商品销售价格管理办法

商品销售价格管理办法（共9篇）

篇1：商品销售价格管理办法

第一条 为规范商品住宅销售价格构成，促进商品住宅建设和房地产业健康发展，制定本办法。

第二条 凡本市行政区域内新建商品住宅销售价格的制定，均须遵守本办法。

第三条 市价格行政主管部门是本市商品住宅销售价格的主管机关，负责组织实施本办法。区、县价格行政主管部门负责本辖区内商品住宅销售价格行为管理和监督检查工作。

建设、财政、税务、审计、规划、国土资源和房屋管理等行政主管部门按照各自的职责，依法实施监督和管理。

第四条 商品住宅的销售价格，由住宅开发经营者(以下简称开发经营者)依照本办法的规定确定。市或者区、县价格行政主管部门有权进行抽查审核。被抽查的开发经营者应当如实提供相关资料。价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或者了解的情况用于依法进行价格管理以外的任何其他不得泄露当事人的商业秘密。

经济适用住房销售价格按照国家和本市有关规定确定。

第五条 开发经营者要加强管理，提高效率，严格成本核算降低商品住宅的成本和价格。

第六条 商品住宅销售价格由以下部分构成：

(一)住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。

(二)期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。

(三)税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

(四)依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。

(五)利润。

第七条 商品住宅销售价格构成的具体项目，由市价格行政主管部门制定并予以公布。

第八条 下列费用不得计入商品住宅成本：

(一)各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用。

(二)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。

(三)土地闲置费。

(四)开发经营者自留的房屋建设费用。

(五)营业性用房和设施的建设费用。

(六)由市或者区、县财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。

第九条 配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。

第十条 市价格行政主管部门定期公布向建设项目收费的项目目录。经公布的收费项目可以计入商品住宅销售价格构成，凡未经公布的收费项目，开发经营者有权抵制并拒绝缴纳。

第十一条 价格行政主管部门应当加强对商品住宅销售价格的市场监测，并发布有关信息。

第十二条 开发经营者在建设项目开工前，应当向所在地的区、县价格行政主管部门领取收费监督卡。收费监督卡的使用和管理，按照《北京市收费监督卡使用管理办法》的规定执行。

第十三条 对违反《中华人民共和国价格法》应当予以行政处罚的，由市或者区、县价格行政主管部门依法处罚。对违反《北京市行政性事业性收费管理条例》的，由市或者区、县财政、价格行政主管部门依法处罚。

第十四条 违反本办法第七条、第八条规定，擅自扩大商品住宅销售价格构成的，由市或者区、县价格行政主管部门责令改正，并可处3万元以下罚款。

第十五条 违反本办法，属于违反建设、规划、房屋土地等法律、法规和规章的规定的，由建设、规划、国土资源和房屋管理等部门依法处理。

第十六条 本办法自6月1日起施行。

篇2：商品销售价格管理办法

2、不得擅自改装、拆除房屋原有附属设施。如有改动，必须向有关管理部门报批后，方可改动。交房后，用户自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

3、不得在公共部位、公用走廊等部位违法搭建及堆放杂物。室内外严禁存放易燃易爆等危险品。爱护室外公共绿地及花木，遵守西安市绿化管理条例。

篇3：商品销售价格管理办法

1、价格需求弹性的定义

弹性是反应存在一定的函数关系的两个变量中,自变量对因变量的影响程度。在经济中也就是当经济变量产生一定变化的时候,可以按照相应的公式进行推算,从而得出该经济变量对另一个经济变量的影响情况。弹性的大小我们一般采用弹性系数表示,也就是两个变量间变动的比率的比。

我们通常所说的需求弹性是受价格的变动而导致的需求变量发生变动的情况,也就是需求的价格的弹性,我们可以认为这是需求量的变动对价格变动反应的敏感度的大小。

在对需求弹性的理解中,我们应该注意这几个方面。

(1)无论我们对哪一种商品进行分析,该商品的价格与需求量都是成反比的,因此在如果需求弹性都是加数的话,我们通常会选择需求弹性的绝对值。

(2)了解在价格和需求变量这两个变量里,需求变量为因变量,价格变量是自变量,因此,需求变量是受价格变量而影响的,也就是说价格的变动会导致需求量的变动。

(3)需求弹性系数也就是价格的变动的比率和需求量的变动比率的比,不是价格的变动的绝对量和需求量的变动绝对量的比。

(4)需求弹性的是一个无量纲的数值,和因变量以及自变量的量度单位没有关系。

2、需求弹性的种类

商品受其自身特点的影响,其价格的需求弹性也有所不同。这是由商品本身特征决定的,需求弹性有五种:需求完全弹性、完全无弹性、需求富有弹性、需求缺乏弹性、单位需求弹性。

(1)需求完全弹性

需求完全弹性就是当弹性系数为无穷的时候,这个时候需求曲线就是一条和数量轴平行的直线,也就是说如果趋稳定价格的水平,那么消费者对于商品的需求量就会无限大,即便在这个过程中,我们对商品的价格进行微小的跳动,也有可能导致无限大的需求量瞬间降低到零。

(2)完全无弹性

完全无弹性也就是弹性系数等于零的时候,在这个时期,无论商品的价格会有什么样的变化,消费者对于商品的需求量都不会发生改变,此时的需求曲线就是一条和数量轴平行的直线。垂直的曲线表示无论商品的价格处于什么样的水平,消费者对该商品的需求量都不会发生变化, 也就是指该商品的需求量对价格的变化不敏感。

(3)需求富有弹性

需求富有弹性就是当弹性系数大于一,小于无穷的时候,在这样的情况下,需求量的变动比率要大于价格变动的比率,也就是说即使该商品的价格不发生浮动,可是商品的需求量的变动也较大,这样的现象一般出现在奢侈品市场中。

(4)需求缺乏弹性

需求缺乏弹性就是弹性系数大于零,小于一。这个时刻,商品的需求量的变化的比率就小于价格的变动的比率。也就是时候当商品的价格发生了一定的波动,但是需求量的波动范围要元小于商品的价格,这样的现象一般出现在生活必需品的价格上。

