物业服务合同签订程序

物业服务合同签订程序（精选6篇）

篇1：物业服务合同签订程序

集体合同签订程序

一、谈判（协商）

由企业法定代表人及有关人员与工会主席及职工代表进行协商谈判，双方代表就拟定的集体合同草案进行平等协商。协商双方的代表人数应当对等，每方至少3人，并各确定1名首席代表。

二、审议

将在集体协商谈判基础上形成的集体合同文本提交职工代表大会或全体职工大会审议，作出审议决议。（用人单位应当在会议前一周将合同文本草案公示，征求职工群众意见）

三、签字

集体合同草案经职工代表大会或全体职工审议通过后，由企业法定代表人与企业工会主席签字后即告成立。签字后的集体合同不得因双方代表的变更而解除。

四、报送审查登记

集体合同签字后，企业应在7日内将集体合同文本及其附件一式四份报送上级工会和劳动行政部门登记、审查、备案。劳动行政部门自收到集体合同文本之日起15日内未提出异议的，集体合同即行生效，企业行政、工会组织和职工均应履行。

五、公布

集体合同登记生效后，双方应及时以适当形式向各自代表的全体成员公布。

集体合同报送审查的材料有：

1、集体合同文本（如同时签订其他专项集体合同、可作为附件）；

2、集体合同审查报告书；

3、职工（代表）大会通过集体合同的决议；

4、集体合同协商双方名单（即行政方和职工方，每一方不少于3人，包括姓名、性别、年龄、职务等）。

以上资料均为一式四份。咨询电话：5844320

篇2：物业服务合同签订程序

销方：单位全称(与营业执照相符)

购方：单位全称(与营业执照相符)

一、收货人名称、到站、产品名称、供(提)货时间、数量、金额

收货人名称要填全称，到站有专用线的`要填写专用线名称，产品名称根据国标规范填写：冶炼精煤、动力精煤、洗末煤、混煤、煤泥、块煤;供(提)货时间按月填写;数量、金额据实填写。

二、质量标准

1、冶炼精煤填写以下指标：干基灰分(Ad),干基全硫(St,d)，干燥无灰基挥发分(Vdaf),粘结指数(GR.I.)，胶质层最大厚度(Y)，收到基全水(Mt,ar)。

2、动力精煤(出口煤)填写以下指标：干基灰分(Ad), 干基全硫(St,d)，空气干燥基挥发分(Vad)，空气干燥基高位发热量(Qgr,ad)或收到基低位发热量(Qnet,ar)。

3、其它产品填写以下指标：干基灰分(Ad), 干基全硫(St,d)，干燥无灰基挥发分(Vdaf)，收到基低位发热量(Qnet,ar)，收到基全水(Mt,ar)。

三、交(提)货地点、方式及价格

分三种情况选择填写

1、销方代办运输，交货地点：供方铁路专用线，价格执行出矿含税价。

2、销方送货，交货地点：货物到达地，价格执行到达价。

3、购方自提，交货地点：销方货场，价格执行出矿含税价。

四、运输方式及到达站港和费用负担

分六种情况选择填写：

1、铁路运输，销方铁路专用线交货，运杂费用购方负担。

2、铁路运输，货物到达地交货，运杂费销方负责。

3、港口交货，到达港口运杂费及港口费用销方负担，装船后费用(含保险费)由购方负担。

4、汽车运输，货物到达地交货，运杂费由销方负担。

5、汽车运输，销方货场交货，运杂费用购方负担。

6、购方自提，费用购方负担。

五、结算方式及期限

1、选择采用现金、汇票或银行承兑汇票结算，银行承兑汇票要注明期限。

2、分预付货款、预付部分货款(定金)、货到付款三种付款方式，预付货款要注明款到发煤日期，预付部分货款(定金)要注明余款在货到后××天内付清;货到付款要注明货到付款时限。

