物业管理实战与技巧

物业管理实战与技巧（精选6篇）

篇1：物业管理实战与技巧

《物业管理业务实战与技巧》

论文答辩题

1.请您谈一谈，物业管理早期介入的实际意义

参考答案：

一、优化设计

随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在开发过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全和舒适等因素。物业管理企业可从业主(或物业使用人)及日后管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更加优化、完善。

二、有助于提高工程质量

在物业的建设过程中，物业管理企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，避免在日后使用中再投入额外资金和精力，从而减少浪费，提升物业品质。

三、有利于了解物业情况

对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作，必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业管理企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数，“对症下药”。

四、为前期物业管理作充分准备

物业管理企业可利用早期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度、进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过在早期介入过程中与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通信、治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道。2.在物业服务中如何体现 “以人为本”理念。

1.物业管理员工的自我完善是与业主良好沟通的条件

要处理好与业主的关系，首先物业管理员工要先提高自身的素质，才能去管理业主、服务于业主、与业主保持良好的沟通。物业管理员工在日常的工作中直接与业主接触，我们的一言一行，工作的方式和态度都要正确、得体，物业公司在业主面前的形象都要由物业管理员工来展现，那么较高的综合素质就十分重要。当业主对物业公司抱怨连天时，我们不能去跟业主吵，而是要耐心地倾听，最后再向业主解释并表示物业公司将会十分重视他们提出的问题并及时解决；当出现一些技术上的问题，我们不会束手无策，而是能够运用自身的专业知识，使问题迎刃而解，遇到这种种问题，只有具备一定素质的员工才能够立即解决，为物业公司树立良好的形象，与业主保持良好关系。当然不要以为只具备解决、处理问题的能力，足够的专业知识就能够很好的与业主沟通，其实不然，微笑、礼貌的服务也相当重要。文明用语、微笑服务也是物业管理员工的必修课。

2.了解业主的潜在需要，处理好与业主的关系

贯彻以人为本的服务宗旨，挖掘出业主的各种需要十分重要。要能尽量做到一切想在业主前，做在业主前，使业主感到有这样一个物业公司为自己服务使自己省不少心，那么自然业主就不会对物业公司、物业管理员工太过挑剔。我们应尽可能全面的为业主着想，替业主办事情。这样即使偶尔我们犯了一些小错误，业主也会看在我们以往的周到服务上不与我们计较。那么这样，物业管理员工、公司与业主之间的关系自然就会相处得比较好了。

3.营造社区人文氛围

从许多的新闻里我们会看到许多的业主对于物业公司不满意，对物业公司这么挑剔那么挑剔，其实，业主并不是都不好说话，不是那么爱挑理。只是物业公司没有给业主营造良好的社区文化、人文氛围，而使得业主之间、业主与物业管理员工之间的沟通太少，导致了双方或多方的互相不理解，才会生出许多看似很大的矛盾，但其实并不大的问题。其实要解决这样的问题不是很难，物业公司可以利用节假日或者双休日，组织一些社区文化活动、邻里互动活动等。业主在参与这些活动的过程中既充实了自己的业余生活，也与其他业主进行了良好的沟通，当然也与物业管理人员进行了良好的沟通，大家彼此之间增进了友谊，增进了了解，从陌生人变成了朋友。有了沟通，许多事情也就迎刃而解了。

4.亲善、友爱，如家人般的感觉

物业管理员工与业主的良好沟通这不单是某个物业管理人员的事，全体物业管理人 2 员都应这样做，把业主当作自己的家人去对待，这样，难以处理的物业管理员工与业主之间的关系就会缓和许多，大家彼此间像亲人，像朋友，关系自然能处的很好。比如，业主每天回到“家”，第一要经过的是小区的大门，那么我们的保安人员要做到笑脸相迎，主动问候，见到老人小孩要主动搀扶；物业管理人员在小区内遇到业主也要主动打招呼，问个好，遇到业主有困难要主动帮忙；当然，要建立亲善、友爱的关系就要经常到业主家走访，好比串亲戚一样，除了说一些贴心的话以外当然还要收集一些业主需要服务的各类信息和要求，以便以后更好的服务与他们。

5.舒适、安全的归属感

物业管理在管理“人”的基础上管理的是房产，是建筑物，是社区的环境，业主每天下班回到了我们的小区，他们是回到“家”了，“家”是什么概念，是一种归属感，一种安全感，一种舒适感，那么我们要如何为业主提供这样一种感觉呢，我们应当创造一个整洁、安全、优美、舒适的社区环境。

物业管理的以人为本可以概括的看作“以业主为本”，就是以业主为中心的物业管理理念和精神。物业管理是为业主服务的，其目的是为业主创造安全、舒适的生息环境，使物业保值增值。业主的满意程度是检验和评价物业管理水平的重要标准。但作为房地产开发的后续服务机构，物业管理公司还是要有盈利赚钱的义务。那么从这点上说，有时候在获取利润和满足业主需求上就会发生矛盾。但作为现代物业管理公司，作为以以人为本为服务宗旨的物业公司，就应当在这上面把握好。我们应当不求利润最大化，但求业主满意，把每一分钱都用在有利于小区管理和对业主的服务上，用我们的真诚为业主服务。我想只有这样真正做到以人为本，才能够得到业主的满意，得到业主的支持。在以上我认为处理物业管理员工与业主之间的一些方法中，总结出“诚信、周到、高效、安全、礼貌、祥和、创新”的服务管理模式，如果能够真正的运用到物业管理中并加以修改和完善的话，一定能够把以人为本的服务宗旨贯彻得很好，也一定能与业主相处得很融洽。

