房地产重点项目解析（精选8篇）
篇1：房地产重点项目解析
摘要:优化设计能够降低项目的成本，提高项目的认可度。优化设计包括建筑设计优化、结构设计优化、水电设计优化三个重要的设计环节，本文介绍了三个重要优化设计环节的优化设计方法，通过项目特点进行分析，采取合理的方法进行项目的优化设计，是房地产项目成功的基础。
关键词:优化设计;成本;房地产项目
成本控制贯穿着整个房地产项目建设的全过程。设计阶段的成果对于项目使用功能的影响占到整个建设过程的60%～80%，设计阶段的成果是项目成本控制的重要一环，设计的合理性、经济性和适用性是房地产项目成本控制的关键因素，如何达到优化设计的要求，让项目的利润最大化是房地产设计人员关注的问题。现阶段很多设计人员在进行房地产项目的设计过程中，抄袭一些已有项目，不考虑项目的成本，设计出的图纸只能满足房地产项目的基本要求，而未考虑设计优化的环节。优化设计能够降低项目的成本，提高项目的认可度，满足拟购房人群的需求，提高项目的销售速度，所以优化设计是房地产项目设计的重要一环。
一、建筑设计的优化方法
建筑设计方案决定了项目的成本，选择适应本地区的合理的设计方案是项目成功的关键。项目起初应该通过问卷调查的形式，调查本地区拟购房人群的购房意向、购房需求、购房要求，根据数据分析方法进行地区拟购房人群的情况分析，找出相应的规律，通过拟购房人群的分析选取适用于本地区人群的建筑设计方案，为今后的销售打下坚实的基础，防止出现项目建成无法销售的情况。基于调查问卷的分析结果，与设计投标单位进行沟通，通过招标与投标过程的分析，集各家设计投标单位的优点，选取建筑设计方案更优秀的设计单位进行项目的设计。中标设计单位不急于进行后续设计过程，依据招投标过程中多个建筑设计方案的分析与问卷调查结果进行建筑设计方案的初步优化，对初步优化合理的方案，聘请相关建筑设计专家开展论证，分析建筑设计方案中需要改进的环节，作为方案终极优化的目标。方案优化结束之后进行建筑图纸的绘制，现阶段房地产项目建筑设计多是以户型拼凑的方式进行，采用完工的项目户型进行参考，未考虑本地区购房者的实际需求。建筑图纸设计前应该分析问卷调查的结果，根据拟购房人群的基本需求进行户型设计，设计过程中还需考虑户型的合理性，考虑设计的简洁性，有利于结构设计的开展，降低工程成本。
二、结构设计的优化方法
结构设计方面的优化分为两个方面，一是结构设计体系的优化，采用何种结构形式，结构形式的基本构件间距，采用合理的结构形式可以有效降低成本，提高项目的利润;二是进行结构内部构件的优化，梁板柱的截面尺寸与混凝土强度，构件的内部配筋率，墙体的材料与强度等级，砂浆的强度等级，等等，认真分析结构的受力特点，采用更为合理的构件截面和强度，降低项目成本。结构设计方案传统设计过程基本上是凭借结构设计人员的经验，假设构件的截面尺寸，通过设计规范的要求进行设计验算，分析构件是否满足规范的设计要求。传统的设计方法是一种被动设计的方式，优化设计是一种主动设计的方式，选取更加合理的设计软件，确定精细的设计荷载，确定适合于本项目的结构设计方案，降低项目的成本。传统的设计只利用PKPM结构设计软件完成项目的设计，现阶段有一些更加合理的设计软件进行结构荷载的分析，分析项目荷载的精度更高，得到的计算结果更准确。高层建筑力学分析一般用迈达斯、SATWE、PMSAP、ETABS;钢结构一般采用3D3S、MTS、STS、perform－3D;有限元还是ANSYS和ABAQUS;复杂建筑利用符号计算软件进行简单的编程以及计算分析，分析建筑结构与桥梁结构的内力与位移情况。［1］［2］根据项目结构的实际特点采用适合于本项目的结构设计分析软件进行结构计算，也可以通过相应软件与PKPM配合进行分析计算。优化设计需要假设多种结构方案，根据不同的构件布置情况和构件的不同截面尺寸，进行结构的强度验算与经济比选，选择满足强度要求成本最低的方案完成设计。构件需要按照构造要求配筋时，选取规范要求的最小配筋率即可，降低项目的成本。从结构设计方案的初始阶段聘请相关专家进行结构设计不同阶段的审阅，提出结构优化设计的合理化建议，作为结构设计方案优化改进的依据。结构初始方案设计完成，房地产公司应聘请专业的优化设计公司，对项目设计的初始方案提出详细的优化设计方案、详尽的优化设计参数、构件的强度等级及构件的截面特点等，与初始方案设计单位进行沟通，完成初始方案的优化设计与图纸修改工作，使设计方案更合理，通过前期聘请专家进行初始方案的不断调整，减少了后期优化方案修改的工作量，削弱了对于工期的影响。两个优化环节配合工作，降低了后期优化方案的费用，优化方案更合理，项目成本更低。
三、水电设计的优化方法
水电线路设计保证其功能性与安全性的同时，力求线路位置准确，线路位置有利于后期的使用与维修，利用BIM软件进行三维分析，确定水电线路的位置的合理性，防止与土建施工出现不和谐的现象，具体的水电设计优化过程包括以下两个步骤:第一步，认真分析设计项目的水电需求，选择标准层进行水电线路的排布优化，力求水电线路回路最短的原则进行优化，材料最节省，施工最方便。利用BIM进行三维分析，确定水电线路的具体位置。第二步，对于回路优化后的图纸进行分解，可将照明、插座、出水口等分图分析、准确定位，并表明距离墙体的尺寸。
四、结语
房地产项目设计主要包括建筑设计、结构设计、水电设计几个重要的环节，每个初始设计环节都有预先设定的目标，现阶段初始设计的图纸不能满足房地产企业降低工程造价的基本要求。房地产企业要求项目设计在满足国家与行业设计规范的前提下，能够降低项目成本、提高项目的认知度、提高企业的声誉，因此设计成果必须进行优化设计。优化设计考虑拟购房人群的需求，集合众多设计人员与相关专家的思想，利用先进有效的设计工具，提出详尽的优化设计方案。优化设计是房地产项目建设中的重要一环，每个设计环节都有其相应的优化设计方法，优化设计方法的有效利用是房地产项目降低成本、提高认知度的重要基础。
参考文献:
［1］张庆，王磊．基于微分方程组的多排桩内力分析［J］．吉林大学学报工学版，2014，44(5):1327－1333．
［2］王伟，王磊．基于微分方程组法的柔性墩台内力计算分析［J］．吉林大学学报工学版，2015，45(1):121－126．
篇2：房地产重点项目解析
（房地产批量住宅精装修工程管理培训讲义大纲）
----孟工监理
授课范围、对象及方式：
1、范围：工程管理准备、土建移交、施工、工地开放、正式入伙、保修阶段的管控与监督，同时包含研发、设计、采购、营销、物业管理等方面内容。
2、对象：主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业管理人员的实战解决方案，也可作为产品研发、采购、营销、监理、施工管理工作的参考。
3、方式：主要采用XX上市企业9个大型批量住宅精装修项目工程管理案例图片、视频、文件表格样本、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。
目录
第一篇：前期阶段
第二篇：施工阶段（上）
第三篇：施工阶段（下）
第四篇：开放入伙保修阶段
结束语：总结与感悟
第一篇：前期阶段
第一讲: 概述
第二讲：管理准备
第三讲：项目启动会
第四讲：土建界面移交
第一讲：概述
1、评价指标
视频：“精装门”和“房斑斑”事件
群诉索赔事件图片
评价指标示意图
项目案例计划指标与达成率对照表
2、有利因素及动力
示意图
3、不利因素及压力
示意图
4、主要的管理思路
示意图
甲方主导、引导的重大意义
体验中心的意义
XX精装修项目管理办法及实施细则
5、需要防范的主要风险
示意图
产品研发原则和研发的缺陷 设计管理原则和常见设计缺陷
采购管理原则和采购风险
设计原则和常见设计缺陷
工程管理实施阶段如何防范上述缺陷
XX工程的交楼标准
6、施工过程管控的四大关注点
示意图
第二讲：管理准备
1、流程设计
项目管理流程示意图
工程管理流程示意图
流程设计应考虑的主要问题
流程设计的变化与创新
2、施工合同与专用附件中的关键内容
精装总包与分供方的采购管理问题
第三方施工合同问题
施工合同及专用附件中的关键点一览表
3、监理合同与监理技术建议书中的关键内容
监理合同及监理技术建议书中的关键点一览表
4、可借鉴和采用的十一个管理动作
（1）、案例反“洗脑”宣贯
A、“一个中心，两个基本点” B、“一个导向，N个跟进” C、专业的事由专业的人做
D、世上没有低价优质的馅饼
E、精工细作是要花时间的（2）、招标工作的介入和补位
（3）、提前确定装修监理单位
（4）、提前确定套装木门和橱柜分包单位
（5）、提前介入土建界面抽查
N个项目土建施工样板检查问题统计表
N个项目土建施工样板层问题综合分类比较图
此阶段关注点分析一览表
（6）、装饰图纸与土建图纸对碰梳理
N个项目图纸对碰共性问题统计表
（7）、现场勘查与拍照
协调工作的关键点一览表
（8）、甲供材料计划梳理
甲供材料部品计划表样本
XX工程的材料品牌
因排版和整改备料瓷砖的损耗量
因不同批次颜色不同和整改备料墙纸的损耗量
其它甲供材料的备货量
（9）、管理交底文件的准备 A、与土建工程师排定土建移交计划
XX项目土建移交计划表
B、编制项目启动会指导书
XX精装修项目启动会指导书样本及其关键点
（10）要求监理、施工方现场负责人准备项目管理要点和接受质询的准备
（11）、审核精装总包提交的《精装总包管理办法》及三方协议
第三讲：项目启动会
1、目的和形式
2、认识的统一与管控原则的确立
（1）、实物标准的树立
工程实物图片PPT文档
（2）“大兵团”作战“与“绣花女”做事
与星级酒店装修差异化比较图
与普通家居装修差异化比较图
（3）、“高压线”-----系统性问题的认知与管控原则
（4）“两乱一拖、三点一走偏”-----细节问题的认知与管控原则
（5）、“一个中心，两个基本点”
3、可借鉴和采用的两个管理动作
(1)、定好规矩-----阐述项目启动会指导书
（2）、监理、施工方讲述并接受质询和点评
主要目的：A、迫使监理、施工方现场主要负责人读图和现场勘查
B、迫使监理、施工方现场主要负责人做好功课。
讨论:现场项目主管工程师是否有权利制定罚款规定和如何保证施工方能够自觉缴纳？
第四讲：土建界面移交
1、对土建移交的认知
（1）、土建移交往往比较难
（2）、完全按规范是不可能的（3）、是否必须等土建竣工验收后才开始移交
（4）、希望的土建界面状态
前后项目界面划分变化一览表
（5）、土建拒绝整改或整改迟缓，对进度和质量影响很大，各方要强力介入
2、移交的程序
示意图
3、验收主体、人员、工具
4、验收标准与尺度把控
土建移交质量问题综合统计分析表
小业主入伙时土建问题统计表
(1)、图纸与现场的比对
（2）、系统性和水隐患问题的规避
（3）、数据和规范说话
5、可借鉴和采用的五个管理动作:（1）、固化土建移交和精装总包验收计划
（2）、审定土建验收项目、标准、表样 土建项目检查表的关键点
土建移交表样本的关键点
（3）、冷热水管对接持压保水或再次打压的重大意义
（4）、试验、实测实量、标注、拍照
(5)、充分协调与沟通
问题：如何检查土建外墙、窗框、露台是否渗水窜水返潮？
案例图片
6、处理移交拖延的策略
小结
第二篇：施工阶段（上）
第一讲：施工准备
第二讲：质量管控
第一讲：施工准备
1、适当提前进场
2、分包对”三个文件”的认可和签署
（1）、总包管理办法
总包协调管理费和收取分包押金问题
（2）、三方协议
工程款支付、文档流转问题
（3）、成品保护处罚办法
成品保护措施费单列问题
成品保护处罚办法样本
3、图纸会审与方案深化
图纸会审与方案深化的关键点一览表
4、监理实施细则
监理实施细则的关键点一览表
5、施工组织设计与专项施工方案的关键点
（1）计划管理的关键点
A、工序计划与施工流程设计
N个项目施工工序流程计划对照表
B、流水计划
单套房屋的进度计划
N个项目流水段计划对照表
N个项目分包施工计划表