(5)单位需求弹性

单位需求弹性就是当弹性系数等于一的时候,这个时候需求量的变动比率和价格变动的比率在任意时刻都相等,这个时候需求曲线就是一条正双曲线。

在价格需求弹性的分类中,比较常见的方式就是需求富有弹性,和需求缺乏弹性,这两种弹性方式在日常生活中的应用十分广泛。

二、商品销售中价格需求弹性的影响因素

1、考察消费者调节需求的时间

通常情况下,考察所需要的时间越长的商品,其需求的价格的弹性就会越大。这是因为如果消费者决定了停止或者减少对一些价格上涨的商品的购买前,他一般都会花费一些时间去寻找能够替代这种商品的另一种商品。比如,当原油价格上升的时候,短期内,也许还会受到替代品短缺的影响,人们对原油的需求量不会有太大的变化,但是长期下去,就会出现各种新的替代能源,这时,消费者就会选择新的替代能源,从而导致原油的需求量发生较大幅度的变化。

2、商品可替代的程度

商品的价格受自身性质的影响很大,如果商品的可替代性很高,那么这种商品的价格的需求的弹性就会很大, 比如说,一种商品的价格上调之后,消费者可以快速的找到替代该商品的另一种商品,那么这种商品的需求量就是减少。如果拿水果进行举例,如果桃子的价格出现涨价的情况,但是苹果的价格却没有改变,那么大多数的消费者就会选择苹果来代替桃子,从而桃子就会出现很大的需求价格的弹性。如果一个商品很难找到别的替代品,那么这种商品的需求的价格弹性就会比较小。如食用盐的价格的变化对销售量产生的变化就比较小,与此同时,如果一种商品的定义十分明确,那么该商品能够被替代的可能性也就越大,其需求价格的弹性也会比较大。比如同样都是食用盐,但是品牌不同,一种牌子的价格出现上调,那么人们就会选择另一种食用盐,从而造成该食用盐的销量降低。

3、商品的用途的多样性

如果一种商品的用途比较宽,那么该商品的需求弹性就会越大。反之,如果商品的用途比较窄,那么商品的需求延性就比较小。产生这样现象的原因是,如果一种商品的用途很宽,那么当这种商品的价格上升时,消费者就只会购买少量的这种商品用于主要的部位上,其他的地方就会选择一些其他的可替代品,只有当这种商品的价格下调的时候,人们才会增加对这种商品的购买数量。

4、消费者对商品的需求程度

消费者对商品的需求程度也是影响到商品的需求弹性的主要因素。一般来说生活必须品的需求的价格的弹性比较小,反之,费必须品的价格的弹性就比较大。比如,如果是生活中必须需要的食用油,如果食用油的价格出现上涨,那么食用油的需求量就不会产生很大的波动,可是如果是一些用于娱乐的电子设备,其价格的上涨对人们的需求量的影响就会很大。

5、商品在家庭支出中的比例

家庭支出的商品中比例比较大的商品,在价格发生变动的时候,对商品的需求的影响就比较大,其弹性就比较大。反之商品在家庭支出中的比例比较小的话,当价格发生变动时对需求的影响就较小,该商品的弹性也比较小。 这样的商品只是简单地例举了一些影响商品的需求的单行的因素,并不是没用全部距离,因此这些因素对商品的需求价格的弹性的影响也不是绝对的。决定商品需求的弹性的因素是比较复杂的,在进行具体分析中,我们应结合实际,具体问题具体对待。

三、商品销售中价格需求弹性的应用

在进行商品销售的过程中,企业如何对商品的价格进行控制,商品的价格的上调或者降价对销量的影响如何?都是企业在销售过程中应该注意的问题,无论企业销售的是普通的生活用品,还是高端的制造也的产品,价格的确定都会影响到商品的销售情况,因此,我们可以按照需求的价格的弹性来对商品进行有效的分析。

1、需求富有的价格弹性的应用

需求富有的弹性的商品需求的价格的弹性和商品的销售的总收益之间存在着一定的关系。如果商品的价格下降,商品的销售量的增加的幅度就应该大于价格下降的幅度,这样才能保证商品的总收益也会增加,从而实现薄利多销的经营方式。但是,对于同一种商品来说,不同的消费者对商品的需求弹性也不同,对此企业可以通过市场调查,然后针对不同的客户,采用不同的定价的策略。

需求富有弹性的典型例子就是航空机票的销售的例子。机票的提高对商务人员而言,价格上的波动并不会影响到他们的出行次数,如此而言,如果提高机票的价格,企业的利润就会提高,但是如果对于自主旅游的人们来说,机票价格的高低浮动,对机票的销售量的影响就会很多,对于这部分人来说,他们的选择余地比较多,可以自由地更改旅行的时间和目的地,这样如果机票的价格提高,就会造成总收益的下降的现象。因此航空公司如何区分这两种情况选择对企业收益的影响就很大。因此在一般的航空公司在进行购票的时候,会通过计算机的购票系统对票价进行更改,对提前预定的机票给予打折优惠。但是如果是购买的几小时之后即将起航的乘客,大部分都是全价。

2、需求缺乏的价格弹性的应用

需求缺乏的弹性应用的商品主要是需求价格的弹性和商品销售的总收益间的关系,当商品的价格下调时,商品的销售量增加的幅度就会小于价格的幅度,这样的话,销售的总收益就会减少,会影响到企业的整体收益率。这就是注明的丰收悖论。

丰收悖论的故事:有一个冬季天气寒冷,地里的害虫都冻死了,因此春天农民在进行播种的时候,雨水充足,阳光和讯。人们的收割非常顺利,迎来了一个丰收之年,但是当人们进行结算的时候却发现,自己的收入和往年相比竟然减少了,同时其他的农民的收入也相应的降低了,那么为什么会产生这样的问题呢?萨缪尔森用需求弹性来对这种现象进行了揭示。产生这样的原因主要是因为人们对食品的需求弹性的变化。需求弹性是对需求量和价格的变动之间的关系进行衡量的一种表中。如果该物品的需求量对价格的变动的反应比较大,那么这种物品的需求就是富有弹性的。反之如果该物品的需求量对价格的变动的反应比较下,那么这种物品的需求就是缺乏弹性的。对于生活中常见的商品来说,必需品的一般都是需求缺乏弹性的商品,也就是说即使价格发生了一定的波动,但是对销量的影响都不会很大,也就是说当农民的收成整体都很多好的时候,农民的总收益就会下降,也就是说当农作物收成较好的时候,农民会适当的降低粮食的价格,但是粮食的价格的降低,并不能马上提高人们的需求量,这样就会减少农民的总体收益。

四、结语

商品在销售过程中的价格需求的弹性对商品的总收益的影响是非重要。如何控制好商品在销售中的价格,通过市场分析,对弹性需求进行一定的分析和考虑,从而提高商品的总体收益对企业经营的影响十分深远。

摘要：随着我国经济的飞速发展,市场经济的竞争力度也在不断提高。在商品销售中价格需求弹性的影响和应用对企业的总体收益影响广泛,如何控制好商品在销售过程中的价格变动幅度,保证商品的销售数量,是企业利益的关键部分。本文主要对商品销售中价格需求弹性的影响因素和应用办法进行了一定的分析。

关键词：商品销售,价格需求,弹性,影响因素

参考文献

[1]周阳阳:需求价格弹性影响因素在产品销售中的应用研究[J].中国商贸,2013(6).

