏观经济环境分析

广州市宏观经济呈现以下特征：

1、广州市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。

2、随着广州市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都得到提升。

(二)产业政策对房地产市场的影响

限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的调理规范，控制人口增长，合理规范房产市场，拟制良性房产圈技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀;这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。

国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。

(三)区域市场分析

海珠区是广州老四区之一,古称江南洲,在广州市珠江的南面,2005年全区总面积为90.40平方千米，总人口87.7万人。2005年12月31日起，海珠区辖18个行政街道：赤岗、新港、滨江、素社、海幢、凤阳、龙凤、沙园、瑞宝、江海、南华西、南石头、江南中、昌岗、南洲、琶洲、官洲、华洲。 海珠区古称“江南洲”，广州人称其为“河南”，处在广州市的中部，由珠江水系广州河段前后航道所环绕，是四面环水的天然良壤。海珠区风景秀丽，气候宜人，是一个素有广州“南肺”之称的绿色岛区。黄埔村，原名“凤浦”，位于海珠岛东部，濒临珠江，北与天河区、东与黄埔区、南与番禺区隔江相望，面积2.5平方公里，是广州市海珠区新窖镇辖内的16个行政村之一。全村耕地587亩(水田450亩，农地137亩)，主要种植水稻，番薯，果蔗。山地3400亩，造林1400亩，种果2000亩。各种果树种植面积(约数)：杨梅500亩，枇杷400亩，荔枝500亩，桃、李600亩。其杨梅品质特佳，远近驰名。附近有地铁8号线，还有229，137，262，564公交线。村内还有广州航海高等专科学校„„因应广州城市中心“东移南拓"的整体战略需要。广州城市重心的转移，必将带动琶洲地区的快速发展，而黄埔古港遗址的保护与开发，又成为本区域今后一个“亮点"，与周边一系列文化古迹和现代景观相映成趣，将极大提升本区域的整体价值。

随着多年的发展，外来人口越来越多，由于广州城市重心的转移，将会使该区的环境和市政设施得到逐步的完善和健全，有利于房地产业的发展，将会吸引不少在广州工作的人士在此置业安居。

(四)产品定位

优势分析：

1、楼盘开发地临江：随着经济的高速发展，人们的生活压力越来越大，人们开始追求安逸，追求心中的那一片净土。美丽的江景在繁华喧闹的大都市里更尤为珍贵。

2、有悠久的航运文化：广州东南隅的琶洲岛在中西方贸易、海上交通和文化交流史上占据着重要位置，更有具备中国“海上丝绸之路起点”之誉的黄埔村。至清代康熙、乾隆年间，黄埔村发展成为世界性的贸易港口——今称之为黄埔古港。当年轰动世界的美国 “中国皇后号”商船和瑞典“哥德堡”号商船来访中国，均是在黄埔古港口泊岸。 无论是美丽的江景，还是独具岭南艺术的村内古建筑都深深的吸引着人们。

3、大学城：师资优质，环境优美的大学城是多少学子梦中的求学之地，若能在此买房，有利于以后孩子的素质教育。

4、良好的交通体系：有地铁4号和8号线以及环城高速在旁边经过 ，方便上下班。 劣势分析：

1、配套设施仍然未成熟，发展尚须时日 。医院、学校、公园、银行、市场等设施相对不齐全。

2、竞争比较激烈，海珠区有邦泰公寓，位于琶洲会展中心附近，交通十分便利，2分钟到地铁口，实用率高。价格：均价22500元/㎡ 户型：86㎡的复式和单层 周围交通：地铁2号线磨碟沙站小区门口即是磨碟沙公交车站，有20、1

39、2

29、26

2、30

4、50

5、50

7、58

3、大学城3线等多路公交车经过

雅郡花园，位于琶洲板块的会展商圈内，临近琶洲会馆区，靠近大型地铁江畔社区。价格：毛坯均价15000元/㎡ 户型：77㎡两房

保利世贸公寓是琶洲会展商务核心区唯一可售的国际高档商务公寓，步行2分钟到达地铁口琶洲站，可共享保利世贸完善的会展专业商务配套。价格：均价26500元/㎡户型：51-156㎡的一到三房

泊雅湾实用率高，户型多样，使用不同的买家。 价格：均价19000元/㎡ 户型：1120-200㎡的三至四房

利海假日轩：周边生活配套成熟，步行5分钟可到达地铁客村站、赤岗站，主推小户型，实用率高。户型：26-92㎡的一二三房地址：海珠区 海珠区赤岗东路赤岗中学对面

世纪星花园 ：位于万胜围东侧，距离地铁口较近，十分钟车程可到琶洲会展中心，为市区稀缺的城央别墅，投资价值高。户型：300-1000㎡的3-6层高别墅 地址：海珠区 新港东路南侧、高速公路西面

