土地承包经营权流转合同文本

土地承包经营权流转合同文本（精选14篇）

篇1：土地承包经营权流转合同文本

土地承包经营权流转承包合同

甲方：土地（流出方）石沛镇联盟村沿河陈组

农户姓名：身份证号码：乙方：土地（转包方）：身份证号码：户籍地址：为了埁范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权利，本着依法、自愿、有偿、平等协商的原则，经甲乙双方协商，制定如下土地承包经营权流转承包合同。

一、甲方沿河陈组将承包土地面积，亩成方成遍能灌能排优质土地甲方农户口粮地应统一划遍，土地经营权流转给乙方承包。

二、承包地承包经营权流转的期限，双方约定承包地承包经营权流转期限为年，自年 月日止。

三、承包地承包经营权流转方式

1、甲方采用出租方式将期承包地流转给乙方承包经营农业生产，不得在所流转土地上开挖池塘，建永久性建筑物和改变土地用途。

2、旱地由甲方平整后交给乙方承包地，承包费另计，农户转让给乙方承包地在合同不得任意退出。

3、农户转让给乙方后留作口粮田的承包地，如农户在乙方承包期间内中途继续流转承包地时，乙方应于以接受承包。

4、甲方流转土地埂边农户不得栽树，现有埂边树，离田2米以内，农户应自行砍伐，不得影响乙方农作物生长。

5、沿河陈村现有水面和农田有利益相关的不能作种值和养殖用途。

四、流转价格及支付方式、时间

1、承包地流转承包费用现金支付，合同期内，乙方向甲方支付流转承包费，每市亩按计算，籼稻粮价上涨到壹元陆角时，每亩加承包费捌拾元，粮价低于壹元时，每亩降捌拾元，粮价到贰元时每亩再加捌拾元承包费，国家政策性粮补，归甲方所得，国家对种植大户的补贴资金由乙方所得。

2、乙方必须于每年月日前付清下一次流转承包费。

五、流转双方的权利和义务：

1、权利：按照合同规定收取收取承包流转费，按照合同的期限收回流转的承包地，收割前交每亩100元预付款，待水稻收完一次性付清下年承包费，如不能继续承包预交款不再退还。

2、义务：在不干预乙方正常生产经营活动情况下，协助乙方按合同行使土地经营权，各农户养殖不能给乙方造成经济损失。

3、甲方将提水电站转交给乙方使用，机台机电设备现在不完整的由甲方负责交付乙方使用后，乙方在使用过程中自行维修，维修费自理，承包期结束后，机台和电机等设备完好无损交给甲方，4、甲乙双方要遵守村规民约，不要无故滋事、闹事，给双方带来损失，各农户养殖不能给乙方造成损失。

六、乙方的权利和义务

1、权利：乙方在新的承包地上，具有自主生产经营权，如流转承包合同未到期，乙方必须服从国家政策性开发利用土地，乙方只能有权获得土地青苗补偿费，土地及其它补偿费归甲方所得。

2、义务：乙方在国家政策法规和政策允许范围内从事农业生产经营活动，按照合同规定按

时足额交纳流转承包费，不得擅自改变土地的用途，不得使其荒芜，对流转承包的土地进行有效保护。

七、合同的变更和解除

有下列情况之一者，本合同可以变更或解除，1、经当事人双方协商一致又不损害国家、集体和个人利益的。

2、订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的，3、一方违约，使合同无法履行的。

4、乙方丧失经营能力使合同不能履行的，5、因不可抗力的自然灾害使合同无法履行的。

八、违约责任

1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。

2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任。

3、乙方有下列情形之一者，甲方有权收回土地经营权，不按合同规定用途使用土地的，荒芜土地的破坏地上附着物的，不按时交纳土地流转，甲方任意收回土地和无理闹事的，水田打不上水的，乙方有权终止合同。

九、其他约定事项：

本合同一式五份，甲乙、乙方及原发包方各一份，镇农经站一份，土地流转交晚中心留存一份，自甲乙双方签字或盖章之日起生效，本合同受法律保护，本合同未尺事宜，由甲乙双共同协商解决。

甲方（村民组长）签字盖章：乙方：

签证单位：（盖章）

甲方：各农户签字盖章：

篇2：土地承包经营权流转合同文本

太仓市农村土地承包经营权流转合同

甲方（流出方）：；地址：乙方（流入方）：；地址：

为保护农村土地承包经营权流转双方当事人的合法权益，促进双方依法履行义务，根据《中华人民共和国农村土地承包法》及其它相关法律、法规的规定，本着平等、自愿、有偿的原则，经双方平等协商，同意订立本合同。

一、流转土地名称、坐落、面积及质量等级 土地名称、四至界址、面积、质量等级情况表：

二、流转期限

流转期限为年，自年月日起至年月止。（流转的期限不得超过该土地二轮土地承包期的剩余期限。）

三、流转土地的用途：

四、甲乙双方的权利和义务

（一）甲方享有如下权利：

1、依法享有流转土地的承包权，流转的仅是土地使用权；

2、监督乙方依法合理利用和保护土地，制止其损害土地资源的行为；

3、依照本合同约定获得全部流转收益；

4、法律、法规规定的其他权利。

（二）甲方承担如下义务：

1、继续履行原承包合同规定的法定义务；

2、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动；

3、依照本合同约定为乙方提供必要帮助或服务。

（三）乙方享有下列权利：

1、依照法律和本合同约定，享有流转土地的使用权，有权自主组织生产经营和处置产品；

2、流转期内因投入而提高地力的，依照法律和本合同约定获得相应的补偿；

3、法律、行政法规规定的其他权利。

（四）乙方承担下列义务：

1、维持土地的农业用途，不得用于非农建设；

2、依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；

3、法律、行政法规规定的其他义务。

五、流转价款及支付方式

1、土地流转价款的保底流转价，按港区和浮桥镇政府的土地流转费为标准进行计算，由乙方在每年的月日之前结清；也可以现金方式支付给甲方。

2、土地流转后，国家给予种地农民的粮食补贴、农资综合补贴等各项补贴由享有。

六、违约责任

1、本合同生效后，一方不履行或不完全履行合同规定的义务，应向对方支

付违约金元。造成对方损失的，承担赔偿责任。赔偿金为损失额的％。对方要求继续履行合同的，应当继续履行。

2、如遇自然灾害等不可抗力因素，使本合同无法履行或不能完全履行时，不认为违约，依法可免除或减轻责任。

七、其他事项

1、合同双方发生纠纷协商不成的，任何一方均可向当地乡（镇）人民政府承包合同管理部门申请调解，调解不成的可向县级人民政府农村土地承包仲裁机构申请仲裁。调解仲裁不成或不愿调解仲裁的，可直接向当地人民法院起诉。

2、其他未尽事宜，经双方平等协商，同意补充如下条款：

以上补充条款与本合同其他条款具有同等法律效力。

3、本合同自签订之日起生效。合同在执行期间如有未尽事宜，可由甲方和乙方签订补充协议，补充协议与本合同具有相等法律效力。

篇3：土地承包经营权流转合同文本

地址: 地址:

为了规范农村土地承包经营权流转, 稳定农村土地承包关系, 切实维护土地流转双方的合法权益, 根据《中华人民共和国农村土地承包法》和有关政策、法规的规定, 本着自愿互利、公正平等的原则, 经甲乙双方协商, 订立如下土地承包经营权流转合同。

