房地产策划述职报告（共6篇）
篇1：房地产策划述职报告
首先感谢大家这一年来对我工作的关心和指导，我知道，在这一年当中，由于自己没有经验，以及对业务工作的不熟悉，给领导和同事们带来了一些不必要的麻烦，再次我深感愧疚，但是我相信，我的不断成长以及对业务工作的不断熟悉，是给你们最大的回报，现在我将本年度的述职报告如下： 一、加强学习，提高思想认识 一年来，我始终把指挥部“两会”精神作为贯穿全年工作的行动指南，结合公司党委开展的“三学一转变”(学政策、学理论、学业务，转变工作作风)主题活动，采取党委中心组集中学、业余时间自己学的方式，主要对十七大报告和十六届四中全会精神进行了系统的学习，并撰写了心得体会，个人述职报告。通过学习我有以下几点体会和认识： 1、发展是硬道理。要坚持把发展作为第一要务，不发展困难就克服不了，矛盾就解决不了，油建只有实现了真正意义上的做优做强安装、发展壮大管道、巩固提升建筑筑路，才能使油建真正走出困境，步入良性发展轨道。 2、工作要有热情，要有创新。对工作有热情才有好的精神状态，才有克服困难的勇气，才能激发灵感，提供创新的动力。 3、团结就是力量。作为企业，必须要有一个团结务实的领导班子，急生存所急、想发展所想，顾大局，识大体，一心一意谋发展，才能形成合力，带出一支战无不胜的队伍。 4、要热爱我们的事业，关心我们的职工。要满腔热忱的关心我们的职工群众，尤其是关心他们的生活，只有关心好职工群众，才能唤起职工同志们关心企业、热爱企业的热情。 二、主要工作完成情况 1、认识明确，把握重点。质量是施工企业的生命线。20_年年初，由于以往年度一些质量问题的暴露和巴喀原稳厂的一起质量事故给我们的质量工作敲响了警钟。为此，及时提出了开展“告别低、老、坏，”追求零缺陷质量管理年活动的建议，得到了公司领导班子成员的一致认可，并制定下发了一系列考核奖惩办法。5月份，针对施工过程中出现焊接一次合格率不足80%的质量问题，当即组织鄯善区域员工召开了质量事故现场分析会，分析原因，吸取教训，提高全员质量意识。6月份又与其他领导一起组织召开了鄯善、哈密区块质量分析总结大会，查找不足，总结经验，制定改进措施，狠抓落实。在公司主管部门及基层领导的共同努力下，公司全体员工质量意识明显提高，至年底，公司焊接一次合格率达到92.8%,较去年有了较大的提高，尤其是20_年的工程质量得到甲方的普遍认可。同时，丘陵污水项目和钻采院办公楼项目被提名参加指挥部20_年优质工程评选。 2、以人为本，安全第一。我们所从事的行业是高危行业，我本着职工的安全、健康是第一要务的思想进行安全生产的管理工作。首先是加大生产、安全、监督部门的管理工作力度，严格动火、动土措施的落实，加大现场检查的力度。其次是注重关心职工的生活问题，在物业管理站的努力下，职工伙食得到改善，驱寒热汤送到了工地，确保职工精力充沛的进行工作，为安全生产提供体力精力保障。 3、文明施工树形象。文明施工形象体现着一个企业的基础管理水平，基础工作水平代表着一个企业的管理水平。因此，新年伊始我就把这一工作作为20_年一项重点工作来抓，从项目前期的策划、临设的建设、基础工作的设立及运行中的标示都努力要求按高起点、高标准、高水平运行，通过全体职工的努力，工作有了一定起色，尤其是建筑一、二、三公司的施工现场得到了指挥部与甲方的高度称赞。 三、展望未来 20_年，是公司加快发展的重要一年。作为公司领导班子成员，自己有责任，也有信心，不断加强学习，提高自身管理水平，围绕公司发展目标，求真务实，积极工作，全力支持配合公司主要领导和班子成员的工作，与公司两级领导班子一道，正视困难，迎接挑战，抓住机遇，使油建真正实现扭亏脱困，步入良性发展的轨道。
篇2：房地产策划述职报告
一、20**年度工作完成情况
各位领导大家好，回顾20**年的工作经历，这是跨越的一年、成长的一年、更是收获的一年，同时也离不开领导和同事们的帮助和鼓励，感谢你们的信任和认可。
20**年的业绩方面：
XX项目自X月X日首开，全年认购XX套，认购金额XX亿，签约XX套，签约金额XX亿，两项均超开发商任务目标XX%，为公司创收XX万元。
回想年初从XX来到XX的时候，当时心中有三种感受：第一有点小崩溃，从去年的上班40公里今年一下有跨越到了40公里。第二有点小迷茫，因为在此之前我都没有去过XX这个地方，区域的人生地不熟让我有些不知所措。第三有点小忐忑，因为后蓝印时代的XX房地产市场无论是业内专家还是客户都持悲观的态度，都认为蓝印政策是XX房地产市场的一颗“救命稻草”没了这颗“稻草”XX将一无是处。但是，当我来到这里的时候之前的那些想法一下子就都没有了，因为我之前在XX、XX、XX这些远郊区县都工作和生活过，XX较这些远郊区县而言有着极好的城市基础设施建设，有着很好的道路交通及公共交通的通达性，有着很优美的市政景观绿化，有着很成熟的商业配套和教育资源，以及在京津冀一体化政策下得天独厚的地理位置。我相信这里将会大有希望。
20**年的关键词是转变。无论是公司层面还是项目、个人层面都充满着变化。
公司以代理业务为绝对主力转变为。。。。。;三个项目的经历。。。。;于个人而言从东区到北区的快速适应、迅速熟悉陌生区域、积极响应开发商需求、从独立完成工作到带领助力完成工作……
1、XX的收获
初到XX项目的快速适应及转变。工作开展初期，在XX的带领和XX的配合下，使我能够快速的熟悉区域、熟悉项目、熟悉团队以及熟悉开发商。与XX的标准化、模式化及快节奏的工作模式不同，XX的节奏慢下来了很多，但这也恰恰让我能够静下心来思考，这家开发商需要我做哪些工作、这个项目需要我给出哪些策略、这个团队需要我给出哪些支持。