施工办公室和材料保管室的问题
赶工的后果分析
C、“里程碑”节点计划
N个项目大节点工期控制计划
a通水通电时间
b泥水进度
c整改开始时间及力度
d平面布局 f预留纠错时间
D、编制材料计划的关键点
部分材料的供货周期
部分材料的备货量
E、编制劳动力组织计划的关键点
N个项目各工种工人日产量与劳动力估算表
任务不连续的后果
泥水工给我们的制约
勾缝打胶工给我们的困惑
“层层剥皮”带来的后果
工人工资发放情况公示
（2）、节点施工方案中的关键点
专题讨论：涉水隐患的严重后果
A、涉水问题分类
涉水问题一览表
B、涉水缺陷避免的设计措施：
门槛石防水施工节点大样及工程图片
露台阳台地面与保温层外墙涂料收口节点大样及工程图片
露台阳台门槛石防水节点大样及工程图片
卫生间地面管口地漏根部与淋浴区下沉防水施工节点大样及工程图片
管井内侧防水节点大样
门套线下部节点大样及工程图片
给水管口出墙砖完成面1-3㎜的做法
C、其它节点设计
门槛石与木地板收口节点大样及工程图片
栏杆与窗框连接大样及工程图片
（3）、成品保护专项施工方案
(4)、临厕
工地案例图片
（5）、施工用水
工地案例图片
（6）、临电和施工照明
工地案例图片
（7）、施工导示与楼层房间标记
工地案例图片
（8）、场地封闭与门卫
工地案例图片
（9）、垂直运输
垂直运输制约分析表
（10）、楼层住人
(11)、施工垃圾
工地案例图片
6、材料封样
材料封样项目一览表 材料封样展板图片
7、材料复验
材料复验项目表
材料复验的周期
8、实施对土建成品的保护
土建成品保护的范围及方法案例图片
9、政府验收问题
10、实施资料管理交底
一个问题：门窗上的钢化玻璃是否允许存在划痕？
窗玻璃划伤责任划分案例
讨论：斗斗车是允许上楼好呢，还是不允许上楼好？
第二讲：质量管控
1、程序
（1）、“九步走”示意图
（2）、缺陷N次交叉复式“过滤”示意图
（3）、施工质量管控中如何避免设计缺陷
（4）、施工质量管控中如何避免材料缺陷
2、样板带路
（1）、目的和程序示意图
（2）、样板层、样板房、施工小样的确定
（3）、阶段点评与完工体验
（4）、技术变更后的图纸标注
3、现行施工规范标准的把握
主要施工验收规范标准目录
实际验收侧重点显著不同—小业主关注点
讨论：工期很紧张的情况下、基层“含水率”超标，怎么办？
4、流水段分项工程施工令
（1）、目的和意义
（2）、适用的分项工程项目
分项工程项目统计表
（3）、五个关键点掌握：
A、分项工程拆分
B、工序分段
C、增加报验项目
D、增加功能性试验项目
E、停止点设置与阶段点评
（4）、申请签发的前置条件与表样
5、系统性问题与渗漏返潮窜水问题的高度警惕和点上缺陷的预防
已交付的精装楼盘小业主关注的敏感点与报事综合分析表
质量问题分类统计表
系统性和涉水问题施工管控措施一览表
含水率问题
质量通病的防治图例（1）、质量的预控深度
关键是---动作
时间----事前
空间----每个作业面都要关注到
工人----前后进场的工人都要交底培训到位
预测----可能出的问题都要想到
措施----提前有应对预案
苗头----立即扼杀
后果----预先警示
土建工程师延伸管理问题
图片交底和每周图片点评的好处
班组长参加周例会的好处
预控案例
工作作风与操心程度
亲自检查与遥控指挥
（2）、傻瓜菜单式图表的运用
图表案例
(3)、排版图的意义
（4）、施工、监理交底培训录像或拍照
（5）、专人统一综合放线放样和界面分割线标注的意义
（5）、节点大样、排版图、监理提示挂贴
(6)、过程纠偏、严格打表与一次成活的重大意义
（7）、施工自检结果的标注与拍照
（8）、监理验收结果的标注与拍照
（9）、组织集中、分专业通查，及时批量提供整改清单
（10）、旁站监督在精装修工程中的运用
（11）、物业工程师的提前介入
（12）、界面移交与问题暴露
管口堵头渗水检查的必要性
墙砖、吊柜、烟机、热水器、挂件安装完后水管打压及按户拍照的必要性
角阀安装完后通水检查按户拍照的必要性
三次蓄水试验的必要性
（13）、N次大雨后组织检查的意义
（14）、材料进场验收与使用过程监督
（15）、当苗头出现时
（16）、进度、造价与质量发生冲突时
（17）、集中消缺整改与复查
（18）、专题1：空鼓问题
（19）、专题2：开荒清洁问题
小结
第三篇：施工阶段（下）
第一讲：进度管控
第二讲：成品保护管控 第三讲：安全文明施工管控
第四讲：信息资料管控
第一讲：进度管控
1、影响进度的关键因素
示意图
湿作业完成时间和墙地砖整改的及时性
2、劳动力估算
对每周劳动力数量的检查统计考核的必要性
3、与消防、规划、竣工初验、竣工验收的关系
4、可借鉴和采用的N个管理动作：
（1）、编制与固化进度控制计划
（2）、监理编制公示形象进度统计表
（3）、颁布周节点计划考核处罚规定
（4）、颁布周劳动力、材料进场计划考核处罚规定
（5）、实施施工周报与监理周报审核评价和动态调整
（6）、强化监理对周计划达成率的检查统计考核和协调的职责
（7）、恰当运用进度款支付审核权
（8）、实施农民工工资公示
（9）、实施集中加工与集中开料
（10）、编制进度迟缓的应对方案
提前排除可能影响进度的甲方、土建总包、分供方因素
总包协调费问题
（11）、分包进场后每日现场碰头会的必要性
（12）、材料备料的落实与移交
（13）、整改委外准备
第二讲：成品保护管控
（1）、成品保护在精装修工程管理中的重大意义
正反案例图片、损害后果统计
（2）、对成品保护管理的特性及系统性的认知
示意图
（3）、管理难点重点、措施及手段
示意图
措施费问题
责任界定问题
恶意破坏问题
入户门钥匙及户内门钥匙问题
（4）、如何具体进行成品保护
工程实体案例
第三讲：安全文明施工管控
（1）、安全文明施工在精装修工程管理中的重大意义
正反案例图片（2）、对安全文明施工管理的特性及系统性的认知
示意图
（3）、管理难点重点、措施及手段
示意图
措施费问题