一、土地承包经营权流转方式

甲方采用方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。

二、流转土地用途

乙方不得改变流转土地用途, 用于非农生产, 合同双方约定。

三、土地承包经营权流转的期限和起止日期

合同双方约定, 土地承包经营权流转期限为年, 从年月日起, 至年月日止。

四、流转土地的种类、位置、面积、等级

甲方将承包的耕地 (荒地、林地及其他土地) 平方米流转给乙方, 该土地位于。其中一等地平方米, 二等地平方米, …… (可具体列表说明) 。

五、流转价款及支付方式、时间

合同双方约定, 土地流转费用现金 (或实物) 支付。乙方每年时间 (或一次性) 每667平方米支付甲方元, (或实物千克) , 合计元。流转土地的农业税费由方承担。

六、甲方的权利和义务

1. 权利。按照合同规定收取土地流转费, 按照合同约定的期限收回流转的土地。2.义务。协助乙方按合同行使土地经营权, 帮助调解本社区和其他承包户之间发生的用水、用电等方面的纠纷, 不得干预乙方正常的生产经营活动。

七、乙方的权利和义务

1. 权利。在受让的土地上, 具有生产经营权。2.义务。在国家法律、法规和政策允许范围内, 从事生产经营活动, 按照合同规定按时足额交纳土地流转费, 对流转土地不得擅自改变用途, 不得使其荒芜, 对流转的耕地 (荒地、林地等) 进行有效保护, 不能依法保护, 造成损失的, 乙方自行承担责任。

八、合同的变更和解除

有下列情况之一者, 本合同可以变更或解除。 (1) 经当事人双方协商一致, 又不损害国家、集体和个人利益的; (2) 订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的; (3) 一方违约, 使合同无法履行的; (4) 乙方丧失经营能力使合同不能履行的; (5) 因不可抗力使合同无法履行的。

九、违约责任

1. 甲方非法干预乙方生产经营, 擅自变更或解除合同, 给乙方造成损失的, 由甲方赔偿乙方损失。

2. 乙方违背合同规定, 给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。

3. 乙方有下列情况之一者, 甲方有权收回土地经营权。 (1) 不按合同规定用途使用土地的; (2) 荒芜土地的、破坏地上附着物的; (3) 不按时交纳土地流转费的。

十、合同纠纷的解决方式

甲乙双方因履行流转合同发生纠纷, 先由双方协商解决, 协商不成的由乡 (镇) 农业经营管理部门调解, 不同意调解或调解无效的, 双方协商向上级农业承包合同管理部门申请仲裁, 不服仲裁决定的, 可在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉。

十一、其他约定事项

本合同一式四份, 甲方、乙方及原发包方各一份, 乡镇农业承包合同管理部门留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同, 应以原发包方同意之日起生效。合同甲、乙双方约定的其他事项。本合同未尽事宜, 由甲乙双方共同协商, 达成一致意见, 形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。

甲方 (出让方) 签字: 年 月 日 乙方 (受让方) 签字: 年 月 日

村集体经济组织或村委会

篇4：土地承包经营权流转合同文本

关键词:合同生效设立制度;土地承包经营权流转;影响与规制

中图分类号:D92 文献标志码:A文章编号:1002—2589(2010)14—0109—02

《物权法》第9条规定,不动产设立,经依法登记发生效力。然而,《物权法》第127条规定,土地承包经营权设立,自承包合同生效时发生效力。那么,与登记设立相比,合同生效设立制度对土地承包经营权流转究竟具有何种影响,实有研究之必要。

一、合同生效设立制度对土地承包经营权流转的影响

1.合同生效设立制度对内部流转的影响。土地承包经营权内部流转是发生在同一集体经济组织成员之间的土地承包经营权流转。在乡土社会里,基于“熟人社会”的语境,交易双方对于每块土地四至的状况都了然于胸,加之乡土社会特有的居住方式决定了内部信息的高度流通性和共享性[1],乡土社会成员对于彼此承包地的权属状况也都知根知底。即使有少数常年举家外出的务工人员对其不甚了解,也能很轻易地通过原本建立的人情网络了解到意欲交易的家庭承包地的权属状况,其搜集信息成本极低。故而采取合同生效设立模式,其交易双方不仅无需承担信息公布成本,而且搜寻成本极低[2]。可见,当发生承包地”内部流转”时,基于“熟人社会”适用语境,合同生效设立的交易成本较低。根据法律经济学原理,农业生产技术既定的条件,可以假定农业生产产出一定,交易成本的降低,可以增加合作剩余,而合作剩余的增加可以使当事人具有了更多的讨价还价的空间,从而加大了土地承包经营权流转形成的可能性。由此可见,合同生效设立制度对土地承包经营权内部流转具有一定的促进作用。

2.合同生效设立制度对外部流转的影响。土地承包经营权外部流转,是指出让方将土地承包经营权转移给集体经济组织外部的自然人或经济组织进行农业生产的土地承包经营权流转。由于潜在的受让人为集体经济组织外部的人,自然也就不具备乡土社会内部成员所具备的“地方性知识”。因此,与潜在的出让方相比,潜在的受让方在交易标的物的权属状况的了解方面处于弱势地位。加之,如果土地承包经营权设立采取合同生效设立制度,潜在的受让方又缺乏通过查阅登记薄了解标的物权属状况的渠道。为了确保流转安全,避免自己的权益受到不测的损害,潜在的受让人只能亲自调查真正权利人,以确定标的物权属状况。如此一来,土地承包经营权外部流转的交易成本十分高昂。由此可见,与登记设立制度相比,合同生效设立制度致使土地承包经营权流转的交易成本增加。根据法律经济学原理,交易成本的增加,致使合作剩余减少,也就使得当事人之间讨价还价的空间减少,从而降低了土地承包经营权流转成功的概率。由此可见,合同生效制度对土地承包经营权的外部流转具有阻碍的负面影响。

综上所述,土地承包经营权合同生效设立制度对土地承包经营权流转影响是两方面,即对土地承包经营权内部流转具有促进作用,而对于土地承包经营权外部流转具有一定的阻碍作用。只不过是,与土地承包经营权内部流转的比例相比,土地承包经营权外部流转的比例较低。如前所述,根据江苏省的实地调查,土地承包经营权内部流转高达81.94%,而土地承包经营权外部流转只有18.06%。举重以明轻。在经济较为发达的江苏省,土地承包经营权外部流转比例尚且如此之低。那么,在经济较为落后的中西部省份,土地承包经营权外部流转的比例可想而知。何况,根据我们十省的深度访谈得知,在土地承包经营权外部流转中,为数不少的受让人也是通过乡土社会内部的“关系人”的“穿针引线”而达成土地承包经营权流转协议的。他们完全可以利用内部“关系人”的“地方性知识”了解标的物的权属状况,不必自己调查标的物的权属状况而致使交易成本的增加。这样,就会在一定程度上减缓合同生效设立制度阻碍土地承包经营权外部流转的负面影响。权衡利弊得失可知,就总体而言,合同生效设立制度对土地承包经营权流转具有促进作用。需要指出的是,合同生效设立制度对土地承包经营权的促进作用与土地承包经营权外部流转比例呈负相关性,即随着土地承包经营权外部流转比例的逐渐提高,合同生效设立制度对土地承包经营权流转的促进作用会逐渐较小。甚至,当土地承包经营权外部流转达到一定高的比例时,合同生效设立制度不但不会促进土地承包经营权流转,反而会阻碍土地承包经营权流转。