3.如何解决物业管理收费难的问题

参考答案：

1.加强物业管理知识的宣传。为使业主和物业管理公司建立良好的、和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准，应经业主委员会、物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定，并在业主大会上公布。同时，也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式：如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定 义务，交费合理、拒交可耻；让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，影响其正常的维修、养护、运行、管理，而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。

2.改变收费态度和收费方式。以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取，由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变工作方式和收费态度。

3.对业主产权实行限制。对无正当理由拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司可向上级主管行政部门——房产局物业处汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主制定出制裁办法。例如：可与房产局联合，对这部分业主实行产权限制，使他们在房产交易、产权转让等方面无法办理手续，形成呆死产权，这样将会迫使业主从自身的利益出发，交纳或补缴物业管理费。

4.用法律武器维护自身的尊严和合法权益。根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定，对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼，工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自身的尊严和合法权益。

5.与开发公司办理好房产交接。为避免在业主入住后房屋出现质量问题，引起纠纷，在与开发公司办理房产交接时，要严格按照规章制度办事，对有问题的房产，要在开发公司处理完毕后再接管；特殊情况下，可让开发公司留下足够的保证金，确保物业管理公司具有对该房产的修复能力，以利于今后的物业管理。

4.目前，物业管理企业在服务过程中存在的主要问题是什么？

参考答案：

一、物业管理立法滞后，理论体系不健全。现代文明社会的标志之一便是有法可依，在这一根本点上，中国物业管理行业的立法明显滞后。此外，理论始终滞后于实践。由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各地在制订地方性法规的过程中，也往往局限于对境内外成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，因此存在不少漏洞。

二、物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清。物业管理涉及到的市场主体 诸多，他们之间既有民事法律关系，又有行政管理关系，由于物理管理立法滞后，各方市场主体之间的权利义务关系不清，具体表现在：产权关系不明确；法律责任不清楚；作为经济合同一方主体的业主委员会是否具备诉讼资格；供水、供电、供气等有关单位与物业管理企业的经济关系需要明确；公安派出所、居委会与物业管理企业在社会管理职能上的关系有待进一步理顺，等等。给物业管理造成了很多困难。

三、物业管理收费难且不规范。物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。当前出现的问题主要有两个方面：—是收费难度大。少数业主和使用者宁愿住在较差的环境中，出了问题自己解决，也不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成物业管理收费困难。二是收费行为不规范。

四、开发建设和物业管理脱节。由于建设和管理脱节，物业开发建设中遗留的工程质量问题，很多都是在物业使用中暴露出来的，使得物业管理企业承担了本应由开发商承担的一部分责任，加剧了物业管理企业和业主的矛盾。新世纪里，房地产开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。物业管理、与开发商的结合不但从表面上由商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且在理念上从规划设计、施工到销售、管理都要求物业管理的参与。物业管理的“前期介入”的概念，在今后将被不断深化，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理与房地产开发的关系既互相独立，又密不可分。

五、物业管理人员素质不高。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是—些由房管所转制的物业管理企业，虽然名字变了，牌子挂了，但观念上变化不大，机制上转换不到位，仍沿用计划经济体制下行政型管理模式，摆不正自己与产权人、使用人的位置，习惯于以主人自居，使产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，群众对此意见很大。

5.针对目前物业管理中存在的问题，应采取怎样的对策加以解决？

一、走专业化发展之路

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水准。物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极 5 主动性和创造精神，做好服务集成，通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

二、走法制化发展之路

我国的物业管理只有实现有法可依，依法办事，违法必究的法制化运作，才能保证行业健康持续、稳定的发展。近年来，出台了多部法规、规章，但从整体形势来看，物业管理发展前景仍存在很多隐患，制约因素较多，其中重要的方面就是法制环境较差；全国缺乏系统完善的法律体系；半数以上的省、直辖市及较大城市没有地方法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、覆盖面、执法等许多的缺陷甚至混乱现象。法规政策成为物业管理市场的紧缺物资，并严重制约着行业的发展与进步，亟需建立健全物业管理的法律体系。

三、走集团化发展之路

目前，物业管理企业普遍存在着企业规模小，专业人才少且分散，难以发挥群体功能和综合实力，而且绝大多数企业存在着经济效益 差，亏损严重等问题。要改变 物业管理这种小兵团分散作战的局面，就必须组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营，具有市场竞争力的物业 管理企业集团。

四、走品牌化发展之路

品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。

五、走智能化发展之路

随着人们生活水平的提高，现代科技的发展，房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化，客观上也要求物业管理企业实行智能化管理。物业管理企业也应适应时代的发展要求，采用以计算机管理为主导的新技术，推出智能化管理，以降 6 低物业管理的人力成本，提高物业管理的服务质量，同时，可以推广一些先进的管理方法。