(1)总结开发商特点、把握开发商需求：XX这家开发商在XX当地有着极高的品牌号召力，对于项目建设、资源整合乃至客户把握都有着极高的信心。但是，对于项目的价值挖掘、节点把控、对外形象站位、面对客户专业化的说辞及口径、乃至客户成交后的维系方针及策略都对XX团队有着极高的要求。这一年与开发商的工作中，(补充我们主要做了哪些工作得到了开发商的信任)XX策划团队不但获得了开发商足够的信任，同时也为延续与其长期合作关系打下良好的基础。
(2)针对项目操作难点制定解决方案：项目进入顺销期，小户型的突破成了项目20**年成败的关键一战。在项目组之前的判断中高层小户型将是“刚需客户够不到，改善客户不屑一顾”的一款尴尬产品，但是通过(含着金钥匙的“二代”们，家庭1+1结构的照顾需求，积分落户兼投资的外地客户)这三类目标客户群体的重新定位成功的打破了高层小户型的滞销僵局。
(3)打造有XX特色的团队：由于XX团队基本为本土化编制，有许多想法和习惯都有着很大的差别。一开始错误的希望他们能够改变观念，其实发现融入和调整才是对路的方法。就像“走有中国特色的社会主义”一样，“走有XX特色的XX销售策略”来得更务实。(这一段领导有可能会提问，XX人的特点是什么?怎么调整的方法?可以不用写，但要准备一下，很有可能会提问哦。)
在年中XX休产假的情况，我承担起了培养新人的责任，XX是15年的应届大学毕业生，为人积极、热心、主动有冲劲，但细节的工作中略有“粗枝大叶”的感觉，通过日常的数据整理、周报、客户描摹等工作的锻炼后有着长足的进步，目前她也是担任着MBS主席的职务，希望明年能够承担重任。一次新的营销模式体验：
7月下旬，我与XX共同组合成了XX的策划团队。也是我第一次涉及产业地产营销这个领域。一开始还是惯性的用住宅的思路去想这个项目，但是团队在过程中与开发商不断磨合、团队不断调整，真的摸索出了一条产业地产的营销手段和学习培训模式，同时也在XX那里学到了很多顾问模式对于项目推动及开发商需求匹配的价值体现。
2、XX的收获
11月底在XX首开前最关键的1个月，我、XX以及项目上的XX组成了“策划开盘冲刺突击队”。初到项目大伙都认为XX的这些营销动作很不务实、很不贴地，如此高的销售目标就靠这些动作怎么能支撑呢。但是首先大家还是把眼下的工作快速的有章法的分工了下去，并且执行落地。在工程中慢慢的.体会到，在当今的市场环境下仅靠价格层面吸引客户，首先是对服务的开发商的极不负责任，其次XX的专业价值将不复存在。同时在项目的产品说明会以及后期的排卡升级节点中深深的体会到了，深入客户心底的不是价格而是确确实实的项目核心价值。在价值营销之下：企业拓客、社区巡展、活动嫁接、call客约访等客户召集动作显得更加从容。最后也实现了开盘净销的XX传奇。
二、工作目标和个人发展
1、在项目操作方面，XX春节后将会进行最后部分的车储销售，与XX配合好为这个项目画上一个圆满的句号，也为公司与XX的长期合作伙伴关系夯实基础。深耕XX争取更多合作机会：XX集团在开发XX项目的同时，也希望公司能够有着持续性的发展，希望扩大公司的业务版图。在与前期顾问部的配合下给到开发商项目考察以及土地储备的专业化意见，同时个人也在过程中吸收了很多专业化的知识，以及与开发商高层对话的经验。
2、另外，20**年年末来到XX项目我的内心真的是既兴奋又激动，因为在XX这些真正的城市核心区域罕有优质项目再现。但去年开始随着天拖、水上、海河沿线以及新八大里的出现，城市绝对核心区域又出现了一批批的优质项目，作为地产人能够操作这些项目真是荣幸，同时也是个人价值的体现。更值得一提的是操作以产品以价值著称的XX项目，这更是在个人职业生涯中的一次升华。20**年格XX的任务很重，同时也是今年公司服务非常重要的一个开发商。我们会将首开前一个月的渠道经验沉淀，摸索出一条格调风格的渠道客户召集模式，给到销售团队助力，来支撑全年12亿的任务目标。同时在乐总的领导下，新的一年我们策划小团队在通力配合完成项目的执行工作下，更多的接触案场客户，做更深入的客户研究，更多的与销售团队配合产出实用的销售道具。同时调整好自己的状态，与项目组一同做好项目经营。
3、20**年唯一遗憾的就是公司的新业务参与略显不够。今年XX业务突飞猛进，XX业务强势落地，XX等业务也将在20**年大展宏图。作为XX大家庭的一员，新的一年里我也会尽自己所能更多的投入到新业务当中，也为个人让项目团队谋更多的利益、挣更多的钱。
篇3：房地产项目前期策划工作浅析
1、房地产项目前期策划的意义
房地产建设项目前期的充分论证, 可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现, 房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究并准确定位, 才能保证在后期的销售过程中适销对路, 从而有效地规避风险。
首先, 房地产开发是一项庞大的系统工程, 就整体项目而言, 前期的开发策略和策划实施极为重要, 在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败。其次, 房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势, 发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争, 更要懂得怎么引导市场、创造市场, 所有房地产前期策划至关生死。第三, 能避免项目运作出现偏差, 提高企业决策的准确性, 它可以作为房地产企业的参谋, 使企业决策更为准确, 避免项目在运作中出现偏差。第四, 能有效地整合房地产项目资源, 使之形成优势。
2、房地产项目前期策划的内容
2.1 项目市场调查
