承租权

承租权（共8篇）

篇1：承租权

公房承租权可以作为遗产继承

——重庆南岸法院判决李义达诉向文娟继承纠纷案

--------------------裁判要旨

公有住房承租权逐步允许转让、转租、上市交易的经济价值，使公有住房承租权具备了独立的私有财产的性质，因此公有住房承租权可以作为承租人遗产继承。

案情

原告李义达的父亲李峰与被告向文娟于1998年结婚，婚后共同居住在由重庆第三棉纺织厂福利分配给李峰的公有住房。2008年李峰去世，向文娟继续独自在诉争房屋内居住生活并负担相关的租赁费用。2013年该公有住房进行拆迁，拆迁人按规定对承租人向文娟进行了拆迁补偿安置。

原告李义达认为该公有住房承租权具有经济价值，可占有、使用、收益，应与其他财产一样进行继承，因此自己对该公有房屋承租权及其转化得到的经济利益享有继承和分割的权利。其父李峰去世时未对该公有住房承租权进行遗产分割，故李义达提起诉讼，请求法院对诉争的公有住房的拆迁补偿款进行遗产分割。

裁判

重庆市南岸区人民法院经审理认为，李峰死亡后，该公有住房承租权应当以遗产方式进行分割，故在原告未明示放弃继承的情况下，其继承利益依然凝聚在该公有住房承租权上，虽然后来该公有住房进行了拆迁和产权调换，但原告并未丧失对该承租权及其转化的利益的继承权，故原告依然可对拆迁安置房屋进行分割。但由于公有住房租赁权的公益保障性还是第一位的，被告向文娟与原承租权人一直共同居住在该公有住房内，故在分割时应当对被告向文娟予以多分。根据拆迁安置房约定价值、产权调换时的价值以及向文娟补交房屋安置时的差价等情况，判决诉争公有住房房屋归被告向文娟所有，被告向文娟支付原告李义达房屋折价款8万元。

宣判后，原、被告双方均未提起上诉，现一审判决已生效。

评析

本案涉及公有住房承租权能否继承的问题。公有住房承租权是我国计划经济的产物，也是我国长期以来实行住房福利化的结果，公有住房的承租权与传统民法上私人所有权基础上的承租权是不同的。

1.公有住房承租权的法律性质界定 笔者认为，公有住房承租权应当是一种物化的债权。

第一，公有住房的承租权与普通房屋承租权在实质上存在很大的区别。一是承租主体上，公有住房的承租人是特殊主体，是在国家机关或者国有、集体企、事业单位工作并达到一定工作年限的职工。二是在承租权期限上，公有住房承租人与房管部门签订公有住房租赁合同之后，承租人对该公有房屋即具有了永久的占有权和使用权，非因特定事由，房管部门不得终止公有住房租赁合同。三是在租金对价上，公有住房租金标准是由专门机构统一规定，其租金只是为了维持房屋维修的成本费用支出，远远低于市场价房屋租金。因此单位对公有住房的所有权实际已经被虚化了，公有住房承租权是一种在相当程度上物化了的权利。

第二，公有住房承租权具备独立的财产性质。公有住房的承租人享有除所有权以外的其他一切权利，对公有住房拥有实际控制与支配的权利，可以转租、转让并获得差价。对公有住房进行拆迁，承租人可以直接获得拆迁安置。因此公有住房承租权是一种可以直接获得独立财产补偿的权利形式。

第三，公有住房的承租人具有实际上的处分权。公有住房承租人虽然不能决定公有住房本身的命运，但对其承租权却享有占有、转让、消灭等自由。因此，公有住房承租权与一般的房屋租赁承租权有很大差别，绝不仅仅是单纯的债权，其所具有的永久占有、使用、支配、转让等特征，使其在性质上与物权中的用益物权相似，故公有住房承租权应当归为是一种呈现出用益物权性质的债权，即一种物权化了的债权。

2.公有住房承租权能否继承的问题

第一，从权利属性来看，公有住房承租权有明显的物权特征，是与用益物权相似，承租人作为权利人有权更完整地行使其权利并受到法律保护，这些法律行为包括转租、转让，当然也应当包括继承。

第二，从权利取得方式来看，公有住房承租权是基于单位职工工作贡献大小、家庭人口及其他住房等情况产生的，不仅是赋予个人的价值回馈，更体现为个人和家庭的权益，因此从这种途径取得的公有住房承租权应当可作为“遗产”在家庭和亲缘关系间进行继承。当然，由于分配取得的公有住房仍然属于社会公共资源，在继承方式上应当有别于其他私人财产。

第三，从公有住房管理模式的发展进程看，住房制度改革使公有住房承租权取得方式发生了质的变化。一是允许公有住房承租权通过有偿交换的方式，实现其交换价值。二是公有住房的承租权在一定条件下可以购买。这即认可了公有住房承租权可以作为一项财产权利。因此，随着市场发展及住房制度的改革，公有住房承租权的性质已经发生了转变，从计划经济时期简单的福利待遇载体，转变为市场经济条件下，具备商品交换的标的物，其财产性得到了充分的肯定。三是公有住房承租权在拆迁过程中可获得补偿。公有住房拆迁时，其承租人是符合补偿标准的。这也承认了公房承租权具体财产性，而可继承是财产性的重要表现。

本案案号：（2014）南法民初字第03056号

案例编写人：重庆市南岸区人民法院 严蓓佳 余洪峰

篇2：承租权

一、房屋租赁概述

房屋租赁是指房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，承租人向出租人支付租金的行为，是日常生活中不动产交易的一种主要形式。按照房屋使用性质，房屋租赁可分为住宅用房租赁与非住宅用房租赁;按照房屋的所有权性质，房屋租赁可分为公房租赁与私房租赁;按照房屋的租期是否确定，房屋租赁可分为不定期租赁和定期租赁;按照当事人的国籍，房屋租赁可分为国内租赁和涉外租赁。

二、房屋承租权之法律保护

现行的法律规定在一定的条件下给予房屋承租权特殊的法律保护，主要体现在两方面：一为房屋承租权优先于所有权得到法律保护;其二为房屋承租权优先于担保物权得到法律保护。

1、房屋承租权优先于所有权得到法律保护。大家知道房屋承租权通常被认是债权即合同之债，是基于依据有效合同所产生的债，也就是我国民法通则所称的“因当事人约定而产生的债”。但是为保证社会经济活动中交易稳定、安全的需要，法律实践中承租权作为一种比较特别的债权形式获得了某些物权的效力，学理上称之为“债权的物权化”这一方面主要体现在“买卖不破租赁的原则”，使承租权具有了物权的效力(对世权)即不仅及于承租双方还及于不特定的第三人。所谓“买卖不破租赁”是指租赁物纵有转移，租赁关系对于租物的受让人仍然有效，例如《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”。另一方面主要体现在确立房屋承租人的优先购买权，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。这些规定说明了在一定条件下房屋承租权限制了房屋所有权人的所有权而优先得到法律保护。