六、走“以人为本”的发展之路

物业管理是二十世纪末兴起的服务性行业。随着房地产行业的大力发展和人民生活水平的提高，物业管理观念也逐渐深入人心，且人们对于物业管理的要求也越来越高。所以在近几年，物业管理行业迅猛发展。但在物业管理市场繁荣的背后，还存在着诸多问题：如服务质量较差，内容简单，收费不规范等等，使广大消费者对物业管理公司意见很大。物业管理工作中产生这些问题的原因有很多，但我认为，最重要的一点是物业管理公司没有牢固树立以人为本的观念，没有认真落实以人为本的宗旨。物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理企业必须捕捉市场信息，突出物业服务的人性化理念，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。因此，在物业管理市场日趋成熟的今天，物业管理公司只有牢牢把握以人为本的宗旨，才能在竞争中不断增强实力，发展壮大，实现可持续发展。

篇2：物业管理实战与技巧

何为沟通？沟通，就是信息交流，就是思想互动，通过“沟通”这座桥梁，我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点，进而达到相互理解，相互信任，最终到达和谐社区的理想彼岸。

那么，如何做到有效的沟通，是否有技巧和方法呢？的经验积累。“熟能生巧”就是这个道理。

首先，作为一名物业管理人员，要端正思想认识。必须做到以下几点：

一、尊重不傲慢

我们渴望得到人尊重，但首先要学会尊重别人，我们的服务对象来自社会各阶层、各人群，切不可以貌取人，看到有钱人就卑躬屈膝，看到穷人就横眉冷对。不懂得尊重别人的人，也得不到别人的尊重。

二、热情不冷漠 物业管理是服务性行业，从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户，何来“沟通”而言？

三、诚信不敷衍

在工作中，我们要以诚为本，说到就要做到，切不可“开大兴”、“掼浪头”，事后不兑现，敷衍了事。

四、礼貌不刻薄

礼貌是社交中的基本准则，更是物业管理的基本要求。礼字当头，礼貌在先。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻。

五、不呆板

在工作中坚持原则，按法律、法规办事的同时，也要视实际情况，在不违反原则的前提下，尽量地予以变通、灵活。

六、负责不推诿

该是我们做的，我们就要做到；该是我们负责的，决不推诿。取信于民。

做到以上几点，是否就可“一沟就能”了呢？未必，有了正确的思想，还要有适当的工作方法。那么，在物业管理中“沟通”有哪些方法呢？

一、说服教育法

将物业管理的有关法律、法规、政策向业户进行宣传、教育和说服，是我们在工作中最常用的方法，但往往也是效果比较差的方法，直观的，死板的说教是无能的表现。

讲法律、讲政策理所当然，但怎么讲，很有讲究。因此，本方法常常要和别的方法结合使用，方能奏效。

二、换位思考法

“爱”与“被爱”是一对矛盾。作为管理者，有时也要换个角度，如果“我是个业主”会怎么想？以他的心态感受一下他的感受。同时也可以请业户也换个角度，如果他是管理者，该如何做？将心比心，相互理解，解决矛盾。

三、入乡随俗法

在工作中讲普通话是基本要求，但是，根据服务对旬的不责骂，特别对一些老年人，用同样的方言来接待他们，往往会收到事半功倍的效果。“家乡音，一家亲”，同样的方言在情感上已得到了认同，还有什么不好说，不好商量呢？但切记：如果没有说方言的能力，还是说普通话，否则“鹦鹉学舌”，弄巧成拙，业户以为你在嘲笑、挖苦他。特别是对敏感方言，如“苏北话”，不要轻易模仿。

四、避实就虚法

有时直截了当，直奔主题，往往会使矛盾激化，双方弄僵。还不如避实就虚，先谈点和主题无关的话题，谈点天气，交通什么的，缓和一下气氛，然后再找机会，切入主题。

五、投其所好法

根据沟通对象的脾气、爱好，可以多聊聊对方感兴趣的话题。如欢喜棋牌，就谈谈牌局对弈；爱好旅游，就谈谈山水；钟爱子女，就多赞扬赞扬他的孩子。对待中年妇女，赞美她的孩子是沟通最快捷的路径，俗话说，母以子贵嘛！

六、以退为进法

有时谈僵了，切不可火上浇油，贪一时之快，把该讲的，不该讲的都发泄出来，这样只能把对方逼入对立境地；不如以退为进，来个缓兵之计，劝一句，消消火，待合适机会，或换别人再跟业主沟通。

七、委曲求全法

有时会遇上不讲理的业户，这时更需要总代表，宽容，大度，切不可以牙还牙、针锋相对，而更应该和颜悦色，轻声细语，即使被骂了也要能够忍耐，小不忍则乱大谋，古人之言不可不听。

除了以上各种方法，还可以利用一些非语言因素，更加强“沟通”效果。

一、离开冲突现场交谈

在冲突现场沟通，只能“触景生情”，越谈越气愤。心态无法平静，还可能有旁观好事者，添油加醋，扰乱局面，可能的话，劝其离开冲突现场，到其他场所交谈沟通较为有利。

二、坐下来谈

能坐下谈就不要站着，“请坐”不光是礼貌，也是融洽气氛，便于沟通的一个铺垫。

三、谈话时保持合适距离和位置

根据心理测试，一般人谈话，身体保持1米半的距离为宜，太近会感觉压迫，太远则有生疏之感，且交谈双方所站位置最好呈90度角，面对面有对抗之嫌。总之，物业管理人员应是一名“杂家”，上至天文地理，下至鸡手蒜皮，远至三皇五帝，近到禽流感洋垃圾，都要知道一点，各种知识都要学习一点。厚积才能薄发，一旦需要时就能即兴发挥，潇洒自如。当然，最重要的是，物业人应该保有对物业工作的热情和对业主的善意。只有牢固树立“为民服务”的思想，再掌握以上所言沟通的方法和技巧，才能是表里如一，长袖善舞，否则，再好的技巧，也只能是作秀，“皮笑肉不笑”是很不好看的。物业管理人员日常用语以及接待技巧 物业管理人员应该掌握以下几条日常用语：