环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提, 为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析, 才能准确而及时地把握消费者需求, 才能认清本企业所处环境中的优势和劣势, 扬长补短, 在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。
宏观环境分析:对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况, 国家地方的法律法规对房地产市场的影响和城市今后的发展趋势分析。中观环境分析:对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础, 对此区域内的经济、文化、交通、人员构成、发展趋势、房地产发展水平、发展潜力做深层次分析。微观环境分析:本项目所在地块环境分析, 竞争对手情况调查、同类物业情况调查, 市场前景预测。
2.2 目标客户群分析
市场调查及目标客户群分析的作用是多方面的。通过市场调查, 房地产商可以准确知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”, 市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位, 这些正是一个项目成功与否的关键;市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查, 房地产商可以了解市场的现状及其变动趋势, 从而确定今后的经营方向;市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
2.3 项目方案策划
2.3.1 地块情况分析
对项目地块的交通、环境、周边配套、区域发展现远景做表述, 这是整个策划方案成功的前提, 只有深刻分析地块各个方面的特点, 才能做出正确的市场定位。
2.3.2 项目市场定位
定位是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求, 而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置, 与竞争对手的产品及企业形象相对而言。因此, 房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上选定目标市场, 确定消费群体, 明确项目档次, 设计建设标准, 使自身的房产项目有独具一格、与众不同的特色。
2.3.3 项目产品研发与设计
项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等, 以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等, 即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品包括核心产品、形式产品及延伸产品三个层次。
2.3.4 开发建设、营销及物管方案
对开发建设的周期、进度安排做总体规划。对营销的各环节做出总体的进度安排, 在项目形象导入期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的促销组合来完成, 从而实现总体的营销目标。在总体上对物业进行“以人为本”的思想和物业先期进入的安排和部署。
3、房地产项目前期策划的途径
3.1 了解经济与发展形势及房地产市场发展态势
只有对本地区和本省、周遍城市以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解, 才能克服投资的盲目性, 有助于市场定位准确, 这方面需要了解的内容包括近几年来各类房地产开发项目的完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况, 以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。
3.2 了解房地产政策法规和政府有关措施
房地产企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规, 避免稍微出点差错就要直接影响到开发项目的正常运行, 造成不必要的浪费。这方面主要了解土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理、新的政策措施、工作部署等, 近期出台的关于住房制度改革。要掌握上述有关政策及政府调整政策的信息, 及时调整房地产开发和销售策略, 有助于项目的成功。
3.3 了解调查项目周边的居民和同类楼盘情况
必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机, 还要深入了解他们对未来住房的期望、可接受的价格及对付款方式、套型面积、装修标准、军民环境和设施配套的要求, 然后根据这些资料确定未来所开发项目的市场定位。对周边同类楼盘的调研有利于在制定项目营销策略时作到扬长避短, 使自己处于有利地位。
3.4 以点带面, 点面结合
我们常会看到一个小区还没建成, 其售楼部就已建好, 样板间装修的富丽豪华或某房地产公司在进入新地区时为某地区人员赠送玫瑰, 其目的是为了在消费者心中留下深刻的印象, 为消费者日后购买其房屋做好铺垫。例如西安的曲江, 如果没有大雁塔北广场的喷泉广场, 没有“国人震撼、世人称奇”的大唐芙蓉园, 没有曲江一系列景观, 曲江恐怕还是一片荒凉之地, 其房价也不可能快速上涨。所以就房地产开发而言, 先期大投入建设样本间, 建设轴心大道、丘陵式绿化是房地产商需要考虑的事情。这四点构成了“怎么生产”的问题。
