国有土地转让合同书

2024-05-08

国有土地转让合同书（精选6篇）

篇1：国有土地转让合同书

合同书

转让方（以下简称“甲方”）：身份证号码：联系地址：联系电话：

受让方（以下简称“乙方”）：身份证号码：联系地址：联系电话：

中介方（以下简称“丙方”）：身份证号码：联系地址：联系电话：

根据我国《合同法》等有关法律、法规的规定，就甲方向乙方转让国有土地使用权，由丙方介绍成交并负责协助办理产权证及产权证、国土证过户手续等有关事宜，经三方友好协商，自愿达成如下合同条款，希共同遵守。

一、甲方自愿将XX省XX市（以下简称“该地块”）的国有土地使用权全额转让给乙方，其国有土地使用证编号为：，面积为平方米，土地性质为，土地使用年限为：自年月日至年月日止。甲方要求乙方独自出资在该地块上自行修建房屋，所建房屋的房屋所有权归乙方一方所有。

二、甲乙双方商定，该地块土地使用权转让总价款为￥元(大写：人民币)。

三、付款方式：

1.签订本合同时，乙方向甲方支付定金￥(大写：)。2.年月日，乙方向甲方支付该地块土地使用权转让价款￥元(大写：人民币)，甲方收到此价款即把国有土地使用证原件等有关手续交给乙方，甲方同时将该地块交给乙方修建房屋。

3.乙方建好房屋，且甲方将取得的房屋产权证和国有土地使用证过户给乙方当日，乙方向甲方支付剩余尾款￥元(大写：)。1

四、签订本合同时乙方支付丙方中介费￥，乙方取得甲方过户给自己的产权证和国土证时，再支付丙方中介费￥。

五、乙方在该地块上修建房屋竣工后15日内，甲方须向有关部门申请办理所建房屋的产权登记手续，并按有关部门规定时间领取房屋产权证。甲方须在领取房屋产权证后15日内将房屋产权证和国有土地使用证过户给乙方。

六、违约责任的处理：

1.乙方在修建房屋时如需甲方出面，甲方应无条件配合，不得无故推辞，否则视为违约。甲方违约须按本合同约定的土地使用权转让总价款的30%向乙方支付违约金。因乙方建造房屋花钱、费时、耗力，因此交易过程中甲方须按时办理该地块上所建房屋的房屋产权证，并按时将房屋产权证和国有土地使用证过户给乙方，若甲方不按时办理，则视为甲方违约，甲方须按照本合同约定的土地使用权转让总价款的30%向乙方支付违约金，并继续履行本合同至完毕。

2.因乙方建造房屋花钱、费时、耗力，交易过程中，如甲方反悔不转让该地块土地使用权给乙方，则视为甲方违约，甲方除须按照本合同约定的土地使用权转让总价款的30%向乙方支付违约金外，还须赔偿乙方因受让土地使用权及修建房屋所造成的直接经济损失和间接经济损失。乙方已付甲方的所有款项甲方也须同时退还。乙方已付和未付给丙方的中介费均由甲方全部承担。

3.乙方违约责任的处理：交易过程中，乙方不按照合同约定向甲方支付价款或反悔不受让该地块土地使用权，则视为乙方违约，乙方需按照本合同约定的土地使用权转让总价款的30%向甲方支付违约金。

4.丙方作为中介方，须全程协助甲方和乙方办理产权证及产权证、国土证的过户手续，并负责通知、监督。因丙方原因造成不能如期办理产权证及产权证、国土证不能按时过户，丙方应退还已付中介费，并承担相应的法律责任。