1、问候语：您好，早安，早，早上好，下午好，晚上好，路上辛苦了，您回来了。

2、欢迎语：欢迎您到来，欢迎您的入住，欢迎光临，欢迎您的 临指导。

3、祝贺语：恭喜，祝您节日愉快，祝您圣诞愉快，祝您新年愉快，祝您生日愉快，祝您新婚愉快，恭喜发财。

4、告别语：再见，晚安，明天见，祝你一路顺风，欢迎您下次再来。

5、道谢语：谢谢，非常感谢，多谢你的帮助。

6、道歉语：对不起、请原谅，打扰你了，失礼了。

7、应答语：（1）在对业主说完话后访客回答：是的，好的，我明白了，谢谢你的好意。（2）别人对你的帮助表示感谢时可说：不客气，没关系，这是我应该做的。

8征询语：当业主来访时应起立致敬问好，如：“请问您有什么事”“我能为你作写什么吗？”当你为别人做完一件事或问答完一个问题后可说：“你还有别的事情吗？

9、请求语：请您协助我们„„.例如：发生了车辆碰撞事故时，可客气的说：“请您协助我们维持现场！“：请您„„好吗？例如：当保安要求客人出示证件，客人不肯时可说：“协助我们的工作，好吗？”。

10、商量语„„你看这样好不好？例如：有些问题处理不了，可以对业主说：“您的问题我会向领导反映以后再告诉您，你看这样还吗”？

11、解释语：„„很抱歉，这种情况，公司是这样规定的，例如：当保安要求客人登记而客人不愿意时，可说：“很抱歉，来访登记，这是公司的规定，请你配合”。

物业管理接待礼仪能够帮助物业管理企业通过提供一系列全方位、多层次、专业化的物业管理手段，提升物业服务水平，推动物业企业的发展。

物业服务人员在接待业主时，要将文明敬语和积极进取的精神结合在一起，创造一种最佳的表达效果。要做好这件事情，不是一朝一夕可以做到的，这需要不断地学习，扩展视野、积累知识，从点点滴滴做起，从小事着眼，于细微处见精神，持之以恒，滴水穿石，才能产生良好效果。

物业管理面对各种业主的有效服务接待技巧

接待礼仪在物业管理中的重要性

一、接待礼仪能够塑造物业管理的良好企业形象。

物业服务工作是面向千家万户，服务人员直接和业主打交道的，每位物业服务人员的礼仪表现、个人形象便是物业企业在社会公众中的形象，一位物业服务人员的言谈举止与企业的生存与发展有着必然的联系。

因为凡是住户都希望居住在一个优美、和谐、舒适、安全的环境中，因而物业管理企业的外显形象显得尤为重要。物业管理企业在开展服务和管理中，在与其他部门、机构交往中，工作人员统一的着装、大方得体的举止、款款而行的风度、待人接物的礼仪等都能给人以最直观、最鲜明的印象。

物业管理企业拥有了良好的形象、赢得了广大住户的支持和信赖，就会在激烈的市场竞争中处于不败之地。

二、接待礼仪能够提高物业管理服务水平。

现代企业的竞争已经不仅仅是科学技术、硬件配备的竞争，更多的是业主对于物业管理服务工作的良好体验。许多业主在购买住房时，不仅重视住房、资源、设施这些硬件环境，而且十分重现物业管理企业及其员工科学的管理、诚实的信誉、优良的品格、良好的礼貌风度这些软环境。

物业管理企业员工们的一举一动，一言一行，都直接代表企业的利益和形象，这也是检验员工队伍管理和服务质量的一个重要尺度。因此，在工作时间内，管理工作人员应统一着装、统一用牌、统一用语，接待业主(使用人)以及宾客时应该做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文雅。

三、接待礼仪能够提升物业管理人员企业凝聚力。

在日趋激烈的市场竞争中，越来越多的物业公司为了更好的树立自己的独特形象，纷纷导入企业文化落地各项措施，如企业形象设计、企业歌曲、企业口号、企业标识、企业制服等来明确向员工及公众表明企业精神、精英理念等。

同时，许多物业公司举行各种仪式如开张、庆典、首批业主入住仪式等，这些都能够起到鼓舞员工士气，激发员工对企业的认同感与归属感，形成凝聚力和事业心，为企业发展打下坚实的基础。

四、接待礼仪是物业管理增进社际交往的好帮手。

接待礼仪能够帮助物业管理人员与业主交往过程中传递友好善意、广结善缘，能够很好的表现业主与物业之间的友善和尊重。

物业管理企业与政府各部门之间，以及物业管理企业与社会化的专业公司之间要发生千丝万缕的关系和往来，那么物业管理越来越需要建立起良好的社际交往关系。礼仪正在以新的姿态走进物业管理企业的社交生活之中把握业主心理做好物业管理接待礼仪