2、房屋承租权优先于抵押权得到法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。《担保法》第48条之规定“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。这实际上是从法律上确认了在一定条件下“抵押不破租赁”的原则，也即确定了在一定条件下房屋承租权作为债权优先于抵押权作为的`担保物权而得到法律保护的效力。但我们也不要忽略关于抵押权与承租权的另一条重要法律规定，那就是最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”这实际上也确认了在一定条件下“抵押破租赁”或“买卖破租赁”的特殊情况。

三、房屋承租权现存法律保护存在的缺陷和改进建议

1、上述房屋承租权在与房屋有权和抵押权并存且抵押权是有效形成的情况下(抵押合同登记之日)，房屋承租权都是在一定条件下有限的对抗房屋所有权和抵押权而得到优先保护的，而这个核心条件就是“房屋承租权在先”问题，从字面理解这个“先”应是指“房屋承租权形成在先”，这就涉及到如何确定房屋承租权形成的时间和标志，这对于在实践操作中切实保护承租人的房屋承租权具有十分重要的意义，而目前的法律对此未有明确规定和解示。

2、本人认为按照房屋租赁民事法律行为发生的顺序，房屋承租权应在下列四个时间点其中之一时形成：

(1)是在租赁合同成立时形成;

(2)在租赁合同约定的生效条件具备时形成;

(3)租赁合同登记备案时形成;

(4)取得房屋租赁证时形成。

3、本人认为：

(1)租赁合同成立时不应作为房屋承租权形成的时间，理由是租赁合同成立时因合同尚未生效，合同对当事人不具有约束力，承租人的房屋承租权当然是未形成的;

(2)在租赁合同约定的生效条件具备时，承租人的房屋承租权作为普通的合同债权是形成了的，对合同当事人是具有约束力的，而对不特定的第三人是不具有约束力的即不具有作为物权所特有的对抗第三人的效力，所以当然也不具备对抗房屋所有权人的房屋所有权和房屋抵押权人的所有的抵押权的条件，因此本人认为法律条文里所所说的的“房屋承租权在先”的含义并不是指“房屋承租权作为普通的债权的形成在先”，而是指“房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成在先”。

(3)那么房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间是什么时候呢?本人认为在《房屋租赁合同》办理登记备案时就是房屋承租权作为被物权化后的特定债权形成时间。理由是因为房地产交易关系到整个社会经济的稳定安全，所以国家把它作为一种要式法律行为来严格管理，通过履行必要的程序才能确定当事人享有的房地产的权益，《城市房屋租赁管理办法》为此规定了房屋租赁登记备案制度，但立法意义在一定程度上主要是为税收管理的需要而且在实践中并没有规定严格的操作程序，但从深层的法律意义来说这应是法律规定的一种不动产交易的公示制度，使房屋租赁产生物权的公示力，从而产生对抗第三人的物权效力，从而使房屋承租权作为一种普通债权被物权化而变成一种特定债权(《上海市城市房屋租赁条例》第十五条明确规定“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”)。目前虽然法律规定了房屋租赁登记备案制度，但与房屋买卖交易制度相比显得粗糙模糊，而且规定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租赁管理办法》第十五条规定“办理房屋租赁登记备案须提交房屋所有权证书”，而在实践中大多数房屋都是在未办理房屋所有权证书的情况下出租的，这就会导致出现房屋出租给承租人的时间在先抵押设定在后的情况下，因为房屋没有所有权证书无法办理房屋租赁登记备案，而具备了办理抵押登记的条件，从而使承租人的承租权不能优先于低押权人的抵押权而得到法律保护，这已经从法律规定的角度上剥夺了承租人的房屋承租权对抗抵押权的机会，是明显不公平的。这就需要法律应从保护承租人的权利不受损害的角度出发修改房屋租赁登记备案制度的规定，对此我们可以借鉴一下《上海市房屋租赁条例》第八条和第九的规定，该规定确认了只要具备房屋预售的条件就可以预租，这在一定程度上保护了承租人的房屋承租权的法律地位，本人认为应进一步放宽租赁登记备案的条件，至少在房屋具备抵押条件时房屋就可以租赁和办理租赁登记备案，让当事人去选择先抵押或先租赁，这才能从真正意义上做到权利地位的公平合理，也能使当事人更充分的行使自己的房屋所有权之处分权能，体现民法的意思自治和契约自由的原则。

(4)至于办理房屋租赁证只是国家从便于管理的角度出发，在形

式上确认承租人合法承租权的而给承租人颁发的凭证，并不能依此来确定房屋承租权作为被物权化后的特定债权的形成时间。

四、立法建议

篇3：承租人的优先承租权问题研究

引起笔者对优先承租权问题关注的是前段时间来律所咨询的一个客户, 该客户是一家餐饮公司的负责人。2009年1月, 该餐饮公司与某商贸公司签订商铺租赁合同 (以下简称A和B) , A公司承租B公司位于昌平区西关路5号的商业楼用于餐饮经营活动, 租期截止到2014年8月, 合同到期后, 如果房屋继续对外出租, 在同等条件下A公司享有优先承租权。双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。2014年5月, B公司致函A公司称租期届满后将收回房屋, 不再与A续租。A公司认为, 根据双方合同约定, 只要条件相同, A公司有优先承租权, 请B公司将具体续租条件书面告知, 但B公司只是强调对该房屋已另有安排, 请A公司到期搬出。对该餐饮公司而言, 不能续租意味着其在经营过程中投入的巨额装修费用、扩建费用和宣传费用等将化为乌有。而且, 迁出广为人知的黄金地段不仅今后的生意要受到影响, 这些年建立起的品牌效应和客户群体也很可能流失。

在实践中, 承租人和出租人一般都会在租赁合同中约定, 合同到期后, 如果出租人的房屋继续对外出租, 在同等条件下, 承租人可以优先承租该房屋。然而, 租赁关系在现实中是相当复杂的, 而且出租人很容易就可以规避这条约定的限制, 例如出租人可以以自用或第三人出更高价格的理由来拒绝原承租人继续承租该房屋的要求, 他也可以迟迟不告知原承租人房屋续租的具体条件, 等到合同到期后, 基于原合同约定的优先承租权也就失去效力, 承租人的权利无法得以保护。针对此, 承租人优先承租出租人房屋的权利怎样才能得到有效保护?对承租人优先承租权的侵犯具体包括哪些方式等, 笔者在以下内容中拟就以上问题做一探讨。[1]

二、优先承租权的概念和法律性质

(一) 含义

优先承租权, 是指在租赁关系中, 原房屋租赁合同到期时, 原承租人要求续租的, 在同等条件下, 原承租人有优先于第三人承租的权利。

(二) 法律性质[2]

1.优先承租权是一种债权。原出租人和原承租人之间签有租赁合同, 该合同效力无任何瑕疵, 且双方在合同中约定有优先承租的权利, 是承租人享有优先承租权的前提条件, 所以这个权利具有债权属性。众所周知, 合同具有相对性, 只约束双方当事人, 对第三人没有约束力, 所以, 若善意第三人与原出租人签订租赁合同, 则该合同并不会因为优先承租权的存在而无效。

