房地产资产管理业务（精选6篇）
篇1：房地产资产管理业务
六）房地产项目管理业务经理
1.工作地点：北京
2.工作部门：工程承包部
3.工作内容
（1）参与项目的前期拓展、可研分析、政府谈判等环节；（2）负责项目落地后的各环节工作：项目立项、前期手续、报批报建、招拍挂、总包施工、营销策划等工作；
（3）负责从时间、成本、质量、风险等各维度对项目进行管理；
（4）负责对各环节的合作机构进行管理：规划设计、项目总包、监理、经纪代理等；
（5）协助财务完成项目融资工作；
（6）负责项目所在地政府及行业协会的关系维护；
（7）负责定期出具项目进程分析报告，供公司决策。
（8）完成领导交办的其他工作。4.任职条件（1）大学本科及以上学历，工程项目管理、房地产经营管理、经济管理等房地产开发相关专业；
（2）5年以上房地产行业从业经历，其中至少两年以上地产项目管理岗位经验；（3）熟悉房地产项目各环节的业务流程，拥有制定房地产项目开发计划、过程、成本、风险、质量管控实操经验；（4）熟悉设计规划院、建筑总包企业、监理、房地产经纪公司等业务运作模式；掌握国家地产开发相关最新政策；（5）拥有组织房地产项目的开发设计、施工总包、销售、财务等环节的运作及整体配合实操经历者优先；（6）具备良好的沟通协调能力、有一定社会及政府资源者优先考虑；
（7）具有较强的人际沟通能力和文字功底，良好的职业道德，具有执行能力和抗压能力。
篇2：房地产资产管理业务
更新：2012-6-21阅读：栏目：地产制度
房地产开发公司业务招待费用管理提要：报销业务招待费时所附发票必须是开有日期的正式发票，当月报销的发票不能为已过开票日期一个月以上的票据
房地产开发公司业务招待费用管理
第一条报销业务招待费时所附发票必须是开有日期的正式发票，当月报销的发票不能为已过开票日期一个月以上的票据，并且原则上实行谁开支谁报销的原则。
第二条原则上杜绝无票费用开支。如工作业务需要开支无票费用（如娱乐费、洗理费等），1000元以上需事前先请示总经理或董事长同意后再执行。对此类无票费用，需提供相关联的有效证明，才可报销。每月开支的无票费用，需以文字报告的形式报总经理或董事长审批后，方可进行相应账务处理。
第三条交际应酬客人发生的礼品费报销，500元以上必须出具购货单位（商场、酒店等）的电脑打印明细清单，否则财务一律不予报销。
第四条对外付款原则上采取转账方式或银联刷卡结算，招待费不得现金支出，报销时必须提供银联刷卡记录单，特殊情况需总经理同意。
第五条所有招待费用开支原则上必须两人以上（含两人）经手，但陪客人员不得超过三个，相互监督，并由最高职务者接待和报账，出具发票和本次用餐菜单明细，否则不予报销。如发现乱报、虚报、多报等违纪现象，经证实后不论金额大小予以开除。
第六条除公司业务送烟，其他中心及员工原则上不予配烟，否则不予报销。
第七条专程陪客旅游：经总经理（或董事长）批准，经办人在总经理（或董事长）批准的定额内掌握使用。
第八条总监以下员工不经批准不能进行应酬、接待活动，接待对象、地点及规格需事先征得主管领导同意（一般员工500元/次、经理1000元/次）并有一个随同人员，先斩后奏一律不予报销。总监应酬1500元/次。
第九条公司内部因加班而开支误餐费，经副总以上人员同意，由中心总监（副总监）主请加班员工用餐的，每人每餐不得超过30元且有所有人员签字方可入账，各中心每月不得超过三次，副总不得超过五次，总经理不得超过八次。公司多部门同时加班由总经理（或总经理不在时指定副总）安排。
第十条集团内部单位检查或汇报，除陪客外，严禁相互宴请，严禁住高档宾馆，伙食按工作餐标准执行，且不予享受公司差旅费包干标准。
篇3：房地产资产管理业务
房地产经纪业务所涉及的交易方式、合作单位、客户、信息等,其特征都较为复杂,也较容易发生变化,这就令经纪业务所面临的风险也具有复杂、多变等特点。所以,对经纪业务进行有效的风险管理就显得尤为重要。鉴于此,笔者对房地产经纪业务进行深入、细致地探讨,以利提高房地产经纪业务的管理水平。
1 风险管理的概念
风险的定义包含两个要素:一个是损失;一个是不确定性。没有损失,就无所谓风险;而排除了不确定性,比如将损失的概率固定为0或100%,令损失不存在或必然发生,这也不能称之为“风险”。风险一是种客观存在,是不可避免的。不过,在一定条件下风险具有某此规律性,因此,人们能把风险缩减到最小的程度,但不可能将其完全消除。这就要求中介公司总要主动地认识风险,积极地管理风险,有效地控制风险,即进行风险管理。
2 风险管理的意义
通过风险管理,可以最小的耗费把风险损失减少到最低限度,达到最大的安全保障,令经营活动得以顺利进行,实现经营目标。首先,风险管理能够为中介公司提供稳定的经营环境。由于风险管理为公司的运营及员工提供了安全保障,从而营造了令该中介公司的经营环境具备了一定的稳定性。其次,风险管理能够保障中介公司顺利实现经营目标。风险管理的实施会促使中介公司进一步增加收入、减少支出,并令风险损失减少,从而减少了公司的费用支出。这此都或直接或间接地增加了盈利,有助于公司经营目标的实现。最后,风险管理还能够促进决策的科学化、合理化。风险管理利用科学系统的方法,管理和处置各种风险,有利于中介公司减低决策失误风险等。
3 经纪业务中的主要风险
3.1 信息欠缺引起的风险
信息欠缺,指的是因客观条件的限制或一些主观上的原因,对房源的相关信息掌握得不全面。比较常见的是房屋的质量、产权、上市许可等问题,因为往往需要深入调查才能了解清楚,一般是很难组织人力对每一套房源进行深入调查的。如当客户问房源的质量情况时,经纪人就会觉得自己看到的房源质量好象没什么问题,于是随口说“没有问题”。但在成交后发现,该房源存在某些质量隐患问题,就极有可能发生纠纷,从而引发风险事故。
3.2 操作不规范引起的风险
经纪人在开展经纪业务时由于许多具体的操作由经纪人直接办理,许多操作无法集中处理,如虚报成交价、乱收费、伪造客户签名等,因而引发风险事故。
(1)虚报成交价:虚报成交价通常是在客户的“要求”下进行的。它分为“高报”与“低报”两种。“高报”是指所报的成交价高于实际的成交价,客户要求“高报”的原因是为了向银行办理购房按揭时,能够争取到更大的金额的贷款。“低报”的原因一般是为了少交有关的税费。
(2)乱收费:收费是由当事人双方协定,由市场调节。但由于历史原因,有关部门对某些中介服务的费用推行最高限价的规定,如房屋买卖代理费用等,中介公司或经纪人不得超出其规定范围。中介公司或经纪人的费用超出其规定范围,容易引起客户的投诉,从而引发风险事故。不过,对于另外一些服务内容的收费,如咨询费等,我国目前则采用“政府指导价”,中介公司或经纪人可自主决定上浮或下调的空间。
(3)伪造客户签名:由于一些客户的签名的文件不符合有关部门的要求,经纪人为了贪图一时的方便或怕客户责怪,会重新准备文件并“伪造”客户的签名。这样做会引起两种后果:一是被有关部门或单位发现,该文件被退回重新整理;一是当客户出现违约情况时,这些文件,将无法保障中介公司的合理利益。
3.3 承诺不当引起的风险
经纪人对客户进行承诺时,因作出无法兑现或其它不适当的承诺,引起纠纷,甚至会带来不必要的经济损失。容易出现承诺不当现象的环节主要有:房源保管、服务协议的签订等。
(1)房源保管风险:有些业主(委托人)在将房源委托给中介公司进行销售或租赁时,会将该房源的钥匙交予中介公司保管、使用。这样,中介公司就要承担该房源的保管风险了。特别是对于一些装修较为豪华、家私电器较为名贵的房源来说,中介公司所要承担的风险就更大。