七、签订本合同书时，甲方已得到该地块土地使用权全体权利人的同意及授权，由此产生的一切法律责任及经济责任均由甲方独自承担。

八、本合同中如手写文字与印刷文字不一致时，应以手写项为优先。本合同书在履行过程中若发生争议应协商解决，协商不成时，任何一方均可向法院起诉。

九、签订本合同前，甲乙丙三方均已认真阅读了合同条款，对合同内容完全清楚明白，本合同是在公平自愿的情况下签订的，是当事人的真实意思表示。

十、甲乙丙三方的有效文书送达地址以本合同书记载的联系地址为准，自邮寄之日起五日内视为送达。

十一、本合同书一式三份，每份共两页，甲乙丙三方各执一份，同具法律效力。本合同书经甲乙丙三方签字捺印即生效。

十二、其他约定事项：甲方签署：乙方签署：丙方签署：签署地点：签署时间：年月日

定金收条的国有土地使用权转让定金￥元(大写：人民币)。

收款人：

身份证号码：年月日

____________________________________________________________________今收到（身份证号码：）支付的XX省XX市

收款收条

今收到（身份证号码：）支付的四川省彭州市的国有土地使用权转让价款计￥元(大写：人民币)。

（本人承诺：自今日起，该地块的土地使用权归独有。本人自愿将国有土地使用证原件等有关手续交给。）

收款人：

身份证号码：年月日

____________________________________________________________________

中介费收条

今收到（身份证号码：）支付给我位于四川省彭州市的国有土地使用权转让之中介费计￥元(大写：人民币)。

收款人：

身份证号码：年月日

篇2：国有土地转让合同书

(简称乙方)

根据国家、重庆市土地管理有关法律法规，经双方协商一致，甲方将部分国有土地使权有偿转让给乙方。有关事项约定如下，共同遵守。

第一条　土地座落

地块编号：《重庆市组团a标准分区控制性详细规划》a11、a13号地块及a9-5/01号地块中的一部分。

第二条　土地面积

土地面积以地块周边道路中心线至地块边线围合计算;共计平方米(折合亩)，实际土地面积以国土部门核发的用地红线面积为准。

第三条　土地综合价金及支付方式、时间

3.1土地综合价金按征地及平整成本价万元/亩计算，共计人民币元正(万元)。

3.2乙方以支票转账方式向甲方支付土地综合价金;

3.3土地综合价金支付时间

3.3.1本协议签订6个月内，乙方向甲方支付人民币元整(万元);余款在办完土地使用权证后30日内付清。

第四条　土地交付

4.1本协议签订后，乙方可在30日内到国土部门申请用地红线，开展工程前期准备工作;

4.2本协议确定的用地范围由甲方按修建性详细规划标高±30cm进行土地平整。用地周边的边坡、支挡工程，地块间及周边市政道路、管网由甲方负责并承担费用。

4.3甲方将土地平整后，双方根据测量机构测绘结果现场确认交接土地。并签订土地交付备忘录;

第五条　双方责任

5.1甲方责任

5.1.1按国家规定完善应该完善的土地转让手续，200 年6月30日前为乙方办毕国有土地使用权证。土地转让性质为有偿出让;

5.1.2配合乙方办理规划用地红线手续，提供控规和地灾评估资料供乙方规划设计;

5.2乙方责任

5.2.1按时足额支付土地综合价金;

5.2.2按用地区域控规要求并与本地块其他用地单位协调规划设计、修建机关职工集资房，按国家基本建设程序办理建设手续;

5.2.3用地交付后及时开工建设，按期竣工，遵守国家土地使用应遵规定;

5.2.4土地使用权未经批准不得转让、抵押、租赁。

第六条　违约责任

6.1甲方违约

甲方不能及时交付土地或不能按期为乙方办毕国有土地使用权证，应承担每日1‰延期交地(或交证)赔偿金至土地及权证实际交付为止。

6.2乙方违约

6.2.1乙方不按时足额支付土地综合价金，延期按每日1‰向甲方支付滞纳金;延期达30日，甲方终止协议执行并追收滞纳金，土地使用权收回;