摘要：随着改革开放我国房地产业经过多年风雨日渐壮大起来, 成为国民经济中一支重要力量。房地产市场也由卖方市场转向买方市场, 市场的激烈竞争要求企业在项目开始前要进行完善的前期策划, 这对促进房地产业的健康发展及增强房地产企业的竞争能力具有重要的理论和实践意义。
关键词：房地产,项目,前期策划
参考文献
[1]马绍波:《房地产开发中前期策划与规划设计的配合》[J]黑龙江科技信息, 2011 (16)
篇4：天津高校房地产策划大赛完美落幕
天津商业大学教务处副处长计宏伟、商学院党委书记李新锁、商学院党委副书记翟云峰以及天津市华商恒基房地产开发有限公司营销总监高峰、天津合富辉煌房地产营销策划有限公司策划总监任炯、天津京基房地产开发有限公司代表、天津永泰房地产开发公司（永泰红磡集团）代表、中国房地产杂志主编应邀出席，来自6所高校的专业老师担任大赛评委。
李新锁书记为大赛致辞，他说：“15年的‘走进开发商全程策划大赛为社会培养和选拔了众多具备房地产专业知识和创新才能的大学生精英，这离不开业界人士对大学生教育的鼓励和支持，也离不开各大参与高校的鼎力相助，更离不开新商陆房地产协会的同学们十五年来的坚守和付出”。
本次大赛以“京津创客总部基地：众创空间孵化营”为主题，契和国家京津冀一体化的发展战略和促进全民创业创新的要求，由天津华商恒基房地产开发有限公司提供地块，学生根据地块信息对市场进行分析调研和楼盘设计，从开发到销售，到后期运营，实战模拟了开发商开发地块的全过程。共有来自天津市6所高校（天津大学、天津城建大学、河北工业大学、天津财经大学、天津理工大学、天津商业大学）的50多支代表队参加。经过3个多月的激烈角逐，最终有7支队伍入围决赛。
决赛现场，7支队伍分别以独具特色的风格和形式进行了项目展示和解读，评委从创新性、项目可行性、数据操作、整体演示效果、现场解答能力、团队合作效果、时间掌控等方面作为评分标准，根据选手的文案展示、现场表现提出问题并打分。7支队伍的作品风格各具特色，各有所长，在规定的时间内精彩地将自己作品的精髓呈现给评委和观众，得到了老师和企业代表的称赞和认可。最终，“TBG”队荣获大赛一等奖，“WE ME”队、“IEID”队荣获大赛二等奖，“X-POWER”队、“筑梦”队荣获大赛三等奖，“坻蕴”队、“WING MAKER”队荣获大赛优秀奖，由李新锁书记、营销总监高峰、策划总监任炯、中国房地产杂志社主编分别为获奖选手颁发水晶奖杯和荣誉证书。
最后，大赛在喜悦和兴奋中圆满落下帷幕。本次大赛以创新的理念、严谨的评分机制和周密的服务体系得到了广泛好评。大赛培养了学生的创新意识、创新能力、创新素养，激发了学生积极主动学习专业知识的热情，促进了天津市各高校学子在工程管理专业之间的学术交流，同时也为培养学生的实践能力和创新意识，为优秀人才脱颖而出创造了条件。
篇5：房地产项目产品策划报告
一、房地产项目规划设计
在房地产开发项目确立，取得《项目建议书的批复》等立项手续后，开发公司应着手进行项目的方案设计和规划申报工作，同时需进一步落实市政配套方案，取得相关协议。这也是城市规划行政主管机关依法执行城市规划，确保城市建设良性发展的重要环节。房地产开发项目的建设用地和建设工程必须符合城市规划要求，与城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划所规定的用地性质、容积率、限高、建筑覆盖率、绿地率等指标相一致。
从某种意义上说，一个开发项目是否成功，房地产开发公司能否获得预期的收益，是由项目的最初策划方案、规划设想、项目定位、操作模式等决定的，而能否实现开发公司的最初设想，项目前期规划设计工作至关重要。好的设想必须符合相关规范与规定的要求，能够通过规划主管机关的审核和批准。才会有不同的思路与构想，从而开发出不同的建筑产品，比较其优劣的标尺便是市场是否认可与接受，这正是体现开发商功力与实力的地方。另外，市政配套工作能否顺利、高效、低成本的解决，也是实现规划方案的保障，反映了开发商的公关能力和办事效率。因为对于许多位于城市中心区域大市政供应紧张或城市边缘地区没有现成市政条件的开发建设项目来说，市政配套是一项极为复杂、难以把握的工作，投资成本难以控制，不确定性因素较多，这是应该引起开发商注意的。
二、住宅的选型
1、住宅的分类
（1）按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
（2）按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。
（3）按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。
（4）按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。
（5）按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。
2、住宅类型选择的原则
（1）要充分认识、利用基地的特点，根据基地的地形和地貌特征，并结合土地的高效利用，选择住宅类型。
（2）要了解居住者的属性，即客观指标（年龄、家庭人口、年收入、从事职业等）及居住者的主体指标（喜好、性格、生活方式等），这不仅有利于策划和运作，而且能使住宅类型更适合生活方式，既能满足群体需要也能满足个体的需要。
（3）正确把握住宅区与城市、街区的关系。住宅特别是高层住宅的建设会给周边的地域环境带来很大的冲击。因此要将住宅区纳入城市空间的设计范围中去考虑，以确保城市的开敞空间；要进行防灾避难设施的配备；要预测开发对周边环境的影响，如噪声、振动、日照电磁波障碍、风害等，且要与周边环境景观保持协调发展，共同构筑城市的良好的空间形态。
三、建筑风格的选择