(2)服务协议及其他的随意承诺风险:在与客户的接触过程中,与客户签订服务协议时,写下某些难以兑现的承诺条款或者随意作出一些承诺,一旦兑现不了,就会引起客户的反感或投诉,甚至引起法律上的纠纷。
3.4 资金监管不当引起的风险
房地产交易不像其他商品那样可以当场“银货两讫”,如何确保交易资金的安全成为最为核心的问题。主要表现为客户资金保管风险和交易过程中资金流向监控的风险和客户资金代收代付风险。
(1)客户资金保管风险:经纪人依委托或约定代为收取买方交来的现金,放款后须等到规定期限或条件达到了成熟时方能转付给业主。如一旦因经纪人的过失导致资金流失,则应承担赔偿损失的法律责任。
(2)交易过程中资金流向监控的风险:经纪人有义务审核并安排双方协定在查证物业产权清晰、合法之后支付定金;在申请买卖成功同时或之后支付首期款;在交易当天或过户当天支付尾期款,诸如此类,对于各个阶段的资金支付,经纪人都必须提前预见风险,并平衡买卖双方合法权益的基础上引导客户进行买卖。
(3)客户资金代收代付风险:一是经纪人代收客户交易资金后就承担了及时转付的义务,应安排买卖双方提前做好交收款项准备,并安排签约收取定金等交接手续,一旦因经纪人原因导致交易无法进行,经纪人将承担不利的法律后果。二是经纪人代为支付客户资金必须严格依照买卖合同的约定条件或期限进行,如果买卖一方在交易过程中擅自要求更该付款方式或期限,经纪人必须在取得买卖双方同意的前提下,依照重新达成的方式协议进行转付,而不能仅凭一方指示擅自变更合同约定。
3.5 产权纠纷引起的风险
产权风险是指由于房屋产权的种种问题,房屋无法交易,也或无法过户。由于历史、政策等原因是现有的二手房的产权千差万别,但主要分为三大类:已购公有住房、二手商品房和二手经济适用房,其中,以占最大比例的已购公房的产权情况最为复杂。产权确认在二手房交易中非常重要。在交易签约前未做产权确认而引发的纪纷大量出现,不仅浪费了经纪方、买卖双方大量的时间和精力,甚至给客户造成了经济损失,同时也不利于二手房市场的健康发展。
(1)产权瑕疵风险:房屋买卖中确认房屋产权是否存在瑕疵真实性是首要问题。二手房是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否上市的重要因素,有的产权证明有可能已发放多年,无法清晰显示产权现有的状态。因此,经纪人应当到房屋所在地地房地产权登记部门查询该房屋的权属情况,包括该房屋是否抵押、是否受司法限制等,并如实告知买方情况。
(2)产权转移风险:房屋必须经过过户登记,房地产权利才发生转移。所以,经纪人应协助买卖双方到房屋所在地的房地产权登记部门办理产权过户手续;若双方发生房屋买卖纠纷,应尽快向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全,将房屋查封,防止房屋被转移。一些特殊性质的房屋如集资房、合作建房、解困房等,法律法规对其上市交易有一系列的限制性规定,未达到相关条件则无法上市。如果对法律法规了解不够,或者法律意识较为薄弱,就会认为只须通过公证手续则可达到产权转移的目的,于是产生纠纷。
3.6 经济业务对外合作的风险
经纪人为了开拓业务必然会与一些单位或机构、个人进行一些合作,利用各自的资源增加客户群、提高服务效率以促成更多的交易。主要的风险有:
(1)银行按揭风险:对于经纪人而言,最重要的合作伙伴-按揭机构的选择最具有直接影响。专业的按揭服务公司其价值主要体现在为贷款者节省时间和减低风险。经纪人除了对按揭机构的合法资质进行严格审核外,还应对其内部架构、业务操作流程、人员素质等做出综合评估方能选定。某些私人设立的按揭机构有名无实,无法担负审查、代理申请按揭的职责,在获取信任后,借此诈骗客户物业或银行借款、存在严重的经济诈骗行为。经纪人对资质审查不严格、对交易过程的跟踪不及时则极有可能令自己陷入困境。
(2)同行合作风险:经纪人与其他同行合作获取房源、客源,达成协议共同分配佣金等的情况下,这些合作形式应以合法、不串通损害买卖方利益为前提,否则,一旦侵犯了买卖方的合法利益,被发现存在私自收费、谋取差价等行为的话,轻则追究民事法律责任及行政责任,重则追究刑事责任。有的经纪人会认为合作两方只要签订了内部协议就是合法可行的,出问题时还可以根据这份协议追究对方的责任。须知,这份所谓的协议因其前提违法而并没有法律效力,是不能作为依据的。在买卖方追究的时候,经纪人无可避免要承担相应的法律责任。
3.7 经纪人道德风险
某些地产经纪人为了个人的利益,会置中介公司的利益于不顾,做出一些损害中介公司的利益与形象的举动。这种经纪人的道德风险也是中介公司要重点防范的,尤其是在一些财务监管制度不够完善的公司,经纪人的“可乘之机”较多,风险发生的机会也就较大。其中,尤其要注意的是房源或客户资料外泄的现象。因为房源或客户资料是中介公司的关键资源,一个中介公司所掌握的房源或客户资料越强。有些中介公司为了获取竞争对手的房源或客户资料,会用金钱买通竞争对手公司的经纪人,让他们为其提供需要的资料。
3.8 客户道德风险
中介公司在与道德较差的客户打交道时,稍有不慎,就会发生风险事故,有些事故还会带来比较严重的后果。作为中介公司,不可能去衡量每一位客户的道德水准,但如果能对这些类型的风险事故有比较全面、深人的了解,就可以防患于未然。
4 风险的防范措施
4.1 对外承诺标准化
对外承诺包括口头承诺和书面承诺两方面,其目的主要是在客户心中建立足够的交易信心,从而最终令交易顺利完成。因此,在经纪业务的开展过程中会出现这样的风险事故:有些经纪人在工作中为了迎合客户的心理,开出一些无法兑现的承诺,最后却令客户丧失交易信心,破坏中介公司或该经纪人的形象,甚至引起法律纠纷。所以,承诺的内容一定是具有能力兑现的,为切实做到这一点,就必须实行承诺标准化。主要表现形式有三点:一是制定标准的对外承诺文本;二是展示标准化文本;三是规范档案与印章管理。
4.2 权限的控制与分配
在开展经济业务的过程中,涉及到各类事务的处理,要最大程度的保证对这些事务进行正确的处理,就必须根据每一项事务的涉及面、重要程度等进行分类,然后将各类事务分配与相关的工作人员负责处理。责任人的权限必须明确、清晰,各司其职、各尽其责;在进行权限的控制与分配时,必须注意负责某项事务的工作人员必须具备相应的能力。
4.3 责任人的培训
主要对各个经营地点的责任人进行到位的培训,主要包括两个方面:一是上岗前的系统培训,即对业务操作涉及的各个业务操作环节进行详细、透彻的讲解,使他们全面掌握公司规定的操作要领及相应的意义。另一方面,是指上岗后的培训,包括定期或不定期的各类培训,这是保证士气与操作规范的重要手段,从而达到防范由业务操作不规范引起的风险。
4.4 建立检查稽核体系
对各个经营地点实行定期或不定期的检查稽核,建立起系统的检查稽核体系,是保证业务操作规范的重要措施。为保证顺利工作。避免各种不规范操作引起的风险,制定相关制度对各个经营地点的业务操作进行指导、规范。主要是考查各个经营地点的制度落实、执行情况。
4.5 风险的转移
经纪业务涉及的工作环节众多,往往很难对每一个环节都进行到位的风险控制。所以,将某些工作交与其他专业公司处理,从而实现一定的风险转移,如将楼款收受、代办房屋交易等业务转交给律师事务所处理等。这样虽增加了开支,但中介公司也因此规避了某些自身难以控制、管理的风险因家。
摘要：本文分析了房地产经纪业务风险管理的意义及存在问题,针对如何更加有效地进行房地产经纪业务风险管理,提出几点措施。
关键词：房地产,经纪业务,风险管理,思考
参考文献
[1]中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产经纪务实.北京:中国建筑工业出版社,2007.