6.2.2不按国家土地使用应遵事项，不及时办理法定建设手续，自行承担违规经济、民事、法律责任。

第七条　协议生效及失效

本协议经双方签字、盖章即生效。所有条款履行完毕失效。

第八条　协议争议解决方式

本协议发生争议，双方协商解决;协商不成，任何一方均可向人民法院提起诉讼。

第九条　协议未尽事宜

本协议未尽事宜，双方协商，订立补充协议，作为本协议附件合并执行。

第十条　协议份数及效力

本协议一式十份，双方各执五份，均具同等法律效力。

甲方：乙方：

法定代表人：负责人：

经办人：经办人：

篇3：国有土地转让合同书

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为, 包括出售、交换和赠与。实践中, 可以将土地使用权转让分为两类, 一类转让是土地使用权的直接买卖, 并办理了土地使用权权属证书变更登记手续, 本文称该类转让为有名转让;另一类转让不反映为土地使用权的直接买卖, 不办理土地使用权权属证书变更登记手续, 但有合同等证据表明土地使用权被实质转让, 新土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利并取得了相应经济利益, 本文称该类转让为隐名转让。

无论是有名转让还是隐名转让, 纳税义务都必须履行。国有土地使用权转让双方可以是企业, 亦可以为个人, 本文仅研究企业担当转让主体的情形。国有土地使用权转让税收及税负情况如下:

(一) 转让方及受让方负担的税种

1. 转让方负担的税种:

(1) 营业税。以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额, 按5%的税率计征。 (2) 城市维护建设税及教育费附加。两者均以上述营业税税额为计税依据, 城市维护建设税按照7% (纳税人所在地在城市市区的按7%、在县城和建制镇的按5%) , 教育费附加按3%的税率征收。 (3) 土地增值税。以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为增值额, 按照四级超率累进税率征收。 (4) 企业所得税。以转让土地使用权的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税后的余额为应纳税所得额, 一般按25%的税率征收。 (5) 印花税。是向转让方和受让方重复征收的税种, 以合同金额为计税依据, 按产权转移书据税率0.5‰计征。

2. 受让方负担的税种:

(1) 契税。契税以土地使用权转让的成交价格为计税依据, 按3%~5%的税率征收。 (2) 印花税。计算方法同转让方。

(二) 转让方及受让方的税负分析

假定甲企业以1 800万元的价格将购置价为1 200万元的土地使用权转让给乙企业, 甲企业购置该土地时缴纳契税36万元, 印花税0.6万元, 不考虑与购置及转让相关的其他费用, 当地土地使用权转让的契税税率为3%。甲企业作为转让方, 须负担的税金共计294.56万元, 乙企业作为受让方, 须缴纳税金共计54.9万元。具体计算如下:

单位:万元

通过以上数据可以计算出甲企业综合税负为16.36% (294.56/1 800) , 乙企业综合税负为3.05%, 双方合计税负为19.41% (54.9/1 800) 。可见, 因土地使用权转让产生的税负是相当高的。

二、国有土地使用权转让的税收政策及避税效果

国有土地使用权的有名转让, 双方应缴纳的税种及计算方法如前所述。但国有土地使用权的隐名转让, 其涉及的税种却不如前者完整, 如果运用得当, 可以取得一定的避税效果。典型的隐名转让不外乎以下三种:股权交易、投资联营、合作建房。但随着征纳双方的博弈, 反避税的规定也大量出台, 使三种方式的避税效果大打折扣, 笔者分别就三种方式的税收政策及税负分析如下:

(一) 股权交易方式

该操作方法并不能实现土地使用权的直接转让, 其是由拟转让土地使用权企业的股东将全部或部分股份转让给拟受让土地使用权的一方, 拟受让土地使用权的一方成为上述企业的股东, 间接实现对土地使用权的管理。该种方法之所以被广泛采用, 原因有二:一是因为土地使用权权属未变更, 股权转让仅须缴纳所得税和印花税, 其他税种无须缴纳。由此, 税负会大大减轻。二是土地使用权单独转让的限制条件较多, 转让手续十分复杂, 而股权转让几乎没有限制条件, 手续简单, 仅须办理股权转让的工商变更登记即可。

以上述甲、乙企业为例, 若甲企业的股东向乙企业转让相当于1 800万元价值的股份, 使乙企业成为甲企业的股东, 上述提供股权转让的股东如果是企业, 就股权转让所得缴纳企业所得税;若是个人, 缴纳个人所得税。无所得额, 则不缴纳所得税。但该股东与乙企业须按产权转移书据税目分别计算缴纳印花税。

