拖船承租合同（精选8篇）
篇1：拖船承租合同
房屋承包租赁合同
出租方（简称甲方）：身份证号码：联系电话：联系地址：
承租方（简称乙方）：身份证号码：联系电话：联系地址：
甲、乙双方经协商，同意就下列房屋租赁事项订立契约，共同遵守。甲方同意将其合法拥有坐落在广州市白云区房出租给乙方使用，并保证该物业产权是自己合法拥有的（以下称该物业），该物业（建筑面积）约为平方米（以产权证为准）。
一、甲、乙双方共同遵守法律、法规。
二、甲、乙双方议定该物业租金为人民币：每个月￥元，租赁期限为年月日至年月日止，共计个月。租金每个月结算一次，由乙方在每隔个月的日交付租金给甲方。如在年月日至年月日前甲方终止合同，或其它原因使乙方不能再使用的则视为违约，违约方须赔偿乙方￥元的违约金。乙方在签订本合同时支付甲方个月租金人民币：￥元。如乙方在租赁期内提前退回该物业的话则视为违约，甲方有权不退租金；如甲方在租赁期内提前收回该物业的话则视为违约，甲方同意支付人民币：￥元给乙方作为违约金。
租赁期满后乙方须付清水、电、有线电视费及管理费用。在租赁期间由乙方支付该物业所使用之水、电费、有线电视费。在租赁期内房内装修及家电、家私允许正常折旧，如正常使用坏掉由甲方负责维修。
三、甲方同意乙方可将该物业转租他人，租金由乙方约定、乙方收取。甲方不得以任何理由干涉。
四、如租赁期满，乙方应将该房屋交还给甲方，并且乙方有优先续租权利和购买权利。
五、如政府征收出租房屋等税费由甲方支付，甲方需结清该房在乙方使用前的所有费用。
六该物业在乙方租赁期任何时间内，未能转租他人的空置期，甲方将不收取乙方租金,如已收取乙方可从下个收租期中扣除。
七，本合同一式贰份，甲、乙双方各执一份，经双方签字之日起生效。
八，该房是以现状出租，如带家电家私（详细见清单）。）
甲方签字：乙方签字：
日期：2010年月日（以下空白）
篇2：拖船承租合同
乙方：
甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，签署本协议。
一、租赁地点：
甲方转让提供现已装修好的(乡下烧菜馆)、并在经营的红谷新区红谷中大道348号海航白金汇花园15号(109号)商铺给乙方经营使用。
二、租赁期限及起止时间
本商铺租赁期限时间签订之日起至**年10月14日止。
三、现甲方与原出租方熊一荣于**年10月15日签订租赁协议中的权利和义务等约定事宜，随本店转让移交给现在接管经营使用的乙方承担履约。与甲方无关联。
四、自双方签字移交之日( 年 月 日)止，之前本店发生的一切费用由甲方承担并结清。自 年 月 日之后所发生的一切相关费用，均由接管理经营的乙方承担负责。
五、经双方协商评估认可，乙方按人民币： (小写： 元整)一次性付清给乙方，作为本店内财物经营移交费用。店里的财物使用归熊江涛所有和支配，甲方不得干涉乙方今后的经营。
六、本商铺的每年租金由现经营方乙方自行交纳给原出租方熊一荣。与甲方无关联。
七、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章之后生效。
甲方： 乙方：
篇3：拖船承租合同
承租人杨某是否享有优先承租权, 和如何行使优先承租权的问题。
二、相关法条
《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十一条、第一百二十五条、第二百三十五条。
三、案件索引
一审:X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号
二审:X省X市中级人民法院 (2013) X民一终字第X号 (2013年3月25日)
四、基本案情
坐落于X市X小区商网系鲁某等六人共同共有, 建筑面积228.8平方米。2009年12月18日, 五人共同委托鲁某与杨某签订《商铺租赁合同》, 合同约定:鲁某等六人将诉争商铺租赁给杨某使用, 租期二年, 租赁时间自2009年12月18日起至2011年12月18日止;第一年、第二年的租金均为6万元, 一次性付清, 杨某在签订合同后即支付第一年12个月的租金, 第二年提前30天交下一年租金, 否则鲁某等六人有权终止合同, 无条件收回房屋;此房不得转租转让, 租赁期满时, 此房若要续租, 在同等条件下, 杨某有优先权;租赁期内杨某不得无故退房, 否则视为违约, 所交租金及押金分文不退。租期满后, 杨某需续租的, 必须在合同终止日前30日与鲁某等六人协商, 协商成, 提前30天交下一次租金, 否则视为不续租, 鲁某等六人有权自行处理并收回房屋;同时双方在其他补充条款②中约定, 租赁期限暂定10年, 以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房。同等条件下, 杨某有优先权。合同签订后, 鲁某等六人按约将诉争商铺交付杨某使用, 杨某按约向鲁某等六人支付了第一年的租金。而后, 杨某将诉争商铺分割为两间商铺, 一间商铺, 杨某邀约李某合作经营中财通房地产经纪公司, 另一间商铺, 杨某邀约严某合作经营X市X区“X汤锅店”。