3、到达站交货要注明：按到站价格开具增值税发票一票结算或按出矿价格开具增值税发票连同铁路大票两票结算。

六、验收标准、方法及提出异议的期限

1、以销(购)方化验或测定的结果为准，购(销)方若有异议，共同采样、化验，以共同采样化验的结果为准：委托第三方化验，以第三方化验结果为准。

2、按《煤炭送货办法实施细则》规定，火车运输，同为轨道衡计量，途耗为1.2%，到站后就地过磅计量为2%。

3、提出异议的期限：有关质量、数量争议，车运煤炭及供方汽运送货煤炭，自到站之日十日内提出。

七、违约责任

违约方支付对方违约部分货款1%-5%的违约金并赔偿损失，若逾期付款按每天千分之五付滞纳金;因不可抗力致使一方不能履行合同时免除责任。

八、解决合同纠纷的方式

双方协商解决，协商不成由销方所在地人民法院管辖。也可约定，由被告所在地人民法院管辖。

九、其它约定事项

欠款用户要注明还款计划，注明：本合同一式四份，供需双方各执两份，自双方签字盖章后生效。如需担保，另立合同担保书，作为本合同附件。

十、填写合同有效期限

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篇3：物业服务合同签订程序

郭家汉律师

13701159836

【案情简介】

奥林匹克森林公园地处北京城中轴线北端, 在北京2008年奥运会期间是各国运动员、教练员和奥组委官员的休闲后花园。奥运会后, 2008年10月26日奥林匹克森林公园南园向市民免费开放, 2009年9月30日奥林匹克森林公园北园对外免费开放。奥林匹克森林公园不仅是北京的生态屏障, 而且是北京当之无愧的“绿肺”。

本律师作为北京某设计公司的法律顾问, 参与了奥林匹克森林公园某区景观设计合同的谈判、审查、修改等全过程, 为奥林匹克森林公园某区景观设计合同的签订提供了全过程的法律服务, 通过本律师的非诉讼法律服务有效地防范了工程设计合同纠纷的发生, 保证了奥林匹克森林公园某区景观设计的顺利进行, 维护了北京某设计公司的合法权益。

【代理过程和结果】

北京市金洋律师事务所惠承北京某设计公司的委托, 指派本律师就业主提出的工程设计合同文本进行了认真审查, 根据我国《合同法》的有关规定, 结合工程设计行业实际情况, 对工程设计合同文本出具了两份《法律意见书》, 多次提出了书面修改意见, 并亲自参加了该项目设计合同的谈判。

【律师点评】

工程设计合同是建设工程合同的一种, 是承揽合同的一种特殊形式, 其特殊性就表现在是以完成特定不动产的设计为主要内容的合同, 而不动产的设计具有投资额大、性质复杂等特点, 同时由于不动产的设计又关系到国有资金投资、社会公共利益、公众安全等, 国家对不动产设计进行多方面的控制和干预, 工程设计具有非常大的风险, 而签订具体、明确、完备的工程设计合同是防范工程设计风险的重要措施。

工程设计合同的风险分析

工程设计合同作为明确发包人与设计人双方权利与义务的协议, 如果约定不明确, 就会给双方带来风险, 特别是给设计人带来较大风险。工程设计合同的风险主要有:一是工程设计的范围与内容约定不明确、不具体的风险;二是工程设计依据错误及约定不明确的风险;三是工程设计进度与周期约定不明确或不合理的风险;四是工程设计组织约定不明确或不合理的风险;五是工程设计质量要求约定不明确的风险;六是工程设计成果与交付约定不明确的风险;七是工程设计协调与现场服务约定不明确的风险;八是工程设计费的数额与支付方式约定不明确的风险;九是发包人责任划分不合理与约定不明确的风险;十是设计人责任约定不明确的风险;十一是工程设计变更与索赔的标准、方法与程序约定不明确的风险;十二是工程设计责任与保险约定不明的风险;十三是工程设计的知识产权保护的约定不明确的风险;十四是工程设计中不可抗力的约定不明的风险;十五是工程设计分包未约定或约定不明的风险;十六是工程设计合同变更未约定或约定不明的风险;十七是工程设计合同转让未约定或约定不明的风险;十八是工程设计合同违约责任约定不明确的风险;十九是工程设计合同解除的约定不明确的风险;二十是工程设计合同争议解决方式约定不明确的风险;二十一是工程设计合同中的通知与送达约定不明确的风险;二十二是工程设计合同中的保密约定不明确的风险;二十三是工程设计合同期限约定不合理的风险。

