国有土地使用权出让和转让办法

2024-05-09

国有土地使用权出让和转让办法（通用6篇）

篇1：国有土地使用权出让和转让办法

陕西省国有土地使用权出让和转让办法

2010-04-12 | 作者： | 来源：陕西省国土资源厅网站 | 【大中小】【打印】【关闭】

（１９９４年６月２７日陕西省第八届人民代表大会常务委员会第七次会议通过，根据１９９８年１０月２３日陕西省第九

届人民代表大会常务委员会第五次会议《关于（陕西省国有土地使用权出让和转让办法）的决定》修正）

第一章总则

第一条为了加强国有土地资产管理，维护土地市场秩序，促进经济建设和社会发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内的国有土地使用权（以下简称土地使用权），依照本办法实行出让、转让、出租、抵押制度。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

农业、林业、水利系统的国有土地使用权出让用于非农业建设项目的，必须遵守相关的法律、法规。

第三条公民、法人、其他组织和外商、外资企业，均可依照国家法律、法规和本办法取得土地使用权，其合法权益受法律保护。

土地使用者开发、利用、经营土地的活动，必须遵守国家法律、法规，符合土地利用总体规划和城市规划，不得损害社会公共利益。

第四条县级以上人民政府对土地使用权的出让实行统一规划、统一出让、统一管理。

第五条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县土地管理、房产管理部门按照职责分工和本办法规定分别办理。

县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

第六条土地使用权的出让、转让、出租、抵押均应签订书面合同。出让合同由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用权受让方签订；转让、出租、抵押合同由当事人双方签订。

第二章土地使用权出让

第七条土地使用权的出让应编制计划，并纳入当年建设用地计划控制指标，经同级人民政府审核，报省人民政府批准。

第八条土地使用权出让方案，由市、县土地管理部门根据土地使用权出让计划，会同城市规划、建设、房产管理等部门拟定，依照法律法规规定的审批权限，报经县级以上人民政府批准后，由所在市、县土地管理部门实施。

土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、出让底价、出让方式等内容。

第九条土地使用权出让最高年限按照下列用途确定：

（一）普通标准住宅用地７０年；

（二）工业用地５０年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地５０年；

（四）商业、旅游、娱乐和别墅用地４０年；

（五）综合用地或者其他用地５０年。

第十条政府出让土地的底价，按照基准地价、市场行情、地块用途、土地收益、地块的区位、地块的大小形状、国家和本省制定的产业政策、土地使用年限和其他因素评估。出让底价在出让前不得公开。

土地使用权出让的基准地价，由市、县土地管理部门按不同的土地级别和用途，会同有关部门评估和测算，经同级人民政府审核，报上一级人民政府批准后公布。地价评估办法由省人民政府另行制定。

基准地价可根据当地社会经济的发展和市场变化情况定期修定。

第十一条土地使用权出让，可依据不同情况，分别采取拍卖、招标的方式进行，也可以采用协议的方式进行。商业、金融、娱乐、旅游、服务、房地产开发等经营性的用地，应当采取拍卖、招标的方式出让。采用协议方式出让的，除国家另有规定的外，出让价格不得低于出让底价。

第十二条拍卖出让土地使用权程序：

（一）出让方发布土地使用权拍卖公告；

（二）竞买者在公开拍卖日五日之前，持身份证件，授权委托书和其他法定文件到指定地点报名登记并交付保证金，领取竞买牌号；

（三）出让方按公告规定的时间、地点，组织公开拍卖，以应价高者为取得该宗土地使用权的受让方，并现场签订出让合同，交付不低于出让金总额５％的定金。

（四）受让方从土地使用权出让合同签订之日起六十日内，交付全部出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。

受让方在签订拍卖出让合同时，不能当即交付定金的，视为违约，保证金不予退还，并应赔偿拍卖活动支出的全部费用和该宗土地三个月以内再行拍卖所得出让金低于前次拍卖的差额部分。

竞买者最高应价低于拍卖底价的，拍卖主持人有权中止拍卖。

第十三条招标出让土地使用权程序：

（一）出让方发布土地使用权招标出让公告或通告书；

（二）投标者在规定时限内，持身份证件、授权委托书和其他法定文件到出让方领取招标文件、交付投标保证金；

（三）投标者按照招标文件的规定制作标书，在规定的时限内密封投入指定的标箱或者送达指定的地点；

（四）出让方会同有关部门及聘请的专家和专业技术人员组成评标小组，根据招标文件规定，主持开标、验标、评标和决标工作，确定中标者，签发决标书；

（五）受让方接到中标通知书十五日内，持决标书与出让方签订土地使用权出让合同，六十日内按合同约定交付出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。

受让方在规定的时限内不签订出让合同的，视为放弃中标权，所交付投标保证金不予退还。

评估小组认为所有设计方案不符合要求或全部标价低于出让底价的，有权废标。

第十四条协议出让土地使用权程序：

（一）用地人持申请用地报告和建设项目批准文件、建设用地规划许可证以及资信证明，向出让方提出申请；

（二）出让方在接到申请之日起十五日内就协商事项书面通知申请人，并提供拟出让地块的有关资料；

（三）经协商达成协议，出让方与受让方签订土地使用权出让合同，受让方交付不低于出让金总额５％的定金，六十日内按合同约定支付全部出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。

第十五条出让成交后，保证金和定金可抵充出让金。竞买未成或未中标者所交保证金，出让方应在决标或拍卖之日后七日内原数退还。

第十六条受让方因故不能按期交付出让金的，经出让方同意可以延期交付。但延长期不得超过三个月。延长期内受让方按同期人民银行的贷款利率向出让方支付利息。

第十七条出让合同的一方不按合同约定交付出让金或提供土地使用权的，另一方有权解除合同，并有权请求违约赔偿。第十八条出让合同签订后，受让方必须按合同约定的时限、条件和用途开发利用土地。

受让方在出让期内，需要改变出让合同约定的土地用途的，应当经土地管理部门和城市规划部门审查同意，并报原批准用地的人民政府批准后，依照本办法规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记手续。

受让方超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，县级以上土地管理部门可以征收相当于土地使用权出让金总额２０％以下的土地闲置费；连续二年未动工开发的，依法无偿收回其土地使用权。

第十九条土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，经批准后重新签订出让合同，交付出让金，并办理登记手续。不再申请续期或续期申请未获批准的，出让期届满时其土地使用权终止并由国家无偿收回。

根据国家利益和社会公共利益的需要，土地使用权可以依照法律程序提前收回，但应根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第三章土地使用权转让、出租、抵押

第二十条通过出让取得的土地使用权具备下列

（一）、（二）、（三）、（四）项条件的可以转让（包括出售、交换、赠与）；具备下列

（一）、（二）、（三）项条件的可以出租、抵押。

（一）持有县级以上人民政府颁发的《国有土地使用证》，有地上建筑物、其他附着物的，还应有相应的权属证书；

（二）已按出让合同约定的条件和期限完成了开发建设项目总投资额（不包括出让金）或建筑总面积的２０％以上；属成片开发经营的土地，形成了建设用地必备的基础设施和其他条件；

（三）符合法律法规的规定和土地使用权出让合同的约定；

（四）享受减免地价的用地，经土地管理部门批准，并补足了出让金。

第二十一条土地使用权转让、出租、抵押时，其地上建筑物和其他附着物所有权随之转让、出租、抵押；地上建筑物和其他附着物所有权转让、出租、抵押时，其使用范围内的土地使用权随之转让、出租、抵押。地上建筑物和其他附着物作为动产转让、出租、抵押的除外。

土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务也随之转移。土地使用权出租、抵押后，出租人或抵押人必须继续履行土地使用权出让合同约定的义务。

土地使用权抵押时，必须先经有法定评估资格的地价评估机构评估地价，并报县级以上土地管理部门确认后，方可签订抵押合同。土地使用权抵押金额不得超过评估地价的６５％。依照本办法第十二条、第十三条规定程序取得的土地使用权除外。享受减免地价的，抵押金额不得超过已交出让金总数。同一宗土地使用权不得重复抵押。

第二十二条土地使用权转让、出租年限，不得超过土地使用权出让合同约定的使用年限内的剩余年限；土地使用权抵押年限，必须少于土地使用权出让合同约定的使用年限内的剩余年限。

第二十三条土地使用权转让、出租、抵押时，应按下列规定办理登记手续：

（一）土地使用权转让时，双方应在签订转让合同之日起二十日内，持原出让合同、转让合同、《国有土地使用证》、缴纳土地增值税凭证，向当地市、县土地管理部门申请办理变更登记，更换《国有土地使用证》；