五、裁判结果
X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号民事判决, 终止六原告与被告于2009年12月18日签订的《商铺租赁合同》;被告杨某及严某、李某将位于X市X小区金寿园X号商铺腾还给六原告;被告杨某向原告支付自2011年12月19日起至腾房之日止的房屋占用费, 按每个月5000元计算;驳回原告的其他诉讼请求;驳回被告杨某的反诉请求”。宣判后, 杨某提出上诉。X市中级人民法院于2013年3月25日作出 (2013) 昆民一终字第X号民事判决, 判决维持X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号民事判决。
六、裁判理由
云南省X市中级人民法院二审认为:双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示, 并未违反法律强制性规定, 属于合法有效的合同, 双方应依约履行。根据双方签订的《商铺租赁合同》第2条约定:租期为二年, 租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。第16条第②项约定:租赁期限暂定10年, 以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房, 同等条件下, 乙方有优先权。上诉人认为第16条第②项10年租期的约定取代了第2条2年租期的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的, 应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则, 确定该条款的真实意思。”之规定, 从词句理解, 双方合同第16条第②项约定的“租赁期限暂定10年”, 并非明确、具体的约定, 属于不确定的意向性条款, 结合该条“以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房, 同等条件下, 乙方有优先权”, 以及第2条约定:租期为二年, 租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。则应理解为第一期租期为2年, 之后的续租应以双方新达成的意见为准, 如双方协商一致的话可以续租至10年。故对上诉人上述主张不予采信。上诉人应于2011年12月18日第一期租期届满前即与被上诉人协商一致, 另行签订新的租赁合同, 现双方未能对涉案房屋的续租事宜达成一致, 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满, 承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定, 双方签订的《商铺租赁合同》已经终止, 上诉人杨某及严某、李某继续占有涉案房屋已无任何依据, 应将房屋腾还被上诉人, 并支付相应的房屋占用费。关于上诉人反诉被上诉人要求继续履行2009年12月18日签订的商铺租赁合同以及承担违约金的请求, 因双方签订的《商铺租赁合同》已于2011年12月18日租期届满, 而双方未达成续租协议而终止履行, 被上诉人收回房屋符合双方合同约定。
七、案例注解
本案中, 一、二审法院都认定承租人杨某主张优先承租权不符合合同约定, 原因在于双方的租赁合同对优先承租权的约定十分简单, 仅有“同等条件下, 乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述。参考优先购买权我们一起来探讨优先承租权如何行使的问题。
情形一, 有第三方介入的情形。对于通常所理解的同等条件是指优先承租权人在承租出租人房屋时, 其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同, 而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。当中就包括:第一, 同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益, 必须在价格条款上保持等同, 即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二, 在支付方式上的等同, 如出租人允许第三人分期支付租金, 除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金, 出租人必须同样允许承租人分期付款, 举证责任当然由出租人承担。