建筑风格因受不同时代的政治、社会、经济、建筑材料和建筑技术等的制约以及建筑设计思想、观点和艺术素养等的影响而有所不同。如外国建筑史中古希腊、古罗马有多立克、爱奥尼克和科林斯等代表性建筑风格；中古时代有哥特建筑的建筑风格；文艺复兴后期有运用矫揉奇异手法的巴洛克和纤巧烦琐的洛可可等建筑风格。我国古代宫殿建筑，其平面严谨对称，主次分明，砖墙木梁架结构，飞檐、斗栱、藻井和雕梁画栋等形成中国特有的、建筑风格。
现在除了以往大家常常看到的传统款式家具之外，带有鲜明风格的精品家居也大行其道，尤其在沙发、床、橱柜等领域，这种趋势最为明显。而在这其中，最显眼的就要数欧式风格家居。商家表示，欧式家居别出心裁的设计和明亮的颜色是受到消费者关注的最大原因，如今消费者在进行家庭装修时，或多或少都会注重整体风格和单件家居的统一，由于欧式装饰风格成为新宠，欧式家居自然脱颖而出成为市场主流。
例如
1、.欧陆风格
“粉红色外墙，白色线条，通花栏杆，外飘窗台，绿色玻璃窗”，这种所谓欧陆风格的建筑类型，主要以粘贴古希腊古罗马艺术符号为特征，反映在建筑外
形上，较多的出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗等处理，具有强烈的装饰效果，在色彩上多以沉闷的暗粉色及灰色线脚相结合，另外，这一类建筑继承了古典三段式的一起表象特征，结合裙楼、标准层及顶层、女儿墙加以不同的装饰处理。
2.、新古典主义风格。
新古典主义风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格”的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式”较之前者则又进一步理性。目前国内这种建筑风格较多，属于主导型的建筑风格。
四、住宅户型设计
在各种住宅类型里，多层住宅和高层住宅各有特点，不能简单地说哪种好，应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。从建设质量上看，一般情况下，高层的建造标准、建造质量要高于多层。普通多层住宅一般为砖混凝结构，而高层住宅由于它为钢筋混凝现浇，地基深而结实，墙体厚实，不渗水，抗震性能好于多层，整栋大楼不会下沉变形；而且折旧年限长。高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，有的房间不需装空调可节约电费；采光较好，日照时间长，有的朝向太阳照射达到七八个小时之久。从房屋实际使用面积看，高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。住宅的面积既包括使用面积，也包括住宅的公共部位，如楼梯间等公共面积的分摊。高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等，需分摊的公用面积较多层的要多。高层上下楼有电梯可代步，出入方便，老人，残疾人和病人可以免去爬楼登高之苦；可一旦电梯发生故障，上下楼比较困难。
综上所述，一般认为多层要比高层好一些，多层的最佳楼层为3至4层，高层为8至11层。高层住宅楼楼层如何选择？
A 选择层次要考虑以下几个因素：（1）遮挡及采光情况；（2）生活的便利程度；（3）环境要求；（4）家庭人口年龄构成及健康状况；（5）住宅楼的总层数。一般来说，层次越高，遮挡越少，采光越好，且能避开低层次楼内外嘈杂环境及临街的交通噪声和粉尘污染，特别适合于在家生活时间较短的中青年人居住；层次低，上下楼比较方便，适宜于老年人居住，可增加其户外活动的机会。
住宅楼的首层由于受遮挡可能性最大，且有污水外溢、地面潮湿的可能，人来人往安全性差，在购房者选择层次时往往不被看好；住宅楼顶层建筑质量问题发生频率高，如渗漏，并且存在隔热不好，供水不足，上下楼最为不便等缺陷，许多人买房最忌买底层和顶层。
B 怎么选底层？ 首先，要仔细检查防潮设计和措施。防潮措施不过关，长期住在这种房子里，不仅电器、家具易生锈、发霉，人也易患风湿性关节炎。其次，注意各种管道是否畅通，底层因邻近各种管道尤其是下水道，如果管道质量差或设计不合理，则管道易堵塞，特别是化粪池封闭不严管路不畅，也往往
易滋生蚊蝇且臭气冲天。再次，注意采光问题，底层因处在楼房最底层，在众楼环抱之中，故其采光和通风往往受到限制。最好请专家或技术人员帮助鉴定一下。
C 怎么选顶层？ 顶层的大忌是隔热和防水设施不好。因为顶层受太阳直射面积大，下雨天易积水，常常“水深火热”。因此，消费者在买房时，要考察顶层的隔热、防水措施及其效果，看顶层是否设置通风板或做成坡屋顶，顶层的构造变化部位是否衔接良好，因为通风效果好易散热散潮，而屋顶漏通常出现于构造变化部位。高层住宅层次选择有讲究，每个城市，都有一批颇具特色、功能完善的高层住宅得到购房者的青睐，成为楼市的一个新亮点。
对于购房都来说，高层住宅的优势是显而易见的。一是视野开阔，景观系数佳，通风采光好；二是可以通过电梯自由上下，免去了爬楼的劳顿之苦；三是出入口集中，便于进行物业管理，基本上是“一夫当关，万夫莫开”，比较安全。其次，从居住的层次上讲，高层住宅可以降低城市的建筑密度，担高城市绿化率。
五、环境景观设计
（1）空间组织立意景观设计必须呼应居住区设计整体风格的主题，硬质景观要同绿化等软质景观相协调。不同居住区设计风格将产生不同的景观配置效果，现代风格的住宅适宜采用现代景观造园手法，地方风格的住宅则适宜采用具有地方特色和历史语言采用具有地方特色和历史语言的造园思路和手法。当然，城市设计和园林设计的一般规律诸如对景、轴线、节点、路径、视觉走廊、空间的开合等，都是通用的。同时，景观设计要根据空间的开放度和私密性组织空间。