尽管该种方法避税最彻底, 但亦面临一定风险。2010年, 海南省国土环境资源厅发布《关于充分发挥土地调控作用促进房地产业平稳健康发展的通知》, 明确禁止以股权转让为名, 变相违规转让土地使用权。近年来, 更有因采用该操作方法被以“非法倒卖土地使用权罪”定罪入刑者。对于“罪与非罪”, 虽然理论界和实务界存在诸多争议, 但通过股权交易避税的风险毕竟是实际存在的。

(二) 投资联营方式

投资联营即拟出让土地使用权的一方以土地使用权出资 (以下简称“出地方”) , 拟受让土地使用权的一方以货币资金出资 (以下简称“出资方”) , 成立合营企业, 风险共担, 利润共享。该种方式可以归纳成两类, 一类是投资联营建房, 一类是其他投资联营。投资联营方式下的税收制度相对于股权交易方式复杂很多。该方式下相关税收政策为:

1. 营业税。

投资联营类税收优惠关注的是投资双方是否共担风险, 共负盈亏。若满足上述条件, 不征营业税;不满足上述条件, 征收相应的营业税。

但对于投资联营建房, 税收优惠更加严格。根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答 (之一) 的通知〉》 (国税函发[1995]156号) , 投资联营建房设计的营业税征收包含三层意思:一是房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式, 不征营业税。二是房屋建成后出地方采取按销售收入一定比例提成的方式参与分配, 或提取固定利润, 视作转让土地使用权的行为, 征收营业税, 计税依据为从销售收入中按比例提取的收入或收取的固定利润。三是房屋建成后双方按一定比例分配房屋, 也要征收营业税。对出地方向合营企业转让的土地, 按“转让无形资产”征税, 计税依据是其获得房屋的公允价值或当地税务机关的核定价格;对合营企业的房屋, 在分配给双方后, 如果双方各自销售, 则再按“销售不动产”征税。

2. 城市维护建设税及教育费附加。

这两项是在营业税税额基础上按比例缴纳的, 其优惠与否, 完全取决于营业税优惠与否。

3. 土地增值税。

财税[1995]48号文《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定, 对于以房地产进行投资、联营的, 投资、联营的一方以土地 (房地产) 作价入股进行投资或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中时, 暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的, 应征收土地增值税。

但根据财税[2006]21号文《关于土地增值税若干问题的通知》, 以土地 (房地产) 作价入股进行投资或联营从事房地产开发的, 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的, 不再适用财税[1995]48号文暂免征收土地增值税的规定。

因本文研究的是以土地使用权投资而不是以商品房投资, 所以, 不论投资方是否为房地产开发企业, 其仅投资土地使用权到联营企业, 依上述通知精神, 若联营企业从事房地产开发, 即投资联营建房, 投资企业须就投资的土地使用权缴纳土地增值税;若联营企业不从事房地产开发, 即其他投资联营, 投资企业无须缴纳土地增值税。

4. 企业所得税。

投资联营方式下, 投资方以土地使用权投资时, 应分别作投资和销售两项业务处理, 提供土地使用权的一方须缴纳相应的企业所得税。

5. 印花税。

由于投资联营方式中土地使用权发生了转移, 投资方及被投资方应按产权转移书据分别缴纳印花税。

6. 契税。

由承受土地使用权的一方缴纳。《契税暂行条例细则》第八条规定了视同土地使用权转让或房屋买卖须征税的行为, 其中便包括以土地、房屋权属作价投资、入股的情形。国家税务总局《关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》 (国税函[2004]322号) 亦重申了该规定:以土地、房屋权属作价投资入股的, 视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。所以, 投资联营方式不能免征能契税。