篇4：房地产资产管理业务
近年来，我区房地产投资逐年增长，对自治区经济的快速健康发展做出了贡献。
（一）房地产业的发展在增加就业、拉动全区经济增长等方面，成效明显。
1998年至2002年，自治区GDP年均增长1208％，固定资产投资年均增长2818％，房地产投资年均增长4485％。五年间，房地产投资分别占全区GDP的191%、229％、323％、425％和418%，分别占全区固定资产投资总额的651％、756%、1051%、1323%和1013％。
房地产业的发展不仅拉动了自治区经济的快速健康发展，而且在增加就业和吸纳农村外来人口务工方面也做出了积极的贡献。据不完全统计，1998年我区房地产就业人数约103万人，2002年增加到约19万人，解决了部分人员的就业问题，在一定程度上缓解了城镇的就业压力，增加了农闲进城务工人员的收入。而房屋销售也从1998年1155亿元增加到2002年的489亿元，增长了3倍多。商品房销售增加的同时也拉动了建筑材料等一大批相关产业的发展，对我区经济发展起到极大的促进作用。
（二）内蒙古房地产市场的特点
1、房地产开发投资结构基本合理
截止2002年底，全区累计完成房地产开发投资35456亿元，其中商品房屋开发28233亿元，占房地产开发总投资的7963%。在商品房屋的开发建设中，商品住宅完成投资25376亿元，占商品房屋开发总投资的8988％。
2、住宅建设步伐加快，对经济贡献率提高
“九五”至“十五”前两年，全区住宅建设投资平均每年增长1456%，按照住宅建设投资每增加10个百分点，拉动经济增长1个百分点测算，七年间，平均每年拉动经济增长约15个百分点。截止到2000年底，全区实有住宅居住面积689811万平方米，人均923平方米，实现了人均居住面积9平方米的小康目标。到2002年底，全区实有住宅建筑面积1514391万平方米，比2000年底净增114127万平方米，年人均增加近1平方米。
3、商品房屋特别是商品住宅预售情况较好
截止2002年底，全区累计预销售商品房屋200279万平方米，占同期竣工总量的837％，其中预销售商品住宅16557万平方米，占同期竣工商品住宅总量的8846％。
4、我区房地产开发企业在为社会提供产品的过程中，其自身实力也有了一定的积累。
据调查，2001年，在房地产开发投资中，开发商自筹资金的比例为5025％，增幅比1998年提高1978个百分点。这表明，我区房地产开发企业在逐步适应市场机制的过程中，其自我发展的能力也在增强。
5、居民购买商品房的潜力仍然很大，经济适用住房受到中低收入家庭的青睐。我行2002年的一次问卷调查显示，如果能及时办理银行按揭贷款，有80%以上的月收入1500元的家庭，准备在五年内购买价格在每平方米1000元左右的商品房。包头市的调查结果显示，平均价格在每平米1100—1450元之间的经济适用住房，利用银行按揭贷款的方式销售，中低收入家庭（稳定收入的工薪阶层）基本能够接受，销售较好，入住率较高，空置率仅为5%左右。1998年至2002年，我区经济适用住房投资在住宅投资所占的比重基本保持在65%左右，1999年高达70%，说明经济适用房及小高层住宅仍是我区房地产业今后投资和发展的主要方向。
二、我区房地产市场存在的问题
（一）房价相对偏高。我区商品住宅价格水平和全国相比属于低价位，每平米800—2200元左右，2002年平均价1029元／平方米，经济适用住房平均价只有901元／平方米。单纯看房价并不高，但由于我区城镇家庭可支配收入仅18456元（2002年底统计数字）。房价与收入比达62倍，超出3—6倍的合理范围，中低收入家庭难以承受，影响房屋销售。
（二）政策不到位。为降低房价，鼓励住房消费，自治区政府出台了住宅建设税费减免政策，但在具体执行过程中，还没有完全到位，该减的没有减，价格降不下来，加之目前区内缺少专业性的房地产评估、中介机构，物价部门难以履行经济适用住房的价格审定职能，致使经济适用住房的售价与商品住宅的售价差别不大，造成经济适用住房建设的政策效果不能完全体现。
（三）房地产市场秩序有待进一步规范。据调查显示，在我区的房地产企业中，92%是四级以下的低等级资质的房地产企业，其中有相当一部分房地产开发商在房屋出售后，未能完全按照购房协议条款执行。虚假广告、面积短缺、合同欺诈等问题的存在，致使购房者利益受到侵害。
（四）债务链条延伸，影响了房地产市场的规范运行。目前，在劳动力市场供大于求的形势下，房地产开发企业占用施工企业资金的现象在全区乃至全国也比较普遍，这加大了施工企业的负担，也是形成施工企业拖欠民工工资的重要原因之一。
（五）空置房占用资金较大。据统计，2002年全区空置商品房22344万平方米，按每平方米1100元的平均开发价估算，相当于有246亿元资产闲置。按2002年银行贷款占当年房地产投资总额1882％的比例计算，有463亿元的银行房地产贷款沉淀，占2002年全年房地产贷款的328％。如果空置房一旦形成积压，则会给开发商及其他投资者造成较大的资金损失。
（六）住房二级市场放而不活。自治区住房二级市场虽已放开，但各地普遍存在住房二级市场不活跃的问题，原因主要是由于旧住宅设备简陋、配套不全、物业管理不完善。另外，住宅的市场供求信息不畅，房地产中介服务机构少，中介市场服务力量薄弱，也是住房二级市场不活跃的一个重要原因。
三、我区房地产贷款的基本情况
近年来，随着国家扩大内需和促进个人消费信贷政策的不断出台，人民银行在下调金融机构人民币存贷款利率的同时，相应调低了住房公积金贷款利率，促进了住房金融的进一步发展。1998年，全区各金融机构发放个人住房贷款余额为1304亿元，到2002年12月末，余额已达到725亿元，增速很快。个人住房贷款占比上升，引导了房地产投资向更加理性的方向发展。到2002年12月末，全区商业银行房地产贷款余额14108亿元，当年新增2308亿元，当年支持60241户居民购房59333套，面积达64057万平方米。
截止到2003年6月末，全区商业银行房地产贷款余额15316亿元，比2002年末增加816亿元，增长563％。全区商业银行个人住房贷款余额7606亿元，其中，抵押贷款5697亿元，保证贷款1907亿元，分别占比7490％和2510％。2003年1—6月，全区商业银行发放经济实用住房贷款234亿元，完成年度贷款计划的4423％。
四、《通知》对我区房地产市场和经济发展的影响
（一）《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)的目的旨在抑制部分地区房地产价格上涨过快、商品房屋空置面积增加、房地产投资增幅过高，防止房地产市场过热，防范信贷风险。目前，我区房地产各相关主要指标，基本保持在较为合理的范围之内，表明我区商品房屋开发不存在投资过热的问题。主要表现为：
一是一年以上房屋空置率属正常、合理范围。截止2002年底，全区空置商品房屋22344万平方米，占当年竣工商品房屋总量的4067％，其中空置商品住宅15816万平方米，占当年竣工商品住宅总量的3705％，均超过了20%的合理比例。但在空置的数量中，空置一年以上的只有5542万平方米，占当年竣工商品房屋总量的1009％。说明在空置的房屋中，除少量高级住宅及别墅外，大部分没有构成积压，是在正常销售内的合理存量。
二是开发商对银行贷款的依赖程度有所下降。2002年，开发商利用商品房集资、收取定金和预收款等形式筹集的资金比2001年增长近21个百分点。与此同时，随着民间资本大量进入房地产市场，开发商对银行贷款的依赖程度逐步下降。在房地产开发投资中，商业银行的房地产贷款占比从1998年的288％下降到2001年的15％，2002年回升到1882％。
内蒙古房地产市场虽然总体上不存在过热问题，但是，有些问题也不容忽视。我们认为，房地产信贷政策出台对我区房地产市场产生的影响将主要表现在以下几个方面：