二、合同生效设立制度与现行登记制度之间的关系与互动

1.现行登记制度的法律属性。我国《农村土地承包法》第23条及《物权法》第127条第2款都规定了土地承包经营权的登记制度。关于此种登记制度的法律性质,现行法律条文并无现成答案,学者之间也存在分歧。有的学者认为,由于《物权法》第129条规定,互换、转让的变更登记是对抗要件,故《物权法》第127条第2款所规定的登记应定性为民事物权登记,土地承包经营权的登记应解释为土地承包经营权设立的对抗要件,即土地承包经营权未经登记,不得对抗善意的第三人[3]。另有学者认为,此种登记应定性为行政登记,而非民事物权登记。其主要理由为:其一,此种登记应为政府的单方义务,并不以承包方申请为前提条件。而民事物权登记是以当事人申请为前提条件的,若当事人不予申请,政府并无登记之义务。其二,此种登记主要是政府为了掌握我国农用土地的地域分布和利用状况而进行的一项土地行政管理工作,故具有行政管理目的。而民事物权登记主要是起到公示物权的权属状况、促进交易的作用,故具有民事目的[4]。

可以说,上述两种观点均有一定的道理。相比较而言,笔者认为,第二种观点更具有说服力,也比较符合土地承包经营权登记制度的本来面目。除了持第二种观点的学者所提出的几点理由外,现行土地承包经营权登记制度不能认定为民事登记的另一个理由为:如果将《物权法》第127条第2款所规定的土地承包经营权登记制度认定为民事登记制度并解释为设立的对抗要件,那么,将无法理解和定位《物权法》第127条第1款所规定的土地承包经营权的合同生效设立制度。因此,现行的土地承包经营权登记应定性为行政登记,而非民事物权登记。

2.合同生效设立制度与现行登记制度之间的关系。如前所述,现行的土地承包经营权登记应定性为行政登记。然而,这并不意味着土地承包经营权登记制度不具有民事功能。如同民事性质的不动产物权登记制度具有行政方面的功能一样[3],行政性质的土地承包经营权登记制度也具有民事方面的功能。有的学者认为,土地承包经营权的登记及其土地承包经营权证书的发放在具有行政管理功能的同时,也附带具有了证明承包方享有用益物权的民事功能[4]。对此,笔者深表赞同。因此,就民事功能层面而言,合同生效设立制度与现行登记制度之间的关系应为:土地承包经营权的合同生效设立制度具有土地承包经营权的设权功能,而土地承包经营权的登记制度应具有土地承包经营权的证权功能,两者相辅相成。

3.合同生效设立制度与现行登记制度之间的互动。由于合同具有相对性,合同当事人以外的第三人一般难以了解合同的具体内容。农地承包合同作为合同的一种自然也不例外。因此,土地承包经营权的合同生效设立制度本身具有天然的不足,即在土地承包经营权外部流转中,具有公示功能不足之缺陷。虽然土地承包经营权登记制度具有民事证权功能,但对于其是否一定具有民事方面的公信力,现行法律并无明确规定。笔者认为,为了弥补合同生效设立制度这一缺陷,在保持土地承包经营权登记制度行政功能的同时,可以对其作如下适当的民法改造:(1)赋予登记薄记载的内容以登记推定力;(2)赋予善意取得人享有不动产善意取得的权利。如此一来,土地承包经营权登记制度就具有了更强的公示力,能更好地发挥其证明功能,弥补合同生效设立制度公示功能不足的缺陷,实现合同生效设立制度与登记制度之间的互动,从而更好地促进土地承包经营权外部流转的顺利进行。另外,我们在十省的实地调研中发现,土地承包经营权的外部流转多为规模流转。出于降低交易成本的考虑,受让方一般不愿与承包户进行“一对一”的直接谈判,大多通过乡村基层政权的中介作用与农户进行谈判,甚至还存在不少由乡村基层政权“越俎代庖”与受让方谈判的情况,这也为受让方利用基层干部的“地方性知识”及查阅登记薄了解标的物的权属状况提供了便利条件,使土地承包经营权登记制度发挥其公信力具有了可能性。

参考文献:

[1]张维迎.信息、信任与法律[M].北京:生活·读书·新知三联书店,2003: 210.

[2]郭继.家庭土地承包经营权设立模式的立法选择——以法经济学和法社会学交叉为视角[J].安徽大学学报:哲学社会科学版,2010,(1).

[3]申卫星.从《物权法》看物权登记制度[J].国家检察官学院学报,2007,(3).

篇5：土地承包经营权流转合同

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》及《农村土地

承包经营权流转管理办法》的规定，甲、乙双方应甲方将其承包的荒坡的承包经营权流转乙方事宜，经协商订立如下合同条款：

一、土地承包经营权流转方式为出租。

二、流转土地位于甲方所在的其四至边界分别为：

东：；西：；

南：；

北：。

三、流转期限为甲方承包合同的剩余期限。

四、流转费用，乙方向甲方一次性支付流转费用元，自本合同签订时付清。

五、流转期间，乙方享有甲方在承包合同中的全部权利，承担相应义务。

六、流转期间，双方不得非法变更、解除合同，甲方应

尊重乙方的生产经营自主权和其他合法权益，不得干涉乙方进行生产经营活动。

七、合同一式两份，自甲、乙双方签字后生效。

甲方：乙方：

篇6：土地承包经营权流转合同2

2011第（）号

甲方（出租方）：

住址：身份证号：

乙方（承租方）：

住址：法人代表：

为推进胡新庄社区建设，方便产业经营，合理利用土地，提高土

地效益，经双方平等、自愿协商，甲方同意将其承包村组的土地出租给乙方使用，依照《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规的规定，签订土地流转合同如下：

一、出租土地名称为，总面积亩。

一号地亩，座落四至为。二号地亩，座落四至为。三号地亩，座落四至为。四号地亩，座落四至为。五号地亩，座落四至为。出租期限年，自年月日至年月日。

二、租金为每亩每年元。租金支付方式为：一年一付，每年月日前付清当年租金。根据土地流转市场行情，每五年调整一次租金。

三、流转土地限于从事种植业、林果业、畜牧业、棚栽业等农业用途。

四、甲方的权利与义务：

1、监督乙方依照约定用途合理利用和保护土地；

2、按照约定收取土地流转报酬；

3、维护合同约定的乙方的土地使用权，不得非法变更或解除承包合同；

4、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动；

五、乙方的权利与义务：

1、依照合同约定享有土地使用和收益的权利；

2、享有代替甲方按村集体制度使用公用道路和农田水利等设施的权利；

3、有权依法自主组织生产经营和处臵产品；

4、维持土地的农业用途，不得给土地造成永久性损害；

5、按约定向甲方支付土地流转报酬；

6、合同期满后，若需恢复土地原貌，由乙方负责恢复；

六、在合同期间经依法批准的征收、征用土地和规划调整占用土地不属于违约，以上行为所产生的补偿款，由乙方领取地上附着物补偿款，甲方领取征地补偿款。

七、变更本合同须双方协商一致。如遇不可抗力或有非人为因素等正当理由，征得对方同意可提前终止合同，相关补偿双方协商解决。承包期满地面附着物移交的相关事项双方到时协商解决。其他未尽事宜，可协商补充合同。