第三, 其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时, 承租人又不能履行时, 若从给付义务能以金钱代替的, 视为条件相同, 此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务;若从给付义务不能用金钱代替, 同时又是合同生效所附条件, 亦构成同等条件, 承租人必须履行此从给付义务。本案中, 涉及的承租人的优先承租权, 虽然不具有对抗善意第三人的承租权的优先性, 但同样可以在当事人双方之间产生债权的约束力, 在合同期限届满后, 如果诉争房屋继续出租, 当承租人以第三方提供的同等条款与条件提出缔约请求时, 原告需要与承租人订约, 否则应当承担违约责任。但目前由于并无第三方的出现, 承租人提出的订约条件, 并不能使“同等条件下, 乙方有优先权”成就, 因此承租人要求继续承租房屋缺乏事实基础, 故无法得到法院的支持。
情形二, 无第三人介入情形。承租人在签订租赁合同时, 也可通过明确、具体的条款约定来排除需第三人的介入, 这需要出租人或承租人承担一定的市场风险, 即租金价格的波动造成预期收益的贬损。则在合同条款当中明确租期届满以后续租的租金上涨幅度或标准、支付方式、续租期限等要式合同条款, 则将优先承租权的条件明确化, 才具有可操作性, 也便于法院审理认定以及案件的执行。本案中, 承租人杨某诉请要求继续履行双方签订的《商铺租赁合同》, 由于合同中对于优先承租权的约定过于简单, 仅有“同等条件下, 乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述, 而无租期届满以后续租的租金涨幅或标准、支付方式等要式合同条款的约定, 则无实际可操作性, 如仍按照原合同约定支付租金, 则与市场行情不符, 如按照市场价格支付, 则可能与出租人或承租人的预期想法不符, 在无法律明文规定的支撑下, 法院冒然的作出继续履行合同的判决, 将势必损害一方利益, 且违反合同缔约自由的原则, 该处理方式不可取。如双方合同有以上要式条款的约定, 则出租方不履行合同义务, 给予承租人优先承租权, 则法院可依合同条款作出判决, 要求出租人继续履行合同, 以及承担违约责任, 在执行过程中, 也可采取相应的强制手段, 有利的保障承租人享有优先承租权不受侵犯。
综上, 笔者认为, 承租人如何行使优先承租权, 则合同条款中应具备以上所述具体、明确的要式条款, 以便履行期间的延续和法院强制手段的实施或出租人本着诚实信用的原则, 引入第三人的平等竞价机制, 才能较好的保障承租人行使优先承租权的目的。
篇4：拖船承租合同
1承租人优先购买权的制度价值
一般认为，承租人优先购买权有如下制度上的价值：首先，是为了保护弱势群体的利益，使“居者有其屋”，因为赋予承租人以优先购买权的主要目的在于保障承租人可以在同等条件下优先得到房屋所有权的可能性。其次，是可以维护稳定的社会经济秩序，当租赁合同依法签订后，承租人基于占有使用租赁物这一事实，必然会围绕着该物在社会上形成诸如生产、生活中许多方面的特定联系，因此，在出租人要出卖该租赁物时，如果能满足承租人的特殊需要，则会对人们的生产生活的稳定和方便买卖流通秩序有着重要的积极意义。最后，是可以促进资源有效利用，保障财产所有权各种权能的统一，使物之所有权与用益权集于一人，一方对租赁物的继续使用可以不要大幅调整，从而间接鼓励、促使租赁行为的发生，承租人也因有此预期，而更愿在租赁物上进行投资。
但对于承租人的优先购买权制度，一些人则提出了质疑，其理由是：首先，承租人优先购买权违背了私法自治的原则，认为承租人优先购买权是对出卖人自由意志和所有权自由的一种限制，不具有正当性，例如从房屋承租人的优先购买权的实现过程来看，房屋所有人欲出卖房屋，必须提前3个月通知承租人，在某些情况下，这样会使得房屋所有人处于一种很被动的局面，一方面，在3个月内，房屋所有人只能消极等待承租人的选择，另一方面，房屋所有人很可能会丧失“商机”，错过比较理想的买受人，因为，其他买受人也不愿意消极等待承租人的选择。可见，优先购买权会在一定程度上限制了交易。其次，赋予承租人优先购买权可能会带来大量法律适用上的问题，其实际效果也不佳，例如有人认为，房屋承租人的优先购买权很容易被规避，极具脆弱性，因为如果房屋所有人不想将其房屋卖与承租人，其完全可以利用“假赠与实买卖”的方式，将房屋所有权让渡给其他人，此时，承租人难以主张其优先购买权，此外，所谓的“同等条件”在实践中很难具体化，具有很大的模糊性，不易确定和操作。