[2]巫洪:商品销售中价格需求弹性的影响因素及应用策略分析[J].科绿色经济,2014.(8).

篇4：济源市商品房屋销售价格分析

关键词：济源市商品房屋销售价格；MA模型

自1988年我国实行货币化分房政策以来，房地产快速发展。一方面，极大地改善了我国居民的居住条件，但另一方面，日益高涨的房价让广大居民望房兴叹。与此同时，也促使政府对房价的调控措施频出。

2007年，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍；年底，国家出台了《经济适用住房管理办法》来增加经济适用房的供给，抑制炒房行为。2008年，国家房地产调控措施的出台十分密集，除了增加廉租房、经济适用房供应外，再加上央行加息，多个城市出现了房屋成交量下跌的态势，房价涨幅开始放缓。2009年，温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给；2、要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度；3、要加强市场监管；四、要继续大规模推进保障性安居工程建设。2010年，中央对房地产进行史上最严厉的宏观调控《国十一条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施，将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。2011年，新“国八条”把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍，第三套房及以上不发放商业贷款。2012年，住房信息系统联网。2013年，发布了新的房地产市场调控政策“国五条”。

在这种房价一路看涨和政府宏观调控措施频出的情况下，未来中国商品房的走势如何是普遍关注的问题，本文通过对商品房屋销售价格的历史数据的内部挖掘和分析，希望找到一个未来我国商品房价格走势的方向，为政府进一步宏观调控提供一定的依据。

一、数据收集及处理

检验结果表明：Q统计量的P值均大于0.05的显著水平，说明不能拒绝原假设，故认为该残差序列为白噪声。说明模型MA（1）通过了检验。

三、结论及建议

通过建立模型，可以利用EVIEWS计算预测2013年的商品房屋的销售价格，这就为政府进一步宏观调控提供一定的依据。本文针对济源市商品房销售价格快速上涨的趋势，提出了一下的政策建议：

第一，要根据广大购房者的需求，适当加大经济适用房的建设，限制高档住宅特别是别墅的盲目开发和大规模建设，加大小户型房屋建设，满足中低收入者对购房的需求，缓解城市住房需求压力。

第二，根据房地产市场的需求，增加土地有效供给，逐步建立梯度土地供应体系，尽可能满足不同层次住宅需求。同时改革现有土地产权交易制度，促使城乡内部大量的存量和低度利用土地进入市场。（作者单位：贵州财经大学数学与统计学院）

参考文献

[1]付淼.我国房地产投资和宏观金融数据的协整关系 [J].生产力研，2007.04.

[2]沈悦，刘洪玉.住房价格与经济基本面：1995年-2002年中国14城市的实证研究[J].经济研究，2004.06.

[3]汪小亚，代鹏.房地产价格与CPI相关性：实证分析[J].中国金融，2005，02.

[4]文艳，赵奉军.市场结构、房价与城市均衡发展[J].中国物价，2007.02.

篇5：商品销售价格管理办法

第二条 凡在本市行政区域从事城市建设综合开发、经营、销售商品房的所有单位及有关管理部门，均应遵守本办法。

第三条 商品房销售价格行为， 应当遵循公开、公平、诚实信用、正当竞争的原则。

商品房销售价格就在以开发成本为基础，加合理利润，结合供求和国家有关政策制定。

商品房价格构成按物价部门有关规定执行。

根据楼层、朝向确定的商品房差价，其代数各应趋近于零。

第四条 商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。

根据不同情况，商品房价格分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

第五条 安居工程住宅和国家征购住宅实行政府定价、由市场价局、市城乡建设委员会(以下简称市建委)会同有关部门审批。

第六条 普通商品住宅(不含公寓、 别墅、四合院等高档商品住宅)实行政府指导价格，由市场价局、市建委会同市计划委员会(以下简称市计委)等有关部门定期发布。政府指导价每年第一季度未发布。

普通商品住宅的政府指导价格是市物价局、市建委、市计委在掌握全市各区域商品住宅开发建设成本基础上，根据国家有关政策，面向全市发布的各区域商品住宅的销售指导价格。

实行政府指导价格的普通商品住宅为平均每套建筑面积不大于120平方米的商品住宅。

第七条 除上述第五条、第六条规定以外的各类商品房实行市场调节价格。

第八条 实行政府定价的商品房，开发经营企业应在主体结构完工前同时向市物价避、市建委申报销售价格。

市物价局、市建委在收到正式报告30个工作日内做出正式批复。

第九条 实行政府定价的商品房，开发经营企业申报内容包括：

⒈项目总说明(包括项目地点、四至、建设规模、配套工程、综合环境及该商品房预售面积、预售价格、竣工交付日期等);

⒉商品房成本税费报价表;

⒊政府批地文件;

⒋建筑施工合同;

⒌市政管网综合图;

⒍详细规划总平面图(含附属和配套工程明细);

⒎要求报送的其他有关文件和资料。

第十条 实行政府指导价的商品房，开发经营企业在向市房屋土地管理局申请商品房预售许可证之前，须将预售(销售)价格向市物价局、市建委备案。

第十一条 实行政府指导价的商品房，开发经营企业备案内容包括：

⒈项目总说明(内容第九条有关规定);

⒉项目成本税费报价表;

⒊计、建两委批准的商品房建设计划文件;

⒋市规划局和市建委核发的建设工程规划许可证和建设工程开工证。

第十二条 实行政府指导价格的商品房，销售价格在指导价格规定的浮动幅度内的，备案后可自行销售;特殊情况下销售价格超过指导价格规定的浮动幅度的，须经市物价局、市建委审批后销售。

第十三条 实行政府指导价格和市场调节价格的商品房，其成交价格在发生首次交易后30个工作日内，应向市物价局、市建委备案。

第十四条 商品房销售实行明码标价，售房者必须务有售房价格说明书并向购房者明示。售房价格说明书内容包括：

⒈商品房使用面积单价和建筑面积单价;