2.优先承租权具有期限性。合法有效的房屋租赁关系是优先承租权存在的基础, 在合同到期后, 如果出租人有意向继续出租房屋, 原承租人在一定期限内作出继续承租的意思表示, 当然还要表明愿意承担同等条件, 此时原承租人才享有优先承租权。而这个期限并不是永久存在的, 如果超过这一期限, 原承租人将不能再主张优先承租权。

3.优先承租权并不是一项法定的权利, 而是一种约定的权利。根据合同法的意思自治原则, 若承租人与出租人在租赁合同中约定了优先承租权, 则承租人当然享有优先承租权。对于双方没有在合同中约定优先承租权, 承租人是否享有优先承租权, 笔者认为, 法定的权利需来源于法律的明文规定, 才具有普遍约束力, 不宜随意类推适用。在目前法律尚未作出明确规定的情况下, 若双方当事人未在合同中明确约定该权利, 则承租人的优先承租权也就无从谈起。

三、我国对优先承租权的相关规定

到目前为止, 我国的法律、行政法规中, 对于优先承租权的相关规定还是一片空白, 可以说我国在法律层面还没建立起来优先承租权制度。对于优先承租权的相关规定主要散见在一些地方性法规中, ①如:《深圳经济特区房屋租赁条例》第42条规定:“租赁期限届满, …在同等条件下, 承租人有优先承租权。”同样规定承租人享有优先承租权的还有《上海市房屋租赁条例》第44条, 《浙江省房屋租赁管理条例》第38条, 《广东省城镇房屋租赁条例》第21条, 虽然这些地方性法规已经对优先承租权进行相关规定, 但在实务中可操作性并不强, 由于缺少更高位阶法律的支持, 导致司法审判依据不统一, 甚至发生同案不同判的情形, 这就给司法保护带来很大难度, 导致承租人的权利难以充分实现。

四、国外对房屋租赁优先承租权的立法现状

英国在住宅的租赁立法上和商业租赁的立法上均突出了对相对处于弱势地位的承租人的保护。英国在1927年的《不动产租赁法》中规定, 在商业用房的租赁中, 承租人在合同到期时, 可以就其商誉损失请求予以补偿。到了1954年的《不动产租赁法》, 又赋予承租人对于原租赁合同进行更新的权利。这种权利是法律明文规定的权利, 是法定的权利, 无论当事人在合同中如何规定, 均不能排除这一权利的适用。

法国从一战结束后开始关注商业承租人的利益保护, 从最初的将商业租赁承租人的续约权纳入法律范畴, 经历确认承租人的续展权的法律地位, 再到系统的纳入商法典的规定, 商业租赁承租人的续展租约的权利被逐渐完善起来。从该制度的规定来看, 承租人若想享有商业租赁的续展权, 需要满足以下几个条件: (1) 承租人必须是商人, 且在政府相关部门取得登记; (2) 因商事用途而租赁场所; (3) 合同期限不得低于9年; (4) 承租人应当是营业资产的所有人。满足条件的承租人在商铺租赁到期时, 可以申请对原来的租赁关系进行续展, 若非承租人的原因导致其不能继续承租该商铺, 承租人可以基于其所受到的损害请求出租人给予补偿金。②

不仅英国、法国, 世界上还有很多国家已经对承租人的优先承租权做了相关规定, 有些国家还将其作为法定的权利予以保护。为了满足社会发展的需求, 使我国租赁市场得以健康、稳定的发展, 我国应该借鉴国外的立法经验, 并结合自身特点, 制定出符合国情的租赁制度。

五、建立和完善我国房屋租赁优先承租权的法律思考

(一) 明确优先承租权行使的前提条件

1.双方的租赁合同必须合法有效。因为房租承租人之所以享有优先承租权, 其前提就是基于合法有效的租赁合同。如果房屋租赁合同存在着重大缺陷或者违反法律规定等事由, 该合同就会被撤销或者被确认无效, 此时, 承租人就不能再基于这样的合同而享有合同中所规定的权益, 作为优先承租权行使的基础自然不复存在。

2.出租人决定继续出租所涉房屋。出租人对房屋享有所有权, 其当然可以自由处置该房屋, 他可以收回自用也可以转让, 此时就无所谓优先承租权;只有出租人决定继续出租, 才可以讨论优先承租权。但是, 现实中出租人可能为了规避这一限制, 先以自用的理由收回房屋, 而后再出租给他人。为了杜绝这一现象, 笔者认为, 可以设定一个时间限制, 比如三个月, 在三个月内出租人再行出租的, 原承租人仍然享有优先承租权。

(二) 明确同等条件的标准

笔者认为, “同等条件”是指以下几个方面:第一, 必须具备同等的价格。如果低于第三人的价格, 仍然保护承租人的优先承租权, 则势必会损害出租人的权益;第二, 支付方式相同, 如分期付款和全款支付对于出租人的影响是完全不同的, 若原承租人不能提供同等优势的支付方式, 出租人应当有权利出租给第三人;第三, 其他交易条件等同。若出租人与第三人租赁合同中约定有从给付义务, 原承租人同样应当履行该从给付义务。

(三) 侵害优先承租权的法律救济

当事人在合同中约定有优先承租权的, 若出租人有以下情形之一即视为违约, 需赔偿因违约给承租人带来的实际损失。第一, 在不通知承租人的情况下承租给第三人;第二, 拒不告知承租人续租条件, 待原租赁合同期满后出租给他人;第三, 出租人以自用房屋为由收回房屋, 在三个月内又将房屋出租给他人。

六、结语

我国经济社会的快速发展以及人多地少的特殊国情决定了房屋租赁的发展趋势。随着租赁纠纷的增多, 相关的房屋租赁立法亦需不断完善。本文通过对优先承租权基础理论的论述, 分析这一权利实现过程中出现的问题, 并针对性的提出立法建议。相信通过立法完善, 我国的房屋租赁事业会更加蓬勃发展。

摘要：房屋租赁业的发展日渐迅猛, 纠纷日益增多。本文尝试在确保出租人合法利益得到保护的同时, 加强对承租人利益的保护, 以实现公平正义。

关键词：租赁,优先承租权

参考文献

[1]李磊.商法视角下经营场所承租权法律问题初探[J].理论界, 2014.