清洁问题
厕所问题
照明问题
导示问题
用电用水问题
抽烟问题
防盗问题
（4）、如何具体进行安全文明施工
工程实体案例
第四讲：信息资料管控
（1）、信息传递与反馈
（2）、电子、纸制资料流转
（3）、内控资料、竣工备案与交城建档案馆资料
（4）、全数检查与检验批问题
（5）、分包资料问题
（6）、影像资料采集与归档
（7）、交小业主资料的收集
那些资料须交小业主的把控原则
XX工程案例：资料错误带来的严重后果
XX工程交小业主资料目录
交小业主资料审核程序及要点
小结
第四篇：开放入伙保修阶段
第一讲：工地开放
第二讲：集中交房
第三讲：保修整改
第一讲：工地开放
（1）、工地开放的重大意义
（2）、工地开放的组织与管理
（3）、工地开放后集中整改
（4）、如何处理客户个性化需求和自行改造
第二讲：集中交房
（1）、精装房与毛坯房交房的不同之处
（2）、集中交房的前期准备的几个关键工作
XX项目交房人员培训资料（3）、维修应急工作的重大意义
XX项目应急人员安排及注意事项表
XX项目应急维修立即处理事项表
（4）、对专业验房师的应对措施
（5）、沟通化解在交房中的应用与意义
（6）、对重点难点客户的应对与特别关注
（7）、软装设计预案与服务
第三讲：保修整改
（1）、服务的主要体现在于维保的及时性
XX项目工程总体保修时间及维修时限
（2）、对可能引起索赔事件的应对
小结
结束语 总结与感悟：
(孟工，男，现年48岁，高级工程师，高级室内装饰监理师，监理工程师，从事装饰工程项目管理和装饰监理工作近20年。2004年开始专注于具体组织实施房地产批量住宅精装修工程过程管控和研究工作，曾先后担任若干房地产公司的高层批量住宅精装修工程（约60万㎡、8000余户小业主）的项目总监。现任重庆精正装饰工程监理有限公司总经理兼技术总监，所辖企业为上市企业龙湖房地产公司的战略合作单位，在批量精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的研究。
篇3：房地产开发中工程管理的应用解析
1 房地产开发的设计管理分析
1.1 重视对设计单位的选择
在房地产开发工程设计管理过程中, 要重视对设计单位的选择, 尽量选择综合实力较强的设计单位, 切忌为节省费用而选择缺乏实力的单位。房地产开发的全部投资中, 设计费用仅占总费用的百分之一左右, 而设计质量则对项目投资及工程成本具有直接影响。因此必须严格依据有关法律规定, 选择优秀的设计单位进行工程承建, 必要时, 可以通过招投标方式对设计单位进行考察选择。
1.2 对设计时间进行确定
要求设计单位具有较高的工作效率, 在最短时间内提供出设计方案, 同时避免因设计任务安排过紧导致施工质量无法得到保证。
1.3 与设计人员保持沟通
随时掌握设计进度, 及时对设计中出现的问题进行解决。房地产开发企业确定出相关事宜, 并将项目设计要求及目标加以制定, 与设计人员做好及时沟通, 提高其设计水准。设计人员要具有先进地设计理念及丰富地设计经验, 并在实际设计中更好的将二者进行有效结合, 保证施工质量, 使房地产开发工程的设计工作得到有序进行。
1.4 监督设计单位根据规范进行设计
为更好的提高工程质量, 必须对设计施工图纸做好审查工作。房地产企业要做到以身作则, 不能私自对设计图纸进行改动, 杜绝质量隐患, 如确实需要对设计图纸进行改动, 必须根据相关规程要求进行实施。
2 房地产开发工程地施工管理应用
2.1 关于施工合同的管理
房地产开发企业与施工企业之间签订施工合同, 是房地产开发企业对开发项目进行施工管理的一个重要依据, 合同地制定是管理工作的第一步, 也是首先任务, 因此必须对合同内容进行周全考虑, 使其达到相关规范标准。施工企业需要根据人员配备及工程材料供应等情况进行合理安排, 保证工程顺利施工。
2.2 施工质量的控制
施工管理是施工质量的重要保障, 房地产开发企业管理人员必须把握全局, 引导及协调各单位统一合作对施工质量进行控制。
(1) 根据与监理单位签订的委托合同, 根据监理人员需要承担的监理职责对工程进行监督。针对重点位置, 关键部位及隐蔽工程的施工, 监理单位人员必须进行严格把关, 同时严格按照规范要求进行工程验收。
(2) 要监督施工企业是否根据合同要求进行施工, 规范施工, 在施工过程中进行质量的自我控制, 更好的保证各项施工质量满足工程实际需要。同时尽量帮助施工企业在施工过程中进行技术支持, 必要时会同设计及监理单位共同制定解决方案, 并予以解决, 在技术层面对工程质量提供有效保障。
(3) 做好工程材料地管理工作。严格根据工程合同约定及设计要求对材料进行选择与管理。做好市场调查工作, 对材料市场的信息进行准确掌握, 并根据国家规范要求通过招标方式选择质量有保障且价格合理的施工材料, 使施工质量得到更为有效的保障。
2.3 成本地控制
(1) 要引入市场竞争机制, 通过公开、公正的原则选择质信誉有保障, 施工价格适中的施工企业对工程进行施工。
(2) 做好工程概预算审核工作, 并将其作为依据在施工中控制好工程款的拨付。
(3) 经济签证工作必须严格按照三级签证制度进行, 同时加强与监理单位的配合, 针对施工图纸的增减对工程量进行及时记录, 层层落实, 严格审核, 合理签证。
3 结语
综上所述, 运用科学有效的管理措施, 提升施工企业管理水平, 保证房地产开发工程整体质量, 不仅能够提高房地产开发企业的经济效益, 同时也能够全面带动我国社会经济水平的长足发展。
摘要：房地产开发涉及内容较为广泛, 而房地产开发工程管理工作是其中的重要组成部分, 其中包括规划管理、设计管理等不同管理内容。本文主要对房地产开发过程中的管理应用进行全面分析研究, 以期为今后的房地产施工提供借鉴。
关键词：房地产,开发,工程管理,应用,分析
参考文献
[1]谢守明.沟通管理在房地产开发项目工程管理中的应用[J].科学与管理, 2009, 12 (24) :120-124.