八、违约处理：

1、甲方违约干预乙方的生产经营活动，使乙方遭受损失的，应承担全部赔偿责任；

2、乙方不按约定支付流转报酬，承担应付资金5%的违约金；

3、任何一方如有其他违约行为，给对方造成损失的，赔偿损失。

九、本合同如发生纠纷，协商、调解不成时，向志丹县农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可向志丹县人民法院起诉。

十、本合同一式五份，甲乙双方各存一份，送甲方所在村（组）备案一份，镇人民政府备案一份，县农村土地承包经营主管部门备案一份。

附：

1、甲方农村土地承包经营权证复印件；

2、甲方（户主）身份证复印件；

甲方（签名或盖章）：

乙方（签名或盖章）：

村委会批准或备案意见（盖章）：

镇人民政府批准或备案意见（盖章）：

县农村土地承包经营主管部门备案意见（盖章）：

篇7：农村土地承包经营权流转合同

甲方（承包转出方）：乡（镇）村村民小组

户住址

乙方（受让转入方）：乡（镇）村村民小组

户住址

丙方（发　包　方）：乡（镇）村村民小组

为促进农村土地承包经营权的流转，进一步规范和完善农村土地承包经营权流转机制，保障农业生产的稳定发展，维护群众的合法权益，经甲乙双方协商同意（采取转让方式流转土地的还必须经发包方同意），订立本合同。

一、基本原则

1、坚持土地集体所有和农户承包经营权稳定（采取互换、转让等方式流转的需重新确立承包关系）不变；

2、坚持依法、自愿、有偿、平等协商流转；

3、坚持土地的农业用途不变；

4、确保流转期限不超过承包期的剩余期限；

5、受让方必须具有较好的资信和具备农业经营能力；

6、在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先受让权；

7、承包转出方应主动将流转合同报发包方备案。

二、流转土地状况及用途

序号

座落地名

等级

面积（亩）

用途

1

2

合计

三、流转方式及期限

甲方采取方式将土地承包经营权流转给乙方，期限自年月日起至年月日止。

四、甲方的权利和义务

1、有权监督乙方按时履行本合同规定的各项义务；

2、有权获得其转让前对提高土地生产能力所增加投入的相应补偿；

3、协助乙方取得或接受国家和当地政府提供的各种农业生产资料及农业生产服务。

五、乙方的权利义务

1、在不改变土地规定用途的前提下，有经营自主权、产品处分权和收益权；

2、有权获得或接受国家和当地政府提供的各种农业生产资料及农业生产服务；

3、按时交纳流转费用；

4、保护耕地，不得进行掠夺式经营，不得随意弃耕抛荒。

六、履约时间、方式

流转费用（或农产品）共计元（或公斤），在当年（或以后每年）月日之前由乙方向甲方交纳元（或公斤）。

七、违约责任

如果甲方或者乙方违约，违约方应向对方支付违约金，违约金按当年流转费用（或农产品）的　％支付，自违约之日起一个星期内付清。

八、其他事项

1、采取转让方式流转土地的，丙方有权提出对乙方的资格要求，并对乙方的情况进行考察，不符合转让条件的，可不同意转让；

2、甲乙双方发生纠纷，协商不成的，任何一方都可向乡镇农村土地流转管理机构申请调解；调解不成的，双方均可直接向人民法院起诉；

3、执行期间，本合同未尽事宜，经甲乙双方同意可作补充，补充条文与本合同具有同等法律效力；

4、本合同条款在执行中如与现行政策不符，以政策规定为准；

篇8：浅析土地承包经营权之土地流转

土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者农村集体经济组织以外的单位或个人依法对其承包经营的集体所有或国家有由农民集体使用的农村土地享有占有、使用和收益的权利。土地承包经营权土地流转方式可以采取转包、出租、互换、转让、股份合作等形式进行流转, 其权益受法律保护。

1 土地流转原则

第一条坚持依法自愿有偿原则。土地流转行为符合法律规定;承包方有权自主决定承包土地是否流转、流转对象和流转形式, 任何组织和个人不得强迫流转或者阻碍流转, 其流转收益归农户所有。

第二条坚持规模效益原则。鼓励承包方联合与合作, 采用先进科技和生产手段, 加大技术、资本等生产要素投入, 着力提高规模效益。

第三条坚持平等协商原则。土地承包经营权流转双方是平等的主体, 其流转形式、价格、期限由双方协商议定。

第四条坚持共同受益原则。承包方流转土地可获取流转费和从事非农收入, 而接转方可通过扩大经营规模增加农业收入。

第五条坚持可持续发展原则。接转土地经营者, 不能损害生产和生态环境, 不能搞掠夺式经营, 要加强土地投入和养护, 培育地力, 提高农业生产能力。

2 土地流转程序

土地流转双方需在平等互利的基础上签订书面土地承包经营权流转合同, 以明确各自的权利和义务。此外还应依法向政府主管部门申请产权变更登记, 需要公证的, 可到政府公证部门办理公证手续, 以利于保护合同双方当事人的合法利益。土地承包经营权流转期满, 无论是否延期, 有关农户都应及时向集体经济组织进行汇报, 以利于集体经济组织对所属农用地的正常管理。基层政府在管理上应简化程序, 规范收费, 以免加重农民的负担。

3 土地流转方式

在目前的农村中, 存在着转包、转让、互换、代耕代种、土地托管、租赁、入股、返租倒包、继承等九种土地流转形式。对于已经明确规定的, 当事人应当严格遵守, 而对于法律没有作出明确规定的, 当事人可以自行约定, 但约定的内容不能法律的基本原理。土地承包经营权人可以依照法律规定将土地承包经营权转让、出租、互换等。”

1) 转让。转让是承包人将自己所承包的土地全部或部分转让给第三方经营, 原承包人与集体经济组织的承包关系全部或部分终止, 由第三方继续向集体经济组织履行承包合同的流转。

2) 出租。出租是承包人将其承包的土地租给他人 (既可以是本集体经济组织以内的成员也可以是集体经济组织以外的人员) 经营, 但自己仍保留土地承包经营权人的法律地位, 仍与发包方保持承包合同关系, 承租人根据同承包经营权人的租赁合同享有权利, 承担义务, 不是物权法上的主体。出租主要适用于承包经营权人暂时脱离或无力进行农业生产经营, 但又不想放弃其土地承包经营权的情况。承租双方可以对租金、期限、权利义务等进行协商。由于其有较大的灵活性, 在农村的土地流转中占有比较大的比例。

3) 互换。互换是指为方便农户耕种与集体管理, 或发展专业生产, 农户之间对属于同一集体经济组织的承包土地经营权进行的交换。[6]互换同转让相类似, 实际上是一种相互转让, 但与转让不同的是, 农户进行土地承包经营权互换时, 各承包人不解除与集体经济组织的合同关系, 仍然按照各自原来的承包合同分别向原发包方履行义务。互换作为集体内部土地承包经营权流转的方式, 不仅成本低, 交易便捷, 且方便土地经营, 更为建立统一规划的土地经营区起到了举足轻重的作用。