工程设计合同风险防范

风险与利益是并存的, 工程设计合同虽然存在上述风险, 但只要工程设计单位采取恰当的应对措施, 可以将风险进行转移或将风险降到最低, 以实现利益最大化。

(一) 关于工程设计的范围与内容

工程设计的范围与内容是工程设计合同的关键内容, 不仅关系到设计人的利益, 更关系到设计人的责任, 因此, 在工程设计合同中对此需要进行具体、详细约定。

工程设计合同对工程设计的范围与内容的约定, 应注意以下几方面内容:一是在合同应当明确约定工程项目的名称、建设规模、工程投资、性质 (包括新建、改建、扩建) 等。二是在合同应明确约定各阶段工作内容, 对于民用建设工程设计主要包括概念、方案、初步、施工图等设计阶段;对于专业建设工程设计主要包括总体、初步、技术、施工图等设计阶段;除应明确以上各阶段工作内容外, 还应明确施工配合阶段、工程保修阶段的工作内容。三是在合同中应明确约定工程设计范围与内容, 民用建设工程设计范围包括建设用地规划许可证范围内的建筑物构筑物设计、室外工程设计、民用建筑修建的地下工程设计及住宅小区、工厂生活区、小区规划设计及单体设计等, 以及所包含的相关专业的设计内容;专业建设工程设计范围包括本行业建设工程项目的主体工程和配套工程以及与主体工程、配套工程相关的工艺、土木、建筑、环境保护、水土保持、消防、安全、节能、防雷、抗震、照明工程等设计内容。四是如果业主就一个项目委托多个工程设计单位的, 应特别注意各工程设计单位之间以及工程设计单位与主协调设计单位之间工程设计范围与内容的界限划分和接口。

(二) 关于工程设计依据

工程设计依据是设计人进行工程设计的根据, 如果工程设计依据不真实、不全面、不准确或提供工程设计依据的责任不明确, 将不仅直接影响到工程设计的质量与工程设计进度, 造成工程质量事故或工期延误, 给发包人或设计人的利益造成损害, 给双方带来民事法律责任风险, 而且关系到工程设计法定程序的遵守与否, 给双方带来行政法律责任风险。因此, 在工程设计合同中应当明确约定工程设计所必须具备的依据、提供依据的责任、提供依据错误的责任承担等。

防范工程设计依据的风险, 一是在工程设计合同中明确约定依据的名称、内容、份数。工程设计依据一般包括政府有关部门的批准文件、工程设计基础资料、工程建设标准、规范等。项目的性质不同、工程设计阶段不同, 工程设计依据也各不相同。民用建设工程设计的依据主要有:项目立项批复文件、规划意见书、审定设计方案通知书及附图、其他政府部门批准文件、初步设计批准文件、建设工程规划许可证等政府有关部门的批准文件;地形图及其电子文件、建筑用地钉桩通知单、地质勘察报告、外管网市政条件及有关设计资料等工程设计基础资料。工程适用的工程建设标准、规范, 包括国家标准、行业标准、地方标准或企业标准。专业建设工程设计的依据主要有:项目建议书、可行性研究报告、选址意见书、初步设计批准文件等政府有关主管部门对项目批准或核准的文件及铁路、交通、水利等专业规划;选厂报告、资源报告、勘察报告、气象资料、水文资料、地质资料、燃料供应、供水、供电、供气、运输等工程设计基础资料;工程适用的工程建设标准、规范, 包括国家标准、行业标准、地方标准或企业标准。二是在工程设计合同中应明确工程设计依据提供的责任人及应承担的责任。项目有关批准文件、工程设计基础资料均应当由业主提供, 并由其负责该文件及资料的合法性、完整性、正确性及有效性。工程适用的工程建设标准、规范一般由设计人提供, 但如果使用国外标准、规范, 应由发包人负责提供原文版本和中文译本。应特别注意防范发包人将提供不正确、不完善的资料的责任与风险转移给设计人的约定。三是在工程设计合同中应当约定明确发包人提供工程设计依据的时限。四是在工程设计依据移交时应当办理书面交接手续。

(三) 关于工程设计进度与周期

工程设计进度与周期是指工程设计合同生效之日起, 工程设计的时间计划安排。对发包人来说, 希望尽量压缩工程设计的进度与周期, 以便使项目尽早施工、竣工投入使用;对设计人来说, 合理的工程设计进度与周期是工程设计质量的重要保证。因此, 工程设计进度与周期是工程设计合同谈判的焦点之一。

设计人防范工程设计进度与周期的风险, 一是在工程设计合同中应尽量约定工程设计的周期时间即已具备进行工程设计的前提条件后的一定期限完成工程设计工作, 尽量避免约定完成工程设计的固定时间。二是应尽量约定合理的工程设计进度与周期, 如果发包人要求赶进度, 应明确发包人支付相应的赶工费。三是在进行联合体设计或设计分包时, 工程设计进度风险加大, 应采取针对性措施防范风险。

(四) 关于工程设计组织

工程设计的质量与水平关键在于参与项目的工程设计人员的素质与专业水平, 因此, 发包人越来越关注项目的总设计师、各专业设计师、现场设计代表的安排, 一般在工程设计合同中均明确约定项目组成员的组成名单, 未经发包人同意不得更换, 并约定了苛刻的违约责任, 有的甚至要求参与项目设计的人员在施工图完成之前专职为本工程设计提供服务。