（二）出租土地使用权的，出租人、承租人双方应当租赁合同签订之日起二十日内到土地所在地的市、县土地管理部门办理出租登记。出租期满或者解除租赁关系，出租人、承租人双方应当在二十日内到原登记机关办理注销出租登记；

（三）土地使用权抵押，应在签订抵押合同之日起二十日内，由抵押人和抵押权人双方，持《国有土地使用证》、土地使用权出让合同、担保合同或载有抵押条款的经济合同、土地使用权抵押申请书，向所在地的市、县土地管理部门办理抵押登记。地上建筑物、其他附着物所有权随同转让、出租、抵押的，还必须向房产管理部门申请办理权属变更登记。

第二十四条土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；转让土地使用权增值的，转让方应按照规定缴纳土地增值税。

第二十五条土地使用权转让、出租后，需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，依照本办法第十八条的规定办理。

第二十六条抵押人到期未能清偿债务或者在抵押期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规的规定和抵押合同的约定处分抵押财产，并依照规定办理过户登记。

抵押权因债务清偿或其他原因而灭失的，抵押双方从抵押权终止之日起二十日内到原登记机关办理注销抵押登记。

第四章划拨土地使用权的转让、出租、抵押

第二十七条土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等征地费用后将该宗国有土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。通过此种方式取得的国有土地使用权，即为划拨土地使用权。

第二十八条符合下列条件的，经县级以上土地管理部门审查同意，报同级人民政府批准，其划拨土地使用权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其它经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；

（四）依照本办法第三十条规定补办了出让手续；

（五）符合法律、法规规定的其他条件；

未按前款规定办理审批手续的，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押。

第二十九条下列行为属于划拨土地使用权转让：

（一）出售、交换、赠与划拨土地使用权的；

（二）以划拨土地使用权入股、投资或合作开发房地产的；

（三）企业因被兼并土地使用权发生转移的；

（四）转让地上建筑物、其他附着物连同转让划拨土地使用权的；

（五）以其他方式转让划拨土地使用权的。

第三十条划拨土地使用权转让、出租、抵押时，必须办理出让手续，由受让方、划拨土地使用权出租方、抵押方与市、县人民政府土地管理部门签订土地使用权出让合同，补交出让金后，依照本办法第三章规定办理。法律、行政法规另有规定的从其规定。

第三十一条划拨土地使用权补交出让金，应当区别土地的不同用途，按宗地当地评估地价的一定比例收取，最低不得低于评估地价的４０％。

第五章法律责任

第三十二条违反本办法规定，擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，由县级以上土地管理部门没收非法所得。并可处以非法所得５０％以下的罚款。

第三十三条违反本办法规定，擅自改变土地用途的，由县级以上土地管理部门责令限期补办批准手续，重新签订出让合同，并可处以土地使用权价款５％以上１０％以下的罚款；在规定期限内拒不补办批准手续或经审查不允许改变土地用途的，无偿收回土地使用权，没收在土地上的投资。

第三十四条违反本办法规定转让、出租、抵押土地使用权的，其转让、出租、抵押行为无效，由县级以上土地管理部门没收非法所得，并可处非法所得５０％以下的罚款。

第三十五条违反本办法规定转让、出租、抵押土地使用权或地上建筑物、其他附着物不履行登记手续的，分别由县级以上土地管理部门、房产管理部门责令限期补办登记手续，并可处以土地使用权价款或房屋价款１％以上５％以下的罚款。第三十六条违反本办法规定，非法转让、倒卖土地使用权，非法批准占用土地或者非法低价出让国有土地使用权情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任，对未构成犯罪的负有直接责任的国家工作人员，依法给予行政处分。

第三十七条当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院起诉，也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第三十八条土地、房产管理部门工作人员在土地使用权、房屋所有权出让、转让、出租、抵押活动中，贪污受贿、徇私舞弊、敲诈勒索、挪用、截留出让金的，由所在单位或上级机关按有关规定追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十九条依照本办法规定应收取的土地使用权出让金，统一由市、县人民政府土地管理部门收缴，全部上交财政，主要用于城市建设和土地开发。

第四十条本办法施行中的具体应用问题，由省人民政府负责解释。

第四十一条本办法自公布之日起施行。

篇2：国有土地使用权出让和转让办法

【发布日期】1998-01-16 【生效日期】1998-01-16 【失效日期】【所属类别】地方法规【文件来源】中国法院网

天津市国有土地使用权出让和转让办法

（1992年6月19日市人民政府发布1998年1月 16日根据市人民政府《关于修改〈天津市国有土地

使用权出让和转让暂行办法〉的通知》修订发布）

第一章总则

第一条第一条为合理开发、利用、经营国有土地，加强土地管理，促进天津城市建设和经济发展，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条第二条本办法适用于我市行政辖区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地），但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。

第三条第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第四条第四条依照本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

第五条第五条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家的法律、法规和本市的有关规定，不得损害社会公共利益。

第六条第六条市土地管理局（以下简称市土地局）主管土地使用权出让、终止事务和土地使用权转让、出租、抵押中的产权产籍管理。市房地产管理局（以下简称市房管局）主管土地使用权转让、出租、抵押等管理事务。

各区、县的土地、房管部门参与土地出让、转让活动，并依照职权进行管理。

市土地局和各区、县土地管理部门按照分工，依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

第二章土地使用权出让

第七条第七条土地使用权出让是指市人民政府以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金的行为。

第八条第八条土地使用权出让地块的位置、面积、利用现状、规划用途、出让年限和其他条件，由市土地局会同市规划局、房管局和其他建设管理部门共同拟订方案，报经市人民政府批准后，由市土地局实施。

第九条第九条土地使用权出让应当签订出让合同。

土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市土地局与土地受让人签订。

第十条第十条出让土地使用权的批准权限是：耕地一千亩以上、其他土地二千亩以上的，报国务院批准；耕地一千亩以下、其他土地二千亩以下的，由市人民政府批准。

第十一条第十一条市土地局应当向有意受让人提供下列有关资料：

（一）土地的位置、四至范围、面积、地面现状和基础设施情况；

（二）地形图；

（三）土地用途、建筑密度、容积率和净空限制等各项规划要求；

（四）环境保护、绿化、卫生防病、交通、抗震和消防等要求；

（五）出让年限和形式；

（六）出让土地使用权合同的标准格式；

（七）其他有关出让的具体规定和办法。

第十二条第十二条有意受让人应当提供下列证件，供市土地局进行资格审查：

（一）登记注册的法人证件或者身份证件；

（二）经注册会计师核实的近期资产负债表和有业务往来的金融机构出具的资本信用证明书；

（三）法定代表人证明书或者委托代理人的委托证书。

外国的有意受让人提供上述所列证件，应当经过所在国家（地区）公证机构公证，并且经过我国驻该国家（地区）的使（领）馆认证。

港、澳、台地区的有意受让人参照以上规定办理。

第十三条第十三条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

第十四条第十四条土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）协议；

（二）招标；

（三）拍卖。

第十五条第十五条协议出让的程序是：

（一）有意受让人向市土地局提出用地申请；

（二）市土地局向有意受让人提供出让地块的有关资料和规定；

（三）有意受让人在规定时间内向市土地局提交土地开发建设方案和包含出让金、付款方式等在内的文件；

（四）经过协商达成协议的，市土地局和受让人签订出让合同，并由受让人向市土地局按出让金的20％支付定金；受让人按合同规定支付全部出让金后，方可办理土地使用权登记、领取土地使用证。

第十六条第十六条招标出让的程序是：

（一）市土地局发出招标公告或邀请；

（二）有意投标人到指定地点购买土地使用规则、投标须知、土地投标书、土地使用合同书标准文本及其他有关文件；

（三）市土地局负责解答有关招标问题；

（四）投标者在规定的投标截止日期前缴纳保证金（不计息），并将密封后的投标书投入标箱；

（五）由市土地局组织有关部门组成评标委员会，主持开标、评标、决标工作；

（六）对有效标书进行评审，由市土地局向中标者发出中标证明书，未中标者由市土地局退还保证金。

所有标书均不符合标底条件时，土地管理部门有权拒绝全部标书；

（七）中标者在规定日期内持中标证明书与市土地局签订土地出让合同，并按出让金的20％缴纳定金（保证金金额可抵充定金）；

（八）中标者按合同规定支付全部出让金后，到市土地局办理土地使用权登记，领取土地使用证。

第十七条第十七条拍卖出让的程序是：

（一）由市土地局发出拍卖出让土地公告；

（二）市土地局向竞买者提供土地使用合同书标准文本，土地使用规则及其他有关文件；

（三）市土地局认证竞买者资格；

（四）由市土地局负责解释有关拍卖的具体问题；

（五）市土地局向竞买者发竞买牌子；

（六）市土地局主持拍卖竞买，由主持人敲钟定案，价高者得，主持人认定竞买者出让价偏低的，有权停止拍卖活动；

（七）市土地局和受让人当场在出让合同文本上签字，受让人按出让金的20％缴纳定金；

（八）受让人按合同规定向市土地局支付全部出让金后，到土地管理部门办理土地使用权登记，领取土地使用证，受让人在规定日期内不与出让方签订出让合同的，受让权丧失，定金不返还。