⒉楼层、朝向价格增减系数;

⒊坐落位置、房型简图、整套建筑面积(含比例分摊公用面积)和使用面积;

⒋商品房价格外代收代付的具体收费项目(含分摊性的项目)与收费标准;

⒌拟定的物业管理收费项目和标准。

售房价格说明书文本由北京市物价检查所统一监制。

第十五条 商品房价格构成外的代收代付费用，属于政府定价的收费项目，必须严格按规定标准代收;属于分摊性质的.，只能按实际发生的直接成本(费用)合理分摊，不得额外加收任何名目的费用。

第十六条 凡向房地产开发企业收取的进入商品房成本和价格的行政性、事业怀收费标准及经营性收费标准必须按《北京市行政事业收费管理条例》和《国家计委关于禁止向房地产开发企业乱收费抑制商品房价格不合理上涨的通知》的有关规定，报市物价局批准后执行。未经批准的收费项目及政府明令取消的收费项目，房地产开发企业及商品房购买者应拒绝交纳，并向有关部门举报。

第十七条 商品房销售合同应标明销售价格，其他涉及价格(收费)的内容应写入合同有关条款和附件。销售合同一经签订，售房者和购房者必须属行合同规定的义务，任何一方不得以商品房市场价格涨落、建筑成本变化等为由，擅自变更合同签订的销售价格。

第十八条 未经市物价局、市计委、市建委批准，销售商品房不得冠以平价房、微利房、成本房、安居工程房、解困房等名称，误导蒙骗骗房者。

第十九条 销售商品房不得有下列行为：

⒈不执行政府规定的价格(收费标准)擅自涨价或乱收费用;

⒉采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本(费用)，改为在价外别行收取;

⒊违反代收代交规定，牟取非法利益;

⒋不按规定实行明码标价，不按规定使用售房价格说明书，或者使用虚假手段、不规范标价手段蒙骗购房者;

⒌虚置成本、短给面积，进行价格欺诈的;

⒍不按规定申报备案成效价格、预售价格的;

⒎?其他违反本办法的行为。

对价格违法行为由物价检查部门按有关法律、法规和政府规章进行查处。

第二十条 本办法由市物价局负责解释。

篇6：商品销售价格管理办法

商品住房销售价格行为的通知

郑价公[2010]1号

各县（市）、上街区物价局（发改委）、房管局，各房地产开发企业：

根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法规、规章，为进一步规范商品住房销售价格行为，维护公平竞争、诚实信用、规范有序的市场环境，保护交易双方的合法权益，促进住宅建设和房地产业的健康发展，结合我市实际，现就进一步加强商品住房销售价格行为管理的有关问题通知如下：

一、严格商品住房销售价格管理，加强房地产价格调控

1、商品住房销售价格，根据国家和省有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

经济适用住房和享受政府优惠政策的普通商品住房等的销售价格实行政府指导价，限价销售；其它商品住房销售价格实行市场调节价，由房地产开发企业根据国家有关政策，以商品房开发建设成本为基础，结合市场供求情况自主确定。

房地产开发企业销售商品住房，应当遵守公开、公平、合法和诚实信用原则，遵守国家和省、市有关价格法律、法规和政策。

2、商品住房销售价格的构成应包括：

土地征用及拆迁补偿费；勘察设计及前期工程费；房屋建筑、安装工程费；小区内的基础设施和公用设施配套建设费；企业管理费；贷款利息；法定税金；合理利润。

3、下列基础设施配套费应计入商品住房开发成本： 小区规划红线以内与住房同步配套建设的供水、供电、供气、供暖、邮电通讯、有线电视、消防、安防以及小区物业用房等非营业性公共基础配套设施建设，应按规定的或实际发生的费用列入房屋开发成本，一律纳入商品住房销售价格内。

4、下列费用不得计入商品住房开发成本：

开发区内营业性用房及设施的建设费用；对社会的集资、赞助、捐赠支出及其它与开发经营成本无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得进入成本的其它费用。

5、强化对涉房垄断行业的监管力度。进一步贯彻落实国家及省市有关通知精神，加大对经营燃气、热力、自来水、电力、电话、有线电视等垄断企业价格行为的管理力度，规范垄断企业价格行为，坚持自愿委托、按工程定额合理收费 的原则，严禁垄断企业强行推销商品和服务、乱收费，以减轻开发企业负担，降低开发成本。

二、严格实行商品住房销售价格明码标价制度，增加价格透明度

1、商品住房销售必须按国家规定明码标价。房地产开发企业在商品住房公开销售之前，应当对许可纳入交易的所有商品住房按规定实行明码标价。

2、房地产开发企业应当在商品住房销售场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、电脑查询等方式。采取多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

3、商品住房销售明码标价实行一套一标。房地产开发企业应当对每套商品住房进行明码标价，并要做到价目齐全，标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标明建筑面积单价或者套内建筑面积单价。

4、房地产开发企业在销售时应当明确标示以下与商品住房价格密切相关的内容：

（1）开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、楼盘名称、坐落位置、容积率、绿化率;（2）楼盘的建筑结构、装修状况以及水、电、燃气、供暖、通讯等基础设施配套情况；

（3）当期销售的房源情况以及每套商品住房的销售状态、房号、楼层、户型、层高、朝向、建筑面积、套内建筑面积和公用分摊建筑面积等。对已售的房源，房地产开发者应当予以明确标示，并应当标示实际成交价格;（4）优惠折扣及享受优惠折扣的条件;（5）商品住房销售代收代办的收费项目、收费标准、收费依据和委托单位。代收代办费用应当标明由消费者自愿选择；

（6）商品住房销售时选聘了物业服务企业的，房地产开发者应当同时公示前期物业服务内容、服务标准及收费依据、收费标准；

（7）其它应予以公示的事项。

5、商品住房销售价格变动时，房地产开发企业应当按规定及时更改明码标价的相关内容，并保存完整的价格资料以备查证。

三、规范商品住房销售价格行为，建立良好的市场秩序

1、对实行政府指导价的商品住房，房地产开发企业应在前期工程结束后，依照价格管理权限向价格主管部门申报成本和价格。未经申报核准的，不予办理预售手续。

2、商品住房销售必须严格执行预售许可证制度。未取

得商品房预售许可证，不得有任何预售行为，不得向预购人收取任何预订性质的费用。

3、房地产开发企业通过媒体、制作宣传手册及宣传单进行商品房介绍和宣传的，必须真实、准确、完整、严谨，不得使用虚假的或使人误解的语言、文字图片、计量单位等标示误导消费者，进行价格欺诈。