4 土地流转争议的解决原则

第一条在农村集体经济组织内部, 承包方间就土地承包经营权流转发生纠纷, 依照合同约定, 双方当事人可通过协商解决。

第二条农村集体经济组织应成立土地承包经营权流转纠纷调解小组, 对土地流转发生的各类纠纷进行排查, 随时做好调解工作。

第三条乡镇经管部门是本行政区域内土地承包、流转纠纷的调解机构, 负责辖区内土地承包合同纠纷调解, 帮助当事人解决纠纷。

第四条区县人民政府应建立健全农村土地承包经营权流转纠纷仲裁委员会, 负责本行政区域内土地流转纠纷的仲裁活动。

第五条当事人申请仲裁应当提交仲裁申请书, 载明申请人、被申请人的基本情况、仲裁请求和所依据的事实, 并提供相应的证据。

第六条进入仲裁程序后, 区县仲裁部门应进行调解, 调解成功后, 双方当事人应在调解书上签名或按手印, 调解不成的, 应及时给予仲裁。

第七条当事人不服仲裁裁决的, 可以在接到裁决书30日内向人民法院起诉, 逾期不起诉的, 裁决书即发生法律效力。

第八条当事人不愿协商、调解、仲裁或经协商、调解、仲裁不成的, 可向人民法院起诉。

第九条区县、乡镇政府均应建立健全纠纷调处联动机制。发挥农业行政、合同管理、土地管理和劳动保障等职能部门作用, 启动多部门联动机制, 及时解决土地流转纠纷问题。

第十条流转双方签订土地流转合同后, 单方出现反悔, 当双方协商未果时, 合同继续生效, 任何一方不得擅自变更或解除合同。

第十一条因当事人过错造成流转合同不能履行的, 而有过错的当事人一方应当承担违约责任, 当事人双方都有过错的, 由当事人双方分别承担各自应付的违约责任。

第十二条发包方应根据承包方对土地的不同需求, 设立农户自种区和土地流转规模经营区, 对个别不愿流转的, 可采取互换承包地的办法, 妥善解决个别承包地块不愿流转和连片流转的矛盾。

第十三条承包土地流转后, 遇有国家征占土地, 对新增加的地上物及青苗补偿归接转方, 而土地及原有的基础设施补偿归承包方。

5 土地流转现存问题

1) 通过其他方式承包, 并经依法登记取得的物权性质土地承包经营权, 其流转缺乏全面法律规范。

2) 通过家庭承包方式取得的土地承包经营权转让, 须经发包方同意, 同时对受让方作了一定的限制。

3) 林地承包经营权继承应属家庭承包土地承包经营权流转形式之一。

4) 《农村土地承包法》已规定土地承包经营权可以转让, 为什么不能允许家庭承包中耕地和草地承包经营权继承呢?

5) 在流转方式上, 仍存留债权让与的痕迹。

6) 流转登记制度不严密, 存在前后矛盾的立法主张。

7) 各流转方式之间内涵外延界定不清, 存在交叉重叠现象。

6 结束语

通过对土地承包经营权流转的浅析, 我们对土地流转有了基本的认识, 对存在的问题, 制度还需要改善, 更加明确土地所有人在土地承包经营权流转中的地位。

参考文献

[1]李明秋, 王宝山.中国农村土地制度创新及农地使用权流转机制研究[M].北京:中国大地出版社, 2004:284.

[2]王利明.农村土地承包经营权的若干问题探讨[J].中国人民大学学报, 2001 (6) .

[3]张德扬.广东农户土地承包经营权流转的特点与形式[J].南方农村, 2004 (2) .

篇9：土地承包经营权流转问题研究

关键词：土地承包经营权；土地承包经营权流转；抵押

一、土地承包经营权的概念

土地承包经营权是指依法对承包的国家或集体所有的农用土地享有的用益物权。对此可归纳概括为以下三方面的内容：一是土地承包经营权的主体除了包括土地承包经营权人（承包人），还包括农村集体经济组织、村民委员会或村民小组等发包主体（发包方）；二是土地承包经营权的客体是指农用土地，包括农民集体所有或国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及依法用于农业的土地；三是土地承包经营权的内容是指对承包土地的占有、使用、收益和流转的权利。

二、当前土地承包经营权流转存在的问题

对于农村土地承包经营权流转带来的问题，专家学者认为主要集中在相关土地政策得不到落实、政务机关多头管理、违法使用土地、土地流转对粮食安全的影响、“空心村”、土地闲置以及由于土地流转难而引发的各种社会矛盾上。从实际情况看，影响土地有效流转的因素，主要在以下几个方面：政府流转服务、流转信息公开、承包人流转意愿、收益分配机制以及相关具体政策的落实等。

（一）土地政策落实不到位，试点推广存在局限性

从现如今的各种土地政策、法律法规来看，一牵扯到土地的政策，往往是试点进行推广，好多政策往往推行到最后都只停留在点上，而没推广到面，从而导致政策的落实性问题。

（二）政府机关多头管理，流转效率不高

要想土地流转合理合法，可能需要农户奔走几家单位，盖各种公章，就这种局面导致的多头管理，无疑加重了农民自身在土地经营权流转时的负担，政府部门内部本身存在交叉管理，重复执法的现象造成土地流转难度大，流转效率不高的问题。

（三）承包人流转意愿不高，出现空心村以及土地闲置问题

直至现如今，大多数的农民也都抱着一种“土地就是我的命根子”的心态，对于流转土地存在后顾之忧，不管一年当中收益的多少，都不愿把土地流转给他人，流转积极性不高。为此，很多村民因为土地收益不高外出打工，很多地方都惊现“空心村”造成了大片的土地被闲置、抛荒。

（四）流转信息透明性差，流转收益分配机制不完善

我国农民普遍缺乏资金、技术、信息和市场网络，许多地区好没有建立起土地承包经营权流转市场，土地流转还处于自发、无序状态。政府部门的流转服务能力更加薄弱，土地供需信息平台尚未形成，供需双方信息沟通不顺畅严重制约了土地承包经营权正常流转， 流转信息的不完善造成了大量土地搁置。流转收益分配机制的不完善致使流转问题在日后激化成为各种社会矛盾，同时出现很多违法用地的实例。

（五）农户资信状况难有保障，土地“抵押”存在高风险

十八届三中全会以后对土地承包经营权流转的政策略有变动，在流转形式上多了“抵押”的方式，抵押势必要考察农民的资信状况，但农民的资信状况要以什么为标准，假如出现资不抵债的状况，风险谁来承担，这一系列的问题要求党和国家要在出台新政策后，不断实践，完善原有政策，把风险降到最低。

三、完善保护农民土地承包经营权的建议

针对土地流转中出现的问题，在实践中需要完善农村土地制度，保障农民土地承包经营权，搞好土地确权工作，突出政府服务职能，流转程序规范化，统一办理流转手续，做好一站式服务。建立健全土地承包经营权流转市场，逐步做好土地流转的信息化平台，建立合理的流转收益分配机制，避免流转过程中出现相关纠纷。

（一）保障农民土地承包经营权，切实做好土地确权工作

原有的土地管理政策实行家庭联产承包责任制，本着“增人不增地，减人不减地”的原则保障农用地承包关系的稳定性。2011年，国土资发（21011）178号《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》在政策上为土地确权工作提供支持，但以点到面的推进，必须做到落实到位。