1、《通知》规定，“房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目的30%”，而我区房地产开发企业自有资金仅占总投资的1924％，而这1924％的自有资金也不完全是所有者权益。据对商业银行调查，全区权益类自有资金达到30%的房地产开发企业数量很少，相当一部分达不到要求的房地产开发企业将很难从银行获得信贷支持。
2、《通知》规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶的个人发放个人住房贷款”。目前，我区房地产开发企业定金及预收款占总投资的2649％，此项收入的减少，将直接制约房地产项目的工程进度。
3、《通知》规定，“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。承建房地产建设项目的建筑施工企业只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）”。据房地产开发统计有关数字表明，“九五”期间和“十五”前两年，全区房地产开发企业每年新增资金来源中，三大资金来源占6455%（开发企业自有资金占1924%，银行贷款占1882%，定金及预收款占2649%），其余3545%资金来源中，据调查相当一部分为施工企业垫资，而施工企业的垫资中，大部分又为银行贷款。因此，这项规定将直接减少房地产开发企业的可用资金。
4、房地产业是我区的支柱产业之一。2002年，全区建筑业增加值15883亿元，占GDP的917％；全区房地产开发投资7246亿元，占全社会固定资产投资的1013％。人民银行加强房地信贷业务管理，在抑制房地产市场结构性过热的同时，也将对我区经济产生一定影响。不过这种影响是暂时的，而且力度也不会很大。如果出现象1992年那样严重的房地产泡沫后再去调控房地产市场，对经济的冲击会更大。
（二）《通知》出台对保护消费者利益，促进房地产开发商优胜劣汰将起到积极作用。
1、对首次买房的消费者是利好。对多数购房者来说，最希望购买到价格合适、没有太大风险的住房。《通知》对于首次购买商品房的普通消费者来说，无疑是一个利好消息。人民银行为降低居民贷款买房风险，采取对楼房封顶以后才发放个人住房贷款的举错，让老百姓购房更有安全感。对中低收入的购房者，《通知》作出了十分明显的倾斜：贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购房需要。商业银行应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的受益群体，中低价住宅也将成为银行信贷支持的重点。
2、对房地产开发商将优胜劣汰。《通知》提高了房地产开发商的入市门槛，一批实力不济的开发商因此可能会被淘汰，同时，也为信誉好、资质高、实力雄厚的开发企业提供了发展的机会和空间。通过规范管理，我区将涌现一批实力雄厚的房地产开发企业，促进房地产市场健康发展，也势必对经济发展起到积极的推动作用。
五、建议
（一）整顿和规范房地产市场秩序，改善住房消费环境
建立健全促进房地产市场发展和商品房销售的系列配套法律规定，对房地产业进行相应的监督和管理，对不法开发商要加大处罚力度，清理房地产开发市场的混乱因素。要对所有开发的商品房进行统一的评估和认定，并定期发布有关信息，指导开发商建房和居民购房，研究和解决“非典”时期在住宅设计和物业管理方面暴露出来的问题。在居民与开发商发生纠纷时，应由专业的仲裁机构解决。
（二）加速培育和发展房地产二级市场
目前，我区的二手房市场尚未全面启动。通过开放和完善二级市场，使房地产的一、二级市场互补，既可以激活住房市场，促进空置商品房的消化，改善居民居住环境，减少大量闲置资本的浪费，还可以使房屋资源得到充分合理的利用，从而不断地活化资金，为住房金融提供资源。
（三）商业银行需要正确调整信贷思路，继续改善信贷投资结构，将新增贷款主要投向于需求性房地产，重点支持建设经济适用住房项目以及个人住房消费信贷业务，与房地产市场的发展形成良性互助。在进一步改善住房金融服务的同时，要加强对住房开发贷款对象的资质、信用等级、自有资金比例和开发商必须具备的“四证”进行严格的审查，对房地产贷款使用情况进行连续的监督，通过建立健全房地产贷款的定期通报、预警制度，减少房地产信贷的风险，加强对建筑施工企业流动资金贷款用途的监督，对违反信贷资金使用用途，垫资房地产开发项目的建设施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。
篇5：地产公司支付业务管理办法
规范公司各项款项审核和支付流程，保证公司资金安全、高效运行。适用范围
支付管理的范围包括但不限于：开发建设款支付、资本性支出、日常费用支付、税费支付、代收代付款项支付以及其他款项支付。
3.定义 3.1.无 4.职责
4.1.各收款单位、个人：按要求准备相应资料。4.2.经办部门：初审并提出付款申请。4.3.相关部门：进行款项支付审核。
4.4.财务部门：按规定通知收款单位或个人带齐资料前来收款。5.作业内容 5.1.一般规定 5.1.1.按用途分类 5.1.1.1.开发建设款的支付是指房地产开发建设的各种用款，包括：土地费用、前期工程费、设计费、建筑安装费(含工程物料采购)、基础设施费、公共配套费等开发建设用款。
5.1.1.2.资本性支出：主要为公司经营性资产的采购以及公司的对外投资、利润分配等。如公司采购自用的固定资产、无形资产、办公室装修、对外投资、利润分配等用款。
5.1.1.3.日常费用：日常业务经营、行政管理发生的费用款项，如营销推广活动费用、广告设计费、销售佣金、员工工资、业务招待费、差旅费、通讯费、车辆使用费、贷款利息等。
5.1.1.4.税费：企业经营业务所应承担的各种税金及附加，包括营业税，所得税、土地增值税、契税、印花税、堤围费等。
5.1.1.5.代收代付款项：为配合主营业务、其他业务的运作而发生代收代付款、暂收款、如代收代缴税费、初装费等。
5.1.1.6.其他款项：除上述款项以外的各种款项，如往来款、借支、投标押金。5.1.1.7.按支付进度分类 5.1.1.8.按合同实施的不同时期分类，可分为预付款，进度款，结算款，质保金。5.1.2.结算期数与支付次数的规定 5.1.2.1.预付款不必由预算部出具《结算报告》，但结算的期数从预付款开始计算为第1期，到进度款、结算款，质保金应连续编号。不得断号。结算的期数与支付的次数可能不一致，某一结算期数下可能支付几次，在支付证书中应表注为第×期第×次支付。
5.2.土地款支付的规定 5.2.1.土地款支付程序 5.2.1.1.由分管土地主办部门根据土地合同规定的支付条件中约定的支付时间、支付金额向财务部门提交支付申请表。
5.2.1.2.财务部门核对土地合同中的支付条件，向土地收款部门指定的账号办理交款手续。5.3.设计费的支付规定 5.3.1.预付款的支付 5.3.1.1.设计人签订合同后，在合同约定的支付条件达到后，填写支付申请表并附件设计合同的首页、支付内容当页和签约栏当页复印件，交由主办部门，由主办部门填写会审表后，再转交财务部门。
5.3.1.2.财务部核对合同条件的原件并与复印件核对后，确定符合支付条件后，出具财务支付证书。5.3.1.3.由董事办在《财务支付证书》中签署意见后，由董事办将文件反馈主办部门，主办部门移交给财务部，由财务部通知设计人收款。
5.3.2.进度款的支付 5.3.2.1.设计人在办理设计费的进度款支付之前，应事先办理设计成果文件中间验收的手续，形成成果飞豆网房地产资料免费下载/dichan/ 文件的中间验收手续。
5.3.2.2.设计人编制设计费中间结算申请报告后，交技术部进行设计费中间结算的审核工作，并由技术部出具审核意见。