以上述甲、乙企业为例, 若甲企业以公允价值1 800万元的土地使用权投资, 乙企业提供资金建立合营企业丙企业。

(1) 如果丙企业不经营房地产, 属于其他类投资联营, 则甲企业不须缴纳营业税, 城市维护建设税及教育费附加和土地增值税, 甲、丙企业各缴纳印花税0.9万元 (1 800×0.5‰) 。丙企业缴纳契税54万元 (1 800×3%) , 乙企业无须缴纳与土地使用权投资相关的税金。

(2) 若丙企业经营房地产, 又存在以下三种情形。

第一种情形:甲、乙企业共担风险、共负盈亏的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元基础上, 再缴纳土地增值税168.75万元[1 800- (1 200+36+0.6+0.9) ×30%], 不需缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。丙企业缴纳印花税0.9万元, 契税54万元, 乙企业不须缴税。

第二种情形:甲企业提取固定利润或按销售收入提成的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元、土地增值税168.75万元基础上再缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。营业税计税依据是其收取的固定利润或提成金额。丙企业需缴纳印花税0.9万元、契税54万元, 乙企业不需缴纳相关税负。

第三种情形:房屋建成后甲、乙企业按一定比例分配房屋的, 甲企业在缴纳印花税0.9万元、土地增值税168.75万元基础上再缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加。营业税计税依据为甲企业因提供土地使用权获得房屋的公允价值或当地税务机关的核定价格。丙企业缴纳印花税0.9万元、契税54万元, 甲、乙企业如果将分得的房屋各自销售, 则再按“销售不动产”计征营业税。

上述所有情形, 甲企业均应按提供土地使用权的视同销售收入计入相应期间的应纳税所得额, 并扣除土地取得成本计算缴纳企业所得税。

综合上述分析可知, 其他类投资联营税负最低。而投资联营建房的三种情形税负依次提高, 其中第三种情形几乎不能享受税收优惠, 没有避税效果。

(三) 合作建房方式

本文所指的合作建房是指由一方提供土地使用权, 另一方提供资金开发房产, 而未建立合营企业的建房行为。其实质是以土地使用权和房屋所有权相互交换, 属于非货币性资产交换行为, 即“以物易物”行为。该方式下税收政策为:

1. 营业税。

国税函发[1995]156号文规定了“以物易物”行为, 即提供土地使用权的一方以转让部分土地使用权为代价, 换取部分房屋的所有权, 发生了转让土地使用权的行为;提供资金的一方以转让部分房屋的所有权为代价, 换取部分土地的使用权, 发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。

2. 城市维护建设税及教育费附加。

应在营业税税额基础上计算。

3. 土地增值税。

财税字[1995]48号文件规定, “对于一方出地, 一方出资金, 双方合作建房, 建成后按比例分房自用的, 暂免征收土地增值税;建成后转让的, 应征收土地增值税”。因此, 第一次分配环节暂免征收的土地增值税将在第二次转让环节一并征收, 第二次转让环节亦须缴纳土地增值税。上述规定不仅适用于出地方, 亦适用于出资方。出地方将分得的房产转让, 应将分得房产的公允价值作为转让部分土地使用权的销售收入, 计算合作建房应缴纳的土地增值税, 再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。出资方将分得的房产转让, 相当于用其建好的房产换取土地使用权, 首先要缴纳第一次分配环节的土地增值税, 再缴纳销售旧房及建筑物的土地增值税。

4. 企业所得税。

由于合作建房又分房的行为属于非货币性资产交换, 合作双方都须确认收入, 结转成本, 计算缴纳与此相关的所得税。

5. 契税。

根据财政部、国家税务总局《对河南省财政厅〈关于契税有关政策问题的请示〉的批复》 (财税[2000]14号) , 出资方获得了出地方的部分土地使用权, 属于土地使用权权属转移, 对出资方应征收契税, 计税依据为其取得土地使用权的成交价格

6. 印花税。

应按视同购买方获得土地使用权的公允价值作为计税依据计算缴纳。

以上述甲、乙企业为例, 若甲企业提供土地使用权, 乙企业提供资金合作建房, 无论是建成后分房自用或者建成后分房转让, 都需要缴纳除土地增值税以外的各项税负。建成后分房自用仅能规避土地增值税;建成后分房转让几乎不能取得避税效果。