4、房地产开发企业不得相互串通合谋涨价。

5、房地产开发企业应将公示及承诺的主要内容、事项和代收费用在合同中明确约定。并不得在公开标明的商品住房销售价格之外加收任何费用，也不得在商品住房交付使用时委托物业服务单位追加房价外的任何费用（政府性基金及法定税金除外）。

6、任何房地产开发企业未经批准，不得以任何名义违反规定，将应计入开发成本的基础设施配套费、燃气初装费、暖气初装费、有线电视安装费、交易手续费、房地产测绘费等代收费用列在价外征收。

7、房地产开发企业应按售房合同的约定方式、约定时间足额完成室内及公用设施的配套（如燃气、暖气、有线电视、电话预留等），不得以虚假承诺的方式销售商品住房；房地产开发企业必须兑现售房合同中约定的各项价格承诺。承诺向购房者赠送商品或服务的，应就赠送的内容、数量、质量或服务标准在售房合同中约定。

四、严肃商品住房价格政策，加大价格监督检查力度

1、进一步加大对新建商品住房销售价格行为的监督检查。对商品住房开发、经营过程中违反规定乱摊成本、乱收费用、价外加价、不按规定明码标价、或者利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，政府价格主管部门将按照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》等法律、法规和规章依法从严查处，以保持房地产市场价格秩序的基本稳定，切实维护交易双方的合法权益，促进我市房地产业的健康发展。

2、以上规定自2010年5月1日起执行。

篇7：商品销售价格管理办法

（二○○六年十二月二十九日）

渝价〔2006〕753号）

各区县（自治县）人民政府，市政府各部门：

为进一步提高商品住房销售价格的透明度，规范商品住房销售价格行为，维护消费者和经营者的合法权益，构建和谐社会，促进我市房地产业持续健康发展，经市政府同意，决定从二○○七年一月一日起，改变商品住房（含经济适用住房）代收费形式，实行商品住房销售价格“一价清”制度，现将有关事宜通知如下：

一、取消重庆市人民政府渝府发[2001]107号文件中第十三条、第十四条、第十五条中有关商品住房代收费的规定或表述，将购房者在房地产开发经营企业购房时应交纳的并由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费，闭路电视安装费，转移登记费，土地权属调查费，地籍测绘费，房地产权证工本费直接并入商品住房销售价格之中，实行商品住房销售价格“一价清”制度。

二、重庆市人民政府关于印发《重庆市商品房价格计算方法暂行规定的通知》（渝府发[2001]107号）的其他规定继续执行。

三、凡在二○○七年一月一日前购售双方已签定购房合同的，仍按原规定收取代收费；二○○七年一月一日起签定的购房合同，一律停止收取代收费；二○○七年一月一日前价格主管部门已下达销售价格、允许代收费的经济适用住房，仍按批准文件规定执行。

四、商品住房代收费并入房价后，各房地产开发经营企业不得再以任何名义向购房者收取商品住房销售价格之外的任何费用（除税金和大修基金外），更不得借机乱涨价。

五、各水、电、气、闭路经营单位应当严格按照物价部门核定的收费标准向房地产开发经营企业收取水、电、气一户一表及闭路电视的安装费，不得随意乱加价、乱收费。

六、各区县（自治县）价格主管部门要加大对归并商品住房代收费的宣传力度，强化商品住房销售过程中的监管，一经发现有乱收费、乱涨价的行为，要严格按照有关规定严肃查处。《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、该楼的《竣工合格证》。

通常人们所称的二次供水，是指单位或个人将城市公共供水或自建设施供水经储存、加压，通过管道再供用户或自用的形式，因此，二次供水是目前高层供水的惟一选择方式。二次供水设施是否按规定建设、设计及建设的优劣直接关系到二次供水水质、水压和供水安全，与人民群众正常稳定的生活密切相关。但是，过去在全国尚未有一个完整的针对二次供水工程的技术标准，只是在《建筑给水排水设计规范》相关章节中提出部分要求。

二次供水设施主要为弥补市政供水管线压力不足，保证居住、生活在高层人群用水而设立的。相比原水供水，二次供水的水质更容易被污染，二次供水的安全性和可靠性一直都受到市民的广泛关注。(天津市）今后凡是应建二次供水设施的建设项目，二次供水设施必须独立设置，工程必须与主体工程同时设计、同时施工、同时交付使用。

篇8：论销售伪劣商品罪的“价格鉴定”

一、不能进行价格鉴定情况

1. 已经实施了销售行为的

由于销售行为已经实施, 也就意味着销售伪劣商品罪的“买家”和“卖家”对于“价格”已经达成一致, 至于他们是“一手交钱一手交货”或者是“先款后货”还是“先货后款”, 均不影响“销售行为”已经实施完毕这一基本事实。2001年4月9日最高人民法院、最高人民检察院《关于办理生产、销售伪劣商品刑事案件具体应用法律若干问题的解释》规定 (以下称《解释》) , 制假售假的“销售金额”, 是指生产者、销售者出售伪劣产品后所得和应得的全部违法收入, 这样就包括了虽已售出但未回款的情况。因此, 对于同样一批伪劣商品, 由于要经过一系列的“上 (卖) 家——下 (买) 家”, 而他们之间的销售价格在大多数的情况下, 均会呈现出逐渐增高的趋势 (也不排除降价的可能) , 所以, 应该以每一对“上 (卖) 家——下 (买) 家”的实际销售金额来认定其犯罪金额, 方能体现实事求是的法律精神。

2. 虽然没有实际销售, 但是有明码标价的

在司法实践中, 伪劣商品和合格商品的一样, 都有一个从生产到销售, 从销售到零售到销售的终端——消费者, 这样一个流通环节。单从危害消费者权益这一角度来说, 越靠近消费者的环节其社会危害也就越大, 体现在销售金额上来说, 其单位销售价格也就越高, 因此, 越是接近终端消费者的犯罪行为人接受惩罚的强度也应该越高。在伪劣商品流通的任何一个环节, 随时都有可能被公安机关的侦查行为侦破而导致流通的终止。在这种情况下, 就有可能形成犯罪行为人没有实际销售行为, 从而无法认定销售金额的情况。但是, 如果行为人有明码标价, 那么就应该依据其标价来计算其货值金额。那么什么是标价?司法机关对此没有特别解释, 因此, 就应该按照中文的一般直面意思来理解, 就是“标示在商品上的价格”, 该标价也就是其社会危害性的的依据, 自然应该是量刑的重要依据。依据该标价计算出来的应该是货值金额, 而不能是销售金额。依据《解释》规定, 货值金额以违法生产、销售的伪劣产品的标价计算, 也就是说, 虽然没有销售行为, 但是, 如果有标价的, 就按照标价作为货值金额认定, 也不应该进行鉴定。但是应该注意到的是, 按照货值金额计算的的, 依据《解释》的规定, 伪劣产品尚未销售, 货值金额达到刑法第一百四十条规定的销售金额的3倍以上的, 以生产、销售伪劣产品罪 (未遂) 定罪处罚。