物业管理人员在接待物业拜访时，要能够快速判断业主类型，尽可能多的了解业主心理态势和需求，才能想办法适度去满足他，促进企业经营目标的实现。

物业管理服务接待策略

业主心理类型分析：

抑郁型业主

这类业主情绪变化不大，语言谨慎，行动小心，不愿与他人沟通，全凭自己认定的心理办事。这种类型的业主容易在物业管理的小问题上吹毛求疵。

物业管理接待办法：给予业主一定空间，但在业主需要协助时，应积极主动，并且有足够的耐心与业主沟通好动型业主

这类业主其情绪明快，情感易转移，善于交际和沟通，但其意见和观点不稳定。

物业管理接待办法：对待业主热情主动，回答业主提出的问题时要专业自信，多给业主一些相关的意见和建议。

沉默型业主

这类业主情绪不太外露，从表情上看不出明显变化，反而从容迟缓、行动稳重、语言简便，善于控制自己，比较固执，其形成的观念往往难以纠正，彼此交流的难度较大。

物业管理接待办法：迎合业主的观点，以提供耐心服务为主，不可催促对方。给业主一定的空间，在业主需要协助时主动服务。

外向型业主

这类型业主其情绪、情感比较显著外露，易于表达，对事情易答应易反悔，性情脾气急躁。

物业管理接待办法：物业管理人员需在其情绪稳定时再谈问题，不要去激怒他，否则引起其不考虑后果的冲动。

物业管理人员在物业管理过程中，要针对业主的社会地位、不同年龄、不同层次的服务需求，确定业主的需求类型，有效搞好管理服务工作。

总之，物业市场的竞争就是是业主的竞争，有了良好的业主群体，加上强大的管理实力，企业就会在物业管理中创出特色，就能发展壮大。

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篇3：星野拍摄实战技巧与经验

看起来浪漫唯美的星空, 却不是那么容易拍摄的, 这需要拍摄者具有一些基本的天文知识、足够的耐心, 当然还要有一颗热爱星空的心。

天文摄影大致可分为两类, 一类是深空天体摄影, 另一类是操作比较容易的星野摄影。星野摄影的拍摄内容主要是银河、星景、连带各种特色的地景, 以达到广阔唯美的视觉效果。所需要的器材仅仅是, 一部入门级单反数码相机, 一根可控制快门速度的快门线, 一部足够稳固的三角架, 一台轻便的星野赤道仪, 各种焦段的单反镜头, 以及必备的广角镜头。如果没有赤道仪, 画面上的银河及星点会呈拖线状。拍摄者可以根据拍摄环境和地景的不同, 而选择性地运用赤道仪。

星野摄影的具体拍摄及曝光方法:

1尝试在天黑前踩点, 找到合适的构图位置, 架设好三脚架和相机, 等待入夜, 这样比入夜后再蒙头乱转更节省时间, 而且也更安全。

2在取景器内调整好构图, 若画面太黑不可见, 请估计构图之后拍摄样张, 再逐渐调整, 或者用红光电筒扫射取景范围, 以便确定构图边界。

3镜头设置为手动对焦模式 (M档) , 将对焦环转至∞无穷远, 然后往回转动大约2～5mm。

关于为何要回转?

因为从取景器中看出去一片漆黑, 自动对焦模式肯定不行, 手动对焦同样也不能准确合焦, 这时候只能采用估计对焦。通常星野摄影地景较远较大, 所以将焦点设置在无穷远, 但是相机的无穷远是真的比星点还远的, 所以必须回退一点位置。最好的办法就是在地平线附近有月亮时, 对着月球合焦, 没有月亮时, 将逐渐曝光样张进行前后比较微调, 以星点最细小为佳。

4关于M档或B门档手动曝光A.若你没有快门线, 选M档, 曝光时间最大可设30秒, 那么请使用最大光圈, 或者缩小一档。为了最大程度减小机身快门抖动, 还可打开反光板预升模式, ISO400°, 拍摄后亮度不够再逐渐加大感光度。

B.若你有快门线, 选B档, 光圈可使用最大光圈 (目的是尽量减少曝光时间) , 感光度200°或更高, 然后通过手动锁定和放开快门线按钮控制曝光时间, 一般使用最广的焦段不超过42秒 (因为超过42秒, 星点的拖线会变得明显, 除非你想拍摄星轨) 。

5广角镜头适合拍广阔的星野银河, 而中焦及长焦镜头, 则可以根据星座占据天空区域的大小不同, 和拍摄环境来进行选择性运用。

★镜头与曝光时间的600定律公式:

600 (定量) /当前使用拍摄的镜头焦距=安全的曝光秒数 (即不会出现星点拖线) 例如:使用14-24mm F2.8 ED镜头的14mm端拍摄, 运用公式得到600/14=42.85秒。也就是说, 用14端拍, 可以保证不出现星点拖线的最长安全曝光时间是42.85秒。依此类推, 用35mm镜头拍摄需要600/35=17.14秒, 85mm镜头拍摄需600/85=7.05秒。镜头焦距越长, 安全曝光时间超短。

6关于构图和取景, 因为星野摄影和传统摄影是相通的, 所以构图同样可以采用九宫格、黄金分割、对角线、延伸、对称等方式, 只是构图的对象变成了地景和银河。需要注意的是, 构图时, 根据银河的走向来考虑, 尽量将完整的银河展示出来。