（二）提高政府服务能力，“一个窗口”统一工作

政府要加强对土地流转的服务和管理工作，做到政府协调工作，避免多头管理，为土地经营权流转做好服务工作。依法支持、引导、规范土地承包经营权流转。在服务对象上，要加强对流入主体和农民的服务，切实做好为人民服务的工作。

（三）确保农民流转主体地位，健全集体参与机制

在土地流转的整个过程，让农民一直参与其中，对中间环节多有了解，政府多有作为，积极服务，始终贯彻以人为本的思想，让农民切身体会到土地流转带来的效益，以此解决土地闲置的问题，实现土地的集约化管理，把原有的外出人员吸引回集约化管理的土地上，让大部分农民不用背景离乡都能养家糊口，最终解决空心村的问题。

（四）建立合理的土地流轉收益分配机制，以此减少流转双方矛盾的发生

土地的大规模流转势必会出现土地的集约化、规模化的高效生产模式，以此带来的高收益必然会与原来的农户所能预期到的收益大不相同，这样的局面在流转早期，收益分配机制不健全的情况下，必然会激发流转双方的矛盾。要减少流转带来的矛盾必须做好增值收益的分配工作，保障双方合理的利益。

参考文献：

[1] 黄烨，曹亦汝.十八届三中全会或破局新土改[N].国际金融报，2013-09-05，（3）

[2] 邹晓云.十八届三中全会决定打响农地入市发令枪[N].经济参考报，2013-11-19，（3）

[3] 周齐.中国农村土地流转制度研究[D].哈尔滨：黑龙江大学，2010（6）

作者简介：

解希雯（1991.05～），女， 山东济南人 辽宁大学法学院在读研究生。

篇10：农村土地承包经营权流转合同

(五)其他违约责任 。

第十一条 在本合同履行期间，若流转土地承包经营权灭失的，双方约定按照以下方式处理： 。

第十二条 本合同发生争议的，可以由双方协商解决，也可请求村民委员会、乡(镇)、市(州)人民政府调解。协商调解不成的，按下列方式解决：

(一)向武汉仲裁委员会申请仲裁;

(二)向 人民法院提起诉讼。

第十三条 本合同自甲乙双方签字或盖章(按指印)之日起生效。本合同一式三份，双方各执一份，向乡(镇、街道)农村土地承包管理部门备案一份。

甲 方： 乙 方：

身份证号： 身份证号：

住 所： 住 所：

联系方式： 联系方式：

签约日期： 签约日期：

农村土地承包经营权流转合同范文三

甲方(转包方、出租方)： 住所： 联系电话： 乙方(接包方、承租方)： 住所： 联系电话：

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《湖南省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法》等法律、法规和国家有关政策的规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经双方协商一致，就土地承包经营权租赁事宜，订立本合同。

一、转包(租赁)土地基本情况及用途

甲方愿意将其承包的位于 镇 村 组的 亩土地(详见下表)承包经营权租赁给乙方，从事早、晚水稻生产经营。流转的土地承包经营权为甲方通过以下方式取得：

1、以家庭承包方式取得的耕地;

2、土地承包经营权证号为 。

土地转包(租赁)期限为 壹 年，自 月 日起至 月 日止。

三、转包(租赁)价格与支付方式

租赁价款按每亩每年支付人民币 元，共 元(大写: )

四、甲方的权利和义务

1、甲方将其土地承包经营权出租后，甲方与发包方的土地承包关系不变，甲方继续向发包方承担原土地承包合同规定的权利和义务。

2、甲方有权获得土地承包经营权流转收益，并有权按照本合同约定的期限到期从乙方收回土地承包经营权。

3、有权监督乙方合理利用、保护租赁土地，制止乙方损坏租赁土地和其他农业资源的行为，并有权要求乙方赔偿由此造成的损失。

4、流转土地被依法征收、占用时，有权依法获得相应的土地补偿费和安臵补助费。

5、尊重乙方的生产经营自主权，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

6、法律法规规定的其他权利和义务。

五、乙方的权利和义务

1、依法享有生产经营自主权、产品处臵权和产品收益权。

2、维持土地的农业用途，不得用于非农建设。

3、依法保护合理利用土地，应增加投入以保持土地肥力，不得随意弃耕抛荒，不得损坏农田水利设施，不得给土地造成永久性损害。

4、依法享受国家和当地政府提供的各种支农惠农政策补贴和服务。

5、流转期间土地被依法征收、占用时，乙方应服从，但有权获得相应的青苗补偿费和投入建设的地面附着物补偿费;

6、租赁到期时，及时向甲方交还租赁的土地或者协商继续租赁。

7、法律法规规定的其他权利和义务。

六、合同的解除或终止

1、有下列情况之一者，本合同可以解除或终止：

(1)经当事人双方协商一致可以解除本合同;

(2)订立的本合同所依据的国家政策发生重大变化的;

(3)一方违约，使合同无法履行的;

(4)乙方经营状况显著恶化，有证据表明合同将无法履行的;

(5)因不可抗力(重大自然灾害)使合同无法履行的。

(6)合同期内，如因国家及农业基础设施占用或征用该土地的，本合同自动终止，甲乙双方均不负违约责任。

2、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回土地承包经营权，并追究乙方的违约责任。

(1)不按合同规定用途使用土地;

(2)荒芜土地，破坏土地上的附着物，破坏水利等基础设施;

(3)逾期交纳土地流转费，经催告后在合理期限内仍未支付的。

七、违约责任

1、因变更或解除本合同使一方遭受损失的，除依法可免除责任外，应由责任方负责赔偿。

2、甲方非法干预乙方生产经营活动，给乙方造成损失的，应予以赔偿。

3、乙方不按合同约定使用土地，改变土地用途、破坏水利等基本设施或给土地造成永久性损害的，甲方有权要求乙方停止侵害、恢复原状或者赔偿损失。。

八、其他约定

1、本合同订立后，双方应将合同报发包方、镇农村土地承包管理部门备案;乙方对土地进行再流转，需经得甲方书面同意。

2、合同期满后，若甲方继续流转该土地的，乙方在同等条件下有优先权;若不继续流转的，乙方对土地进行投入提高地力的，及在当时为生产经营需要而设立的相关设施及地上附着物，能拆除而不影响流转土地生产的，由双方协商采取作价补偿或恢复原状等方法进行处理;如果拆除会降低或破坏流转土地生产的，不得拆除，通过协商折价给予乙方经济补偿。

3、本合同在履行过程中发生争议，双方协商解决。协商不成，可以请求村民委员会、镇人民政府调解，不愿调解或调解不成的，双方当事人一致同意选择以下第贰 方式解决纠纷：(1)提交土地所在地农村土地承包仲裁委员会进行仲裁;(2)直接向有管辖权的人民法院提起诉讼。

5、本合同自双方签字后生效。经协商，决定鉴证。未尽事宜，双方经协商一致后可订立补充协议，与本合同具有同等法律效力。

6、本合同一式伍份，双方各执一份，发包方和镇农村经营管理部门各备案一份，鉴证单位一份。

甲方(签字)：身份证号：20 月 日 鉴证单位：(签章)