(四) 小结

从上述三种土地使用权隐名转让的税收政策不难发现, 联营或合作开发房地产领域是征税方反避税的重点。不论是联营还是合作, 若房产最终以销售为目的, 几乎不能达到避税效果, 同土地使用权的实名转让税负差别不大。纳税方规避税款, 征税方保障税源, 是税款征纳过程中不可避免的博弈。随着税收法规的不断完善, 土地使用权隐名转让的避税空间将越来越小。

参考文献

[1] .国家税务总局.关于印发《营业税问题解答 (之一) 的通知》.国税函发[1995]156号, 1995-04-17

[2] .财政部, 国家税务总局.关于土地增值税一些具体问题规定的通知.财税[1995]48号, 1995-05-25

篇4：国有土地转让合同书

一、土地承包经营权转让合同的主体限制

土地承包经营权系用益物权之一种，用益物权本身并不具有身份性，但是法律肯能基于特定目的赋予其一定的身份性。长期以来，农村土地是农民耐以生存的最基本保障，在我国各项社会保障制度不健全的时代，发挥了重要的作用，加之农业生产也关系我国的粮食安全，对于国家安全有总要意义，我国法律对土地承包经营权转让的主体设有了几点限制，转让双方需为有稳定的非农职业或者稳定的收入来源的转让方和有农业经营能力农户的受让方。②

对于这一条款的，在实践中有着不同的认定。有法院以转让方在签订土地承包经营权转让合同的时候没有稳定的非农职业或者稳定的收入来源为由，认定转让合同无效。③这实际上就将《土地承包法》对转让主体方面的限制解释为了效力性规范，因违反该条，进而认定合同无效。亦有法院采此观点，但是以转让方外出打工系具有稳定的非农职业或者有稳定的收人来源为由，肯定了转让合同的效力。④这实际上通过对“具有稳定的非农职业或者有稳定的收人来源”的宽泛解释肯定了合同的效力。

实际上，上述理解值得商榷，本文认为《土地管理法》中对农村土地承包经营权转让主体方面的限制应当被解释为管理型规定，并不能因此而认定合同无效。现代私法的三大原则之一即为私法自治，在涉及公共利益时法律才加以干涉。对于效力性规范而言，需法律明确规定其违反效果导致合同无效，或其违反损害国家或者社会公共利益。而主体方面的限制，其目的在于防止农民失去生活保障和影响农业生产，在社会高速发展的今天，这种限制的意义实际上已经大大的削弱了。首先，随着工业的发展，大量农民进城打工，产生了大量转让的需求，而同时从事农业生产的收入并不理想，土地作为农民生存保障的属性已经大大的降低了。其次，现代农业的发展必将走向专业化和集中化，这其中就会有土地走向相对集中耕作的一个过程，土地流转符合这个趋势。第三，农业生产的主体并非只有农户，也并非只有农户才可以很好的从事农业生产。现代农业的发展，使得很多现代农业公司成为农业生产的主体之一，其专业性和集约性的特点，更加有利于农业的发展。

二、发包方同意土地承包经营权转让合同效力的影响

《土地承包法》规定了需要经过发包方同意，最高院的司法解释则明确规定，除例外情形，一般情况下未经发包方同意的转让合同无效。这实际上就是将该条的限制理解为了效力性规范，拟无解释的余地了。在实践中，如果出现了未经发包人同意的情形，法院往往会依据上述司法解释，直接认定转让合同的无效。但这一条的严格适用，可能会造成不公的后果，“发包人同意”在解释上亦有不明确的地方。“经发包人同意”是否包括发包人的时候同意？在实践中常见的就是，在法院判决之前取得了发包人的同一，是否满足经发包人同意的条件？同时，民法上的意思表示有明示的，即积极明确的做出意思表示，有默示的意思表示，及通过其行为可推定其有此意思表示，实践中“发包人同意”如何认定？这些都是需要明确的问题。