5.3.2.3.设计人在合同规定的支付条件达到时，向技术部填报《支付申请表》 5.3.2.4.技术部根据审核设计费的支付资料的完备性后填写支付会审表，向财务部转交。5.3.2.5.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.3.2.6.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知设计人收款。
5.3.3.结算款的支付 5.3.3.1.设计人在办理设计费的结算款支付之前，应事先办理合同执行情况确认手续，形成《设计合同执行情况确认表》。
5.3.3.2.设计人编制设计费结算申请报告后，与预算部办理设计费竣工结算的审核工作，由预算部出具《设计费竣工结算审核报告》。
5.3.3.3.设计人在合同规定的支付条件达到时，向技术部填报《支付申请表》 5.3.3.4.技术部根据审核设计费的支付资料的完备性，向财务部转交《支付申请表》。5.3.3.5.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.3.3.6.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知设计人承兑。
5.4.监理费的支付 5.4.1.预付款的支付 5.4.1.1.监理人签订合同后，在合同约定的支付条件达到后，填写支付申请表并附件监理合同的首页、支付内容当页和签约栏当页复印件，交由主办部门，由主办部门填写会审表后，再转交财务部门。
5.4.1.2.财务部核对合同条件的原件并与复印件核对后，确定符合支付条件后，出具《财务支付证书》。5.4.1.3.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，由财务部通知监理人收款。
5.4.2.进度款的支付 5.4.2.1.监理人在办理监理费的进度款支付之前，应事先办理监理效果评审手续，形成《监理效果评审表》
5.4.2.2.监理人根据合同编制监理费中间结算申请报告后，交工程监管部进行监理费中间结算的核对工作，并由工程监管部出具审核意见。
5.4.2.3.监理人在合同规定的支付条件达到时，向工程监管部填报《支付申请表》。5.4.2.4.工程监管部提出会审意见后，向财务部转交《支付申请表》。5.4.2.5.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.4.2.6.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知监理人收款。
5.4.3.结算款的支付 5.4.3.1.监理人在办理监理费的结算款支付之前，应事先办理监理合同执行情况的确认手续，形成监理《合同执行情况确认表》。
5.4.3.2.监理人编制监理费结算申请报告后，与预算部办理监理费中间结算的核对工作，由预算部出具监理费《竣工结算审核报告》。
5.4.3.3.监理人在合同规定的支付条件达到时，向工程监管部填报《支付申请表》。5.4.3.4.工程监管部提交会审表并签署会审意见，向财务部转交会审流程资料。5.4.3.5.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财飞豆网房地产资料免费下载/dichan/ 务支付证书》。
5.4.3.6.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知监理人承兑。
5.5.工程采购费的支付 5.5.1.预付款的支付 5.5.1.1.供货人签订合同后，在合同约定的支付条件达到后，填写支付申请表并附件采购合同的首页、支付内容当页和签约栏当页复印件，向采购部提交支付申请，由采购部门填写会审表后，再转交财务部门。
5.5.1.2.财务部核对合同条件的原件并与复印件核对后，确定符合支付条件后，出具《财务支付证书》。5.5.1.3.由董事办在《财务支付证书》中签署意见后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，由财务部通知供货人收款。
5.5.2.进度款的支付 5.5.2.1.供货人在办理进度款支付之前，应事先整理分批供货验收记录单，并根据此编制物料采购类《结算申请报告》。
5.5.2.2.供货人与采购部进行采购费中间结算的核对工作，由采购部出具审核意见。5.5.2.3.供货人在合同规定的支付条件达到时，向采购部填报《支付申请表》。5.5.2.4.采购部提出会审意见后，向财务部转交《支付申请表》。5.5.2.5.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.5.2.6.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知供货人收款。
5.5.3.结算款的支付 5.5.3.1.供货人在办理采购费的结算款支付之前，应事先办理合同执行情况的确认手续，形成《合同执行情况确认表》。
5.5.3.2.供货人编制采购费结算申请报告后，与采购部、工程技术管理部共同进行结算工作，由采购部出具《采购结算审核报告》，工程技术管理部签署审核意见。
5.5.3.3.供货人在合同规定的支付条件达到时，向采购部填报《支付申请表》。5.5.3.4.采购部提交会审表并签署会审意见，向工程技术管理部、财务部转交会审流程资料。5.5.3.5.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.5.3.6.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知供货人承兑。
5.6.施工安装费的支付 5.6.1.预付款的支付 5.6.1.1.承包人签订合同后，在合同约定的支付条件达到后，填写支付申请表并附件合同的首页、支付内容当页和签约栏当页复印件，交由主办部门，由主办部门填写会审表后，再转交财务部门。
5.6.1.2.财务部核对合同条件的原件并与复印件核对后，确定符合支付条件后，出具《财务支付证书》。5.6.1.3.董事办在《财务支付证书》中签署意见后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，由财务部通知承包人收款。
5.6.2.进度款的支付 5.6.2.1.承包人在办理进度款支付之前，应事先到工程监管部办理形象进度的确认手续。5.6.2.2.承包人在合同规定的支付条件达到时，向工程监管部填报《支付申请表》。5.6.2.3.工程技术管理部提出会审意见后，向财务部转交《支付申请表》。5.6.2.4.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.6.2.5.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知承包人收款。飞豆网房地产资料免费下载/dichan/ 5.6.3.结算款的支付 5.6.3.1.承包人在办理结算款支付之前，应事先办理合同执行情况的确认手续，形成《合同执行情况确认表》。
5.6.3.2.承包人编制结算申请报告后，与预算部共同核对中间结算，由预算部出具《竣工结算审核报告》。5.6.3.3.承包人在合同规定的支付条件达到时，向工程监管部填报《支付申请表》。5.6.3.4.工程技术管理部提交会审表并签署会审意见，向财务部转交会审流程资料。5.6.3.5.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.6.3.6.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知承包人承兑。
5.6.4.质保金的支付 5.6.4.1.承包人在办理质保金支付申请之前，应事先至物业公司办理保修期期满的确认手续，取得《保修期期满证书》。