第十八条第十八条受让人应在签订土地使用权出让合同后六十日内支付全部土地使用权出让金（定金可抵充出让金）。土地使用者违反出让合同规定，逾期未全部交付土地使用权出让金的，应承担违约责任；市土地局有权解除合同，解除合同的，定金不予退还。

第十九条第十九条市土地局应当按照合同的规定提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，应承担违约责任；土地使用者有权解除合同，并可要求双倍返还定金。

第二十条第二十条土地使用者应当按照出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地。土地使用者未按规定的条件和用途开发、利用土地的，市土地局应当予以纠正，并根据情节可给予警告、或按出让金的5％至30％处以罚款；直至无偿收回土地使用权。

土地使用者自土地出让合同生效之日起二年内未开发利用土地的，由市土地局无偿收回土地使用权。

第二十一条第二十一条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的条件、土地用途的，应当经市土地局和规划局批准，依照本规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。

第三章土地使用权转让

第二十二条第二十二条土地使用权转让，是指通过土地使用权出让取得土地使用权的使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

原土地使用权拥有方称为转让人，接受转让的一方称为受让人。

第二十三条第二十三条土地使用权转让，应签订转让合同。

第二十四条第二十四条土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

第二十五条第二十五条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十六条第二十六条下列土地使用权不得转让：

（一）未按规定的期限和土地使用权出让合同规定的条件投资开发、利用土地的；

（二）划拨的土地使用权未按本办法规定履行补办土地使用权出让手续和补交出让金的；

（三）未依法取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权凭证的；

（四）土地使用权、地上建筑物、其他附着物产权不明或有争议的；

（五）市人民政府认定不宜转让的。

第二十七条第二十七条土地使用权转让，其地上建筑物、其他附着物随之转让，地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十八条第二十八条同一建筑物中，各房屋所有权人应占有相应比例的土地使用权，土地使用权可以随房屋所有权转让，但同一建筑物所占用的土地使用权整体不可分割。

第二十九条第二十九条土地使用权转让的程序是：

（一）转让人应持有合法的土地出让合同、土地使用证和地上建筑物、其他附着物所有权证或有关证明文件，向市房管局提出申请，并经市房管局会同土地等有关部门审查同意；

（二）转让土地使用权应由市房管局会同市土地、财政、物价等有关部门进行地价评估；

（三）转让双方正式签订土地使用权转让合同；

（四）转让双方在转让合同签订三十日内，持转让合同到市土地局办理土地使用权变更登记换证手续，到市房管局等有关部门办理地上建筑物、其他附着物产权变更登记换证手续。

当事人可以委托代理人办理上述手续，但代理人必须持有合法的委托书。

第三十条第三十条土地使用权转让后，需要改变出让合同规定的条件和土地用途的，依照本办法第二十一条的规定办理。

第四章土地使用权出租

第三十一条第三十一条土地使用权出租，是指通过土地使用权出让或转让取得土地使用权的使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

未按规定的期限和土地使用权出让合同规定的条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

第三十二条第三十二条土地使用权出租、出租人与承租人应签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

第三十三条第三十三条土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。

第五章土地使用权抵押

第三十四条第三十四条通过土地使用权出让或转让取得的土地使用权可以抵押。

第三十五条第三十五条土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十六条第三十六条土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

第三十七条第三十七条土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。

第三十八条第三十八条抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。

第三十九条第三十九条处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第四十条第四十条抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

第六章土地使用权终止

第四十一条第四十一条土地使用权因出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第四十二条第四十二条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由市人民政府无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证和其他有关证件，并依照规定办理注销登记。

出让合同中规定必须拆除的技术设备、非通用建筑物等，受让人应按时拆除、清理或支付拆除和清理费用。

第四十三条第四十三条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当在土地使用权期满前六个月向市土地局提出申请，依照本办法第二章规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

第四十四条第四十四条市人民政府对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。市土地局应在收回土地使用权之日前六个月，将收回土地使用权的理由、地块坐落、四至范围、收回日期等通知土地使用者，并予以公告。由市土地局组织接收土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。

第四十五条第四十五条提前收回土地使用权给予土地使用者的补偿金额由市土地局会同市房管局、市财政局等有关部门评估，与土地使用者协商确定，协商有争议的，争议双方可以向人民法院起诉。但补偿金额的争议不影响土地使用权的提前收回。

第四十六条第四十六条提前收回土地使用权，经与土地使用者协商后，可以将另一地块的使用权与土地使用者进行交换。交换时，按协商确定的补偿金和出让金进行结算。

交换土地使用权，市土地局与土地使用者重新签订出让合同，并由土地使用者已办登记和换证手续。

第四十七条第四十七条土地灭失，土地使用者的土地使用权终止，有关权利和义务随之消失，并依照规定办理注销登记。

第七章划拨土地使用权

第四十八条第四十八条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。

第四十九条第四十九条划拨土地使用权，除本办法第五十一条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，由市土地局没收其非法收入，并依情节处以非法收入或者抵押金额50％以下的罚款，但最高数额不得超过3万元。

第五十条第五十条符合下列全部条件的，经市土地局和市房管局批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二）领有国有土地使用证；

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的所有权证明；

（四）依照本办法第二章的规定签订土地使用权出让合同，向市土地局补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

依照前款取得的土地使用权转让、出租、抵押时，分别依照本办法第三章、第四章和第五章的规定办理。

第五十一条第五十一条以划拨方式取得土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市人民政府无偿收回其划拨土地使用，并可依照本办法的规定予以出让。

对划拨土地使用权，市人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求可以无偿收回，并可依照本办法的规定予以出让。

无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市人民政府根据实际情况给予适当补偿。

第八章附则

第五十二条第五十二条依照本办法的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。

土地使用权继承人应持证明其合法继承权的凭证到市土地局办理过户登记。

第五十三条第五十三条土地使用者应当依照国家税收法规纳税。

第五十四条第五十四条本办法自发布之日起执行。

篇3：国有土地使用权出让和转让办法

在经济性行业中, 与政府关系最密切的行业莫过于房地产业, 因为其最重要的资源——土地由政府控制。房地产开发商是否能获得土地资源是其开发的必要条件, 而政府要靠转让、出售土地获得财政收入。

房地产开发企业取得土地的方式可分为两种:一是非市场方式即行政命令, 包括划拨用地和协议出让。二是市场方式即招标、拍卖、挂牌。非市场方式容易导致地方政府官员与房地产开发商的寻租, 使政府财政受到损失, 而对房地产商来说也并不公平, 因此并不是一种好的形式。根据国土资源部下发的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》:“我国城市经营性土地必须通过招标、拍卖或挂牌的方式出让其使用权。”这对于杜绝土地出让中的腐败和显化土地价格具有重要意义。

二、相关文献综述

近年来, 很多学者都从运用博弈相关理论研究房地产市场的土地出让问题。母小曼 (2006) [1]认为, 中国土地市场发育尚不健全, 由此导致了地方政府和开发商之间的寻租。通过对土地市场的寻租行为、利益集团的行为以及影响因素的探索, 说明了土地市场的寻租给国家经济造成了严重损失。王俊 (2005) [2]运用博弈理论分析了土地市场的均衡状态, 认为土地出让价格及基础设施的成本是地方政府与房地产商利益博弈的焦点, 地方政府与房地产开发商之间的暗箱合作会损害消费者的利益。张飞、曲福田 (2005) [3]说明了要规范土地市场秩序, 必须规范对土地有支配权的地方政府, 因为土地的数量和价格博弈决定了土地市场是否能健康发展。

许多学者通过博弈分析对土地市场提出了政策建议。周涛、杨庆媛、丰雷 (2006) [4]通过对土地出让和监督部门的多重战略分析, 构建了相关模型, 提出土地市场要加强监管。母小曼 (2006) [1]等人提出, 限制土地市场的寻租要规范地方政府的行为, 因此要进行制度创新。舒帮荣、徐梦洁 (2007) [5]着重分析了利益分配格局、土地资源优化配置和土地产权制度等方面, 引入博弈模型, 建议改变中央政府及地方政府间利益分配格局模式。宋艳林 (2007) [6]认为, 在土地市场的多种博弈混合战略中, 唯一有利于其健康发展的战略是选择市场化手段 (招拍挂) 出让国有土地使用权。刘雷 (2008) [7]也认为, 招标出让国有土地使用权因为引入了竞争机制, 可较充分实现土地价值, 维护国家经济利益。