这张照片是运气加计算的结果, 画面中划过的不是流星, 而是哈勃太空望远镜的太阳能板在反射太阳光的一瞬间, 最明亮的那颗星是划过夜空中的木星, 绿色的细线条, 则是其他天文爱好者的数只指星笔。

7关于色温:没有固定值, 根据环境不同, 或者自己的偏好来设定均可。星空无限, 创意和感觉也是无限的。

8在传统天文摄影中, 都是会尽量挑选光害小或者没有光害的野外进行拍摄。但我拍摄的照片, 有时则是故意利用光害, 将其拍摄进画面, 以达到对画面氛围的渲染。关于这一点, 见仁见智。

9创意拍法

拍摄星空是一个享受的过程, 所以也可以完全即兴发挥自己的创意, 结合当时的环境条件来进行一些创意拍摄, 就算最后不成功, 也是一种不错的体验。

拍摄时间、地点的选择:

一般来讲每月农历的月初和月末都是可以避开满月干扰的时段, 因为满月的月光会掩盖掉很多暗星, 得到的画面星点稀少。另外需要注意的是无月光的环境, 地景可能需要更长的曝光时间才能显现。肉眼不可见地景或伸手不见五指的环境下, 地景无法正常曝光, 除非有微弱灯光能照射前景, 但电筒等亮光肯定不能出现。综上所述, 不难看出月光对星野拍摄是起决定性作用的。

想要避开城市的光害污染, 一般选择远离市区20～80公里的开阔山区地带, 那里的银河和繁星清晰可见。

篇4：物业管理实战与技巧

《考试说明》：表达应用，D级：语言知识和语言表达的第⑦条：语言表达准确、鲜明、生动、简明、连贯、得体。

二、图文转换题的解题三原则

第一，看题干显性要求，明白转换的重点在哪里，避免答非所问。

第二，看图表的具体内容，知道应该怎么抓主要内容，避免白费力气。

第三，看题干、图表之间隐性命题要求，通晓为什么，避免掉陷阱。

三、图文转换类型及解题技巧

1.图表类

包括柱状图、曲线图、饼状图、表格图等。①概述内容：分点或分类概括表或图所反映的内容信息；②得出结论：将表或图所反映的信息分类得出结论；③提出建议：针对图表所反映问题提出建议。

【总体解题技巧】 ①概述内容要标题关键部分作主语，可以出现数字，百分比，倍数。倍数只能用于增加，不能用于减少；②得出结论不能出现数字，只能用“增长较大（小、多），下降幅度较大（小、少）；”③提出建议要针对图中的分类对比数据，对需要加强或提高的某一类提出建议。

【练习1】根据下边的统计图，完成后边的两小题。1988年～1993年某地区人口示意图（单位：万）（均为年初统计）

（1）说明该地区人口增长最多最少的情况。

答：1988~1993年的6年间，某地区 （限25字内）。

（2）说明1990年以后人口增长的变化。

答：1990年以来，某地区 （限20 字内）。

【解析】注意括号中提示的“年初统计”。

参考答案：⑴人口增长1988年最多，1990年最少，分别为31万人和9万人。⑵人口增长速度比较慢（平缓）。

【练习2】下面是某地几所学校的课外阅读活动与学生阅读能力情况图表，读后能得出什么结论？

某地学校开展课外读书活动的时间不等，其时间为偶尔一次、两月一次、一月两次、每周两次，学生阅读能力值分别为2、4、6、8。

结论： 。

参考答案：学生阅读能力与课外读书时间成正比，经常开展课外阅读活动有利于提高学生的阅读能力。

【练习3】阅读下表，你会得出什么结论？请用一句话加以概括。

结论： 。

参考答案：重大发明（发现）与应用之间的时间间隔越来越短。

【练习4】阅读下面的材料，完成后面的问题。目前，看病难、看病贵已成了社会关注的焦点。某媒体在网上就这一热点设计了下面两项调查，调查的问题及结果如下：

⑴您生病时有前往大医院就诊的打算吗？

⑵影响您光顾大医院的主要因素是：

请你结合以上两组数据的主要信息，写出一个结论。

结论： 。

参考答案：生病时一部分人不去医院就诊与药品价格高、医院滥开检查项目关系较大。

【练习5】下面是某机构对目前高中教材内容与现实联系程度的调查表，请根据要求完成后面的题目。

⑴请概括图表所反映的主要情况（不出现具体数字）。

⑵该图表给人的启发是多方面的，如果你是新教材编写者，可从中获得什么启示？

参考答案：⑴绝大部分的师生认为教材和现实联系不紧密。⑵在新教材编写中应该注意教材与现实的联系。

2.徽标说明类

包括行业徽标、会标、活动标志等。

【解题技巧】徽章的构图往往有特定的寓意。大至国徽、党徽，小至某个行业的行徽，解题时一般用说明性的文字。首先要抓构图的主要部份，再按一定说明顺序说明次要部份。其次是规范说明性的语言，简明、平实、清晰、准确说清内容即可。还有要抓住注释性的文字，否则会遗漏说明内容。