篇4：公有住房承租权能否被继承

关键词：公有住房 承租权 继承

【基本案情及诉讼过程】

李容（男）与王慧系夫妻关系，双方共育一子（李青）二女（李丽、李红）。长期以来，夫妻二人与儿子共同居住生活在北京市的A房屋，该房系李容生前承租的产权人为甲单位的公有住房，两个女儿自结婚后不再与父母共同居住。1998年，王慧去世。二十世纪九十年代，李容分配到产权人为乙单位的B房屋。2002年，李容与乙单位签订房屋买卖契约购买该房，总价款为5万元，其中使用了李容30年的工龄。2011年，李容去世。2011年9月，李青、李丽、李红向甲单位提交一份书面申请，表示一致同意由李青继续承租A房屋，三人均在申请上签字并按手印。甲单位鉴于三人达成一致意见，当日便为李青办理了A房屋的准住证，租期为自当日起租。后李青、李丽、李红因B房屋的分割发生争议，李青起诉至法院，请求法院判决B房屋归其所有。法院判决认为：考虑到继承人李丽、李红在分配李荣遗产中A房屋时已经放弃相应权利，做出较大让步，故法院酌定B房屋由李青占有50%份额，李丽占25%份额，李红占25%份额。李青不服生效判决，向检察机关申请监督。（当事人姓名均为化名）

【焦点问题】

公有住房承租权能否被继承？是否属于遗产范围？

一种观点认为，根据我国《继承法》的规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公有住房的产权不属于个人，自然不属于遗产，公有住房承租权是依据政策享有的具有人身属性的债权，不符合继承法所规定的遗产范围，当然也就不能继承。

另一种观点认为，公有住房的产权不属于个人，当然不能作为承租人的遗产，但公有住房承租权可以有偿转租、转让，具有了经济价值，它作为附着相应经济价值的财产权具有私有财产的性质，应当归入遗产范围。

【抗诉理由之法理评析】

笔者同意第二种观点。

第一，公有住房承租权是对劳动者住房消费的补偿。公有住房是由政府、国有企事业单位等投资兴建，按照一定程序由符合规定条件的城市居民、本单位职工等进行租赁并交纳低廉的租金，由建设单位（出租人）享有所有权，居住者（承租人）享有租赁权的住房。[1]公有住房起源于我国计划经济时代的福利分房制度，其存在基础是个人对国家、集体的服务关系。承租人取得租赁权的公有住房，其位置、套型、面积等与该承租人的工龄、职务级别、工作业绩、家庭人口状况等诸多要素密切相关。公有住房承租权隐含了一部分价值，这种价值是对劳动者多年工作中应用于住房消费的补偿，属于劳动价值的组成部分。当前，公有住房承租权在一定条件下可以转租、转让，这实际上使原先在住房实物分配时取得的实物工资——公有住房承租权——通过市场交易返回到货币工资形态，并用于住房消费。因此，公有住房承租权是劳动者收入中住房消费部分的积累，也是劳动价值中原先被扣除的部分补偿的表现，是劳动者必要劳动创造的价值。既然公有住房承租权体现了劳动者创造的劳动价值，就应当允许被继承。

第二，公有住房承租权是具有一定物权特性的特殊债权，是代表财产利益的权利。公有住房承租权的标的物是特定的公有住房，承租人在不损害房屋结构及内部设施、按期足额交纳租金的前提下，一般不需经出租人的同意即可依据自由意志直接支配房屋，且该支配权具有排他性，能够对抗第三人。因此，公有住房承租权具有一定的物权特性。但公有住房承租权的设立和存在的基础是公有住房租赁合同，出租人与承租人事实上处于互为债权人、债务人的地位，且公有住房承租权的设立与变更采意思自治原则，所以公有住房承租权的性质依然属于债权，是具有一定物权特性的特殊债权。在公有住房承租权交易流转在各地逐渐放开的背景下，更多的承租人通过将公有住房转租或将承租权转让等市场化交易获得收益，公有住房承租权完全实现市场化交易流转是可以预见的趋势。因此，公有住房承租权毫无疑问应属于财产权利范畴，是公有住房承租人享有的合法的可以流转交易的财产权利，自然可以被继承。[2]

第三，将公有住房承租权归入遗产范围与我国《继承法》的规定不矛盾。我国《继承法》第3条对遗产范围以列举加概括的方式进行了规定，明确公民的其他合法财产属于遗产。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第3条指出：公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等。我国《继承法》颁布于二十世纪八十年代，在当时的历史条件下，《继承法》第3条在规定遗产范围时主要就当时已经认识到的一些财产类型进行列举，并规定了公民的其他合法财产这一兜底条款。推究该条的立法目的，主要不是为了对遗产的类型进行限制，而是为实践中对遗产进行相对灵活的认定留出空间。因而，对公民的其他合法财产应当作较为宽泛的理解。公有住房承租权是具有一定物权特性的债权，具有可流转性，是代表财产利益的权利，应当纳入公民的其他合法财产范围，属于遗产的类型之一。

第四，承认公有住房承租权的可继承性符合我国公有住房改革的发展趋势。在我国，公有住房是计划经济体制下福利分房制度的产物。在计划经济体制下，公有住房承租权通过国家调配、单位分配等方式取得，只有具备特定身份、符合特定条件的人才能取得公有住房的承租权，公有住房承租权的身份属性较强，在历史上被排除在遗产的范围之外。[3]改革开放后，我国逐步推行住房制度改革，确立了住房改革市场化、住房分配货币化的目标，各地纷纷出台法规政策允许承租人有偿转让、转租公有住房承租权[4]，许多公有住房的承租人通过市场交易的途径发生变更，公有住房承租权的身份属性已不如福利分房时代那样明显，显现出其可继承的特性。尽管承认公有住房承租权的可继承性可能使得福利房制度变相永久化，与房改市场化取向相悖，但这只是我国从计划经济向市场经济转轨过程中出现的一个过渡性问题，随着时间的推移，将不可避免地退出历史舞台。[5]当前，公有住房基数巨大，在一定时期内还将长期存在，从有利于公有住房商品化、市场化出发，鼓励公有住房的交易和继承，有利于公有住房改革进程的推进。

值得注意的是，尽管公有住房承租权具有可继承性，但在遗产分割时对公有住房承租权的分割仍要受到房屋所在地相关法规、政策的限制。公有住房一般可分为国家所有、各级政府房管部门负责管理的直管公房，以及国有企事业单位所有并负责管理的单位自管公房两类。根据北京市的相关规定，对直管公房的管理由各级政府房屋和土地管理中心负责，适用北京市的相关法规政策；对于单位自管公房，其承租人变更等事项由享有房屋产权的各单位自行把握。

本案所涉A房屋，是被继承人李容生前承租的产权人为甲单位的单位自管公房，其承租人变更事项应由甲自行把握。根据查明的事实：李容去世后，其子女李青、李丽、李红三人于2011年9月向甲单位提交一份书面申请，表示一致同意由李青承租A房屋，三人均在申请上签字并按手印。甲单位鉴于三人达成一致意见，当日便为李青办理了A房屋的准住证，租期为自当日起租。可见，甲单位系在李青、李丽、李红达成一致意见的基础上，将A房屋的承租人变更为李青。换言之，对A房屋的承租权，李青、李丽、李红均有权利继承，但李丽、李红放弃了对该公有房屋承租权的继承，在此前提下，甲单位才同意由李青独自继续承租。因此，法院认定李丽、李红同意由李青继续承租A房屋，系做出较大让步，在分割B房屋产权时酌定由李青占50%份额，李丽占25%份额，李红占25%份额，并无不当。

注释：

[1]参见陈耀东、丁渤海：《公有住房租赁权继承法律问题探讨》，载《天津法学》2013年第1期，第39页。

[2]同[1]。

[3]参见天津市高级人民法院课题组：《关于公有住房使用权纠纷案件的调查与分析》，载《人民司法》2012年第13期。

[4]武汉于1996年开始试点，1997年出台《直管公有住房使用权有偿转让管理试行规定》，天津、上海、成都、昆明、北京先后于20世纪末21世纪初规定直管公有住房承租权可以有偿转让、转租，其他各大中小城市纷纷仿效。参见邓峰：《直管公有住房承租权制度的反思与改革路径》，载《求索》2010年第7期。