由此可见, 虽然各个学者的建议不同, 但大多数学者都认为解决土地市场的寻租问题关键是要引入竞争即采用市场化方式, 然而他们却忽视由此导致的另外问题, 那就是随着地方政府对“土地财政”的依赖越来越大, 某些地方政府必然利用其对土地的垄断优势哄抬地价, 其结果就是土地价格的不断上涨, 而地价上涨又是房价上涨的重要因素, 最终土地价格的上涨在高房价的掩盖下便转嫁到了消费者身上。另外, 在看似公平的市场化出让土地使用权过程中, 由于地方政府拥有信息和操作上的优势地位, 会导致房地产开发商集体陷入“囚徒困境”, 以追求利益最大化为目的的房地产开发商很容易在土地出让中形成“串谋”。基于此, 本文应用博弈基本模型, 集中分析了市场化土地出让过程中地方政府和房地产开发商的博弈行为, 集中分析了土地出让过程中房地产开发商的行为策略并对地方政府的短视行为给出合理建议。

三、政府和开发商的博弈行为研究

针对我国目前经营性土地的市场化出让原则, 可采用相关博弈模型来分析地方政府与房地产商在土地交易过程中的状况。

(一) 土地交易市场博弈的特殊性及基本假设

1.地方政府是博弈的参与者, 但同时又是博弈规则的制定者, 地方政府确定招标、拍卖、挂牌地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件, 同时规定投标人、竞买人的资格要求及确定中标人、竞得人的标准和方法。

2.地方政府根据土地估价结果和政府产业政策综合确定招标标底和拍卖挂牌的底价, 该标底和底价在招标、拍卖、挂牌出让活动结束之前应当保密。

3. 博弈的参与者均为“理性人”, 即参与者符合各自利益最大原则。

4. 房地产商在博弈过程中是相互独立的。

(二) 招标博弈

从博弈论的角度观察, 土地招标的特点如下:所有竞标参与者均不知道对手的出价信息, 参与竞标时开发商同时出价, 博弈过程仅一个回合, 是不完全信息静态博弈。

1. 博弈基本要素的描述。

(1) 博弈参与人:招标博弈参与人是多个买者 (房地产商) 和一个卖者 (地方政府) 。 (2) 博弈过程和效用:地方政府在招标前确定出让土地的基础价v0, v0是随机变量并且非公开。投标人出价:假设共有n个房地产商参与招标, 第i个投标者对土地的私人估价是vi (vi是非公开并且相互独立的) 。若假设其报价为bi叟0, 则该房地产商中标后的净收益为 (vi-bi) 。现假设这次投标中, 所有开发商的投标方案均与政府要求相符, 那么获得这块土地使用权的开发商必然是报价最高的那个。所以i的效用如下:

其中i, j=1, 2, …n, 且i≠j

2. 博弈的规则。

假设所有参与投标的开发商的最优策略均是相同的, 不同的只是他们私下对该土地的估价vi。因此, vi高的开发商的报价肯定高于vi低的开发商的报价。假设第i个开发商的的报价范围为那么他的策略选择Si为所有投标的开发商的策略为S= (S1, S2…, Sn) 。地方政府的策略为满足bi>v0时报价为max (bi>v0) 的开发商。

3. 博弈均衡分析。

由于招标人与投标人之间除招标文件的规定外, 并不存在一个具有约束力的协议, 各参与者独立作出各自决策;同时每个投标人只知道自己对招标土地的私人价值, 并不知道其他人对该土地的私人价值, 只是对别人的私人价值有一个可能的主观概率, 所以上述问题是一个不完全信息非合作博弈。根据一级密封价格招标模型, 给定的私人估价v和最终报价b, 则其期望效用为:

最优化的一阶条件为:

因为在均衡情况下Φ (b) =v, 一阶条件可以写成:

解上述微分方程得:

(1) 该式表明, 每个开发商的最终报价与参与投标的开发商数量n和他自己的私人估价v相关。n的数量越多b* (v) 越大, 特别当n→∞时, b*→v。也就是说, 参加投标的房地产商越多, 他们对于该土地的报价会越高, 国家获得的土地收益也越多。

(2) 随着参与招标的房地产商数量的增加, 房地产商的报价与其保留价格的差额会逐渐减少。当参与招标的房地产商趋于无穷多时, 国家几乎获得房地产商保留价格的全部, 房地产商的叫价与其保留价格的差额趋于消失, 即使是成功中标的房地产开发商, 其效用也趋于0, 这样, 房地产商陷入了“囚徒困境”。

(三) 拍卖与挂牌博弈

从博弈论的角度观察, 土地拍卖与挂牌的特点如下:房地产商能够看到对方的出价, 他们轮流行动, 博弈是多个回合, 是完全信息动态博弈。

假设政府准备以拍卖的方式出让某块土地一定时期的土地使用权, 只有甲乙两家房地产商参与拍卖竞价, 两家企业对该地块愿意出的最高价格是v1和v2。拍卖过程中, 双方都根据对方的叫价轮流加价, 显然的, 叫价也不断接近双方能够接受的最高价格。当甲加价至其最高价格即b1=v1, 乙会继续加价使得b2>b1, b2→v2, 随后甲不会继续加价, 则出价高的乙便获得该土地的使用权。

该博弈的结果是甲的叫价等于其最高价格, 乙的叫价高于甲的最高价格。双方的效用分别为:开发商甲v1-b1=0, 开发商乙v2-b2≈0, 我们姑且将其视为0。当存在n个房地产开发商时, 可以看成是第i个开发商与其他n-1个开发商进行竞买, 因为房地产商的保留价格是独立的, 因此n人分析与两人的分析是完全一样的。

从上述分析中可看出, 土地拍卖成交价格几乎为参与竞标的开发商保留的最高价格, 其效用依然趋于0, 参与拍卖的房地产商也陷入“囚徒困境”。

四、市场方式出让土地使用权可能导致的问题

(一) 开发商的“合作”与“串谋”

通过以上分析可知, 招标、拍卖和挂牌出让土地的方式最终都将导致房地产商陷入“囚徒困境”。参与投标和拍卖的房地产商越多, 土地出让价格就越接近其真实价值。因此博弈中的开发商面临一个基本矛盾, 即开发商的报价越高, 中标的机会越大, 但其支付 (中标后的收益) 也就越小。在证明均衡时, 我们假设了房地产开发商是相互独立的, 但若实际操作中, 房地产商不是相互独立的, 意味着他们可能存在合作与串谋, 那么便不会有此结论。

由于土地市场具有以下特点:首先, 土地的不可移动性使得土地市场是区域性市场;其次, 由于进入土地市场的政策壁垒和资本必要壁垒较高, 区域内的房地产商数量有限, 易形成垄断。事实上, 房地产市场的区域性垄断非常明显, 所以特定区域的房地产商大多并不陌生, 这就为他们的合作与串谋创造了有利条件。

房地产商之间的博弈只进行一次而陷入“囚徒困境”的实例并不罕见, 但如果同样的博弈反复进行多次结果是否会有所不同。假定某地区只有两个房地产商 (有多个房地产商参与时结论相同) , 在土地竞拍的有限次博弈 (博弈次数为n次) 中, 开发商甲使用“合作”战略只是为了换取开发商乙在随后阶段也使用“合作”战略, 因此当博弈进行到最后一轮时, 由于已是最后阶段, 双方以后不会再接触, 所以双方第n阶段的纳什均衡与单次博弈一样是 (不合作, 不合作) 。现在考虑在n-1阶段, 由于双方是理性的, 都知道下一阶段对方必然要选择不合作, 因此该阶段双方也会选择不合作……以此逻辑推出的结果令人吃惊:该有限次重复博弈唯一的子博弈完美均衡仍然是双方在每一阶段都选择“不合作”。可见, 只要博弈双方是理性的, 并且博弈是有限的, 房地产商仍无法摆脱“囚徒困境”。

但是, 如果这两个房地产商参与土地竞拍的次数是无限次重复的, 此时开发商甲的“不合作”将导致理性的开发商乙的选择也必然是“不合作” (曾理, 2007) [12]。这里假设着双方都知道或都能预料到对方的“以牙还牙”策略。如果某次竞拍中甲采用了“不合作”战略, 并获得了全部支付, 则乙在以后的竞拍中就会“以牙还牙”的一直采用“不合作”战略。由于是无限次重复博弈, 所以最终甲的累计损失必然超过一次“不合作”所获得的短期利益, 因而, 不合作是不理性的。所以, 该博弈的纳什均衡是 (合作, 合作) , 双方的最优战略都是“合作”。