（2）体现地方特征景观设计要充分体现地方特征和基地的自然特色。我国幅员辽阔，自然区域和文化地域的特征相去甚远，居住区景观设计要把握这些特点，营造出富有地方特色的环境。同时居住区景观应充分利用区内的地形地貌特点，塑造出富有创意和个性的景观空间。
（3）使用现代材料材料的选用是居住区景观设计的重要内容，应尽量使用当地较为常见的材料，体现当地的自然特色。在材料的使用上有几种趋势：①非标制成品材料的使用；②复合材料的使用；③特殊材料的使用，如玻璃、萤光漆、PVC材料；④注意发挥材料的特性和本色；⑤重视色彩的表现；⑥DIY材料的使用，如可组合的儿童游戏材料等。当然，特定地段的需要和业主的需求也是应该考虑的因素。环境景观的设计还必须注意运行维护的方便。常出现这种情况，一个好的设计在建成后因维护不方便而逐渐遭到破坏，因此，设计中要考虑维护的方便易行，才能保证高品质的环境日久弥新。
（4）点线面相结合环境景观中的点，是整个环境设计中的精彩所在。这些点元素经过相互交织的道路、河道等线性元素贯穿起来，点线景观元素使得居住区的空间变得有序。在居住区的入口或中心等地区，线与线的交织与碰撞又形成面的概念，面是全居住区中景观汇集的高潮。点线面结合的景观系列是居住区景观设计的基本原则。在现代居住区规划中，传统空间布局手法已很难形成有创意的景观空间，必须将人与景观有机融合，从而构筑全新的空间网络：①亲地空间，增加居民接触地面的机会，创造适合各类人群活动的室外场地和各
种形式的屋顶花园等等。②亲水空间，居住区硬质景观要充分挖掘水的内涵，体现东方理水文化，营造出人们亲水、观水、听水、戏水的场所。③亲绿空间，硬软景观应有机结合，充分利用车库、台地、坡地、宅前屋后构造充满活力和自然情调的绿色环境。④亲子空间，居住区中要充分考虑儿童活动的场地和设施，培养儿童友好、合作、冒险的精神。
六、住宅区的科技含量和智能化应用
智能小区是在智能化大楼的基本含义中扩展和延伸出来的，它通过对小区建筑群四个基本要素（结构、系...投资合理，又拥有高效率、舒适、温馨、便利以及安全的居住环境。为适应国家加快住宅建设发展的形势，增强小区住宅建设的科技含量，科技人员经反复考察论证，结合国内外智能住宅现状和发展趋势，集成国内外先进的监测。控制和布线产品设备，推出适合我国国情的住宅小区智能化管理系统。此类系统既考虑智能小区的现行建设和长远的发展，也考虑了小区管理系统的灵活性、安全性、市场适应性和住房经济性。
七、规划设计中的经济问题
1.商品住宅的设计必须适应社会的经济水平
2.经济地进行规划设计具有重要的经济意义
3.经济性是衡量规划设计优劣的重要标准
商品住宅的建造需要巨大的社会劳动, 包括人力、物力、财力, 这样就产生了住宅规划设计中的经济问题。在满足住宅功能要求的前提下, 如何节约投资、降低造价是每个开发商都不会忽视的问题。根据经济条件进行方案设计是规划设计的重要任务。经济条件不仅是商品住宅开发的根本条件, 也是建筑本身的基本要求。
八、开发商、策划师与建筑师的合作
篇6：房地产项目策划报告
一、房地产市场运行态势·················2
二、房地产市场面临的问题 ··············6
三、对策措施 ··························9
泸州市2011年房地产市场调研分析及对策
自2005年以来，国家对房地产市场实施了以增加有效供应、降低房价、强化市场监管、提高贷款利率、紧缩银根为主要内容的一系列宏观调控措施。今年，这些调控措施对我市房地产市场的影响开始显现，主要体现在：房地产市场商品房、二手房成交量明显萎缩；房价在高位上调整，上涨幅度显著减少，房价得到有效控制；可售房源持续增长，已经形成供大于求的局面，消费者持币观望；开发企业普遍缺少资金，开发商信心受挫；土地市场需求下降。同时，受全国房地产市场大气候影响，我市房地产市场已经面临比较严峻的形势。因此，必须对房地产市场给予新的认识、考虑新的对策，以防止房地产市场出现“崩盘”，影响经济的健康发展，影响社会的和谐稳定。
一、房地产市场运行态势
(一)房地产开发投资大幅增加，银行开发贷款继续紧缩，开发企业面临资金困难 1、2006年年初住宅投资同比增幅较大，达到39．84％，5月份开始由增幅29．8％逐月回落直至2007年3月同比减少至7．21％，随后逐月增加，到2008年6月同比增幅达到99．3％。投资量的变化确定了房地产上市量的显著变化，开发投资的大量增加导致随后的供应量大量增加，开发投资变化也是房价变化的主要原因之一，房价在开发投资大量增加情况下会有所回落，其
变化比开发投资要滞后。2、2006年末全市房地产开发贷款余额10655万元，比年初减少 12430万元；2007年末余额为11100万元，比年初增加445万元；2008年6月末余额为8850万元，比年初减少1128万元。2006年至今开发贷款余额净减少 13113万元。
2006年商品房按揭贷款余额 141376万元，比年初增加16655万元； 2007年末余额为184710万元，比年初增加43334万元；2008年6月末余额为 229288万元，比年初增加44578万元，商品房按揭贷款全市保持了稳定增幅，2006年至今按揭贷款余额总计增加 64567万元。
3、开发投资大量增加，开发贷款持续减少，商品房按揭稳定增长，表明我市房地产开发资金目前主要来源，一是自筹自有资金，二是商品房预售资金以及商品房按揭。今年6月份以来，由于市场疲软，靠预售资金支撑项目开发的企业因市场销售出现问题，银行银根紧缩，资金周转不畅，开发资金非常紧缺，已出现经营困难的局面。
(二)房地产交易量显著萎缩，买方市场已经呈现
1、今年截至8月底，市区商品房批准预售许可面积 107．73万平方米、住宅面积90．77万平方米，与去年同期批准预售许可面积68．85万平方米、住宅面积60．50万平方米分别增长156．47％和150．03％。市区商品房销售面积 79．98万平方米，比今年同期上市量少近28万平方米，仅是上市量的74．41％。