为了防范工程设计组织风险, 设计人应采取以下措施:一是高度重视发包人的要求, 能否按照其要求选派设计人员应评估相应风险, 能做到的在合同中明确约定, 做不到的应在工程设计合同中进行灵活约定。二是对发包人的要求如专职设计、其认为不合格的设计人员应更换、高额的违约金等, 应当据理力争, 进行修改。三是按照工程设计合同的约定选派经验丰富、具有管理能力、主导专业人员担任项目设计经理或项目主持人, 各专业设计负责人应具有相应的执业资格及相应的经验, 现场设计代表应由主要专业设计师和有丰富现场经验的专业技术人员担任。

(五) 关于工程设计质量

工程设计质量是工程设计合同中最为重要的合同条款, 也是设计人所应承担的最重要的义务。工程设计质量不仅包括工程设计文件质量, 还包括工程设计服务质量。工程设计文件质量是指设计人的方案、计划、图纸 (电子文件) 、图表、分析、模型、照片、计算书、数据、说明、报告、音像资料、软件、电子邮件、电子媒体资料、实物等设计成果的文件在遵守国家法律、法规和质量、安全、节能、环保等强制性标准的基础上, 满足发包人所需要的功能和使用价值。工程设计服务质量是指设计人在进行方案设计。包括设计方案优化和深化设计、扩初设计、施工图阶段设计、设计概算、招投标、议标配合, 从建设工程开工到通过竣工验收合格的施工配合服务以及其他伴随服务过程中的服务工作水平和完善程度。

防范工程设计质量风险, 设计人应采取的应对措施有:一是在合同中应明确、具体约定工程设计质量要求。工程设计文件质量要求, 首先应符合国家相关法律、法规、规章的规定;其次应符合质量、安全、节能、环保等工程建设强制性标准;第三应符合设计任务书或在合同中明确约定的业主所需要的功能和使用要求。工程设计服务质量要求应符合本专业服务标准规定和工程设计的标准和准则的规定。二是避免在合同中约定业主含糊不清的要求, 避免约定设计人的服务应达到最高标准要求, 避免约定工程设计应获得优秀设计奖项要求。三是设计人应保证其按合同提供的所有服务属于其资质等级许可范围, 并由具有高度责任感、技能熟练、经验丰富的有相应执业资格的各专业合格人员提供。四是设计人应当做好设计的质量管理工作, 建立健全设计质量保证体系, 加强设计全过程的质量控制, 建立完整的设计文件的设计、审核、校对和批准制度, 明确各阶段的责任人。

(六) 关于工程设计成果与交付

工程设计成果是设计人完成工程设计工作的重要标志, 工程设计成果的交付是设计人完成工程设计合同义务的关键环节, 因此, 在工程设计合同中明确、具体约定工程设计成果与交付非常重要。

防范工程设计成果与交付风险, 设计人应采取以下措施:一是在合同中明确约定工程设计成果的具体内容。工程设计阶段不同, 工程设计成果的内容各不同。工程设计成果一般包括工程设计说明、图纸、设备清单、主要材料清单、工程概算等。二是明确提交工程设计成果的形式, 包括纸质文字材料、电子版本等。三是明确提交工程设计成果的时间。工程设计成果的交付时间应当与工程设计进度与周期的约定相衔接。四是明确工程设计成果交付地点。工程设计成果的交付地点一般约定在业主营业地或项目建设地点。五是应当明确工程设计成果的接收人。此内容应当在合同中通知与送达条款中明确约定。六是工程设计成果交付时应当办理书面交接手续。七是设计人在工程设计成果完成后应当尽快交付设计成果并办理书面移交手续。工程设计合同是以提交工程设计成果作为合同履行标志的合同。只有工程设计成果已移交, 才能说明设计人已经完成工程设计合同的主要义务, 即使发包人前期设计费有拖欠, 也应移交。

(七) 关于工程设计协调与现场服务

工程设计特别是大中型项目的工程设计比较复杂, 一是业主往往委托多家设计单位共同参与, 如项目总体设计人、方案设计人、施工图设计人等;二是设计人以两家或两家以上工程设计单位作为联合体共同参与项目的工程设计;三是设计人将工程设计进行合法分包等;四是现场服务的质量与水平低等。因此, 在工程设计合同中应当根据具体的实际情况对工程设计协调与现场服务做出明确约定。