笔者认为，承租人优先购买权制度仍具有其存在的合理性，主要基于以下几点原因：一是维护弱势群体生存条件的社会价值仍然存在。当今社会贫富差距仍然存在，强弱仍然分明，建立和谐的社会仍然迫切的要求我们提高对社会低收入及最低收入群体的生存利益的关注。虽然从整体上看，承租人并不一定都属于社会经济中的弱势群体，但是，在多数情形下，相对于作为所有权人的出租人，承租人仍然是经济上的弱者，法律有对其进行特别保护的必要。我们不能仅仅因为某个承租人不是经济上的弱者，就否定法律赋予承租人以优先购买权的价值。
2侵犯承租人优先购买权的合同效力
在我国，尽管关于承租人的优先购买权早已设有明文规定，但关于侵犯承租人优先购买权的合同效力，却存在着一个曲折的发展过程。《合同法》实施前，为保护承租人的优先购买权，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称“民通意见”）第118条明确规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”据此，“民通意见”实施以后的司法实践对于侵犯承租人优先购买权所订之合同，几乎毫无例外的宣告为无效。
尽管“民通意见”第118条解决了合同效力的认定问题，但同时也带来了大量的问题，主要表现在：
2.1认定房屋买卖合同无效不利于保护买受人的交易安全。由于房屋租赁合同不以登记为要件，备案亦仅为行政管理的手段，并不影响房屋租赁合同的效力，因此，买受人有时很难知道房屋已经出租的事实。在此情形下，使其承担合同无效的风险，显然不利于保护其交易安全。
2.2认定房屋买卖合同无效不利于诚信市场的建立。在实践中，由于侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同将被认定无效，因此承租人的优先购买权常常成为恶意毁约的一个借口，甚至是出卖人动辄以侵害了承租人的优先购买为由请求确认房屋买卖合同无效，从而引发诚信危机。
2.3确认侵害承租人优先购买权的合同无效并没有给权利人带来多少实际利益。例如有人认为，当房屋承租人的优先购买权被侵害而确认当事人所订立的合同无效时，似乎对权利人并没有多少实际的好处，因为宣告合同无效虽然“阻止”了所有人与其他买受人之间的买卖交易，在一定程度上“惩罚”了侵权人，但是，并不直接导致优先购买权人就能够与所有人签订买卖合同，当合同被宣告无效时，所有人完全可以不再出卖其房屋，此时，承租人是没有权利“强买强卖”的。再者，法律上也没有明确规定，当承租人的优先购买权受到侵害时，其可以获得来自于房屋有人或者是其他购买人的损害赔偿，另外，承租人因其优先购权受到侵犯而向法院申请撤销合同时，还得付出一定的诉讼本。
正因为“民通意见”关于侵害承租人优先购买权之合同效力的规定存在上述问题，《物权法》通过并实施后，关于侵犯承租人优先购买权的合同效力问题再度成为争议的热点。一种观点认为，依照物权法规定的物权法定原则，在法律未规定承租人的优先购买权为物权的情形下，该权利不应认定为物权并具有排他性。也就是说，合同法第230条规定的“承租人享有以同等条件优先购买的权利”应为债权，不具有对抗第三人的效力。最高人民法院采纳了上述意见，并在于2008年12月18日公布的《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》中，以“民通意见”第118条与物权法相冲突为由，将其予以废止。在此基础上，“租赁合同司法解释”明确规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，而只能请求出租人承担因侵害优先购买权而引起的赔偿责任。
笔者赞成上述司法解释的立场，即承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，但可以主张由此带来的损害赔偿责任。也就是说，对承租人优先购买权的救济，仅限于损害赔偿，而不及于合同效力。
篇5：承租合同
一、按照合同的规定收取租金。
二、有权决定在租赁期满后是否继续出租。
三、可以决定是否允许承租人将租赁物转租。
四、因承租人的过错造成租赁物损坏的，有权责成承租人负责修复或者赔偿。
五、承租人违反租赁合同的有关规定，出租人有提前终止合同，收回租赁物的权利。如果因此而造成出租人的损失，出租人有权要求承租人赔偿。
出租人的义务
1、出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途;
2、出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外;
3、出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权;
4、出租人解除合同时应当在合理的期限之前通知承租人。
相关知识：承租人违反规定的行为
1、未经出租人同意，擅自将承租的租赁物转租、转让、转借或是与他人调换使用;