5.6.4.2.承包人在合同规定的支付条件达到时，向工程监管部填报《支付申请表》。5.6.4.3.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.6.4.4.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知承包人承兑。
5.7.营销费的支付 5.7.1.预付款的支付 5.7.1.1.申请人签订合同后，在合同约定的支付条件达到后，填写支付申请表并附件合同的首页、支付内容当页和签约栏当页复印件，向销售部提交支付申请表，由销售部门填写会审表后，再转交财务部门。
5.7.1.2.财务部核对合同条件的原件并与复印件核对后，确定符合支付条件后，出具《财务支付证书》。5.7.1.3.董事办在《财务支付证书》中签署意见后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，由财务部通知申请人收款。
5.7.2.进度款的支付 5.7.2.1.申请人在办理进度款支付之前，应事先到销售部办理营销效果评审的确认手续。并取得《营销效果评审表》。
5.7.2.2.申请人在合同规定的支付条件达到时，向销售部填报支付申请表交附上必要的附件。5.7.2.3.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.7.2.4.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知申请人收款。
5.7.3.结算款的支付 5.7.3.1.申请人在办理结算款支付之前，应事先办理合同执行情况的确认手续，形成《合同执行情况确认表》。
5.7.3.2.申请人在合同规定的支付条件达到时，向销售部填报《支付申请表》。5.7.3.3.财务部全面审查其支付申请资料的完备性后，根据财务支付能力决定支付的次数后再出具《财务支付证书》。
5.7.3.4.董事办将《财务支付证书》签批后反馈文件给主办部门，主办部门移交给财务部，财务部通知承包人承兑。
5.8.行政费用的支付 5.8.1.工资的支付 5.8.1.1.每个月的2日由各部门的文员提交上个月的考勤表给行政人事部，该部计算出当月应计发放的工资，并按国家税法的规定计算出就应扣除的个人所得税及其他应扣除款项，制出工资表。
5.8.1.2.月度工资表由财务部审核后，交董事办签批，由财务部发放。飞豆网房地产资料免费下载/dichan/ 5.8.2.行政费用的支付 5.8.2.1.各主办部门根据相关票据填写报销单据，部门负责人签字确认，由行政人事部进行报销内容、标准的审核工作。
5.8.2.2.主办部门再交到财务部进行票据合规性、金额准确性的审核工作，由董事办审批后，财务部通知相关人员收取报销款项。
6.相关文件
6.1.具体操作流程详见公司《管理流程手册》（2008年6月新版）和公司相关管理制度。7.相关记录 7.1.支付申请表
篇6：房地产资产管理业务
发文单位: 国家税务总局
文号: 国税发［2007］114号
颁布日期: 2007年10月17日
分类: 房产税.一般规定
各省、自治区、直辖市和计划单列市财政厅(局)、国家税务局、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：
为进一步深入推进房地产税收一体化管理工作，明确业务需求，规范操作程序，提高信息的传递、使用效率，根据《税收征管业务规程》等相关规定，在总结各地经验的基础上，税务总局制定了《房地产税收一体化管理业务规程》，现印发给你们。各地财税部门要协作配合，结合本地实际，共同制定具体的管理流程和实施办法，并着力落实。各省地税局应于2007年11月底前将本地区管理流程和落实办法上报税务总局(地方税务司)。
附件：1．房地产税收一体化管理业务规程流程图
2．房地产税收一体化管理业务规程附表
二OO七年十月十七日
房地产税收一体化管理业务规程
概述房地产税收包括土地使用权取得和房地产开发、交易、保有等环节涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。实施房地产税收一体化管理，是 以各税种日常管理为基础，通过涉税信息的传递与共享，开展信息比对，强化纳税评估，提高总体征管质量和水平。
为推动房地产税收一体化管理向纵深发展，提高房地产税收管理的科学化、精细化、规范化水平，根据《税收征管业务规程》等相关规定，制定本规程。
房地产税收一体化管理的实施要点。房地产税收一体化管理的实施要点是：部门协作、信息共享、先税后证、以票控税、源泉控管。各级税收征收机关要积极争取当地政府的重视和支持，与国土、建设、规划、发改委、房管、监察等部门密切协作，严格落实“先税后证”和“以票控税”制度，确保房地产税收及时足额征收入库；建立和完善涉税信息的传递机制，实现房地产涉税信息的互通共享。
房地产税收一体化管理业务规程的主要内容。房地产税收一体化管理业务规程，是《税收征管业务规程》的补充，是房地产涉税信息传递、利用的工作规程，本规程的重点是对房地产税收管理岗位间的职责衔接、信息共享等问题予以规范。税务登记、税款征收、票证管理、税收计划、会计统计等业务按照《税收征管业务规程》和《全国国税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本》、《全国地税系统税收执法责任制岗位职责和工作规程范本》等有关规定执行。
本规程具体内容包括四部分：土地使用权取得环节税收管理、房地产开发环节税收管理、房产交易环节税收管理和房地产保有环节税收管理。
房地产税收一体化管理的岗位设置及职责。按照《全国地税系统 税收执法责任制岗位职责和工作规程范本》要求，各地可根据本地实际情况，在房地产税收征税窗口设置文书受理岗、税款征收岗，也可以设置咨询服务岗等辅助性岗位，在后台设置税源管理岗。文书受理岗位职责：负责纳税申报资料的受理、初审，辅导纳税人填写纳税申报表、减免税申请表，计算应纳税额，录入相关涉税信息；负责审核纳税人报送的申报资料是否齐全，交易价格是否真实，税款计算是否准确等。
各地根据本地征管工作实际情况，也可就上述审核部分职责，增设纳税申报管理岗。
税款征收岗位职责：负责税款、滞纳金、罚款的征收；负责打印缴款书和完税证；负责发票的开具。
税源管理岗位职责：负责税源信息的采集和整理；负责数据库信息的维护和完善；负责相关信息的评估与比对；负责与相关部门进行信息传递。
1．土地使用权取得环节税收管理
土地使用权取得，包括从土地一级市场取得和土地二级市场取得。本环节涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、耕地占用税、契税等。本环节，契税征收机关在征收土地契税的同时，将采集的信息定期传递至土地属地税务机关，为税务机关向转让方征收相关税收提供比对信息，也为加强房地产开发企业和建筑安装企业的税收管理提供基础信息。1．1 土地信息数据库的建立
1．1．1 契税征收机关要根据本地情况，建立土地信息数据库。1．1．2 土地信息应以土地丘号为主要索引进行存储。1．1．3 每条信息应包括如下数据项：（1）基本信息数据项：类别、级别、丘号、四至、面积等；（2）交易信息数据项：每次交易的时间，交易方式（出让或转让），交易面积，交易价格，交易双方的名称、识别码，土地使用权出让(转让)合同号码等；(3)税收信息数据项：每次交易涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（或个人所得税）、土地增值税、契税和印花税等税款的完税情况。1．1．4 土地信息数据库也可以与房屋交易环节的房屋信息数据库合并建立为房地产信息数据库。
1．2 税款征收与信息采集
1．2．1 税源管理岗应定期从国土部门取得土地出让、转让项目资料，掌握土地出让、转让的承受人名称、合同编号、合同签订时间、丘号、交易面积、交易价格等信息，建立土地税源台帐，并按规定核定交易价格和计税依据，录入土地信息数据库。