2、今年1、2月份由于房交会和春节购房带动，商品房(主要是住宅)销量大幅增加；
3、4月份在一些高品质大盘开盘的拉动下，销量继续增长；“5．12”地震的影响在5月末6月份开始显现，随后7、8月份在全国大气候，地震和传统淡季综合影响下，市场开始观望、销售大幅下滑。据最近到几个比较大型的楼盘实地了解，销售情况的确很不令人满意，一周住房仅能销售三、四套。
(三)房价在高位上微调
2006年以来，我市房地产价格持续飙升，房价大幅度上涨。今年以来上涨幅度减缓。1-8月房屋销售价格累计上涨3．1％，平均售价为2378元／平方米。从销售类别看，新建房价格累计上涨3．3％，平均售价为2535元／平方米；二手房价格累计上涨2．7％，平均价格为1983元／平方米。在新建房中，普通住宅价格涨幅领跑仍然是拉动房屋价格上涨的主要因素。其中，普通多层住宅价格累计上涨 4．8％，普通高层住宅价格累计上涨2．1％，高档住宅价格累计上涨2．4％；非住宅中办公楼价格累计上涨2．2％、商业用房价格累计上涨2．8％、其它用房价格微跌0．1％。
从分月走势看，房屋销售价格指数同比涨幅冲高回落，3月份和5月份两次同比上涨3．6％，为上半年最高涨幅，然后逐渐回落。6月份起房屋销售价格指数环比逐月下跌，6、7、8月
份环比分别下跌0．2％、0．3％、0．2％。
当前房价主要受以下原因影响：
一是泸州市经济社会发展和居民收入增长使居民对房屋的刚性需求增加，居民改善居住条件和新购住房的刚性需求使房价同比上涨。2008年上半年泸州GDP达到232亿元，同比增长15．3％，增速列全省第2位；农民人均现金收入增加额323元，同比增长16．7％；城镇居民可支配收入 6432元，同比增长22．9％。收入的增长为泸州居民改善居住条件、将购房意愿转化成购房行为提供了经济支持。同时随着经济社会的不断发展，泸州城市化进程日益加快，城镇人口日益增加，这些新增的城镇人口必然带来对城市住房的实在需求。
二是房屋供求状况逐渐转变，新建房尤其是住宅投资增加，供应量快速增长，供求状况转变是房价高位回落的根本原因。上半年泸州市新建房施工面积达到478．3万平方米，同比增长67．6％，其中住宅414．6万平方米，同比增长 75．4％。房屋竣工面积66．7万平方米，同比增长81．4％，其中住宅68．65万平方米，同比增长131．1％。前两年政府放量供应土地为房屋供应量大幅增长和房价趋于稳定提供了条件。
三是去年房产价格强劲涨势惯性推动和年初几个优质楼盘(钟鼓世家、空间爱情海、香颂半岛、维多利亚等)开盘，房价继续小幅增长。
四是房屋的建安成本持续增加，房价在短期内不可能下跌。
钢材由去年的每吨2700元左右上涨到今年的近每吨 6000元，上涨100％还强；水泥由每吨250元左右上涨到每吨400多元，涨幅也接近100％，其他材料、人工等费用也都有较大涨幅，致使小区品质稍好的多层房屋建造成本达到每平方米近2000元，高层达到每平方米2200元，一般小区多层建造成本也将达到每平方米1600元，高层每平方米1800元。按照国际流行的房价收入比衡量以及与同等城市相比，我市目前房价基本是正常水平，没有泡沫。
(四)待建面积数量较多，土地需求锐减 1、2006年全年出让房地产开发用地1941．35亩，其中11—12月出让1588亩，占全年的81．80％。2007年总计出让土地592．99亩，与上年同比减少69．45％。今年1—8月共出让土地59．77亩，只是上年的10．08％，是2006年的 3．08％。今年上市的土地仅有59．77亩，同时部分地块在拍卖时无人问津。这一方面是因为开发商对市场信心不足，一方面也表明开发企业资金确实存在困难。2、2006年7月至今，规划审批的房地产开发项目(办理建设工程规划许可证)面积为419．32万平方米，其中： 2006年7—12月为71．94万平方米，占17．16％；2007年为 191．57万平方米，占45．69％，今年1—8月为155．81万平方米，占37．16％。同时，“规委会”在2006年9月至 2008年6月期间审定通过的房地产开发项目面积697．47万平方米(未含地下车
库等)中，有近40％即近280万平方米还未动工建设，而我市2000年以来规划区商品房每年上市量只在110万平方米左右，可见待建面积足够今后市场两年的供应，这也是导致土地需求锐减的主要原因。
(五)房地产的经济地位继续提升，下滑态势开始出现(1)2005年以来房地产税收逐年增加，上涨幅度较大。2006年比2005年增长37．63％，2007年比2006年增长 61．03％，2008年1-8月同比增长10％。
(2)房地产税收占地税部门市本级总税收的份额也逐年增长，2005年末房地产税收占市本级税收的15．4％，2006年末房地产税收占市本级税收的17．5％，2007年末房地产税收占市本级税收的22．1％，2008年1—8月房地产税收占同期总税收的18．5％。
(3)今年以来，房地产税收虽然继续增长，但由于受房地产市场疲软影响和增加税收的相关政策已进入稳定的作用期，增长幅度已经显著减缓，下滑态势已经出现。主要体现在：2008年1—8月同比仅增长10％，比上一年的 61．03％增幅减少50％个百分点；2008年1—8月房地产税收占同期总税收的18．5％，比上一年的22．1％减少3．6％个百分点。
二、房地产市场面临的问题
(一)购买力明显减弱，需进一步培育和激活。购买力明显减弱主要体现在：沿海城市及大城市房价的走低，我市消费者开始
持币观望是影响购买力的主要原因，直接导致商品房、二手房交易减少；整个物价的上涨特别是生活必需品价格的上涨削弱了房地产的购买力；2006年以来的房地产市场火爆使购买力已得到部分释放，市场需要利好消息的激活。