【练习6】下面是“中国电信（China Telecom）”的图标，请仔细观察后，完成下面两题。

⑴根据你的理解，请用简明的语言说说中国电信图标的创意。

⑵结合这一图标，为中国电信写一广告词，不超过20字。

参考答案：⑴①“C”“C”形象化的电话，推测其意是中国电信沟通人与人之间的关系。②“C”“C”两副牛角，联想到股市的牛，可代表中国电信上市的美好前景。③“C”“C”地球的图形或经纬线，可推测其意是中国电信走向世界。④鸟的翅膀，可推测其意是中国电信将展翅高飞。⑵广告词： ①中国电信，开创人类美好未来。②中国电信，沟通你我他。③中国电信，为你架起通往世界的桥梁。④中国电信，插上腾飞的翅膀。意是中国电信的蒸蒸日上。

【练习7】下面的图形是广州申办2010年亚运会的申办标识“狂草广州”。请你写一段说明文字介绍它。(图形中间直线条为绿色，弧形线条从左到右颜色渐变，分别是红、蓝、黄，上方图标为红色，下方字符为黑色)

参考答案：⑴标识中用狂草书写出申亚城市“广州”，舒展自由，现代艺术感强，反映时代的节奏与动感；又有2010的数字组合，代表2010年亚运会。⑵表达人、运动、自然、广州四层内涵，中间神来一笔如珠江穿越广州，设计元素和形态联想丰富，传达了强烈的现代城市精神、人文精神、亚运精神。⑶巧妙地运用线条的拟人化手法，表现出四种运动状态：艺术体操、短跑冲刺、划艇运动、跳远腾空。最突出的是一个女子的艺术体操动作，腾空舒展，绸带环绕，具有强烈的运动艺术表现力。⑷整体色彩与奥运会标识颜色近似，这些健康活泼的色彩，使整个标识透出浓厚的健康环保、活泼动感思想。（备注：广州申办第16届亚运会理念：合作、竞赛与发展，口号：动感亚洲,感动世界，办会标准：祥和亚运、绿色亚运、文明亚运。）

3.插图、图片类

【解题技巧】 ①看清题干的要求与标题提示，确定答题重点。②抓住图片的中心人物、相关人物和图片中的背景说明文字，确定答案切入点。③语言要紧扣图片内容，展开合理的联想和想象，不能过分联想和想象。

【练习8】下面是《人民日报》的一则报道《青春偶像30年》的插图，请用简要的文字概括青春偶像内涵的变化，并对这一变化写一句评论。

① 攀登科学高峰，就像登山运动员攀登珠穆朗玛峰，要克服无数艰难险阻——陈景润；②一个人要奋斗，内在的力量才是永恒的——张海迪；③放飞中国心，圆梦九天外——杨利伟；④要赢得世界的尊重，就必须有社会责任感——马云；⑤其实，我是一个演员——周星驰；⑥要抢走火炬，除非跨过我的尸体——金晶；⑦把自己交给球队，把球队扛在肩上——姚明。

参考答案：偶像的内涵变化由坚强不屈到既要做好本职又要有所担当。偶像的变迁，折射出时代的进步与社会的包容。(意思对即可)

【练习9】(2009·四川)右边是一张汶川特大地震中抢运伤员的照片。这张照片震撼人心，请对此写几句简明得体、鲜明生动的话，表达你的颂扬之情。(100字以内)

【解析】注意紧扣“颂扬之情”体现“语言得体”，运用修辞和饱含深情的语句体现“语言鲜明生动”，所写语句简要不啰唆,才能凸显“语言简明”。当然，所写内容必须紧扣画面内容。

参考答案：说什么非亲非故？道什么生人熟人？你们肩上扛着垂危生命,垂危生命连着一颗颗滚烫的心。山高算个啥,翻过去！无路也要行,踩着乱石攀登！这是大爱无疆,有什么情谊比这更长？这是舍己救人，有什么情谊比这更深？

【练习10】简要阐释下面这幅漫画的含义（60字以内），并为漫画拟一个标题（10字以内，不能以“无题”为题）。（5分）

⑴含义阐释： ；

⑵标题： 。（2分）

答案提示：⑴阐释含义要包含“学生”、“电脑”、“时间”等要点。⑵示例：“消费”、“吞噬”。

篇5：管理的实战技巧

○少了老大的支持或资源，你不可能干好工作。

○协助老大升迁，你也可以顺利上移。

○为一个有前途的老大工作是成功的捷径。

向上管理7点建议

1、了解老板的处境与需求

了解目的：为什么要做这个工作?做给谁看的?想达到什么效果?

检视言行：主管表扬过什么事儿?批评过什么事儿?哪些事上曾亲自指导过你?闲聊时是否曾无意表达过他的期望与标准?

分析现况：他最赞赏的人是谁?他对我手边工作的要求是什么?……

把答案记下来，寻找蛛丝马迹。

打听情报的方法：

做法1.探询对工作的看法：“工作的目标是什么?”“工作中最重视什么?”

做法2.探听识人的标准：“您觉得刚来的新人怎么样?”(以新人为例避免顾忌)

做法3.正面提问：“您觉得我还有哪些地方需要改进?”

延伸阅读： 你是否知道上司对你的真正期望是什么?