在法律可能的文艺范围内，为了实现特定的目的，实现实体的公正，可以对法律加以解释。从对于“发包人同意”宜采取扩大解释的方法，以避免严格适用带来的不公后果。对于虽然转让前未经发包人同意，但是法院裁判钱取得了同意的，或者虽然发包人没有明确的表示同意，但是有其他行为可以认定发包人同意的，都都应当认定满足了“经发包人同意”，肯定合同的效力。在实践中，也存在着这种做法，例如有法院认为诉讼过程中，发包人对该土地承包经营权转让的意见是没有表示异议，应视为其同意转让。⑤也有法院认为认为土地承包经营权转让后受让人多年耕种的事实是发包人明知的，但发包人并没有明确表示反对，因此应当确认合同合法有效。

上述做法值得肯定。法律之所以设此限制，系为了维护集体利益，因为我国农村实行的是集体土地所有制，并且也如之前所述，土地事关农民的生存，失去土地可能导致农民失去赖以生存的根本。然而，随着社会的发展变迁，我国已经由一个农业化的国家转变为一个工业化的国家，大量的农民并没有那么依附土地了，甚至在很多地区出现了农民进城打工，农村土地抛荒现象。这种情况下，这种严格限制的必要性是值得探讨的。适当的扩大解释，以肯定合同的效力，对于土地资源的最大化的利用也有有益的。效力性强制规定的核心系对于国家利益或者集体利益的损害，随着社会的发展，国家利益或者集体利益的内涵也是出于一个变迁的过程，从当前来看，扩大的解释，并不会损害国家利益或集体利益，相反，在一些情形下对集体或者土地利用是有利的。

三、土地承包经营权转让合同的书面形式

《土地承包法》规定土地承包经营权的转让需要转让方与受让方之间签订书面的合同。但这种关于法律行为方式的限制不应当影响合同的效力，该限制应当认定为管理型规范。如前所述，效力性规范的核心在于国家与社会公共利益，而合同采用一定方式的目的往往是为了提醒当事人行为的重要性、作为书面的证据等，与国家和社会公共利益无关，其未采用这种方式仅与双方当事人的利息相关，故其不应影响合同的效力。实践中既存在法院基于此否定合同效力的情形，也有法院将该条解释为管理型规范而肯定合同效力的，无疑后一做法更加妥当。在合同法上，应当采用书面合同而未采用书面合同的，如果双方实际履行了权利义务，这种效力上的缺陷也是可以获得不足的。总之，我国合同法以形式自由为原则，以特定形式为例外，形式缺陷亦可以通过履行而补足，并且这种特定形式的要求与国家和社会公共利益无涉，其违反自然不当影响合同的效力。

四、用途的改变对土地承包经营权转让合同效力的影响

《土地承包法》禁止改变土地所有权性质和土地的农业用途，实践中土地承包经营权转让难以改变土地所有权性质，但存在着一些改变农业用途的行为。对于这种情形，实践中的认定比较统一，往往将这一规定认定为效力性规定，从而否定转让的效力。我国是人口大国，虽然幅员辽阔，但是耕地面积并不多，因此长期以来我国面临着人多地少的矛盾，粮食安全对我国而言是一个想当重要的问题。《土地承包法》作此规定，就是为了保证粮食生产，保障我国的粮食安全。可以说这种认定是符合效力性规范保护国家及社会公共利益的目的。

但是实践中，还存在着大量的土地承包经营权转让合同并未约定土地用途的改变，但是在受让人取了了土地之后，擅自改变了土地用途的情形。这种情形应当排除在认定无效的范围之外。因为认定合同效力，应当从合同本身的意思表示、目的等来认定，受让人的单方行为作为认定的依据。如果据此否定合同的效力，无疑对转让方十分不同，并且受让方的这种行为也可以通过其他途径加以纠正，无需否定合同的效力。（作者单位：南京理工大学）

注解：

①王利明：论无效合同的判断标准，载《法律适用》2012年第7期。

②参见刘保玉、李运杨：农村土地承包经营权的继承问题探析，载《北方法学》2014第2期。

③（2014）银民终字第360号

④（2012渝四中法民终字第00748号