防范工程设计协调与现场服务的风险, 设计人应采取以下对策:一是在明确各设计人的工作范围与内容的基础上明确设计的主协调人。二是明确主协调人与其他设计人的责任、权利和义务, 包括技术协调与管理等。三是发包人应当指定专人负责工程设计的整体协调工作。四是应明确设计人现场服务的内容包括设计交底、解决施工中出现的设计问题等。五是明确现场服务设计人员的资格、数量、服务时间与方式、费用的承担等。

(八) 关于工程设计价款与支付方式

工程设计价款是设计人完成工程设计工作发包人应支付的费用, 是工程设计合同中发包人所应承担的最重要的义务, 是设计人的利益所在。因此, 工程设计合同中应对工程设计价款与支付方式做出具体明确的约定。

防范工程设计价款与支付方式的风险, 设计人应采取以下措施予以防范:一是在合同中应明确约定工程设计费是固定价还是可调价。如果是固定价款, 应进一步明确是固定总价还是固定单价, 固定总价是在工程设计的范围与内容确定的情况下合同价款不进行调整, 固定单价是单价不变但合同总价款随工程设计的面积的变动发生变化, 因此, 在固定单价的情形下, 如何确定工程设计面积至关重要。如果是可调价, 应在合同中明确调整工程设计费的标准、方式、程序等。二是在合同中明确、合理约定工程设计价款的支付方式、支付条件。关于第一笔支付款项, 应约定在工程设计合同签订后一定时间内支付, 可以约定为定金, 也可以约定为预付款, 如约定为定金, 其支付比例不得超过合同总价款的20%。以后支付的款项, 应当约定根据工程设计进度设计人在交付相应工程设计文件后的一定时间内支付。最后一笔的支付款项, 应约定在工程竣工后的一定时间内支付。

(九) 关于发包人责任

工程设计合同是双务合同, 在工程设计合同明确约定发包人的责任和义务是保证工程设计顺利进行的重要保证。

防范发包人的责任风险, 应在合同中明确约定以下内容:一是明确约定发包人向设计人提供资料的内容、份数及具体时间;二是明确约定发包人负责对外协调工作包括与政府有关部门的协调等;三是明确约定发包人对设计人书面提出的事项做出答复的具体时间及应承担的责任;四是明确约定发包人在履行本合同过程中应当遵守有关的法律、法规和规章, 包括不得要求设计人违反工程建设强制性标准, 降低工程质量;五是明确约定发包人应当按照合同约定及时足额支付设计费。

(未完待续, 更多精彩律师点评内容请关注下期杂志)

篇4：物业服务合同签订程序

法律并未直接明确地规定没有经过村民民主审议程序的租赁合同就是无效的，但司法实践中，法院基于社会效果、维稳等因素最终判决认定租赁合同无效的判例却较多。下面笔者从一则案例说起，主要讨论村集体民主程序对租赁合同效力的影响。

一、案情简介和法院判决

蔡枝滔等村民诉广州溪头风景名胜区规划有限公司租赁合同纠纷一案，先后由广东省从化市人民法院和广州市中级人民法院审理。2011年7月10日，村委会在未经村民会议及村民代表会议讨论决议的情况下，以村委会的名义与规划公司签订《房屋租赁合同》（规划公司盖章日期为2011年9月30日），约定鉴于蔡氏古堡原租户违约拖欠租金多年，已造成甲方（村委会）重大经济损失，甲方决定终止原租约，并委托乙方收回蔡氏古堡的使用权，并将位于从化市良口镇溪头村的蔡氏古堡及附属庭院房舍出租给规划公司，期限自2011年10月1日起至2031年9月30日止，租金为4000元/年，以及其它相关的权利义务。蔡枝滔等村民得知后，认为未经村民会议集体讨论决议，该合同将会损害村民的合法权益，遂向广东省从化市人民法院提起本案诉讼，请求判令村委会与规划公司签订的《房屋租赁合同》无效。

一审法院认为案件争议焦点有二：第一，关于原告是否适格。集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占和破坏，集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。因此，蔡枝滔等106个村民认为村委会、规划公司所签订的租赁合同侵害了其合法的权益，有权向法院提起诉讼，并不存在主体资格不适的问题；第二，关于合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第五十九条第二款规定，“下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；……”。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产；……”。因上述合同违反了该民主程序，故对蔡枝滔等106个村民提出确认村委会、规划公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，予以支持。

二审法院认为原审确认租赁合同无效并无不当，本院予以维持。此外，二审法院认为规划公司对《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定，而不是效力性的强制性规定，属于其单方面的解读。二审法院最终维持原判。