事实上, 在现实生活中, 根据KMRW声誉模型, 尽管每一个开发商在选择合作时冒着被其他开发商背叛的危险, 但如果他选择不合作, 就暴露了自己是非合作性的, 从而失去了获得长期合作收益的可能。如果博弈重复的次数足够多, 未来收益的损失就超过短期被出卖的损失, 因此, 在博弈的开始, 每一个开发商都想树立一个合作形象, 即使其在本性上并不是合作型的;只有在博弈快结束的时候, 开发商才会一次性的把自己过去建立的声誉利用尽, 合作才会停止 (此时短期收益很大而未来损失很小) 。因此, 只要博弈重复的次数足够长, 没有必要是无限次的, 开发商的“合作”与“串谋”也会出现。

(二) 地方政府的短视行为

联系实际生活可知, 当土地市场日渐商业化后, 土地的使用成本越来越高, 地价上涨直接推动房价水平的上升。因此虽然以市场方式出让土地使用权有协议出让土地无可比拟的优越, 但也因此变为地方政府推动房价高涨的手段。

一方面, 土地带来的高收益可以满足地方政府的财政收益:一是转让土地使用权的土地出让金;二是通过低成本拆迁然后把由拆迁获得的土地高价出让;三是税收及各种其他收费, 土地财政对地方政府经济经济增长的贡献越来越大。另一方面, 打土地牌可以满足地方政府获得政绩需求, 现阶段中国考核干部政绩的形式比较单一, 基本上看GDP的增长, 对中国GDP增长贡献率而言, 房地产业明显偏高, 因此地方政府为了提高政绩, 不言而喻会选择发展房地产业进而带动其他领域。由于土地带来的高收益满足了地方政府的财政增加和政绩提升, 因此, 地方政府积极推动土地价格的上涨。这也是中央政府出台房地产调控政策效果不明显的最直接原因。

地方政府这种短视行为会导致地价房价的螺旋上升。因为房地厂商会将地价的上涨通过房价转移到消费者身上, 所以土地出让金不健康的上涨必然引起房价的持续上涨, 最终是消费者的利益受到损害。所以对于地方政府来说, 提高土地出让金只能获取短期政绩和利益, 对宏观经济的长期可持续发展有害。

五、结论与政策建议

1.土地是一种稀缺资源, 国有土地的出让价格将直接影响国家的经济利益。协议方式出让国有土地使用权, 因为缺乏竞争性, 出让价格往往低于其真实价值。而以招、拍、挂的市场方式出让土地, 可以较充分的实现土地价值, 维护国家的经济利益。

2.招标、拍卖和挂牌使房地产商陷入“囚徒困境”, 因此以利润最大化为共同目标的房地产商之间存在着“合作”与“串谋”的强烈动机以压低土地成交价格。现实生活中开发商之间采取轮流“坐庄”、货币补偿和共同开发等合作的方式, 私下操纵土地出让价格的现象并不少见。所以应完善拍卖机制, 吸引更多有实力的开发商参与竞价, 同时引入惩罚制度, 加大对“串谋”的打击力度, 保证土地出让过程的健康有序进行。

3.规避地方政府操纵土地出让价格, 消除地方政府在土地出让中的短视行为。

(1) 实现地方政府的财权和事权对称。地方政府哄抬地价的主要原因是因为其在财政上非常依赖房地产行业快速发展带来的税收及土地出让收益, 因此解决了地方政府在财力上的掣肘问题, “土地财政”作用就会被弱化, 地方政府在土地出让中的阻力也就大大消减。基本思路是对现行分级税收政策进行适当调整。首先, 建议提高地方政府在共享税中所分得的比例;其次, 在规划国家重大基础设施建设和民生工程建设中, 要加大中央的拨款力度, 减轻地方政府在项目执行中财力上的压力, 实现财权和事权的平衡。

(2) 加强土地市场的宏观调控和监管, 严格执行土地规划, 抑制不健康供地。地方政府有供地冲动, 但是超额出让土地并不会有效控制地价。土地规划和管理部门要加强对土地供应的监管, 通过严格控制和规划, 优先保证经济适用房、廉租房和中低档房的土地供给。

(3) 采取让利于民的方法。在地方政府所获得的超额土地出让金中, 按一定比例抽取适当的资金, 将这笔资金用于建设保障性住房, 通过加大保障性住房的供给部分消除地价上涨带来的消极影响。

摘要：随着我国土地使用制度改革的深入和土地管理体系的日渐完善, 以市场化手段出让国有土地使用权已成为政府供地的主要方式。在博弈相关理论下, 招标、拍卖、挂牌出让城市土地使用权过程中, 地方政府和房地产开发商之间会产生相应博弈。欲合理利用土地资源, 就须规范房地产开发商行为和规避地方政府操纵土地出让价格等现象。

关键词：博弈,土地出让,房地产开发商,地方政府

参考文献

[1]母小曼.土地市场中政府与开发商之间博弈[J].管理世界.2006, (5) :148-149.

[2]王俊.地方政府与住宅开发商的博弈分析[J].世界经济情况, 2006, (2) :27-29.

[3]张飞, 曲福田.从地方政府之间博弈的角度看土地市场秩序[J].经济问题探索, 2005, (6) :57-59.

[4]周滔, 杨庆元, 丰雷.土地出让市场的博弈分析:利益背景与政府行为过程[J].中国土地科学, 2006, (4) :19-23.

[5]舒帮荣, 徐梦洁.土地市场寻租行为分析极其对策研究[J].云南社会科学, 2007, (2) :71-73.

[6]宋艳林.我国土地市场发育的三方博弈分析[J].生产力研究, 2007, (3) :61-63.

篇4：国有土地使用权出让和转让办法

【关键词】“招拍挂”;综合模式;土地使用权;出让方式

1.“招拍挂”模式存在的问题

1.1“招拍挂”有利和不足之处

1.1.1优越性

①有利于遏制土地出让过程中以权谋私行为的发生。以协议为主的土地出让方式比较容易进行暗箱操作，在土地出让过程中，一些政府相关人员可能会利用职务之便以权谋私，这就可能会导致国有土地资源的流失，不仅危害了市场经济的健康发展，而且也损害了政府在民众心中的权威形象。而拍卖、招标、挂牌这3种方式具有较强的竞争性，信息也比较公开，能够有效地遏制政府个人主观行为。②有利于增加政府财政收入。据相关统计数据资料显示，某些省份土地出让面积减少5%，政府所得到土地收益却增长了40%左右，避免了国有资产的流失。

1.1.2不足之处

①土地竞价出让助推房价上涨；②招拍挂为主的土地使用权出让制度可能影响城镇化进程的推进；③招拍挂为主的土地使用权出让制度可能使人居环境质量下降；④以招拍挂为主的土地使用权出让制度可能影响房地产业的健康发展。

1.2原因分析

分析存在的不足，不难发现其根本原因在于价格，无论开发商还是政府都想取得最大的利益，理论上不合理，实践中会导致投机现象，结果损害公众利益。

1.2.1“价高者得”的制度存在缺陷

“价高者得”符合追求经济利益最大化的原则，但是与可持续发展的目标相违背，政府不应该只是单纯地追求经济利益最大化，而应该转变到追求经济、社会、生态等综合效益的最大化。

1.2.2“价高者得”实践操作不科学

不考虑其他的因素。如开发商的实力、履行诚信的能力、整体规划方案的科学性和可操作性、建设周期以及开发项目对城市规划的贡献等。土地资源是一种稀缺资源，在现有的出让方式主导下，价格成为其唯一的决定性因素，开发商之间的竞争就集中在资金实力上，引发不理性的竞争，推动地价上涨，引致房价猛涨，2006~2007年房价的迅速增长与这一机制有十分密切的关系。

1.2.3“价高者得”容易造成行业危机

由于土地是稀缺资源，“价高者得”促进资金向这一行业的集聚，导致银行资金单身流入，一旦脱节，容易引发金融危机。“价高者得”会导致资源配置单一化，造成理念上的错位，将会带来不可修复的恶劣影响。