2、擅自拆、改租赁物结构或改变用途(拆改结构有可能造成租赁物损坏，改变用途则是违约行为);
3、拖欠租金累计6个月以上;
4、利用租赁物进行违法活动;
5、故意损坏承租的租赁物;
6、法律、法规规定要以终止合同、收回租赁物的其他行为。
相关法规：合同法·第十三章 租赁合同
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
承租人的权利主要有
使用权
按合同约定，承租人有权占有、使用租赁物;
违约赔偿
对出租人违约(没按约定提供租赁物)行为，或因违约所造成损失的，承租人有权要求出租人偿付违约金，或赔偿损失。在租赁合同的有效期内，发生租赁物所有权转移时，承租人的合同权利对新的租赁物所有人依然有效。承租人因工作需要，并事先取得出租人的同意，在租赁期内，可以将租赁物转给第三人承租或转让给第三人使用。
承租人的义务主要有
支付租金
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
租赁物使用细则
承租人应按照约定的方法使用租赁物;无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定;如不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定;仍不能确定的，应根据租赁物的性质所确定的方法使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
妥善保管租赁物
承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。
租赁物不可更改
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。
瑕疵通知
在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人:
(1)租赁物有修理、防止危害的必要;
篇6：承租土地合同
乙方：匡远镇菜园村李云飞
蓬莱村小组村民刘智荣在村口公路边承包该村集体新建场地一块，600平方米。现有匡远镇菜园村李云飞为发展个体私营经济，在该片土地上开办酒厂，经双方协商达成以下协议，具体条款如下：
一 承包项目：公路边场地一片。(己用围墙围好，并安装了大门)。
二 承包时间： ―定，2月1日至2024年2月1日止。
三 承包金额及交款方法：202月1日至2024年2月1日， 承包款10000元(含水电安装，房屋建设费4000元)年2月1日至2024年2月1日共10年承包款合计100000元，于2014年2月1日前一次性交清。
四 在承包期内乙方要认真遵守国家法律法规，并认真完成国家的有关税收费用。
五 在承包期内如果国家、集体要求拆出或者征用该片场地，甲方有权终止合同，乙方在场地内的所有建筑物、水电设施要无偿地交给甲方。甲方要清算并退还乙方剩余承包款。
六 在合同期内乙方不得把土地转包他人。
七 合同期满乙方所有建筑物水电设施。要无偿地交给甲方。
八 在合同期内如单方违约，处罚金壹仟元(1000元)。
九 本合同甲乙双方签字后生效。
十 本合同一式二份，甲乙双方各持一份。
甲方：
乙方：
篇7：承租合同
去年9月，她将一套闲置房子对外出租了，租期一年，如今租期已经超过了近两个月，可打租客的电话，不是关机就是没人接，这个租客一直不见踪影，导致自己进退两难。面对这种情况，她又不敢擅自将租客留在房里的物品搬走，怕到时候屋内的东西丢了说不清楚。自己到底该怎么办呢?
专家回复：
按照法律规定，房屋租赁合同到期后，承租人若继续使用房屋，在出租人未提出异议的情况下，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁，出租人可以随时要求解除租赁合同。承租人在租赁合同到期后既不缴纳租金又不腾空房屋，承租人的行为已经构成违约，出租人可以向法院提起诉讼，要求承租人支付拖欠的租赁费用，并解除其与承租人签订的租赁合同。出租人也可在起诉前，通过书面催告的方式要求承租人在规定时间内履行相关义务，以及告知未履行义务将产生的法律后果。
相关法律知识：
租赁合同的解除条件：租赁合同除了到期自动解除外，还有以下几种情形：
一、一方严重违反租赁合同，严重影响订立合同所期望的目的，另一方解除合同不仅是对违反租赁合同方的惩罚，也是尽量减少损失的一种补救措施和依法维护自身合法权益的法律行为。
二、一方未按合同约定的时间履行合同，在允许的合理延长时间内仍未履行合同，造成生效合同因一方的原因无法履行，致一方损失并继续扩大损失。
三、因发现不可抗力致合同无法履行或部分无法履行，这种情况是指法律上规定的是签订合同的双方当事人在签订合同时不能预见，且不可抗拒的事件。