二、应该进行价格鉴定的情况

1. 既没有销售, 又没有明码标价, 但是有可比较的同类产品的

由于犯罪行为人在流通环节随时可能被公安机关的侦查行为打破, 造成既没有实际销售, 又没有明码标价的情况。如果按照行为人从其上手接货的价格来计算销售金额, 就回明显的将其必然加价部分漏掉, 从而减少其销售金额, 导致对其惩罚力度的降低;如果要将行为人加价的部分计算上, 应该加多少又没有事实依据, 不能凭空给行为人加上去。在这种情况下, 依据《解释》的规定, 没有标价的, 按照同类合格产品的市场中间价格计算。其依据是, 由于伪劣产品的制售成本比合格产品的成本低得多, 因此, 伪劣产品的最高销售价格一般不会超过合格产品的市场价格, 这样既可诱惑普通消费者, 又能满足其逐利的需求, 因此, 立法者的这样推定是符合客观规律的。但是这样一来, 就产生了一个问题:如何确定同类合格产品的市场中间价格?无论是公安机关的侦查人员还是检察机关的公诉人显然都不具备这方面的专业资格和知识, 因此, 虽然《解释》没有要求做鉴定, 在这种情况下, 只能要求有关的司法鉴定机构“按照同类合格产品的中间价格”进行鉴定, 从而确定其货值金额。

2. 既没有销售, 又没有明码标价, 同时又没有可比较的同类产品的

《刑法》和《产品质量法》对“伪劣产品”的界定也是不尽相同的, 有时甚至不能够在市场上找到其同类的合格产品, 因此, 如果这类“伪劣产品”既没有销售, 又没有明码标价 (当然, 如果有销售或者标价自然应该按照销售价或者标价来认定其犯罪金额) , 就很难客观的确定其货值金额。在这种情况下, 就只能依据《解释》的规定, 货值金额难以确定的, 按照国家计划委员会、最高人民法院、最高人民检察院、公安部197年4月22日联合发布的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》的规定, 委托指定的估价机构确定。

三、将不应该鉴定的情况强行鉴定的法律后果

在司法实践中, 因为强行鉴定的结果往往是将犯罪金额扩大, 有的司法机关为了追求打击的社会效果, 往往会不顾法律的规定, 对不应该鉴定的情况强行鉴定。这种强行鉴定的做法, 不仅违背了实事求是的法律精神, 还会带来法律上的自相矛盾:

1. 在已有实际销售行为的情况下强行鉴定。

在伪劣商品的交易的批发环节中, 毕竟交易双方都知道是伪劣产品, 行为人在客观上也不是直接面对消费者, 不可能按照合格产品的价格进行交易, 但是鉴定的比照对象却是合格产品的价格, 而合格产品的市场价格一般来说都是零售价格。这在客观上人为将犯罪行为人的交易阶段全部推后到终端消费市场, 从而毫无根据的扩大了其社会危害性, 这是有悖法律的客观精神的, 也是不符合立法本意的。因此, 在已有实际销售行为的情况下强行鉴定必然背离客观事实。

2. 在没有实际销售, 但是有明确标价的情况下强行鉴定, 有可能会形成对未遂犯的处罚重于既遂犯的矛盾现象。

依据《解释》规定, 销售伪劣商品如果是既遂状态的, 按照实际销售金额计算犯罪金额, 而销售伪劣商品如果是未遂状态的, 应该按照货值金额来认定犯罪金额。在没有实际销售, 但是有明码标价的情况下, 由于鉴定价格是比照合格产品的价格来进行估价, 其结果肯定鉴定价格比实际销售价格高许多。

以一起假冒苏烟销售案为例, 假设上手销售给下手的价格为每条40元, 一共销售2万条, 而下手接货后明码标价为60元/条, 经过强行鉴定价格为400元/条:

通过上图的比较, 可以看出, 在本案例所确定的情况下:

(1) 对于同样一批伪劣商品, 由于下手比其上手更接近消费者, 其犯罪行为的危害性显然比上手更为明显, 下手的销售或者标价能够导致其犯罪金额比上手增加, 其刑期也可能更长, 这应该是正常情况。

(2) 对同样一批伪劣商品, 在有实际销售价格或者有标价的情况下如果强行鉴定, 那么, 鉴定价格肯定会比实际销售价格或者标价高出数倍, 从而导致处于未遂状态的行为人将面临比既遂状态的行为人更重的处罚, 形成未遂犯比既遂犯刑罚更重的悖论。

综上所述, 由于犯罪金额是销售假冒伪劣商品定罪量刑的重要因素, 在已有实际销售行为或者标价的情况下, 是不能强行鉴定的;更为重要的是, 价格鉴定在本质上来说, 是一种法律上的推定, 因此, 必须有确实充分的事实依据, 这种推定才能成立。

摘要：司法机关在认定销售伪劣商品的犯罪金额时, 为了突出犯罪金额的巨大, 往往不顾法律法规和相关司法解释的规定, 一律采取强行鉴定的方式来认定犯罪金额, 这是不实事求是的。依据最高法院的司法解释, 对于销售伪劣商品是否进行鉴定, 分别做出了明确的规定;如果对于不应该进行鉴定的案件强行鉴定, 不仅在法理上也不能成立, 而且会造成同样金额的犯罪, 对未遂犯的处罚高于对既遂犯处罚的悖论结果。

篇9：商品销售价格管理办法

关键词：向量自回归模型，协整检验，格兰杰因果检验，方差分解，脉冲响应函数

一、导论

新建商品住宅价格关系到“中国梦”的实现，是一个很具有现实意义的问题。多年来，我国房价出现居高不下且持续上涨，市场供求机制失调，投机性住房需求持续膨胀的现象。尽管政府几年以来一直致力于控制房价上涨，但从商品房价格的实际数据来看，效果并不尽如人意。这体现了我国房地产市场存在着市场机制失灵而政府又对其失控的风险。