[2]徐逸洋.房地产管理系统的设计与实现[D].电子科技大学, 2012, 12 (24) :115-118.
篇4：房地产重点项目解析
【关键词】新形势；房地产；开发项目；成本控制；研究解析
随着我国房地产市场调控的落实，房地产企业之间竞争也来越越激烈，为了有效提高房地产开发企业的市场竞争力，需要强化房地产开发项目的成本控制，主要包括房地产开发的前期规划设计、工程施工、房地产销售等方面的成本控制。目前，房地产开发项目的成本控制还存在很多问题，结合具体问题，探究房地产开发项目成本控制的策略。
一、新形势下房地产开发项目成本控制遇到的问题
（一）房地产开发企业的成本控制观念相对落后
由于我国房地产企业成本控制观念的落后，无法快速地适应市场的发展需求，错误的认为成本的控制范围仅在施工过程中，忽视了房地产开发的前期准备环节、销售等方面的成本控制，导致对整体的成本控制出现了不利的影响。大部分的财务人员忽视项目开发过程中的成本控制，通常在项目完成后进行成本控制，严重影响了企业对开发项目的整体把握。
（二）缺乏开发项目成本控制的制度支持
房地产开发项目的成本控制应该实施在全过程，而不是过程中的局部，严格按照成本控制的相关规定进行成本控制，才能保证成本控制达到降低成本的目的。房地产开发项目具有开发周期长、成本控制范围大的特点，大部分的房地产企业没有明确的成本控制管理制度，导致企业的内部人员实施成本控制的过程中，缺乏理论依据，导致成本控制成为形式，没有得到正确的实施。
（三）房地产企业对于成本控制的手段较落后
大部分的企业管理者受到传统观念的影响，成本控制的手段较为落后，随着信息技术的广泛应用，部分企业的管理者仍然没有重视利用网络进行成本控制，没有建立网络成本控制的意识，对于成本控制的操作仍然停留在人工操作，缺乏现代化的成本控制管理手段。
（四）房地产企业的成本控制的管理体制不够健全
房地产开发项目成本控制机制的建立是保证成本控制工作顺利进行的基础，然而大部分的房地产企业仅仅将成本控制当作财务部门的工作，根本没有清楚的认识到成本控制的职责，也没设立相关的激励机制，导致成本控制工作人员的积极性不高。不完善的成本控制机制，导致企业无法及时对房地产项目进行总结和反馈，一定程度上阻碍了成本控制的开展。
二、新形势下房地产开发项目成本控制的策略
（一）创新房地产企业开发项目成本控制的观念
作为房地产企业的管理者应该不断更新成本控制的观念，强化工作人员房地产项目成本控制意识。在可行性分析、项目投资估算、成本定位等方面加强研究，结合开发项目的实际情况，分析可能出现的成本控制风险因素，全面提高企业成本控制的效率。与此同时，强化对成本控制的整体规划，重视前其准备阶段的成本控制，把握开发项目成本控制各方面的因素，确保房地产的成本控制能够顺利进行。强化管理者的决策意识，组织工作人员进行开发项目前期的成本预测，使房地产开发项目成本控制具有可行的操作性。
（二）完善房地产开发项目成本控制的相关机制
建立完善的房地产企业成本控制组织，强化对开发项目的成本控制管理，使工作人员明确房地产开发项目成本控制的具体职责。开发项目的成本控制并不仅仅是财务部门的工作，而是需要相关部门之间的共同配合，听从组织的领导完成相关的成本控制工作，设置成本控制相关的项目开发部门，将项目前期、运行中期、竣工后期每个阶段的项目找专人负责，并且各部门需要配合负责人进行成本控制数据的统计、核算等工作，使项目开发的成本控制工作落实到实处。完善成本控制的奖惩机制，调动工作人员的积极性，充分发挥成本控制的作用；完善成本控制的考核机制和管理机制，确保开发项目成本控制能够有效的达到目标，实现经济效益最大化。
（三）灵活运用开发项目成本规划的方法
由于房地产项目开发成本控制需要控制的因素很多，因此需要重视项目施工前期、中期以及后期的成本控制，利用因素测算法、直接计算法等手段进行成本控制的规划。其中因素测算法主要结合开发项目的实际情况以及相关技术人员的实践经验，分析影响成本的相关因素，得出降低成本的最佳方案，从而控制成本。直接计算法的实施针对房地产开发项目的整个过程，包括施工过程中产生的各种费用，需要工作人员结合相关核算方法进行程序化的核算，将各部门核算的结果整合到一起，得出整个项目的成本，再进一步的控制成本。
（四）利用先进的计算机技术进行成本控制
随着我国计算机技术的不断发展，计算机成为了成本控制的重要手段，房地产企业的管理者应该强化对计算机成本控制系统的应用，改变传统的数据处理方式，通过计算机将数据处理信息化，减少人力的同时，还能提高成本控制的效率。结合企业的开发项目的实际特点，建立一套完整的成本控制管理系统，为企业的管理者提供完善、多角度的成本控制信息，方便企业管理者进行正确的决策，减少项目开发过程中不必要的资金投入，降低企业的成本。
三、结束语
综上所述，新形势下的房地产开发项目成本控制对于企业的发展起到了至关重要的作用，企业需要不断的更新项目成本控制观念，加强对开发项目的整体控制，强化开发项目的前期准备、成本规划、销售等方面的成本控制，建立完善的开发项目成本控制机制，确保房地产开发项目能够顺利地开展，为房地产企业带来更多的经济效益。
参考文献
[1]吴玉苹.新形势下房地产开发项目成本控制的探讨[J].商业经济，2014，（24）：50-51.