2、摸透老板偏好的工作习性

3、了解老板的强项弱点

“提醒和解围”是你必须要做的。代替他完成不擅长的、无法照顾到的、甚至是不愿意做的工作。

4、让老板知道你在忙什么

工作时不要表现出分身乏术的样子，应该从容不迫。

延伸阅读：如果你的努力别人看不到，你就永远是个苦逼的打工者

5、给老板的充足的资讯，不让他意外

别让老大问出“那件事办得怎么样了?”只要让老大说出这句话，就表示你老大获得的资讯不充足。

○开始阶段：不清楚的地方一定要问明白，并商讨资源与时限。

○执行阶段：检查项目，有偏差即时修正。

○总结报告前的确认阶段：完成90%以上的工作之后，与老大进行最后沟通，先以草案进行最终检讨，确定后才100%地完成报告。

○报告坏消息：应一并提出解决对策。

延伸阅读：和上司沟通必备8个黄金句

6、别高估或把老板当笨蛋、当敌人

7、别挥霍老板的资源

提案技巧：拿出98分的企划案，让主管补充2分，尊重主管的意向，提案才容易获得主管协助。

别让老板怀疑你到底有没有用脑

告诉老板时间就行，不用解释如何制造手表。

给老板选项，别问他该怎么做。

篇6：辩论赛技巧与实战

1.正方一辩的发言时间控制：正方一辩是整场辩论的第一个发言者，他没有驳斥的对象，.正方一辩的发言时间控制 要做的只是把事先准备好的稿子认认真真地念好。不过，如果能在念出最后一个字时，恰恰 时间结束的铃声响起，可收到先声夺人之效。这一点极难，所以不必强求。正方一辩还有 一些战术，如在发言结尾向对方提出好几个问题，以图扰乱对方一辩发言，但对方如稍有经 验，一般是避而不答，于是反而容易暴露本方的进攻点。一辩还常在结尾时说：“关于*** 将由我方二辩、三辩作进一步的阐述。”这种做法优点是在配合上显得连贯，缺点是可能会 破坏一辩的整体气势。如果时间已到而稿子还未念完，可以把论点重复一遍，然后坐下。

2.控制驳论的的比例：除正方一辩外，其余辩论队员都面临着如何在发言中处理驳论与立.控制驳论的的比例 论的关系，初学者易犯的毛病：一是明明听到对方漏洞百出，却不知从何下手，好象武学中 的全是空门，竟然成了没有空门;二是知道应该驳斥哪一点，一站起来就面红耳赤，恨不得 一棍子把对方打死，但是由于无法有效地组织语言，说起来吞吞吐吐，观众看了都替他着急。驳论应该注意的问题是： ①事先有所准备，对方可能从哪点进攻，做到心中有数，可以把 想到的驳论分点写在卡片上，对方谈到哪一点，就抽出哪张卡片放在稿子开头;②首先驳 斥对方的常识性错误及口误，如对方背错了某句诗词或在某句话中漏掉了一些关键字而导致 意思截然相反，都应该抓住机会予以痛击;临场驳斥要注意对方发言中的开头一段，因为时 间有限，如果驳斥其结尾，往往来不及组织语言;③反驳的对象不要太过分散，不超过 3 点;④最好是针对前一个发言者进行驳斥，如果中间已经隔了几轮发言，驳斥的效果会减 弱。当然，对方的重大漏洞或关键的论点、论据例外;⑤确实觉得反驳有困难可以只立论。

3.语言通俗化、口语化：初看辩论的人可能会觉得那些辩论稿满篇都是听不懂的新名词的.语言通俗化 口语化 辩手才是高手，其实恰恰相反。前面已经说过，辩手经过准备之后，对辩题的理解往往比评 委深刻，这时，既要深得入，又要浅得出，发言时要避免使用专用术语，即使用也要作说明，此外，要多使用比喻、举例、排比等手法。如果能在发言中以幽默的语言或大义凛然的陈词 引起观众的笑声和掌声，对评委会产生较大影响，这一点也同样适用于自由辩论。

4.概念的模糊和清晰：其实不光是概念，很多场合都需要模糊的语言让对方找不到靶子，.概念的模糊和清晰 这似乎和第 3 点有点矛盾，但第 3 点指的是一般情况，而这里指的却是特殊情况。举个例 子：在“法治能消除腐败”的训练赛中，我持正方立场，这时我方面临的一个难题是怎样给消 除下一个定义，消除的权威定义是使不存在，如果同意这个定义，显然不利;如果不同意，这个定义又实在太难驳倒，甚至很难防守。最后我方采用了这样的定义：法治能消除腐败，指的是法治的惩治、防范、监督、教育几种功能相互作用的动态过程。实战效果颇佳，对方 没有什么好办法指出我方这个定义错在何处，结果在枝节问题上作了大量的纠缠。可以看 出，概念模糊化目的是为了防守，这种概念的本意对已方是不利的又或者无法定义精确。相 反，概念的清晰是为了进攻，如上例中反方当然要旗帜鲜明地提出消除就是使不存在，使腐败现象为零，这样才能加强进攻的力度。

5.煽情：煽情是辩论中的常用战术，自由辩论中也应用颇多，但由于自由辩论中个人发言.时间很短，使这种战术的应用受到限制。大规模煽情一般出现的规范发言中。煽情时首先 要投入感情，可谓慷慨激昂之时，声嘶力竭;沉痛哀伤之处，气若游丝。但也要注意不可过 火，以不影响自己发言为度，切不可泣不成声，拍桌子等等，煽情内容也要注意有逻辑性，比如“法治能消除腐败”中，反方在对腐败问题痛心疾首之后，说“腐败如此严重，单靠法治 独木难支”是有效的。而在“应该鼓励购买私人小汽车”中，反方大谈农村失学严重，去煽希 望工程的情，就有点风马牛不相及了。