1.2.4“价高者得”忽视了技术的存在

“价高者得”必然导致重资金势力而忽视技术的存在，公司的资质和专业化水平都变得不重要了。

基于以上的原因，本人试图从现有模式出发，建立“招拍挂”综合评价模式。

2.招标、挂牌的综合模式

2.1综合模式的内容和特点

综合模式结合了招标和挂牌的优点，针对土地的出让意图建立对公司进行全方位评价的指标体，力求做到科学、公正、合理、具有可操作性。主要表现在以下方面：①新的模式采用的是综合指标对投标者进行衡量，如资质、业绩银行信用等，这样对出让土地的开发奠定了较好的前提，这就能解决由于“价高者得”带来的一些缺陷；②新的模式需要建立完善的消费者和舆论监督机制，这就可以弥补招标中指标主观性强、政府行为的不透民、公开化程度低等问题。

2.2评价体系以及各因子权重的确定

2.2.1土地出让指标确定的原则

土地出让指标的确定主要是依据是否符合经济、社会、生态等综合效益的最大化，主要体现在以下3个原则：

（1）可持续发展的原则。可持续发展的原则决定了在出让该土地的同时考虑了经济、社会、生态效益，三者必须是有机的结合体，否定了片面追求经济效益而忽视社会、生态效益的行为，改变了价高者得的理念。

（2）“价高质优”原则。所谓“价高质优”原则就是在出让国有土地的时候，既要考虑土地出让的价格，也要考虑该开发公司能否提供优质的产品。所以在出让之前必须对于该公司的资质、业绩、信用有一个很全面的了解。

（3）“地变权变”原则。所谓“地变权变”原则就是随着出让地块的不同，各个因素的权重值也是要改变的。如区位条件好的土地往往可能出让价所占的权重大，开发难度大的土地往往可能公司信誉占的权重大。

2.2.2土地出让指标体系的确定

土地出让指标体系的确定主要依据开发公司的条件，即什么条件的开发公司能够最终获得该土地的使用权。结合招标和挂牌方式，引入“国有土地出让指标体系”，该体系主要由4个方面组成，分别是公司出价、公司资质、公司业绩和公司信用。

2.2.3各因素分值的确定方法

政府底价既是一个门槛也是一个标准，这就像招标中的标底，如果公司出价低于政府底价，那直接被淘汰，如果高于政府底价，为防止价格的过度竞争，本人引入成本折算点价格概念（底价×折算系数），价格评分采取分段计分。

2.2.4综合模式的可行性论证

（1）分值计算模型合理性论证。计算所有分值共采用了3种模型：公司出价采用成本折算点概念模型，该模型主要可以防止价格上的过度竞争，公司信用分值计算模型采用最大值比算法；公司资质、公司业绩分值计算采用极值比算法。

（2）结果的可行性论证。通过上面的计算可知，最终C公司将会获得该土地，但C公司并不是出价最高的，而出价最高的D公司由于其业绩、资质方面的不足，也不能取得该土地。在新模式下，价格并不是决定能否获得土地的唯一因素，公司的资质、信用、业绩也直接决定公司能否获得土地，因此，公司必然会重视工程质量、消费者的需要、银行的信用等各个方面的因素，这对于提高工程质量、更好地服务于消费者、促进该地区经济的发展都很有意义。另一方面，作为政府方面，由于有底价的保护，所以地方政府的经济利益不会有很大的影响，在牺牲小部分经济利益的同时，却赢来了社会和生态利益，这对于和谐建设社会主义有积极的意义。

2.3该模式下土地市场监督机制的建立

土地市场监督机制的建立对于整个模式的运行起着至关重要的作用，它是整个模式得以正常运行的保障，因此针对该模式的特点，从2个方面着手建立监督机制。

2.3.1建立完善的公众监督机制

政府通过开通投诉热线、投诉信箱以及公开整个出让土地过程等方法让公众可以监督开发商和政府在土地交易过程中的行为。

2.3.2建立房地产开发企业信息系统，并在工商、税务、房产、土地、银行等国家行政事业部门之间联网，实行信息共享

共享的范围要遍及全国，信息系统要记录开发企业的信用、资质、资金状况及法律法规遵守情况等信息，由各级政府专门机构负责维护更新，确保时效性；另一方面，通過网络各个房地产公司也能得到最新、最全面的政府出让土地信息，避免信息局部化导致的官商串谋现象的发生。

3.结语

现行的国有土地出让方式存在着利弊，本人提出的综合评标方法对促进国家资产价值最大化和公众生活质量稳定提高都具有十分重要的意义。■

【参考文献】

［１］裴蕾，濮励杰.我国现行土地出让方式中存在的问题及对策研究[J].安徽农业科学，2008，36(21)：9194-9196.

篇5：国有土地使用权出让和转让办法

2006-04-24 09:42:10

信息来源：政策法规与执法监督科

湖北省人民政府令45号

（1993年6月17日湖北省人民政府发布）

第一章总则

第一条为了合理开发、利用国有土地资源，推动国有土地使用制度的改革，加强土地管理，促进现代化建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）和其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省各市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国有土地（以下简称土地）的使用权，均可依据《条例》和本办法的规定出让和转让，但地下资源、埋藏物、市政公用设施等除外。

土地使用权的出让和转让，均须在城镇规划的指导下进行，并符合城镇规划的要求。

第三条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《条例》和本办法的规定，在本省取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

外商投资开发经营成片土地，按国家有关规定执行。

第四条依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

依法取得土地使用权的个人，其土地使用权可以继承。

土地使用者开发、经营土地的活动，应遵守国家法律、法规和本省的有关规定，不得损害社会公共利益。

土地使用者应当依法纳税。

第五条县以上人民政府土地管理部门，依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查，保证国家作为土地所有者在经济上的利益得以实现。

第六条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止、土地使用者应依法向土地管理部门申请办理土地使用权登记手续。有关的地上建筑物、其他附着物，按国务院的有关规定向房产管理部门办理登记手续。

登记文件可以公开查阅。

第二章土地使用权出让

第七条土地使用权出让，由市、县人民政府负责。出让土地由市、县纳入用地计划（旧城区改造和已开发的建设用地除外），按现行土地利用计划编制程序进行，土地使用权出让方案由土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定。

第八条土地使用权出让，须按法律、法规规定的审批权限批准。报批需报送下列文件资料：

（一）《出让国有土地使用权呈报表》；

（二）出让地块的位置、四至范围、面积、规划用途、建筑容积率及１：５００或１：１０００的地形图；

（三）出让方式、出让年限、出让金标准及土地使用者签订的出让土地使用权意向书，或者出让合同；

（四）征、拨用地补偿安置方案；

（五）县以上人民政府审查意见。

第九条出让土地使用权，土地管理部门应向申请使用土地者提供下列资料：

（一）土地的位置、四至范围及面积；

（二）土地的规划用途、建筑容积率、建设项目的完成年限；

（三）环境保护、绿化和市政建设配套、卫生防疫、交通和消防等要求；

（四）出让的方式和年限；

（五）土地使用者应具备的资格；

（六）其他应予提供资料。

第十条土地使用权以协议方式出让的，按下列程序进行：

（一）申请使用土地者持申请用地报告、县以上人民政府或有关主管部门对建设项目的批准文件，向土地管理部门提出申请；

（二）土地管理部门在接到申请之日起三十日内应作出答复；

（三）经协商一致，市、县土地管理部门与申请使用土地者签订土地使用权出让合同，申请使用土地者依合同规定缴纳出让金。

第十一条土地使用权以招标方式出让的，按下列程序进行：

（一）由市、县土地管理部门发出招标公告；

（二）投标者购取投标资料，按规定向土地管理部门交付投标保证金，参加投标；

（三）由土地管理部门会同有关部门聘请专家或专业人员组成评标小组主持开标，不具备投标资格的标书、不符合招标文件要求的标书以及超过截止日期的标书，评标小组有权决定其无效；

（四）评标小组对有效标书进行评审，决定中标者。市、县土地管理部门在评估小组签发决标书之日起十日内，向中标者发出中标通知书，同时书面通知未中标者。

（五）中标者在中标通知书约定的期限内，到土地管理部门签订土地使用权出让合同，按合同规定缴纳出让金。中标者在约定期限内不与出让方签订合同的，视为放弃中标，其交纳的保证金不予退还；出让方未按约定时间与中标者签订合同的，应当赔偿中标者的直接经济损失；未中标者交纳的保证金，在评标结束后十五日内如数退还。