[2]唐丽春.试析新形势下房地产企业成本控制[J].商业时代，2012，（15）：122-123.
[3]纪怀忠.谈当前形势下房地产开发项目全过程成本控制[J].山西建筑，2012，（35）：248-249.
[4]赵帅.某房地产开发项目成本控制研究[D].宁夏大学，2014.
[5]李义军.新形势下房地产开发项目成本控制研究[D].湖南大学，2012.
篇5：房地产重点项目解析
（4月11-12日）
中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。
中房商学院将秉承 “唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。
微信公共账号：zfxedu
【课程背景】
项目操盘手，又称之为一个房地产项目的管家，是对房地产项目从获得土地到开发建设以及销售经营全过程进行把控的核心人物。操盘手的能力与水平直接关系到一个房地产项目的成败，一个优秀的地产项目操盘手需要掌握房地产项目所有环节的工作原理和工作流程,项目操盘手担负着“领兵作战开拓疆域”的重责，项目的兴衰全由其一肩挑。
当一块价值不菲的土地拿在手里的时候，想要更快更稳定地收回成本、获取收益，那么在项目开发管控及关键节点控制、流程等如何来做呢?本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，通过对标杆企业(万科)在不同发展阶段的项目开发，相应开发管控模式以及标杆企业在各阶段管控要点的真实案例来进行互动讨论，掌握规范化项目开发管控要点与关键节点控制的实施理念和操作方法，来与大家一起分享实际操作中的亮点和学习要点!
本次联合万科地产、中天装饰(万科、龙湖、恒大精装修战略合作单位)共同推出《2014批量精装修项目关键难点解析与施工现场考察》，本次考察我们从标杆精装房现场施工全流程切入，实地考察精装企业不同阶段施工现场、听取精装企业项目经理、建设单位现场主管、批量精装行业专家等实
战经验，为企业发展提供强而有力的产品核心竞争力!
打破传统的室内“单纯语言宣讲”的培训形式!采用“专家讲授+案例分析+互动研讨+实地考察”的全新培训模式教学，确保每一位学员的收益，从而实现学以致用的效果。
【学员对象】
1、房地产企业董事长、总经理、副总经理及负责项目全程运营管理的项目总经理。
2、工程总监、项目经理、工程经理、准项目总经理或项目负责人;【讲师介绍】
郭老师：中房商学院房地产培训高级顾问；西安交通大学学士、管理学硕士学位，中国房地产行业资深的项目投资策划、运营管理专家、国内首批战略研究专家、中国房地产资深职业经理人。具备二十余年在央企、标杆地产企业和大型民营地产企业高层管理经历，拥有十余年的房地产项目投资论证、整体策划定位和项目运营管理实践经验。曾先后在万科集团等标杆地产企业供职多年，在万科效力10余年期间，分别担任沈阳万科项目总经理、成都万科副总经理、东莞万科副总经理、大连万科总经理等职位。现任香港某上市地产集团副总裁兼华南地区公司总经理。
张老师：中房商学院房地产培训高级顾问；国内批量精装修第一人，92年大学毕业加入中海地产，任海滨广场项目副经理、百仕达花园首期项目经理、中海华庭项目经理。1999年～2000年在深圳市中海建设监理有限公司工作，任董事、副总经理、管理者代表，负责公司的业务开拓及技术管理。现为万科、龙湖、恒大等标杆企业批量精装修战略合作伙伴。
【课程安排】
4月11日行程安排
08:30
荔园酒店大堂1楼集合，清点人数，乘车出发
08:30-09:30
乘车前往万科第五园
09:30-11:30
考察深圳万科第五园第七期项目及现场专家交流
交流内容：
听取项目部有关该项目的情况介绍(PPT讲解)，参观施工现场+深入交流
11:30-13:30
享用午餐+午休
13:30-14:00
乘车前往中天装饰公司(万科、龙湖、恒大精装修战略合作单位)
14:00-17:30
《标杆精装项目关键难点解析与现场施工经验》沙龙
★批量精装项目的产品研发及设计缺陷预防关键点;
★分享批量装修部品的采购与成本控制关键点;
★分享批量装修工程管控体系及常见质量问题的处理和预防;
★互动问答;17:30
乘车返回酒店或自由活动
4月12日行程安排
08:30
荔园酒店大堂1楼集合，清点人数，乘车出发
08:30-09:30
乘车前往万科翡丽郡
09:30-11:30
考察万科翡丽郡样板房及四化场地
交流内容：
听取项目部有关该项目的情况介绍(PPT讲解)。现场参观工地样板房、公共区域、四化场地——工厂化加工区等
11:30-13:30
享用午餐+午休
13:30-14:00
乘车前往中天装饰公司(万科、龙湖、恒大精装修战略合作单位)
14:00-17:30
考察万科天誉一期 现场精装施工项目
交流内容：
听取项目部有关该项目的情况介绍(PPT讲解)及参观项目施工现场
4月13日行程安排
09:00-17:00
第一部分：成功项目操盘手修炼1——项目定位
第二部分：成功项目操盘手修炼2——取胜成功3要素——总平，立面，户型(实战案例分享)
第三部分：成功项目操盘手修炼3——运筹帷幄(实战案例分享)
第四部分：成功项目操盘手修炼4——赢在细节
第五部分：成功项目操盘手修炼5——客户价值挖掘
第六部分：成功项目操盘手修炼6——资源整合(实战案例分享)
第三部分：成功项目操盘手修炼7——打造A+项目管理团队(实战案例分享)
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院 中房博越
[时间地点]：2014年4月11-13日 深圳(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)[培训费用]：人民币4800元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
篇6：房地产重点项目解析
（3月15-16日）
房地产培训：房企项目全价值链设计管理解析培训
【课程背景】
房地产培训：房企项目全价值链设计管理解析培训；优秀的项目总从哪里来？外部引入空降兵？失败的概率远远大于成功率，引入成本高企也是现实问题，同时行业竞争加剧优秀企业加大留人的砝码造成越来越难引入高水平人才。
当前房地产企业面临的竞争主要体现在以下四个方面：经营层面、产品力方面、开发价值链层面、管理与人才的竞争。这四方面的竞争，聚焦到人才的竞争，即是项目总经理的竞争，因为一个优秀的项目总，在经营、产品、开发价值链整合、团队管理四个层面，都可以极大提升项目的盈利能力，进而提升企业的竞争力。
【课程对象】
房地产企业董事长、CEO、总经理、设计部总监、经理及相关主管领导； 房地产企业工程总监、项目经理、建筑设计师、策划师等主要技术骨干； 各建筑、设计院的管理层和主要技术骨干、骨干；
【专家导师】
沈老师，中房商学院房地产培训高级顾问，从事专业技术管理及房地产管理工作多年，十余年地产实践，历任大型地产公司设计负责人、项目总经理、总经理，负责产品研发及企业综合管理工作。曾参与标杆地产集团标准化设计及产品线推广工作，专注于产品精细化控制、产品线规划、企业战略研究及公司整体运营工作成功操作多个一、二线城市大型住区及高端综合体项目的开发。参与项目类别涉及大规模城镇住区、超五星酒店、城市超高层精装修豪宅、商业设计及绿色健康建筑等各类项目策划和全过程产品实现。近年几度走访欧美，曾与境外多家大型综合设计事务所有合作、交流经历；并结合国内地产项目操作经验的基础上加以沉淀。
【培训内容】
咨询电话：齐老师 010-51146322
***
QQ：1225092981 北京中心：北京市朝阳区安定路39号长新大厦10层
河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼
一、项目管理的框架
1、项目管理的概念
2、房地产企业为什么需要“项目管理”
3、项目总经理的职责及成立条件
4、项目总经理的管理技能要求
5、项目管理与职能管理的异同
6、职能经理与项目经理的区别
7、项目总经理工作中形成问题的成因分析
8、对于地产设计师认识的两大误区
二、房地产项目全价值链设计管理
投资阶段——方案设计阶段——（实施）设计完成阶段——销售阶段——施工阶段——后期服务及运营阶段
（一）房地产业务开发流程详解
1、从开发链条上的价值活动看——开发&设计
2、项目实施各阶段的设计“主要矛盾”和“次要矛盾”分析
（二）（实施）设计完成阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：工程标准，完成从方案到“可实施设计”的精确定义，完成材料部品、应用技术同步，总图、景观、室内等设计前置管控要点
2、次要矛盾：成本标准，根据产品策划、市场需求确立成本标准
3、问题解决：“并行式”设计控制；项目品质&“三个精装修”，市政总图前置；案例
（三）销售阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：销售道具，销售条件的提供及信息管理；提供销售需要的硬件、软件（培训）物料，关注示范区咨询电话：齐老师 010-51146322
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河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼
实现以保证开盘，项目展示区关键线路场景设计（标准化）工具
2、次要矛盾：品质锁定，根据销售承诺，现场设计变更管理；并推进设计深化、招标等项
3、问题解决：示范区关键线路场景化设计；销售培训，现场样板及工法展示；案例
（四）施工阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：产品实现，指导工程标准落地，同时进一步弥补图纸“错、漏、碰、缺”
2、次要矛盾：进度、质量、成本，样板先行；各类设计变更满足现场施工需要及流程要求
3、问题解决：图纸完善及优化；工程技术标准前置及重点材料现场技术管理，三维（BIM）技术体系支持，精细设计成果对于现场工程管理的协助手段；案例
（五）方案设计阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：项目策划，根据土地属性、投资规模、开发节奏、利润指标及市场需求确定