篇5：北京公房承租权纠纷的法律问题

1、公房承租权转让问题

２００２年１２月１５日北京市国土资源和房屋管理局作出的《关于开展直管公房使用权交易试点工作的通知》也明确指出了公有住房使用权可以作为独立财产进行转让，并要求“直管公房经营管理单位应在规定的时限内办结各种手续，不得以任何理由予以拒绝”。

2、公房承租权能否继承问题

按照《继承法》规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，公房承租权能否继承主要看公房承租权是否符合遗产范围。《继承法》

第三条及最高院关于贯彻执行《继承法》意见第3条没有明确规定公房属于遗产范围，同时公房的承租权利也没有明确规定为个人合法财产权利，虽然笔者对于公房承租权的性质认同具有了一定物权的属性，但鉴于法律没有明确公房承租权可作为公民个人财产权利得以继承，因此在解决纠纷具体适用法律时还是缺乏明确的依据，公房承租权不能直接适用《继承法》规定。

公房承租权继承与公房承租权人变更是两个法律概念，虽然公房承租权没有明确的依据可以被继承，但承租权人死后部分继承人是可以变更成为新的承租权人的。按《城市公有房屋管理规定》第２８条规定：承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续，继续承租。从该条规定中也可以看出，符合以下两个条件的继承人可以继续承租该公房：一是户口在该公房内；二是与死亡的承租人同居住两年以上。

3、承租权人要求同住家庭成员腾房而引起的纠纷

具名承租权人是否有权要求共同居住两年以上的家庭成员腾房？同户口、共同居住的家庭成员是否必然够构成对承租权的共有？笔者认为应根据实际情况来确定争议的公房承租权是否已经演变为了家庭共有权。共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定，居住本身不会产生共有，因此同住家庭成员是否对共同居住的房屋具有共有权，要看该房屋是否已经转化为家庭共同财产或系共同投入所得。在取得公房承租权时，除具名承租权人外，其他同住家庭成员的工龄等因素作为分房时的一个重要条件的，或其他同住家庭成员交纳了增加面积款的，或以其他同住家庭成员的旧房合并换得现有房屋的，即使公有房屋租赁证上未明确记载该同住人口为共同承租人，也可构成共有。否则，仅凭居住不能构成对公有住房承租权的共有。根据以上分析，如果争议的公房构成共有，按照民法关于共有的原理，共有人不能对共有物独占，不能妨碍其他共有人行使权利。因此，具名承租权人要求家庭共有成员腾房的，应驳回其诉讼请求。另外，大陆法很多国家法律均规定未成年子女对其父母的房屋享有居住权，父母要求未成年子女腾房的，也不能得到支持。

4、公房拆迁补偿分配纠纷

公房拆迁期间原承租权人死亡，共同居住的子女取得回迁房产权或货币安置款而引起的继承和析产纠纷。其他继承人是否有权根据《继承法》主张财产权利？解决此类纠纷首先应确定与父母共同居住的子女是否构成对承租权的共有，如构成共有则应先析产，将该子女应得的份额扣除后，其余财产按继承处理。如果同住子女已经取得了回迁房屋的产权，则不宜再将该房屋作为“遗产”进行分割，而应在确定房屋的价值后，由其对其他继承人给予补偿。

附：公房承租权纠纷案例案情简介：上海市公平路号底层后间及顶层阁原承租人为陈兄、陈弟的父亲，陈兄于79年将户籍迁入该房屋，居住至2002年。陈弟户籍于96迁入，实际并为居住。该房屋的户籍分为两册，一册登记为陈兄一人，另一册登记为陈弟及其妻子、女儿。2005年1月12日，陈弟在陈兄不知情的情况下，只提供一本户籍，向出租人上海物业公司申请变更承租人为本人。2009年3月，房屋动拆迁实施单位为该房屋动拆迁事宜与陈兄联系时，陈兄才得知该房屋承租人已变更为陈弟，遂起诉至法院，请求法院撤销上海物业公司确定陈弟为房屋承租人的行为。

篇6：承租权

现将《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

二〇〇三年四月二十八日

南京市公有住房承租权有偿转让实施细则

第一条

为进一步深化住房制度改革，促进房地产市场的发展，改善居民居住条件，规范公有住房承租权的转让行为，根据《南京市城镇公有房屋管理条例》和市政府关于《进一步搞活房地产市场的若干意见》等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条 本实施细则适用于本市市区（原十区范围）国有土地范围内，执行政府规定租金标准的公有住房承租权有偿转让的行为。

第三条 本市市区（原十区范围）城镇常住户口的居民，均可有偿受让本市市区范围内公有住房承租权。

第四条

本实施细则所称公有住房承租权的有偿转让，是指公有住房承租人（转让人），经房屋出租人（产权人）同意，将租用的公有住房按规定的程序，转让给他人（受让人）承租，并获得一次性转让收益的行为。

第五条 公有住房承租权的有偿转让应当遵循自愿、公平、互利的原则。

第六条 南京市房产管理局是本市公有住房承租权有偿转让的行政主管部门。

各区房产管理局负责其辖区内的公有住房承租权有偿转让的行政管理工作。公有住房产权人负责办理公有住房承租权有偿转让的具体手续。

第七条 有下列情况之一的，公有住房承租权不得转让：

（一）未取得住房租赁合法证件的；

（二）有房屋租赁、使用纠纷的；

（三）擅自改变房屋用途和拆改结构的；

（四）已列入拆迁改造范围的；

（五）转让后，家庭人均住房使用面积低于8平方米的；

（六）涉及代管产及其它需落实政策房产的；

（七）同户籍家庭成员不能协商一致的；

（八）有违法搭建的；

（九）法律、法规或市政府规定不宜转让的。

第八条

公有住房承租权转让，在同等条件下，公有住房出租人有优先受让权。破套使用的公有住房承租权转让的，在同等条件下，同套内其它承租人有优先受让权。

第九条 公有住房承租权有偿转让的价款，由转让双方协商议定。

第十条 公有住房承租权有偿转让的当事人应向公有住房产权人如实申报转让价款，不得瞒报或作不实的申报。

第十一条

产权人按每平方米使用面积向转让人收取100─200元的补偿费用，专项用于公有房屋的维修。具体收取标准由市物价局、市房产局另行制定。第十二条 有下列情形之一的，变更承租户名免收补偿费用：