(二)房地产开发负担过重，软环境需进一步改善。一是各种税费负担太重。在开发建设过程中开发企业需要支付的各种税费负担大约要达到建筑面积每平方米近100元；二是保证金额偏大。民工保证金(工程建造总额的2．5％)、资本保证金(多层60元／平方米，高层120元／平方米)等前期需缴纳的保证金较多，这些保证金一方面让开发企业开发资金更加紧张，另一方面也增加了开发成本；三是政府相关管理部门效率太低，极大地降低了资金周转效率。比如，有好几个项目从获得土地到开工建设，由于电力拆迁或旧房拆迁、规划审批、办理各种建设手续等原因均耗费了一年以上的时间。四是在开发企业未全部卖完商品房为小区办理初始登记时，未卖完的住房和营业房的维修资金(我市目前是销售额的2％)要由企业垫支，不合理，增加了企业资金占用。
(三)开发资金紧张，影响城市建设进程。
(四)商品房开发量过大，造成资源闲置。前两年政府为调控房地产市场增大了土地供应量，加上房地产市场的火爆，社会资金纷纷涌向房地产开发，使商品房开发大量增加，在市场出现疲软时，必然导致空置房产生，形成资源闲置。
(五)商品房开发结构不合理，高层比例过大，加上地震影响，使高层商品房严重滞销。
三、对策措施
(一)采取有效措施进一步激活与繁荣房地产市场。
1、财政政策：为有效激活房地产市场，建议市政府实施给予老百姓购房一定补贴的政策。具体补贴标准建议为：购买商品住房建筑面积在90平方米以内的和购买高层住房的，按购房款总额的2％予以补贴；住房建筑面积在 90-140(含140)平方米的，按购房献总额的1．5％予以补贴；住房建筑面积在140平方米以上的，按购房款总额的1％予以补贴；购买二手房(即已办所有权证的存量房)住房的1％予以购房补贴。
2、税收政策：实施在地方权力允许范围内的房屋开发、买卖的税收优惠。其一税务部门按照财政部、国家事务总局《关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》(财税[2008]62号)的精神，充分考虑我市房地产开发企业和建筑安装企业的实际困难，落实好可以适用于我市的抗震救灾及灾后重建的有关税收优惠政策，帮助企业共渡难关，培育搞活房地产市场，稳定税源。其二购买普通商品住房和高层商品住房，按所交契税的地方所得部分(契税总额的65％)返还40％给购房人。
3、土地及规划政策：土地管理部门和规划管理部门应实施宽松的土地出让和规划政策。建议包含：减少土地拍卖保证金的缴交比例，按总评估额的5％；缴交最高一宗土地的竞买保证金
后可同时参加多宗地的竞买；分宗办理土地使用权证和分幢办理规划许可证；土地面积较大的可提供整体出让和分宗出让的两套用地规划设计条件；土地款的缴交可分宗办证分期缴交；对企业通过出让获得土地使用权又约定与他人联合开发的，国土部门应为其办理加名或变更登记手续，相关部门也应为其办理相关建设手续；因不可抗因素如地震灾害导致企业资金短缺无力进行开发建设的，国土部门应允许其转让，相关部门应协助办理建设手续。国土部门尽量保证出让土地是“熟地”，让企业购买土地后能及时用地。
4、金融政策：(1)各金融机构应按照中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于全力作好地震灾区金融服务工作的紧急通知》(银发[2008]152号)的精神，继续给予房地产企业的信贷支持。(2)鼓励各专业银行为我市建设项目向上级银行争取信贷指标。各国家专业银行为我市发放1000万元(含1000万元)以上贷款的可视同招商引资，参照相关招商引资政策予以奖励。(3)住房公积金应加大对职工购买住房的支持力度，建议：降低首付款比例至20％；调高最高贷款额度至30万元；延长贷款期限为30年；贷款利率优惠1％；外地缴存住房公积金的职工在我市购、建住房的可在我市申请住房公积金贷款。
5、户籍政策：凡在我市投资或购房的即充许将户口迁至我市。
6、积极开展促销活动，为房地产买卖双方提供更多的接触
交易机会。一是今年增加举办一次秋季房地产交易会；二是组织开发企业到毕节、赤水、习水、江安、南溪等周边城市举办房地产推介会。
(二)进一步改善房地产发展环境，促进房地产快速发展。
1、清理收费项目，减轻企业负担。目前我市要求开发企业缴交的各种费用和保证金较多，增加房屋建造成本达到每平方米近100元，因此，应当再次对这些缴费项目进行清理，该取消的取消，该减少的减少，切实减轻企业负担。
2、加强效能建设，提供优质高效的政务服务。对立项、规划、用地、建设、权属登记等环节办理时限进行清理，应重点检查投资额达到1000万元以上项目的各种手续办理时限，对超时限办理的给予处罚，同时定期或抽查主协办工作制、限时办结制等制度的执行情况。
3、改变维修资金的管理收缴模式。加强维修资金管理，使目前的按幢收缴管理到按户收缴管理，在此基础上，将在办理初始登记时缴交维修资金，改为在购房人办理转移登记时收缴购房人维修资金。从而避免由开发企业垫缴未出售房屋维修资金的情况，减轻企业资金压力。
(三)舆论正确导向，坚定市场信心
要求和鼓励舆论大力向国内外、市内外宣传泸州的居住环境优势和泸州房地产市场持续稳定健康发展的特点，吸引国内外、市内外人士到我市安居、置业。舆论应客观分析房地产市场，让消费
者和开发企业增强信心，为房地产市场健康发展营造良好氛围。(四)加强房地产市场信息发布，让社会充分了解房地产市场运行情况。
一是做好房地产统计的基础工作，准确反映市场运行情况；二是定期向社会发布市场相关信息；三是对商品房空置房(即办理预售许可一年以上仍未出售的商品房)和购房人已购房产闲置房进行调查，准确掌握房地产市场容量，以便使政府有针对性地、更准确地调控我市房地产市场。
(五)继续规范房地产市场行为，防范市场风险，让消费者放心购房。