2、次要矛盾：产品策划，满足市场要求，获得理想的规划及各地上、地下等单体产品定型
3、问题解决：如何把项目策划准确“翻译”成产品“语言”；产品&价值（成本边界）在规划设计阶段的各个方面；案例
（六）投资阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：城市贡献，设计概念如何贴近政府城市发展需求和项目利润指标
2、次要矛盾：投资概算，通过概念方案，形成项目成本效益估算
3、问题解决：哪些方案会使政府“兴奋”，什么叫非技术性价值？项目价值如何推导？案例
（七）后期服务及运营阶段的矛盾、解决方案及案例
1、主要矛盾：产品成熟度&物业服务标准，成本控制与客户超值要求的平衡
2、次要矛盾：客户满意度支持，提供客户投诉（需求）的服务和持续提升
3、问题解决：设计与物业衔接要点大全；案例
三、沙盘模拟，团队活动，老师点评，研讨交流
咨询电话：齐老师 010-51146322
***
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河南中心：郑州郑东新区CBD商务内环13#奥园国际18楼
【课程说明】
[组织机构]：中房商学院 中房博越
[时间地点]：2014年3月15-16日 郑州（详见报到通知）
[培训费用]：3280元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
咨询电话：齐老师 010-51146322
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QQ：1225092981 北京中心：北京市朝阳区安定路39号长新大厦10层
篇7：房地产企业财务报表解析
房地产企业与其他企业相比,具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点,其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大,因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。
房地产企业财务报表的局限表现在：
1.大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企业偿债能力的判断。2.开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者对企业真实资产总量的判断。
3.期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。
房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力，这样势必影响企业经营情况的客观反映。
一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析
1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收帐款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否存在货币资金已支出未入帐的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入帐的情况。应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款明细帐相核对，是否存在资金转出不入帐，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达帐项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记帐帐面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在帐外经营的情况。
2、应收帐款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收帐款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收帐款进行明细分析，如期末应收帐款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收帐款科目，而不放在预收帐款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否逃避预交企业所得税。
3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借，计入其它应收款，不按关联企业之间按独立企业之间的业务往来计提利息收入。
4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定阶段才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的，存货金额应当与预收帐款金额在保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收帐款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。
这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收帐款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收帐款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。
5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产帐面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个地方开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但对照2006年31号文件规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来 说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而明细帐上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入帐，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。另外如固定资产中有房屋，也应当认真分析是否是将开发产品转为经营性资产，其产权关系是否真正属于房地产公司。
6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入帐内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其合同的真假，对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，对超过注册资本50%以上关联方借款利息应不允许税前列支。
7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：
一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业向关联企业的借款是否超过企业注册资金的50%，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。
二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。
三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳33%的企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付税金，让建筑公司多开具建筑业发票金额入帐，由于业务虚假，相关应付款永远是应付未付。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。
8、预收帐款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收帐款明细帐以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收帐款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。
具体方法是将资产负债表预收帐款科目本期增加额乘以预计毛利率后的金额，与企业申报表中预收帐款纳税调增金额减去预收帐款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。
9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否符合交纳企业所得税的条件。
二、从损益表入手，对房地产企业税收解析。
1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式、与购房户的购销合同的内容等进行认真分析。
2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。
3、主营业务税金及附加分析。此科目与主营业务收入和预收帐款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收帐款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。
4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据掌握行业利润参考值，并结合同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断所评估企业的毛利率是否合理?