（一）承租人死亡，与其同户籍同住二年以上且他处无住房的家庭成员申请继续承租的；

（二）法院判决、调解离婚以及在民政部门办理协议离婚的；

（三）承租人已在他处购房或他处有住房户口迁出，与其同户籍同住二年以上的家庭成员申请继续承租的；

（四）套式房屋由两人分割承租，相互之间转让承租权的；

（五）拆迁安置的几套住房，由一人承租的，安置协议中有其使用份额且他处无住房的人申请承租其中一处住房的；

（六）转让人为最低生活保障线以下的。

第十三条 公有住房承租权转让，当事人应当使用市房产局统一印制的规范合同文本，并按下列程序办理：

（一）转让人向出租人提出书面申请；

（二）出租人就转让人申请签署意见；

（三）转让人和受让人签订有偿转让协议；

（四）自转让协议签订三十日内，双方当事人到公房经营管理部门办理退、承租手续，并缴纳相关费用。

第十四条 当事人办理公有住房退、承租手续应当提交下列资料：

（一）转让协议；

（二）公有住房租赁合约；

（三）转让当事人的身份证、户口簿；

（四）经公证的同户籍家庭成员意见；

（五）其它证明或全家迁离本市的证明；

（六）其它相关数据。

第十五条

公有住房承租权自转让后，原租赁合约中承租方的权利和义务一并转让归受让人。受让人应遵守公房管理的各项规定。受让人可根据房改政策购买所受让的公有住房。原产权单位与受让人（承租人）无特别约定的，应予出售。

第十六条未经公有住房出租人同意，擅自转让公有住房承租权的，按照《南京市城镇公有房屋管理条例》第五十三条的有关规定予以处罚。

第十七条 市属四县及江宁区可参照本实施细则，制定本县、区公有住房承租权有偿转让实施细则，报市房产管理局备案。

第十八条 本实施细则解释权归南京市房产管理局。

篇7：承租权

公房承租人去世后要求变更公房承租人案件梗概：房屋原承租人去世，原告要求变更公房承租人，向公房管理部门提出申请，公房管理部门不同意变更，原告向法院提起行政诉讼。

原告吴凤不服被告北京市东城区人民政府（以下简称区政府）下属的北京市东城区房屋土地经营管理一中心（以下简称房地一中心）公房行政答复，向本院提起行政诉讼。本院于2014年9月1日受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭审理了本案。原告吴凤及其代理人王璐璐，被告区政府的委托代理人韩宝春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年8月6日，房地一中心针对吴凤2014年5月27日提出的申请作出《关于吴凤来信的书面答复》（以下简称被诉答复），主要内容为：您反映?胡同?号院房屋系房地一中心下属交道口分中心（以下简称交道口分中心）管界，承租人吴春林（您父亲）。2010年3月29日承租人吴春林去世。您于2011年9月21日向交道口分中心提出更名申请，因上述房屋与一起合同诈骗案件有关，故在2010年9月5日北京市公安局西城分局（以下简称西城公安分局）向原交道口房管所（现更名为交道口分中心）发来协作函，要求对上述房屋限制办理变更承租人、房屋置换等手续。至今交道口分中心仍未接到撤销限制令的通知。另，与您同一户籍人员对您变更该房承租人手续有异议。故我中心根据上述情况及《北京市公有住宅租赁合同》相关规定，无法为您办理变更手续。

被告区政府在法定期限内向本院提供了作出具体行政行为的证据：

1、2010年9月5日西城公安分局向原交道口房管所发布的《协作函》，证明交道口房管所收到《协作函》，故不能对涉案房屋办理任何有关的手续；

2、被诉答复，证明除因西城公安分局发来《协作函》，要求我中心对涉案房屋限制办理变更承租人等手续外，与原告同一户籍其他家庭成员也对将原告变更为房屋承租人有异议，不同意原告更名；

3、吴华的《毕业证书》，证明其在涉案房屋居住；

4、北京市东城区职业介绍服务中心出具的《证明》，证明吴华在外无住房；

5、吴生与马桂琴的《离婚协议书》，证明吴生在外无住房；

6、吴和平、吴和云、吴生、吴增喜、吴和兴出具的《情况说明》；

7、吴和云意见书；

8、吴生意见书；

9、吴娴意见书。

被告用证据6-9证明原告其他家庭成员不同意变更原告为房屋承租人。

原告吴凤诉称，原告父亲吴春林于2006年2月7日去世。吴春林生前承租北京市东城区?胡同?号5-9号公房五间。原告与父亲在涉案公房居住多年，原告户籍已迁入该房内。自2012年起，原告多次向房地一中心提出书面申请，请求依法将涉案房屋承租人变更为原告，该中心以种种理由拒绝变更。经原告查询，西城公安分局《协作函》所指的回迁房合同诈骗案早在2012年由北京市第一中级人民法院审结并宣判。原告告知被告，被告置之不理。原告认为，刑事案件公开宣判，网上、电视均有报道，房地一中心不可不知，即使不知，原告告知后房地一中心核实即可。但该中心拒绝核实，拒绝办理更名，实无道理。另，《北京市公有住宅租赁合同》在变更承租人的条款中没有“同一户籍人员对变更承租人有异议”的相关规定，故房地一中心以“同一户籍人员对变更承租人有异议”为由，拒绝办理过户缺乏法律依据。原告户口已迁入涉案公房，也与父亲在涉案公房共同居住过，父亲去世后无房仍在此居住，符合变更承租人条件。房地一中心不予变更的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求撤销房地一中心于2014年8月6日针对吴凤作出的答复，并对吴凤的申请重新作出处理。

原告吴凤在开庭审理前向本院提供了以下证据：

1、《公有住宅租赁合同》，证明2000年4月12日吴春林与原北京市东城区房屋土地管理局签订了公有住宅租赁合同，吴春林是承租人；

2、常住人口登记卡，证明吴春林承租涉案公房户口状况，户主吴春林1971年迁入，吴春林之子吴生、之儿媳马桂琴户口于2002年10月24日迁入，之孙女吴娴（吴生、马桂琴之女）1988年10月22日迁入，吴春林之女吴和云户口于1971年5月30日迁入，吴春林之孙女吴华户口于1985年6月5日迁入，吴春林之女吴凤于2008年6月26日迁入，吴春林之外孙王希（原告之子）于2010年4月17日迁入；

3、2010年3月29日北京市顺义区殡仪馆出具的《证明》，证明吴春林于2006年2月7日火化；

4、被诉答复，证明房地一中心以《协作函》及同一户籍人员对变更该房承租人手续有异议为由，拒绝办理更名手续，缺乏依据；

5、北京市公安局城关派出所出具的《证明信》，证明吴生、马桂琴系夫妻关系，吴娴系二人之女；

6、北京市房山区房屋产权登记办公室于2011年5月6日出具的查询结果，该结果显示吴生为位于房山区?路?号楼?号房屋的所有权人，证明吴生、马桂琴夫妇有房产，二人不具有承租公房的资格，变更承租人不需征求其意见；

7、北京市东城区房屋管理局于2011年5月19日出具的查询结果，该结果显示位于东城区?区?号楼?单元?号房屋的所有权人为吴和云，证明吴和云有私有房产，其户口虽在涉案公房内，但其不具有承租公房的资格，变更承租人不需征求其意见；