四、在合同履行过程中，发生了合同约定的解除合同的情形，由于这种情形的产生，导致一方或双方的损失，如不及时解除合同，损失将会继续扩大。
五、不定期的租赁合同，双方当事人均可随时解除租赁合同。
六、依据《合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同。
篇8：拖船承租合同
在房屋承租人优先购买权法定的前提下, 出租人与第三人订立房屋买卖合同的效力认定就为合同自由在此类案件的适用划定了界限。在划定界限的过程中, 有以下三方面问题值得探讨:当房屋承租人优先购买权受到侵害时, 一是何种情形下可以适用合同效力瑕疵, 何种情形下限制适用;二是可以适用合同效力瑕疵时, 依现行法律, 应选择适用无效、可撤销和效力待定中的哪一种方式;三是依法学理论分析, 应适用无效与可撤销中哪一种方式更好。
一、出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵认定
在房屋承租人优先购买权的案件中, 承租人受到侵害的常见情形是出租人未提前通知承租人而与第三人签订买卖合同并将房屋所有权转移给该第三人。为维护承租人的权益, 一定条件下可以认定合同效力瑕疵从而达到使该第三人返还财产、赔偿损失的目的。问题是何种情形下应当适用, 何种情形下限制适用。提出此问题, 是鉴于最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见 (试行) 》 (以下简称《民通意见》) 第118条废止前, 不少法院在审理此类案件时动辄适用合同效力瑕疵, 特别是选择适用合同无效原则来处理侵害房屋承租人优先购买权的案件。其结果却未必理想, 多数情况是既没能惩戒侵害人, 又无法保护受害人。
实践中, 出租人与第三人签订买卖合同侵害承租人优先购买权不外乎两种情形:一是第三人受出租人欺诈签订房屋买卖合同, 导致承租人优先购买权受损;二是第三人与出租人恶意串通签订房屋买卖合同, 共同侵害承租人优先购买权的行使。
对第一种情形, 依第三人是否已办理所有权转移登记又分为两种情况, 均属限制适用合同效力瑕疵的情形。如果第三人未办理房屋所有权转移登记, 承租人优先购买权作为债权比第三人的债权更有履行上的优先性, 此为“优先”应有之意。而且, 同样作为受害者的第三人基于有效的合同向出租人请求违约损害赔偿能够得到更充分的保护, 应无适用合同效力瑕疵的必要。如果第三人已办理房屋所有权转移登记, 由于第三人善意取得房屋所有权, 承租人优先购买权的效力转而体现为向出租人请求损害赔偿。此时如果适用合同效力瑕疵原则处理, 既无益于承租人的损害赔偿请求权的实现, 又与对第三人根据善意取得原则取得房屋所有权的制度相冲突, 可见, 此种情形下, 适用合同效力瑕疵原则处理已无必要。
对第二种情形, 即第三人与出租人恶意串通侵害承租人优先购买权, 无论从法律规范还是从学理角度分析, 均具备了合同效力瑕疵的适用条件, 当然从两个角度分析得出的适用方式大相径庭。本文将在下文中就此重点探讨。
二、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的法律规范分析
针对出租人与第三人签订房屋买卖合同侵害承租人优先购买权的情形, 相关法律规范及其适用有一个发展历程。从1988年《民通意见》第118条不加区别地全部认定出租人与第三人房屋买卖合同无效, 到1999年《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的, 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人, 承租人享有以同等条件优先购买的权利”这一不置可否的规定, 再到2007年废止《民通意见》第118条, 不同法律规范表述含义有所不同, 期间各地法院对此类案件的处理, 在法律规范适用上并无同一尺度, 完全取决于法官的自由裁量权, 因此导致不同处理结果的发生。直至2009年9月1日起施行的《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》 (以下简称《房屋租赁解释》) 第21条明确规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形, 承租人请求出租人承担赔偿责任的, 人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的, 人民法院不予支持。”至此, 对此类案件的处理, 才有了一个清晰的判断标准。从该条款用语来看, 似乎走了《民通意见》第118条的另一个极端, 完全堵塞了认定买卖合同无效的渠道。