机会分析：

1、广州市的经济发展对房地产市场的带动效应。

2、黄埔村的规划带来的利好商机。

3、目前海珠区小户型的楼盘供应相对较少。

4、消费者的购买力强。

威胁分析：

1、房地产及金融政策的规范和抑制。

2、地块成熟有待培养。

3、项目开发周期带来的一系列的连带性问题。

综上所诉，我们将楼盘的开发定位为中小户型。

项目形象定位

在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向往环境优美的绿化小区，和向往欣赏古色古香古村建筑的心态，带给顾客一种“既享有成熟小区环境，又坐拥未来旅游胜地”的双重“抵买”价值。将项目形象定位为：广州悠闲宜住公寓。

目标客户定位

1、外来人口在该地置业：他们注重综合素质，周围的自然环境以及周围的配套设施，对新环境适应性较强。

2、区内的买家：对于欲改善环境的买家和家中有安度晚年的老人家的客户，此住宅是他们的首选。

3、区域居民的子辈：这批人在当地生活较长时间，生活圈子几乎固定在此，对该区感情深厚，而现有条件已难以满足其生活需要，想买大屋改善环境，同时出于孝敬老人的前提下，在同区就近购房，既能更好照顾老人，又能享受独立居住的自由便利。

为了丰富本项目的产品，并提升项目的品质，本案对本楼户型的设计提出如下建议：

1、双开门电梯的设计

2、充分利用楼体的外观折线美

价格定位20000~28000元/平方米 住宅为分期销售，因为不动产不论什么时候都是稀缺的，特别的中小户型的实用房;而且由于黄埔村的规划，让这一带有望升值。

(五)楼盘销售推广

1、 预热期为第一阶段，将以树立品牌形象为主：为满足目标客户的精神需求，给人以诗

意栖居的美好联想。故取朗朗上口、易于传播的案名为“兰亭轩”。同时在广告宣传中，重点突出其珍贵的自然资源，江边夜景和古村特色的建筑风格，这是本项目最大的优势，所以首先利用这一资源来吸引目标客户。其次是住宅小区的绿化和配套设施齐全。宣传以报纸、电视为主，广告为辅。配合公关活动，在新闻媒介上适当报道。如《广州日报》、《羊城晚报》;电视以省有线、市有线翡翠台与本港台为主，广州电视台为辅。

2、 开盘期为第二阶段：通过前期的宣传造势，已有一定的知名度和客户的积累，故在开

盘时强调的是现场氛围，通过开盘当天现场的布置和庆典活动，给项目渲染出浓烈的喜庆氛围，让客户的购买欲，最大限度促成签约。

3、 其后的第三阶段将着力配合销售的高潮期进行的促销活动。

第五篇：房地产代理策划招标书

一、项目概况

1 、项目位置

垦利国土资源局土地编号2006-

19、20、21开发项目位于东营垦利县中兴路以南,文化路以西,兴隆街以东,振兴路以北,紧邻垦利县人民医院,临近垦利黄河广场和商业区.

2 、建设单位

东营华东房地产开发有限公司

3 、设计单位

寿光市建筑设计院

4 、施工单位

山东**建筑公司

5 、建设情况

( 1)设计状况 。 (策划建议内容)

( 2)户型设计 。 (策划建议内容)

( 3)项目分期 。(策划建议内容)

6 、市场定位

项目为充分体现“生态、高尚、健康”主题概念，体现欧洲风情，体现“人、建筑和自然”三者协调平衡的和谐共生和“以人为本”的高尚生态住宅区，力求发挥高新技术材料优势，充分满足中高收入主流客户群的生活需求，并为之提供物超所值的全新居住理念与生活感受。