二、如何区分效力性与管理性强制性规定

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》将强制性规定区分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反效力性强制性规定将导致合同无效，而违反管理性强制性规定则只是对违反者加以制裁，但并不否认合同效力。

在2013粤高法审监民提字第53号湛江市东海岛实验区东简镇某村村民小组与吴某农村土地承包合同纠纷案中，法院认为，“某村违反民主议定原则发包林地给吴某经营，依法属违反管理性强制性规定，而不属违反效力性强制性规定，故合同有效”。而在本案中，法院却认为，“规划公司认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中的规定属于管理性强制性规定，而不是效力性的强制性规定，属于其单方面的解读，本院不予采信”。同样是有关处置集体财产合同效力的案件，同样为广东省法院审理，却有着截然不同的判决结果。由此可见，对于如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定，在目前暂无法律明确规定的情况下一般为法院的自由裁量权。

那么，我们应如何区分效力性强制性规定与管理性强制性规定呢？笔者提供参考方法如下：第一，明确规定违反强制性规定的合同无效的，属于效力性规定；第二，虽然没有规定违反导致合同无效，但违反该规定的合同继续履行将损害国家利益和社会公共利益的，属于效力性规定；第三，如果是为了实现管理的需要而设置的，则属于管理性规定；第四，效力性规定主要针对行为内容，而管理性规定主要限制主体的行为资格。审判实践中常见的诸如《中华人民共和国公司法》关于公司经营范围的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》关于房地产中介需取得营业执照的规定等，均属于管理性规定。但是对上述判断标准要综合运用，如金融、证券、保险等行业关于营业范围的强制性规定，虽然调整对象主要是主体资格，但由于此类主体是否有相应的资质多涉及社会公共利益与市场秩序，因此应认为是效力性规定。

三、未经村民民主程序的租赁合同效力定性

首先，《中华人民共和国村民委员会组织法》并非效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。这里的“强制性规定”是指效力性强制性规定。而二审法院判决认定涉案租赁合同无效所适用的法律是《中华人民共和国村民委员会组织法》，也就是说，二审法院认为《中华人民共和国村民委员会组织法》中规定的“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产”属于效力性强制性规定，笔者不予认可，笔者认为该法仅是管理性强制性规定，具体理由将在下文中予以解释。

其次，《中华人民共和国村民委员会组织法》并未明确规定未经过民主程序的合同无效。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定”。很明显，该条文并没有规定未经过村民会议程序的合同无效。然而本案中法院却直接适用该法认定涉案合同无效，笔者认为有失妥当。

再次，《中华人民共和国合同法》规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益”。所谓“社会公共利益”，即不特定多数人的利益。而本案中所涉村民的利益，则为特定多数人的利益，不属于社会公共利益，因此规划公司与村委会签订的合同也并没有因“损害社会公共利益”而无效。

结合到本案中，笔者认为《中华人民共和国村民委员会组织法》更大程度着重国家对村民委员会的管理，属于对村民委员会的行为的调整规范，并不涉及到其他民事主体，更未涉及到村民委员会与其他民事主体之间的民事合同的效力问题。因此，笔者认为，《中华人民共和国村民委员会组织法》属于管理性强制性规定，不能以该法作为认定民事合同效力的法律依据。

然而，笔者随机抽取了广东省内部分法院审理的没有经过村民会议讨论而处置集体财产的合同效力的案件，从2004年到2014年的55个案件样本中，只有3个案件是认定合同有效（且为农业承包合同而非租赁合同），即94%的该类案件在广东省内目前的司法实践中均是被认定为合同无效的，包括本案。

笔者分析，司法实践与理论出现上述悖论的原因很可能是由于村民集体财产处分案件多为金额大、人员多的群体性事件，处理稍有不慎，社会影响就非常大，进而使得法院的维稳压力较大。因此在司法审判实践中，法院基于实际社会效果、对更多利益体的保护、社会稳定等因素，多认定没有经过村民民主程序的租赁合同无效。

四、小结

承租人承租前应要求村委会出具租赁物业事宜已经履行民主程序的证据。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国农村土地承包法》均规定了村委会处分集体财产需经村民会议讨论决定方可办理，否则违反法律、行政法规强制性规定，合同无效。由此可见，承租人在承租农村集体物业时，对该物业的出租是否已经履行民主程序负有谨慎注意义务。因此，承租人在承租前应要求村委会出具租赁物业已经履行民主程序的证据，对村委会是否有权处分集体财产保持应有的谨慎，确保合同有效。