乙方(签字)： 身份证号： 年 月 日 年 月 日

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篇11：农村土地承包经营权流转合同

承包方（甲方）：

住址：

受让方（乙方）：

住址：

根据农村土地承包法律法规和政策的有关规定，订立本合同，双方共同遵守。

第一条：甲方以（转包、转让、互换、租赁、入股）形式将座落，等级等，面积亩的承包地（其中水田亩；旱田亩）流转给乙方从事农业生产，流转期限年（年月日至年月日），流转费用每年（人民币大写）元整，付款时间为每年月日前。

第二条：流转期内，乙方享有生产经营自主权；产品处置收益权和、的权利，并接受发包方依法管理和监督。

第三条：流转期内，乙方承担维持土地的农业用途，不得用于非农建设；依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害和、等义务。

第四条：流转期最后一年，乙方应与年月日前向甲方交齐当年流转费用后，方可使用流转土地，否则，甲方有权收回流转给乙方的土地。

第五条：流转期满，乙方应保证流转的土地达到流转时土地等级和质量。

第六条：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府或者街道办事处等协调解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

第七条：双方约定条款。

第八条：本合同自签订之日起生效，合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。

第九条：合同未尽事宜由甲乙双方协商解决。

承包方（甲方）：（签字）代表人：（签字）

受让方（乙方）（签字）代表人：（签字）

鉴证机关（公章）承办人（签章）

篇12：农村土地承包经营权流转合同2

甲方（出让方）：乡村组（户主姓名）

乙方（受让方）：乡村组（户主姓名）为了规范农村土地流转，稳定农村土地承包关系，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，经双方当事人共同协商，达成如下合同条款。

一、土地流转方式

甲乙双方采用 互换 方式将其承包经营的土地流转给对方经营。

二、土地长期互换。

三、土地互换方式：

甲方将位于 的亩旱田，与乙方位于 的亩水田，以比例互换。互换土地的地块间原有的荒土及荒坡也一同互换。

四、甲方的权利和义务：①土地互换后双方各自自主经营，不得干涉乙方正常的生产经营活动，不得以任何形式使用或占用流转给乙方的土地。②互换后甲方可以将土地自主转让给第三方经营。

五、乙方的权力和义务：①在流转的土地上享有自主生产经营权、管理权、产品处置权和收益权；②土地互换后，双方在自主经营过程中，国家有关惠农政策（如各种补贴），由经营方享有。③互换后乙方可以将土地自主转让给第三方经营。

六、合同的变更与解除

1、有下列情况之一者，本合同可以变更或解除：①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和第三人利益的；②订立本合同所依据的国家政策发生重大变化的；③因不可抗力（重大自然灾害、国家和集体征占用土地等）使合同无法履行的。

2、甲方非法干预乙方生产经营，或以其他形式使用或占用流转给乙方土地的，乙方有权终止合同。

六、违约责任

1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方全部损失。

2、乙方违背合同条款给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方全部损失。

七、合同纠纷处理

如双方发生合同纠纷，在双方协商不成时，按《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规和有关农村土地经营权流转管理政策执行，由甲方所在地乡镇土地承包管理部门或农业局土地承包管理部门进行调解或仲裁；也可以直接向甲方所在地人民法院提起诉讼。

八、其他约定

1、本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见后形成书面补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

2、本合同一式四份，经双方签章后生效。甲方、乙方、甲方所在地村/组集体经济组织、甲方所在地乡镇土地承包管理部门（鉴证方）各执一份，具有同等法律效力。

附件：

1、流转土地座落方位简易图。

甲方：（签章）

乙方：（签章）

鉴证方：（签章）

鉴证经办人：（签章）

篇13：农村土地承包经营权流转的思考

农用土地的现状从实践的情况看, 存在的问题主要有三个方面:

1. 农村集体土地承包经营权流转主要是依靠行政方式推动。

推动土地流转, 有一个基本前提——坚持土地家庭联产承包责任制。更需要提醒的是, 允许土地流转并非允许农村土地私有化。靖安县农业局负责人说, 各级政府应在不得改变土地集体所有性质, 不得改变土地用途, 不得损害农民土地承包权益的前提下用好权。重要的是, 促进土地流转, 要尊重农民的意愿, 而不是地方政府的意愿, 有些地区不尊重农民意愿随意收回农民承包土地, 搞重新发包、出租和集体统一经营, 这种行政命令的流转方式造成农村土地承包期不稳定, 承包关系频繁变动以及农民土地利用短期行为等问题, 损害了农民的利益。

2. 农村集体土地承包经营权流转市场机制不健全。

农村集体土地承包经营权流转还受到种种因素的制约, 农村土地承包经营权流转市场还不完善。目前, 农村集体土地承包经营权流转形式以及转包为主, 形式比较单一, 流转主要在邻里和亲戚之间进行, 而且流转的内容简单。由此可见, 农村集体土地承包经营权流转还处于自发阶段, 既缺乏明确的法律依据, 又缺乏有效的市场机制, 难以通过有效的流转实现农地资源的优化配置。

3. 农村集体土地承包经营权流转操作程序不规范。

由于农村集体土地流转多自发形式, 土地流转双方往往贪图方便而不遵循一定的程序以及履行必要的手续, 也没有通过流转合同或者契约来规范流转双方的权利义务关系, 通常采取“口头协议”的方式进行私下流转, 造成土地承包关系的混乱, 土地流转无序进行, 导致纠纷越来越多。

二、我国土地经营权流转方面存在的不足

1. 政策局限:

首先, 农用土地的产权体系不完整, 土地产权主体不清。由于土地承包引起的“两权分离”, 从土地产权角度看并不完整, 也不清晰。土地分别包含哪些产权, 集体土地所有权权能, 承包经营权如何界定, 以及土地所有权、使用权、收益权、处置权应划分为几个不同的产权层次都未明确, 甚至在这种土地制度中产权主体也是不清的, 不仅有关产权分别属于什么主体无明确说法, 就连集体土地所有权的主体是乡、村还是组一直存在着争议, 其所有权权益如何分配更无法论及。

其次, 承包土地的权益是含混和残缺的。承包和经营实属两种不同的经济行为, 在生产组织和经营方式上非属于同一层次, 享有的土地权能也不同, 笼统不加分割难以形成明晰的土地产权。严格地说, 目前的土地承包经营权仅是一种在土地上耕作的权利, 并非真正意义的地权, 除了承包土地的行为权利明确属于农民外, 有关转包、租赁、抵押、转让等其他土地权利均未进行设定, 土地的使用权、收益权、处置权的行为主体是农民还是集体也不明确。

第三, 土地承包经营权不稳定, 未能按土地物权的属性给予保障。土地承包获得的土地具有物权的特征, 但目前却以债权的形式给予保障。土地权利稳含或附属于经济承包关系中, 以承包合同的形式表现, 当社会经济条件变化引起承包关系变化时, 土地承包关系也随之改变, 同时, 合同双方当事人订立的一种契约关系, 隐含于承包关系中的土地权益就与第三方无关, 所以, 无论怎么强调承包稳定关系不变, 只要合同不复存在或出现问题, 承包关系、土地权益也将不复存在, 剩下的只是合同双方当事人自己内部的债务纠纷。从法律属性上讲, 这样的土地关系是难以稳定的, 对土地权益的保障也是不可靠的。