但最高人民法院民事审判第一庭 (以下简称最高院民一庭) 负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在答记者问中, 对该条款合同效力瑕疵的部分进行了阐释:“规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由, 请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时, 承租人依照《民法通则》第58条第1款第 (4) 项规定和《合同法》第52条第 (2) 项规定, 主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效”。类似观点同样见诸于最高人民法院主编的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》, 但该观点所涉情形比恶意串通所能包含的全部情形要少, 仅将虚高定价而恶意串通的情形认定为合同无效。对此, 学界也有不同观点:对于承租人的损害, 应当只向出租人请求损害赔偿, 而不能宣告前手买卖合同无效。
最高院民一庭负责人的阐释不仅肯定了出租人与第三人于恶意串通情形下买卖合同可以被认定为效力有瑕疵, 并且进一步明确其方式为认定合同无效, 自然衔接了《民法通则》第58条第1款第 (4) 项规定“下列民事行为无效:…… (四) 恶意串通, 损害国家、集体或者第三人利益的……”和《合同法》第52条第 (2) 项规定“有下列情形之一的, 合同无效:…… (二) 恶意串通, 损害国家集体或者第三人利益……”。按照现行法规定, 认定效力瑕疵进而主张合同无效自无障碍。笔者认为《房屋租赁解释》第21条第2句表述欠缺明确性, 如略加修改为“但据此请求确认……人民法院不予支持”, 欲表达的意思将更清晰。
三、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的学理分析
依据合同欠缺生效要件的不同, 法律给予部分合同以不同程度的否定评价, 依次为合同无效、可撤销和效力待定, 其中程度最重者为合同无效, 将产生当然、自始、确定无效的后果。但依上述最高院民一庭负责人答记者问中所言, 承租人若对出租人与第三人恶意串通情形下所订立买卖合同主张无效, 则该买卖合同为无效, 若承租人不主张, 则买卖合同有效, 这就与无效合同自始、当然、绝对无效的性质产生矛盾。特别是在合同相对无效的独立存在价值存有争议的情况下, 承租人到底应主张合同撤销还是合同无效来保护自身权益, 产生了客观上的困难, 此时法律规范就丧失了应有的指引功能。
对出租人与第三人恶意串通情形下所订买卖合同, 王利明认为:“出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件的, 承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同”。此观点的核心, 一是期望法律对出租人与第三人买卖合同否定评价的程度略为缓和, 二是在实际上避免了陷入相对无效的独立存在价值的理论争议。
究竟合同无效和合同可撤销有何本质不同?在新《合同法》颁布前, 有关民事行为的无效和可撤销分别规定于《民法通则》第58条和第59条。从分类上看, 两个条款的主要划分标准很明显, 即表意人意思与表示背离的不同形态。前者表现为欺诈、胁迫与恶意串通, 后者表现为重大误解与显失公平。随着《合同法》的出台其第52条对《民法通则》宽泛的适用合同无效进行了限制的同时, 我们也发现合同无效与可撤销的区分标准不那么纯粹了。欺诈与胁迫又依据保护不特定人还是特定人利益为标准, 分别归属于合同无效与可撤销, 进而依各自情形由不特定人或特定人予以主张。
对比《民法通则》第58条、第59条和《合同法》第52条、第54条的规定, 可以看出, 除欺诈与胁迫外, 有关意思与表示背离的其他三种形态的规定并未依同样标准进行再划分。但实践中, 其他三种形态中也出现了游离于合同无效制度之外, 又不属于合同可撤销制度调整的情形, 即恶意串通, 损害第三人利益的部分情形。依笔者观点, 欺诈与胁迫所存在的二次划分标准对恶意串通同样有适用的必要, 恶意串通依该标准分别适用合同无效和可撤销。试想, 在恶意串通的情形下, 倘若受损害方属不特定的第三人, 与国家、集体利益同属广泛的、不特定利益群体, 此时由任何人主张合同自始无效才能有效保护受损害的利益群体。倘若受损害方为某一特定的第三人, 断然剥夺了由该第三人自主决定是否撤销合同的权利, 当然认定合同无效, 有越俎代庖之嫌。从实质意义上说, 即使以保护特定当事人利益为目的, 用法律规定剥夺特定人自主决定合同效力的权利, 私法自治同样将受到破坏。
可见, 合同无效与可撤销的根本区别并不在于表意人意思与表示背离的不同形态, 而是依法律否定评价程度的不同表现在以下两方面:是否保护特定人的利益和是否得由该特定人予以主张。