以往的文献大多对影响房地产价格的经济基本面因素进行分析，或者对单一因素进行分析。另外，国内外学者在对影响房地产价格因素进行分析时，经常是以笼统的房地产（如房地产、商品房等）价格影响因素作为研究对象。

本文的创新之处在于，进一步缩小研究范围，对新建商品住宅的销售价格影响因素进行分析。另外，本文从供求经济基本面因素、投机与预期性因素、政策性因素三个方面各选取一些变量进行实证的定量研究。通过搜集相关的数据，进行数据相关处理，再对其进行时间序列平稳性检验， 建立VAR模型，通过协整检验、误差修正模型、格兰杰因果检验、方差分解、脉冲响应函数等一系列的方法，来对影响新建住宅销售价格指数的因素进行研究。

二、模型的建立及数据的处理

（一）模型

向量自回归模型（VAR）是基于数据的统计性质建立模型，把系统中每一个内生变数作为系统中所有内生变量的滞后值的函数来构造模型，从而将单变量自回归模型推广到由多元时间序列变量组成的“向量”自回归模型

VAR模型的定义式为：设是N×1阶时序应变数列向量，则p阶VAR模型（记为VAR（p））：

Y（t）=A（1）Y（t-1）+…A（n）Y（t-n）+BX（t）+e（t）

Y（t）是一个内生变数列向量，X（t）是外生变数向量，A（1），……，A（n），和B是等估的系数矩阵，e（t）是误差向量。

（二）数据选取

从宏观来看，我国房价机制和国外有着较大的区别，主要受三个方面的影响：第一，供求机制的影响。即供给和需求因素会影响房地产价格，是市场调节房价的主要传导机制。第二，投机性与预期因素。近年来，我国出现流动性过剩和通货膨胀较为严峻的现象，人们的投资需求上涨；受人民币升值预期以及国内利率普遍较高的影响，国外游资和热钱大量涌入国内金融市场。这些都增加了对房地产的投机性需求。第三，政策性因素的影响。包括信贷政策、货币政策、土地政策、保障性住房政策、税收政策等等。

以上这些影响商品住宅价格的因素均可以从影响供给和影响需求两个方面来考虑。由于不同的数据的统计频率是不同的，在此，我们都采用2001年1月—2013年3月的季度数据共49对时间序列数据来进行分析。某些月度统计数据进行了相应的平滑平均处理。以下是具体的变量说明：

全国新建商品住宅销售价格指数（POH）：它反应了我国新建商品住宅的价格情况。

供求经济面因素：

建筑材料及五金电料价格指数（POM）： 建筑材料和五金电料是房地产开发商和投资商直接的建造成本，因此会直接影响商品住宅的供给。

房地产企业景气指数（BI）：可以综合反映房地产企业的生产经营状况。

城镇家庭人均可支配收入增长率（GROMI）：家庭人均可支配收入增长率直接反应了家庭的购买力和经济实力的变化情况。

投机性与预期因素：

居民消费价格指数（CPI）：当通货膨胀较严重时，人们为了实现资产保值增值，必然加大对房地产的投资投机力度。

房地产业企业家信心指数（CI）：综合反映了房地产企业家对宏观经济以及房地产产业发展状况的看法和信心。这种心理预期的影响会体现在其对房地产的开发和投资行为上。

宏观政策因素：

货币供应量（M1）：是指一国在某一时点上为社会经济运转服务的货币存量，反应了社会流动性状况。

5年期以上贷款基准利率（IROL）：贷款利率是借款的成本，5年期以上贷款基准利率是由央行来进行调控的，反应了国家宏观调控的政策导向。

全国土地交易价格指数（POL）：土地交易价格指数指房地产开发商为取得土地使用权而实际支付的价格的变动趋势和程度的相对数。这里我们选取的是居民住宅用地中的新建住宅用地的土地交易价格指数，它直接反映了我国土地供给政策。

三、实证分析

（一）时间序列平稳性检验

首先，对变量进行时间序列的平稳性检验，可以得出，以上九个变量在1%的显著性水平下都是非平稳性数据，在进行一阶差分后得到的序列都是平稳的，即变数都为一阶单整的。

VAR模型中的每一个方程中，内生变量对模型的全部内生变量的滞后值进行回归，从而估计出全部内生变量的动态关系。我们首先确定最为合适的滞后期K。我们使用LR统计量、FRE（最终预测误差）。SC信息准则、AIC信息准则与HQ信息准则五个指标来进行判断结合数据数量和实际情况，本文选择建立VAR（2）模型。Johansen协整检验是建立在VAR模型基础之上的。下面，我们对其进行Johansen协整检验，检验变量之间是否具有长期均衡的关系。

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（二）Johansen协整检验

1、协整检验

由协整检验的结果可知：变量之间有3个协整关系式，存在一定的长期关系。

通常，取第一个协整关系式，可以得到：

POH=-0.836230POL-1.1442854POM+0.442589BI-0.710728CI+424.2949GROI-1741.26IROL+2.490685CPI+90.56166M1

（0.15269） （0.42983） （0.11919） （0.08089） （42.0550） （212.943） （0.62142） （15.1279）

（15.1279）

由以上协整关系式，我们可以得到：土地交易价格指数、建材价格指数、房地产企业家信心指数都与房地产价格指数呈负相关，这与实际情况明显不相符，但是这些系数并没有通过显著性检验。另外，房地产景气指数、居民人均可支配收入、CPI、货币供应量都与房地产价格指数呈正相关关系，而贷款利率与房地产价格指数呈负向变化关系。

2、协整模型稳定性检验——AR检验

为了检验以上协整模型的稳定性，我们使用AR检验，可以得到：AR特征方程的特征根的倒数绝对值小于1，即位于单位圆内，即模型是稳定的。

由于协整关系只能说明各个变量之间长期的关系与趋势，为了考察变量之间短期波动和长期均衡之间的关系，我们要建立向量误差修正模型来进一步研究。

（三）误差修正模型

下面，我们来建立误差修正模型，得到如下结果：

从协整关系式来看，误差修正模型仅对全国土地交易价格指数存在正向调节用，对其他变量没有直接显著的影响。

另外，我们还发现，滞后一期的房地产企业家信心指数和滞后一期的货币供应量对商品住宅销售价格指数具有显著的正向影响；滞后一期的贷款利率和滞后一期的货币供应量对土地交易价格指数具有显著的正向影响，同时，滞后一期的土地交易价格指数也对货币供应量存在正向影响，这说明土地交易价格指数的变动和货币供应量变动之间存在着较大的联系。滞后一期的房地产企业家信心指数对房地产企业家信心指数有正向的显著影响，这说明房地产企业家信心指数作为人为预期和心理因素，受其自身影响较大。