5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额的支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用，并于正式销售收入确认后配比进入当期费用列支。对于财务费用，要着重分析利息支出的合理性，要注意开发产品完工前发生的利息费用只能进入开发成本，而不能作为期间费用全额于当期列支。因而要结合开发产品完工确认的时间，通过分析利息列支的情况分析判断是否按税法规定列支。
篇8：房地产重点项目解析
《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定, 以经营租赁方式出租的建筑物, 应按投资性房地产进行核算。当企业对投资性房地产的公允价值能做出合理估计时, 可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的, 不对投资性房地产计提折旧, 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值, 公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。而在税法相关规定中, 没有投资性房地产的概念。所谓投资性房地产, 实质就是以经营租赁方式出租的建筑物和土地使用权。对以经营租赁方式出租的建筑物, 按照税法的规定可以计提折旧, 计提的折旧允许在计算应纳税所得额时扣除。由此可见, 对于以公允价值模式进行后续计量的经营租赁建筑物, 在持有、处置过程中, 会计和税法上处理存在差异, 开展年度企业所得税汇算清缴时应进行纳税调整。
二、举例说明
例:明大房地产公司于2010年3月10日与隆湖实业公司签订了《房屋租赁协议》, 将开发的A写字楼出租给隆湖实业公司使用, 租赁期2年, 每年租金240万元。合同约定在每年的7月1日一次性收取租金。租赁开始日为2010年4月1日, 此时写字楼账面开发成本为4 500万元, 公允价值为4 700万元。该投资性房地产在2010年12月31日的公允价值为5 000万元, 2011年12月31日的公允价值为5 300万元。2012年3月31日租赁期满, 公司收回投资性房地产, 并在4月以5 500万元出售, 出售款项已存入银行账户。假定出售写字楼的营业税金及附加、土地增值税占收入的10%。根据税法规定, 房屋建筑物的最低折旧年限为20年, 预计净残值5%, 企业所得税税率为25%。假设明大公司每年会计报表利润为1 000万元, 除投资性房地产外无其他纳税调整事项。
分析:根据国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》 (国税函[2008]828号) 第一条和国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》 (国税发[2009]31号) 第七条的规定, 房地产开发企业将开发产品用于经营出租使用, 不需要视同销售, 其会计与税法上处理无差异。
1.2010年的会计处理。
(1) 2010年4月1日, 存货转为投资性房地产。
(2) 从4月开始, 根据配比原则, 每月进行会计处理时。
(3) 7月1日开具发票, 一次性取得一年租金收入时。
(4) 2010年12月31日, 公允价值变动300万元 (5 000-4 700) 。
2010年纳税调整: (1) 根据《企业会计准则第21号———租赁》第二十六条规定, 企业对一次性收到的租金选择按直线法在12个月内确认为当期损益, 当年会计确认收入180万元, 其他业务支出9.9万元。根据《企业所得税法实施条例》第十九条规定, 固定资产出租取得的“租金收入, 按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”当年按照税收规定确认收入240万元, 相关的营业税金及附加13.2万元全额在税前扣除。 (2) 计入“资本公积”的200万元不影响应纳税所得额。 (3) 计入“公允价值变动损益”的300万元按税法规定, 应纳税调减。 (4) 按税法规定出租建筑物当年可计提折旧142.5万元 (4 500×95%÷20×8÷12) 并在税前扣除, 调整后应纳税所得额应为614.20万元。
2.2011年的会计处理。
2011年每月租金收入和支出的会计处理同上年。
2011年7月1日开具发票, 一次性取得一年租金收入的账务处理以及缴纳营业税金及附加的会计处理同上年。
2011年12月31日, 公允价值变动300万元 (5 300-5 000) :
2011年应纳税暂时性差异增加510.45万元 (1 156.25-645.8) 。
2011年可抵扣暂时性差异为零, 即转回60万元。
2011年纳税调整: (1) 根据《企业会计准则第21号———租赁》第二十六条规定, 当年企业会计确认收入240万元, 其他业务支出13.2万元。根据国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》 (国税函[201079号) 第一条规定, 如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度, 且租金提前一次性支付的, 根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则, 出租人可对上述已确认的收入, 在租赁期内, 分期均匀计入相关年度收入。税法当年计入应纳税所得额180万元, 可税前扣除的营业税金及附加为9.9万元。 (2) 投资性房地产的公允价值变动损益300万元已计入会计报表利润, 应作纳税调减。 (3) 按税法规定对出租建筑物当年可计提折旧213.75万元 (4 500×95%÷20) 并在税前扣除。调整后应纳税所得额为429.55万元。
3.2012年的会计处理。
2012年1-3月每月租金收入和支出的会计处理同上年。
2012年4月处置投资性房地产时会计处理如下:
(1) 出售写字楼款项存入银行。
(2) 结转写字楼成本。
(3) 计提土地增值税、营业税金及附加。
(4) 将转换时计入资本公积的部分转为其他业务收入。
(5) 将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。