2. 法律滞后。

土地法律制度的根本目的, 是土地资源的保护和有效利用。土地法律制度的调整对象, 是土地权属关系、利用关系、流转关系和管理关系。正如有学者认为, 中国现行土地管理法律对土地产权制度的安排, 都是建立在政府供给土地资源的基点之上的, 也就是说, 现行的土地产权制度都是在政府所允许的范围的制度创新, 是政府供给土地资源的制度完善, 是政府对土地产权的管理, 即土地行政的制度安排, 而不是土地产权制度本身的诱致性发育。关于农地经营权流转的问题《土地管理法》及《土地承包法》远滞后于政策及行政法规、司法解释。

3. 限制过严。

第一, 主体的限制。农民集体所有的土地, 可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营, 从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。集体所有的土地由本集体组织以外的单位或个人承包经营的, 必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意, 并报乡 (镇) 人民政府批准。”由此可见, 农地使用权主要限于本社区内的农民之间, 非本社区的个人或组织受让农地使用权作为例外受到严格的限制。第二, 流转的前提是必须转发包方同意。《关于稳定完善土地承包关系的意见》规定:“土地承包经营权可以转包、转让、入股、抵押, 但必须经发包方同意。第三, 流转形式较少。就目前有关规定来看, 主要限于转包、转让、入股、互换四种形式, 如《农业法》第13条, 《森林法》第15条等都只规定了以上四种形式, 而对于出让、出租、抵押等形式则缺乏应有的规定。

篇14：试论土地承包经营权流转制度

关键词：土地承包经营权；农村；制度

一、农村土地承包经营权流转的现状

2008年10月12日党的十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，在这其中，明确提出“（二）完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。……”。它是现阶段我国农村土地承包经营权流转的重要前提。

目前，调整农村土地承包经营权的主要有《物权法》、《农村土地承包法》、《土地管理法法》以及《渔业法》等。由于笔者来自农村，对于农村土地承包经营权的流转现实状况，有着更加切身体会的感受，这些已经存在、正在实施的法律规范，对于农村土地承包经营权的流转，没有明显的促进作用。在当今的农村，更多的土地承包经营人选择外出务工来补贴家用，就其收入状况而言，土地承包经营人外出务工几个月的时间，抵得上一年的土地承包经营所得的收益（此处的农村指广大的普通农村，东北平原的农场制的土地承包经营人除外）。

实践中，多数农村土地承包人将资金存入银行，不愿意将资金和精力投入到农业生产中，在全国范围内也没有出现预期的农村土地承包经营权的大量合理有秩序的流转现象，相反，国家免征农业税、提高粮食最低收购价格、粮食补贴等国家支持农业生产政策，使得更多的农民产生了“惜地”心里，这更加阻碍了农村土地承包经营权的流转。加之，相比农村而言，城镇居民享有养老补贴，医疗保证等，更为完善的社会保障制度，土地成为农民基本的生活保障和养老保障，更加难以实现农村土地承包经营权的流转。

通过对于相关调研文章的理论分析，笔者认为，现实农村农业生产中未能够实现土地承包经营权流转的原因不外乎一下三点：第一、农村土地承包经营制制度下，农户人均耕地面积不足1亩农地，有的甚至远远不及1亩，农地过于分散。在农村土地承包时，按照农地的优劣等级，一般划分为一级土地、二级土地和三级土地，农业用地的优劣等级不同，农业生产的利润也不相同，在实现土地承包经营权大规模集中的过程中，土地的价值难以公正作价，市场交易成本多高。第二，农村农业生产利润的低下，农业生产投入和农业生产产出，根据笔者的了解，比值多为1：2，即使承包人愿意转让土地承包经营权，也很少有人愿意受让。第三，现行的土地承包经营权的立法多基于土地的社会保障功能和保护耕地的现实需要，一定程度上阻碍了土地承包经营权的流转。

二、土地承包经营权与集体土地所有权的协调

《土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”明确了我国现行的土地所有的所有权，依主体不同划分为，国家土地所有权和集体土地所有权。法律条文明确规定了国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，却没有规定集体土地所有权由谁来行使。我国现行的“三级所有，队为基础”的农村集体土地所有制度，其弊端是：集体所有权的主体的虚化和错位。

在我国，对农村集体土地由村小组、村或乡镇级政府以集体名义进行占有，以使用权承包或租赁的形式有偿交付农民使用。按照我国土地管理方面的法律法规，名义上拥有集体土地所有权的各级集体组织或单位对集体土地使用权是不能随意处置的，尤其不能随意进行转让买卖。但是，法律未能明确集体所有权的主体，村长、村委会或者县级以上的政府可以操纵集体土地所有权的流转，农村集体成员未能参与。另外，对集体土地买卖所得款项，农民只能得到一小部分，大部分收益由征地的各级政府（主要是地方政府）和集体组织的代表占有并支配。

因此，需要在实践中处理好土地承包权与集体土地使用权的关系。在集体土地初次转让的过程中，集体经济组织成员基于成员身份取得土地承包经营权，但是在取得土地承包经营权之后，土地承包经营人应当依据土地承包经营权权能之一的成员权来管理经济组织公共事务。笔者认为，法律应明确规定集体土地所有权的主体是谁，有谁行使或者有什么组织代表行使集体土地所有权，以保证土地承包经营权人的利益能够得到法律的保护。

三、农村土地承包经营权初次流转与登记制度

《物权法》第一百二十六条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”

土地承包经营权要实现有序的流转，必须进行土地承包经营权登记。当前我国由于不动产登记制度的不完善，广大农村地区没有进行土地承包经营权强制登记。《土地承包法》第三十八条规定：“土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”，2014年5月7日，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》。《通知》明确，根据《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发[2013]134号）和《中央编办关于国土资源部不动产登记人员编制有关问题的批复》（中央编办复字[2014]36号），在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。笔者认为，不动产登记局的挂牌成立，标志着全国范围内统一的不动产登记机构的组成，对于土地承包经营权的登记和有序流转，将真正起到指导、监管的作用。

四、土地承包经营权的不足

依照法律法规的规定，农村的土地所有权属于集体所有，土地的承包经营权属于以家庭为单位的承包人。那么土地的使用权是否归属土地承包经营权？当下的中国，由于各地经济飞速发展，城市范围内国有土地面积显现不足，地方发展所需的土地多由地方政府征收农村集体所有土地，在征收过程中，由于外出务工、农业生产便利等其他原因，农地的流转多进行了转包、互换。流转多发生在兄弟，亲戚或者同宗朋友之间，土地的流转形式基本以口头约定为主，内容简单，没有进行书面约定。政府征收农地，使得土地价值一夜之间发生了昂贵的变化，承包人和实际耕种人因此难以找到合适的解决途径，多选择诉诸法律，这样的案件，在基层法院呈现出数量猛增趋势，也加重了司法负担。

笔者认为，在农用耕地上存在着三种权利，分别是：土地所有权、土地承包经营权和土地使用权。究其原因：首先，土地使用权的明确有利于明确土地的转包、互换等性质。土地的流转、流转的是土地的使用权，土地承包经营权依然是由以家庭为单位的承包人享有；其次，土地使用权的明确有利于司法纠纷的解决。土地征收过程中，因转包等司法纠纷会大大减少，有利于节约司法资源，同时也有利于处理农村村民关系。

五、结论