（四）格兰杰因果检验

通过对各变量进行格兰杰因果检验，可以得到变量相互之间的联系。结果如下：由以上结果，我们可以得到，在90%置信度下，房地产企业景气指数、房地产企业家信心指数、居民消费价格指数、货币供应量都是房地产价格的格兰杰原因，但是反过来便不成立。

居民人均可支配储蓄余额与贷款利率，房地产企业家信心指数与建材价格，货币供应量与土地交易价格指数存在双向引导关系，而CPI、贷款利率等都会单向影响土地交易价格；房地产企业景气指数、CPI、房地产价格以及土地交易价格都会单向影响建材价格；房地产企业家信心指数、建材交易价格、贷款利率、CPI都会影响货币供应量。

（五）方差分解

方差分解可以将VAR系统中的均方误差分解成为各个变量冲击所做的贡献，即各个变数冲击的贡献占总贡献的比例。我们可以使用方差分解来分析各变量对房地产价格指数的贡献程度和影响程度。在此，我们主要分析其他变量对房地产价格指数方差贡献情况。

由方差分解结果可以看出，对于房地产价格指数，当滞后期为1时，其方差100%来自于房地产价格指数；随着滞后期的增加，总方差中来自于房地产价格的部分呈下降趋势，到第11期时达到最小，而后又有一个小幅回升，第20期时趋向63%。然而，房地产价格指数中来自于土地交易价格指数的比重由0不断增加到11.129%。因此，从长期来看，土地交易价格指数对房地产价格指数方差存在一定的影响。从短期来看，其他所有变量对房地产价格指数方差影响都较微弱；从长期来看，相对来说，除了土地交易价格指数，建材价格指数和房地产行业景气指数以及货币供应量对房地产价格指数方差贡献较大，而房地产企业家信心指数、城镇居民人均可支配收入、贷款利率和居民消费价格指数对房地产价格指数方差贡献较小。

（六）脉冲响应函数

脉冲响应函数（Impulse Response Function）用于衡量来自随机扰动项的一个标准偏差冲击对内生变量当前和未来取值的影响。通过对误差修正模型进行脉冲响应函数分析，我们可以得出，货币供应量对新建商品住宅销售价格指数冲击和影响较大，且在第9期进入平稳期。另外，房地产企业家信心指数也对新建商品住宅销售价格指数存在一定的影响。而其他因素影响并不明显。

四、基本结论

通过上文的理论研究和实证分析表明，我国房地产价格受到多种因素的共同影响。具体来说，经过一系列的研究，我们可以得出：

房地产企业景气指数、房地产企业家信心指数、货币供应量、土地交易价格指数对新建住宅销售价格指数影响较为显著。这说明行业的发展情况以及企业家对行业未来预期心理因素对新建商品住宅销售价格影响较大。当房地产产业处于景气周期时，此时我国经济也增长较快，居民对房地产需求旺盛，而房地产开发商和投资商都看好房地产行业，对其利润预期较高，这两方面都推高了房价的上涨。另外，国家宏观调控的货币政策影响较大，货币供应量的超发可能会造成流动性过剩，进而推动房价上涨。由于中国城市土地是国有化，卖地收入是地方财政收入的重要来源，这在某种程度上决定了土地价格的因素在房地产价格上涨中的长时间影响。这种土地制度的结果，一方面大大限制了房子的供给数量，另一方面也增加了房子的成本，缩减了房地产商继续开发的资金。另外，土地供给的短缺也使得房子有升值机会和囤积的价值，从而引起市场大量投机。因此，这种土地制度必然会导致高房价和住房难。

建材和五金电料价格指数对新建商品住宅销售价格指数存在一定的影响。这个变数是反映房地产开发商的供给成本。但由于建材价格反映建筑成本并不完善，该变量也存在一定缺陷。

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贷款利率和居民人均可支配收入以及CPI等因素则可能背离人们的预期，对房价影响较小。首先本文选取的只是人民银行公布的基准利率，实际中各银行贷款利率存在差别。我国的贷款基准利率是由中国人民银行来制定和调控的，是一种人为色彩很浓重的宏观调控手段，并不一定能真正反映市场对资金的供求状况。况且，利率调整的作用具有滞后性，导致房价对利率调整的敏感程度并不是很明显。而居民人均可支配收入即使随着经济增长而增长，但是在高房价的情况下，普通居民仍然无力买房，收入的增长只是杯水车薪。中国社会贫富差距的存在使得即使房价再高也会产生富人对房子的需求。一般来说， 全面物价水平的上涨会拉动商品住宅价格的上涨，并且导致投机性住房需求膨胀，但是实证得出，这种影响并不是那么显著。

综上所述，本文可以反映部分因素对新建商品住宅价格的影响程度。随着我国经济的进一步发展，国力日渐强盛，人们生活水平也不断提高，人们对于住房的要求也越来越高。房价的上涨，究其本质还是居民的住房需求属于刚性需求，而从住宅的供给上来说远远满足不了居民的住房需求，供不应求的矛盾仍然存在。

我国房地产价格受诸多因素的影响，这些因素相互之间还存在密切的关系。在某种程度上，我国的房地产行业与证券市场有很多相似之处。如都受某些制度的禁锢较严重；受政府宏观政策影响大；价格波动频繁，较难预测；市场投机严重，不确定性大，因此对其进行详实而准确的分析是很困难的。基于本文对影响我国商品住宅价格因素的实证分析，个人认为，目前，紧迫严峻的住房市场供求形势已经对我国住房制度改革形成倒逼形势。我国必须坚持将市场调节机制与政府宏观调控有效结合起来。一方面，充分发挥市场“看不见的手”的调节作用；另一方面，抓住宝贵的历史契机，加快推进住房制度改革，从根本上解决住房供求失衡问题。只有加速推进房地产市场制度的综合改革，才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。

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[5]王君，王大伟.基于博弈论的房地产政策研究[J].金融经济，2010，9

作者简介：夏苗，女，1992年10月生，湖北武汉人，武汉大学经济与管理学院 2010级金融学本科生。