1．2．2 文书受理岗负责受理纳税申报，负责将纳税人提供的土地出让(转让)合同等资料中的纳税人名称、识别号录入税收征管系统，并从土地信息数据库中调出该纳税人信息资料，与申报土地信息数据库中调出该纳税人信息资料，与申报资料进行比对，信息一致的，进入复核程序；不一致的，要求纳税人陈述理由，调整申报内容。1.2．3 文书受理岗对进入复核程序的申报资料进行审核：一 是对符合减免税规定的，转入减免程序，按减免规定办理；二是查验出让土地的耕地占用税完税情况，未完税的，要求纳税人补缴耕地占用税；三是查验转让土地的上手契税完税情况，对于未完税的，要求纳税人补缴上手契税。
1.2．4 审核无误后，文书受理岗打印《契税纳税申报表》，由纳税人签章确认后转入税款征收程序。由税款征收岗向纳税人征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、契税和印花税等，并开具完税凭证。
1．2．5 税款征收岗原则上应将契税完税信息传递给国土部门，并告知纳税人持完税凭证(办证联)到国土部门办理土地使用权证。1．2．6 税源管理岗定期将契税征收台帐与土地税源台帐进行比对，将已纳税款的土地宗数与已办土地使用权证明的土地宗数进行比对，建立未缴契税的土地信息台帐，通知纳税人办理契税纳税申报。1．2．7 税源管理岗应定期按地区制作《土地出(转)让信息表》(附表1)，传递给主管税务机关；定期按地区制作《建设项目用地信息表》(附表2)，传递给主管税务机关或存入集中建立的“一户式”存储数据库，为主管税务机关向转让方征收营业税等税收提供比对信息，也为加强房地产开发企业和建筑安装企业的税收管理提供基础信息。
2．房地产开发环节税收管理
本环节涉及的主要税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税（或个人所得税）、城市土地使用税、土地增值税等。地市 级税务机关应充分利用土地使用权取得环节获取的土地信息、企业纳税申报信息等，建立房地产开发企业和建筑安装企业信息“一户式”存储数据库（以下简称“一户式”存储数据库），为属地税务机关加强以工程项目为核算单位的房地产税收管理提供信息支持。
2．1 建立“一户式”存储数据库，实现地市级征管平台上的数据集中。
2．1．1 “一户式”存储数据库的建立。
2．1．1．1 地市级税务机关应将辖区内企业涉税信息集中存储，并建立“一户式”存储数据库，有条件的地方应实现省级数据集中。2．1．1．2 每户企业信息应以纳税人识别码为主要索引进行存储。
2．1．1．3 每条信息应包括以下数据项：企业基本信息，不动产项目信息，不动产项目税源分析指标和企业纳税信息。
2．1．1．3．1 房地产开发企业纳税人识别码下的各类信息的主要数据项
企业基本信息主要数据项：①企业资质信息、企业名称、纳税人识别码，②注册地址、注册成立时间，③法人代表姓名，④注册资金，⑤企业性质，⑥经营范围，⑦联系方式等。
不动产项目信息主要数据项：(1)不动产项目基本信息。①不动产项目名称、编号、地址，②开发单位名称、纳税人识别码，③建设期工程项目名称、编号、容积率，④建设单位名称、纳税人识别码，⑤项目用途，⑥土地使用证发放单位和土地使用证编号，⑦规划许可 证发放机关和规划许可证号码，⑧预(销)售许可证发放单位和预(销)售许可证编号，⑨项目建筑面积、总投资、总造价，⑩项目开工时间、预计竣工时间、预计售房时间；(2)不动产项目收入信息。①已施工面积，②已竣工面积，③可销售面积，④已销售面积、套数、单价，⑤销售楼盘的名称等；(3)不动产项目成本信息。①购地成本，②项目贷款总金额，③项目建设承包企业名称，④项目承包金额等。
不动产项目税源分析指标主要数据项：①预计销售金额，②预计营业税额，③预计所得税额，④预计土地增值税额，⑤预计税收进度，⑥税收管理员附注的其他数据等。
企业纳税信息主要数据项：①营业税，②城市维护建设税，③教育费附加，④企业所得税，⑤城镇土地使用税，⑥土地增值税，⑦契税，⑧其他税收等。
2．1．1．3．2建筑安装企业纳税人识别码下各类信息的主要数据项
企业基本信息主要数据项：①企业资质信息、企业名称、纳税人识别码，②注册地址、注册成立时间，③法人代表姓名，④企业性质，⑤经营范围、企业资质信息，⑥联系方式，⑦项目施工许可证编号，⑧总机构企业名称、纳税人识别码，⑨总机构主管税务机关，⑩《外出经营证明》号码、有效期等。
属本地建筑安装企业的，没有⑧、⑨、⑩项信息。
工程项目信息主要数据项：(1)工程项目基本信息。①建设单位名称、纳税人识别码，②施工单位名称、纳税人识别码、注册地址，③ 项目负责人及联系方式，④项目名称、编号、地址、用途，⑤项目开工时间、竣工时间，⑥计划建筑面积，⑦规划许可证发放机关和规划许可证编号，⑧施工许可证发放机关和施工许可证编号，⑨外出经营管里证发放单位和外出经营管理证编号；(2)工程项目收入信息。①工程合同编号，②合同总金额，③发包单位拨款周期；(3)工程项目成本信息。①分包单位及金额，②单位面积建筑成本等。(3)工程项目税源分析指标主要数据项：①预计税款总额，②预计营业税额及进度，③预计所得税额及进度，④预计其他税收额及进度，⑤税收管理员附注的其他数据等。
企业纳税信息主要数据项：①营业税，②城市维护建设税，③教育费附加，④企业所得税或个人所得税，⑤其他税收等。2．1．2 “一户式”存储数据库信息的采集 2．1，2．企业基本信息的采集
在建立“一户式”数据库时，企业的基本信息由征管系统导入；条件不具备无法导入的，可以手工录入信息。房地产开发企业属外地企业的，则在办理项目企业税务登记时，一并采集录入信息。2．1．2．2项目基本信息的采集
项目属地税务机关，要从相关部门采集不动产项目基本信息(具体数据项见“一户式”存储数据库信息)，采集工程项目基本信息(具体数据项见“一户式”存储数据库信息)，并存至“一户式”存储数据库；新办企业项目基本信息，受理税务登记的税务机关应在办理税务登记时采集，并存至“一户式”存储数据库。2．1．2．3企业收入信息、成本信息和企业税源分析指标数据的采集
项目属地税务机关根据企业的纳税申报资料及附属资料，采集企业的收入信息和成本信息(具体数据项见“一户式”存储数据库信息)，并进行税收收入预测，存至“一户式”存储数据库。
项目属地税务机关定期从契税征收机关取得《增量房销售信息表》(附表3)，并将信息存至“一户式”存储数据库。
项目属地税务机关也可定期根据建设部门公开的房屋销售信息，制作《增量房销售信息表》(附表3)，并将信息存至“一户式”存储数据库。
2．1．2．4企业纳税信息的采集
企业的各项纳税信息应及时从征管数据库中导入“一户式”存储数据库。
税务机关在受理企业营业税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等纳税申报时，应同时采集税源信息和纳税信息(具体数据项见“一户式”存储数据库信息)，存入“一户式”存储数据库。2．1．3建立项目信息子数据库
项目属地税务机关要根据“一户式”存储数据库中的信息，在本地建立项目信息“一户式”存储子数据库(或视图，下同)，子数据库中的数据项同“一户式”存储数据库中的数据项。2．2项目税收管理过程中的信息采集与应用 2．2．1采集企业税源信息和纳税信息 2，2．1．1项目属地税务机关在受理企业营业税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税等纳税申报时，应同时采集税源信息和纳税信息，存至“一户式”存储数据库或子数据库(下同)。2．2．1．2税源管理岗位要根据企业的纳税申报表及相关资料，采集纳税申报信息，并将该信息与“一户式”存储数据库中的信息进行比对，然后分两种情况处理：第一，“一户式”数据库里已有企业信息或者项目信息的，应根据文书受理岗提供的纳税人识别码，调出数据库的信息，将在纳税申报环节采集的企业纳税信息，录入并存储到“一户式”数据库相应的信息类下。第二，“一户式”数据库里没有该企业信息或项目信息的，要根据此次申报内容，以纳税人识别码为索引建立数据项，将采集的纳税信息重新录入并存储到“一户式”存储数据库。