8、北京市公安局普渡寺派出所出具的《证明信》，证明吴华系吴增喜、朱秀兰夫妇之女；

9、北京市东城区交道口街道鼓楼苑社区居民委员会出具的《证明信》（二份），证明吴凤、王希长期在此居住；

10、2007年4月到2012年12月的《交道口分中心房屋租金缴纳凭证》及涉案公房2009年到2010年的水费、电费、有线电视费、电话费、采暖费等缴纳凭证，证明原告缴纳了涉案公房租金、水电费、采暖费、话费、煤改电、有线电视费等费用，原告在涉案公房内居住；

11、《残疾人证》，证明原告听力（四级）残疾；

12、（2014年）东公交道口所户字563号《证明信》，证明原告与吴春林现同一户籍，户口2008年6月26日迁入；

13、（2011年）东公交道口所户字969号《证明信》，证明吴春林、吴凤户口于1971年5月30日由东四?号迁入本地；

14、（2013年）东公东四所户字1098号《证明信》，证明吴凤1958年1月13日出生就同父母住在一起；

15、照片5张，2010年9月11日拍摄，证明对涉案公房提出异议的部分人员（照片显示出吴和云、吴生）在涉案房屋内进行打砸，原告居住公房内墙面、地面铺上了沥青，现无法居住，也可以证明原告一直在涉案房屋居住；

16、北京市昌平区住房和城乡建设委员会于2011年7月13日出具的房屋查询结果，证明吴增喜在外有住房及住房情况；

17、2014年5月27日吴凤的《更名申请书》，证明原告提出更名申请的事实。

被告区政府辩称，因涉案公房涉及合同诈骗案，西城公安分局于2010年9月向原交道口房管所发了《协作函》，要求对上述房屋限制办理变更承租人、房屋置换等手续。现该限制令并未撤销，故房地一中心以该限制令作为依据作出答复是依法行政。关于同一户籍人员对变更承租人有“异议”一事，是根据《北京市公有住宅租赁合同》第七条之规定，因同原告在同一户籍册中共有五人，其中四人提出书面意见，所以不给原告办理变更承租人手续是符合《北京市公有住宅租赁合同》第七条之规定的，程序合法。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院依原告的申请调取了（2010）一中行初字2049号《刑事判决书》，原告以此证明以董静为首的涉案公房诈骗案已于2012年审结，西城公安分局的《协作函》不能再成为房地一中心拒绝办理更名的理由。

根据庭审质证，本院对上述证据作如下认证：被告提供的证据2及原告提供的证据4均为被诉具体行政行为，不能作为证据使用，本院不予接纳。被告提供的证据1，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采纳，但该份材料的出具时间为2010年，在无其他证据佐证的情况下，目前该份材料涉及的刑事案件是否审结、限制变更公房承租人的情况是否发生改变尚无法确定，故对其证明目的，本院不予采信；被告提供的证据3，不能证明吴华的居住情况，本院不予采信；被告提供的证据4，只能证明吴华档案中没有分房记载，不能证明其在外是否购有住房，本院不予采信；被告提供的证据5，不能单独证明吴生在外无住房，本院不予采信；因被告未提供证据证明吴和云、吴和平、吴生、吴增喜和吴和兴属于变更承租人应当征求其意见的家庭成员范围，故被告提供的证据6-9与本案无关联性，本院不予接纳。原告提供的证据1-3、5、8-

9、11-

14、17符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中有关证据形式的规定，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提供的证据6、7、16，证明的均为2011年的房产情况，而本案被诉答复针对的是原告2014年5月27日的更名申请，故这三份证据不能证明原告提出涉案申请时的房产状况，本院不予采信；原告提供的证据10、15，不能证明原告的居住情况，本院不予采信；原告申请法院调取的证据，内容真实、合法，能够证明（2010）一中行初字2049号案件于2012年3月27日审结的事实，本院予以采信。

经审理查明，坐落于北京市东城区?胡同?号5-9号房屋5间，使用面积42.5平方米，系交道口分中心管理的直管公房，原承租人为原告之父吴春林。吴春林的户籍在东城区?胡同?号，为该户户主，与其同一户籍人员有：之子吴生、之儿媳马桂琴、之孙女吴娴、之女吴和云、之孙女吴华、之女吴凤、之外孙王希。吴凤的户籍于2008年6月26日从海淀区?号院?楼?号迁入该址。吴春林于2006年2月死亡。2014年5月27日，原告吴凤向房地一中心提出书面申请，要求将上述房屋的承租人由吴春林变更为其本人。房地一中心于2014年8月6日作出被诉答复，并送达吴凤。

另查，西城公安分局于2010年9月5日向原东城区交道口房管所出具《协作函》一份，内容为：2009年12月，我分局破获一起以犯罪嫌疑人董静为首的，以销售回迁房为名的特大合同诈骗案件。此案涉及你辖区?号吴春林承租的公房五间，为查明案情，请贵所协助办理限制该户变更承租人、房屋置换、房屋拆迁等手续。

本院认为，根据直管公房管理的相关规定及我市机构改革的现状，东城区房屋土地经营管理一中心及其各分中心接受北京市东城区人民政府的委托，依法履行对辖区内直管公房进行管理的法定职责，包括对直管公房承租人变更申请进行审查，对申请人是否具备更名条件作出认定。

本案中，房地一中心在被诉答复中列明的不能为原告办理更名手续的理由有二：一是西城公安分局曾发《协作函》，目前尚未收到解除限制令；二是与原告同一户籍人员对此有异议。关于理由一，西城公安分局确于2010年9月向交道口分中心发过《协作函》，要求限制办理涉案公房承租人变更等手续，但该《协作函》距原告2014年5月提出变更承租人申请已有四年，且原告在申请书中也向房地一中心提出了《协作函》涉及的刑事案件已审结的情况。此种情况下，作为直管公房管理机关，房地一中心理应向西城公安分局核实《协作函》涉及的情况是否发生变化，目前是否可以为涉案公房办理变更承租人等手续。但本案中，房地一中心未尽调查核实职责，仅凭四年前的《协作函》作为答复的理由，属事实不清，证据不足。关于理由二，《北京市公有住宅租赁合同》（2000年版）第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上，又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。此规定是公房管理部门审核申请人是否符合更名条件的依据。根据公房管理的原则和精神，征求其他家庭成员对变更承租人的意见，系保护与公有住宅原承租人形成共居关系的且在外无其他住房的家庭成员的居住权和承租权。故在前引规定中需征求其意见的“家庭成员”与符合承租条件的“家庭成员”是具有同一性的概念，即只有符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房的条件的家庭成员，才是需要征求其意见的家庭成员。本案中，房地一中心未进行必要的调查核实，在无证据证明吴和平、吴和云、吴生、吴增喜、吴和兴、吴华、吴娴属于应当征求其意见的“家庭成员”的情况下，就以上述人员均不同意变更原告为承租人作为不为原告办理更名手续的理由，属认定事实不清，证据不足。房地一中心持上述理由作出不予变更的答复，缺乏事实根据和法律依据。被诉答复认定事实不清，证据不足，本院应予撤销。吴凤提出的撤销被诉答复并要求房地一中心对其申请重新作出处理的诉讼请求，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：