第十二条土地使用权以公开拍卖方式出让的，按下列程序进行：

（一）由土地管理部门发布公开拍卖土地使用权公告；

（二）竞投者到土地管理部门购取拍卖土地使用权的有关资料，按规定向出让方提交身份证明、资信证明等，交付竞投保证金；

（三）拍卖主持人按拍卖公告确定的时间、地点主持拍卖，竞投者按规定方式应价，应价高者即为得主。土地管理部门应书面通知其他竞投者，并退还竞投保证金；

（四）竞投得主即时与土地管理部门签订土地使用权出让合同，按合同规定缴纳出让金；

（五）拍卖过程中，拍卖主持人认为竞投者出价低于出让金底价，有权停止拍卖。

第十三条土地使用权出让成交后，应签订出让合同，出让合同应具备以下主要条款：

（一）出让地块的面积、位置、用途及依据建设规划必须遵守的要求；

（二）土地使用权出让年限；

（三）土地使用权出让金及支付出让金的币种、期限、方式；

（四）交付出让地块的期限和方式；

（五）开发、利用、经营土地的方式和按规定用途完成建设项目的期限；

（六）土地使用权及其地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押必须遵守的条件；

（七）违约责任及纠纷的处理办法；

（八）法律、法规规定应具备的其他条款及当事人约定的其他条款。

第十四条土地使用者从土地使用权出让合同生效之日起十日之内到土地管理部门缴纳出让金总额的１０％作为定金，所付定金可抵充出让金，但不计利息。

第十五条土地使用者应在土地出让合同规定的期限内，缴纳全部土地出让金。

土地使用者按照土地出让合同缴纳全部土地出让金后，方能依照规定向土地管理部门办理登记，领取土地使用证、取得土地使用权。

土地使用权的出让年限从土地使用证签发之日起计算。

土地使用者不按出让合同规定缴纳土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除出让合同，所交付的定金不予退还，土地管理部门不按出让合同规定提供出让土地使用权的，土地使用者有权解除合同，土地管理部门应双倍返还定金。

第十六条土地使用者应按照土地使用权出让合同规定的用途使用和经营土地，不得擅自改变土地用途，需要改变土地用途的，必须征得出让方的同意，并经土地管理部门、城市规划部门批准，依照本办法的规定重新签订土地使用权出让合同，按新的用途调整土地出让金，办理变更登记手续。

第十七条凡来我省投资办企业的外商、华侨以及港、澳、台商人，出让土地使用权，应根据省人民政府的有关规定予以优惠。

第十八条报送出让土地使用权意向书的，土地使用权出让成交后，负责出让具体事务的土地管理部门须向批准出让的人民政府的土地管理部门增报正式签订的《出让国有土地使用权合同副本、《出让国有土地使用权备案表》和出让地块登记卡复印件。

第三章土地使用权转让

第十九条土地使用者可以依照《条例》和本办法的规定，采取出售、交换、赠与、继承等方式，将土地使用权再转移给新的土地使用者。

土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用的年限。

土地使用权转让后，新的土地使用者享有土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利，并承担相应的义务。

第二十条土地使用权转让应同时具备下列条件：

（一）已缴清土地使用权出让金并按照《条例》和本办法的规定办理了有关手续，取得了土地使用权；

（二）不改变土地使用权出让合同规定的土地用途并符合城市建设规划要求；

（三）已按出让合同规定的期限和要求完成建设工程及公共设施建设，且开发建设实际投资已达土地使用权出让合同规定的建设投资总额的２５％以上。但继承、赠与不受此限；

（四）符合土地使用权出让合同规定的其他有关土地使用权转让的前提条件。

第二十一条土地使用权转让应签订合同，转让合同应包括下列主要内容：

（一）转让方式；

（二）转让地块的面积、位置；

（三）转让价款及支付期限、方式（继承、赠与除外）；

（四）土地使用权已使用的年限、已投入土地开发的资金金额和所完成的工程。土地使用者可以后续使用的年限以及后续开发利用、经营土地的方式和应投入的开发资金、应完成的工程项目；

（五）违约责任及纠纷处理方式。

第二十二条土地使用权转让后，新的土地使用者需要改变土地用途的，按本办法第十六条的规定办理。

第二十三条土地使用权转让时，地上建筑物、其他附着物随之转让。转让地上建筑物、其他附着物时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但作为动产转让除外。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物分割转让的，须经市、县土地管理、房产管理部门批准并办理变更登记手续。

分割作为遗产的土地使用权，应当有利于开发建设和生产经营，不得损害该地段的效用，不宜分割的土地，可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。

第二十四条土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权转让时，双方当事人应自转让合同签订之日起（以继承方式转让的应自继承行为开始之日起）三十日内到土地管理、房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权所有权变更登记手续。

经人民法院调解或判决继承土地使用权的，继承人应持人民法院的调解书或判决书到土地管理、房产管理部门分别申请办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权变更登记手续。

第四章土地使用权出租

第二十五条土地使用者可以依照《条例》和本办法的规定，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并向承租人收取租金。

已按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地、土地使用权方可出租。

第二十六条土地使用权出租应签订租赁合同，租赁合同应包括以下主要内容：

（一）租赁土地的面积、位置；

（二）地上建筑物、其他附着物的现状、面积、结构和设施；

（三）租赁期限；

（四）租金数额及支付方式和时间；

（五）违约责任。

第二十七条土地用权及其地上建筑物、其他附着物出租时，当事人双方应当在租赁合同签订之日起３０日内，到房产管理部门办理租赁登记手续。

第五章土地使用权抵押

第二十八条土地使用权可以依照《条例》和本办法的规定抵押。

土地使用权抵押年限，不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去土地使用者已使用的年限。

土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押；地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第二十九条土地使用权抵押、抵押人与抵押权人应签订抵押合同。土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。抵押合同应包括以下主要内容：

（一）抵押土地的面积、位置；

（二）同时抵押的地上建筑物、其他附着物的面积、结构及相关设施；

（三）抵押金额，即土地使用权及地上建筑物、其他附着物的价值；

（四）抵押期限；

（五）抵押土地使用权及地上建筑物、其他附着物的管理或使用方式；

（六）抵押人破产、解散或抵押期满不履行债务时对抵押物的处理办法。

第三十条抵押人应向抵押权人提供土地使用权的合法证明文件及土地经营现状报告，抵押权人可向土地管理部门请求咨询。

双方当事人应自抵押合同签订之日起３０日内，到土地管理部门、房产管理部门申请办理抵押登记手续。

第三十一条抵押人到期不能履行债务或在土地使用权抵押期间宣告解散、破产的，其抵押财产按照国家有关法律和土地使用权抵押合同的规定处理。

处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

第三十二条因处分土地使用权及其地上建筑物、其他附着物而取得的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的，抵押权人或其他受偿人应于三十日内，分别向土地管理、房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物的产权登记手续。

抵押权因债务清偿或其他原因消灭的，或因抵押期限届满而终止的，当事人应在抵押权消灭或终止之日起三十日内，分别向土地管理、房产管理部门申请办理注销土地权利地上建筑物、其他附着物产权抵押登记。

第六章土地使用权终止

第三十三条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终失。

第三十四条土地管理部门应在土地使用权终止前六十日内，通知土地使用者按规定办理终止手段。

土地使用者应当在期满之日起十日内到土地管理、房产管理部门交还土地使用证、产权所有证，办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物的产权注销手续。

第三十五条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得，地上建筑物、其他附着物不得拆迁，但合同另有规定的除外。土地使用者对出让合同规定必须拆除的设备等，应当在规定时间内拆除和处理。不按时拆除或处理的，由土地管理部门处置。

第三十六条土地使用权期满、土地使用者可以申请续期，出让合另有规定的除外。

需要续期的，土地使用者应当在期满前年向土地管理部门提出续期申请、经审查批准后，依注重新签订出让合同、支付出让金，并办理土地使用权登记手续，地上原有建筑物、其他附着物经房产管理部门登记后，由土地使用者继续使用。

第三十七条国家对土地使用者依法取得的土地使用权，一般情况下不提前收回，在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，依法收回出让合同期限未满的土地使用权，土地管理部门应在收回前一年将收回土地使用权的理由、地块面积及位置、收回的日期等通知土地使用者，并在被收回土地涉及的范围内发出公告。自公告规定的收回土地使用权的日期起，土地使用权即由国家收回，其地上建筑物、其他附着物即由国家取得，国家允许拆迁的除外。

第三十八条提前收回土地使用权，根据使用者已使用的年限和利用土地的实际情况给予相应的补偿。可以采取以下方式：

（一）支付补偿金。补偿金额按土地使用权剩余使用年限，土地出让金金额、土地使用性质、地上建筑物和其他附着物的价值、直接经济损失等项内容，由土地管理部门与土地使用者协商确定。

（二）交换土地使用权，土地管理部门用同等面积的土地与土地使用者交换使用权，交换土地使用权，应重新签订出让合同，并由土地使用者按《条例》和本办法的规定，重新办理有关手续。