对尚未履行民主程序的农村集体物业租赁合同的补正措施。若承租人签订租赁合同时农村集体物业尚未履行民主程序，则其面临着合同无效的风险。此时，可对无效合同予以补正。所谓无效合同的补正，是指当事人所签订的合同违反了法律禁止性规定，导致合同不能满足有效条件，当事人可以通过事后补正来使合同满足有效的条件，促使合同有效。就农村集体物业租赁合同的补正，主要有以下几种措施：第一，重新召开村民会议，投票表决农村集体物业租赁事宜；第二，根据村委会的议事规则或章程规定的补正手续进行补正；第三，让村民代表在村委会的资产报告或财务报表上签字；第四，由村委会出具承诺函，书面明确由其自行承担合同无效的法律后果。

诉讼时应确保能够取得的证据都已在举证期限前提交法院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十三条第一款规定，“当事人举证期限届满后提供的证据不是新的证据的，人民法院不予采纳”。那么，何为“新证据”呢？法律规定，二审程序中的新证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中，规划公司在二审审理期间提交了其与村委会签订的《房屋交接备忘录》、《公证书》、存款历史交易明细清单等，因该证据均可在一审期间取得，故不属于新证据的范畴，二审法院不予接纳。

综上，为避免承担举证不能的不利后果，当事人应重视举证期限，确保能够取得的证据都已在规定时间内提交法院。同时承租人应特别注意无效合同补正后相关证据的保存问题。

篇5：房地产合同签订程序

合同为各方达成的协议，属于双方或多方的法律行为，因此，订立合同须由至少两方当事人参与，仅一方当事人不存在订立合同问题。订约当事人是否为双方或多方，决定于参与订约的人是否为相互独立的意思主体。在一般情形下，订约当事人各方的经济目的是相反的，但在某些情形下，订约当事人各方也可有相同的经济目的，但须能为相互独立的意思表示。

须有当事人之间的意思表示的互动

合同订立是由独立的主体相互接触，互为意思表示，直到达成协议的过程。因此，合同的订立须有当事人互为意思表示，从要约、再要约，直到承诺。

须为特定当事人之间为缔约而为意思表示

篇6：商品采购合同内容和协议签订程序

在了解采购合同之前，必须弄清经济合同、商业合同与采购合同之间的关系。

(一)经济合同

经济合同是法人之间为实现一定的经济目的，明确相互的权利义务关系，而签订的书面契约。经济合同是商品经济发展到一定阶段的产物，是商品交换关系用法律形式的表现。经济合同的订立是在交易双方自愿互利基础上签订的，一经签订就具有法律效力，并受法律保护。

(二)商业合同与采购合同

商业合同是经济合同的重要组成部分，是保证商业经营过程顺利进行的重要手段。零售企业的商业合同是指零售企业在经营活动中同其它企业(生产企业、其他零售企业、交通、银行等)，为实现一定经济目的，明确相互权利义务关系，自愿平等签订的一种具有法律效力的书面契约。商业合同的种类很多,按业务性质不同，可划分为收购合同、销售合同、储运合同、信贷合同等。其中零售企业的采购合同是零售企业在经济活动中使用最频繁、也是最主要的一种合同。零售企业的采购合同是保证企业经营活动顺利进行的主要手段。

二、采购合同的内容

合同具有法律效力，合同上规定签约者应履行和应获得的权利和义务(不能列入与法律相抵触的条款)，受到国家法律的承认、维护和监督，违反时要受到法律的制裁。因此，签订合同既是一种经济活动，同时也是一种法律行为，经济合同制是管理经济的一种有效的经济办法，也是一种依据法律办事的法律办法。签约双方之间达成的一致意见的各项条款构成经济合同的内容。经济合同的内容一般包括：合同的标的，标的数量和质量，价款和酬金，履行的地点、期限和方式，违约责任，合同附则与签署等。因此，零售企业采购合同的条款，应当在力求具体明确，便于执行，避免不必要纠纷的前提下，具备以下主要条款：

(一)商品的品种、规格和数量

商品的品种应具体，避免使用综合品名；商品的规格应具体规定颜色、式样、尺码和牌号等；商品的数量多少应按国家统一的计量单位标出；必要时可附上商品品种、规格、数量明细表。

(二)商品的质量和包装

合同中应规定商品所应符合的质量标准，注明是国家或部颁标准；无国家和部颁标准的应由双方协商或凭样订(交)货；对于副、次品应规定出一定的比例，并注明其标准；对实行保换、保修、保退办法的商品，应写明具体条款；对商品包装的方法，使用的包装材料，包装式样、规格、体积，重量、标志、及包装物的处理等，均应有详细规定。