一、撤销被告北京市东城区人民政府下属北京市东城区房屋土地经营管理一中心于二〇一四年八月六日对原告吴凤作出的《关于吴凤来信的书面答复》；

篇8：承租权

承租人杨某是否享有优先承租权, 和如何行使优先承租权的问题。

二、相关法条

《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十一条、第一百二十五条、第二百三十五条。

三、案件索引

一审:X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号

二审:X省X市中级人民法院 (2013) X民一终字第X号 (2013年3月25日)

四、基本案情

坐落于X市X小区商网系鲁某等六人共同共有, 建筑面积228.8平方米。2009年12月18日, 五人共同委托鲁某与杨某签订《商铺租赁合同》, 合同约定:鲁某等六人将诉争商铺租赁给杨某使用, 租期二年, 租赁时间自2009年12月18日起至2011年12月18日止;第一年、第二年的租金均为6万元, 一次性付清, 杨某在签订合同后即支付第一年12个月的租金, 第二年提前30天交下一年租金, 否则鲁某等六人有权终止合同, 无条件收回房屋;此房不得转租转让, 租赁期满时, 此房若要续租, 在同等条件下, 杨某有优先权;租赁期内杨某不得无故退房, 否则视为违约, 所交租金及押金分文不退。租期满后, 杨某需续租的, 必须在合同终止日前30日与鲁某等六人协商, 协商成, 提前30天交下一次租金, 否则视为不续租, 鲁某等六人有权自行处理并收回房屋;同时双方在其他补充条款②中约定, 租赁期限暂定10年, 以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房。同等条件下, 杨某有优先权。合同签订后, 鲁某等六人按约将诉争商铺交付杨某使用, 杨某按约向鲁某等六人支付了第一年的租金。而后, 杨某将诉争商铺分割为两间商铺, 一间商铺, 杨某邀约李某合作经营中财通房地产经纪公司, 另一间商铺, 杨某邀约严某合作经营X市X区“X汤锅店”。

五、裁判结果

X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号民事判决, 终止六原告与被告于2009年12月18日签订的《商铺租赁合同》;被告杨某及严某、李某将位于X市X小区金寿园X号商铺腾还给六原告;被告杨某向原告支付自2011年12月19日起至腾房之日止的房屋占用费, 按每个月5000元计算;驳回原告的其他诉讼请求;驳回被告杨某的反诉请求”。宣判后, 杨某提出上诉。X市中级人民法院于2013年3月25日作出 (2013) 昆民一终字第X号民事判决, 判决维持X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号民事判决。

六、裁判理由

云南省X市中级人民法院二审认为:双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示, 并未违反法律强制性规定, 属于合法有效的合同, 双方应依约履行。根据双方签订的《商铺租赁合同》第2条约定:租期为二年, 租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。第16条第②项约定:租赁期限暂定10年, 以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房, 同等条件下, 乙方有优先权。上诉人认为第16条第②项10年租期的约定取代了第2条2年租期的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的, 应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则, 确定该条款的真实意思。”之规定, 从词句理解, 双方合同第16条第②项约定的“租赁期限暂定10年”, 并非明确、具体的约定, 属于不确定的意向性条款, 结合该条“以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房, 同等条件下, 乙方有优先权”, 以及第2条约定:租期为二年, 租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。则应理解为第一期租期为2年, 之后的续租应以双方新达成的意见为准, 如双方协商一致的话可以续租至10年。故对上诉人上述主张不予采信。上诉人应于2011年12月18日第一期租期届满前即与被上诉人协商一致, 另行签订新的租赁合同, 现双方未能对涉案房屋的续租事宜达成一致, 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满, 承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定, 双方签订的《商铺租赁合同》已经终止, 上诉人杨某及严某、李某继续占有涉案房屋已无任何依据, 应将房屋腾还被上诉人, 并支付相应的房屋占用费。关于上诉人反诉被上诉人要求继续履行2009年12月18日签订的商铺租赁合同以及承担违约金的请求, 因双方签订的《商铺租赁合同》已于2011年12月18日租期届满, 而双方未达成续租协议而终止履行, 被上诉人收回房屋符合双方合同约定。

七、案例注解

本案中, 一、二审法院都认定承租人杨某主张优先承租权不符合合同约定, 原因在于双方的租赁合同对优先承租权的约定十分简单, 仅有“同等条件下, 乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述。参考优先购买权我们一起来探讨优先承租权如何行使的问题。

情形一, 有第三方介入的情形。对于通常所理解的同等条件是指优先承租权人在承租出租人房屋时, 其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同, 而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。当中就包括:第一, 同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益, 必须在价格条款上保持等同, 即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二, 在支付方式上的等同, 如出租人允许第三人分期支付租金, 除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金, 出租人必须同样允许承租人分期付款, 举证责任当然由出租人承担。第三, 其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时, 承租人又不能履行时, 若从给付义务能以金钱代替的, 视为条件相同, 此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务;若从给付义务不能用金钱代替, 同时又是合同生效所附条件, 亦构成同等条件, 承租人必须履行此从给付义务。本案中, 涉及的承租人的优先承租权, 虽然不具有对抗善意第三人的承租权的优先性, 但同样可以在当事人双方之间产生债权的约束力, 在合同期限届满后, 如果诉争房屋继续出租, 当承租人以第三方提供的同等条款与条件提出缔约请求时, 原告需要与承租人订约, 否则应当承担违约责任。但目前由于并无第三方的出现, 承租人提出的订约条件, 并不能使“同等条件下, 乙方有优先权”成就, 因此承租人要求继续承租房屋缺乏事实基础, 故无法得到法院的支持。

情形二, 无第三人介入情形。承租人在签订租赁合同时, 也可通过明确、具体的条款约定来排除需第三人的介入, 这需要出租人或承租人承担一定的市场风险, 即租金价格的波动造成预期收益的贬损。则在合同条款当中明确租期届满以后续租的租金上涨幅度或标准、支付方式、续租期限等要式合同条款, 则将优先承租权的条件明确化, 才具有可操作性, 也便于法院审理认定以及案件的执行。本案中, 承租人杨某诉请要求继续履行双方签订的《商铺租赁合同》, 由于合同中对于优先承租权的约定过于简单, 仅有“同等条件下, 乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述, 而无租期届满以后续租的租金涨幅或标准、支付方式等要式合同条款的约定, 则无实际可操作性, 如仍按照原合同约定支付租金, 则与市场行情不符, 如按照市场价格支付, 则可能与出租人或承租人的预期想法不符, 在无法律明文规定的支撑下, 法院冒然的作出继续履行合同的判决, 将势必损害一方利益, 且违反合同缔约自由的原则, 该处理方式不可取。如双方合同有以上要式条款的约定, 则出租方不履行合同义务, 给予承租人优先承租权, 则法院可依合同条款作出判决, 要求出租人继续履行合同, 以及承担违约责任, 在执行过程中, 也可采取相应的强制手段, 有利的保障承租人享有优先承租权不受侵犯。

综上, 笔者认为, 承租人如何行使优先承租权, 则合同条款中应具备以上所述具体、明确的要式条款, 以便履行期间的延续和法院强制手段的实施或出租人本着诚实信用的原则, 引入第三人的平等竞价机制, 才能较好的保障承租人行使优先承租权的目的。