2．2．2比对信息
税务机关设定信息比对程序，定期比对相关信息。
2．2．2．l程序一：比对房地产开发企业申报的不动产项目基本信息与土地使用权取得环节传采的土地基本信息和土地交易信息是否相符。不相符的，登记《房地产开发企业信息比对异常情况表》(附表4)，转税收管理员处理。
2．2．2．2程序二：比对房地产开发企业申报的企业所得税、营业税、土地增值税收入信息与房屋交易环节传来的应纳税收收入信息是否相符。不相符的，登记《房地产开发企业信息比对异常情况表》(附表4)，转税收管理员处理。2．2．2．3程序三：比对房地产开发企业申报的建设单位基本信息与“一户式”数据库中有关建筑安装企业基本信息是否相符。不相符的，登记《房地产开发企业信息比对异常情况表》(附表4)，转税收管理员处理。
2．2．2．4程序四：比对建筑安装企业申报的建设单位基本信息与“一户式”数据库中有关开发企业的基本信息是否相符。不相符的，登记《建安企业信息比对异常情况表》(附表5)，转税收管理员处理。2，2．2．5程序五；比对建筑安装企业申报的施工单位基本信息与“一户式”数据库中其他有关建筑安装企业的基本信息是否相符。不相符的，登记《建安企业信息比对异常情况表》(附表5)，转税收管理员处理。
2．2．2．6程序六：比对建筑安装企业申报的工程项目基本信息与土地使用权取得环节传来的土地基本信息和土地交易信息是否相符。不相符的，登记《建安企业信息比对异常情况表》(附表5)，转税收管理员处理。
2．2．2．7税务机关可根据本地实际，设定其他比对方式。3．房产交易环节税收管理
本环节涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税(或个人所得税)、土地增值税、印花税、契税等税种。本环节，契税征收机关要利用从房管部门取得的信息，建立房屋信息数据库；通过契税“先税后证”的把手作用，堵塞税收漏洞，并实现存量房交易相关税收“一窗式”征收、“一站式”服务。3．1房产信息数据库的建立
3．1．1房产交易环节税收征收机关要根据本地房产交易情况，建立房产信息数据库。
3．1．2房产信息数据库应以房产所在地小区名称、幢号和门牌号的组合为主要索引进行存储。
3．1．3每条信息应包括的主要数据项：(1)房产基本信息。主要数据项为：房产所在地小区名称、幢号、门牌号、建筑时间、位置、楼层、面积、结构、用途、朝向等；(2)房产交易信息。主要数据项为：房产交易面积，交易方式(买卖、赠与、继承等)，历史交易价格，本次交易价格，核定的计税价格，交易双方名称、识别码(居民身份证号码)、联系方式等；(3)完税信息。主要数据项为：每次交易的营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税款的交纳情况。3．2 税款征收与信息采集 3.2．1增量房交易税收征管
3．2．1．1税源管理岗从房管部门采集房产交易合同信息，录入房产信息数据库。
3．2．1．2文书受理岗负责受理纳税申报，负责将纳税人提供的房产交易合同等资料中的纳税人名称、识别号录入契税征管系统，并从房产信息数据库中调出该纳税人信息资料，与申报资料进行比对，信息一致的，进入复核程序；不一致的，要求纳税人陈述理由，调整申报内容。3．2．1．3文书受理岗对进入复核程序的申报资料进行审核并核定交易价格和计税依据。
对符合减免规定的，转入税收减免办理程序，按减免税的有关规定办理，并开具减免税证明。
3．2．1．4审核后，文书受理岗采集录入房产基本信息和房产交易信息，打印《房地产权属转移纳税申报表》，由纳税人签章确认后转入税款征收程序。
3.2．1．5税款征收岗根据审定后的计税价格向纳税人征收契税和印花税，开具完税凭证。
3．2．1．6 税款征收岗原则上应将契税等有关税收的完税信息传递给房管部门，并告知纳税人持完税凭证(房管部门存查联)或免税证明到房管部门办理房屋所有权证。3．2．2存量房交易税收征管
3．2.2．1税源管理岗从房管部门采集房产权属转移信息，录入房产信息数据库。
3．2．2．2文书受理岗负责受理纳税申报，负责将纳税人提供的房产交易合同等资料中的纳税人名称、识别号录入契税征管系统，并从房产信息数据库中调出该纳税人信息资料，与申报资料进行比对，信息一致的，进入复核程序；不一致的，要求纳税人陈述理由，调整申报内容。
3．2．2．3文书受理岗对进入复核程序的申报资料进行审核并核定交易价格和计税依据。对符合减免规定的，转入税收减免办理程序，按减免税的有关规定办理，并开具减免税证明。对交易房产没有上手契税完(免)税证明的，要求补缴上手契税。
3．2．2．4审核无误后，文书受理岗打印《房地产权属转移纳税申报表》，由纳税人签章确认后转入税款征收程序。由税款征收岗向承受方征收契税和印花税，向转让方征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收，为双方分别开具完税凭证，并为转让方开具不动产销售发票。
分别设置承受方税款征收岗和转让方税款征收岗的，承受方税款征收岗对于没有附送不动产销售发票进行申报的，制作《存量房交易信息表》(附表6)，通知转让方税款征收岗。
转让方税款征收岗根据《存量房交易信息表》(附表6)对应税未税纳税人征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收。
3．2．2．5税款征收岗原则上应将契税等有关税收的完税信息传递给房管部门，并告知纳税人持完税凭证(房管部门存查联)或免税证明到房管部门办理房屋所有权证。3．2．3税源信息维护与传递
3．2．3．1税源管理岗将申报信息和完税信息加工整理，存入房产信息数据库。
3．2．3．2税源管理岗应定期将完税房产数量与领取产权证的房产数量进行比对，发现应税未税房产信息。3，2．3．3税源管理岗定期制作《增量房销售信息表》(附表3)，传递给开发项目属地税务机关或地市级集中建立的“一户式”存储数据库。
3．2．3．4税源管理岗定期将《增量房销售信息表》(附表3)和《存量房交易信息表》(附表6)传递给保有环节税收主管税务机关。4．保有环节税收管理
本环节主要涉及的税种有房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税。本环节税收主管税务机关应定期从房屋交易环节取得《增量房销售信息表》(附表3)和《存量房交易信息表》(附表6)，可以据此调整售、购房企业的房产税(城市房地产税)税源信息，并利用这些信息加强房产税的管理。
本环节税收主管税务机关应定期从土地使用权取得环节取得《土地转让信息表》(附表1)，可以据此调整售、购房企业的城镇土地使用税税源信息，并利用这些信息加强城镇土地使用税的管理。
附件l：房地产税收一体化管理业务规程流程图（编者略）
流程图l：房地产税收一体化管理各环节信息传递流程图
流程图2：土地使用权取得环节税收一体化管理流程图
流程图3：房地产开发环节税收一体化管理流程图
流程图4：房产交易环节税收一体化管理流程图(增量房)
流程图5：房产交易环节税收一体化管理流程图(存量房)附件2：房地产税收一体化管理业务规程附表（编者略）
附表1：****(地区)土地转让信息表
附表2：****(地区)建设项目用地信息表
附表3：****(地区)增量房销售信息表
附表4：****(地区)房地产开发企业信息比对异常情况表
附表5：****(地区)建安企业信息比对异常情况表
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