(三)商品的价格和结算方式

合同中对商品的价格要作具体的规定，规定作价的办法和变价处理等，以及规定对副品、次品的扣价办法；规定结算方式和结算程序。

(四)交货期限、地点和发送方式。

交(提)货期限(日期)要按照有关规定，并考虑双方的实际情况、商品特点和交通运输条件等确定。同时，应明确商品的发送方式是送货、代运，还是自提。

(五)商品验收办法

合同中要具体规定在数量上验收和在质量上验收商品的办法、期限和地点。

(六)违约责任

签约一方不履行合同，必将影响另一方经济活动的进行，因此违约方应负物质责任，赔偿对方遭受的损失。在签订合同时，应明确规定，供应者有以下三种情况时应付违约金或赔偿金

1．不按合同规定的商品数量、品种、规格供应商品。

2．不按合同中所规定商品质量标准交货；

3．逾期发送商品。购买者有逾期结算货款或提货，临时更改到货地点等，应付违约金或赔偿金。

(七)合同的变更和解除的条件

合同中应规定，在什么情况下可变更或解除合同，什么情况下不可变更或解除合同，通过什么手续来变更或解除合同等。

此外，采购合同应视实际情况，增加若干具体的补充规定，使签订的合同更切实际，行之有效。

三、采购合同的签订

(一)签订采购合同的原则

零售企业签订采购合同，必须遵循法定的原则：

1．合同的当事人必须具备法人资格。这里所指的法人，是有一定的组织机构和独立支配财产，能够独立从事商品流通活动或其他经济活动，享有权利和承担义务，依照法定程序成立的企业。

2．合同必须合法。也就是必须遵照国家的法律、法令、方针和政策签订合同，其内容和手续应符合有关合同管理的具体条例和实施细则的规定。

3．签订合同必须坚持平等互利，充分协商的原则。

4．订合同必须坚持等价、有偿的原则。

5．当事人应当以自己的名义签订经济合同。委托别人代签，必须要有委托证明。

6．采购合同应当采用书面形式。

(二)签订采购合同的程序

签订合同的程序是指合同当事人对合同的内容进行协商，取得一致意见，并签署书面协议的过程。一般有如下五个步骤：

1．订约提议。订约提议是指当事人一方向对方提出的订立合同的要求或建议，也称要约。订约提议应提出订立合同所必须具备的主要条款和希望对方答复的期限等，以供对方考虑是否订立合同。提议人在答复期限内不得拒绝承诺，即提议人在答复期限内受自己提议的约束。

2．接受提议。接受提议是指提议被对方接受，双方对合同的主要内容表示同意，经过双方签署书面契约，合同即可成立。也叫承诺。承诺不能附带任何条件，如果附带其他条件，应认为是拒绝要约，而提出新的要约。新的要约提出后，原要约人变成接受新的要约的人，而原承诺人成了新的要约人。实践中签订合同的双方当事人，就合同的内容反复协商的过程，就是要约——新的要约——再要约——……直至承诺的过程

3．填写合同文本。

4．履行签约手续。

5．报请签证机关签证，或报诸公证机关公证。有的经济合同，法律规定还应获得主管部门的批准或工商行政管理部门的签订。对没有法律规定必须签证的合同，双方可以协商决定，是否签证或公证。

四、采购合同的管理

零售企业为了保证采购合同的履行，保证企业购销任务的完成，必须加强对合同的管理工作。从零售企业的角度来看，采购合同的管理应当做好以下几方面的工作：

(一)加强采购合同签订的管理

加强对采购合同签订的管理，一方面是要对签订合同的准备工作加强管理，在签订合同之前，应当认真研究市场需要和货源情况，掌握企业的经营情况、库存情况和合同对方单位的情况，依据企业的购销任务收集各方面的信息，为签订合同、确定合同条款提供信息依据。另一方面是要对签订合同过程加强管理，在签订合同时，要按照有关的合同法规规定的要求，严格审查，使签订的合同合理合法。

(二)建立合同管理机构和管理制度，以保证合同的履行

企业应当设置专门机构或专职人员，建立合同登记、汇报检查制度，以统一保管合同、统一监督和检查合同的执行情况，及时发现问题采取措施，处理违约，提出索赔，解决纠纷，保证合同的履行。同时，可以加强与合同对方的联系，密切双方的协作，以利于合同的实现。

(三)处理好合同纠纷；

当企业的经济合同发生纠纷时，双方当事人可协商解决。协商不成时，企业可以向国家工商行政管理部门申请调解或仲裁，也可以直接向人民法院起诉.(四)信守合同,树立企业的良好形象