土地管理部门和土地使用者在协商补偿金或变换土地使用权时，不能达成一致意见的，当事人可以向人民法院提起诉讼。

第七章划拨土地使用权

第三十九条划拨土地使用权是指通过除出让土地使用权以外的其他方式依法无偿取得国有土地使用权。

划拨土地使用权，除本办法第四十条规定的情况外、不得转让、出租、抵押。

第四十条同时符合下列条件，并经市、县土地管理部门、房产管理部门批准、划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物使用权可以转让、出租、抵押：

（一）土地使用者为公司、企业、其他组织和个人；

（二）领有国有土地使用证或持有合法的土地权属证明；

（三）具有地上建筑物，其他附着物合法的产权证明；

（四）依照本办法的规定补签了土地使用权出让合同、补交了土地出让金，或者以转让、出租、抵押的收益抵交了土地使用权出让金。

第四十一条划拨土地使用权转让、出租、抵押，补交或抵交出让金的额度，不得低于标定地价的４０％。

第四十二条划拨土地使用权转让，其地上建筑物、其地附着物的所有权也随之转让；地上建筑物、其他附着物的所有权出售，其划拨土地使用权也随之转让；同一建筑物、构筑物分割出售时，出售人应事先明确各购买人应得的土地使用权比例。

第四十三条转让划拨土地使用权的方式、包括出售、联建分成、土地入股分成、以地易物等。

出售是指划拨土地使用者以土地使用权作为条件，取得一定数额货币的行为。

联建分成是指划拨土地使用者一方提供土地使用权，另一方提供资金或物资进行建设，然后分享其成果或收益。

土地入股分成是指划拨土地使用者以土地使用权作价入股而取得收益的行为。

住房制度改革中的土地使用权转让管理办法另行制定（不含商品房价出售的房屋）。

第四十四条出租划拨土地使用权，包括空地出租和以出租房屋而出租划拨土地使用权等形式，房产管理部门和单位自建的公房出租给职工居住除外。

第四十五条出租划拨土地使用权，出让期届满，土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权仍属出租人。需再次出租土地使用权的，应重新签订出让合同。

第四十六条出租划拨土地使用权的出让金，由出租划拨土地使用权者按出让合同一次或分次交纳。

第四十七条抵押划拨土地使用权时，抵押人与抵押权人必须签订抵押合同，划拨土地使用权的抵押金额，一般只能占标定地价的５０％。

第四十八条抵押划拨土地使用权、抵押人按抵押期交纳抵押金额的１％至３％的抵押出让金，因抵押人到期未能履行债务，处分划拨土地使用权所得价款，应先行按出让合同规定交纳全部出让金。

第四十九条划拨土地使用权使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用土地的由市、县人民政府无偿收回土地使用权，并可依法出让。

市、县人民政府因城市建设发展和城市规划要求，可以无偿收回划拨土地使用权，并可依法出让，无偿收回划拨土地使用权时，对其土地上的建筑物、其他附着物给予适当补偿。

本章未尽事宜，按本办法第二、三、四、五章的规定办理。

第八章基准地价和出让金、增值费

第五十条全省基准地价估价办法省土地评估委员会制定。

市、县人民政府应根据省土地估价委员会制定的基准地价估价办法，制订本地区土地基准地价，报省土地估价委员会批准后执行，并公布于众。

第五十一条土地使用权出让金具体标准，由市、县人民政府根据省土地估价委员会批准的基准地价，结合当地实际情况和拟出让土地的地理位置、使用期限、用途等确定。

土地使用权出让金最低标准，不得低于经省土地估价委员会批准的基准地价标准。

第五十二条土地使用权者依照《条例》和本办法的规定，运用各种方式有偿转让土地使用权时，必须在签订转让合同之日起三十日内，按下列标准缴纳增值费：

（一）增值额超过投入资金总额一倍以下的（“以下”含本数，下同），缴纳增值额的１０％。

（二）增值额超过投入资金总额一倍以上、二倍以下的、缴纳增值额的２０％。

（三）增值额超过投入资金总额二倍以上、三倍以下的、缴纳增值额的３０％。

（四）增值额超过投入资金总额三倍以上的，缴纳增值额的４０％。

第五十三条土地使用权出让金、增值费收入归中央财政和地方财政所有，由市、县财政部门统一负责征收管理。

土地使用权出让金由市、县土地管理部门代收代缴；增值费由房产管理部门代收代缴。

第五十四条土地使用权出让金、转让增值费征收管理办法，按本办法及财政部《关于国有土地使用权有偿使用权收入征收管理的暂行办法》的规定，由省财政厅会同省土地管理局、城建厅制定。

第九章罚则

第五十五条未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的，给予警告，经警告仍不改正的，根据其情节轻重，按出让金金额的５％至１０％处以罚款，直至无偿收回其土地使用权。

第五十六条未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，其所订合同无效，非法所得予以没收，并可根据情节轻重，处以非法所得１０％至２０％的罚款。

第五十七条出让、转让、出租、抵押土地使用权过程中，当事人不履行登记手续的，其所订合同无效，根据情节轻重，处以每平方米二至五元的罚款。

第五十八条土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中，行贿受贿、敲诈勒索、或贪污、挪用公款的，由所在单位或上级机关按有关规定追究行政责任，构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。

第五十九条对阻挠、刁难土地管理工作人员执行公务的，或者煽动群众闹事，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关依法处理，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六十条本办法规定的行政处罚由县以上土地管理部门决定并执行，当事人对行政处罚决定不服，申请复议或提起行政诉讼的，按《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定办理。

第六十一条依照本办法的规定所获得的罚没收入，按《湖北省罚没收入管理办法》的规定处理。

第十章附则

第六十二条土地使用权出让、转让、出租、抵押合同签订后，双方当事人可根据自愿的原则，到公证机关办理公证。但因继承、赠与而发生的土地使用权转让，必须持有公证机关出具的公证书，方可办理过户手续。

土地使用权出让实行招标的，开标、评标和决标应有公证机关参加并出具公证书。

第六十三条本办法应用中的有关问题，由湖北省土地管理局负责解释。

第六十四条本办法自发布之日起施行。本省关于城镇国有土地出让和规定，凡与本办法不一致的，以本办法为准。

篇6：国有土地使用权出让和转让办法

2005-11-28 00:00

第一条为了加强城市国有土地使用权出让、转让的规划管理，保证城市规划实施，科学、合理利用城市土地，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》等制定本办法。

第二条在城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让必须符合城市规划，有利于城市经济社会的发展，并遵守本办法。

第三条国务院城市规划行政主管部门负责全国城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。省、自治区、直辖市人民政府城市规划行政主管部门负责本省、自治区、直辖市行政区域内城市国有土地使用权出让、转让规划管理的指导工作。

直辖市、市和县人民政府城市规划行政主管部门负责城市规划区内城市国有土地使用权出让、转让的规划管理工作。

第四条城市国有土地使用权出让的投放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让、转让应当与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。

第五条出让城市国有土地使用权，出让前应当制定控制性详细规划。

出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。

第六条规划设计条件应当包括：地块面积，土地使用性质，容积率，建筑密度，建筑高度，停车泊位，主要出入口，绿地比例，须配置的公共设施、工程设施，建筑界线，开发期限以及其他要求。附图应当包括：地块区位和现状，地块座标、标高，道路红线座标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区环境与基础设施条件。

第七条城市国有土地使用权出让、转让合同必须附具规划设计条件及附图。规划设计条件及附图，出让方和受让方不得擅自变更。在出让、转让过程中确需要变更的，必须经城市规划行政主管部门批准。

第八条城市用地分等定级应当根据城市各地段的现状和规划要求等因素确定。土地出让金的测算应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据之一。在城市政府的统一组织下，城市规划行政主管部门应当和有关部门进行城市用地分等定级和土地出让金的测算。

第九条已取得土地出让合同的，受让方应当持出让合同依法向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。在取得建设用地规划许可证后，方可办理土地使用权属证明。

第十条通过出让获得的土地使用权再转让时，受让方应当遵守原出让合同附具的规划设计条件，并由受让方向城市规划行政主管部门办理登记手续。

受让方如需改变原规划设计条件，应当先经城市规划行政主管部门批准。

第十一条受让方在符合规划设计条件外为公众提供公共使用空间或设施的，经城市规划行政主管部门批准后，可给予适当提高容积率的补偿。

受让方经城市规划行政主管部门批准变更规划设计条件而获得的收益，应当按规定比例上交城市政府。第十二条城市规划行政主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城市规划进行监督检查。

第十三条凡持未附具城市规划行政主管部门提供的规划设计条件及附图的出让、转让合同，或擅自

变更的，城市规划行政主管部门不予办理建设用地规划许可证。