二、策划范围

1、市场调研

A、区域房地产市场调研

B、类比竞争楼盘调研

C、各类物业市场调研

D、项目功能与主题定位分析

E、目标客户定性调查

F、目标客户定量调查

G、市场定位分析和项目价格定位分析

F、项目可行性总评估分析报告

2、项目投资策划

A、宏观经济和本区域城市市场调研

B、项目所在地环境、现状及发展趋势判断

C、项目开发方式和开发节奏建议

D、项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析

E、项目投入产出分析及资金运作建议

3、项目规划策划

A、项目背景分析

B、项目名称和标志

C、项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示

D、单体主力户型组合概念方案

E、整体建筑风格定位、色彩计划

F、室内布局、装修概念提示

G、环境规划及艺术风格提示

H、公共家具设计概念提示

I、公共装饰材料选择指导

J、灯光设计及背景音乐指导

K、项目建成后未来生活方式指引

三、委托形式

1 、营销策划顾问形式

2 、全程策划及销售代理形式

3 、广告推广整合形式

以上三种可能选择形式，可以选择其中一种，或三种都做，以供招标单位选择。

四、主要要求

1 、投标单位的资质要求

( 1)投标单位必须是从事该行业工作的独立法人机构，必须诚实守信，严格执行合同。

( 2)投标单位应具有丰富的商品房销售经验，具有高水平的策划能力及熟练的招商宣传、商务谈判、签订合同、办理商品房销售各种手续等的实践经验，并能较好地处理业主的投诉。

( 3)投标单位应具有代理过不少于三个(含三个)规模在 5万平方米以上或不少于一个10万平方米以上楼盘全程销售策划的良好业绩。

( 4)选择全程策划代理的投标单位应具有较强的经济实力，具有交付 50万元人民币保证金的资金实力。

2 、投标文件需要提交的内容

( 1)投标单位资料： 公司简介、营业执照、税务登记证、财务性信用证明、相关业绩证明等。

( 2)代理佣金要求

A 、营销策划顾问形式

服务内容、佣金比例、付款方式、制约措施等。

B 、全程营销策划

a 、含广告费的佣金比例及不含广告费的佣金比例;

b 、超过一定销售均价部分的分成比例;

c 、付款方式;

d 、制约措施;

e 、广告费用的控制指标及发布广告的管理;

f 、投标单位的服务内容。

C 、广告推广整合形式

服务内容、收费比例、付款方式、制约措施等。

( 3)市场调查分析

A 、市场需求分析及市场前景预测分析;

B 、竞争楼盘(对手)分析;

C 、目标客户群分析;

D 、本案市场定位建议。

( 4)价格策略分析(重点)

A 、本案价格因素分析;

B 、本案价格走势分析;

C 、本案价格策略制定;

D 、总的可售面积均价、住宅、商业用房、车库等各自均价。

( 5)详细策划方案

A 、项目核心理念;

B 、项目卖点整合;

C 、项目推广战略;

D 、推广阶段分期(预热期、开盘期、强销期、持续期、尾盘期);

E 、销售条件准备(楼书、单页、 DM、模型、现场售楼中心包装方案);

F 、广告组合策略(电视、报纸、电台、路牌、 POP活动、 SP)。

( 6)销售的详细形象进度及对施工进度的要求

( 7)对招投标单位提出相关设施及资料的要求

( 8)招标单位对本楼盘的建议

A 、建筑总面积、单体功能确认、不违反原则及现有的套型修改;

B 、对景观设计、智能化、设备配置、公建功能等方面的建议;

C 、物业管理方面的建议。

3 、投标文件其他要求

( 1)投标单位应确保按招标文件内容要求的完整性。

( 2)投标单位必须认真阅读委托方的招标文件，投标文件不得违背招标文件的要求。

( 3)投标单位应将投标文件装订成册、密封，并在封袋封口处加盖投标单位公章，法定代表人或其授权委托人的印章。

( 4)投标单位必须在招标文件规定的时间内，将投标文件递交给招标单位。

( 5)投标文件不得字迹潦草、模糊、无法辨认，同时还应符合投标文件的其它常规要求。

( 6)投标文件必须加盖投标单位法人章、法定代表人的印章。

如果违背以上要求，将作为废标处理。

五、招标方法

1 、本项目采用邀请招标的方式。委托方在调查研究的基础上择优确定被邀请投标单位。

2 、评标、定标的时间、地点和办法由招标单位确定。

3 、招标单位成立专业评标小组，小组成员由招标单位的决策层领导及部分专家组成。

4 、按照招标文件所要求综合素质进行评审。

六、时间安排

1 、招标单位于 2007年月日，在招标单位公司的三楼会议室，召开招标说明会，将招标文件发给各被邀请投标单位。2 、被邀请招标的单位，将编制好的投标书务必于 07年月日前，送达招标单位三楼会议室。

3 、招标单位于 2007年 1月日召开评标会，。

4 、招标单位确定中标单位后，将于 5个工作日内具体协商签订委托有关合同(本招标文件，将作为今后订立委托代理合同的基础)。

东营华东房地产开发有限公司

2007年 1月